Tag: החזר חודשי

קראתי לאחרונה את הספר 12 כללים לחיים של הפרופסור לפסיכולוגיה הקנדי ג'ורדן פיטרסון. בספר שנים עשר פרקים (הפתעה הפתעה) אשר כל אחד מהם מתאר סוג של התנהגות אנושית שכדאי לנו לאמץ או להמנע ממנה על מנת שחיינו יהיו טובים יותר. הספר אינו קל לקריאה אך לדעתי המאמץ שווה (לא נורא גם לדלג מידי פעם עם כמה דפים).

אימרו אמת או לפחות אל תשקרו לעצמכם

במאמר זה אני רוצה להתמקד בכלל מספר 8 – אימרו אמת או לפחות אל תשקרו. נראה ברור מאליו. עוד בעשרת הדיברות הוזכר השקר כמשהו שכדאי להימנע ממנו –
לֹא תַעֲנֶה בְרֵעֲךָ עֵד שָׁקֶר. מדוע החליט פיטרסון לציין כלל זה ולא למשל "לא תגנוב"? פיטרסון לא מדבר על השקר שאדם מספר לחברו או אשתו. פיטרסון מדבר על שקר שהינו הרבה פחות מדובר – השקר שאדם מספר לעצמו. דוגמאות לשקרים שאנשים מספרים לעצמם: הבוס שלי צועק עלי אבל רק כשיש לחץ והוא מאבד את זה, העבודה שלי לא באמת גרועה כל כך (יש לי קביעות). בעצם אומר פיטרסון – ברגע שהתנהגו אליך שלא כיאות ולא הגבת, שיקרת לעצמך ושקר זה רק יילך ויגדל ויכביד יותר ויותר.

נזכרתי בנושא השקר העצמי בשיחות ייעוץ שמגיעות לעתים לנקודה בה אני מסתכל על הנתונים הכלכליים של משפחה ועל מה שאותה משפחה מתכוונת לבצע – רכישת דירה Y עם משכנתה X ואני נאלץ לומר למשפחה זו שהיא לא תוכל לעמוד במשכנתה שהיא מתכוונת לקחת. לעתים זה עובר בנחת לעתים יש גם קצת דמעות. שני נימוקים חוזרים על עצמם כדי להצדיק את אותה רכישה שלדעתי לא כדאי למשפחה לבצע:

הבנק אישר לנו את המשכנתה

א. הבנק אישר לנו את המשכנתה – לא ארחיב בעניין זה ורק אציין כי הבנק עובד על פי חוק המספרים הגדולים: על פי קבוצת קריטריונים מסויימת הסתבר לבנק שנניח רק 10% מהלווים לא מצליחים לשלם את המשכנתה ומבחינת הבנק זה מספיק טוב (את הכסף הוא מקבל ממילא דרך מכירת הדירה). עבור אותם 10% של הלווים, אי עמידה בתשלום משכנתה תעלה בשברון לב עצום, עלויות גדולות נוסף על המשכנתה ופעמים רבות הלחץ הכלכלי יגרום גם לגירושין כפי שהראו מחקרים שונים (אבל לא באמת צריך מחקר כדי לדעת זאת נכון?).

אפשר לקחת משכנתה אחרי גירושין, אבל אל תתנו לתכנון משכנתה לקוי לפרק לכם את הבית.

אנחנו לא חוסכים ומשכנתה תכריח אותנו לחסוך

ב. אנו גרים עם ההורים ולא חוסכים שקל (או שוכרים דירה ב- 3000 שקלים ולא חוסכים) אבל כשתהיה משכנתה עם תשלום חודשי של 4500 שקלים לא תהיה לנו בעיה. כשאנו חייבים אנו יודעים לצמצם ולעבוד שעות נוספות.

זהו השקר הגדול והמזיק ביותר. השקר שיש לו פוטנציאל להרוס לכם את המשפחה. אין דבר כזה כשנהיה חייבים נצמצם. אם אתם רוצים לרכוש דירה אתם חייבים לצמצם כבר היום עוד לפני המשכנתה כדי להיות בטוחים שהצמצום לא מביא לחייכם כל כך הרבה לחץ שאולי כלל לא שווה לגור בבית שאתם רוצים לרכוש עם כל הלחץ החדש שאתם מתכננים להכניס אליו. אל תהיו דיירי עמידר בתוך ארמון.

גם עניין השעות נוספות הוא שקר מסוכן שאתם מספרים לעצמכם. אם אתם יכולים לעבוד יותר, התחילו עכשיו ובחנו האם כך תרצו להתנהל בשלושים השנים הבאות. שלא לדבר על העבודה שהרבה זוגות ללא ילדים מדברים על שעות נוספות כמשהו שיקרה במקביל להגדלת המשפחה בעוד ילד-שלושה. נו באמת, על מי אתם עובדים? (על עצמכם בלבד). זה לא יחזיק מים.

המלצה שלי, אתם אמורים לשלם X שקלים עבור המשכנתה המתוכננת? בידקו עם הנחות שינויי ריבית ומדד כמה יהיה ההחזר גם בשנים הבאות. עכשיו בידקו, על פי אורח החיים הנוכחי שלכם האם אתם מסוגלים לשלם סכום זה. שכירות לא תצטרכו לשלם לאחר המעבר לדירה, בדקו האם השכירות יחד עם הכסף שאתם חוסכים כל חודש יכולים לשלם את המשכנתה המתוכננת. זה לא המצב? אל תרמו את עצמכם בנוסח כשנהיה חייבים נצליח, היו חייבים כבר היום, צרו הוראת קבע לחיסכון כאילו יש משכנתה והחזיקו ככה לפחות חצי שנה. רק לאחר שתתאמנו ותראו את משמעות הסכום שאתם מתכוונים לשלם, תהיו בשלים לביצוע העסקה המתוכננת. לא באמת צריך "מחקר" כדי לדעת שבעיות כלכליות מקלקלות רומנטיקה נכון? ובכל זאת, מחקרים שונים הראו שבעיות כלכליות הינן גורם משמעותי בהחלטה להתגרש. דוגמה בטבלה למטה אשר נלקחה ממחקר זה:

שקר עצמי אצל עצמאים

אצל עצמאים אתגר האי עבודה בעיניים על עצמנו גדול יותר. שכיר יודע בדרך כלל מה יהיה כתוב בתלוש הבא או לפחות מה היה כתוב בתלוש הקודם. עצמאי חי בסוג של אפילה המוארת חלושות על ידי משפטים כמו "רואה החשבון שלי אומר שהמצב טוב". או "עכשיו המצב חלש כי חורף/קיץ/מלחמה אבל אני יודע לעשות מה שצריך ולאחר שאקח משכנתה המצב ישתנה. כנ"ל לגבי שעות נוספות – קודם שנה את המצב ואז התקדם הלאה. אל תשקר את עצמך.

When you take out a mortgage from the bank, the banker shows you the current monthly mortgage payment as if it will be the payment you make for the entire duration of the mortgage. But what happens when the mortgage is not well-planned and the payment significantly increases, even doubling?

A true story: A woman called me and asked if it was possible to get a mortgage of 930,000 shekels with a monthly payment of 3,500 shekels. Usually, I don't answer such questions over the phone because I like to calculate and check before I answer. In this case, the numbers were so extreme that I immediately replied that the requested mortgage could not be done.

It's been less than two days and I received the mortgage from the bank that the woman took out, and lo and behold, she can repay 3,500 on a mortgage of 930,000.

Bank confirmation

To make reading easier, I've put the bank's offer here:

Although I knew the answer in my heart, I asked the woman if the banker had said anything to her about a repayment in, say, 10 years. The woman said no. I sent her the monthly repayment forecast as I had calculated it:

The graph above is based on a conservative forecast of the index within the range of 1% to 3% only. A higher index will result in even higher monthly payments, since a 100% loan is a variable-rate loan. As the index rises, so does the prime rate. You can read about the impact of the index on mortgage payments Here.

The graph shows that the loan will indeed start with a repayment of about 3,500 shekels, as the banker promised. However, after about a decade, the loan repayment will reach 4,500 shekels, and eventually, the family will have to deal with a monthly repayment of about 6,000 shekels, significantly higher than the 3,500 shekels the client defined as their upper limit.

At this stage, several things can happen to the family:

1. They are able to pay the higher repayment and therefore seemingly everything is fine, but hundreds of thousands of shekels were paid to the bank for nothing, compared to a situation where they would have initially chosen a higher monthly repayment.
2. They will realize in time that they bought an apartment beyond their means and will sell it.
3. The family will crash. Buying an apartment is a kind of milestone in a family's life. However, about a third of families in Israel break up over the years. I believe that in the secular Jewish sector, the percentages are much higher. Many studies have shown that financial pressure is a major factor in divorce, so when the mortgage repayment jumps so significantly, the family collapses. Parenthetically, I will say that

The average repayment for the loan the woman requested will be approximately 4,700 shekels, according to my calculations. We saw that the family will reach this repayment level around the first third of the loan, meaning after about ten years out of thirty.

If the family can repay 4,700 shekels, then it is possible to build a more stable loan which will not only keep the monthly repayment at approximately 4,700 shekels but also save the family about (hold on tight) 400,000 shekels In terms of total payments to the bank.

When I show this example to clients, I usually get two responses:

The bank is really misleading people.

To be more gentle, it's like a used car dealer selling you a car without explicitly stating that it has over 100,000 kilometers on it. If you look at the odometer, you can see it easily, but it's not explicitly told to you. Is this misleading? A scam? I don't know. It's common in commerce for the buyer to beware. Meaning, the buyer must check the product they are purchasing. As long as no forgery or intentional deception has occurred, it's the buyer's problem. It's the same with a mortgage. The bank never stated that the repayment would not increase. They just didn't say anything about future repayment.

The bank does not provide loan officers with a mortgage calculator that allows for future repayment projections. This would harm mortgage sales, after all. It is the client's responsibility to learn how to perform future estimations or consult with someone who is supposed to represent their side of the transaction to perform this calculation.

When you actually sign the mortgage, one of the dozens of pages you will sign is a declaration that the banker explained to you that the repayment will actually increase. The fact that you were not explained that the repayment can increase from 3,500 to 6,000 (and more) is, as mentioned, because the banker does not have this data, has no way to calculate it, and it also does not really interest the bank.

This is about the future, you can't know what the index will be in the future.

This is, of course, an accurate statement. I cannot know what the CPI or variable interest rate will be in the future. I can make a working estimate. For the purposes of the above calculations, I assumed a CPI that fluctuates cyclically within the ranges of 1%–3%, which are defined by the Bank of Israel as the target ranges for the CPI in Israel. However, anyone who argues that I cannot know what the index will be and therefore a return estimate of 6,000 is not necessarily something that will happen should also consider the possibility of a 5% index and not just 3%. In that case, the return would be over 6,000. There have been far more consecutive years with a 5% index in Israel than with an 1% index or lower:

By the way, the bank also knows that the index and interest rates will likely rise in the future. How do I know this? Simply the difference in interest rates between Linked loan and unlinked loan It is roughly the average rate of increase in the index projected by the bank. If a non-index-linked loan is granted at an interest rate of 4.31% and an index-linked loan at 2.81%, then the difference between them is roughly the average index rate projected by the Bank of Israel over the life of the loan. The bank does not share this forecast with its employees or customers.

In summary

I'll start by saying that you can Taking out a mortgage after divorce.

The borrower is the one who will have to live with the consequences of their mortgage decisions and therefore is the one who bears responsibility. 

The borrower must ascertain, through reasonable working assumptions, that they will be able to pay the mortgage not only in the first month but also in the tenth year and after 20 years. No banker will pay the mortgage in place of the borrower, and the borrower's future difficulties are not really important to the bank. In the worst-case scenario, they will sell the apartment and get their money back. In many cases, the apartment will be sold not because of non-payment of the mortgage, but because the stress will break down the family, and the apartment will be sold as part of a divorce proceeding, for which, according to many studies, financial stress is a significant catalyst for family problems. 

As borrowers, you have a responsibility. Don't lie to yourself about the mortgage.

Don't know how to forecast future returns? Hire a professional to do it for you Even before signing the apartment purchase contract, or even before searching for an apartment, so you know what budget to search within. Make sure to check under what working assumptions for the index and interest rate changes your advisor made their forecasts. 

Is it worth taking out a mortgage at zero interest? This article shows that interest is not significant for saving on a mortgage. Sometimes, a low-interest or even zero-interest loan is actually the more expensive loan.

לכאורה שאלה פשוטה, אם התשלומים תלויים בריבית אזי ככל שנשיג הלוואה עם ריבית נמוכה יותר, כך נשלם פחות. נכון? לא ממש.

ראשית כל מבין שלושת הגורמים המשפיעים על סך התשלומים שלנו לבנק, הריבית הינה במקום האחרון. לפני הריבית נמצאים The monthly repayment ותמהיל המשכנתא. 

לא נתעכב הפעם על ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא אלא רק בריבית. נניח שקבענו החזר חודשי כלכלי ונכון וגם תמהיל משכנתא מסוים. האם יתכן שהפחתת ריבית תזיק לנו?

ודאי שכן. הבנק יודע שאנו לא מסוגלים לחשב בקלות את סך התשלומים לבנק אבל את הריבית קל לנו לראות מול העיניים. לכן הבנק כסוחר מיומן, מנסה למשוך אותנו לתוך הסופרמרקט שלו עם הצעה של מוצר אחד במחיר נמוך ביותר. לצורך העניין, בנק הפועלים יצא לפני כמה חודשים עם מבצע של 30,000 שקלים בריבית אפס. מה יכול להיות טוב יותר מהלוואה בריבית אפס? למשל הלוואה בריבית 3%.

 לקוח שלי היה צריך 600,000 משכנתא. לאחר שקבע את התמהיל, הבנק הציע לו לשלב הלוואה באפס אחוזי ריבית. נפלא לא?

הנה השוואה של ההלוואה עם "מתנת הבנק" או אם תרצו "התפוח המורעל" לעומת ההלוואה ללא המתנה או כפי שאמרו חכמינו, שונא מתנות ישלם פחות:

אפשר לראות כי במשכנתא ללא ה"מתנה" למרות שלא קיבלנו אף חלק מההלוואה בריבית אפס, שילמנו לבנק כ- 40,000 שקלים פחות.

כלומר, ה"מתנה" שהעניק לנו הבנק יצרה לנו נזק של 40,000 שקלים. מדוע נוצר נזק זה? ההלוואה באפס אחוזי ריבית ניתנה למספר מועט של שנים. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלה גבוה. כיוון שסך התשלומים החודשיים שלנו לא משתנים, אנו מסוגלים לשלם רק 4,000 שקלים בחודש, אז תשלום גבוה על חלק קטן מהמשכנתא מחייב הקטנת התשלומים בשאר המסלולים וכפועל יוצא, מסלולים אלו נמתחים לשנים רבות יותר.

נסתכל שוב על המשכנתא עם ה"מתנה": מסלול הקל"צ שבה נמתח לכמעט 17 שנים וסך ההחזרים במסלול זה הוא כ- 490,000 שקלים.

במסלול הקל"צ ללא "מתנה", מסלול הקל"צ נמשך לכ- 12 שנים וסך ההחזר במסלול זה הוא כ- 479,000 שקלים. כלומר, למרות שמסלול זה נלקחו 30,000 שקלים יותר, סך ההחזרים בו נמוך יותר, בגלל שמשך הלוואה זו קצר יותר.

בפועל הנזק של "מתנת" הבנק גדול יותר מאשר רק הפרש בסך התשלומים לבנק כפי שחושב לעיל. כאשר הבנק נותן לנו רכיב הלוואה באפס אחוז ריבית, לעתים קרובות הדבר מעוור אותנו ואנו מפסיקים לבדוק האם המסלולים האחרים מתאימים לנו והאם הריבית בשאר המסלולים היא ריבית מיטבית. דומה הדבר לעוף בשקל שהציע פעם רמי לוי. הלקוחות עמדו בתור בשביל "עוף בשקל" ולא שמו לב כלל למחירי שאר המוצרים.

אם אתם לפני לקיחת משכנתה, מוזמנים להוריד במתנה פרק מהספר שלי Efficient mortgage:

לפחות אחת ליום אני רואה את השאלה שבכותרת, מי הבנק שנותן היום את הריביות הכי טובות?

השאלה הזו מגיעה בטלפונים של לקוחות פוטנציאליים שמתלבטים על בחירת יועץ משכנתה, מגיעה אלי במייל או שאני רואה אותה בפורומים ציבוריים בהם אני תורם מזמני. אנו רגילים לרכוש מוצרים לפי מיתוג של מחיר / איכות.

לדוגמה, יונדאי ומרצדס, שתיהן יביאו אותנו מנקודה X לנקודה Y. בהנחה שאנו לא עוברים את המהירות המותרת, שתי המכוניות יעבירו אותנו בין שתי הנקודות באותו זמן. עדיין, רבים משלמים יותר על מרצדס מתוך אמונה מוצדקת שחווית הנסיעה מחיפה לתל אביב במרצדס תהיה שונה מחוויית אותה נסיעה ביונדאי. אם ההבדל בחוויה שווה את המחיר זה כבר עניין של טעם ותדמית ושאלה זו נמצאת מחוץ למסגרת מאמר זה.

כיוון שהלקוח רגיל שספקים שונים מספקים מוצרים במחירים שונים, הם מחפשים את אותה חוקיות גם בעולם המשכנתאות. אבל עולם המשכנתאות מתנהג באופן שונה. בניגוד למרצדס אשר יכולה למכור 100 מכוניות זהות ובכל מקרה מספקת את המכונית לאחר קבלת הכסף ולכן אין לה סיכון. יתירה מכך, אם יבואן מרצדס מזמין 1000 מכוניות מדגם מסוים, הוא יקבל את כולן באותו מחיר.

עולם המשכנתאות מתנהג אחרת לגמרי. כל משכנתא הינה עסקה שונה מבחינת סיכון ומבחינת עלות המוצר הנמכר.

באמצעות משכנתא אנו רוכשים כסף מהבנק, מחזירים אותו בחלקים חודש אחרי חודש ובנוסף משלמים בריבית עבור הכסף שרכשנו. נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 שקלים. אפשר להסתכל על זה כעסקה בה כל חודש מחדש אנו רוכשים כסף לפי גובה החוב באותו חודש. לאט לאט אנו גם מקטינים את החוב ולכן משלמים פחות ריבית.

ניקח דוגמה: במשכנתא של 500,000 אשר נלקחה במסלול קבועה לא צמודה בלבד (לשם פישוט הדוגמה) בריבית 4% לשנה.

בחודש הראשון אנו רוכשים מהבנק 500,000 שקלים ומשלמים 500,000 * 4%/12 = 1,667

בחודש השני החוב יורד ל- 498,637 ואפשר לראות זאת כעסקה חדשה לרכישת כסף והתשלום עליה יהיה: 498,637 * 4%/12 = 1,662

וכך הלאה בכל חודש.

כיצד קובע הבנק באיזו ריבית לתת את ההלוואה?

או במילים אחרות באיזה מחיר הוא מוכן למכור את כספו בכל חודש?

לבנק יש חמישה קריטריונים על פיהם הוא מדרג כל משכנתא. ארבעת הקריטריונים הראשונים נקבעים על ידי הבנק והקריטריון החמישי נקבע על פי בנק ישראל:

1. איכות הלווה – הבנק בודק מהי איתנותו הפיננסית של הלווה. הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי, אשראי בעייתי וכו'. דרך אגב ישנם לקוחות שאומרים לי "מעולם לא לקחתי הלוואה ולא הייתי במינוס" ובטוחים שזה מבטיח שהם לווים טובים. האמת מורכבת יותר, אם לא לקחת הלוואה מעולם אתה לווה עם אי וודאות גדולה יותר מלווה שלקח הלוואה והחזירה כנדרש. 
2. איכות הבטוחה שנותנים לבנק – במידה ולא תשלמו את ההלוואה הבנק יצטרך למכור את הדירה. הבנק מעריך שדירה בקומה רביעית ללא מעלית בכרמיאל תימכר יותר בקושי מדירת בקומה שלישית עם מעלית במרכז תל אביב.
3. איכות העסקה – עסקת רכישת דירה יד שניה ממוכר פרטי הינה עסקה פשוטה בהרבה מעסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכן בעסקת רכישת דירה יד שניה הבנק לוקח סיכון קטן יותר ומוכן לתת משכנתא בתנאים טובים יותר.
4. עלות גיוס הכסף של הבנק – כדי שהבנק יוכל למכור כסף כמשכנתא הוא חייב לגייס כסף מהציבור ומבנק ישראל. יכול להיות שבחודש מסוים בנק X יהיה קרוב לקו האדום אשר לא יאפשר לו לתת הלוואות יותר ולכן יעלה את המחיר כסימן ללקוחות לעבור לבנק אחר. מנגד בבנק Y בדיוק החודש פרע לקוח הלוואה של 100 One million shekels לפני הזמן ועכשיו בנק Y צריך למכור כסף זה ללקוחות אחרים. הוא יהיה מוכן לכן למכור במחיר נמוך יותר. 
5. אחוז המימון של המשכנתא – אחוז המימון הוא היחס בין מחיר הדירה לבין גודל המשכנתא. בנק ישראל כפה על הבנקים התייחסות למשכנתא כמשכנתא מסוכנת ככל שאחוז המימון עולה, על פי מדרגות שקבע בנק ישראל. לכן גם ללווה מצוין, משכנתא באחוז מימון 70% תיחשב מסוכנת יותר ממשכנתא באחוז מימון של 44%. 

כיוון שכל בנק מודד כל אחד משלושת הקריטריונים בצורה שונה, כל בנק נותן לכל קריטריון משקל שונה בציון שהוא ייתן למשכנתא מסוימת ולסיום לכל בנק בחודשים שונים יש מוטיבציה שונה לתת משכנתא, אי אפשר לדעת אם בעסקה מסוימת תקבלו מבנק X תנאים טובים יותר מאשר מבנק Y ולהפך בעסקה אחרת.

מה חשוב חוץ מהריבית

עכשיו חידדנו שאין דבר כזה "הבנק שנותן את הריבית הכי טובה". כדאי להזכיר גם שכדי לקחת Optimal mortgage עבורנו חשוב לדעת כי הריבית שקיבלנו להלוואה היא החלק הפחות משמעותי לעניין סך התשלומים שלנו לבנק. חשיבות גדולה בהרבה יש לעצם בחירת מסלולי הלוואה מתאימים ללווים את אורך חיי ההלוואה ואת כושר ההחזר שלכם.

Summary

Will you be able to pay the mortgage in a few years?

My consulting documents are, to put it mildly, not well-liked by the bankers. This makes sense, my consulting document has a built-in conflict with the banker. The banker wants the client to pay as much as possible, I want the client to pay as little as possible. No news there.

Usually, a client holding my consulting document calls me after a meeting at the bank to get reassurance after a banker has offered various "efficiency suggestions.".

One of the things I don't like is when a customer calls while they are still in front of the agent. I'm not particularly interested in them having me speak directly with the agent in front of the customer. I don't like a "cockfight" when it's clear my approach and the agent's are just the opposite. On the other hand, when a customer did this last time, it gave me food for thought, and for that I'm happy.

The same client wanted a loan of a million [shekels] with a monthly repayment of 4000 shekels. I said it was not possible, and the bank's mortgage seller said it was and built a suitable mix. At this point, the client asked me to resolve the "dispute" with the bank's mortgage seller. I asked the seller what she thought the client's monthly repayment would be in 5 years.

She gave me a horrifying answer, in my opinion: "I don't deal with that. I have no way of predicting the future."

I said to her: If you gave a loan of 100% with variable repayment terms, how is it possible

That the refunds won't change? I'm not a fortune teller and I don't know how they will change, answered the mortgage broker.

Without batting an eye.

Just so there are no misunderstandings, I don't predict the future either.

But unlike the clerk, I believe that my responsibility isn’t to sell a mortgage; rather, my responsibility is to ensure that the customer doesn’t go bankrupt during the 30 years they’re paying off their mortgage. In any business—whether it’s a factory, a bank, or a family—there are uncertainties about the future. No one knows what the future holds, but everyone knows that if we’ve reached the lowest interest rates since the founding of the state—with the Bank of Israel’s interest rate at 0.11% and the index hovering near zero—then these parameters won’t remain the same for the next 30 years.

Therefore, every business, including a bank, does Scenarios and asks itself how revenues would change if the index were 2% and the Bank of Israel’s interest rate were 3%? Or in a more extreme scenario, etc. The bank uses these scenarios when it decides to grant, for a certain period, Non-indexed interest rate For a 4.21% term, and for a shorter period, it will pay interest of 3.81%, and so on. If, for the same period, the bank offers a non-indexed interest rate of 3.81% and an indexed interest rate of 21%, then this implies an assumption that the index will be approximately 1.81%.

We can look at the issue from a different, perhaps simpler, angle: if the clerk "doesn’t know" what the future holds, why does she specifically choose the zero index and the 1.6% prime for the next 30 years? After all, zero is a number like any other, and the probability of the zero index is similar to that of the 10% index in any given year over the next 30 years. Why is zero the winning number? For a very simple reason:, Zero index allows for selling more mortgages.

The clerk is the "magician" who allows the family to take a million shekel mortgage and only pay back 4,000 shekels a month.

But if we take a more serious look, we can say with certainty that the 0% index will not remain at zero for more than a few consecutive years over the next thirty years. In fact, looking back, we can see that since 1997, there has not been a single instance of two consecutive years with a zero index. In contrast, indices above 3% have certainly occurred for several consecutive years. In other words, if we accept the assumption that zero is a number like any other, then someone who cannot "predict the future" has a better chance of being close to "what will happen in the future" if they choose an index of 1.5% – 4% than if they choose an index of zero percent.

Source: Central Bureau of Statistics

When you sit down with a bank mortgage salesperson, they do what any salesperson does, try to close a deal quickly to move on to the next client. There is little Bank limitations Israel and a few limitations of the bank itself, but it's easy to overcome them and close the deal for the client. This client will perhaps be satisfied on the day they receive the apartment, but after a few years, when they will have real difficulty paying the mortgage, they will already be far from that seller who arranged the financing for their new apartment.

50% of secular couples who get married will eventually divorce. It’s unpleasant to think about this at the beginning of a relationship, but the statistics cannot be ignored. Of the 50% who will not divorce, I assume there is a high percentage of couples who will not be happy. In my opinion, financial pressure exacerbates every other problem in family life and increases the risk of its breakdown.

What needs to be done to avoid problems with your mortgage later on? First of all, understand that "succeeding" in getting the mortgage is not a success. Succeeding in paying it off over 10-30 years is a success. You should take a mortgage that, according to projections of future prime rates and index values, you can afford to pay.

 Always use a mortgage calculator that takes into account the Consumer Price Index (CPI) and potential changes in interest rates. If you don’t have a calculator that can account for changes in interest rates and the CPI, enter values for the CPI and interest rate that are approximately 2% higher than the current figures, and check what the maximum monthly payment on your loan would be.

If you choose to consult a professional advisor, which I naturally strongly recommend, choose one who can give you a future return forecast. Demand to know under what working assumptions (index and interest rate) the advisor's forecast was made.

A client who meets with me receives a forecast using my unique EFM system. This system generates a forecast based on dynamic and cyclical index and interest rate changes, which are, of course, an approximation of the economy's usual behavior. In this way, one can see how mortgage repayments will also behave in the future:

The graph above shows a real-life mortgage for a couple seeking advice on refinancing. The original mortgage has a current balance of over one million shekels and a monthly payment of 4,500 shekels. The bank, of course, gives the impression that you can borrow more than one million shekels with a monthly payment of less than 5,000. Big mistake!

In a few short years, the return will skyrocket, reaching a peak of about 6,500 shekels. This is very bad and sad for a couple who could not afford to pay more than 4,500.

One last piece of advice, my experience has shown that professionals tend not to pay attention to information that their salary depends on them not paying attention to. Always get a consultant who will be paid even if their recommendation is "Don't you dare take out this mortgage." In any case where the consultant's salary depends on you taking out a mortgage, there's a chance that their subconscious will be influenced, even for a consultant with high integrity.

כאשר מתכננים משכנתא חדשה, יש לקבוע שני דברים:

1. את המסלולים שירכיבו את המשכנתא ואורך כל מסלול.
2. את שיטת ההחזר בכל מסלול: קרן שווה או שפיצר.

החזר בשיטת שפיצר

החזר בשיטת שפיצר משמעו שתיאורטית אם הריבית והמדד לא ישתנו מעתה ועד תום המשכנתא, גם ההחזר החודשי לא ישתנה. מה שמשתנה הוא החלק מתוך התשלום החודשי המוקדש לתשלום ריבית לעומת החלק בהחזר החודשי המוקדש להקטנת החוב.

נניח הלוואה של 500,000 לעשר שנים בריבית של 3% לשנה או 0.0025 לחודש (0.03/12).

בחודש הראשון החוב שלנו הוא 500,000 ההחזר יורכב מתשלום של:

0.0025*500,000 = 1250 שקלים עבור ריבית + 3578 שקלים עבור הקטנת חוב = 4,828

בחודש השני החוב הוא 500,000 פחות 3578 שקלים ולכן הריבית שתשולם הינה 1,241 והקרן 3,587 כלומר התשלום נשאר זהה אך הריבית יורדת עם קיטון החוב ותשלום הקרן עולה.

בראשית השנה האחרונה להלוואה זו ייראה התשלום כך:

חוב של 61,680 * 0.0025 = 154 שקלים עבור ריבית + 4,674 שקלים עבור קרן וביחד 4,828 Shekels.

לגיקים בלבד – ממש אין צורך להתעכב על זה, אבל אם בכל זאת אתר רוצים לדעת מהיכן הגיע המספר 4828 בדוגמה שלמעלה או איך חושב החזר הקרן בכל תקופה, ההחזר החודשי בכל חודש מחושב על פי שפיצר באמצעות הנוסחה:

                R                                        0.0025

————————- * K  =        ———————————   * 500,000    = 4,828

     1-1/ (1+R) ^ n                    1-1 / (1 + 0.0025) ^ 120

K – סכום ההלוואה.

משקל הריבית בהחזר החודשי הוא פשוט אחוז הריבית החודשי כפול החוב ומשקל הקרן הוא ההפרש בין מה ששילמנו על ריבית לבין התשלום החודשי שחושב באמצעות הנוסחה לעיל.

פריט טריוויה – מיהו שפיצר שעל שמו נקראת הלוואה זו?

הפרופסור (מתמטיקה) היהודי סיימון שפיצר פעל בוינה במאה ה- 19. הוא לא המציא את שיטת ההחזר המדוברת. הוא אפילו לא עסק בכלכלה או בהלוואות. אבל הוא קיבל על עצמו אתגר מוזר. מתוך הנוסחה אפשר לראות שיש לבצע חזקה וחלוקה של מספרים כדי לקבל את גובה ההחזר.

בעולם נטול האקסל של המאה ה- 19 פעולה זו היוותה אתגר לא פשוט. שפיצר העביר את חייו ביצירה של ספר (מאות עמודים) שכולו טבלה הקובעת לכל משך הלוואה וכל ריבית מהו המקדם המתאים כלומר אם נסתכל בנוסחה למעלה אז שפיצר יצר ספר שאומר לכל תוקפה, מהו המספר שצריך לכפול בסכום החוב כדי לקבל את ההחזר המתאים.

טריוויה 2 – איך נקראת הלוואת שפיצר בעברית?

קל – הלוואה בהחזר חודשי שווה (בניגוד לקרן שווה). צל"ש לבנק הפועלים שהינו היחיד שמשתמש בשם העברי של ההלוואה.

 החזר בשיטת קרן שווה

שמה של שיטת החזר זו מבלבל מעט. המשמעות של קרן שווה הינה שגובה ההחזר משתנה. ראינו קודם (החזר בשיטת שפיצר, כלומר החזר שווה) שכדי שגודל ההחזר יישמר, הקרן צריכה להיות מוחזרת בהחזר הולך ועולה אך התשלום החודשי כולו = קרן+ריבית נשאר קבוע. בקרן שווה, החזר הקרן נשאר קבוע וההחזר החודשי הולך ויורד .

אדגים זאת באמצעות הדוגמה שלמעלה: הלוואה בסך 500,000 שקלים לעשר שנים בריבית 3% לשנה = 0.25% לחודש.

ההחזר הפעם מחושב בצורה פשוטה בהרבה:

החזרי הקרן הם פשוט 500,000 שקלים חלקי מספר החודשים:

500,000 לחלק ל- 120 = 4,167 שקלים לחודש.

החזרי הריבית הולכים ופוחתים ככל שהחוב יורד:

בחודש הראשון ההחזר הוא 500,000 * 0.25% = 1250 שקלים.

בחודש השני ההחזר הוא 495,833 * 0.25% = 1240 שקלים.

וכן הלאה…

כלומר סך התשלום הראשון היה 1250(ריבית)+4167(קרן) = 5,417 Shekels

סך התשלום השני היה 1240 + 4167                             = 5,407 Shekels

כלומר בגלל שהחזר הקרן נשאר זהה ותשלומי הריבית יורדים (אחוז זהה על גובה חוב פוחת), התשלום החודשי הכולל יורד.

מסקנות והמלצות

במסגרת תהליך לימוד עצמי שאנשים עושים לפני לקיחת משכנתא הם שואלים חברים, משפחה ובנקאים. שלושת אלו הם מקורות לימוד לא מספקים: חברים ומשפחה מספרים בעיקר על ה"כוויות" שלהם מהתהליך למשל שההחזר עלה תוך כדי המשכנתא וחנק אותם. בנקאים – עושים את עבודתם – מירב הרווח למקום העבודה שלהם, כמובן על חשבון הלווים.

כתוצאה מכך, אחד החששות הגדולים ביותר של הלווים הוא מזינוק בהחזר החודשי. איך נתגונן נגד זינוק בהחזר? אחת ההצעות של הבנק תהיה לקחת מסלול "קרן שווה" בו ההחזר דוקא יורד ולא עולה.

הבנקאי עשוי אף להסביר שבמונחי סך החזרים מסלול קרן שווה חסכוני יותר. זו טעות גדולה שחוזרת אצל לקוחות רבים שבאים ללמוד אצלי על משכנתא.

נבחן את שתי ההלוואות שתוארו למעלה (10 שנים, 3% ריבית, 500,000 הלוואה):

1. החזר בשיטת שפיצר    –     סך התשלומים יהיה – 579,364 שקלים.
2. החזר בשיטת קרן שווה –     סך התשלומים יהיה – 575,625 שקלים.

תגיד רימון, אתה לא יודע חשבון ? אתה לא רואה שבשפיצר משלמים כימעט 4000 שקלים יותר ?

על זה אמר פעם בנג'מין דה-יזראלי (כן, היה לאימפריה הבריטית ראש ממשלה בשם בנימין הישראלי), ישנם שלושה סוגי שקרים: שקר רגיל, שקר מתועב ושקר באמצעות סטטיסטיקה. למעלה רואים פחות או יותר מניפולציה שקרית במספרים ומדוע?

כיוון שאנו לא הולכים למכולת עם אחוזים ושנים, אנו הולכים עם שקלים. אין טעם להשוות שתי הלוואות עם החזר חודשי שונה רק בגלל שמספר השנים ואחוזי ההלוואה זהים. מה שצריך להשוות אלו שתי הלוואות עם תשלום חודשי זהה ואז לסדר את השנים כך שיתאימו. כלומר, אם לווה מסוגל לשלם בכל חודש  5417 שקלים כפי שקובעת הלוואת הקרן שווה שהוא שוקל, אז יש לראות מה יהיה התשלום הכולל בהלוואה השניה תחת אותו החזר.

ובכן בהלוואת שפיצר עם תנאים החזר של 5417 שקלים הורדנו למעלה משנה וההחזר הכולל הוא 574,202 כלומר חיסכון של יותר מאלף שקלים לעומת קרן שווה. בפועל החיסכון יהיה גדול יותר כיוון שהפחתת מספר השנים תשפיע גם על גובה הריבית.

מדוע בנקאים אוהבים קרן שווה? התשובה פשוטה לא בכל הבנקים מוצעת הלוואה זו, לכן בבנק בו היא כן מוצעת, הפקיד יודע שאם הלקוח יסכים להלוואה זו, התחרות של בנקים אחרים תהיה קטנה יותר.

מה נעשה אם אנו באמת רוצים החזר שיורד עם השנים? למשל כיום אנו ללא ילדים אך בעתיד עם הגדלת המשפחה נוכל לשלם פחות בכל חודש? תכנון משכנתא בהחלט אמור לענות על שינויים עתידיים ביכולת ההחזר החודשי. אך שינויים אלו אמורים להיות בשליטה שלנו ולא על פי נוסחה שקובעת ירידה לינאלרית בהחזרים. במקרה של רצון להפחית נניח 2,500 שקלים (עלות גן לצורך הדוגמה) עוד שלוש שנים, ניקח חלק מההלוואה לשלוש שנים בלבד ועם החזר של  2500 שקלים לחודש. כך, בעוד 3 שנים חלק סה יסתיים וההחזר יקטן ב- 2500 בדיוק.

 תוספת קטנה: 

כמה חודשים לאחר כתיבת המאמר ישב אצלי לקוח ושאל שאלה זו. עשינו ביחד סימולציית החזרי הלוואה בחודשיים הראשונים בקרן שווה ובשפיצר:

אפשר לראות היטב איך בתשלום השני בקרן שווה ההחזר החודשי יורד ב- 6 שקלים. אז בניגוד לאינטואיציה, כקוראים של בלוג זה אתם כבר יודעים, שהחזר חודשי נמוך אינו מסמל חיסכון אלא דווקא הגדלה של סך התשלומים לבנק.

תוספת שניה – השם העברי של שיטל שפיצר הוא החזר שווה (בניגוד לקרן שווה בה ההחזר יורד). בנק הפועלים הוא היחיד שמשתמש בשם החזר שווה במסמכיו הרשמיים. השתמשו גם אתם בשם העברי ותחסכו מעצמכם הטיה מחשבתית.

האם החזר גבוה מגדיל את הביטחון של לווה משכנתא או את הסיכון של הלווה ?

הגיע אלי זוג חביב אשר שני בני הזוג עובדים בהייטק ומרוויחים כ- 30,000 ש"ח נטו לחודש.

הם ביקשו משכנתא של 500,000 שקלים בהחזר חודשי של 5,000 שקלים. שאלתי מדוע ההחזר כל כך נמוך ולדבריהם הדבר בוצע כיוון שהם עובדים בתחום לא יציב וחוששים מפיטורים של אחד מבני הזוג. במהלך השנים שאני מייעץ בנושאי משכנתא, נתקלתי רבות בסוגיית גובה ההחזר אצל לווים. נושא זה תופס נפח גדול בהרצאה שלי כיוון שאני חושב שגובה ההחזר החודשי הוא אחד המרכיבים המרכזיים בקבלת משכנתא יעילה.

נחזור אל בני הזוג, לאחר שבבדיקת ההכנסות והוצאות שלהם, הסתבר שההוצאה הממוצעת לחודש הינה 15,000 שקלים הצגתי בפניהם מספר נקודות כדי לעזור להם להחליט להגדיל את ההחזר החודשי:

הסיכון של פיטורים הוא בדרך כלל גבוה במחשבה שלנו מאשר במציאות

 באותה משפחה לצורך העניין, אף אחד משניהם לא חווה חודש ללא השתכרות במשך 10 שנים. יש לזכור שהחשש אינו אמור להיות מפיטורים אלא מאיבוד יכולת השתכרות. לאחר פיטורים מקבלים פיצויי פיטורים ודמי אבטלה במשך חצי שנה. אם מישהו קיבל שכר נטו של 15,000 שקלים (כ- 20,000+ ברוטו), קרוב לוודאי שיש לו כישורים נדרשים. אם לא אצל מעסיק אחד אז אצל מעסיק שני. מהו הסיכון שלא ימצא עבודה אחרת במשך חצי שנה גם אם יפחית את שכרו ב- 25% ?

דרך אגב, כמעט כל סוג של סיכון תופס לנו את המחשבה יותר מסיכוי שיתרחש בפועל. מכך מתפרנסות חברות הביטוח.

הבנק אינו רוצה את הבית שלכם

עוד תחושה מוטעית של לווים הינה שהבנק עומד מאחורי הפינה, מחכה שלא תשלמו את המשכנתא מספר חודשים ואז מחייך מאזן לאוזן, זורק אתכם מהדירה ומוכר אותה ברווח עצום. המציאות הפוכה לגמרי:

א. לבנק אין כל רצון להפוך מסוחר כסף לסוחר נדל"ן. לבנק אין מומחיות במסחר בדירות ואין לו עניין לעסוק בכך. הבנק מעוניין לתת לכם כסף ולקבל ריבית.

ב. פינוי כפוי של משפחה מהבית שלה הינה פעולה מזיקה לבנק ברמת יחסי הציבור ולא נעימה לעובדיו מטעמים מובנים (אפילו עורכי הדין של הבנק הינם בני אדם).

ג. הבנק יהיה מוכן לעשות פעולות רבות כדי להימנע מעיקול הבית שלכם. למשל: דחיה של תשלומי משכנתא (כלומר, מספר חודשים בהם לא תצטרכו לשלם כלל), פריסה מחודשת של תשלומי המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

סיכון הוא פונקציה של זמן

נניח שאתם חוששים מפיטורים וקראתם בעיתון שלאנשי הייטק קשה למצוא עבודה אחרי גיל 50. אם נניח, לצורך הדוגמה שבני הזוג בני 35, הטיפול בסיכון זה אינו לקבוע החזר משכנתא נמוך, על מנת שנוכל לשלמו ממשכורת אחת (ובדרך נשחם המון ריביות), הטיפול בסיכון זה צריך להיות סיום המשכנתא מהר ככל האפשר, והרבה לפני גיל 50. ברור לכל שאם המשכנתא נמשכת 20 שנים, אז הסיכון לאובדן יכולת התפרנסות במהלכה גבוה יותר מאשר אם המשכנתא נמשכת 10 שנים. לכן, במקום לדאוג איך לשלם את המשכנתא ללא שכר, פשוט נסו לסיימה מהר ככל האפשר ואז תקטינו את הסיכון שיהיה צורך לשלם המשכנתא ללא משכורת אחת. כלומר למעשה ההחזר הגבוה הגדיל את הביטחון הכלכלי ולא צמצם אותו. 

תנאי משכנתא ניתנים לשינוי בכל עת

התחלתם עם החזר גבוה ביחס למשכנתא ואתם רוצים להקטינו ? לא תהיה לכם כל בעיה לעשות זאת. התחלתם עם החזר נמוך (ומשכנתא ארוכה), אלא אם השתנו תנאי הריבית בשוק, או שלקחתם מלכתחילה משכנתא גרועה במיוחד, לא תוכלו לעשות זאת.

ביטוח פיטורים

נניח שאתם רוצים החזר נמוך כי אתם חוששים מפיטורים. האם הייתם לוקחים החזר גבוה יותר אם הייתי נותן לכם ביטחון מלא שאף אחד מבני הזוג לא יפוטר עד הפנסיה? אם אני מחשב שההפרש במונחי סך תשלומים לבנק על משכנתא עם החזר חודשי נמוך לעומת משכנתא עם החזר חודשי גבוה הוא 100,000 שקלים כי אתם חוששים. האם הייתם מוכנים לקנות ביטוח כנגד פיטורים בעלות של 100,000 שקלים ? רוב האנשים היו צוחקים לי בפנים אם הייתי מציע ביטוח נגד פיטורים בעלות של 100,000. כיוון שכשאני מציע "ביטוח" הם מבינים מיד שהעלות גדולה מאד לעומת הסיכון. לעומת זאת כאשר הבנקאי מחייך באישור לרעיון של החזר נמוך "כי אי אפשר לדעת מה יקרה", קשה להבין את המחיר הכספי של חשש זה.

דוגמאות מספריות

גובה משכנתא – 700,000 שקלים.

לצורך הנוחות נניח שהזוג לוקח רק מסלול קבועה לא צמודה (חושש מסיכונים). ל- 20 שנים ניתנת הלוואה זו ב- 4% ריבית ול- 10 שנים ב- 3%.

מתוך הטבלה אפשר ללמוד מספר דברים:

1. הגדלת ההחזר החודשי ב- 1000 שקלים, מ- 4000 ל- 5000, גרמה להקטנת סך התשלומים בכ- 100,000 שקלים (זוכרים את ביטוח הפיטורים?).
2. רצון לחסוך עוד 100,000 שקלים במונחי סך החזר, דרש בשלב השני כבר תוספת של 2,000 שקלים בחודש – מ- 5,000 ל- 7,000.
3. תוספת של 3,000 שקלים בחודש: החזר חודשי של 7,000 שקלים במקום 4,000 גרם למשכנתא להתקצר מ- 22 שנים לפחות מ- 10 שנים.

חישבו על כך שוב, במקום לשלם 22 שנים, יכול הזוג לשלם פחות מ- 10 שנים. בכך, גם קטן הסיכון לבעיה כלכלית במהלך המשכנתא ומצד שני, אם מתעוררת בעיה, עדיף שהיא תקרה כאשר החוב קטן ככל האפשר ואז קל לפרוס את המשכנתא מחדש.

Hello,

לדעתי הגדלת הידע של הציבור בנושא משכנתא ונדל"ן הוא אחד הדברים שיכולים לשפר את המצב הכלכלי של משפחות בישראל בצורה המשמעותית ביותר.

כחלק מפעילות זו, אני מנהל באתר תפוז את פורום הנדל"ן. זה הזמן להזמין כל מי שרוצה לקבל תשובה מקצועית ובחינם לשאול שאלה בפורום.

ישנן סוג שאלות קבוע אשר חוזר שוב ושוב.

צילמתי שאלה כזו בנושא משכנתא:

אני מכנה שאלות כאלו בשם הכללי, שילמתי X שנים והחוב שלי אינו נראה כמו שחשבתי. אני נתקל במקרים כאלו כל הזמן. המוטיווציה העיקרית שלי היא מניעת מצבים כאלו.

חישבו על לווה זו, אם חס וחלילה הייתה לווה 850,000 שקלים ולא 85,000 במסלולים שהיא בחרה בעצת ה"יועץ" של הבנק כמובן. חישבו על כל הדברים הטובים שהיא יכלה לעשות עם 3000 שקלים לחודש מלבד להעשיר את הבנק בזמן שהחוב שלה לא קטן כלל. כמה יכולה להפגע הזוגיות כאשר זורקים כל כך הרבה כסף לחינם ובאותו זמן נלחצים מכל הוצאה שיש לבצע.

דוגמה נוספת אפשר למצוא בדף חשבון של לקוח אשר הגיע אלי לייעוץ בנושא מיחזור משכנתא:

לשמחתו של לקוח זה הוא הגיע אלי רק שנתיים לאחר לקיחת המשכנתא. לצערו של הלקוח, לאחר שנתיים של תשלומים חודשיים (2977 ₪ * 24 חודשים = כ- 71,000 ₪ ) החוב שלא לא רק שלא ירד אלא עלה מהלוואה מקורית של 770,000 ₪, החוב הנוכחי הוא 807,000 ₪. כלומר אם נחבר את הגידול בחוב לתשלומים בחודשיים נקבל את הסכום המדהים של כ- 108,000 ₪ אשר ירדו לטמיון בשנתיים בלבד.  בדוגמה הראשונה אנו מדברים על סכום דומה של אובדן כספים לחינם.

מאמר זה לא נועד כדי לבאס את אלו שמשלמים שנים ארוכות לחינם. סכומי אבדן הכספים אמנם גדולים מאד אך יש מה לעשות:

א. אם לקחתם משכנתא לפני יותר משנתיים – בוודאות תוכלו לחסוך כסף גדול על ידי מיחזור.

ב. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בקרוב – חישבו האם ל"יועץ" מטעם הבנק באמת חשוב שלא תשלמו למעסיק שלו 108,000 ₪ לחינם.

המון הצלחה.