Tag: דירה להשקעה והשקעה בנדל"ן

Regarding the new directive from the Bank of Israel concerning the mortgaging of an existing apartment to purchase an additional apartment

Prefer to listen (and see the scenery) rather than read? At the end of the article, you can watch a video.

On 10/6/2021, the Bank of Israel activated the regulation stating that a mortgage cannot be taken out For housing Using an existing apartment as collateral to purchase an apartment Additional. It is possible to read about the intention to implement this regulation. Here.

Until the regulation took effect, it was possible to take out a mortgage on an existing apartment for up to 50% of its value and use the proceeds as down payment to purchase another apartment. For example, someone who owned an apartment worth one million shekels without a mortgage could take out a half-million-shekel mortgage on it and another half-million-shekel mortgage on the apartment being purchased, for a total of one million shekels, which allowed them to purchase the additional apartment without any equity (though with monthly payments on both mortgages that were usually higher than the rent they would have received).

After starting the installation, this action cannot be performed. Through banks. What can be done? It is possible to take out a mortgage at the bank For all purposes On behalf of the existing apartment and using this money as a down payment to purchase another apartment. A personal loan is indeed more expensive in terms of interest, so the entire process will be more expensive, but it is possible.

It's also possible to mortgage the existing apartment with one of the entities not subject to Bank of Israel directives, such as insurance companies or other private companies like Tarya.

The impact of the move on housing prices

This move will not lower housing prices at all and may even cause them to rise further. This statement is seemingly counter-intuitive. If it becomes more difficult to purchase an additional apartment, fewer people will do so, demand will decrease, and prices will fall. This will not happen for a simple reason. Almost no one made this move even before it was implemented. According to Chief Economist's Review at the Ministry of Finance on Real Estate, The typical real estate investor is an established individual, usually from the public or military sector with an income Average of 69,000 shekels(!) per month. I assume a tiny fraction of these people actually mortgaged an existing apartment for a down payment on another apartment. Moreover, the economist notes that if we exclude apartment purchases by investors from apartment sales by investors, their share of apartment purchases is minuscule.

Why do I think if there is any impact to the move, it will be from Price increase? Since many people were not aware at all until today of the possibility of mortgaging an existing apartment to purchase another apartment. The Bank of Israel regulation, which made major headlines in the press, brought public awareness of the possibility of carrying out such a move on the one hand and the ease of bypassing the regulation on the other hand will lead to a situation where, if there is any change, it will be reflected in an increase in the number of transactions carried out by mortgaging an existing apartment.

No one listens to us in the country. It's a neighbor who listens.

I would have been pleased if this regulation had never seen the light of day. I think it's bad, and not only is it bad, it was created in a way that regulations should not be made in a democratic country. I wrote about it. Here. In that same article, I attached the letter I wrote to the Bank of Israel concerning the regulation and asked my readers to also send this letter to the Bank of Israel. Several dozen reported to me that they sent a similar letter. Others wrote to me that there was no point in bothering, as no one would listen anyway. The fact that the regulation that was eventually published was much softer than the original regulation according to the draft shows that someone did listen. Thanks to everyone who participated and sent a letter to the Bank of Israel.

מהו השינוי שמתכנן בנק ישראל במשכנתאות

בטיוטת השאלות והתשובות של בנק ישראל שונו הכללים על פיהם ניתן למשכן דירה קיימת כדי לרכוש דירה אחרת. כיום אפשר למשכן את הדירה הקיימת עד 50% מערכה בניכוי משכנתה שיש על דירה זו ועם הכסף הנוסף להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה אחרת. על פי השינוי המתוכנן לא ניתן יהיה לעשות זאת יותר כתנאי הלוואה לדיור כפי שהיה עד עכשיו אלא רק בתנאים גרועים הרבה יותר – הלוואה לכל מטרה.

חריג יחיד לעניין זה הוא מישכון דירה קיימת לצורך שדרוג לרכישת דירה אחרת תוך ניסיון התניה שהדירה הקיימת תימכר. ההלוואה תהיה עד 30% משווי הדירה הנרכשת ובתנאי בלון לשנתיים בלבד כלומר הלוואה שכביכול יש לפרוע אותה תוך שנתיים ולכן כביכול מחייבת את מכירת הדירה הקיימת כדי לפרוע הלוואה זו.

למרות שבדרך כלל איני אוהב את כל הטריקים והשטיקים לעקיפת הוראות בנק ישראל, הפעם ההוראה כל כך מקוממת שבעתיד אכתוב איך ניתן להתחמק בקלות מהמגבלה הזו.

איך אתם יכולים לסייע בביטול הורעה (הטעות מכוונת) זו?

בנתיים פרסם בנק ישראל רק טיוטה וביקש לקבל מהציבור הערות במייל. בהמשך פרטתי את הערותיי להוראה. אני מזמין כל אחד מכם לבחור נושא מתוך הדברים אלי (העתקה במקרה זה מתקבלת בברכה), להעתיקו, להוסיף דברים משלכם או לכתוב מייל משלכם באופן עצמאי ולשלוח לכתובת שבנק ישראל הקצה לנושא זה – Prudential@boi.org.il

15/8/2021

לכבוד: בנק ישראל באמצעות מייל  Prudential@boi.org.il

מאת: רימון חייט טל' 054-5232-799

הנדון:  התייחסות לטיוטת שו"ת הלוואות For housing

Hello,

קראתי בעיון את הטיוטה שפרסמתם. כמה הערות:

חשש שההוראה החדשה מנוגדת לחוק

מתוך חוק בנק ישראל התש"ע 2010. כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל:  

פגיעה קשה במשפרי הדיור

משפרי הדיור אינם בהכרח אוכלוסיה אמידה.  רבים משפרים דיור למרות שחייהם הכלכליים לחוצים ביותר בגלל שאין להם ברירה. השינוי שבוצע בתקנה שבתחילה התעלמה ממשפרי הדיור ואז יצרה תלאי מורכב במיוחד עבורם, מראה ניסיון לטפל בהם תוך מתן אפשרות לקחת הלוואה של עד 30% משווי הדירה הנרכשת על הדירה הקיימת(כלומר למשכן דירה קיימת לפי השווי של הדירה הנרכשת) ובאמצעות הלוואה נוספת של 70% על הדירה הנרכשת כביכול טופלה הבעיה והם יוכלו לבצע את הרכישה גם אם אין להם הון עצמי. זה לא נכון! הפיקוח על הבנקים יוצר מצב בו משפרי הדיור ישלמו הרבה יותר על המשכנתה שלהם.

ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי אשר בבעלותה דירה בשווי 1.8 מיליון שקלים, 300,000 שקלים במזומן שנחסך והם רוצים לשדרג לדירה בשווי 2.5 מיליון:

במצב הקודם לקחה המשפחה משכנתה של 50% מימון על הדירה הקיימת וכדי להשלים ל- 2.5 מיליון לקחה עוד משכנתה של 1.3 מיליון על הדירה הנרכשת. משכנתה זו מהווה 52% מימון.

במצב החדש יכולה המשפחה לקחת רק 30% מהדירה הנרכשת(עד 50% מהקיימת?) ולכן צריכה משכנתה גדולה יותר על הדירה הנרכשת – 1.66 מיליון המהווים 66% מימון.

כלומר אם תתקבל הטיוטה ייאלצו רבים מתוך המשדרגים דירה לקחת אחוז מימון גבוה יותר ולפיכך לשלם ריביות גבוהות יותר. לא רק זאת אלא גם זאת, לאחר מכירת הדירה, אם ירצו לפרוע חלק מההלוואה על הדירה הנרכשת יצטרכו בסבירות גבוהה לשלם גם Early repayment fee גדולה (הפירעון יהיה זמן קצר לאחר לקיחת ההלוואה).

גרוע מכך, אנשים פועלים לפי ברירות מחדל. הם כבר לקחו את ההלוואה? אז עכשיו במקום להחזירה אולי יחליפו מכונית או ייצאו לחופשה שתמיד חלמו עליה? והנה בנק ישראל עודד את הציבור להלוואה גדולה יותר לטובת צריכה שוטפת. שוב, בניגוד לחוק הקובע ששמירה על יציבות המערכת הפיננסית היא ממטרות בנק ישראל.

הדוגמה שלמעלה היא עוד המצב הטוב יחסית – המשפחה תשפר דיור אך במחירים גבוהים בהרבה ממה שהייתה משלמת לפני השינוי.  מצב שכיח הוא משפחות שלא רק שאין להן חסכונות אלא יש להן עדיין משכנתה על הדירה הקיימת. משפחות רבות כאלו לא יוכלו לשדרג דיור כלל:

למשפחה דירה בשווי 1.8 מיליון עם משכנתה של 150,000 שקלים. במצב הקודם היא יכלה לקחת משכנתה עד 50% משווי הדירה בניכוי המשכנתה הקיימת – 600,000 שקלים אשר יחד עם משכנתה על הדירה הנרכשת איפשרו את ביצוע העסקה.

לאחר השינוי תוכל המשפחה לקחת משכנתה על הדירה הקיימת של 600,000 שקלים בלבד (30%*2,500,000 פחות 150,000) ויחד עם 70% על הדירה הנרכשת המשפחה לא תגיע לשווי הדירה הרצויה ולכן לא תוכל לשדרג.

בידיעה שבנק ישראל חסם את הדרך לשדרוג עתידי של דירה משך שנים, אנשים יקנו מלכתחילה דירות גדולות ויקרות יותר או יקחו ברכישה הראשונה 75% מימון אפילו אם אינם צריכים משכנתה כה גדולה, רק כדי להשאיר כסף בצד לצורך שדרוג עתידי.

שתי החלופות הינן חלופות רעות אשר ישפיעו בצורה לא טובה על מצבן הכלכלי ובעקיפין על יציבות המערכת הבנקאית. חסימה של האפשרות לשדרג ולמשל להוסיף חדר בבית גם תיצור מתחים ולחצים גדולים במשפחה. לחצים אלו עלולים להגדיל את מספר המשפחות שיתפרקו. אפילו אם נתעלם מהיבטים הרגשיים על הזוג והילדים בעת פירוק המשפחה, ברור שגירושין מגדילים את הביקוש לדירות ותורמים לעליית מחירים.

בלבול מושגים, נכסים וערכים

הנוהל שהוצע במסגרת הטיוטה הינו נוהל מבלבל אשר מערבב מחירים של דירות שונות. אפשר למשכן דירה קיימת אך לפי 30% מדירה נרכשת. האם במסגרת זו אפשר לקחת יותר מ- 50% על דירה קיימת? איך אפשר לקבוע את הערך של הדירה הנרכשת אם היא עדיין לא ממושכנת ולכן עדיין לא בוצעה לה שמאות (ופעמים רבות בשלב זה גם לא נחתם חוזה כי את התשלום בעת חתימת החוזה נצטרך לקבל על ידי ביצוע המשכנתה על הדירה הקיימת). האם בשביל משכנתה אחת בה ממשכנים דירה קיימת צריך לבצע שתי שמאויות? על הדירה הקיימת ועל הדירה הנרכשת? ומה אם בסוף לא ייחתם החוזה מסיבה כלשהי?

שליחת הציבור לפתרונות אשראי יקרים

ההוראה של בנק ישראל משפיעה רק על הבנקים. סירוב של הבנקים למשכן דירה קיימת ישלח את הציבור לגופים חוץ בנקאיים אשר נותנים הלוואות יקרות בהרבה. אפשר אולי לחשוב שבעיקר המשקיעים יפגעו מכך, אך לדעתי זה לא המצב. משקיעים ימצאו את הדרכים – ראו "אומת הנוכלים" במאמר זה. אנשים פשוטים אשר רוצים לסייע לילדיהם ימצאו עצמם בדחיפת בנק ישראל ממשכנים בתיהם לכרישי הלוואות כאלו ואחרים.

Summary

בנק ישראל לא ציין את הסיבות לשינוי המצב. לכן אי אפשר לומר שאולי למרות העלויות הכבדות יש גם תועלות.

לדעתי יש רק עלויות. בכל מקרה המצב בו בנק ישראל יוצר שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות מבלי לטרוח לנמק שינוי זה ולהראות לציבור את הנתונים התומכים בנימוקים אלו הוא מצב רע הגורר אי אמון, מוטיבציה לתכמן על ידי כל השותפים לעסקה (לקוחות ובנקאים)  וחורג באופן כללי ממנהל תקין.

בנק ישראל לא ציין על כמה עסקאות הוא מצפה להשפיע באמצעות שינוי הנוהל ולצד משקיעים, כמה אנשים שרק רוצים לעזור לילדים שלהם או אנשים שרוצים לשדרג דירתם ייפגעו כמפורט מעלה. הבנק גם לא ציין מדוע הוא מתכוון לבצע מהלך אשר גם האקדמיה וגם הוא עצמו חושבים שיביא לעלייה בשכר הדירה.

לצד כל זה, כלל לא ברור איך ניתן לבצע משכנתה אשר הקריטריונים לביצועה תלויים בשתי דירות שונות – עד 50% מדירה קיימת ועד 30% מדירה נרכשת או כל קומבינציה אחרת.

לדעתי מוטב לבנק ישראל לנהוג בדיוק הפוך ולהיות עקבי עם הסרת החסמים והמגבלות עליהן החליט בתחילת השנה עת ביטל מגבלות שונות על המשכנתאות.

תודה רבה על "ההקשבה" .  

Sincerely,

רימון חייט טל' 054-5232-799 rimon@effm.co.il

העתקים:

• חברי ועדת הכספים: norbach@knesset.gov.il, vbeliak@knesset.gov.il, hak_taha@KNESSET.GOV.IL, mhalevy@KNESSET.GOV.IL, naamalazimi@KNESSET.GOV.IL, yaelron@knesset.gov.il, ghaidar@knesset.gov.il, nshpak@knesset.gov.il
• חברי ועדת הכלכלה: mbiton@knesset.gov.il, mshir@knesset.gov.il, esova@knesset.gov.il, lmagentelem@knesset.gov.il, rkatz@knesset.gov.il, btoporovsky@KNESSET.GOV.IL, maganaim@knesset.gov.il, sroffe@KNESSET.GOV.IL
• מר יאיר אבידן – המפקח על הבנקים באמצעות מייל  Yair.Avidan@boi.org.il

החלטתם שהשקעה בנדל"ן היא מפתח חשוב לתמיכה ביציבות הכלכלית של משפחתכם היום ובגיל מבוגר יותר. יש לכם הון של מיליון וחצי שקלים ואתם צריכים לקבל החלטה איך להתקדם מכאן.

האפשרויות בהן אדון במאמר זה הן:

1. רכישת דירה אחת ללא משכנתא.
2. רכישת שתי דירות זולות יותר ללא משכנתא.
3. שימוש במשכנתא לרכישת מספר דירות זולות.

לקחת משכנתא או לא לקחת משכנתא זו השאלה

ראשית נקבל החלטה האם לקחת משכנתא או לא. לטעמי אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן הוא היכולת לקבל אשראי זול למימון ההשקעה. משכנתה היא לא הדרך היחידה לממן רכישת נדל"ן, אבל אם אנו משלמים על האשראי הבנקאי (משכנתא) 3% בשנה ומקבלים מהדירה 5% תשואה אזי קיבלנו 2% על כסף שאינו שלנו. דבר זה לא ניתן לעשות עם שום השקעה אחרת. אבל, משכנתא אינה מתאימה לכל אחד.

השאלה הראשונה שצריכה להישאל לפני ההחלטה אם להשתמש במשכנתא הינה: האם אנו רוצים הכנסה חודשית X היום או הכנסה חודשית 2 * X בעוד 20 שנים ? התשובה לשאלה זו תלויה בתזרים המזומנים שלנו (הכנסות פחות הוצאות) היום וכן בגיל שלנו.

ענו על השאלה – אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום בקצת או לשפר את רמת החיים שלנו בעתיד ביותר? אם אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום – נקנה דירה ללא משכנתא ונהנה משכר הדירה שלה. אם אנו מוכנים לוותר על עלייה ברמת החיים בהווה אז ניקח משכנתא, שכר הדירה ישלם אותה ולא נהנה כיום משום הכנסה. אבל בזכות המשכנתא נוכל לקנות שתי דירות במקום דירה אחת (או דירה אחת יקרה) ואז להנות בעתיד משכר דירה כפול.

רכישת דירה אחת יקרה או שתי דירות זולות?

כאן העניין קצת מסתבך. אפשר לומר שיש סיבות טובות לבחור בכל אחת מהחלופות. אקדים את המאוחר ואציין שאני מעדיף את חלופת מספר דירות זולות על אחת יקרה.

Acquisition tax

אם למשקיע אין דירה אחרת פרט לדירה שהוא קונה להשקעה או במילים אחרות, אם הדירה להשקעה הינה הדירה הראשונה שקונה המשקיע, אזי יש יתרון בקניית דירה אחת יקרה יותר מאשר שתי דירות זולות. על דירה ראשונה שקונה אדם, ישנו פטור ממס רכישה. ככל שהדירה הראשונה תהיה יקרה יותר (עד גבול של 1.6 מיליון שקלים בקירוב) כך הפטור שיקבל אותו אדם יהיה גדול יותר. מדרגות מס הרכישה המלאות.

עבודה

 לכאורה התשובה פשוטה – אם אני יכול לקבל 4,000 שקלם בחודש מדירה אחת, זה טוב יותר מ- 2,000 שקלים מכל דירה ובסך הכל 4,000 שקלים בחודש. על דירה אחת יש פחות עבודה מאשר על שתי דירות ואם ההכנסה שווה אז עדיף לבחור בחלופה עם העבודה המיזערית (מינימלית).

בפועל המצב מעט שונה:

א. ההכנסה של שתי דירות קטנות בעלות של דירה אחת גדולה תהיה בדרך כלל גבוהה יותר. החדר הראשון בכל דירה הוא החדר שעליו משולמת עיקר השכירות. כלומר אנו אמורים לצפות ששתי דירות יניבו נניח 2,200 * 2 = 4,400 שקלים ולא 4,000 שקלים כמו דירה אחת.

ב. אנשים שלא התנסו בהשכרת דירות ניזונים בדרך כלל מסיפורים של אחרים וממחשבות שליליות של עצמם: "שוכרים יבלבלו לי את המוח", "נזילות פה, נזילות שם", "בעיות חשמל" וכו'. כל הקוראים של מאמר זה גרים בדירות. כמה פעמים בשנה אתם מזמינים איש מקצוע לדירתכם? מדוע אתם חושבים שלשוכרים אין דברים טובים יותר לעשות מלהתקשר אליכם? מניסיון של כ- 60 שנות השכרה מצטברות (על כמה דירות ביחד) אני יכול לקבוע שהזמן הממוצע שאני משקיע בכל דירה הוא כ- שש שעות עבודה בשנה. אם מדובר על כל כך מעט זמן, שיקול זה הופך בעיני לזניח. ובכל מקרה אם תרצו לכמתו אז היתרון של 400 שקלים לחודש * 12 = 4,800 שקלים לחלק ל- 6 שעות עבודה נותן לנו מחיר שעה של 733 שקלים לשעה Net. במחיר זה או אף מחצית ממנו (זיכרו שמדובר על נטו), העסקה כדאית מבחינתי.

התנסות בהשקעות

האם השקעתם 300,000 שקלים באופן עצמאי בנייר ערך כלשהו? רוב המשקיעים לעתיד שאני פוגש עונים בשלילה לשאלה זו. כאשר היה להם 300,000 שקלים הם שמו אותם בקרן השתלמות, קרן נאמנות או קנו אינדקס כזה או אחר. ובכן, אם לא השקעתם באופן עצמאי סכום של 300,000 שהיה בידכם מדוע על סכום גדול פי שלוש ובתחום שיש לכם פחות ניסיון, אתם מוכנים להשקיע בבת אחת את הכל?

אני ממליץ לקנות דירה זולה במחצית האמצעים שיש לנו על מנת פשוט להתנסות. לא שמים את כל הכסף שיש לנו (ובדרך כלל גם כסף שאין לנו) לפני שעושים ניסיון קטן יותר על מנת לבדוק האם העניין מתאים לנו. על ההשקעה הראשונה שלי הוצאתי מכיסי רק 50,000 שקלים. היה לי יותר אבל לצורך הניסיון זה נראה לי הסכום הנכון לסכן. באמצעות סכום זה יכולתי לקנות יחד עם שותף דירה בשווי 400,000 שקלים. היום כבר לא ניתן לקנות דירה שניה עם 75% משכנתא אבל העיקרון נשאר זהה – התחילו בקטן.

 סיכונים

כאמור, השקעה בדירה (כמו כל השקעה אחרת) כוללת מרכיב של סיכון. לדעתי זהו סיכון קטן אבל עדיין קיים. כאשר קונים דירה אחת עם שכר דירה גבוה, הסיכון שנגרם עקב שוכר בעייתי הוא גדול יותר מאשר יש לנו שתי דירות עם שני שוכרים שמשלמים כל אחד חצי מההכנסה הכוללת שלנו. או במילים אחרות – אם יש שוכר אחד אז יש לו שליטה מלאה על כל ברז ההכנסות שלנו.

ישנה דעה שדירה יקרה במקום שנחשב טוב תביא לשם שוכרים טובים יותר ויהיו פחות בעיות. הניסיון שלי הראה ההיפך. אנשים חלשים פעמים רבות יודעים לתכנן צעדיהם היטב ומפחדים להיזרק לרחוב ולכן מקפידים על תשלומים. לכל אדם יכולה להיות בעיה בשלב כזה או אחר אבל דוקא שוכר חזק (עובד הייטק כדוגמה שאני מכיר) שנקלע לבעיה של כמה חודשים, יכול בנחת להפסיק לשלם שכר דירה בידיעה שלאחר מכן יהיה במקום אחראו אצל הוריו ויוכל להמשיך בחייו. שוכר חזק גם יודע להתגונן טוב יותר בבתי משפט ולמשוך את הדיון לשנים.

סיכויים

דירה מביאה עמה סיכוי לשני סוגים של עליית ערך:

א. עליית שכר דירה חודשי.
ב. עליית מחיר הדירה עצמה.

אתעלם מעליית שכר דירה או עליית ערך שחלה על כלל השוק ואתרכז בעליית ערך שתפקוד, אם ירצה השם, רק את הדירה שלכם או דירות שונות באזור שלכם.

בדרך כלל עליית שכר דירה תגרום לכך שגם מחיר הדירה יעלה – יותר אנשים רוצים לגור בדירה אז גם יותר אנשים ירצו לקנות אותה. עליית שכר דירה תתקיים כאשר הדירה תהפוך למבוקשת יותר. סיבות אפשריות לכך הינן:

1. החלת תכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי – לא סביר בפריפריה בשנים הקרובות אם כי בעתיד בהחלט כן.
2. הקמה של מוסד לימודים אקדמי או מוסד לימודים תיכוני מיוחד (תיכון לאמנויות למשל).
3. שינויים תחבורתיים כגון כביש חדש או רכבת המגיעה לעיר.
4. שיפור פני הרחוב

 לגבי הסעיף הראשון – תמ"א 38 וכו', בשלב זה פרוייקטים כאלו מבוצעים רק במרכז הארץ כיוון שרק במרכז מחיר הקרקע מספיק גבוה כדי להפוך פרוייקטים כאלו לכדאיים. אני מקווה שבשלב כלשהו יבינו קובעי המדיניות שיש טעם לפגם בכך שבבית שאן ובטבריה היושבות על השבר הסורי-אפריקני וככל הנראה יסבלו קשות ברעידת אדמה, אף אחד לא מחזק בתים בעוד שבתל אביב אם סיכוני נזק קטנים בהרבה, מחזקים בתים.

לעומת זאת כל הסעיפים האחרים הינם לדעתי עם יתרון גדול לדירות קטנות בפריפריה:

כאשר יש מספר נכסים יש סיכוי גבוה יותר לתפוס שינוי כלשהו.

Summary

כפי שכתבתי למעלה, אני מעדיף את חלופת שתי הדירות הזולות על דירה אחת יקרה. לדעתי מוטב להתחיל בקטן, לבדוק התאמה ואז להתקדם. החריג היחיד לעניין זה הוא במידה והדירה הנרכשת להשקעה הינה הדירה הראשונה של המשקיע. שיקולי מס צריכים להילקח בחשבון במקרה זה על מנת לקבל החלטה פרטנית.

והעיקר – לא לפחד כלל בקשו תמיד המלצות רק מכאלו שביצעו ולא מכאלו שיסבירו מדוע הם לא ביצעו.

In February 2015.

Recently, there has been an extensive advertising campaign for the Karmey Gat neighborhood project in Kiryat Gat.

The nature of an advertising campaign created by good professionals is that it shapes public opinion and causes people to consider options they hadn't thought of before.

One of the recurring questions lately is the question regarding Purchasing an apartment in Kiryat Gat for investment.

For those who don't have time to read until the end, I'll start by saying I am unequivocally against it.. For everyone else, I recommend continuing to read to discover why I am against Gindi's "deal of the decade.".

 By the way, I didn't write the article against Carmei Gat, Kiryat Gat, or Gindi. It's simply an example that helps illustrate several decision-making failures made by people who want to invest but don't want to be investors. What I'm writing here can be extrapolated to similar projects in Harish, agricultural land anywhere, etc.

In this article, I have only addressed investors. Regarding purchasing an apartment for residential purposes, the considerations are entirely different, and I may write about that in a separate article.

After the long introduction, it's time to begin.

What is the purpose of the investment?

What is the goal of the investment? This sounds like a simple question, but a wrong answer here leads to wrong decisions. An investor generally looks for two things:

1. Current yield – Receive rent for the apartment he purchased.

2. Property value appreciation potential Personally, I usually ignore this part almost entirely when examining an investment, as price appreciation is speculation that may or may not materialize. If asset value appreciation is something I'm willing to risk, then the stock index has a better chance of increases. Moreover, I try to operate on the principle of profit on the investment at the time of purchase, not at some point in the distant future.

I have a whole article about Calculating the yield on an investment property. Regarding current return, let's say you invest a million shekels and can start receiving the money in a month or in three years. Which would you prefer? Most people wouldn't hesitate to decide that it's better to receive money in a month rather than in three years. Nevertheless, choosing an apartment for investment from a contractor will only yield income in a few years (in the best case) and not immediately, like Investing in a used apartment.

Can the apartment be applied to The Refrigerator Test, Would you be willing to buy a refrigerator for ₪5,000 with the following purchase conditions:

1. The final purchase amount is unknown and may vary.
2. You will receive the product in a few years, but with a possible deviation of a few months and after you pay the full price in advance.
3. The product may differ from what was promised And of unknown quality.

Let's examine section by section in detail:

The purchase amount is unknown Since it includes various attachments, payment to other parties such as an attorney of the contractor And payment for apartment renovations, including various mandatory renovations.

Delivery date is unclear., Check the contract. The contractor sets a date in a few years but also allows for extensions without penalty for months.

The product may differ from what was promised This is also stated in the contract. You can check and see that reducing the size of the apartment by 3% is permitted. The floor plan shown to buyers is "for illustrative purposes only" and is not binding.

There is no logical reason to buy an apartment from a contractor for investment and wait two or three years for a return. However, there are several factors and cognitive biases that push us in this direction:

1. A price that seems cheap to us "A new apartment for under a million shekels? I'll take two..." We're used to looking for apartments in our area and suddenly "discover" apartments that are much cheaper elsewhere. This seems like a good deal to us. But in real estate, unlike other products, the price isn't determined by production costs but mainly by supply and demand, which in Israel stems from the apartment's location. Therefore, if a three-room apartment in Givatayim costs two million shekels and in Kiryat Gat it costs less than a million, it doesn't mean anything about the advisability of the purchase.
2. More on a price that seems cheap and irrelevant data – When we look for a new mobile phone, we check comparisons of device features and prices. Many phone reviews include data such as the number of megapixels in the device's camera, with various tech writers going so far as to state that a certain phone is worse than another because it has "only" 10 megapixels in its camera. Photographers know that the number of pixels in a camera says very little about the quality of the image it produces. However, people have a limited ability to process information, which is why computers used to be measured by "clock speed" and cameras are measured by megapixels, etc. By the way, for me, most of the phone's active hours are spent on GPS, and there is almost no information in technical reviews about the GPS quality of mobile devices.
   How does all this relate to Ginidi and Kiryat Gat? Look at this table – https://gindi-gat.org/index/pp_image  Can a table be presented that is exactly like the "Megapixel" table, meaning a table with more or less meaningless data intended to convince us that purchasing in Kiryat Gat is a good deal? The table shows the price according to a parameter invented for marketing purposes, train travel time. That is, we are supposed to be convinced (and probably will be) that the only parameter related to apartment price is travel time. On the train In Tel Aviv terms of travel time/price in shekels, Gindi in Kiryat Gat is a great deal. Of course, this is a big absurdity and there are many other factors that influence the price. For example, what is the quality of education in Kiryat Gat? (I have no idea).
3. Past events – Everyone knows a friend who bought an apartment in a place no one expected and suddenly its price jumped. Of course, Gindi also knows such places, which is why their marketing approach resembles that of Modi'in. In practice, those who bought an apartment in Modi'in truly enjoyed a sharp increase in their apartment's value. Is this because they "knew how to identify an opportunity"? Not at all, The entire market has risen sharply in the last decade. This is true for Modi'in, Kiryat Ono, Holon, and Afula. By the same token, one could say that what was does not necessarily mean it will continue to be, and therefore, at least from an investment perspective, the likelihood of an apartment's value increasing more in Kiryat Gat than in Petah Tikva is not at all clear.

The three biases listed above can make us forget completely simple facts that every investor should remember:

1. An investment should yield a return.. As an investor in a new location without a kindergarten, grocery store, or traffic light yet, do you have the ability to estimate the rental income that will be received? Assuming that for someone buying an apartment for residence, the legend of a 35-minute train ride to Tel Aviv holds true (I will return to this later), would someone looking to rent also agree to similar conditions?
2. Restless mind – One of the reasons people prefer an apartment from a contractor over a used apartment is the thought that with a new apartment from a contractor, they get "peace of mind." Most people only buy an apartment from a contractor once in their lives and therefore don't have experience with the full meaning of this. They compare buying an apartment to buying a car, for example. With a car, the newer it is, the fewer malfunctions it has. With an apartment, the situation is completely different. According to Technion research 100% (100%!) Apartments are sold with construction defects. This means you only think you bought a finished apartment, but in reality, you'll be seeing a lot of the contractor's people. Unlike with a used apartment, where if you're not satisfied with a professional after a leak repair, you can replace them, with a contractor's apartment, you're always with the contractor's professionals. So yes, there's coverage for labor costs, but what about the lost workdays and the stress? After all, you initially preferred to pay more precisely because of the fear of problems.

Another article on Karmey Gat will be published soon, covering the marketing methods for this project. It will discuss who should consider buying there and who should stay away.

Huh?

What is the connection between Hebrew and economics? Well, if we think about it a little, we'll understand that there is a connection. Our mother tongue expresses our way of thinking about things.

In Hebrew, there is one word, "sheleg," for anything that falls from the sky and is not rain or hail. Eskimos have many words describing different types of snow.,

Since it's closer to them and therefore means more to them (even more than to the residents of Jerusalem).

In Hebrew, which was created by a nation of farmers, there are different words for different ways of removing fruit from the plant it grows on:

Grapefruit picking, date harvesting, wheat harvest, olive picking, grape harvest, etc.

I'm sure among the Eskimos there isn't such a richness of verbs for similar agricultural actions simply because they don't need them.

How does all of this relate to the economy?

I recently saw an eye-opening lecture on this topic.

I highly recommend taking about ten minutes to watch Professor Keith Chen discuss the topic as part of TED Talks.

The lecture is being translated.

They say that understanding the problem is the first step to solving it. If we understand that we have built-in obstacles that hinder our ability

To invest in our future, we can move them.

איזה שוכר היית מעדיף בדירה?

זה שבעת חתימת החוזה מתווכח איתך על כל סעיף או

זה שמרפרף, מפטיר "חוזה סטנדרטי…" וחותם.

הפחד הכי גדול של משכירי דירות הוא משוכר

אשר לא משלם את השכירות.

מערכת המשפט איטית ויקרה.

כל שוכר יפונה בסוף אך למשכיר זה יעלה כסף רב

(משאית פינוי ושוטר הם על חשבון המשכיר).

אז איזה שוכר תעדיפו?

אני אישית מעדיף את השוכר אשר מבקש את החוזה עוד לפני

מפגש החתימה, קורא אותו בנחת בביתו, מחזיר לי מייל עם הערות,

שואל לגבי סעיפים לא ברורים ובמקש שינויים.

חלק מהשינויים המבוקשים אין לי בעיה לקבל. שינויים אחרים

אני מסביר מדוע לא אוכל לקבל וכך מתקדמים לאט לאט עד

שיש חוזה מוסכם או שנפרדים כידידים.

חוזה אשר סעיפי החוזה חשובים לו, כנראה שהוא מתכוון

לקיים את החוזה.

זה שאפילו לא קורא את החוזה, יש סיכוי טוב שלא יקיים אותו.

הדבר הכי חשוב בדירה להשקעה הוא התשואה שאפשר לקבל ממנה. מאמר זה יציג את האופן בו מבצעים את חישוב התשואה מדירה להשקעה ואת מושג התשואה באופן כללי

כשמבצעים השקעה כלכלית מסוג כלשהו מצפים שהשקעה זו תביא לכך שבעתיד ההון – העושר שלנו יהיה גדול מסכום ההשקעה שלנו או שלכל הפחות ההשקעה הניבה לנו הכנסה שוטפת שהעלתה את רמת החיים שלנו. אם אנו רואים מול עינינו שתי תכניות חיסכון אז קל לדעת איזו תכנית טובה יותר: נשווה את הריבית שאפשר לקבל בכל תכנית ונראה באיזו מהן הריבית גבוהה יותר. למשל אם בתכנית אחת הריבית 1% ובתכנית אחרת הריבית 0.5% אז ברור שנעדיף את התכנית עם 1% ריבית. ריבית שאנו מקבלים היא למעשה תשואה.

כשאנו בוחנים השקעה בנדל"ן, הדברים אינם כל כך פשוטים. אף אחד לא אומר לנו מדירה א' תשקבלו תשואה של 3% ומדירה ב' תשואה של 3.5% כמו בדוגמת תכנית החיסכון. עלינו לחשב באופן עצמאי את התשואה. חוץ מזה בדירה לעומת תכנית חיסכון יש שני סוגים של תשואות:

1. Current yield – תשואה הנובעת משכר הדירה שנקבל מהדירה. נקראת גם תשואה פירותית (מלשון פרי ההשקעה).
2. תשואה הונית – תשואה הנובעת מעליית ערך הדירה.

התשואה השוטפת מחושבת כיחס בין ההכנסה השנתית מהדירה לבין הערך הנוכחי של אותה דירה. לדוגמה אם רכשנו דירה במיליון והיום היא שווה 1,200,000 שקלים עם שכר דירה חודשי של 4,000 שקלים אז התשואה השוטפת תהיה 4000*12 (הכנסה שנתית) חלקי 1,200,000 (שווי נוכחי) = 4%. אם נמכור את הדירה בשלב זה נוכל לדבר גם על תשואה הונית נוספת של 200,000 כלומר בנוסף לתשואה שוטפת של 4%, קיבלנו גם תשואה פירותית או הונית של 20%.

משקיעים כאלו נפוצים מאד בזמן האחרון בגלל שנראה כאילו תמיד ניתן יהיה להרוויח בעסקה כזו בעיקר בגלל שבזמן האחרון השוק הולך כל הזמן בכיוון אחד: למעלה.

בעיני זו לא ממש השקעה אלא יותר סוג של ספקולציה: לקנות בזול ולמכור ביוקר. אפשר להרוויח באופן כזה הרבה כסף במעט זמן. המחיר הוא סיכון גדול יותר להפסד. אני איני משקיע באופן זה אלא משקיע על מנת לקבל זרם תשלומים יציב לאורך שנים.

כאשר מקבלים מהשקעה זרם תשלומים יש צורך לבצע חישוב על מנת לוודא שזרם התשלומים המתקבל הנו מספיק. כלומר שהעסקה טובה. בניגוד לספקולנטים, משקיע לטווח ארוך אינו רואה מיד האם העסקה כדאית: הוא לא מוכר כעבור חודשיים שלושה ורואה אם השיג מחיר טוב יותר במכירה מבקניה. כיצד אם כך ניתן לבדוק עסקה או להשוות בין עסקאות? ראינו באחד המאמרים הקודמים שהדרך השגויה הינה באמצעות שימוש במכשיר העממי "שהשכר דירה יכסה את המשכנתא" . איך אם כן נמדוד את ההשקעה שלנו?

המכשיר הכלכלי באמצעותו נמדדות השקעות הינו מדידת התשואה.

התשואה הינה זרם ההכנסות בשנה אחת חלקי  ההשקעה הכוללת.

לדוגמה אם לצורך רכישת דירה הוצאנו 400,000 ₪ והיא מכניסה לנו 1,800 ₪ בכל חודש אז נוכל לומר שהתשואה הינה:

1,800 * 12 (הכנסה חודשית * שנים עשר חודשים)    לחלק ב-     400,000 (מחיר דירה) = 0.054 = 5%

כלומר עסקה של רכישת דירה ב- 400,000 ₪ אשר מניבה שכר דירה של 1,800 בחודש הינה עסקה בתשואה של 5%.

תשואה של 5% ומעלה נחשבת לתשואה טובה בעסקאות נדל"ן. לשם השוואה בבנק מקבלים היום כ- 1.5% ריבית על פיקדון שאינו צמוד. באמצעות רכישת דירה אנו מקבלים תשואה של 5% צמודה למדד (הדיור הוא כ- 20% ממדד המחירים לצרכן ולכן כאשר המדד עולה, סביר להניח שגם מחיר השכירות יעלה).

בכל מקרה יש לוודא שהתשואה שאנו מקבלים על ההשקעה שלנו גבוהה מעלות ההון שלקחנו מהבנק. אין לבצע השקעה אם אנו משלמים לבנק על ההלוואה יותר כסף ממה שמניבה לנו ההשקעה. כיוון שבהשקעה ישנו גם מרכיב של סיכון, אנו צריכים לוודא להיא נותנת תשואה יותר גבוהה מחיסכון ללא סיכון בבנק.

During my lectures, I speak extensively about the possibility for everyone to ensure their family's financial security through real estate investment.
The model we are promoting is investing an education fund to purchase one apartment every six years. This means that with an equity investment of approximately NIS 100,000, one can acquire five apartments after thirty years of work, which will generate about NIS 10,000 per month and ensure family welfare upon retirement.
When I started my activities, it was easy to buy an apartment in the Gush Dan area (Holon and Kiryat Ono in my case) for ₪100,000. Today this is not possible, so I am looking for interesting places where the plan is still possible.
I spent the last week studying two beautiful cities. Each in its own very different way, but both are coastal cities. I invested a lot of time studying two northern cities. Close to each other, but so different from each other. Nahariya and Acre.
Nahariya
Founded in 1935 by immigrants of the Fifth Aliyah from Germany. Today the city has a population of 60,000 residents with a projected growth to 90,000 residents over the next 20 years. The vast majority of construction in Nahariya is low-rise: up to four stories. The topography of the city allows for sea views even from more distant and cheaper apartments. Nahariya is the capital of the Western Galilee, and a large public from the surrounding settlements utilizes various services in the city. The average socioeconomic level of Nahariya residents is high.
Nahariya presents an excellent opportunity for investment with high returns for a limited amount of equity. A sea view or close proximity to the sea may lead to high capital gains in the future, in addition to high rental yields in the present. Another factor contributing to the rise in apartment prices in the city is the limited land reserves available to the Nahariya municipality for future construction.

Acre
A city with approximately 4,000 years of history. The city has about 46,000 residents. One third of them are Arabs (Muslims and Christians) and two thirds are Jews. Similar to Jerusalem and other ancient cities, Acre is divided into an old city and a new city, most of which was established after the establishment of the State of Israel. As a coastal city, the sea is very present throughout the city. In 2001, the Old City of Acre was declared a UNESCO World Heritage Site. In 2008, the Baháʼí Shrine within Acre was declared a World Heritage Site. This made Acre the only city in Israel to be declared a World Heritage Site twice. The UN injects a lot of money into preserving the city. The municipality, for its part, has been investing a lot of money in recent years, and it is quite noticeable that the old blocks from the 1950s are slowly changing their appearance, being painted and renovated (at the expense of the municipality and the residents).
Akko is characterized by the option to purchase an apartment at a low price of around ₪300,000 and achieve a high return on this apartment.
Western Galilee College, located in Acre, is a magnet for students from all over the Galilee. Some rent apartments in Acre, and others in nearby Nahariya (about a 5-10 minute drive or train ride).
In both Acre and Nahariya, I reviewed numerous properties priced up to 400,000 NIS with a return on equity of over 51%.
Both cities have a train station that can take you to Tel Aviv. The train station is a short walk from the residential neighborhoods.
Examples of investment apartments:
Nahariya
Three-room apartment in Nahariya. Price 350,000 ILS. Needs renovation. Expected rent: 1,800 ILS.
Sea view.

Renovated and designer apartment. Furnished with custom-made furniture that remains in the apartment. Asking price: ₪520,000. Rent: ₪2,400 – ₪2,600. Second floor, close to the city center.

3. Three rooms, tidy. Close to the promenade and the mall. ₪520,000. .

Acre
₪425,000. Rent ₪2,000–₪2,200. 7th floor out of 7 with elevator.

Apartment area:

2. Old train building, first line to the sea. 100 meters from the waves. First floor, 3 rooms. 290,000 ILS. Rent 1,700 – 1,800 ILS. Option to renovate the block or urban renewal.

3. Three-room apartment. Second line to the sea but with an open view. Fourth floor out of four with no elevator. 240,000 NIS. Expected rent: 1,600 NIS.