Tag: מדד

אחד העקרונות בשיווק הוא ללחוץ על הפחדים והכאבים של הלקוחות הפוטנציאליים וכך להצליח למכור להם. לפעמים עושים זאת מסיבה טובה כמו למשל "העישון מביא לאין אונות" ולפעמים עושים זאת סתם כדי למכור מוצר.

בעת שמדד המחירים לצרכן מתחיל להתרומם, אנשים רבים חוששים משינויים בהחזרי המשכנתה שלהם. למעשה המשכנתה הייתה אמורה להיות מתוכננת מלכתחילה תחת ההנחה שיום אחד המדד יעלה אבל כאלו הם בני אדם, מגיבים יותר לאירוע לאחר התרחשותו מאשר כשרק שמעו עליו מההורים.

אחד הבנקים שלא אנקוב בשמו אך תחת עינויים אוכל לומר ששמו מזכיר מאיפה זורח השמש החל למכור משכנתה שאמורה לשכח את חשש הלקוחות מעליית התשלומים עקב עליית המדד. הבנק למעשה מנסה לגרום ללקוחות לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה. כלומר מצד אחד לקחת הלוואה צמודה למדד בריבית נמוכה (לעומת אותה הלוואה שאינה צמודה) ומצד שני למכור הלוואה זו בקרן שווה כך שכביכול התשלומים היורדים בשיטת פירעון זו יקזזו את התשלומים העולים בגלל המדד. כתבתי בעבר על קרן שווה לעומת שפיצר.

כעת השוואת שתי הצעות של הבנק ללקוח. אין לכם זמן לראות הסרטון? חבל אבל לא אלמן ישראל. אל תיקחו קרן שווה לא משנה מה.

כתמיד, אשמח לכל תגובה.

רימון – 054-5232-799, rimon@effm.co.il

שאלות וכו', עדיף בתגובה למטה (אפשר גם בעילום שם), כך שכולם יראו את התשובה.

אחד הנושאים המדוברים ביותר בעת קבלת החלטות בנושא משכנתה הוא מדד המחירים לצרכן. אך מהו בעצם מדד המחירים לצרכן או בשמו המקוצר "המדד"? בסרטון שלמטה הגדרתי מהו המדד, איך הוא נקבע? על ידי מי?בדרך גם ניפצתי מיתוס נפוץ בתחום המשכנתאות הקובע כי הלוואה לא צמודה בריבית 4% שווה להלוואה צמודה בריבית 3% אם המדד הוא 1%. בדרך, שמחתי גם להראות את אחת הפינות שאני הכי אוהב במדינה.

What is the Consumer Price Index?

מדד המחירים לצרכן הוא למעשה ביטוי ליוקר המחיה בארץ. אחת לכמה שנים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה סקר בין משפחות בארץ. אותן משפחות מדווחות על כל קניה שהן ביצעו במשך תקופה מסוימת. בסוף תהליך זה מפרסמת הלשכה את רשימת המוצרים שרוכשות On average משפחות בישראל. אפשר לראות רשימה זו Here

כאשר יש לנו את רשימת המוצרים המרכיבים את הסל, מנסה הלשכה (המרכזית לסטטיסטיקה) לרכוש מוצרים אלו מספקים שונים בכל חודש. אם המחיר עלה לעומת החודש הקודם אומרים שהמדד עלה ומציינים בכמה אחוזים הוא עלה. אם המחיר ירד, מציינים שהמדד ירד ובכמה אחוזים הוא ירד.

המדד מפורסם ב- 15 לכל חודש והשינויים בו הם למעשה ביטוי לאינפלציה – עליית מחירים או דפלציה – ירידת מחירים. בפעם אחרת נדון במונחים אלו יותר לעומק ומדוע בניגוד לאינטואיציה אנו לא אמורים לקוות לירידת מחירים ואפילו לא לקיפאון במחירים אלא לעלייה מתונה שלהם לאורך השנים.

כמה מיתוסים שיש לנפץ על המדד

מיתוס 1 – ערבוב המדד עם ריבית

על פי מיתוס זה המדד מתווסף לריבית. אנשים המאמינים למיתוס זה חושבים שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שווה להלוואה צמודה בריבית 3% אם המדד הוא 1% בשנה. קל להראות שזוהי שגיאה.

נניח ואנו לווים 100 שקלים לשנה ומחזירים את כל החוב יחד עם הריבית וההצמדה בתשלום אחד בסוף השנה.

אם לקחנו הלוואה לא צמודה בריבית 4% אז בסוף השנה נחזיר 100 שקלים+ 4%*100 = 4 שקלים וביחד 104 שקלים.

אם לקחנו הלוואה צמודה למדד בריבית 3% והמדד היה 1% במשך השנה אז בסוף השנה החישוב יהיה מעט מורכב יותר אך עדיין במסגרת 4 פעולות חשבון: לחוב שלנו נוסיף את מרכיב ההצמדה של אחד אחוז ולכן החוב בסוף השנה יהיה 101 שקלים (100 שקלים + 1%*100). על החוב הזה נשלם ריבית של 3% כלומר נשלם ריבית של 3%*101 = 3.03 + 101 = 104.03.

כלומר אנו רואים פער של 3 אגורות בין שני הסכומים שחשבנו שהם זהים. פער של 3 אגורות לא נראה גדול אבל יש לזכור כי רוב האנשים לוקחים משכנתה של יותר ממאה שקלים ליותר משנה אחת. תוכלו לעשות חישוב זה עבור מיליון שקלים לעשרים שנים ותראו שהפער גדל.

מיתוס 2 – המדד רק עולה

לא נכון. על אף שיש כאמור רצון שהמדד יעלה בצורה מתונה, דבר המעיד צמיחה של המשק, היו גם שנים של מדד שלילי. במצב זה חוב ההלוואה מתכווץ.

מיתוס 3 – כדאי להמנע מהלוואה צמודה

טוב זהו חצי מיתוס. המדד הוא רכיב סיכון במשכנתה שלנו אך להלוואה צמודה יש גם יתרונות. ראו את הדוגמה למעלה, מה אם הריבית של ההלוואה הצמודה לא הייתה 3% אלא רק 2% בהשוואה להלוואה לא צמודה בריבית 4%? בדיוק כמו שהפריים הוא רכיב סיכון אך אנו בוחרים אותו פעמים רבות בגלל שלצד הסיכון יש גם סיכוי לרווח בסוף הדרך, גם לקיחת הלוואה צמודה מתאימה לחלק מהלווים אשר מוכנים לקחת סיכון יותר גדול בתמורה לסיכוי שבעוד 20 שנה יביטו לאחר ויראו שלמרות המדד הם שילמו פחות מאשר אילו היו לוקחים הלוואה לא צמודה.

אחת התפיסות השגויות והנפוצות ביותר הינה על הקשר בין המדד והריבית. רבים חושבים למשל שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שקולה להלוואה צמודה בריבית שלושה אחוז אם יהיה מדד של אחוז אחד. שאלות כמו השאלה שלמטה הינן שאלות נפוצות. זה הזמן לנפץ מיתוס זה.

מבחינה מתמטית – מתי מסלולי משתנה צמודה כל 5 ומשתנה לא צמודה כל 5 שווים בערכם? כאשר המדד הוא הפרש הריביות בין המסלולים כל שנה או לאורך כל התקופה?
אתן דוגמה. 1. נגיד ואקח מסלול משתנה כל 5 צמודה  בריבית 2%. או שאקח מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.5%. בתום 5 השנים ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל שנה ב 1.5% או ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל ה 5 שנים ב 1.5% ?

במייל שלמעלה שאותו קיבלתי היום יש בדיוק שאלה זו ואני עונה עליו כאן כדי שכולם ירוויחו. אז קודם כל תודה לשאול.

ריבית ההלוואה בשקלים נקבעת כאחוז מסוים מתוך החוב אותו צריך לשלם בשנה. ההצמדה כשלעצמה אינה מגדילה כלל את התשלום החודשי. ההשפעה של ההצמדה הינה על הגדילה של החוב וכיוון שהריבית הינה אחוז מהחוב יש גם גידול בתשלום החודשי. אבל שני הגורמים משפיעים באופנים שונים ולכן כלל לא ניתן לבצע את ההשוואה הקיימת בשאלה.

נניח חוב של 100,000 שקלים אותו יש לפרוע בתשלום אחד בסוף השנה בתוספת ריבית.

בהלוואה לא צמודה עם ריבית של 4% נצטרך לשלם בנוסף לחוב גם 4,000 שקלים על הריבית כלומר נשלם בסוף השנה 104,000 שקלים.

בהלוואה צמודה בריבית 3% עם מדד 1%, החוב יעלה ל- 101,000 שקלים בסוף השנה ועליו נשלם ריבית של 3% – 3030 שקלים בתוספת 1000 שקלים לפירעון הקרן הגדולה יותר, כלומר בסך הכל 4,030 Shekels.

אפשר לראות כי על התשלום הכולל מדד של 1% השפיע יותר מאשר פער הריביות ועל התשלום החודשי ללא הקרן, הוא השפיע פחות.

You’ve worked hard and found what you were looking for. You've found an apartment that suits you and have begun negotiations with the contractor. One of the first things that will come up will be the timing of payments for the apartment. The contractor will usually offer you three options:

A. Pay a lot of money today and you'll get the apartment in two years (as an example).
Pay a small down payment today, and as construction progresses, make additional payments at pre-determined dates.
c. Pay a deposit today and the balance upon receiving the key.

The contractor's proposal to pay the majority of the money upfront includes a seemingly logical reason – if you pay today, you won't be exposed to an increase in the apartment's price due to the construction input index. When paying above One million shekels Regarding any product, especially if we don't have the money and are taking out a loan for many years, another price increase is a frightening thing. Is there a reason for this fear? Are there other factors that could cause a price increase even higher than the construction input index? This article will try to clear the fog surrounding the concept of the construction input index and show that despite the natural fear which the contractor's salesperson and the bank's mortgage salesperson will try to amplify, each for their own reasons, the monster is not so terrible.

What are the construction input index and the consumer price index?

Input is an economic resource used to create something else of economic value. For example: The inputs required to produce a chocolate milk cup are: water to irrigate the hay eaten by the cow, fuel to power the tractor that harvests the hay, property taxes on the barn, wages for the milkers, electricity to operate the milking parlor, and then additional inputs for the production itself (sugar, flavorings, more electricity), production, transportation, and sale.

In the same way, the inputs for building an apartment are blocks, rebar, cement, labor wages, fuel, electricity, etc. Consumer Price Index Calculated based on the average prices of goods consumed by households (milk as mentioned, lettuce, tomato, DVD, and more according to the Central Bureau of Statistics). The construction input index is the average of the prices of the goods (inputs) required to build an apartment.

So the contractor's logic is: if you give me the full cost of your apartment today, I'll be able to buy all the necessary iron and blocks today, and then I won't care if their prices go up. On the other hand, if you don't pay me the cost of the apartment in advance, I'll have to postpone the purchase of, for example, the doors until the final stage of the apartment, and then if the price of a door changes, I, Moshe the contractor, will be in trouble. Therefore, if you want to postpone payments, you must guarantee me that if the prices of doors and windows increase, you will compensate me for this price increase.

Prepaying due to indexation can be expensive and not worthwhile.

I am not currently going into all the pros and cons of making advance payments to a contractor. For additional considerations You can read about the pros and cons of early payments here. But from an economic perspective, it is worth knowing that the damage from an increase in the construction input index is often lower than the damage from early payment.

Let's consider a couple buying an apartment for 1.5 million shekels and they have two options:

A. 20% of the apartment's current price and 80% of the apartment's price in two years upon receipt of the keys.
B. 80% of the apartment's current price, 20% in two years when the keys are handed over.

That couple is not one to believe every salesperson, so they conduct their own research on the Central Bureau of Statistics website and examine the two graphs below, which compare the increase in the construction input index to the general index (Consumer Price Index).

The Consumer Price Index and the Construction Input Price Index in 2021

Please note that the Central Bureau of Statistics has not made it easy for us to compare the graphs; the bars in the top graph represent 0.5%, while those in the bottom graph represent 1%. Let’s move on to comparing the last few years (all percentages are approximate based on the graphs above):

2013: Consumer Price Index – close to 21% year-over-year, Input Price Index 1.51% year-over-year – those who feared the Input Price Index Lost.
2012: The price index was approximately 1.6%, and the input index was approximately 3.4% – those who feared the input index Earn.
2011: The price index was approximately 2.1%, and the input index was approximately 3.8% – those who feared the input index Earn.
2010: Consumer Price Index (CPI), approx. 2.81% | Input Price Index, approx. 41% – Those who feared the Input Price Index Earn.
2009: The price index was approximately 4%, the input index was approximately 0% (!) – those who feared the input index Lost.
2008: The price index was approximately 3.9%, and the input index was 3.4% – those who feared the input index Lost.

Actually, why do I recommend not to fear the cost index if in most of the past years, those who feared it "profited"?

The comparison between the two metrics is based on two simplifying assumptions that are not actually met in practice:

A. I don’t earn anything on my bank savings other than indexation to the Consumer Price Index. This is true for short-term deposits, but it is definitely not true for savings of hundreds of thousands of shekels, such as those held by someone preparing to buy an apartment. For example, if I withdraw from a study fund—which yields a modest 5.1% per year—to make an advance payment to a contractor, the index rates above show that this is never a good idea.

B. I don’t pay interest on my credit. In practice, if I add 1.51% annual interest to the Consumer Price Index, as is done with actual loans, the differences between the indices—even in years when the Input Price Index supposedly has an advantage (2010–2012)—become negligible, or the trend reverses entirely.

Numerical example:

Let's take the year 2012, when there was a preference for bettors on the construction input index. A couple who will be called Inputs They purchased an apartment for 1,500,000 shekels with a mortgage of 1,000,000 shekels. The couple chose to pay 80% upon signing the purchase contract and another 20% upon Entrance to the apartment A year later.

The couple's total expenses this year:

— Loss of indexation on 200,000 NIS (300,000 = 20%, which he would have paid the contractor anyway under the second option) for one year – 2,900 NIS.

— Let’s assume that the couple’s repayment capacity is 6,000 NIS, so they took out an 18-year fixed-rate mortgage at an interest rate of 3%. Over the course of the year, they paid the bank 29,400 NIS in interest. In total, the couple will pay the bank 1,295,400 shekels For their mortgage.

On the other hand, the couple known as the Meddis decided to pay the contractor 20% upon signing the contract and another 80% upon moving into the apartment

The trading of indices looks like this:

A payment of 300,000 and continued holding of 200,000 in an index-linked deposit which yielded them 2,900 shekels.

A monthly saving of 6,000 shekels (they are not yet obligated to mortgage payments and therefore can save the repayment amount each month).

— Upon moving into the apartment, the couple took out a mortgage to pay the remaining 80% of the apartment’s price. This 80% was indexed to the construction input index, but the couple also saved 6,000 shekels each month. To simplify the calculation, I assumed that the monthly savings did not yield any return. The mortgage the couple needed to take out was 965,900 shekels (as mentioned, the debt to the contractor was indexed, but on the other hand, the couple had accumulated Equity (added during the year). Assuming the indexed couple's mortgage will be under the same terms as the taxed couple's, their total payments to the bank will be 1,237,054 Shekels.

So, should I prepay the contractor or not?

 Well, we saw that even in the year when there was supposedly a clear preference for paying the contractor in advance, the person who paid upon entering the apartment and absorbed most of the construction input index linkage still ended up paying less money than the one who chose "not to take a risk" with the construction input index.

Many couples do not have the ability to pay a mortgage at the same time as rent, and then if they choose To pay the contractor in advance They "benefit" from higher damage – they are forced to take out a balloon loan until they move into the apartment (eviction from their current apartment). This balloon loan accrues compound interest, and thus, eventually, even on the day they move into the apartment, and not just at the end of the mortgage, they may find that they have paid more than those who chose to pay later, despite the construction input index.

The example above compared two scenarios where the difference between early and late payers is only one year. In most cases, the difference is at least two years when buying an off-plan apartment. Of course, as the time period lengthens, the advantage for those who chose to pay later increases. The advantage for those paying later will grow even more if, for example, their savings over those two years cause them to fall below one of the mortgage price thresholds. For example, they will move from a loan-to-value ratio of 65% to a loan-to-value ratio of 59% of the apartment’s value.

In addition to all of the above, one must also add the risk inherent in any transaction where you pay a vendor a large sum of money in advance. However, as mentioned, this has already been discussed elsewhere on this site.

Why do so many people actually pay contractors in advance, paying more, and risking that if the contractor has any problems, they will have to manage without the money paid for years?

Unfortunately, many people have not internalized the simple fact: There is no free advice! When you consult with a bank's mortgage officer or a contractor's salesperson, it is not free advice. Although you haven't paid directly, you will pay much more by receiving biased advice: the contractor's salesperson naturally aims for the contractor to get the money as quickly as possible (why should they pay interest to the bank if the customer is willing to pay interest to the bank instead and give them a million-dollar loan with no interest at all). The mortgage officer, of course, wants you to take out a mortgage today and not in two years (by then you might notice that there are other banks and compare conditions, or worse, learn which mortgage tracks to avoid, thus becoming less profitable customers, God forbid).

בעבר המלצתי פעמים רבות להימנע מהלוואות צמודות מדד.

להלוואות צמודות מדד ישנו חיסרון משמעותי סיכון של עלייה בחוב יחד עם עליה בהחזר החודשי. 

בעיה נוספת עם הלוואה צמודה הינה שרוב הלווים לא מבינים כמה בעצם ישלמו עליה. לווים, אשר לא השקיעו מספיק בלימוד נושא המשכנתאות, שומעים בבנק ריבית של 2% ולא מבינים שלריבית זו יש להוסיף תשלומים נוספים עבור הצמדה למדד.

בחודשים האחרונים המדד הנו נמוך מאד. לשם דוגמה – מדד מאי היה 0.1%.  חשוב מכך, ציפיות השוק לאינפלציה עתידית הנן נמוכות מאד. לקריאת התחזית המלאה באתר בנק ישראל לחצו כאן. 

לפיכך, אני ממליץ לשלב בהלוואות חדשות  רכיב צמוד מדד לטווח קצר.

מספר עובדות על הלוואות צמודות מדד אשר לעתים הבנק "שוכח" לספר עליהן ללקוחות

• ריבית קבועה מקטינה את הסיכון לעליית החזר אך לא מבטלת אותו. עלייה במדד תגרום לעלייה בהחזר החודשי.
• במידה והמדד יעלה ערך החוב יעלה. לעתים יהיה החוב לאחר מספר שנות תשלום גבוה מהחוב המקורי.
• כאשר משווים הלוואה צמודה להלוואה צמודה אסור לשכוח את המדד. כלומר אם תחזית המדד היא 1.5% לשנה ומוצעת מצד אחד הלוואה לא תמודה ב- 3% ומצד שני הלוואה צמודה ב- 2%, ההלוואה הלא צמודה עדיפה למרות שהריבית בה גבוהה יותר.