5/2/2022

At the end of January 2022, the Bank of Israel's mortgage reform was approved and will take effect in August 2022. In this article, I will review the reform, its advantages, disadvantages, and lessons that can be learned from it regarding regulation in general.

מבוא – הוראה 451 – נהלים למתן הלוואות לדיור (משכנתאות)

בנק ישראל מפרסם את כלל ההנחיות שלו לבנקים המסחריים בנושא משכנתאות במסמך הנקרא הוראה 451, נהלים למתן הלוואות לדיור. השם מעט מבלבל כי המסמך כולל גם נהלים למתן הלוואות משכנתה למטרה שאינה דיור אבל נעזוב את ועדת השמות של בנק ישראל בשלב זה.

אני חושב שכל אחד הלוקח משכנתה צריך להכיר את הוראה זו או לשכור מישהו מטעמו המכיר הוראה זו. הכרות עם ההוראות של בנק ישראל חשובה מאד למי שרוצה משכנתה. הבנקאים בסניפים אינם מכירים הוראות אלו אלא אם יש להם עניין אישי בכך. הבנקאית או הבנקאי בסניף מקבלים הנחיות ממחלקת ארגון ושיטות של הבנק. מחלקה זו מקבלת את הנחיות בנק ישראל ומשלבת אותן עם ההוראות הניהוליות הפנימיות של הנהלת הבנק בו הם עובדים. הבנקאית בסניף לא יודעת להבחין בין הוראות ניהוליות לבין הוראות רגולטרויות.

לדוגמה אם החזר המשכנתה הוא נניח 5,500 שקלים והשכר הוא 15,000. בהחלט ייתכן שהלווה ישמע מהבנקאית סירוב עם נימוק אי אפשר לאשר הלוואה כי לפי הוראות בנק ישראל אסור שהתשלום החודשי יהיה גדול משליש השכר. זה לא נכון. על פי בנק ישראל ההחזר יכול להיות עד מחצית השכר החודשי. בנקים שונים יצרו החלטות ניהוליות עם החמרה בעניין זה. דוגמה נוספת, אנשים רבים חושבים שהלוואות לצרכי שיפוץ הן הלוואות לכל מטרה. ההוראה קובעת במפורש דבר אחר:

לקוח שחושב שהלוואה לשיפוץ הינה הלוואה לכל מטרה יהיה מוכן לקבל ריבית גבוהה בהרבה מלקוח המכיר את הנוהל עצמו ויידע שזו הלוואה לדיור ולפיכך ינהל משא ומתן על ריביות נמוכות בהרבה. את הנוהל המלא אפשר לקרוא כאן.

לקראת פעולה גדולה, משמעותית ויחסית חד פעמית (לפחות למספר שנים) כמו לקיחת משכנתה, מומלץ בחום לקחת אשת או איש מקצוע שניסיונו, השכלתו ורשת הידע שלו הכוללת יועצים נוספים ובנקאים מהרמות שמעל הסניף יכולה להיות יעילה יותר מלימוד עצמי.

דוגמה אחרונה. פעמים רבות מתקשים הלקוחות לקבל העתק מדו"ח השמאות על הדירה שלהם כדאי לדעת שאם השמאות בוצעה במימון הלקוחה (לא נתקלתי עדיין במקרה בו זה לא המצב), הבנק Must למסור ללקוחה העתק השמאות אם ביקשה זאת.

מה מטרת רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל?

בדו"ח שפרסמה רשות התחרות בסוף 2020 נקבע שהתחרות בשוק המשכנתאות אינה מספקת. הרשות תיארה מצב בו בגלל סיבוך העבודה מול הבנקים וסיבוכיות מוצר המשכנתה, מתקשה הציבור להשוות הצעות מבנקים שונים ולכן נכשל בניהול המשא ומתן מול הבנקים. מטרת הרפורמה הינה הקלה בדיוק בנקודות אלו:

1. הקלת העבודה של הלקוחות מול הבנקים השונים למשכנתאות בעת חיפוש המשכנתה המתאימה ביותר
2. הקלה על הבנת מוצרי המשכנתה השונים וההשוואה בין הצעות הבנקים.

מה כוללת הרפורמה

הרפורמה כוללת שני רכיבים בעבור שתי מטרות כפי שהוצגו לעיל:

1. קביעה שהבנקים חייבים לאפשר ללקוחות להגיש בקשה למשכנתה בצורה מקוונת דרך אתר אינטרנט או בטלפון לקבל תשובה על אישור או סירוב למשכנתה בתוך 5 ימים מהגשת הבקשה. האישור לא יסתמך על מסמכים שמגישים במסגרת משכנתה (תלושי שכר, תנועות חשבון בנק וכו') אלא יסתמך על הצהרת הלקוח בלבד. עוד נחזור לנקודה זו.
2. הגדרה איך ייראה אישור עקרוני למשכנתה כך שאישור זה יכלול לפחות שלושה תמהילי משכנתה קבועים עם ריביות ותחזיות עתידיות לצרכי השוואה בין ההצעות.

תמהילים אחידים

החלק המשמעותי ברפורמה הוא החלק עם הגדרת התמהילים האחידים. עד היום כשלקוח הגיע לבנק לקבל משכנתה, כל בנק "ייעץ" ללקוח לקחת הרכב משכנתה שונה וניתח את הצעת המשכנתה באופן שונה. כך למעשה הלקוח ההדיוט לא יכול היה להשוות בין הצעות הבנקים. למען הסר ספק, הדיוט במקרה זה הוא לא רק האדם הממוצע. גם ראשת רשות התחרות עו"ד מיכל הלפרין העידה על עצמה שהתקשתה בהשוואת ההצעות. אמנם מדובר בעורכת דין ולא בכלכלנית אבל כעומדת בראש אחד הגופים הכלכליים המשמעותיים בישראל היא בהחלט בעלת ידע שהינו הרבה מעל הממוצע ובכל זאת התקשתה.

עתה ברפורמה נקבעו שלושה דברים משמעותיים:

1. מסלולי המשכנתה יהיו בעלי שם זהה בכל הבנקים. עד היום כל בנק כינה כל מסלול בשם משלו. ראו למשל את המסלולים: משכנתא עוגן לינארי 400+500 או משכנתא 32, שניהם מבנק הפועלים. האם מסלולים אלו טובים יותר או פחות מ"משכנתא עם החזר חודשי מופחת" או "משכנתא בהחזר חודשי יורד"? שתיהן מבנק מזרחי. מעתה במקום שכל מחלקת שיווק יקבעו בעצמן שם למסלולי המשכנתה, כל המסלולים יקבלו שמות אחידים שקבע בנק ישראל וכך תדע הלקוחה שהיא משווה תפוזים לתפוזים.
2. כל אישור משכנתה יכיל שלושה תמהילי משכנתה אחידים כולל הריבית בכל מסלול בתוספת תמהיל משכנתה לבחירת הלקוח אם ירצה בכך. תמהילי המשכנתה האחידים יהיו:
   • 100% בריבית קבועה לא צמודה
   • שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה.
   • חצי קבועה לא צמודה, חצי פריים.
3. בכל תמהיל יוצגו כמה נתונים השוואתיים שאופן חישובם הוגדר על ידי בנק ישראל והם אמורים להקל על ההשוואה בין ההצעות. בין הנתונים ההשוואתיים אפשר למצוא:
   • הריבית הכוללת החזויה(שיעור תשואה פנימית – IRR). לצורך הפשטה – סוג של ריבית ממוצעת.
   • סך התשלומים החזויים על פי שיטות להערכת ריבית ומדד עתידיים כפי שקבע בנק ישראל.
   • סך תשלומי הריבית לאורך כל חיי ההלוואה.
   • סכום ההחזר החודשי הראשון
   • סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר בתקופת ההלוואה
   • מידע נוסף לשיקול דעת הבנק. למעשה המקום היחיד כמעט בו ניתן לבנק חופש להוסיף משהו בצורה חופשית. דגש על להוסיף בצורה חופשית אך לא לגרוע שום דבר מנתוני החובה.

במאמר מוסגר אפשר לציין שוב את סירובו של בנק ישראל לשחרר לציבור את הנתונים שהוא אוסף על שוק המשכנתאות כדי שהציבור בכלל והאקדמיה בפרט יוכלו לראות את הנתונים עליהם מבסס בנק ישראל מסקנותיו ואולי יוכלו להעיר הערות מושכלות יותר ואפילו חשוב מכך לקבל החלטות אישיות בצורה נבונה יותר (אם למשל יידעו שביישוב מסוים הריבית הנגבית גבוהה יותר בממוצע או שנדע שעבור חתך לקוחות מסוים בנס באופן עקבי יקר מבנק Y).

תועלות הרפורמה במשכנתאות של בנק ישראל

המצב הקיים היה כר פורה לבלבול הלקוחות. לא רק באמצעות שמות מבלבלים כמי שהוצג למעלה. לא רק על ידי הצגת נתונים כמו למשל תשלום חודשי ללא התייחסות לשינויים עתידיים, דבר שלדעתי הינו בגדר הטעיה אלא גם בשיטות אפילו "מעניינות" יותר. ראו למשל מתוך עמוד השאלות ותשובות על הרפורמה טריק מעניין שהבנקים נקטו בו לעתים:

קביעת שפה אחידה וכללים על פיהם יספקו הבנקים נתונים בהצעת המחיר שלהם למשכנתה עשויה להקל על הציבור להשוות הצעות ולבחור מסלולים מתוך מודעות להשלכות הבחירה שלהם כמו למשל עליה בהחזר לרמה שאולי לא יוכלו לשאת.

קביעת לוח זמנים מחייב למתן הצעת או סירוב למשכנתה היא דבר מבורך. ההגדרה שכבר בהצעת המחיר הראשונה יספק הבנק הפניה לשמאות היא בשורה אמתית. פעמים רבות הלקוחות רוצים אישור וביצוע שמאות לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה. עד היום היה מסובך מאד לקבל הפניה לשמאי המקובל על הבנק לפני חתימה על חוזה הרכישה ורפורמת המשכנתאות תשפר מצב זה באופן משמעותי.

האם הרפורמה במשכנתאות תועיל?

לדעתי הרפורמה תועיל מאד בנושאים התפעוליים. הרעיון שבנק יקבל בקשת משכנתה באינטרנט ויחוייב להחזיר תשובה במהירות, כולל הפניה לשמאי היא הצלחה גדולה. מעבר לכך אני חושב שהרפורמה היא כישלון ידוע מראש בכמה מובנים:

1. האישור עם התמהילים האחידים יישלח על ידי הבנק ללקוחה לפני בדיקת המסמכים. הלקוחה התמימה עלולה להסתמך על אישור זה, לחתום על חוזה ואז לגלות שהבנק מחשב את ההכנסה שלה באופן שונה ממה שחשבה וכתוצאה מכך, האישור לא יכובד ותהיה הפרת חוזה.
2. כיום אישור עקרוני כולל כשישה דפים ובתוכם דף אחד עם תמהיל המשכנתה והריביות. נניח שעכשיו יכלול האישור ארבעה תמהילים והלקוחה ביקשה הצעות משלושה בנקים כלומר היא צריכה להחליט איזו משכנתה עדיפה מתוך 12 ההצעות שלפניה. בהצלחה עם זה.

חוץ מזה, הבנקים שיחויבו לתת הצעות אוטומטיות וללא בדיקה מעמיקה של הדברים יכולים מצד אחד לעמוד בתנאי הרפורמה בקלות ומצד שני ליצור מצב בו (כרגיל?) החלשים ישלמו הרבה יותר.

חישבו על עצמכם. נניח שהיו מחייבים אתכם להתראיין לחברה לא ידועה ולתפקיד שאינכם יודעים מהו ואם תתקבלו אתם חייבים להישאר שם 10 שנים. הדבר היחיד שאתם יכולים לקבוע מראש זה את השכר שתבקשו. אני הייתי נצל זאת כדי לקבוע שכר Very גבוה. במצב זה עומד כעת הבנק ולדעתי אנו בהחלט נראה הצעות ראשוניות מאד גבוהות.

למה זה יפגע בחלשים? כי מי שלא מכיר את המערכת ואין לו כסף לייעוץ עלול לקבל הצעות אלו. ראו למשל הצעה שהנפיק המוקד הדיגיטלי של לאומי כהצעה אוטומטית עוד לפני הדיון על הרכב המשכנתה. סוג של תמהיל אוטומטי אך עוד לפני הרפורמה:

דרך הרפורמה אפשר להיווכח באחת הרעות החולות של הממשל הישראלי – ריבוי רגולציות שלעתים סותרות זו את זו. הממשל הישראלי אוהב ליצור רגולציות ושונא לבטל רגולציות. אילו הדברים שאכתוב בהמשך היו מתרחשים במדינה שכנה זה היה משעשע. דרך המסלולים שקבע בנק ישראל בחלק התמהילים הקבועים אנו רואים שבנק ישראל מאד לא אוהב את ההלוואות הצמודות למדד. למעשה באחד מתוך שלושה תמהילים שולבה הלוואה צמודה למדד בשיעור של שליש מהסכום. כלומר, ככל הנראה לדעת בנק ישראל לא כדאי לקחת הלוואה צמודה למדד שהינה דרך אגב, הלוואה שלא מקובלת במדינות אחרות ונשארה בישראל כשריד לתקופת ההיפר אינפלציה.

ה"זכאות" המזיקה

בישראל, בשנת 1992 נקבע בחוק ההלוואות לדיור שמשפחות העומדות בקריטריונים מסוימים יהיו זכאיות להלוואת זכאות כלומר הלוואה בריבית עם הטבה.

נכון להיום אפשר לקבל Eligibility loan בריבית שהינה חצי אחוז פחות מהריבית הממוצעת. הלוואות אלו ניתנות תמיד בריבית קבועה צמודה למדד. כלומר, אותה הצמדה למדד שבנק ישראל אינו אוהב, מי שרוצה לקבל הטבה מהמדינה, Must לקבלה במסלול צמוד למדד. הווה אומר, דווקא החלשים שלהם רצה החוק לסייע יקבלו מסלול שלדעת בנק ישראל לא כדאי לקחת. הנה הצעה לבנק ישראל. קבעתם יעדים לתכנית – הגדלת היכולת של הציבור להשוות בין הצעות מחיר שונות של הבנקים למשכנתאות ועל ידי כך שיפור יכולת המיקוח. אני מציע לקבוע כבר עכשיו מדדי הצלחה שייבדקו בעוד נניח שנתיים. אם מדדים אלו לא ישופרו אז התכנית תבוטל באופן אוטומטי. היא לא עשתה את עבודתה.

בסיס רעיון זה הוא שכל רגולציה גורמת לעול על הגוף עליו היא הוטלה. במקרה זה הבנקים. העול יגולגל כמובן לציבור. לכן, אם אנו סופגים את העול אך לא מקבלים את התועלת, עדיף לבטל. לדוגמה, אותה תכנית סיוע מ- 1992. רוב לוקחי המשכנתאות לא משתמשים בהלוואת הזכאות. היא אינה מתאימה היום. הבירוקרטיה נוראית וההטבה כמעט זניחה (נניח 80,000 שקלים עם הטבה זעירה מתוך משכנתה של מיליון).

ראו בבנק ישראל שהציבור אינו משתמש בהטבה. חשדו שהבנקים לא מציעים אותה וקבעו כלל שיש להחתים כל לווה על אישור שהוצעה לו הלוואת זכאות והוא סרב. ההליך כולו לוקח לעתים עשר דקות במהלכן הלקוח מקבל הסבר על הזכאות וחותם שאינו רוצה אותה. לא רק שמבזבזים על סיפור זה עשרות אלפי דפים בשנה שמודפסים, נחתמים ומאוחסנים בארכיונים אלא שתהליך ההסבר וההחתמה על טופס זה לוקח נניח 10 דקות (כולל בנקאי נוסף שיבדוק טופס זה יחד עם שאר המסמכים שנחתמו). בשנה נניח יש 10,000 משכנתאות עם פוטנציאל זכאות כלומר בוזבזו 10*10,000 = 100,000 דקות עבודה שהינן כ- 8 חודשי עבודה. נניח שחודש עבודה של בנקאי עולה 15,000 שקלים אנו מדברים על כ- 126,000 שקלים שנזרקו לפח רק כדי להחתים על טופס שהינו שריד מחוק מיותר משנת 1992 ושמציע לציבור הלוואה במסלול שבנק ישראל חושב שלא כדאי לציבור לקחת.

אולי מיותר להתעסק ב- 126,000 שקלים בשנה? איני חושב כך. הנזקים של רגולציות מיותרות חורגים הרבה מעבר לכך. עודף רגולציה מונע למשל משחקנים חדשים להיכנס לשוק ולהגדיל תחרות. ובכלל, הרצון לשפר את הדברים הגדולים ולהתעלם מהקטנים מביא לכך שבסוף לא מטופל כלום. אי אפשר להתחיל אימוני ריצה למרתון אם לא מתאמנים לרוץ 500 מטרים כהתחלה. המצב הוא בדיוק הפוך. מאמץ לשפר כל פעם משהו שנראה זעיר יגרום לכך שבסיכומו של דבר יהיה שינוי משמעותי.

מוזמנים בחום לכתוב למטה כל תגובה ושאלה.

הצטרפו לקהילת צומחים כלכלית ביחד – https://bit.ly/3a0E4P4And you can influence future content, see
Things before everyone and being part of a progressive economic discourse.
Free chapters from the book Efficient Mortgage – http://bit.ly/2MnhWEC​

תוספת – אוגוסט 2022 – קריאה מודרכת באישור עקרוני למשכנתה על פי כללי הרפורמה

Regarding the new directive from the Bank of Israel concerning the mortgaging of an existing apartment to purchase an additional apartment

Prefer to listen (and see the scenery) rather than read? At the end of the article, you can watch a video.

On 10/6/2021, the Bank of Israel activated the regulation stating that a mortgage cannot be taken out For housing Using an existing apartment as collateral to purchase an apartment Additional. It is possible to read about the intention to implement this regulation. Here.

Until the regulation took effect, it was possible to take out a mortgage on an existing apartment for up to 50% of its value and use the proceeds as down payment to purchase another apartment. For example, someone who owned an apartment worth one million shekels without a mortgage could take out a half-million-shekel mortgage on it and another half-million-shekel mortgage on the apartment being purchased, for a total of one million shekels, which allowed them to purchase the additional apartment without any equity (though with monthly payments on both mortgages that were usually higher than the rent they would have received).

After starting the installation, this action cannot be performed. Through banks. What can be done? It is possible to take out a mortgage at the bank For all purposes On behalf of the existing apartment and using this money as a down payment to purchase another apartment. A personal loan is indeed more expensive in terms of interest, so the entire process will be more expensive, but it is possible.

It's also possible to mortgage the existing apartment with one of the entities not subject to Bank of Israel directives, such as insurance companies or other private companies like Tarya.

The impact of the move on housing prices

This move will not lower housing prices at all and may even cause them to rise further. This statement is seemingly counter-intuitive. If it becomes more difficult to purchase an additional apartment, fewer people will do so, demand will decrease, and prices will fall. This will not happen for a simple reason. Almost no one made this move even before it was implemented. According to Chief Economist's Review at the Ministry of Finance on Real Estate, The typical real estate investor is an established individual, usually from the public or military sector with an income Average of 69,000 shekels(!) per month. I assume a tiny fraction of these people actually mortgaged an existing apartment for a down payment on another apartment. Moreover, the economist notes that if we exclude apartment purchases by investors from apartment sales by investors, their share of apartment purchases is minuscule.

Why do I think if there is any impact to the move, it will be from Price increase? Since many people were not aware at all until today of the possibility of mortgaging an existing apartment to purchase another apartment. The Bank of Israel regulation, which made major headlines in the press, brought public awareness of the possibility of carrying out such a move on the one hand and the ease of bypassing the regulation on the other hand will lead to a situation where, if there is any change, it will be reflected in an increase in the number of transactions carried out by mortgaging an existing apartment.

No one listens to us in the country. It's a neighbor who listens.

I would have been pleased if this regulation had never seen the light of day. I think it's bad, and not only is it bad, it was created in a way that regulations should not be made in a democratic country. I wrote about it. Here. In that same article, I attached the letter I wrote to the Bank of Israel concerning the regulation and asked my readers to also send this letter to the Bank of Israel. Several dozen reported to me that they sent a similar letter. Others wrote to me that there was no point in bothering, as no one would listen anyway. The fact that the regulation that was eventually published was much softer than the original regulation according to the draft shows that someone did listen. Thanks to everyone who participated and sent a letter to the Bank of Israel.

מהו השינוי שמתכנן בנק ישראל במשכנתאות

בטיוטת השאלות והתשובות של בנק ישראל שונו הכללים על פיהם ניתן למשכן דירה קיימת כדי לרכוש דירה אחרת. כיום אפשר למשכן את הדירה הקיימת עד 50% מערכה בניכוי משכנתה שיש על דירה זו ועם הכסף הנוסף להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה אחרת. על פי השינוי המתוכנן לא ניתן יהיה לעשות זאת יותר כתנאי הלוואה לדיור כפי שהיה עד עכשיו אלא רק בתנאים גרועים הרבה יותר – הלוואה לכל מטרה.

חריג יחיד לעניין זה הוא מישכון דירה קיימת לצורך שדרוג לרכישת דירה אחרת תוך ניסיון התניה שהדירה הקיימת תימכר. ההלוואה תהיה עד 30% משווי הדירה הנרכשת ובתנאי בלון לשנתיים בלבד כלומר הלוואה שכביכול יש לפרוע אותה תוך שנתיים ולכן כביכול מחייבת את מכירת הדירה הקיימת כדי לפרוע הלוואה זו.

למרות שבדרך כלל איני אוהב את כל הטריקים והשטיקים לעקיפת הוראות בנק ישראל, הפעם ההוראה כל כך מקוממת שבעתיד אכתוב איך ניתן להתחמק בקלות מהמגבלה הזו.

איך אתם יכולים לסייע בביטול הורעה (הטעות מכוונת) זו?

בנתיים פרסם בנק ישראל רק טיוטה וביקש לקבל מהציבור הערות במייל. בהמשך פרטתי את הערותיי להוראה. אני מזמין כל אחד מכם לבחור נושא מתוך הדברים אלי (העתקה במקרה זה מתקבלת בברכה), להעתיקו, להוסיף דברים משלכם או לכתוב מייל משלכם באופן עצמאי ולשלוח לכתובת שבנק ישראל הקצה לנושא זה – Prudential@boi.org.il

15/8/2021

לכבוד: בנק ישראל באמצעות מייל  Prudential@boi.org.il

מאת: רימון חייט טל' 054-5232-799

הנדון:  התייחסות לטיוטת שו"ת הלוואות For housing

Hello,

קראתי בעיון את הטיוטה שפרסמתם. כמה הערות:

חשש שההוראה החדשה מנוגדת לחוק

מתוך חוק בנק ישראל התש"ע 2010. כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל:  

פגיעה קשה במשפרי הדיור

משפרי הדיור אינם בהכרח אוכלוסיה אמידה.  רבים משפרים דיור למרות שחייהם הכלכליים לחוצים ביותר בגלל שאין להם ברירה. השינוי שבוצע בתקנה שבתחילה התעלמה ממשפרי הדיור ואז יצרה תלאי מורכב במיוחד עבורם, מראה ניסיון לטפל בהם תוך מתן אפשרות לקחת הלוואה של עד 30% משווי הדירה הנרכשת על הדירה הקיימת(כלומר למשכן דירה קיימת לפי השווי של הדירה הנרכשת) ובאמצעות הלוואה נוספת של 70% על הדירה הנרכשת כביכול טופלה הבעיה והם יוכלו לבצע את הרכישה גם אם אין להם הון עצמי. זה לא נכון! הפיקוח על הבנקים יוצר מצב בו משפרי הדיור ישלמו הרבה יותר על המשכנתה שלהם.

ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי אשר בבעלותה דירה בשווי 1.8 מיליון שקלים, 300,000 שקלים במזומן שנחסך והם רוצים לשדרג לדירה בשווי 2.5 מיליון:

במצב הקודם לקחה המשפחה משכנתה של 50% מימון על הדירה הקיימת וכדי להשלים ל- 2.5 מיליון לקחה עוד משכנתה של 1.3 מיליון על הדירה הנרכשת. משכנתה זו מהווה 52% מימון.

במצב החדש יכולה המשפחה לקחת רק 30% מהדירה הנרכשת(עד 50% מהקיימת?) ולכן צריכה משכנתה גדולה יותר על הדירה הנרכשת – 1.66 מיליון המהווים 66% מימון.

כלומר אם תתקבל הטיוטה ייאלצו רבים מתוך המשדרגים דירה לקחת אחוז מימון גבוה יותר ולפיכך לשלם ריביות גבוהות יותר. לא רק זאת אלא גם זאת, לאחר מכירת הדירה, אם ירצו לפרוע חלק מההלוואה על הדירה הנרכשת יצטרכו בסבירות גבוהה לשלם גם Early repayment fee גדולה (הפירעון יהיה זמן קצר לאחר לקיחת ההלוואה).

גרוע מכך, אנשים פועלים לפי ברירות מחדל. הם כבר לקחו את ההלוואה? אז עכשיו במקום להחזירה אולי יחליפו מכונית או ייצאו לחופשה שתמיד חלמו עליה? והנה בנק ישראל עודד את הציבור להלוואה גדולה יותר לטובת צריכה שוטפת. שוב, בניגוד לחוק הקובע ששמירה על יציבות המערכת הפיננסית היא ממטרות בנק ישראל.

הדוגמה שלמעלה היא עוד המצב הטוב יחסית – המשפחה תשפר דיור אך במחירים גבוהים בהרבה ממה שהייתה משלמת לפני השינוי.  מצב שכיח הוא משפחות שלא רק שאין להן חסכונות אלא יש להן עדיין משכנתה על הדירה הקיימת. משפחות רבות כאלו לא יוכלו לשדרג דיור כלל:

למשפחה דירה בשווי 1.8 מיליון עם משכנתה של 150,000 שקלים. במצב הקודם היא יכלה לקחת משכנתה עד 50% משווי הדירה בניכוי המשכנתה הקיימת – 600,000 שקלים אשר יחד עם משכנתה על הדירה הנרכשת איפשרו את ביצוע העסקה.

לאחר השינוי תוכל המשפחה לקחת משכנתה על הדירה הקיימת של 600,000 שקלים בלבד (30%*2,500,000 פחות 150,000) ויחד עם 70% על הדירה הנרכשת המשפחה לא תגיע לשווי הדירה הרצויה ולכן לא תוכל לשדרג.

בידיעה שבנק ישראל חסם את הדרך לשדרוג עתידי של דירה משך שנים, אנשים יקנו מלכתחילה דירות גדולות ויקרות יותר או יקחו ברכישה הראשונה 75% מימון אפילו אם אינם צריכים משכנתה כה גדולה, רק כדי להשאיר כסף בצד לצורך שדרוג עתידי.

שתי החלופות הינן חלופות רעות אשר ישפיעו בצורה לא טובה על מצבן הכלכלי ובעקיפין על יציבות המערכת הבנקאית. חסימה של האפשרות לשדרג ולמשל להוסיף חדר בבית גם תיצור מתחים ולחצים גדולים במשפחה. לחצים אלו עלולים להגדיל את מספר המשפחות שיתפרקו. אפילו אם נתעלם מהיבטים הרגשיים על הזוג והילדים בעת פירוק המשפחה, ברור שגירושין מגדילים את הביקוש לדירות ותורמים לעליית מחירים.

בלבול מושגים, נכסים וערכים

הנוהל שהוצע במסגרת הטיוטה הינו נוהל מבלבל אשר מערבב מחירים של דירות שונות. אפשר למשכן דירה קיימת אך לפי 30% מדירה נרכשת. האם במסגרת זו אפשר לקחת יותר מ- 50% על דירה קיימת? איך אפשר לקבוע את הערך של הדירה הנרכשת אם היא עדיין לא ממושכנת ולכן עדיין לא בוצעה לה שמאות (ופעמים רבות בשלב זה גם לא נחתם חוזה כי את התשלום בעת חתימת החוזה נצטרך לקבל על ידי ביצוע המשכנתה על הדירה הקיימת). האם בשביל משכנתה אחת בה ממשכנים דירה קיימת צריך לבצע שתי שמאויות? על הדירה הקיימת ועל הדירה הנרכשת? ומה אם בסוף לא ייחתם החוזה מסיבה כלשהי?

שליחת הציבור לפתרונות אשראי יקרים

ההוראה של בנק ישראל משפיעה רק על הבנקים. סירוב של הבנקים למשכן דירה קיימת ישלח את הציבור לגופים חוץ בנקאיים אשר נותנים הלוואות יקרות בהרבה. אפשר אולי לחשוב שבעיקר המשקיעים יפגעו מכך, אך לדעתי זה לא המצב. משקיעים ימצאו את הדרכים – ראו "אומת הנוכלים" במאמר זה. אנשים פשוטים אשר רוצים לסייע לילדיהם ימצאו עצמם בדחיפת בנק ישראל ממשכנים בתיהם לכרישי הלוואות כאלו ואחרים.

Summary

בנק ישראל לא ציין את הסיבות לשינוי המצב. לכן אי אפשר לומר שאולי למרות העלויות הכבדות יש גם תועלות.

לדעתי יש רק עלויות. בכל מקרה המצב בו בנק ישראל יוצר שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות מבלי לטרוח לנמק שינוי זה ולהראות לציבור את הנתונים התומכים בנימוקים אלו הוא מצב רע הגורר אי אמון, מוטיבציה לתכמן על ידי כל השותפים לעסקה (לקוחות ובנקאים)  וחורג באופן כללי ממנהל תקין.

בנק ישראל לא ציין על כמה עסקאות הוא מצפה להשפיע באמצעות שינוי הנוהל ולצד משקיעים, כמה אנשים שרק רוצים לעזור לילדים שלהם או אנשים שרוצים לשדרג דירתם ייפגעו כמפורט מעלה. הבנק גם לא ציין מדוע הוא מתכוון לבצע מהלך אשר גם האקדמיה וגם הוא עצמו חושבים שיביא לעלייה בשכר הדירה.

לצד כל זה, כלל לא ברור איך ניתן לבצע משכנתה אשר הקריטריונים לביצועה תלויים בשתי דירות שונות – עד 50% מדירה קיימת ועד 30% מדירה נרכשת או כל קומבינציה אחרת.

לדעתי מוטב לבנק ישראל לנהוג בדיוק הפוך ולהיות עקבי עם הסרת החסמים והמגבלות עליהן החליט בתחילת השנה עת ביטל מגבלות שונות על המשכנתאות.

תודה רבה על "ההקשבה" .  

Sincerely,

רימון חייט טל' 054-5232-799 rimon@effm.co.il

העתקים:

• חברי ועדת הכספים: norbach@knesset.gov.il, vbeliak@knesset.gov.il, hak_taha@KNESSET.GOV.IL, mhalevy@KNESSET.GOV.IL, naamalazimi@KNESSET.GOV.IL, yaelron@knesset.gov.il, ghaidar@knesset.gov.il, nshpak@knesset.gov.il
• חברי ועדת הכלכלה: mbiton@knesset.gov.il, mshir@knesset.gov.il, esova@knesset.gov.il, lmagentelem@knesset.gov.il, rkatz@knesset.gov.il, btoporovsky@KNESSET.GOV.IL, maganaim@knesset.gov.il, sroffe@KNESSET.GOV.IL
• מר יאיר אבידן – המפקח על הבנקים באמצעות מייל  Yair.Avidan@boi.org.il

Prefer to listen to the article instead of reading it? Below is a recording of the article from the "Hon and Microphone" podcast.

A few weeks ago, the Bank of Israel announced Cancellation of some of the restrictions imposed about a decade ago on mortgage arrangements. From now on, there is no difference between a loan with interest that changes every five years and a loan whose interest changes more than once every five years, typically with prime.

The public mistakenly received the impression that this was a significant benefit created by the Bank of Israel due to the corona pandemic. The Bank of Israel's announcement spoke of "relief for borrowers." If, in the Bank of Israel's opinion, this is indeed relief, it is appropriate to ask why Israeli citizens have not been granted relief until now. In a world without corona, should the Bank of Israel impose restrictions that burden bank customers? In the years 2012-2014, the Bank of Israel effectively confiscated the banks' ability to determine the duration of mortgages, the types of plans banks could offer to different borrowers, and how banks should manage housing loan risks. According to the then Governor of the Bank of Israel, David Zaken, the reason for this was that due to the huge increase in mortgage sales by banks, there was a concern for their stability in case of economic changes. For example, if many people took out loans with a significant variable interest rate component and the interest rate rose, those people would be unable to repay the debt. Many borrowers unable to repay their debt would eventually cause problems for the stability of the banks and, consequently, a national problem. Between the lines, the Bank of Israel essentially said that it did not trust the banks' management to manage their risks well. The Bank of Israel had good reason for this concern. Only a few years prior, the management of major global banks had shown that, in light of short-term performance-based personal compensation, they were certainly willing to take long-term risks. Risks that, in hindsight, led to the collapse of the global economy in what became known as during the subprime crisis.

Well, if the move is intended to protect the financial health of customers and banks, how is it possible that Bank of Israel is canceling a sort of insurance against future payment increases precisely during the Corona crisis? It would be understandable if they had offered relief to existing customers or those who have already signed a property purchase agreement and cannot back out of it. But to give people the feeling as if it's advisable for them to enter into a new transaction now because there is "relief" is illogical.

In practice, it appears that the Bank of Israel is being dragged into populism by wanting to be part of the group distributing benefits to the public during this difficult time. Firstly, reducing insurance in the form of a fixed interest rate against future interest rate hikes cannot be considered relief. This is similar to a situation where the Ministry of Transport would cancel the requirement for mandatory car insurance. Yes, each person would save, say, 1500 shekels per year. On the other hand, it is clear that the risk in case of an accident will increase significantly. This is "relief" only for those who themselves are not injured, or others are not injured in an accident, and this can only be verified in hindsight many years later.

Secondly, the Bank of Israel did not initiate the move to ease the burden on the public. For a long time, several Knesset members have been threatening the Bank of Israel that if it does not reduce the restrictions on mortgage loans, they will do so through a bill. A draft of the Bank of Israel's announcement that mentioned Knesset members Dr. Karai, Yair Lapid, and Mickey Levy hinted at this.

So, after a regulation was canceled, which we now know was unnecessary even when it was imposed, the public got the impression that there was an opportunity here and rushed to take advantage of the possibility to take on riskier loans as a big prize. The banks, for their part, did what any trader does when there's a sudden demand for a certain product – they raise its price. And indeed, the prices of variable-interest loans went up.

Once again, the Bank of Israel has resorted to populism, and the Supervisor of Banks announced that if the benefit is not passed on to customers, Bank of Israel "will take action." The fact that the Bank of Israel presumes to dictate to banks the composition and price of loans gives the impression that in Israel, there is actually only one bank with several brands, such as Poalim Mortgages, Leumi Mortgages, Tefahot, etc. Nothing good can come of this situation. It is always worth remembering the beginning of the Corona crisis when a mask cost 10 shekels. The Minister of Economy at that time, Eli Cohen, wanted in April 2020 to impose price controls on masks and determined that the 'correct" price for a mask was 3.3 shekels. If his proposal had been accepted, we would today be paying more than 10 times the price set by the market – about twenty agorot per mask.

The dream of banks is for the Bank of Israel to set the courses and prices for all their products. It's much easier to negotiate with the Bank of Israel than with millions of customers. It's usually also more profitable.

What should the Bank of Israel do

If the Bank of Israel truly wants to improve the situation of bank customers, it shouldn't represent them and impose restrictions, regulations, and more restrictions, which prevents new banking entities from entering the country from abroad or being created here. Instead, the Bank of Israel should do something much simpler. Show the public how much they are paying.

Food Law This allows anyone to know through the internet how much a bottle of cola costs at any branch of Rami Levy, Super-Sol, or any other chain. This way, the consumer can make a decision about where to do their shopping. The chains are required to publish a machine-readable database with the prices of all the products they sell by branch, thus Different entrepreneurs can process this information and make it accessible to the public. .

The Bank of Israel collects data on all mortgages processed by banks. If the Bank of Israel wants to encourage competition, it will publish this data to the general public, of course, without customer-identifying details. This way, we can know which bank offers cheaper loans on which track and for which customer characteristics. We can know, for example, that high-tech employees receive better terms at Bank X, while teaching staff receive better terms at Bank Y. We can know if there are differences between branches in a particular bank. We can know if a secular doctor receives better terms than an Arab doctor or an ultra-Orthodox female doctor, while all have the same salary. In the United States, the publication of this database revealed that a black engineer would receive a less favorable mortgage than a white engineer with the same salary.

Such a move will improve mortgage conditions for borrowers much more than any threat, regulation, rule, or procedure published by the Bank of Israel.

You are warmly invited to comment on the article below.

Housing loan restrictions

Financing rate limitLifetime Value )

2. A banking corporation shall not approve or execute a housing loan at a financing rate exceeding the following rates:

2.1. Housing loan for the purchase of a property constituting a single-family home – 75%.

2.2. Housing loan for the purchase of a property right constituting a replacement apartment – 70%.

2.3. Housing loan for the purchase of a property intended as an investment apartment – 50%.

3. To approve a housing loan for the purchase of a real estate right that constitutes a sole residence or an alternative residence, the banking corporation shall receive, among other things, an affidavit from the loan applicant, approved by an attorney, regarding the loan applicant's compliance with the conditions required for the apartment to be considered a sole residence or an alternative residence.

The disbursement of the loan as stated will be conditional, inter alia, upon receipt of a copy of the declaration submitted by the loan applicant to the Tax Authority in accordance with Section 73(c) of the Real Estate Taxation Law. Alternatively, the "Acquisition Tax Assessment Notice" issued by the Tax Authority may be used, provided that the bank can distinguish, according to the assessment, between a sole apartment and a replacement apartment. The banking corporation shall keep records of the said documents.

4. A banking corporation shall not approve a housing loan if the total financing percentage of the loan, together with the balance of previous loans secured by the same apartment, exceeds the percentages specified above. In determining the total financing percentage, the banking corporation shall consider all risk characteristics of the customer and the transaction.

Discounted home loans

4a. The valuation of a property for a reduced-price home loan will be carried out according to the following rules:

A banking corporation may establish the value of an asset based on an appraiser's valuation at the time of loan approval.

The appraiser's valuation should take into account all relevant parameters for an apartment in this type of project, including: consideration of the type and characteristics of the project, the target population, the technical specifications of the apartment, the volume of new apartments sold in the area at a reduced price, and so on.

In cases where the appraiser's valuation exceeds NIS 1.8 million, the property's value shall be based on NIS 1.8 million or the purchase price, whichever is higher.

(3) Valuation methods for calculating the asset's value as stated above (purchase price or appraiser's valuation) are based on the assumption that there is no legal impediment to realizing the apartment upon default, in a free market and without restrictions. If the aforesaid assumption is not met, this will be reflected in the valuation. For the avoidance of doubt, registering a caution notice for an amount of a fine to be determined by the state will not be considered a legal impediment, provided that the bank loan funds are given priority over the fine component.

(4) If the program includes penalties for violating the program's terms, such as a requirement to return benefit amounts received by the buyer, or an agreed-upon penalty, these amounts shall be deducted from the apartment's value, unless the bank has a right prior to the state's right to recover the benefit/penalty upon realization of the property.

It is clarified that the buyer must pay at least NIS 100,000 of the purchase amount from their own sources.

Limit on the rate of return on income

5. A banking corporation shall not approve or grant a housing loan with a debt-to-income ratio exceeding 50%.

6. However, regardless of the reduced risk weights set forth in Section 72 of Proper Banking Practice Directive No. 203, if the repayment ratio based on income exceeds 40%, the loan must be assigned a risk weight of 100%.

Limits on the variable interest rate portion of a loan

7. A banking corporation will approve and execute a housing loan only if both of the following conditions are met:

7.1. The ratio of the variable-rate housing loan portion to the total loan shall not exceed

66.66%.

7.2. The ratio of the portion of the loan bearing variable interest—which may change within less than five years from the date the loan was approved or from the date the previous interest rate was set—to the total loan amount shall not exceed 33.331%.

Repayment period limit

8. A banking corporation shall not approve or execute a housing loan with a final repayment period exceeding 30 years.

Application of restrictions on loan recycling

A banking corporation shall not approve or carry out a mortgage refinancing if, as a result of the refinancing, it was created

Deviation from one of the limitations detailed above, or an increased deviation that existed prior to the recycling.

In this regard, "Recycling" Including providing a housing loan for the purpose of repaying an existing housing loan (even if the repaid loan was granted by another banking corporation), all in an amount not exceeding the amount of the repaid loan.

Applicability

10. The limit on the financing rate (Lifetime Value) This provision shall not apply to housing loans exceeding 50% that are funded by the State and guaranteed by it (to the extent of collection). The other restrictions shall not apply to housing loans that are fully funded by the State and guaranteed by it (to the extent of collection).

11. The limitations set forth in Sections 5 and 6 above (limitations on repayment rate from income) shall not apply to housing loans detailed in Sections 12.1 and 12.2 below.

12. A banking corporation may choose not to apply the restrictions set forth in Section 7 above (restrictions on the portion of the loan bearing a variable interest rate) to the housing loans listed below, if the ratio of the total variable-rate housing loans to the total housing loans for which preliminary approval was granted during any calendar quarter does not exceed 66.661% and 33.331% (in accordance with Sections 7.1 and 7.2 above):

12.1. Bridge loans with an original repayment period of up to three years.

12.2. General purpose loans of up to NIS 120,000.

12.3. Foreign currency or foreign currency-linked housing loans granted to a non-resident.

13. The restrictions set forth in this directive shall not apply to housing loans granted by a banking corporation in accordance with agreements signed with government representatives, to public employees, to teaching staff, and to beneficiaries of the security system.¹, in an amount not exceeding NIS 50,000. When there is a guarantee from the Ministry of Defense for housing loans provided by a banking corporation to eligible persons in the security system, and the bank holds a legal opinion confirming that the guarantee meets all the eligibility conditions for recognition as a credit risk reduction as stated in instruction 203, the limitations established in this instruction shall not apply to loans as aforesaid, even if they are for higher amounts.

Increased risk weight for leveraged loans with variable interest rates

14. Pursuant to the Supervisor's letter regarding "Leveraged Loans for Housing with Variable Interest Rates" dated October 28, 201010LM0781, Attached Appendix B'), certain loans specified therein, which were granted on or before December 31, 2012, were assigned a risk weight of 100%. Banking corporations may reduce the risk weight for these loans to 75%.

Additional capital requirement on outstanding housing loans

14A. For the purpose of calculating the capital requirement as set forth in Proper Banking Practice Directive No. 201, the banking corporation must increase its Tier 1 capital target by a percentage equal to 11% of the outstanding balance of housing loans.

Group provision for credit losses on housing loans

15. In accordance with the instructions and directives of the Supervisor of Banks, banking corporations must examine and, as needed, update the methods they apply for determining collective provisions for credit losses on housing loans. Banking corporations will ensure that the methods they apply take into account all factors affecting the collectibility of these loans. Attached In Appendix C' Examples of factors that may be relevant to the recovery prospects of housing loans.

16. Accordingly, starting with the public reports for the second quarter of 2013, banking corporations must ensure that the balance of the group provision for credit losses held in respect of residential loans does not fall below 0.351% of the balance of such loans as of the reporting date. This does not apply to housing loans for which a provision is held based on the depth of delinquency or an individual provision.

Ministry of Defense employees (and its subordinate units) and their retirees, civilian employees of the IDF, career military personnel and IDF retirees, IDF veterans, individuals entitled to benefits from the Disabled Veterans Administration and individuals entitled to benefits from the Families and Commemoration Administration.

Appendix A – Income Return Rate Definition

1. "Return on Income" It is the ratio between the monthly repayment and the disposable monthly income. For this purpose:

1.1. "Monthly repayment" This is the monthly payment used to repay a housing loan requested by a customer. The full approved credit limit must be taken into account when calculating the monthly repayment.

When it comes to bullet and balloon loans, you need to consider the monthly interest payment. For grace period loans, you need to consider the expected monthly payment at the end of the grace period.

1.2. "Net monthly income" It is the net monthly income minus fixed expenses. "Net monthly income" is all income of the borrower that meets all of the following conditions:

1.2.1. The income is paid regularly and on an ongoing basis;

1.2.2. The banking corporation has appropriate documentation supporting the income or the right to receive it;

The banking corporation has proof of payment, such as deposits or transfers to the borrower's bank account.

"Fixed expense" is an expense arising from a borrower's obligation with a remaining term exceeding 18 months. This includes factoring in alimony and monthly repayments for any loan with a remaining term exceeding 18 months that was not included in the monthly repayment calculation (including housing loans previously granted to the borrower, including by another banking corporation).

In addition to the foregoing, rent expenses of a borrower who is not going to reside in the acquired dwelling shall also be deducted from the monthly income, even if the remaining period of the lease agreement is less than 18 months.

1.3. When calculating the repayment rate from income, in addition to the borrower's income, half of the disposable monthly income of a relative of the borrower who is not acquiring rights in the real estate may be recognized (hereinafter – "The closest"provided that all of the following conditions are met with respect to the relative:

1.3.1. He is a first-degree relative (spouse, father, mother, brother, sister, son, and daughter).

1.3.2. The relative serves as a guarantor for the loan.

1.3.3. The bank conducted a repayment capacity test for the relative, as is conducted for the borrower himself.

1.3.4. The relative pays the amount of 20% or more from their own bank account

Monthly.

To avoid doubt, it is not possible to recognize more than half of the disposable monthly income of a relative who is not a real estate owner, even if the relative signed the loan agreement as a borrower.

Notwithstanding the foregoing, the full disposable monthly income of the borrower's spouse may be recognized, provided they meet all the above conditions and reside with the borrower in the apartment.

2. This definition replaces the existing definition in Supervisory Reporting Directive No. 876.

Appendix B'

Jerusalem, 20 Cheshvan 5771 October 28, 2010

10LM0781

REG10.148.013

To Whom It May Concern

Banking Corporations – To the Director General

Subject: Leveraged Loans for Housing with Variable Interest Rates

Introduction –

Further to my letters of August 18, 2009, regarding "Variable Rate Housing Loans," and July 11, 2010, regarding "Developments in Housing Loan Risks," and in light of the possible implications of the continuation of the trend described therein, I have found it necessary to determine as follows:

Settings

2. "Adjustable-rate mortgage A housing loan, or part of it, whose interest rate may change over the loan period.

3.    "The financing rate (Lifetime Value)" – As defined in Section 14 of the Supervisory Reporting Directive 888A Regarding

"Home loans.

The new guidelines:

4. With respect to housing loans that meet both of the following criteria: (a) the loan-to-value ratio is higher than 60%;

(b) The ratio of the portion of the housing loan provided at a variable interest rate to the total housing loan provided to the borrower is equal to 25% or more.

The risk weight (as defined in Proper Banking Practice Directive No. 203) for the portion of the loan extended at a variable interest rate will be 100% (instead of 35% or 75%, depending on the loan’s characteristics).

5. The foregoing shall not apply to:

5.1. Housing loans where the loan amount approved to the borrower, including amounts not yet drawn,

Under 800,000 ILS;

5.2. Housing loans granted to borrowers who meet the Ministry of Construction and Housing criteria for receiving state housing assistance.

6. The guidelines included in this letter will apply to loans approved on or after October 26, 2010.

Sincerely,

Roni Hizkiyahu, the Supervisor of Banks

Appendix C – List of Relevant Parties

For collection chances

Here is a list including examples of factors that may be relevant to the recovery prospects of housing loans, including factors that certain banking corporations have addressed in their provisioning methods. This list is not exhaustive. A banking corporation shall consider which factors are most relevant to recovery prospects, including additional factors, if necessary, and how they should be taken into account when determining provisioning.

1. The quality of information within the banking corporation and the scope and depth of management and board oversight of the risk characteristics of housing loans;

The volume of loans granted during periods of relatively rapid credit growth;

The extent of loans in arrears, or for which waivers or deferrals of principal or interest were granted;

4. The scope of loans given at financing rates (Lifetime ValueHigh;

5. The scope of large loans and loans to borrowers whose current or potential repayment of loan payments constitutes a significant proportion of their fixed income;

6. Volume of loans with longer repayment periods;

7. Scale of loans with significant bullet and balloon features;

8. The volume of loans in which the borrower is exposed to a significant contractual increase in payments, including loans with variable interest rates;

9. The scope of loans secured by a subordinate lien, where no lien exists, or where the bank's security interest is unsecured;

10. The scope of loans for which the information the banking corporation has on the borrower, their liabilities, and income, or on collateral, at the time of granting the loan is incomplete, updated, and verified;

11. The scope of loans intended for the purchase of investment apartments.

Updates

15/9/2014

עם חילופי העונות הבאים עלינו לטובה, או במילים אחרות, מידי מספר חודשים, מוציא בנק ישראל הוראות חדשות לבנקים בנושא משכנתא. מחירי הדיור העולים מטרידים מאד את המשפחות שלא רכשו דירה עדיין וגם את קברניטי המשק.

ברמה הלאומית, מסוכנים המחירים העולם של הדירות בשל מספר סיבות כשהעיקריות שבהן הן:

א. אישי הציבור רוצים להיבחר שוב בבחירות הבאות – בכל מערכת בחירות יש כ- 20 מנדטים "מתנדנדים" אשר צריכים להחליט לאן להצביע. בבחירות האחרונות עלה לפיד באמצעות מנדטים אלו, תוך הבטחה לפעול עבורם במישור הכלכלי. עם כניסתו של לפיד לאוצר הוא הכריז על יעד של הורדת מחירי הדיור. זוהי הכרזה חריגה בנוף הפוליטי כיוון שהיא קלה למדידה – כולם רואים אם המחירים עלו או ירדו (בניגוד להכרזות פוליטיות רגילות כגון מלחמה בעוני, שאף אחד לא יכול למדוד האם בוצעה או לא).

ב. ירידה ביכולת הצעירים לקנות דירה עלולה להעמיס עליהם מבחינה כלכלית ולמנוע מהם את האפשרות לצרוך מוצרים אחרים ועל ידי כך לגרום למיתון.

ג. חשש מקריסה פתאומית של מחירי הדיור בעתיד – מה שעולה בחדות יכול לרדת בחדות. במחקרה כזה עלול להיווצר גל אשר יגרור את כל הכלכלה לקריסה.

עד היום כוונו צעדי בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור בעיקר כדי להלחם (ללא הצלחה בנתיים) בעליות המחירים על ידי הקטנת הביקושים לדירות, באמצעות הכבדה על היכולת לקחת משכנתא ובעיקר משכנתא שניה לאותו לווה.

הצעד האחרון נועד להגביר את יציבות הבנקים ואת היכולת שלהם לספוג גם ירידת מחיר גדולה בדיור.

למעשה הלוואה נראית לנו כפעולה פשוטה: יש לי כסף שלך אין, אז אני מלווה לך אותו ואתה מחזיר לי בתשלומים. זה מה שקורה כשיש רק שני שחקנים בשוק. בפועל עולם ההלוואות הבנקאיות מתנהל בצורה מחוכמת יותר. אין לי כסף ובכל זאת אני מלווה לך אותו. מבולבלים? מיד אסביר.

הבנק נותן למשה מיליון שקלים לרכישת דירה. משה נותן את הכסף לקבלן אשר מפקידו בבנק. כלומר מיליון השקלים שהולוו למשה כבר חזר לבנק אשר כעת מלווה אותפ שוב  ליעל. גם הקבלן של יעל שם את הכספים בבנק אשר שמח לתת אותם פעם שלישי לדינה וחוזר חלילה. כלומר לבנק בדוגמה שלנו היו מיליון שקלים והוא יצר מהם הלוואות של שלושה מיליון שקלים.

בפועל, הבנק אינו יכול בכל פעם להלוות את מלוא הסכום שחזר אליו. כדי למנוע מצב בו הרבה אנשים ירצו למשוך כסף מהבנק בבת אחת והוא לא יוכל לספקו, הכסף הרי בכלל לא ברשות הבנק, המפקח על הבנקים קבע שאחוז מסוים מסך ההלוואות שהבנק נותן, חייב להישאר בבנק במזומן. כלומר לא את כל מיליון השקלים מהדוגמה שלמעלה יכול הבנק לגלגל אלא לדוגמה בהתחלה מיליון אח"כ 900,000, ובגלגול השלישי 800,000 וכן הלאה.

הוראת בנק ישראל כעת הינה פשוטה: בהלוואות לדיור, הגדילו את האחוז מסך האשראי אשר אותו אתם משאירים בבנק בעל כל גלגול הון.

איך תשפיע הוראת בנק ישראל על הבנקים ועל הלווים? 

ראשית, אין אחידות בין הבנקים לגבי אחוז ההון שהם השאירו אצלם כבר כיום. לדוגמה: הבנקים דיסקונט, בינלאומי ואיגוד כבר עומדים בתקנה החדשה ולא יזדקקו לשום שינוי.  לבנקים האחרים יקטן הרווח במידה מסוימת בגלל הוראה זו, הם יוכלו להלוות פחות כספים.

ההשפעה על הלווים? לכאורה ישנה ציפייה שגידול בהוצאות הבנק או קיטון ברווחים תתורגם מיד לעליית מחירים או במילים אחרות להרעה בתנאי ההלוואות. בפועל ההוצאה של הבנק להפרשות מסך ההלוואות אינה שונה מהותית (מבחינה מהותית לא מבחינת הסכומים) מהוצאות הבנק על חשמל, מים וארנונה. שוק המשכנתאות הינו שוק תחרותי. כל בנק יעשה חשבון האם העלאת הריבית (עליית מחיר המוצר), תגרום לגידול ברווח או לקיטון ברווח עקב מעבר לקוחות למתחרים. העובדה היא שיש שלושה בנקים אשר כבר עמדו בתנאים הקיימים, תוך הצעת ריבית תחרותית, מראה שאין לבנק בעיה להתמודד עם הנחיה זו ללא ייקור הריבית. ימים יגידו מה יבחרו הבנקים לעשות.

בעבר המלצתי פעמים רבות להימנע מהלוואות צמודות מדד.

להלוואות צמודות מדד ישנו חיסרון משמעותי סיכון של עלייה בחוב יחד עם עליה בהחזר החודשי. 

בעיה נוספת עם הלוואה צמודה הינה שרוב הלווים לא מבינים כמה בעצם ישלמו עליה. לווים, אשר לא השקיעו מספיק בלימוד נושא המשכנתאות, שומעים בבנק ריבית של 2% ולא מבינים שלריבית זו יש להוסיף תשלומים נוספים עבור הצמדה למדד.

בחודשים האחרונים המדד הנו נמוך מאד. לשם דוגמה – מדד מאי היה 0.1%.  חשוב מכך, ציפיות השוק לאינפלציה עתידית הנן נמוכות מאד. לקריאת התחזית המלאה באתר בנק ישראל לחצו כאן. 

לפיכך, אני ממליץ לשלב בהלוואות חדשות  רכיב צמוד מדד לטווח קצר.

מספר עובדות על הלוואות צמודות מדד אשר לעתים הבנק "שוכח" לספר עליהן ללקוחות

• ריבית קבועה מקטינה את הסיכון לעליית החזר אך לא מבטלת אותו. עלייה במדד תגרום לעלייה בהחזר החודשי.
• במידה והמדד יעלה ערך החוב יעלה. לעתים יהיה החוב לאחר מספר שנות תשלום גבוה מהחוב המקורי.
• כאשר משווים הלוואה צמודה להלוואה צמודה אסור לשכוח את המדד. כלומר אם תחזית המדד היא 1.5% לשנה ומוצעת מצד אחד הלוואה לא תמודה ב- 3% ומצד שני הלוואה צמודה ב- 2%, ההלוואה הלא צמודה עדיפה למרות שהריבית בה גבוהה יותר.

Last week, the Supervisor of Banks published a summary of complaints against banks in 2013. The supervisor's summary reveals much about the areas where banks erred in their dealings with customers. In this article, I will review the mistakes and misrepresentations by banks concerning mortgages. It is important for every customer to be aware of these issues to stand firm against bank officials (mortgage salespeople) who, often out of interest or ignorance, make mistakes and mislead.

It is important for every citizen to know that they have a legal recourse that can compel banks to correct and compensate them in case of error in their conduct.

Examples of justified complaints against banks regarding mortgages

Pre-approval for a mortgage

The client received preliminary mortgage approval from a certain bank. Subsequently, the client approached additional banks to get competitive offers. With these offers, they returned to the first bank. At this stage, the mortgage officer from the first bank did not provide the client with a properly corrected and printed offer, but only verbally and via a screenshot of his computer.

Negotiating with all banks is one of the most important principles for obtaining an optimal loan. How to conduct effective negotiations on this matter has been written extensively on this website and in my book. According to the Bank of Israel directive number 451, the bank Must Provide the customer with a properly printed interim approval on an official document with All  A change in terms, and he is not allowed to suffice with an oral announcement or an improvised document such as a screenshot.

The customer's complaint was found to be justified.

 Bank Refusal of Mortgage After Preliminary Approval

As noted above, a pre-approval constitutes a commitment by the bank (for at least 12 days) to provide a mortgage under the terms specified in the pre-approval.

A bank's client received preliminary approval for a mortgage from the bank. Later, the bank delayed the actual mortgage issuance, claiming the client had a debt being handled by the enforcement and collection office.

Insurance Supervision's response: Before granting the preliminary approval, the customer provided the bank with all the required documents and confirmations, based on which the bank granted the preliminary approval. The customer's debt to the bank is not related to this transaction, and the bank was aware of it prior to granting the preliminary approval. Therefore, even if the preliminary approval was mistakenly granted, Mandatory for the bank To honor him And he is forbidden to delay the granting of the loan.

Conditions for a Letter of Intent

A letter of intent from a bank is a notification stating the bank's willingness to cancel mortgage and all liens on a specific apartment once certain conditions are met. The letter of intent includes, among other things, the client's exact debt amount. Upon providing this sum to the bank, the mortgage is effectively canceled. When selling a mortgaged apartment, a letter of intent is of great importance. A letter of intent is also required when transferring a mortgage from one bank to another. In such a case, the bank has no interest in facilitating the process, of course.

The client complained that the bank requires her to provide a title deed or real estate rights certificate as a condition for receiving a letter of intent.

The Supervisor of Banks' response: A bank may not condition the issuance of a letter of intent on further approvals..

The full document from the Bank of Israel Supervision of Banks

Filing a complaint with the Bank of Israel Supervisor of Banks regarding banks or credit card companies can be done by contacting

Last week (4/30/2014), the Bank of Israel issued three new directives regarding mortgages, as well as clarifications to previous directives.

Since July 2011, the Bank of Israel has issued guidelines and directives on mortgages several times. The Bank of Israel's guidelines are binding on all banks and therefore affect every borrower.

New instructions

1. A mortgage of over 5 million shekels will be automatically considered a risky loan. Until today, the bank examined all loans according to the same parameters (repayment ability, financing percentage, and borrower history). Now, the Bank of Israel determines that even if a borrower earns 100,000 ILS per month and buys a house worth 20 million ILS with a 5 million ILS mortgage, this loan will be considered risky. This means that the bank will be "fined" by provisioning the full loan amount for doubtful debts, and the additional cost will be passed on (of course) to the borrower. I assume this doesn't really matter to most of my readers, but if someone is borderline regarding the five million bracket, recognizing this directive can save them a lot of money.
2. A loan of less than one and a half years will not be taken into account when calculating your disposable income. One of the Bank of Israel’s previous guidelines stipulated that mortgage payments could not exceed 50% From disposable income  of the lenders. Disposable income means the income Net After deducting fixed expenses. The banks had previously included repayments on previous loans in the category of fixed expenses. The Bank of Israel has now ruled that repayments on loans maturing within a year and a half will not be taken into account. Example: A couple earning a combined net income of 15,000 NIS and paying 3,000 NIS monthly for a loan to purchase a new car. If they have more than a year and a half remaining until the loan matures, the maximum mortgage payment will be 6,000 NIS = (15,000 - 3,000) * 50%. If less than a year and a half remains on the loan, the maximum possible mortgage payment is 7,500 NIS = 15,000 * 50%.
3. If a guarantor or additional borrower is involved, only 50% of their income will be taken into account. Borrowers whose income is low relative to the requested mortgage amount may bring in a guarantor or an additional borrower (other than the couple) who, if they co-sign the loan with the couple, will make up for the couple’s shortfall in income. Until now, the guarantor’s full income was taken into account; with the entry into effect of this guideline, only 50% of the guarantor’s income is considered. For example, a couple earning 10,000 NIS and receiving 5,000 NIS from their parents each month wishes to take out a loan with a monthly payment of 6,000 NIS. From the bank’s perspective, the couple’s income is only 10,000 NIS (based on pay stubs). If one of the parents acts as a guarantor for the loan, the couple can increase the possible monthly payment, but not based on the parents" full income—only on half of the parents" income.

Clarifications on previous guidelines

* Maximum financing rate –  The Bank of Israel previously set three tiers for the maximum financing rate on a purchased apartment:

• First Home – 75% Financing.
• Home upgraders (selling one apartment and buying another) – 70% Financing
• Second Home – Buying a Home Without Selling the Previous One – 50% Financing.

The Bank of Israel is now adding to its directives how the value of the purchased apartment should be calculated. When ordering an appraiser, you receive two prices for the apartment – a regular price and a price for quick sale. This means that if we want to sell the apartment quickly, how much we would need to reduce its price. The Bank of Israel now announces that the value of the apartment for the purpose of calculating the financing percentage is the lower amount between the following sums: the purchase price in the purchase contract and the regular price determined by the appraiser. In the case of an apartment under construction (self-construction or a purchasing group), the value of the apartment cannot include development profit or expected price increases after completion of construction.

How to calculate the maximum financing rate when two purchasers (e.g., a married couple) each own a previous apartment? For example, a woman owns an apartment (eligible for 50% financing) and for a man, this is his first apartment (eligible for 75% financing). According to the Bank of Israel, in such a case, eligibility is determined by the weighted average of the two (or more) buyers.

A client without an apartment owns a plot of land and intends to build two apartments on it. What percentage of financing can they receive? For one apartment, he can receive 75% in financing, and for the second apartment, 50% in financing.

* If a client purchases an apartment for rent, can the bank consider the expected income from rent? Yes. The bank will be able to rely on the expected rental income if these three conditions are met:

• The borrower stated in writing that he intends to rent out the apartment.
• The appraiser who values the apartment will also include an estimate of the expected rental income from the apartment.
• The bank will take a cautious approach and apply a reasonable margin of safety to the appraiser's estimate of expected rental income.

* In a mortgage cycle, when the credit increases due to an early repayment fee, does the bank need to recalculate the customer's compliance with repayment terms based on total income?  No. If the credit growth stems from an early repayment fee, the loan can be approved without further checks. However, if the client requests to increase the mortgage repayment during refinancing, a re-examination is required to ensure compliance with the customer's disposable income repayment percentage.

* When refinancing a mortgage, the terms that applied when the original mortgage was taken out remain in effect. For example: If the original mortgage was taken out with 70% financing, but current guidelines allow the customer only 50% financing, the refinancing will be approved. If the original mortgage was at 100% prime, it will be possible to refinance to 100% prime even though such a new loan is currently prohibited.

בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל על הפחתה של רבע אחוז (0.25%) בריבית הפריים.
במסלול הפריים של המשכנתא, הריבית מחושבת מחדש בכל חודש ולכן הפחתה זו משפיעה באופן מיידי על חלק הפריים של המשכנתא גם במשכנתאות קיימות וגם במשכנתאות חדשות.

בחלקי ההלוואה עם ריביות לזמן ארוך (קבועות ומשתנות כל חמש שנים) השפעת הורדת הריבית אינה מידית ואינה מחויבת המציאות. ברם, ניסיון העבר הראה שכחודש לאחר הפחתת הפריים יורדות גם הריביות לטווח ארוך.

לקוחות אשר יכולים לדחות את לקיחת המשכנתא מתלבטים באופן טבעי,  האם לקחת אותה היום או לחכות להפחתת הריבית?

פרוטוקול ישיבת הועדה המוניטרית של בנק ישראל, אשר פורסם היום, עונה על שאלה זו, כדרכם של יהודים בשאלה אחרת.  האם יהיו הגבלות חדשות על משכנתאות בעתיד הקרוב? בנק ישראל אינו עונה על שאלה זו אך מציין שהוא מודאג מאד משיאי המשכנתאות הנשברים שוב ושוב והיקף החוב העולה של משקי הבית.  לבנק ישראל ברור שהורדת הריבית תביא לקפיצה נוספת במחירי הדיור וכדי לצמצם קפיצה זו הוא "שוקל" צעדים להקטנת המשכנתאות.

לפיכך, אני חושב שמי שיכול לדחות קבלת משכנתא ושאין סיכוי שמגבלה כזו או אחרת תפריע לו לקבל משכנתא, עשוי להרוויח מדחיית המשכנתא בכחודש. בכל מקרה מומלץ בחום להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים כבר היום. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ובדרך כלל תקנות חדשות של בנק ישראל אינם תקפים לכאלו שכבר יש בידם אישור עקרוני, אשר מהווה כמעין התחייבות של הבנק למשל לסכום משכנתא מסוים. לקוחות אשר לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים או לצורך רכישת דירה שניה, הייתי לוקח את המשכנתא מיד כדי לא להסתכן בכך שיהיו גזירות אשר ירעו את מצבכם.

יש לכם שאלות? אני כאן כדי לענות. השאירו תגובה למאמר או צרו קשר

22/8/2013

The past few years have been characterized by very low interest rates and inflation. At the same time, housing prices have risen significantly.

These two trends, coupled with advertising campaigns by banks and contractors, and supported by ignorant or irresponsible bank officials, created the phenomenon of economic suicides.

People who take out a mortgage with a repayment Impersonating  To lower it, but without understanding that in the future this repayment will be higher than the family can afford, thus creating a financial collapse of the family.

I have tried to fight this phenomenon extensively in recent years, and there were several families who came for counseling, and I recommended to them simply Do not execute the transaction.

Yesterday, the Supervisor of Banks decided that he cannot trust banks to prevent people from taking out risky loans that they will be unable to repay.

To combat risky loans, the Supervisor of Banks has established several new rules and definitions.

Variable interest rate – Until yesterday, variable interest rates, in the eyes of the Bank Supervision, were rates that changed with a frequency of less than once every five years. This means Prime was considered a variable rate, but a linked loan with a variable rate every five years was considered a fixed rate. Now, The frequency of change is irrelevant: if the interest rate changes during the loan, it is considered a variable interest rate.

New rules that mortgages must comply with:

1. The monthly repayment will be less than or equal to 50% of monthly income. If the repayment is more than 40% of monthly income, the loan will be flagged as high-risk (and will be offered at a less favorable interest rate).
2. Variable interest rate  A loan will not be granted if more than two-thirds of it is at a variable interest rate (as stated, regardless of the frequency of change). Such a restriction does not exist at all today.
3. Variable interest rate with a frequency of less than five years (e.g., Prime) – The existing limit of a maximum of one third of the loan at a variable interest rate often (less than five years, remains).
4. Loan term – A bank will not approve mortgages for more than thirty years.

Another innovation is the application of the above rules to mortgage refinancing. Until today, any restriction imposed on mortgages applied only to new loans. Now, the Bank of Israel has determined that loans that are refinanced will also have to meet the above restrictions.

Loans that are not required to meet these conditions: 

1. Foreign currency loan for a non-resident.
2. Loan for any purpose under 100,000 NIS.
3. Bridge loan for less than three years. 

 Click here to read the full guidelines document from the Supervisor of Banks

 In October 2012, the Bank of Israel dropped a "bomb" on the mortgage world.

With the hope of reducing demand for apartments and consequently apartment prices, the Bank of Israel has set limitations on taking out mortgages. The details of the limitations can be read In an article I wrote on the subject.

The main "damage" caused by these restrictions has been to real estate investors, who have been forced to settle for 50% in bank financing instead of 75%, as was the case prior to this restriction.

Lately, I’ve been coming across various people offering methods and "tricks" to get around the Bank of Israel’s restrictions. I even received an email from a real estate agent who claimed to have found a "secret method" to secure 70% financing for an investment property instead of 50% financing.

The method is simple: to determine whether a purchased apartment is an investment property (50% financing) or a property intended for upgrading one’s living situation (70% financing), that is, an apartment purchased for the borrower’s own residence, the bank requires the borrower to provide a sworn statement before a lawyer in which the borrower undertakes to sell their current residence after purchasing the new apartment.

Thus, the new apartment is not considered an investment property (as noted, 50% financing is available) but rather a property for the purpose of improving housing conditions (70% financing is available).

Of course, after purchasing the new apartment with high financing, no one verifies if the borrower has actually sold their residence. Ostensibly, it's an excellent WIN-WIN solution. The bank lends a larger sum, the borrower can purchase an apartment with greater financing and invest more, and the real estate agent, of course, gets an extra cut.

There are friends who say that bankers themselves recommended this method to them. The only thing all the various "advice givers" forgot, or weren't interested in telling the naive borrower, is this.

Why is the borrower actually required to make a declaration before a lawyer? After all, the banker himself could ask, "Do you intend to sell your current residence?"

No one assumes a lawyer can detect a lie. However, swearing an affidavit before a lawyer serves a different purpose. The lawyer is supposed to warn the borrower before the affidavit that making a false statement is a criminal offense.

If years from now, authorities decide to investigate and locate all those who made false declarations, there's a good chance they will be accused of obtaining something by fraud.

A statement before a lawyer is intended to prevent a situation where the borrower says, 'I didn't really mean it," "I didn't know," "I didn't understand," "It wasn't me, it was my wife," etc. You signed a false statement, and one day you may pay a criminal and financial price.

Or as it is said in Psalms Chapter 1:

א  Happy is the man who does not walk in the counsel of the wicked;
He does not stand in the path of sinners, nor does he sit in the seat of mockers.