Against the backdrop of the war in Gaza and the destruction of Israeli border communities, banks have created a number of benefits and promotions. The purpose of this article is to sort through real benefits versus marketing offers disguised as benefits that are best avoided.

The full list of benefits varies from bank to bank and changes frequently, therefore this article will discuss principles rather than the specific details of each benefit from each bank.

It is important to note that in recent weeks, I have been asked by people why they are not receiving clear answers from bankers regarding the cost, or more accurately, the implications of various benefits and promotions. Keep in mind: a mortgage advisor course in banks lasts about three weeks. The majority of these three weeks are spent on procedural matters, paperwork, etc. A mortgage banker is not required to provide any financial advice. Therefore, even if it's your brother who is a mortgage banker, he likely won't be able to give you a complete answer to your questions in these areas. Please contact the private mortgage advisor who initially helped you take out the mortgage to get answers. Based on calculations And customization to your situation.

Different beneficiary groups

Banks distinguish between three population groups:

1. People of the Gaza envelope. To avoid getting bogged down in definitions, we will refer to the communities where terrorists entered.
2. People living within 30 km of Gaza, people evacuated by government order from their homes (in the south or north), bereaved families, reservists during the war.
3. The rest of the citizens of Israel.

In the first group which is also the one that experienced the most atrocities. Some banks have taken on a number of mortgage payments. That is, if, for example, you have a mortgage with Poalim or Leumi, the bank will take on paying your mortgage for three months. Mizrahi Tefahot will take on four payments. Meaning, if the monthly payment is, for example, 5,000 shekels, then this is about Gift from the bank in the amount of 20,000 NIS. It should be noted that it is easy for the bank to identify residents of the Gaza envelope as it knows their apartment address. Mizrahi included the families of hostages, who are located throughout the country, in the benefit. These families, I assume, will need to contact the bank. As mentioned, these benefits change over time and vary from bank to bank. In connection with this benefit, it should be noted that the Bank of Israel did not compel it on the banks with a binding regulation, but rather competition did its part. One bank offered a benefit for a month, another increased it to three months, and then it was upgraded to four months. Competition has significance here. Someone asked me a question that many ask in such cases – what is the bank's interest? Well, here I am writing good words about the banks that did this. Like me, others too. Alternatively, a situation where the bank would try to collect mortgages from people whose families were shattered, their homes burned, and they don't know where their lives will go from now on – well, that would have caused a ripple effect. Beyond that, it may be surprising, but bankers are human beings, they are Israelis, and they are patriots. We are seeing a great mobilization of all sectors of the nation and many commercial companies to provide assistance, including banks. One can also be a bit more cynical and say that an attempt to collect mortgages from someone whose home was burned and whose family was kidnapped or murdered would not have been well-received publicly. In this context, it is worth remembering to avoid populism. Often people and politicians demand that banks "carry the stretcher" and all sorts of expressions that people usually say about others more than about themselves. If we look at Leumi and Poalim, which control the lion's share of the banking system, both are banks without a controlling core. That is, without some tycoon owning them. The ownership of these two banks is mainly held by insurance companies, i.e., the pension and study funds of you and your parents. When a bank "carries the stretcher" for something, the immediate consequence is a reduction in your parents' old-age pension and the return on your study fund. Moreover, in the game Catan (Highly recommended for financial education) My daughters and I like a system where there's a kind of penalty for anyone holding too much capital (grain, wood, metal, or sheep) instead of building something productive. Looking at bank profits in the same way: they make so much money, so perhaps taking some from them, could lead to the opposite of what's desired. A bank has no problem earning less. All it needs to do is simply be less efficient. The problem is that this inefficiency won't only affect bank profits and, as mentioned, your retirement savings, but this inefficiency will also affect many other businesses. Veterans remember that transferring money from one account to another, which is done in seconds on the bank's website today, used to be done by fax with a clerk checking and sometimes requiring us to come to the branch in person, etc. In such a situation, not only the bank is less efficient and profitable, but all businesses in the country are less efficient. In short, be careful what you wish for.

The second group It is the most interesting in my opinion because members of this group can receive a relatively significant benefit but only if they act Appropriate action. This group includes reservists, those living within 30 km of the Gaza Strip who are not included in the first group, bereaved families, and those evacuated by government order from the north or south.

In this group, the banks offered a delay of a few months in mortgage payments. No additional interest. So, if I have a loan of one million shekels with a monthly payment of 6,000 shekels and I use this benefit and postpone three payments, the total payments I will make to the bank will not change. An exception to the last sentence is if there are indexed loan tracks, but for the sake of discussion, we will ignore that and questions of nominal cost and real cost. Different banks implement this benefit in different ways. The first option is that the mortgage simply extends by three months, and all payments actually shift forward by three months. Instead of the mortgage ending, for example, in January 2035, it will end in April 2035. The second option is that the unpaid amount becomes an additional loan. interest-free For how many years will the original mortgage be completed on schedule, but for a limited period the monthly payment after the deferral will be higher. For example, I deferred three payments of 6000, and therefore the sum of the payments paid is 18,000 shekels. The bank will spread this sum into a new interest-free loan for five years, 60 months, and therefore the monthly payment will increase for the next five years by 18000 divided by 60 = 300 shekels.

I recommend using the second group's benefit in only two cases:

1. You have no other choice. - The income has been significantly harmed, you are unable to reduce expenses at the rate of income reduction, and you are starting a debt spiral, so you can use the benefit. If your bank uses the method that increases the monthly payment after the benefit and you think you can pay this monthly amount, I recommend you do this: take advantage of the benefit, pay the larger monthly payment afterward, and at the end of the larger monthly payments, take advantage of the fact that you have gotten used to paying an additional 300 shekels. And continue to save these 300 shekels monthly. Never underestimate a small, regular monthly saving in an interest-bearing channel. This saving can definitely be what catapults you to a higher level in terms of economic progress or increases your financial resilience so that the next time something bad and unexpected happens, you will be much more resistant and, in the long run, wealthy.
2. You can take advantage of an opportunity If, on the one hand, you are able to make your mortgage payments on time, but on the other hand, you are reading this article, then you have the option of deferring your mortgage payments to achieve a certain financial benefit. Let’s assume a mortgage with a remaining balance of 1 million shekels over 25 years, with a single-track, non-indexed fixed interest rate of 5.21%. With such a mortgage, the monthly payment is 6,000 shekels. The total payments you will make by the end of the term are:

Approximately 1.8 million shekels. If, on the other hand, you postpone three payments but save those same payments so that in three months you will have a savings of 18,000 shekels. In this situation, you will be able to deposit those 18,000 shekels in one payment and actually be in a situation where you have 25 years left to pay off a small loan of 18,000 shekels. In this case, the monthly payment and the total payment will be:

This means we can see that this exercise reduced the monthly payment by 108 NIS and the total payment by approximately 34,400 shekels over the entire 25 years. I am ignoring the risk of an early repayment fee because, given the rise in interest rates, most people will not have such a fee. Of course, it's worth checking this in advance by looking at the expenses. Mortgage Balance Report. As mentioned, this method should only be used if you will actually use the money to pay down the mortgage and not, for example, for a vacation. Vacations should be financed by managing. Constant of expenses, savings, and family investment. I leave to you the moral discussion of whether it is appropriate to receive a benefit because of war and the concern that you will collapse financially to improve your situation when, economically speaking, you were not required to receive the benefit at all.

The third group – All citizens of Israel who are not part of the two previous groups, or in other words, the lucky ones, even if they don't feel that way now. For these, banks offer the same offers that have at least been offered for mortgages as usual. Postponement of payments that carries interest, so that in total you will pay more to the bank. This offer should not be accepted Unless there is no other choice. The tendency of banks to take a more or less permanent benefit and brand it as a benefit because of Corona, the war, or any other reason gives a false sense that there is something special about it. This is not the case. Postponing payments is like taking out an additional loan. An additional loan will cost more money. It's not advisable.

Beyond the foregoing, the banks proactively increased the Credit frameworks their current accounts. See, for example, a letter I received:

Caution! A credit line is a tricky thing, and by the way, unique to Israel. It's a loan, but a loan disguised as something that isn't a loan. The ease of taking out this loan, which is essentially just spending more money than you earn, gives the feeling that being in overdraft is different from going and asking for a loan.

Let's say a person has a credit line of 50,000 shekels and is overdrawn by 45,000 shekels. This overdraft doesn't grow from month to month, because if it did, they would exceed their credit line and the bank would block them. I've seen many people like this over the years. If you give that person As a gift 45,000 shekels. It's unlikely he'll stay at zero balance for long; he'll likely return to a deficit of around 45,000 shekels because, for him, that's "zero." I'm not talking about you, of course, but about many other people. Now let's describe that same person with a deficit of 45,000 and a certain decrease in income due to the situation. Naturally, this should have put him on a strict budget. Emergency, cut expenses to a minimum, even if these expenses currently seem essential. But… if the bank increases the credit line even without us asking, it allows that person to postpone the contingency plan and increase the debt even further. There are two problems here:

This is terribly expensive. For a deficit of 45,000, the person will pay 45,000 * 12% = 5,400 shekels per year, or 450 shekels per month. If the deficit increases, they will pay even more. Note that if that person had received the 45,000 NIS gift from me and stayed at zero instead of creating a new deficit, they could have gone out for an extra meal at a restaurant every month—or spent 450 NIS on anything else. In other words, the deficit doesn’t allow one to "live" more, as many think, but rather results in a lesser "life.".

B. The overdraft limit has been temporarily increased. See the letter. The increase is only until the end of November. Anyone who increases their overdraft during this period may find themselves overdrawn later when the limit is reduced again. Caution.

אחת התפיסות השגויות והנפוצות ביותר הינה על הקשר בין המדד והריבית. רבים חושבים למשל שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שקולה להלוואה צמודה בריבית שלושה אחוז אם יהיה מדד של אחוז אחד. שאלות כמו השאלה שלמטה הינן שאלות נפוצות. זה הזמן לנפץ מיתוס זה.

מבחינה מתמטית – מתי מסלולי משתנה צמודה כל 5 ומשתנה לא צמודה כל 5 שווים בערכם? כאשר המדד הוא הפרש הריביות בין המסלולים כל שנה או לאורך כל התקופה?
אתן דוגמה. 1. נגיד ואקח מסלול משתנה כל 5 צמודה  בריבית 2%. או שאקח מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.5%. בתום 5 השנים ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל שנה ב 1.5% או ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל ה 5 שנים ב 1.5% ?

במייל שלמעלה שאותו קיבלתי היום יש בדיוק שאלה זו ואני עונה עליו כאן כדי שכולם ירוויחו. אז קודם כל תודה לשאול.

ריבית ההלוואה בשקלים נקבעת כאחוז מסוים מתוך החוב אותו צריך לשלם בשנה. ההצמדה כשלעצמה אינה מגדילה כלל את התשלום החודשי. ההשפעה של ההצמדה הינה על הגדילה של החוב וכיוון שהריבית הינה אחוז מהחוב יש גם גידול בתשלום החודשי. אבל שני הגורמים משפיעים באופנים שונים ולכן כלל לא ניתן לבצע את ההשוואה הקיימת בשאלה.

נניח חוב של 100,000 שקלים אותו יש לפרוע בתשלום אחד בסוף השנה בתוספת ריבית.

בהלוואה לא צמודה עם ריבית של 4% נצטרך לשלם בנוסף לחוב גם 4,000 שקלים על הריבית כלומר נשלם בסוף השנה 104,000 שקלים.

בהלוואה צמודה בריבית 3% עם מדד 1%, החוב יעלה ל- 101,000 שקלים בסוף השנה ועליו נשלם ריבית של 3% – 3030 שקלים בתוספת 1000 שקלים לפירעון הקרן הגדולה יותר, כלומר בסך הכל 4,030 Shekels.

אפשר לראות כי על התשלום הכולל מדד של 1% השפיע יותר מאשר פער הריביות ועל התשלום החודשי ללא הקרן, הוא השפיע פחות.

בנק ישראל מפרסם בכל חודש את הריביות הממוצעות של משכנתאות. הדו"ח של בנק ישראל לוקה אמנם בחסר רב בגלל עירוב של הלוואות כתוצאה מרכישה לעומת מיחזורים, חלוקהק לא מספקת לפי אחוזי מימון, סוגי לקוחות או תדירות שינוי ריבית. לצורך הדוגמה, הלוואות פריים נספרות בממוצע כהלוואות לא צמודות יחד עם המשתנה כל חמש שנים לא צמודה. ראוי יותר היה שבנק ישראל במקום לפרסם גליונות אקסל, היה מפרסם את המידע הגולמי וכך חברות פרטיות היו יכולות לנתחו כרצונן. ברם, זה מה שיש וניתן לקבל מושג לפחות לגבי מגמות בדוחו"ת אלו.

ריבית ממוצעת משכנתאות צמודות למדד

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx

ריבית ממוצעת הלוואה שאינה צמודה

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx

אוסף דוחו"ת על ריביות משכנתאות

דו"ח מעט מורכב יותר אך מדבר רק על משכנתאות לדיור בניגוד לקודמים המחברים יחדיו הלוואות לדיור ולכל מטרה

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/HousingLoan.aspx

האם בסוף שנה אפשר לקבל ריביות טובות יותר

בכל דצמבר מתמלאים הפורומים, קבוצות הפייסבוק ושאר אמצעי הפצת המידע בהמלצות לקחת את המשכנתה בסוף השנה כי אז הריביות נמוכות יותר. – ריביות סוף שנה.

זה נשמע הגיוני, רוב האנשים אשר יש להם יעדי ביצוע כאלו ואחרים, מתאמצים לקראת סוף השנה לשפר עמדות כדי לקבל בונוסים גדולים יותר או להמנע מנזיפה לאחר אי עמידה ביעדים.

גם לבנקאים יש יעדי מכירות למשכנתאות ולכן על פניו זה נראה טיעון הגיוני. ישנה רק בעיה אחת עם הרצון להקדים תשלום ולקחת משכנתה בדצמבר עבור "מחיר סוף שנה/עונה". זה פשוט לא נכון.

אספתי את הריביות ארבעה חודשים לפני "ריבית סוף שנה"  וארבעה חודשים אחרי "ריבית סוף שנה", בין השנים 2017 – 2013. בנק ישראל מציג את הנתונים לפי התאריך בו החלה הריבית. כך שלמעשה יש בכל שנה חודשיים שאפשר לכנות כ"ריבית סוף שנה" – מאמצע נובמבר ועד סוף אמצע ינואר.

בטבלה שמשמאל, הצבעים הינם ייצוג יחסי של הריבית כאשר אדום משמעות הריבית הגבוהה ביותר והירוק משמעו – הריבית הנמוכה ביותר.

במסגרת נמצאים חודשי "סוף שנה". כבר במבט ראשון אנו רואים שלמעט ירוק בהיר אחד (ריבית כמעט הכי נמוכה) ב- 2014 לא הייתה אפילו שנה אחת בה היו ריביות נמוכות במיוחד בסוף השנה.

בשנת 2017 בה הייתה לדעתי התרגשות מיוחדת מעניין ריבית סוף שנה, אנו רואים כי מי שהקשיב להמלצה זו קיבל ריבית גבוהה יותר מאשר יכול היה לקבל בינואר.

אז איך נוצר מיתוס ריביות סוף שנה?

הגיוני

זוכה פרס נובל לכלכלה, פרופ' דניאל כהנמן לימד אותנו יחד עם פרופ' עמוס טברסקי ז"ל כי המוח מנסה לחסוך במשאבים. כאשר מספרים למוח שלנו סיפור שנשמע הגיוני – בסוף השנה יש לעמוד ביעדים ולכן הריבית נמוכה יותר, רוב האנשים (המוחות) יקבלו סיפור זה מבלי לבדוק אותו.

Interest

כדי שסיפור מסוים יסופר שוב ושוב ויהפוך למיתוס מישהו צריך להיות בעל אינטרס לספרו. במקרה של ריבית סוף שנה כולם מרוויחים חוץ מהלקוח:

• הקבלן ־ יאיץ בלקוח לקחת משכנתה במהירות בגלל ריבית סוף שנה כי הוא רוצה לפגוש כסף מהר ככל האפשר. [spacer height="20px"]
• הבנקאי ־ ככל סוחר, הבנקאי רוצה להגיע לסגירת עסקה. עוד לא נולד המוכר שכשבאים לרכוש ממנו נעליים הוא יאמר, עדיף לך לרכוש את הנעליים בעוד חודשיים ולא כעת. לבנקאי יש יעדים חודשיים והוא צריך למלאם. סוף שנה או לא סוף שנה, מבחינת הבנקאי עדיף שתיקחו את המשכנתה עכשיו.
• יועץ המשכנתה הפרטי – אני אוהב שהתשלום על ייעוץ לא תלוי בתוצאות הייעוץ. ברם, הרבה אנשים באים לפגישה חינם ואז תפקיד היועץ לשכנע אותם לתת לו לבצע עבורם את המשכנתה. במצב זה מצוי היועץ, בדומה לבנקאי, בסוף של ניגוד עניינים. הוא רוצה לבצע את המשכנתה ללקוח היום ולא בעוד כמה חודשים כי שכרו תלוי בזה.

כדי שלא יהיו אי הבנות, איני חושב שיועץ המשכנתה, הבנקאי או הקבלן נותנים במודע מידע לא נכון. אני חושב שהם מאמינים כי זו עצה נכונה לקחת משכנתה דוקא בסוף שנה. רוב האנשים כאמור לעיל, אינם משקיעים זמן בבדיקת עובדות שנראות הגיוניות. זוהי בדיוק משמעות המיתוס – סיפור אשר אינו מגובה בעובדות וגורם לאנשים להתנהגות מסוימת.

המלצה שלי

בכל פעם שאתם שומעים מהבנקאי, יועץ המשכנתאות או כל אחד אחר שמסייע לכם בנושא המשכנתה איזושהי "עובדה", בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת עובדה זו. למשל אם ממליצים לכם לקחת משכנתה עכשיו ולא בעוד חצי שנה כי הריבית תעלה, שאלו כמה ישתנה ההחזר הכולל אם מצד אחד הריבית תעלה בחצי אחוז אך מצד שני נוכל לקחת משכנתה קטנה יותר כי חסכנו עוד 6 חודשים או לחילופין ויתרנו על גרייס לעוד שישה חודשים.

אם אומרים לכם כי הריבית תעלה כי הריבית בארה"ב הולכת לעלות, אל תתביישו לשאול איך זה קשור אחד לשני ומדוע בשנה שעברה הריבית בארה"ב עלתה בעוד שריבית המשכנתה בישראל ירדה. לפי איכות ההסבר שתקבלו, תדעו מיד האם זהו האדם ממנו אתם רוצים להמשיך לקבל עצות.

השבוע הופעתי בתכנית כלכלי בלילה בערוץ 20

אחת השאלות שנשאלתי הייתה לגבי המשך עליית הריבית. בטלויזיה הוקצו לי כשתי דקות. אני כותב מאמר זה כדי להרחיב מעט את היריעה.

אז, האם הריבית תמשיך לעלות? לדעתי אין בכך כל וודאות.

כתבתי בעבר על הסיבות לעליית הריבית מסוף 2015 ועד עתה. ציינתי בפשטות כי הריבית עלתה למרות שתשואת האג"ח אשר אמורה להיות הבסיס לקביעת הריבית לא עלתה ואף ירדה בחלק מהתקופה בה הריבית המשיכה לעלות.

במקביל כפה בנק ישראל תנאים כאלו ואחרים אשר הגבילו את יכולתם של הבנקים  למכור כסף או אם תרצו, לתת משכנתאות. כשאפשר למכור פחות, מעלים את המחיר. אבל יש שני דברים שמפריעים להשתמש בתיאוריה זו כדי להסביר את עליית הריבית. מגבלות בנק ישראל לא בוצעו בהדרגה. היו אלו סדרה של החלטות שניתנו בפעם אחת והן שקולות למשל לעליית מחיר העץ עבור נגר שמייצר שולחנות. מה יעשה אותו נגר? יעלה את מחיר השולחן. לא בהדרגה, אלא בפעם אחת אל המחיר החדש בו הוא חושב שיוכל למכור ולהרוויח בכבוד.

העובדה שהריבית עולה משך כמעט שנתיים בהדרגה סותרת את טענת "בנק ישראל גרם לעלייה".

עניין נוסף שסותר את טענת בנק ישראל כגורם לעליית הריבית היא העובדה שבמרץ הייתה דווקא ירידה בריבית בחלק מסלולי המשכנתאות.

ראו כאן את נתוני בנק ישראל לגבי ריבית קבועה לא צמודה:

כלומר, בשביל שהסיבה "בנק ישראל" תספיק כדי להסביר עליה צריך הקלות של בנק ישראל כדי להסביר עצירה בעליה או  אף ירידה.

הקלות כאלו כמובן שאינן קיימות. לדעתי הסיבה לעליית הריבית היא כאמור מצד אחד רצון פשוט של הבנקים להרוויח יותר והצפיה שלהם חודש אחרי חודש בכך שלא משנה באיזה מחיר, הציבור ממשיך לרכוש את הסחורה שלהם ולכן אפשר להמשיך לייקרה.

משיחות עם גורמים במערכת הבנקאית אני יודע שבתקופה האחרונה הם בהחלט שמים לב להתקררות ולירידה ברצון (או יכולת) הציבור לקנות משכנתאות במחירים הנוכחיים. הסבר זה מתחבר גם עם עצירת עליית המחירים או ירידתם.

טיעון נוסף שמושמע חדשות לבקרים לגבי עליית ריבית צפויה הוא עניין הריבית שעולה בארצות הברית. גם כאן, נדרשת זהירות מעט גדולה יותר. נניח שהריבית בארצות הברית תעלה. במצב זה קרוב לודאי שמשקיעים יעדיפו להשקיע בפקדונות בארה"ב לעומת ישראל. לצורך העברת כסף מישראל לארה"ב הם ירכשו דולרים. כלומר מחיר הדולר יעלה – שער הדולר יעלה – יהיה פיחות בשקל. בנק ישראל חושב ששער הדולר הנוכחי נמוך מידי וגורם לפגיעה בייצוא. כדי להעלות בצורה מלאכותית את שער הדולר, משקיע בנק ישראל מאות מיליוני שקלים ברכישת דולרים (העלאת ביקוש גורמת לעליית מחיר). כלומר, ריבית גבוהה בארה"ב ללא עליית ריבית בישראל תגרום דוקא לתגובה רצויה מבחינת הכלכלה הישראלית ולכן כלל לא בטוח שבנק ישראל יעלה את הריבית בישראל לאחר עליית ריבית בארה"ב. לעומת בנק ישראל, השואף לכלכלה ישראלית בריאה, למשקיעים אין סנטימנטים. במידה והמדינה תרצה ללוות כסף מהציבור היא תצטרך לגייסו בריבית גבוהה יותר, אם לציבור המשקיעים תהיה חלופה טובה יותר בארה"ב. לפיכך, אם המדינה לא תשמור על מסגרת התקציב ותזדקק להלוואות נוספות, תשואת האג"ח הממשלתיות תעלה וזה יגרום באופן מיידי לעליית ריבית המשכנתאות.

האם להקדים רכישת דירה בגלל החשש מעליית ריבית?

כפי שאמרתי בראיון, יש הרבה סיבות לרכישת דירה. לא הייתי מקדים רכישה בגלל ספקולציה על ריבית. דחיית רכישה יכולה להביא למצב שיש למשל עוד הון עצמי ואז גם בריבית גבוהה יותר, תשלמו פחות בסופו של דבר. עלייה משמעותית בריבית עשויה בהחלט להביא לירידה במחירי הדירות ואז גם עם משכנתא יקרה יותר, תשלמו פחות.

האבסורד הכי גדול שאני רואה אצל אנשים השכם וערב הוא רצון לרכוש במהירות כי "הריבית כל הזמן עולה" ואז תכנון הלוואה עם מרכיב ריבית משתנה גבוה. מי שחושש מעליית ריבית אמור לקחת הלוואה עם מרכיב גדול של ריבית קבועה. כן, אפשר לקבל משכנתא עם 100% ריבית קבועה. 

In summary

• כלל לא בטוח שהריביות ימשיכו לעלות.
• לא עושים עסקה עצומה כמו רכישת דירה כספקולציה על אירוע כלכלי ש"כולם אומרים שיקרה".
• לרכישת דירה יש בכל רגע נתון יתרונות וחסרונות רבים מבחינת המשפחה והדיון צריך להיות כולל ולא להתמקד בנושא אחד כמו מחיר המשכנתא או מחיר הדירה.
• לכל מסלול משכנתא יש יתרונות וחסרונות. בחירת מסלול משכנתא צריכה להיות מתאימה לתחזיות שלנו לגבי העתיד והתכניות המשפחתיות שלנו

הערה שמחוץ למסגרת המאמר

מדוע שער דולר (כמות השקלים שצריך לשלם עבור דולר אחד) צריך להיות גבוה (יותר שקלים עבור דולר בודד) יותר לדעת בנק ישראל?

נניח שאני חברת טבע ואני מייצר קופסת אספירין אשר נמכרת בחו"ל בדולר אחד. הוצאות השכר והחשמל שלי מבוצעות בסכום קבוע אשר לצורך הדוגמה מהווה 1 שקלים עבור קופסת אספירין בודדת.

אם דולר אחד = 4 שקלים אזי על קופסה אחת אני ארוויח 3 שקלים ואוכל להפחית את מחיר הקופסא בחו"ל ל- 0.5$ וכך להתחרות טוב יותר עם אספירין שמיוצר נניח ביוון.

אם דולר אחד = 2 שקלים אז אהיה חייב להמשיך למכור את האספירין בחו"ל בדולר אחד וכך אנשים עשויים להעדיף אספירין מיוון.

כמובן שאם כחברת אדע להתייעל ולייצר קופסת אספירין ב- 0.5 שקלים במקום 1 שקל אז ארוויח יותר בכל מקרה וזהו בדיוק ההבדל בין חברה תחרותית לחברה תחרותית פחות. אני מאחל לטבע ולמשק הישראלי כולו את מציאת הנתיב הנכון בהקשר זה.

Is it worth taking out a mortgage at zero interest? This article shows that interest is not significant for saving on a mortgage. Sometimes, a low-interest or even zero-interest loan is actually the more expensive loan.

לכאורה שאלה פשוטה, אם התשלומים תלויים בריבית אזי ככל שנשיג הלוואה עם ריבית נמוכה יותר, כך נשלם פחות. נכון? לא ממש.

ראשית כל מבין שלושת הגורמים המשפיעים על סך התשלומים שלנו לבנק, הריבית הינה במקום האחרון. לפני הריבית נמצאים The monthly repayment ותמהיל המשכנתא. 

לא נתעכב הפעם על ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא אלא רק בריבית. נניח שקבענו החזר חודשי כלכלי ונכון וגם תמהיל משכנתא מסוים. האם יתכן שהפחתת ריבית תזיק לנו?

ודאי שכן. הבנק יודע שאנו לא מסוגלים לחשב בקלות את סך התשלומים לבנק אבל את הריבית קל לנו לראות מול העיניים. לכן הבנק כסוחר מיומן, מנסה למשוך אותנו לתוך הסופרמרקט שלו עם הצעה של מוצר אחד במחיר נמוך ביותר. לצורך העניין, בנק הפועלים יצא לפני כמה חודשים עם מבצע של 30,000 שקלים בריבית אפס. מה יכול להיות טוב יותר מהלוואה בריבית אפס? למשל הלוואה בריבית 3%.

 לקוח שלי היה צריך 600,000 משכנתא. לאחר שקבע את התמהיל, הבנק הציע לו לשלב הלוואה באפס אחוזי ריבית. נפלא לא?

הנה השוואה של ההלוואה עם "מתנת הבנק" או אם תרצו "התפוח המורעל" לעומת ההלוואה ללא המתנה או כפי שאמרו חכמינו, שונא מתנות ישלם פחות:

אפשר לראות כי במשכנתא ללא ה"מתנה" למרות שלא קיבלנו אף חלק מההלוואה בריבית אפס, שילמנו לבנק כ- 40,000 שקלים פחות.

כלומר, ה"מתנה" שהעניק לנו הבנק יצרה לנו נזק של 40,000 שקלים. מדוע נוצר נזק זה? ההלוואה באפס אחוזי ריבית ניתנה למספר מועט של שנים. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלה גבוה. כיוון שסך התשלומים החודשיים שלנו לא משתנים, אנו מסוגלים לשלם רק 4,000 שקלים בחודש, אז תשלום גבוה על חלק קטן מהמשכנתא מחייב הקטנת התשלומים בשאר המסלולים וכפועל יוצא, מסלולים אלו נמתחים לשנים רבות יותר.

נסתכל שוב על המשכנתא עם ה"מתנה": מסלול הקל"צ שבה נמתח לכמעט 17 שנים וסך ההחזרים במסלול זה הוא כ- 490,000 שקלים.

במסלול הקל"צ ללא "מתנה", מסלול הקל"צ נמשך לכ- 12 שנים וסך ההחזר במסלול זה הוא כ- 479,000 שקלים. כלומר, למרות שמסלול זה נלקחו 30,000 שקלים יותר, סך ההחזרים בו נמוך יותר, בגלל שמשך הלוואה זו קצר יותר.

בפועל הנזק של "מתנת" הבנק גדול יותר מאשר רק הפרש בסך התשלומים לבנק כפי שחושב לעיל. כאשר הבנק נותן לנו רכיב הלוואה באפס אחוז ריבית, לעתים קרובות הדבר מעוור אותנו ואנו מפסיקים לבדוק האם המסלולים האחרים מתאימים לנו והאם הריבית בשאר המסלולים היא ריבית מיטבית. דומה הדבר לעוף בשקל שהציע פעם רמי לוי. הלקוחות עמדו בתור בשביל "עוף בשקל" ולא שמו לב כלל למחירי שאר המוצרים.

אם אתם לפני לקיחת משכנתה, מוזמנים להוריד במתנה פרק מהספר שלי Efficient mortgage:

לפחות אחת ליום אני רואה את השאלה שבכותרת, מי הבנק שנותן היום את הריביות הכי טובות?

השאלה הזו מגיעה בטלפונים של לקוחות פוטנציאליים שמתלבטים על בחירת יועץ משכנתה, מגיעה אלי במייל או שאני רואה אותה בפורומים ציבוריים בהם אני תורם מזמני. אנו רגילים לרכוש מוצרים לפי מיתוג של מחיר / איכות.

לדוגמה, יונדאי ומרצדס, שתיהן יביאו אותנו מנקודה X לנקודה Y. בהנחה שאנו לא עוברים את המהירות המותרת, שתי המכוניות יעבירו אותנו בין שתי הנקודות באותו זמן. עדיין, רבים משלמים יותר על מרצדס מתוך אמונה מוצדקת שחווית הנסיעה מחיפה לתל אביב במרצדס תהיה שונה מחוויית אותה נסיעה ביונדאי. אם ההבדל בחוויה שווה את המחיר זה כבר עניין של טעם ותדמית ושאלה זו נמצאת מחוץ למסגרת מאמר זה.

כיוון שהלקוח רגיל שספקים שונים מספקים מוצרים במחירים שונים, הם מחפשים את אותה חוקיות גם בעולם המשכנתאות. אבל עולם המשכנתאות מתנהג באופן שונה. בניגוד למרצדס אשר יכולה למכור 100 מכוניות זהות ובכל מקרה מספקת את המכונית לאחר קבלת הכסף ולכן אין לה סיכון. יתירה מכך, אם יבואן מרצדס מזמין 1000 מכוניות מדגם מסוים, הוא יקבל את כולן באותו מחיר.

עולם המשכנתאות מתנהג אחרת לגמרי. כל משכנתא הינה עסקה שונה מבחינת סיכון ומבחינת עלות המוצר הנמכר.

באמצעות משכנתא אנו רוכשים כסף מהבנק, מחזירים אותו בחלקים חודש אחרי חודש ובנוסף משלמים בריבית עבור הכסף שרכשנו. נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 שקלים. אפשר להסתכל על זה כעסקה בה כל חודש מחדש אנו רוכשים כסף לפי גובה החוב באותו חודש. לאט לאט אנו גם מקטינים את החוב ולכן משלמים פחות ריבית.

ניקח דוגמה: במשכנתא של 500,000 אשר נלקחה במסלול קבועה לא צמודה בלבד (לשם פישוט הדוגמה) בריבית 4% לשנה.

בחודש הראשון אנו רוכשים מהבנק 500,000 שקלים ומשלמים 500,000 * 4%/12 = 1,667

בחודש השני החוב יורד ל- 498,637 ואפשר לראות זאת כעסקה חדשה לרכישת כסף והתשלום עליה יהיה: 498,637 * 4%/12 = 1,662

וכך הלאה בכל חודש.

כיצד קובע הבנק באיזו ריבית לתת את ההלוואה?

או במילים אחרות באיזה מחיר הוא מוכן למכור את כספו בכל חודש?

לבנק יש חמישה קריטריונים על פיהם הוא מדרג כל משכנתא. ארבעת הקריטריונים הראשונים נקבעים על ידי הבנק והקריטריון החמישי נקבע על פי בנק ישראל:

1. איכות הלווה – הבנק בודק מהי איתנותו הפיננסית של הלווה. הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי, אשראי בעייתי וכו'. דרך אגב ישנם לקוחות שאומרים לי "מעולם לא לקחתי הלוואה ולא הייתי במינוס" ובטוחים שזה מבטיח שהם לווים טובים. האמת מורכבת יותר, אם לא לקחת הלוואה מעולם אתה לווה עם אי וודאות גדולה יותר מלווה שלקח הלוואה והחזירה כנדרש. 
2. איכות הבטוחה שנותנים לבנק – במידה ולא תשלמו את ההלוואה הבנק יצטרך למכור את הדירה. הבנק מעריך שדירה בקומה רביעית ללא מעלית בכרמיאל תימכר יותר בקושי מדירת בקומה שלישית עם מעלית במרכז תל אביב.
3. איכות העסקה – עסקת רכישת דירה יד שניה ממוכר פרטי הינה עסקה פשוטה בהרבה מעסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכן בעסקת רכישת דירה יד שניה הבנק לוקח סיכון קטן יותר ומוכן לתת משכנתא בתנאים טובים יותר.
4. עלות גיוס הכסף של הבנק – כדי שהבנק יוכל למכור כסף כמשכנתא הוא חייב לגייס כסף מהציבור ומבנק ישראל. יכול להיות שבחודש מסוים בנק X יהיה קרוב לקו האדום אשר לא יאפשר לו לתת הלוואות יותר ולכן יעלה את המחיר כסימן ללקוחות לעבור לבנק אחר. מנגד בבנק Y בדיוק החודש פרע לקוח הלוואה של 100 One million shekels לפני הזמן ועכשיו בנק Y צריך למכור כסף זה ללקוחות אחרים. הוא יהיה מוכן לכן למכור במחיר נמוך יותר. 
5. אחוז המימון של המשכנתא – אחוז המימון הוא היחס בין מחיר הדירה לבין גודל המשכנתא. בנק ישראל כפה על הבנקים התייחסות למשכנתא כמשכנתא מסוכנת ככל שאחוז המימון עולה, על פי מדרגות שקבע בנק ישראל. לכן גם ללווה מצוין, משכנתא באחוז מימון 70% תיחשב מסוכנת יותר ממשכנתא באחוז מימון של 44%. 

כיוון שכל בנק מודד כל אחד משלושת הקריטריונים בצורה שונה, כל בנק נותן לכל קריטריון משקל שונה בציון שהוא ייתן למשכנתא מסוימת ולסיום לכל בנק בחודשים שונים יש מוטיבציה שונה לתת משכנתא, אי אפשר לדעת אם בעסקה מסוימת תקבלו מבנק X תנאים טובים יותר מאשר מבנק Y ולהפך בעסקה אחרת.

מה חשוב חוץ מהריבית

עכשיו חידדנו שאין דבר כזה "הבנק שנותן את הריבית הכי טובה". כדאי להזכיר גם שכדי לקחת Optimal mortgage עבורנו חשוב לדעת כי הריבית שקיבלנו להלוואה היא החלק הפחות משמעותי לעניין סך התשלומים שלנו לבנק. חשיבות גדולה בהרבה יש לעצם בחירת מסלולי הלוואה מתאימים ללווים את אורך חיי ההלוואה ואת כושר ההחזר שלכם.

Summary

מה בעצם גורם לריבית המשכנתא שלנו לעלות ולרדת?

אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה, אז אנו צפויים לשינויים בריבית כל X חודשים, כפי שרשום בחוזה המשכנתא שלנו. שינויים בריבית מחושבים על פי נוסחאות שונות אשר המשותף לכולן הוא שימוש ב- עוגן. עוגן הוא איזשהו פרמטר חיצוני באמצעותו הבנק מחשב את הריבית. לדוגמה הפריים הוא עוגן לחישוב ריבית קצרת מועד. הפריים מחושב מחדש בכל חודש כריבית בנק ישראל + 1.5%. מהעוגן מוריד או מעלה הבנק אחוז מסוים (כפי שנקבע בחוזה המשכנתא כאמור) וכך מחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

יש הרחבה על הנושא בסרטון הזה שלי:

אחד מעוגני חישוב המשכנתא הוא תשואת אג"ח ממוצעת או עלות גיוס ההון. שמות שונים משמשים לדברים דומים בבנקים שונים.

כדי להבין איך משפיעה תשואת האג"ח על ריבית המשכנתא שלכם, יש לקחת צעד אחד אחורה ולבדוק מהיכן מגיע הכסף שאותו מלווה לכם הבנק. הבנק "מגייס" את הכסף שהוא מלווה מהציבור. כאשר אנו פותחים תכנית חיסכון או שמים כסף בפיקדון, הבנק יכול לקחת כסף זה ולהלוותו למישהו אחר.

במקביל, גם המדינה לוקחת על בסיס קבוע הלוואות מהציבור. אנו כציבור מלווים כסף למדינה על ידי רכישה של איגרות חוב (אג"חים). איגרות חוב הן למעשה חוזה הלוואה רגיל הקובע שכל מי שירכוש את איגרת החוב בסכום X, יקבל בכל מספר חודשים (כפי שכתוב באיגרת החוב) סכום Y הכולל תשלום ריבית וקרן (אחוז מסוים מהכסף ששילם מלכתחילה כדי לרכוש את איגרת החוב), בדיוק כמו בכל הלוואה אחרת.

הלוואה

א. כל התנאים ידועים מראש וקבועים. אני צריך 1000 שקלים אז אני הולך לבנק ומקבל ממנו הסכם שיאפשר לי לקבל 1000 שקלים עבור תשלום חודשי של נניח 85 לחודש משך 12 חודשים או במילים אחרות, החזר של הקרן + ריבית של 3% (85*12=1020). כל המספרים מעוגלים.

B. שני הצדדים לעסקה נשארים קבועים לאורך חיי ההלוואה – לקחתי הלוואה מהבנק או מחבר, אני יודע מי הוא הצד שהלוואה ומי הצד שיקבל את הכסף כל חודש.

אגרת חוב

א. תנאי התשלום של הלווה ידועים אך כמות הכסף שהוא יקבל אינה ידועה. נניח שמדינת ישראל צריכה כסף והיא רוצה ללוותו מהציבור באמצעות אגרת חוב. המדינה אינה מפרסמת כמה כסף היא צריכה (זה לא ממש מעניין בשלב זה) אלא מהם התנאים של אגרת החוב שלה. לדוגמה המדינה מפרסמת שהיא מוכנה לשלם לכל מחזיק אגרת חוב שלה 85 שקלים לחודש למשך שנה. בשלב זה אגרת החוב עוברת לבורסה וכל אחד יכול להציע מחיר עבור אגרת החוב. מי שיציע את המחיר הגבוה ביותר, ירכוש את אגרת החוב ויזכה בזרם התשלומים של 85 שקלים * 12. אלו הצעות יציעו אנשים או גופים?

אם נסתכל על הדוגמה שלמעלה אזי אפשר להניח שבמידה ואפשר לקבל בשוק פחות מ- 3% לשנה על הכסף, ההצעות למחיר אגרת החוב יהיו מעל 1000 שקלים (זיכרו את הדוגמה הקודמת) וכך בפועל תשואת אגרת החוב תהיה פחות מ- 3% והמדינה תקבל יותר מ- 1000 שקלים. מחיר איגרת החוב נקבע בפועל על ידי הריבית החלופית שניתן לקבל או אם תרצו תשואה חליפית וכן הביטחון של מחזיק איגרת החוב בכך שהלווה באמת ישלם את מה שהבטיח. לדוגמה אילו אני הייתי מנהל קרן Pension ותשובה היה מבטיח על איגרת החוב שלו 3% לשנה, הייתי מוכן לקנות אותה במחיר נמוך כך שהתשואה בפועל תהיה 5% לשנה. מדוע? כי בעבר תשובה הפר את הבטחתו ולא שילם את המובטח או בשפת העם, עשה תספורת.

B. הצדדים לעסקת ההלוואה אינם קבועים לכל משך ההלוואה – נניח איגרת חוב המבטאת הלוואה של 10 שנים למדינה. איגרת החוב כאמור נרכשת עם יצירתה על ידי מספר אנשים דרך הבורסה. כל אחד ממחזיקי איגרת החוב יכול למוכרה בכל עת בבורסה וכך למעשה להעביר את זרם התשלומים של איגרת החוב למישהו אחר – מלווה אחר.

איך הכל מתחבר?

כל הכבוד למי שהגיע עד לכאן. זה היה מסע ארוך.

הבנק רוצה להלוות למישהו 500,000 שקלים. הוא צריך שמישהו אחר ייתן (ילווה) לו 500,000 שקלים. המלווים מהצד השני צריכים לבחור בין הלוואה לבנק לבין הלוואה למדינה. אם איגרות החוב של המדינה נותנות תשואה של 2% אזי הבנק צריך להציע למלווים שלו לפחות 2%. אם הבנק משלם 2% למלווים שלו אזי מהלווים שלו הוא יגבה לדוגמה 3% ויחיה בנחת מהמרווח של 1% בין מה שהוא משלם למלווים למה שהוא גובה מהלווים.

עכשיו נניח שתשואות אגרות החוב של המדינה עלו ל- 2.5%. מייד עלות גיוס ההון של הבנק תעלה ל- 2.5% (הוא ממשיך להתחרות במדינה) ובהתאם הסכום שהוא ירצה על ההלוואות שלו יעלה ל- 3.5%.

במשכנתאות עם ריבית משתנה עם עוגן תשואת אג"ח מופיע הכיתוב בחוזה ההלוואה:

במשכנתא זו הבנק יבדוק בכל פעם שיש צורך לשנות את ריבית ההלוואה (בדרך כלל אחת לחמש שנים) מהי תשואת האג"ח הממוצעת ולפיה יחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

בהלוואה עם ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), הבנק ינסה לחזות את תשואת האג"ח בעתיד ולפיה יקבע את ריבית ההלוואה. לכן, כאשר תשואת האג"ח עולה, ריבית ההלוואה עולה.

בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל על הפחתה של רבע אחוז (0.25%) בריבית הפריים.
במסלול הפריים של המשכנתא, הריבית מחושבת מחדש בכל חודש ולכן הפחתה זו משפיעה באופן מיידי על חלק הפריים של המשכנתא גם במשכנתאות קיימות וגם במשכנתאות חדשות.

בחלקי ההלוואה עם ריביות לזמן ארוך (קבועות ומשתנות כל חמש שנים) השפעת הורדת הריבית אינה מידית ואינה מחויבת המציאות. ברם, ניסיון העבר הראה שכחודש לאחר הפחתת הפריים יורדות גם הריביות לטווח ארוך.

לקוחות אשר יכולים לדחות את לקיחת המשכנתא מתלבטים באופן טבעי,  האם לקחת אותה היום או לחכות להפחתת הריבית?

פרוטוקול ישיבת הועדה המוניטרית של בנק ישראל, אשר פורסם היום, עונה על שאלה זו, כדרכם של יהודים בשאלה אחרת.  האם יהיו הגבלות חדשות על משכנתאות בעתיד הקרוב? בנק ישראל אינו עונה על שאלה זו אך מציין שהוא מודאג מאד משיאי המשכנתאות הנשברים שוב ושוב והיקף החוב העולה של משקי הבית.  לבנק ישראל ברור שהורדת הריבית תביא לקפיצה נוספת במחירי הדיור וכדי לצמצם קפיצה זו הוא "שוקל" צעדים להקטנת המשכנתאות.

לפיכך, אני חושב שמי שיכול לדחות קבלת משכנתא ושאין סיכוי שמגבלה כזו או אחרת תפריע לו לקבל משכנתא, עשוי להרוויח מדחיית המשכנתא בכחודש. בכל מקרה מומלץ בחום להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים כבר היום. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ובדרך כלל תקנות חדשות של בנק ישראל אינם תקפים לכאלו שכבר יש בידם אישור עקרוני, אשר מהווה כמעין התחייבות של הבנק למשל לסכום משכנתא מסוים. לקוחות אשר לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים או לצורך רכישת דירה שניה, הייתי לוקח את המשכנתא מיד כדי לא להסתכן בכך שיהיו גזירות אשר ירעו את מצבכם.

יש לכם שאלות? אני כאן כדי לענות. השאירו תגובה למאמר או צרו קשר

22/8/2013

The past few years have been characterized by very low interest rates and inflation. At the same time, housing prices have risen significantly.

These two trends, coupled with advertising campaigns by banks and contractors, and supported by ignorant or irresponsible bank officials, created the phenomenon of economic suicides.

People who take out a mortgage with a repayment Impersonating  To lower it, but without understanding that in the future this repayment will be higher than the family can afford, thus creating a financial collapse of the family.

I have tried to fight this phenomenon extensively in recent years, and there were several families who came for counseling, and I recommended to them simply Do not execute the transaction.

Yesterday, the Supervisor of Banks decided that he cannot trust banks to prevent people from taking out risky loans that they will be unable to repay.

To combat risky loans, the Supervisor of Banks has established several new rules and definitions.

Variable interest rate – Until yesterday, variable interest rates, in the eyes of the Bank Supervision, were rates that changed with a frequency of less than once every five years. This means Prime was considered a variable rate, but a linked loan with a variable rate every five years was considered a fixed rate. Now, The frequency of change is irrelevant: if the interest rate changes during the loan, it is considered a variable interest rate.

New rules that mortgages must comply with:

1. The monthly repayment will be less than or equal to 50% of monthly income. If the repayment is more than 40% of monthly income, the loan will be flagged as high-risk (and will be offered at a less favorable interest rate).
2. Variable interest rate  A loan will not be granted if more than two-thirds of it is at a variable interest rate (as stated, regardless of the frequency of change). Such a restriction does not exist at all today.
3. Variable interest rate with a frequency of less than five years (e.g., Prime) – The existing limit of a maximum of one third of the loan at a variable interest rate often (less than five years, remains).
4. Loan term – A bank will not approve mortgages for more than thirty years.

Another innovation is the application of the above rules to mortgage refinancing. Until today, any restriction imposed on mortgages applied only to new loans. Now, the Bank of Israel has determined that loans that are refinanced will also have to meet the above restrictions.

Loans that are not required to meet these conditions: 

1. Foreign currency loan for a non-resident.
2. Loan for any purpose under 100,000 NIS.
3. Bridge loan for less than three years. 

 Click here to read the full guidelines document from the Supervisor of Banks

This morning we learned of another interest rate cut, the second in the past month. The Bank of Israel lowered the interest rate by 0.25%, following a similar cut about two weeks ago.

Reducing the Bank of Israel's interest rate, by which the prime interest rate is calculated, has a significant impact on mortgages and the economy as a whole.

In this article, I will attempt to examine the reasons that led to the interest rate reduction, as well as the impact of this step on mortgage holders on the one hand, and future mortgage holders, those planning to purchase an apartment, on the other.

First, the effect of the Bank of Israel's interest rate on the prime component of existing or new (planned) loans:

The prime component of the mortgage is recalculated every month. The term “prime” refers to the Bank of Israel interest rate plus 1.5%. Therefore, if a person has a prime loan with an interest rate of prime minus 0.9%, then the interest actually paid is the Bank of Israel interest rate plus 1.5% minus 0.9%. As mentioned, this interest rate is recalculated every month and therefore automatically decreases (or increases) with changes in the Bank of Israel’s interest rate.

I have existing mortgages with fixed-rate, non-indexed interest options.

The change will not affect a fixed, unlinked mortgage at all. In the longer term, you should examine whether the interest rate environment has become lower than it was when you took out your mortgage. If the answer is yes, you can save a lot of money by refinancing your mortgage.

Mortgages indexed to the consumer price index with variable or fixed interest rates

In the immediate term, the change will not affect your loan repayments. One of the goals of reducing interest rates, as will be explained later, is to increase inflation. Increasing inflation will increase your debt to the bank (the debt is linked to the index in these tracks) and your monthly repayments. Holders of variable-rate loans may benefit if their interest rate change date falls within this period.

Individuals planning to purchase an apartment in the future but who have not yet signed a purchase agreement for a specific apartment:

When interest rates are low, people feel they can afford to buy an apartment at a higher price. For example: With a monthly payment of 5,000 NIS, you can borrow approximately 930,000 NIS at a prime rate of 5.1% and 1.2 million NIS at a prime rate of 2.51% (for 30 years). In other words, for the same monthly payment, the mortgage amount could be approximately 300,000 NIS higher. When people have greater ability to pay for an apartment, they are willing to pay a higher price, which is effectively what has driven the steep rise in prices in recent years. People who want to buy an apartment do suffer from the high prices, but they benefit from a cheaper mortgage. Interest rates today are about one-third of what they were a decade ago. The risk in this situation is taking out loans that are too large relative to the family’s repayment capacity should interest rates return to normal from the current extreme low levels. Another reason for the rise in prices is real estate investors, who, on the one hand, receive very low interest on their money at the bank and, on the other hand, can obtain cheap credit; thus, many of them choose to save by purchasing an apartment rather than through a bank savings plan, for example.

Housing prices are one of the main factors making it difficult for young families to manage their financial lives. On one hand, high purchase prices make acquiring a home difficult and even economically unfeasible. On the other hand, instability in rent payments pushes families to buy an apartment despite current peak prices.

High housing prices were among the main causes of the 2011 summer protests. Why then is the Bank of Israel lowering interest rates, a move which, as mentioned, could cause a further jump in housing prices?

The Bank of Israel provides several justifications for its decision:

• ·         Consumer Price Index It has risen by only 0.81% over the past 12 months. This rate of price increase is below the government’s lower target and indicates the onset of a recession. Lowering interest rates causes people to save less (saving is not worthwhile if no interest is earned on it) and to purchase more goods. This increases demand for goods and services, thereby stimulating the economy. Cheap credit for businesses and rising demand for products allow businesses to increase production and reduce unemployment.
• ·         Forex market There is a strengthening of the shekel against the dollar. This means fewer shekels are needed to buy a dollar. This trend intensifies when interest rates in other countries are lower than in Israel. The strengthening of the shekel against other currencies poses difficulties for exporters and eases things for importers (at the expense of local manufacturers). Both these trends are negative, and to mitigate them, interest rates should be aligned with those prevailing in other countries.