Tag: תשלומים לקבלן

יגעת ומצאת תאמין. מצאתם דירה המתאימה לכם והחל משא ומתן עם הקבלן. אחד הדברים הראשונים שיעלה על השולחן הוא עיתוי התשלומים על הדירה. הקבלן יציע לכם בדרך כלל שלוש אפשרויות:

א. שלמו היום המון כסף ותקבלו את הדירה בעוד שנתיים (כדוגמה)
ב. שלמו היום מקדמה קטנה ועם התקדמות הבניה שלמו סכומים נוספים במועדים קבועים מראש.
ג. שלמו היום מקדמה ואת עיקר הסכום שלמו עם קבלת המפתח.

הצעת הקבלן לשלם את עיקר הכסף בהתחלה כוללת נימוק הגיוני לכאורה – אם תשלמו היום, לא תחשפו לעלייה במחיר הדירה עקב עליה במדד תשומות הבניה. כאשר משלמים מעל One million shekels על מוצר כלשהו, ובמיוחד אם אין לנו את הכסף ואנו לוקחים הלוואה לשנים רבות, עליית מחיר נוספת זה דבר מפחיד. האם יש סיבה לפחד זה? האם ישנם גורמים אחרים אשר עלולים לגרום לעליית מחיר גבוהה אפילו יותר ממדד תשומות הבניה? מאמר זה ינסה לפזר את הערפל מעל המושג מדד תשומות הבניה ולהראות שעל אף החשש הטבעי אותו ינסה איש המכירות של הקבלן ואיש המכירות של המשכנתא בבנק להעצים, כל אחד מסיבותיו, אין השד נורא כל כך.

מה זה מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן?

תשומה הינה משאב כלכלי המשמש ליצירה של משהו כלכלי אחר. למשל: התשומות הנדרשות להכנת גביע מילקי הינן: מים להשקיית החציר שאוכלת הפרה, דלק להנעת הטרקטור שקוצר את החציר, ארנונה על הרפת, שכר עבודה לחולבים, חשמל להפעלת מכון החליבה ולאחר מכן תשומות נוספות לעצם הייצור (סוכר, חומרי טעם וריח, עוד חשמל), הייצור, ההובלה והמכירה.

באותו אופן התשומות לבניית דירה הינן בלוקים, ברזל, מלט, שכר עבודה, דלק, חשמל וכו'. Consumer Price Index מחושב על פי ממוצע המחירים של המוצרים אותם צורכים משקי הבית (מילקי כאמור, חסה, עגבניה, DVD ועוד על פי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה). מדד תשומות הבניה הוא ממוצע המחירים של המוצרים (התשומות) הדרושות לבניית דירה.

כלומר ההיגיון של הקבלן הוא: אם תיתן לי היום את מלוא עלות הדירה שלך, אני אוכל לקנות כבר היום את כל הברזל והבלוקים הדרושים ולאחר מכן לא יעניין אותי אם המחיר שלהם יעלה. מנגד, אם לא תשלם לי מראש את עלות הדירה, אני אאלץ לדחות את רכישת הדלתות למשל רק לשלב הסיום של הדירה ואז אם מחיר דלת ישתנה, אני, משה הקבלן, אהיה בבעיה. לכן, במידה ואתה רוצה לדחות תשלומים, תבטיח לי שבמידה ומחירי הדלתות והחלונות יעלו, אתה תפצה אותי על עליית מחיר זו.

להקדים תשלום בגלל עליית מדד יכול להיות יקר ולא משתלם

איני נכנס כעת לכל שיקולי הבעד ונגד של הקדמת תשלומים לקבלן. על שיקולים נוספים בעד ונגד הקדמת תשלומים תוכלו לקרוא כאן. אבל מבחינה כלכלית כדאי לדעת שהנזק מעליית מדד תשומות הבניה הינו לעתים קרובות נמוך מהנזק של תשלום מוקדם

נחשוב על זוג הקונה דירה בעלות של מיליון וחצי שקלים ויש לו שתי אפשרויות:

א. 20% ממחיר הדירה היום ו- 80% ממחיר הדירה בעוד שנתיים עם קבלת המפתח.
ב. 80% ממחיר הדירה היום, 20% בעוד שנתיים בעת קבלת המפתח.

אותו זוג אינו מאלו שמאמינים לכל איש מכירות ולכן הם עושים בדיקה עצמאית באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיה ובוחנים את שני הגראפים שלמטה המשווים בין עליית מדד תשומות הבניה לבין המדד הכללי (מדד המחירים לצרכן) :

מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה ב-2021

חודש	Consumer Price Index	Construction input price index
6/2021	0.1%	0.6%
5/2021	0.4%	0.7%
4/2021	0.3%	0.8%
3/2021	0.6%	0.5%
2/2021	0.3%	0.2%
1/2021	0.1%-	0.6%
סך הכל 2021	1.6%	3.4%

שימו לב בבקשה לעובדה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא הקלו עלינו את ההשוואה בין הגראפים, המשבצות בגרף העליון מציינות  0.5% בעוד שבגרף התחתון הן מציינות 1%. נעבור להשוואת השנים האחרונות (כל האחוזים כתובים בקירוב על פי הגראפים שלמעלה):

2013: מדד המחירים – קרוב ל- 2%, מדד התשומות 1.5% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2012: מדד המחירים כ- 1.6%, מדד התשומות כ- 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2011: מדד המחירים כ- 2.1%, מדד התשומות כ- 3.8% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2010: מדד המחירים, כ- 2.8% מדד התשומות כ- 4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2009: מדד המחירים כ- 4%, מדד התשומות כ- 0% (!) – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2008: מדד המחירים כ- 3.9%, מדד התשומות 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.

בעצם, מדוע אני ממליץ לא לחשוש ממדד התשומות אם ברוב השנים האחרונות, מי שחשש ממנו "הרוויח"?

ההשוואה בין שני המדדים יוצאת מתוך שתי הנחות מקלות אשר בפועל אינן באמת מתקיימות:

א. על החסכונות שלי בבנק אני לא מקבל כלום פרט להצמדה למדד המחירים לצרכן. זה נכון לגבי פקדונות קצרים אבל ממש לא נכון לגבי חסכונות של מאות אלפים כמו שמחזיק מי שמתכונן לרכישת דירה. אם למשל לצורך התשלום המוקדם לקבלן אני פורע קרן השתלמות אשר עושה תשואה צנועה של 5% בשנה, אפשר לראות לפי אחוזי המדד לעיל שזה אף פעם לא כדאי.

ב. על האשראי שלי אני לא משלם ריבית. בפועל אם על מדד המחירים לצרכן אני מוסיף גם 1.5% ריבית לשנה, כפי שמבוצע בהלוואות אמיתיות, ההפרשים בין המדדים, גם בשנים בהם כביכול יש עדיפות למדד התשומות (2012-2010) הופכים לזניחים או שהמגמה מתהפכת לגמרי.

דוגמה מספרית:

ניקח את שנת 2012 בה הייתה עדיפות למהמרים על מדד תשומות הבניה. זוג אשר יכונה תשומי קנה דירה בעלות של 1,500,000 שקלים עם משכנתא של 1,000,000 שקלים. הזוג בחר לשלם 80% בעת החתימה על חוזה הרכישה ועוד 20% בעת הכניסה לדירה שנה לאחר מכן.

סך הוצאות הזוג בשנה זו:

— הפסד הצמדה למדד על 200,000 שקלים (300,000 = 20% הוא היה משלם לקבלן ממילא בחלופה השניה) למשך שנה – 2900 ש"ח.

— נניח שיכולת ההחזר של הזוג הינה 6000 שקלים ולכן הם לקחו משכנתא של קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-  18 שנים בריבית 3%. במשך השנה שולמו לבנק 29,400 ש"ח עבור ריבית. בסך הכל ישלמו בני הזוג תשומי לבנק 1,295,400 שקלים עבור המשכנתא שלהם.

מנגד הזוג המכונה מדדי החליט לשלם לקבלן 20% בעת החתימה על החוזה ועוד 80% בעת הכניסה לדירה

העסקה של מדדי נראית כך:

— תשלום של 300,000 והמשך החזקת 200,000 בפיקדון צמוד מדד אשר הניב להם 2,900 שקלים.

— חיסכון חודשי של 6,000 שקלים (הם עדיין לא חייבים בתשלומי משכנתא ולכן יכולים לחסוך כל חודש את סכום ההחזרים.

— בעת הכניסה לדירה לוקח הזוג מדדי משכנתא כדי לשלם את ה- 80% הנותרים ממחיר הדירה. 80% אלו היו צמודים למדד תשומות הבניה אך מצד שני הזוג חסך כל חודש 6000 שקלים. כדי לפשט החישוב הנחתי שהחיסכון החודשי לא נשא כל תשואה. המשכנתא שנדרש הזוג מדד לקחת הינה 965,900 שקלים (כאמור, החוב לקבלן היה צמוד אך מצד שני לזוג נוצר הון עצמי נוסף במהלך השנה). בהנחה שהמשכנתא של הזוג מדדי תהיה בתנאים זהים לזו של הזוג תשומי, סך התשלומים שלהם לבנק יהיה 1,237,054 שקלים.

אז להקדים תשלומים לקבלן או לא?

 ובכן, ראינו כי גם בשנה בה הייתה כביכול עדיפות ברורה להקדמת התשלום לקבלן, עדיין מי ששילם עם הכניסה לדירה וספג את מירב ההצמדה למדד תשומות הבניה, שילם בסופו של דבר פחות כסף מזה שבחר "לא להסתכן" עם מדד תשומות הבניה.

לזוגות רבים אין את היכולת לשלם משכנתא במקביל לשכר דירה ואז אם הם בוחרים להקדים תשלומים לקבלן הם "נהנים" מנזק גבוה יותר – הם נאלצים לקחת הלוואת בלון עד הכניסה לדירה (פינוי הדירה הנוכחית שלהם). הלוואת בלון זו צוברת ריבית דריבית וכך בסופו של דבר גם ביום הכניסה לדירה ולא רק בסיום המשכנתא הם עשויים לגלות ששילמו יותר מאלו שבחרו לשלם מאוחר יותר למרות מדד תשומות הבניה.

הדוגמה לעיל השוותה בין שני מצבים כאשר ההבדל בין המשלמים מוקדם למשלמים מאוחר הוא שנה אחת בלבד. ברוב המקרים מדובר על הבדל של לפחות שנתיים, כאשר קונים דירה על הנייר. כמובן שככל שמשך הזמן מתארך, ההפרש לטובת אלו שבחרו לשלם מאוחר גדל. יתרונם של המשלמים מאוחר יגדל אף יותר אם למשל החיסכון שלהם בשנתיים אלו יגרום לכך שהם יירדו מתחת לאחד מקווי פרשת המים של מחירי המשכנתא. למשל יעברו מאחוז מימון של 65% לאחוז מימון של 59% מערך הדירה.

על כל האמור לעיל יש להוסיף גם את הסיכון הקיים בכל עסקה בה אתה משלם לספק כסף רב מראש. אבל על כך כאמור, כבר דובר באתר זה במקום אחר.

מדוע בעצם כל כך הרבה אנשים מקדימים תשלומים לקבלן, משלמים יותר ומסתכנים בכך שאם תהיה לקבלן בעיה כלשהי, הם יצטרכו להסתדר ללא הכסף ששולם במשך שנים?

לצערי הרב אנשים רבים לא הפנימו את העובדה הפשוטה: אין ייעוץ חינם! כאשר אתה מתייעץ עם פקיד משכנתאות בבנק או עם איש מכירות של הקבלן זהו לא ייעוץ בחינם. אמנם לא שילמתם ישירות אבל תשלמו הרבה יותר בכך שקיבלתם ייעוץ מוטה: איש המכירות של הקבלן כמובן שואף לכך שהקבלן יפגש עם הכסף מהר ככל האפשר (מדוע שהוא ישלם ריבית לבנק אם הלקוח מוכן לשלם ריבית לבנק במקומו ולתת לו הלוואה של מיליון ללא ריבית כלל). פקיד המשכנתאות כמובן רוצה שתיקחו משכנתא היום ולא בעוד שנתיים (עד אז אתם עוד עלולים לשים לב שיש עוד בנקים ולהשוות תנאים או גרוע מכך ללמוד באיזה מסלולי משכנתא להתרחק ובכך להפוך ללקוחות רווחייים פחות, רחמנא ליצלן).

In summary  למרות דעתם של "מומחים" שונים מטעם הקבלן או הבנק, המספרים מראים שאין בסיס מוצק לחשש מפני ההצמדה למדד תשומות הבניה. הקדמת התשלומים לא באמת חסכה לנו כסף אך מעמדיה את הכסף ששילמנו מראש בסכנה. לדעתי מוטב לשלם לקבלן כל תשלום מאוחר ככל שניתן.

Buying an apartment from a contractor differs from purchasing a second-hand apartment in several aspects. This article will discuss two of the many aspects of a deal with a contractor:

The fact that the apartment will be provided a relatively long time (one to three years) after signing the contract.

2. Contractor's proposal for advance payments.

When signing a contract for purchasing an apartment from a contractor, you usually receive a "streamlining offer" from the contractor: instead of paying according to the usual payment schedule, take out a mortgage today, take advantage of the good interest rates, and save on indexation. Construction input index Let's say they pay 80% of the apartment's price upfront and 20% upon receiving the key.

For a client concerned about paying their mortgage at the same time as the rent for their current apartment, the bank offers a grace period loan: a mortgage for which no payments are required for two to three years.

There are differing opinions on the advisability of advancing payments. I personally am against advancing payments, but I will try to present the advantages of advancing payments as well.

Advantages of prioritizing payments: 

• As mentioned, advancing payments allows for greater certainty regarding the total cost of the apartment – advancing the payment secures a certain price and eliminates exposure to the construction input index. 
• There's a thought that interest rates cannot go lower than the current level. Therefore, taking a mortgage today Get a mortgage with a lower interest rate.

Disadvantages of making advance payments to a contractor: 

• Risk:  Most people would not agree to pay the full price for a refrigerator before receiving it. So if 8,000 NIS is not paid before receiving the goods which are expected in two weeks, why pay 2 million NIS for goods expected in two years? Apparently, The Law for the Sale of Apartments, A bank guarantee protects the customer. In practice, a bank will not be thrilled to pay 50 apartment buyers from a particular contractor one million NIS each (as an example). This means the process of getting money back will involve payments to a lawyer and the need for a court order, which can take a long time. In the event that the buyer does not receive the apartment as promised in the contract, the situation for buyers who did not pay in advance will be much better than for those who will need a refund from the bank.
• Monetary cost: Advancing payments has a cost that the customer, many times, does not take into account. If we take, for example, a mortgage of half a million NIS with partial grace (interest and linkage are paid, principal is not paid) for two years, the total interest and linkage payments during these two years will be approximately NIS 49,000. Full grace will activate the compound interest mechanism, which will cause an even higher cost. If the customer does not need the mortgage but pays the advance payment out of pocket, he loses the interest and linkage that the bank would have paid him for these two years.
  

If you nevertheless choose to prepay the contractor

Despite my strong recommendation against prepaying, I assume there will be those who wish to do so. If you choose to prepay, you should enjoy it. Back to the refrigerator example: it's quite clear that you'd ask for a discount for cash. So why wouldn't you get a discount for a large, two-year upfront payment? The contractor will, of course, say that waiving the indexation is your discount. This is an insufficient discount. You can think of it this way: your early payment allows the contractor to buy all the blocks he needs today instead of in two years, and therefore he is not exposed to cost changes either. Neither of you has the risk of price increases, but only the customer pays for the risk removal (we saw earlier that the cost can easily be 50,000 NIS or even more).

What discount can you get for paying in advance? This, of course, depends on your negotiation ability with the contractor. You can check the contractor's cost of capital to understand what order of magnitude you can ask for and receive. To identify the contractor's estimated cost of capital, you can check if they are a publicly traded company that has issued bonds. Obtaining information on a private company is much more difficult, but you can assume that a certain industry behaves similarly, meaning that if you take a contractor of a similar size to yours whose bonds are traded on the stock exchange, the costs will be similar.

If we see (you can check the stock exchange website or ask an investment advisor at your bank branch) that your contractor’s bonds are trading on the stock exchange with a guaranteed interest rate of 5%, for example, this means the contractor is willing to pay his bondholders an interest rate of 5% in exchange for their money. Alternatively, the contractor could take your money and buy back his own bonds to stop paying the 5%. The fact that he does not do so indicates that, from his perspective, cash is worth 5%.

There’s no reason why you shouldn’t receive at least 5% in the form of a price discount in exchange for paying your contractor in advance.  5% out of 1.5 million shekels amounts to 75,000 shekels. This is a substantial sum that you can consider compensation for the risk you took by making the payment in advance.

What’s more, at different stages of the project, the contractor faces various pressures. Just as you feel pressure before getting a mortgage (we’ll get to that later) and are required to show the bank your income to prove you can pay the mortgage, the bank also imposes various requirements on the contractor. When a project has bank financing, the contractor knows they can get better terms from the bank if they demonstrate lower risk. The best way for the contractor to demonstrate low risk is by stating: 30% of the apartments were already sold before the building permit was issued. Therefore, if the project is in its early stages, the contractor may be more flexible in order to demonstrate high sales.