ארכיון עורך דין

What should you be aware of and pay attention to when looking for an apartment to purchase, and when moving from the search stage to the negotiation stage, discussing the purchase agreement.

סיכונים ברכישת דירה

נניח שקראתם כבר כמה מאמרים באתר זה ואתם כבר יודעים שיש לשכור עורך דין בכל רכישת דירה, כולל רכישת דירה מקבלן, שם כבר מעורב עורך דין (של הקבלן ולטובת הקבלן בלבד). איזה עורך דין תיקחו ?

עוד על תענו. אשאל אחרת, אם היה לכם דו"ח על נהיגה בשכרות למרות שלא שתיתם כלום, איזה עו"ד הייתם לוקחים? אני מניח שכזה המתמחה בדיני תעבורה. באותו אופן אם הייתם מואשמים בפריצה הייתם לוקחים עו"ד פלילי וכן הלאה.

נחזור לשאלה המקורית, איזה עורך דין הייתם לוקחים לצורך רכישת דירה? רוב האנשים יענו, מה זאת אומרת, את האחיין / בן הדוד שלי וכו'. גם משרדי עורכי הדין, בדרך כלל לוקחים כל עסקת נדל"ן, ללא קשר לכך שההתמחות שלהם הינה בכלל בזכויות יוצרים, מיזוג חברות או כל דבר אחר.

עסקת נדל"ן נראית פשוטה. האם עסקה שבה אתם שמים לא רק את כל הכסף שיש לכם אלא כם את כל החסכונות שהיו יכולים להיות לכם ב- 20-30 השנים הקרובות הינה עסקה פשוטה? איני חושב כך.

כיוון שכל משכנתא מתחילה מחוזה רכישת דירה, יצא לי לקרוא במהלך השנים עשרות חוזים. תתפלאו. ישנם חוזים אשר נכתבו על ידי שני עורכי דין (אחד מכל צד), וגם אם יעשו הצדדים שמיניות באוויר, אין כל דרך לקיים חוזים אלו כלשונם. למשל אם בין תשלום 1 שמבוצע מכספי הקונה לתשלום 2 שמבוצע מכספי משכנתא יש פרק זמן של שבוע בלבד. אין אף אחד שיכול לקחת משכנתא בשבוע. ואז נלחצים, מבקשים טובות מהמוכר ונכנסים לסחרור שטוב לא יכול לצאת ממנו.

בשבוע שעבר היה לי העונג להיות אורח בהרצאתו של עו"ד גיא מנדלסון בנושא סיכונים ברכישת דירה. מאמר זה הוא סיכום של אותה הרצאה.

מומלץ לקרוא אותו לפני שמתחילים לחפש דירה.

חמש המלכודות שלקונה דירה כדאי להיזהר מהן

הדירה אינה באמת דירה

1. הדירה אינה באמת דירה – למשל מחסן שהבעלים הפך לדירת מגורים. חדר שירות כלשהו בבניין שהפך לדירה. למשל בבנייני רכבת ישנים ישנן לפעמים בקומת הקרקע דירות שהיו במקור חדר פחי אשפה. בתל אביב יש על גגות דירות גג שהיו במקור חדר כביסה משותף לדיירי הבניין (לפני היות מכונות הכביסה) ומאוחר יותר מישהו הכשיר אותם למגורים. ב"דירות" כאלו אשר מבחינת תנאים יכולות להיות מצוינות ישנה בעיה לקבל משכנתא. זה יכול להיות עצוב לתת תשלום ראשון ואז לקבל סירוב מהבנק למשכנתא בגלל בעייה ברישום הדירה. זיכרו דירה היא לא רק מה שנראה כמו דירה אלא מה שנראה כדירה ורשום כדירה בעירייה / מועצה מקומית.

זהות המוכר

2. זהות המוכר – האם אתם מנהלים משא ומתן עם הבעלים האמתיים של הדירה? האם בסמכותו של הבעלים למכור לכם את הדירה? שלוש דוגמאות:

אדם ניהל משא ומתן ממושך עם מישהו שטען שהינו בעל הדירה. לאחר שהוחלפו טיוטות חוזה הסתבר שהבעלים הוא אכן בעלים אך לא בעלים יחיד אלא אחד משלושה יורשי הדירה וששני אחיו בכלל לא מוכנים למכירת הדירה ויש להם גם השגות אחרות על הצוואה. זמן יקר בוזבז לקונה לחינם.
אני הייתי אמור לקנות דירה מזוג שהתגרש. הדירה הייתה רשומה על שני בני הזוג אך האישה מולה ניהלתי את המשא ומתן הבטיחה שחוזה הגירושין נחתם ושהגרוש שלה יבוא לחתום על חוזה הרכישה. עורך הדין שלי סירב. הוא קבע עבורי עיקרון חשוב – כל אחד פותר את בעיותיו בעצמו. האשה תעביר את הדירה על שמה בלבד ואז תחתום על החוזה בעצמה ולבדה. לדברי עורך הדין גם אם הבעל יחתום על חוזה המכירה, בכל שלב בהמשך בגלל מחלוקת שלא קשורה לדירה כלל, הוא עלול להוציא צו מניעה על מסירתה.
המוכר הינו איש זקן. לאחר סיום המשא ומתן ואף חתימת חוזה יכולים בניו או בנותיו של המוכר לטעון שאינו צלול ולכן חתימתו על החוזה אינה מחייבת.

את כל המקרים לעיל ניתן לפתור בקלות. במקרה הראשון, הוצאת נסח טאבו בעלות של 10 שקלים תראה בדיוק מי בעלי הדירה. במקרה השני, זיכרו את שני העקרונות: כל אחד פותר בעיותיו בעצמו ויש להימנע ממצבים "דביקים" ולא ברורים. במקרה השלישי, אפשר לנהל שיחה ולהעריך סיכונים. אפשר לבקש מראש שהבן או הבת יהיו נוכחים. ככל הנראה בכל המקרים תצליחו בסופו הליך משפטי לקבל את הדירה אך זה יהיה יקר, ממושך ומורט עצבים.

חריגות בניה

3. חריגות בניה – קניתם דירה ויש לה חדר נוסף על הגג המשותף, או בקומת קרקע על הגינה המשותפת. באותה מידה זו יכולה להיות דירה שפוצלה. בכל המקרים אתם קונים את העבירה יחד עם הדירה. משמעות עבירת בניה הינה רישום פלילי, צפי לצו הריסה ולדרישה של דמי שימוש במידה ופלשתם לרכוש ציבורי או לקנסות במידה ופיצלתם דירה. גובה הקנס יכול להיות מאות אלפי שקלים. כמובן שאף בנק לא ייתן משכנתא לדירה עם עבירת בניה.

אם אתם יודעים שיש עבירת בניה בדירה, טוב תעשו אם תעברו לדירה הבאה בתור. ברם, לא תמיד יודעים שיש חריגות בניה בדירה. כדי לוודא זאת יש ללכת למחלקת הנדסה בעייריה ולבקש את תכניות הבניין. כיום ברוב העיריות ניתן לעשות זאת דרך האינטרנט.

Betterment levy

4. היטל השבחה – היטל השבחה מוטל כאשר הרחוב השביח מסיבה כלשהי. במצב כזה אתם קונים לא רק את הדירה אלא גם עלייה פוטנציאלית בערכה עקב ההשבחה. למשל ברחוב עם בתי ארבעה קומות, התירהה העירייה להוסיף לכל בנין שתי קומות. ברור שערך כל הדירות עלו אף אם לא בוצעה הבנייה בפועל. על זה יש לשלם היטל השבחה. היטל השבחה משלמים בעת בנייה חדשה או שינוי בעלות בדירה.

חשוב לדעת מראש שיש היטל השבחה כיוון שאם המוכר למשל צריך לעבור לדירה אחרת ויש פתאום 50,000 שקלים שהוא צריך לשלם מבלי שנערך לכך, זה עלול לגרום לו קשיים וקשיים אלו יעברו גם אליכם. יתירה מכך, בסוף תהליך המכירה משאיר בדרך כלל עורך הדין כספים בנאמנות לצורך הבטחת תשלומי מיסים. יש לדעת מהו שיעור המס הצפוי כדי לדעת מה לשים בנאמנות.

כניסה לעסקה שלא ברור אם אפשר להשלימה

5. כניסה לעסקה שלא ברור אם אפשר להשלימה – למשל עסקה בה המוכר קנה דירה מקבלן אך הדירה עוד לא נרשמה על שמו אלא רשומה על שם הקבלן. עתה יש לנו כמה שותפים בבעלות על הדירה: הקבלן עם הערת אזהרה למוכר ולבנק של המוכר אשר נתן לו משכנתא, הקונה שרוצה שגם עליו תירשם הערת אזהרה והבנק של הקונה. ראשית יש להבין שהקבלן כבעלים של הדירה צריך להיות זה שמסכים שהיא תמושכן שוב. שנית, חישבו על מצב שהקבלן בכלל הפסיק פעילותו העסקית לפני שנים והדירה עדיין לא עברה לבעלות מי שגר בה. מסובך. חבל להיכנס לזה.

In October 2012, the Bank of Israel dropped a "bomb" on the mortgage world.

With the hope of reducing demand for apartments and consequently apartment prices, the Bank of Israel has set limitations on taking out mortgages. The details of the limitations can be read In an article I wrote on the subject.

The main "damage" caused by these restrictions has been to real estate investors, who have been forced to settle for 50% in bank financing instead of 75%, as was the case prior to this restriction.

Lately, I’ve been coming across various people offering methods and "tricks" to get around the Bank of Israel’s restrictions. I even received an email from a real estate agent who claimed to have found a "secret method" to secure 70% financing for an investment property instead of 50% financing.

The method is simple: to determine whether a purchased apartment is an investment property (50% financing) or a property intended for upgrading one’s living situation (70% financing), that is, an apartment purchased for the borrower’s own residence, the bank requires the borrower to provide a sworn statement before a lawyer in which the borrower undertakes to sell their current residence after purchasing the new apartment.

Thus, the new apartment is not considered an investment property (as noted, 50% financing is available) but rather a property for the purpose of improving housing conditions (70% financing is available).

Of course, after purchasing the new apartment with high financing, no one verifies if the borrower has actually sold their residence. Ostensibly, it's an excellent WIN-WIN solution. The bank lends a larger sum, the borrower can purchase an apartment with greater financing and invest more, and the real estate agent, of course, gets an extra cut.

There are friends who say that bankers themselves recommended this method to them. The only thing all the various "advice givers" forgot, or weren't interested in telling the naive borrower, is this.

Why is the borrower actually required to make a declaration before a lawyer? After all, the banker himself could ask, "Do you intend to sell your current residence?"

No one assumes a lawyer can detect a lie. However, swearing an affidavit before a lawyer serves a different purpose. The lawyer is supposed to warn the borrower before the affidavit that making a false statement is a criminal offense.

If years from now, authorities decide to investigate and locate all those who made false declarations, there's a good chance they will be accused of obtaining something by fraud.

A statement before a lawyer is intended to prevent a situation where the borrower says, 'I didn't really mean it," "I didn't know," "I didn't understand," "It wasn't me, it was my wife," etc. You signed a false statement, and one day you may pay a criminal and financial price.

Or as it is said in Psalms Chapter 1:

א Happy is the man who does not walk in the counsel of the wicked;
He does not stand in the path of sinners, nor does he sit in the seat of mockers.