Étiquette : קבלן

כיצד להעריך את העלות העתידית של מדד תשומות הבניה ובכלל, מה ההבדל בין כסף שנקבל/נשלם היום לעומת כסף שנקבל/נשלם בעוד שנה? מאמר חשוב גם למי שאין לו כרגע קשר לרכישת דירה

במאמר הקודם על מדד תשומות הבניה הראיתי שלעתים אלו שהקדימו תשלומים לקבלן בגלל החשש ממדד תשומות הבניה בעצם שילמו בסופו של דבר הרבה יותר. ממליץ לחזור ולקרוא את אותו מאמר וגם מאמר הרבה יותר ישן על הקדמת תשלומים לקבלן.

מעדיפים וידאו? יש בתחתית המאמר.

מבוא

אחת הביקורות על המאמר הקודם הייתה שאולי בדוגמה שהבאתי הקדמת התשלומים אינה משתלמת אך בדוגמה אחרת היא כן משתלמת. שאלה נוספת הייתה האם גם במדד גבוה הרבה יותר, עדיין לא ישתלם להקדים וכו'. אז כהקדמה קטנה חשוב להבין שמטרת המאמר אינה לתת תשובה לכל אחת ואחד מקוראים למקרה הפרטי שלו. אין מאמר שיכול לעשות זאת. מטרת המאמר היא להנחיל דרך חשיבה כלכלית ולהציג אופן חישוב מסוים. באמצעות אופן החישוב – השיטה המוצגת תוכל כל אחת לבצע חישוב בעצמה ולקבל החלטה באופן אישי. לא הצלחת להגיע למסקנה? בשביל זה יש יועצי מימון וכלכלנים איתם גם אני נמנה. אם כבר הולכים ליועץ, אני מציע לדרוש לראות גם חישוב ולא רק הערכות כלליות.

לא רק לרוכשי דירה

היכולת לקחת סכום נוכחי ולדעת כמה הוא יהיה שווה עוד X תקופות בהנחה של תשואה או ריבית דריבית מסוימת או מדד מסוים בעתיד היא מפתח חשוב ביותר לכמעט כל החלטה כלכלית. דוגמה: אם במקום לרכוש מכונית ב- 100,000 שקלים ארכוש מכונית ב- 50,000 שקלים בלבד. כמה חסכתי? אדם שלא קרא מאמר זה עלול לומר שנחסכו 50,000 שקלים. לאחר שתקראו מאמר זה תוכלו לומר לעצמכם שאם ה- 50,000 שנחסכו יושקעו בבורסה עם תשואה (בניכוי מס) חזויה של 6% אז בחמש השנים שהמכונית אצלי ה- 50,000 שקלים יהפכו למעל 67,000 שקלים. כלומר עלות רכישת הרכב היקר יותר לא עלתה לי רק 50,000 אלא גם התשואה שהפסדתי ובסך הכל 67,000 שקלים.

הדרך השגויה לחשב את עלות מדד תשומות הבניה

כאשר אנשים מנסים להעריך את עלות המדד הם עושים את הדבר הבא. מעריכים נניח מדד של 3% ואז כופלים סכום זה בחוב לקבלן, נניח 1,000,000 שקלים ומקבלים 30,000 שקלים. את הסכום הזה הם כופלים ב- 3 עבור שלוש שנים של חוב ומקבלים 90,000 שקלים.

זהו חישוב שגוי. החישוב מתעלם מהעובדה שהמדד פועל כמו ריבית דריבית. כלומר אם בשנה הראשונה החוב היה 1,000,000 והמדד היה 3% אז ה- 30,000 שקלים מתווספים אל המיליון ובשנה השנייה לא עושים 3% ממיליון אלא מ- 1,030,000 שזה כבר 30,900. בשנה השניה 1,060,900 * 3% = 31,827 וכן הלאה…

איך מחשבים את ההצמדה למדד תשומות הבניה

הנוסחה לחישוב תשואה/עלות ריבית דריבית הינה סכום*(1+מדד) בחזקת מספר התקופות.

אם המדד הוא 3% לשנה, החוב הוא 1,000,000 ואנו רוצים לקבל את הערך בסוף שלוש שנים נבצע:

1,092,727 = 3^1.03*1,000,000

המהדרין יזכרו שריבית דריבית כל חודש אינה זהה לריבית דריבית כל שנה ולכן יש היגיון במקרה כזה לחלק את ה- 1.03 ב- 12 ואז להעלות את הכל בחזקת 36. זה ייתן לנו תוצאה מעט שונה עם פער של כ- 1300 שקלים וגם זה בקירוב כי הריבית החודשי אינה בדיוק 3% חלקי 12 אם הריבית השנתית היא 3% אבל למרות שבמבחן במימון אתם תיכשלו עם קירוב זה, בשבילנו זה מספיק טוב. זה דרך אגב ההבדל באישור משכנתה שאתם מקבלים בין הריבית שסוכמה לשנה, נניח 3% לבין הריבית בפועל – הריבית האפקטיבית שתהיה מעט גבוהה יותר אך בצורה שכאמור לדעתי לא משנה כלום בסכומים בהם אנו עוסקים.

איך זה נראה בפועל

נניח שיש לנו לוח תשלומים מהקבלן עם מועדי תשלום וחוב בכל נקודת זמן. אנו שוקלים לשלם הכל היום או לשלם לפי הכתוב בחוזה תוך הסכמה לשלם בתוספת ההצמדה לקבלן. נבנה טבלה דומה לזו שלמטה אשר נלקחה מנתוני עסקה אמתית:

אפשר לראות שתחת הנחת מדד של 3% העלות של ההצמדה לחוב הקיים תהיה 60,000 שקלים, לאחר שהצמדנו כל אחד מהתשלומים לפי מספר החודשים עד שישולם ואז חיברנו את הסכומים. שוב, אם יש בקהל כלכלנים עיצמו עיניים כשאתם רואים אותי פשוט מחבר סכומים מתקופות שונות. זהו לא קורס מימון ובטווח של שנתיים הקירוב מספיק טוב בשביל מאמר זה.

לא כל הקבלנים מחשבים את ההצמדה באופן זה

חלק גדול מהקבלנים לא עושים את החישוב כפי שתואר מעלה אלא פשוט אומרים שאם מחודש החתימה על חוזה הרכישה עד התשלום המדד עלה בערך ב- 2% אז נכפול את החוב ב- 2% וזה יהיה התשלום הנוסף. ראו למשל קובץ אקסל שנתן קבלן ללקוח שלי עם החישוב לתוספת התשלום:

על פי שיטה זו התוספת הינה כאמור קטנה יותר כיוון שלא מכילה את השפעת הריבית דריבית. אינכם חייבים לעדכן את הקבלן שלכם שהוא גבה מעט מידי כסף.

הצטרפו לקהילת צומחים כלכלית ביחד – https://bit.ly/3a0E4P4​ ותוכלו להשפיע על תכנים עתידיים, לראות
דברים לפני כולם ולהיות חלק משיח כלכלי מקדם.
פרקים בחינם מהספר משכנתה יעילה.
תשע תובנות כלכליות משנות חיים להורדה בחינם
קורס דיגיטלי – השקעות נדל"ן ​
ההסכת (פודקאסט) – הון ומיקרופון בכל אפליקציה שיש לכם

וכמובן אפשר לפנות אלי ישירות – 054-5232-799, rimon@effm.co.il או לבלוג www.effm.co.il

לפני כחודש פרסמתי מאמר על רכישת דירה להשקעה בקרית גת. מאמר זה הפך לאחד המאמרים הנקראים באתר. רבים הגיבו למאמר. הייתה גם תגובה בנוסח, אם תקרא את החוזה רכישה של גינדי תבין שטעית.

בדרך כלל איני מגיב לטוקבקים בלתי מנומקים. אבל, אם מציעים לי משהו כל כך מעניין ומאתגר כמו קריאה של חוזה רכישת דירה בן כ- 60 עמודים. מי אני שאסרב לכל הכיף הזה?

אז ראשית כל תודה רבה ל- ד' (השם שמור אצלי) אשר התייעץ איתי על משכנתא לכרמי גת והסכים שאצלם את חוזה הרכישה.

אולי בגלל שאיני עורך דין, לא מאד הופתעתי שאין בחוזה שום דבר שהופך השקעה בלתי כדאית לכדאית. אם לומר את האמת אז דעתי נגד רכישה, לפחות להשקעה, בכרמי גת התחזקה לאחר קריאת החוזה.

אני שמח לשתף אתכם בכמה נקודות מתוך חוזה הרכישה. כאמור, איני עו"ד ואני ממש ממש ממליץ לשכור אחד כזה אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן.

כל כך הרבה "הואילים" ושום ציון לעובדת הבניה על פי היתר בניה. יש לדרוש תוספת הואיל אחד המציין שהבניה תהיה על פי היתר בניה כחוק. חושבים שזה ברור מאליו? חישבו שוב. לדוגמה מגדל בפתח תקווה שאכלוסו עוקב בגלל חריגה מהיתר הבניה (מעט מידי חניות).

כאן אנו כבר מגיעים לשלב היצירתי במיוחד. במאמר על רכישת דירה מקבלן ציינתי שדירה מקבלן הינה מוצר לא ידוע במחיר לא ידוע. נתחיל ממוצר לא ידוע. שימו לב שטח הדירה יכול לקטון ב- 5% ללא פיצוי. חוק המכר מאפשר 2% אך לא ניתפס לקטנות כמו חוקי מדינת ישראל. עניין נוסף הוא הכללת השטחים הציבוריים (חדר מדרגות, לובי, מעלית) כחלק משטח הדירה על פי חלקם היחסי. כלומר אם מישהו קונה דירת 100 וחושב שהוא ישטוף 100 רצפות יש לי חדשות טובות עבורו. יתכן מאד שהוא יצטרך לשטוף רק 80 מטר. כמובן שהמשמעות היא שהוא גם יוכל להשתמש רק בשמונים מטרים. לשם המחשה גודלו של חדר רגיל בגודל 3 על 4 מטרים הוא 12 מטר. כלומר 20 מטרים הם שטח גדול שיורד מהדירה עבור אלו שלא מוכנים לישון בחדר המדרגות או בלובי. הקונה מתחייב להסכים לכך שיתקנו דברים הדדורשים תיקון בדירה לאחר מסירתה. זה חשוב. מה חסר? חלק גדול מהקוראים שוכרים דירות אני מניח. בכל חוזה שכירות ישנו סעיף לוח זמנים לתיקונים. סעדי במרומים שלא פעם ניהלתי שיחה לגבי החובה לתקן מזגן תוך 3 ימי עבודה ולא חמישה כפי שביקשתי. ניחא. גינדי לעומת זאת לא מתחייבים ללוח זמנים לתיקון.

 שינויים בדירה חסכתי מכם את צילום החלק המתאים בחוזה. בהרבה מאד מילים מציין הקבלן ששינויים ידחו את מועד מסירת הדירה בעד חודש ימים כאשר זמן זה גורר עלויות לקבלן בסך 0.5% ממחיר הדירה (5000 שקלים לדירה של מיליון).

חשוב מאד להוסיף לסעיף זה את הקביעה שבזמן בקשת השינוי יציין הקבלן בכתב את משך העיכוב במסירה על מנת שהלקוח יוכל להחליט לבקש את השינוי או לא.

 כמובן שגינדי זו רק דוגמה. במקרה דוקא את החוזה שלהם קיבלתי. אישית לא קניתי מעולם דירה מקבלן אך קראתי כבר מספר חוזים של קבלנים. הנקודות שלעיל אינן ייחודיות לגינדי.

ישנה כמעט מוסכמה חברתית לכך שדרך ההתנהלות על המסלול "הנכון" של ניהול החיים הכלכליים של משפחה הינה:
א. חתונה.
ב. דירה.
ג. צבירת כסף.
ד. "התקדמות" על ידי "שדרוג" הדירה.
ה. חזרה לשלב ג'.

לתחושה של התקדמות על ידי שדרוג דירה אתייחס אולי במאמר אחר כיוון שזהו נושא מספיק גדול לדעתי.

מאמר זה ינסה לשכנע אתכם לקנות דירה משומשת במצב טוב במקום דירה מקבלן.

בבלוג זה דנתי מספר פעמים בהטיות מחשבה שיש לנו כציבור והדרך של אנשי שיווק מתוחכמים להפעיל אותנו באמצעות הטיות אלו לכיוונים שטובים עבור משלמי שכרם אך לאו דוקא לטובתינו. אתייחס הפעם לסיבות בגינם סבורים אנשים רבים שמוטב לקנות דירה מקבלן וכיצד לדעתי כדאי לכם לנהוג.

אלו הטיות נפוצות בגללן אנשים מעדיפים דירה מקבלן:

דירה מקבלן מגיעה במצב טוב יותר מדירה משומשת

או במילים אחרות "אני עובד נורא קשה. איני רוצה לשלם מעל מיליון שקלים על דירה ואז להתחיל להתעסק עם נזילות, חריקות ודליפות".

בבסיס הנחה זו נמצאת ההנחה שדירה כמו כל מוצר צריכה אחר מתיישנת ומתבלה בקו ישר. כלומר, כל שהיא חדשה יותר יש בה פחות בעיות.

נחשוב על מכונית כדוגמה: כל אחד יודע שמכונית חדשה יקרה יותר אך שיש בה פחות הוצאות תיקונים ממכונית בת חמש. הנחה זו לגבי דירות מוטעית לחלוטין. בניגוד לכל מוצר צריכה אחר המיוצר בכמויות על קו ייצור, דירה הינה במקרים רבים מוצר חד פעמי. הקבלן מקבל תכניות עבודה ומבצע אותן.

תכנית מסוימת הינה לעיתים קרובות תכנית שתבוצע פעם אחת בלבד או פעמים ספורות. בנייד בניגוד למכונית או מקרר לא ניתן לייצר בכמות קטנה לצרכי בדיקות ורק לאחר מכן להתחיל במכירה המונית. אפילו בתוך בניין משותף אחד יכולים הדיירים לדרוש שינויים שונים מהקבלן.

התוצאה הינה ליקויי בניה. דירות חדשות נמכרות כאשר יש בהם ליקויים רבים. כמה דירות חדשות נמכרות עם ליקויים? לדעת חוקרי הטכניון התשובה פשוטה: 100% מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה! כלומר, אין אף דירה שנמכרת בישראל במצב תקין. זה נתון כל כך קיצוני עד שהוא נראה מופרך. אבל האם הוא באמת מופרך? דברו עם חברים ומשפחה שקנו דירה מקבלן. תוכלו לשמוע סיפורי אלף לילה ולילה על ליקויי בניה.

לקוח סיפר לי פעם שקבלן אמר לו שהמעלית ננתקעת מפעם לפעם כי היא צריכה "להתרגל לבניין". הפלא ופלא באמת אחרי מספר חודשים המעלית "התרגלה" לבניין והפסיקה להיתקע. האם הייתם מוכנים לקנות מכונית שצריכה "להתרגל" לחום הישראלי ולכן מידי פעם המזגן שלה לא מקרר או האורות שלה לא נדלקים בלילה. בתמונה שלמטה אפשר לראות תמונה של חברה שלנו מפייסבוק. דירה מקבלן בת פחות משנה:

ומה המצב בדירה משומשת?

בדירה משומשת בת מספר מועט של שנים אתם יודעים בדיוק איפה אתם עומדים. בדירה משומשת ישנה, אתם יכולים לבצע באמצעות שיפוץ החלפה של כל התשתית ולקבל משהו שיש לכם שליטה על איכותו. את עלות השיפוץ יש כמובן להוסיף למחיר הרכישה ולקבל החלטה אם הרכישה משתלמת.

רכישת דירה מקבלן משתלמת יותר

קניתי על הנייר דירה מקבלן שקרכשלהו במיליון וחצי שקלים ועכשיו בעת הכניסה לדירה היא שווה כבר 1.8 מיליון. שמעתם משפט כזה מחבר או בת משפחה ? אני מזמין אתכם לחשוב עליו יחד איתי.

הם "הרוויחו" בשלוש שנים 300,000 שקלים. 8,333 שקלים לחודש בלי תוספת של שעת עבודה אחת. כיף.  האמנם?

ראשית תוכלו לשאול אותם איך הם מתכוונים לנצל סכום נכבד זה של מעל רבע מיליון שקלים? אולי טיול בחו"ל? חיסכון לילדים? אף אחד מאלו? מדוע? אה הבנתי זה לא באמת שיש לכם יותר כסף. רק על הנייר יש לכם יותר כסף. אתם רק מרגישים יותר עשירים. אתם לא באמת כאלו. בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בחדות ולכן הייתה תחושה שכל מי שקנה דירה מקבלן הרוויח בשנים עד שקיבל את הדירה. בפועל זוהי כמובן טעות:

א. רוווח אינו נחשב כרווח עד למימושו. כיוון שאין המשפחה עוברת לרחוב כדי לממש את הרווח הוא חסר משמעות (גם דירה אחרת שירצו לקנות אם ימכרו את דירתם, תעלה יותר).

ב. למרות שבחוזה הרכישה מהקבלן כתוב מיליון וחצי שקלים זה לא באמת הסכום ששולם לקבלן. זה רק הסכום שנוח לזוג לזכור כמחיר הדירה. למחיר זה יש להוסיף עלויות שונות שאין בדירה משומשת:

• הצמדות למדד תשומות הבניה אם דחינו תשלומים או עלויות מימון אם שילמנו מראש (טעות אותה תארתי במאמר אחר).
• עלויות שינויים: טובי מומחי המכירות יסבירו לכם שדירתכם לא תהיה ראויה למגורים אם במטבח המגירות לא יכללו מנגנון סגירה שקט. גם אם מעולם לא שמעתם על מנגנון זה, לא תשלמו כולה 5,000 שקלים בשביל ההצלחה? אתם משוגעים, לחיות עם סתם ריצוף? ועוד לא דיברנו על שינויים באמת נחוצים כמו נקודות חשמל, איזה קיר שיש להוריד וכו'.
• מס רכישה בקניה, מס שבח במכירה (בהנחה שיש גם דירת מגורים לזוג).
• עלויות עו"ד בקניה ובמכירה, עלות תיווך.

En février 2015.

Ces derniers temps, on assiste à une vaste campagne publicitaire autour du projet du quartier de Karmit Gat, à Kiryat Gat.

Une campagne publicitaire conçue par des professionnels compétents a pour effet de façonner l'opinion publique et d'amener les gens à envisager des possibilités auxquelles ils n'avaient pas pensé auparavant.

L'une des questions qui revient souvent ces derniers temps est celle concernant Achat d'un appartement à des fins d'investissement à Karmit Gat.

Pour ceux qui n'ont pas le temps de lire jusqu'au bout, je vais commencer par dire Je suis catégoriquement contre. Pour le reste, je vous invite à poursuivre votre lecture pour découvrir pourquoi je m'oppose à la " transaction du siècle " de Gindi.

 Soit dit en passant, cet article n'a pas été écrit pour critiquer Carmi Gat, Kiryat Gat ou Gindi. Il s'agit simplement d'un exemple qui permet d'illustrer certaines erreurs de jugement commises par des personnes qui souhaitent investir sans pour autant vouloir devenir des investisseurs. Ce que j'écris ici peut s'appliquer à des projets similaires à Harish, aux terres agricoles partout ailleurs, etc.

Dans cet article, je me suis adressé uniquement aux investisseurs. En ce qui concerne l'achat d'un appartement à des fins résidentielles, les considérations sont tout à fait différentes et j'écrirai peut-être un article à ce sujet.

Après cette longue introduction, il est temps de commencer.

Quel est l'objectif de cet investissement ?

Quel est l'objectif de l'investissement ? La question peut paraître simple, mais une mauvaise réponse peut conduire à de mauvaises décisions. Un investisseur recherche généralement deux choses :

1. Rendement courant – Percevoir un loyer pour l'appartement qu'il a acheté.

2. Potentiel d'appréciation du bien immobilier – Personnellement, j'ignore presque totalement cet aspect lorsque j'étudie un investissement, car la hausse des cours relève de la spéculation : elle peut se concrétiser ou non. Si je suis prêt à prendre le risque d'une appréciation de la valeur des actifs, l'indice boursier offre de meilleures chances de hausse. De plus, je m'efforce d'agir selon le principe du retour sur investissement au moment de l'achat, et non à un moment quelconque dans un avenir lointain.

J'ai tout un article sur Calcul du rendement d'un appartement d'investissement. En ce qui concerne le rendement immédiat, imaginons que vous disposiez d'un million de shekels et que vous ayez le choix entre commencer à percevoir cet argent dans un mois ou dans trois ans : que préféreriez-vous ? La plupart des gens n'hésiteraient pas à décider qu'il vaut mieux recevoir l'argent dans un mois plutôt que dans trois ans. Et pourtant, choisir un appartement d'investissement auprès d'un promoteur immobilier ne générera des revenus que dans quelques années (dans le meilleur des cas) et non pas immédiatement comme Investissement dans un appartement d'occasion.

On peut appliquer à l'appartement Le test du réfrigérateur, Seriez-vous prêts à acheter un réfrigérateur à 5 000 shekels aux conditions suivantes :

1. Le montant final de l'achat n'est pas connu et peut varier.
2. Vous recevrez le produit dans quelques années, mais vous aurez la possibilité de le recevoir quelques mois plus tôt, à condition d'avoir réglé la totalité du montant à l'avance.
3. Le produit peut différer de ce qui a été promis et de qualité inconnue.

Nous allons examiner chaque paragraphe en détail :

Le montant de l'achat n'est pas connu Étant donné qu'il comprend diverses charges, le paiement à d'autres parties telles qu'un avocat du maître d'œuvre et le paiement des modifications apportées à l'appartement, y compris les modifications rendues nécessaires par les circonstances.

Date de livraison incertaine, Vérifiez dans le contrat : l'entrepreneur fixe une date dans quelques années, mais se permet de la repousser de plusieurs mois sans pénalité.

Le produit peut différer de ce qui a été promis Cela figure également dans le contrat. Vous pouvez vérifier que la réduction de la superficie de l'appartement de 31 m² est autorisée. Le plan de l'environnement présenté aux acheteurs est " à titre indicatif uniquement " et n'a aucune valeur contraignante.

En réalité, il n'y a aucune raison logique d'acheter un appartement à des fins d'investissement auprès d'un promoteur immobilier et d'attendre deux ou trois ans avant d'en tirer un rendement. Mais plusieurs facteurs et biais cognitifs nous poussent dans cette direction :

1. Un prix qui nous semble bon marché – " Un appartement neuf à moins d’un million de shekels ? En trouve-moi-en deux… ". Nous avons pris l’habitude de chercher des appartements dans notre quartier, puis soudain, nous " découvrons " des appartements bien moins chers ailleurs. Cela nous semble être une bonne affaire. Mais, dans l’immobilier, contrairement à d’autres produits, le prix n’est pas déterminé par les coûts de production, mais principalement par l’offre et la demande, qui, en Israël, dépendent de l’emplacement de l’appartement. Par conséquent, si à Givatayim, un appartement de trois pièces coûte deux millions de shekels et qu’à Kiryat Gat, il coûte moins d’un million, cela ne signifie pas pour autant que l’achat soit forcément avantageux.
2. En savoir plus sur les prix qui semblent bon marché et les données non pertinentes – Lorsque nous recherchons un nouveau téléphone portable, nous consultons les comparatifs des caractéristiques techniques et des prix. Dans de nombreux tests de téléphones, on trouve des données telles que le nombre de mégapixels de l'appareil photo, et certains journalistes spécialisés vont jusqu'à affirmer qu'un téléphone est moins performant qu'un autre parce qu'il ne dispose " que " de 10 mégapixels. Les photographes savent que le nombre de pixels d’un appareil photo ne dit pas grand-chose sur la qualité de l’image qui en ressortira. Cependant, les gens ont une capacité limitée à traiter l’information ; c’est pourquoi, autrefois, on évaluait les ordinateurs personnels en fonction de leur " vitesse d’horloge " et les appareils photo en fonction du nombre de mégapixels, etc. Soit dit en passant, chez moi, la plupart du temps, le téléphone fonctionne en mode GPS, et les analyses techniques ne fournissent pratiquement aucune information sur la qualité du GPS des appareils mobiles.
   Quel est le rapport avec Gindi et Kiryat Gat ? Regardez ce tableau – https://gindi-gat.org/index/pp_image  On peut voir un tableau qui ressemble exactement au tableau " mégapixels ", c'est-à-dire un tableau contenant des données plus ou moins insignifiantes censées nous convaincre qu'un achat à Kiryat Gat est une bonne affaire. Dans ce tableau, on voit le prix en fonction d’un paramètre inventé à des fins de marketing : le temps de trajet en train. En d’autres termes, nous sommes censés être convaincus (et nous le serons probablement) que le seul paramètre lié au prix d’un appartement est le temps de trajet. en train Si l'on considère la distance en minutes de route ou le prix en shekels, Gindi à Kiryat Gat est une excellente affaire. Bien sûr, c'est une idée saugrenue et de nombreux autres facteurs influencent le prix. Quelle est, par exemple, la qualité de l'enseignement à Kiryat Gat ? (Je n'en ai aucune idée).
3. Événements passés – Tout le monde connaît un ami qui a acheté un appartement dans un quartier auquel personne ne pensait et dont le prix a soudainement grimpé en flèche. Bien sûr, chez Gindi aussi, on connaît ce genre d'endroits, c'est pourquoi leur stratégie marketing rappelle celle de Modiin. En réalité, ceux qui ont acheté un appartement à Modiin ont bel et bien bénéficié d'une forte hausse de la valeur de leur bien. Est-ce parce qu'ils ont " su repérer une opportunité " ? Pas du tout, Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier a connu une forte hausse. Que ce soit à Modiin, à Kiryat Ono, à Holon ou à Afula. On peut toutefois affirmer que le passé n'est pas nécessairement garant de l'avenir ; ainsi, du point de vue de l'investissement, il n'est pas du tout certain que la valeur d'un appartement augmentera davantage à Kiryat Gat qu'à Petah Tikva.

Les trois biais mentionnés ci-dessus risquent de nous faire oublier des faits tout à fait simples que tout investisseur devrait garder à l'esprit :

1. Un investissement est censé générer un rendement. En tant qu'investisseur dans un nouveau quartier où il n'y a pas encore de crèche, d'épicerie ou de feu tricolore, êtes-vous en mesure d'estimer le loyer que vous pourrez percevoir ? Si l'on part du principe que, pour ceux qui achètent un appartement à des fins résidentielles, le mythe des " 35 minutes en train jusqu'à Tel-Aviv » tient la route (j'y reviendrai), ceux qui souhaitent louer accepteront-ils eux aussi des conditions similaires ?
2. L'esprit agité – L'une des raisons pour lesquelles les gens préfèrent un appartement neuf plutôt qu'un appartement d'occasion est l'idée qu'un appartement neuf leur offre une " tranquillité d'esprit ". La plupart des gens n'ont acheté qu'un seul appartement neuf au cours de leur vie et n'ont donc pas pleinement conscience de ce que cela implique. Ils comparent l'achat d'un appartement à celui d'une voiture, par exemple. Plus une voiture est neuve, moins elle a de problèmes. Dans le cas d'un appartement, la situation est tout à fait différente. Selon Une étude du Technion 100% (100 % !) Les appartements sont vendus avec des défauts de construction. En d'autres termes, vous pensez avoir acheté un appartement dont la construction est terminée, mais en réalité, vous allez encore souvent avoir affaire aux employés du promoteur. Contrairement à un appartement d'occasion où, si vous n'êtes pas satisfait du professionnel après la réparation d'une fuite, vous pouvez le remplacer, dans un appartement neuf, vous êtes toujours à la merci des professionnels du promoteur. Certes, les frais de main-d'œuvre sont pris en charge, mais qu'en est-il des jours de travail perdus et du stress ? Après tout, c'est précisément par crainte de problèmes que vous avez préféré payer plus cher dès le départ.

Un autre article sur Carmi Gat et les stratégies marketing de ce projet sera bientôt publié. Il y expliquera à qui il est intéressant d'y acheter et à qui il vaut mieux s'en tenir à l'écart.

יגעת ומצאת תאמין. מצאתם דירה המתאימה לכם והחל משא ומתן עם הקבלן. אחד הדברים הראשונים שיעלה על השולחן הוא עיתוי התשלומים על הדירה. הקבלן יציע לכם בדרך כלל שלוש אפשרויות:

א. שלמו היום המון כסף ותקבלו את הדירה בעוד שנתיים (כדוגמה)
ב. שלמו היום מקדמה קטנה ועם התקדמות הבניה שלמו סכומים נוספים במועדים קבועים מראש.
ג. שלמו היום מקדמה ואת עיקר הסכום שלמו עם קבלת המפתח.

הצעת הקבלן לשלם את עיקר הכסף בהתחלה כוללת נימוק הגיוני לכאורה – אם תשלמו היום, לא תחשפו לעלייה במחיר הדירה עקב עליה במדד תשומות הבניה. כאשר משלמים מעל מיליון שקלים על מוצר כלשהו, ובמיוחד אם אין לנו את הכסף ואנו לוקחים הלוואה לשנים רבות, עליית מחיר נוספת זה דבר מפחיד. האם יש סיבה לפחד זה? האם ישנם גורמים אחרים אשר עלולים לגרום לעליית מחיר גבוהה אפילו יותר ממדד תשומות הבניה? מאמר זה ינסה לפזר את הערפל מעל המושג מדד תשומות הבניה ולהראות שעל אף החשש הטבעי אותו ינסה איש המכירות של הקבלן ואיש המכירות של המשכנתא בבנק להעצים, כל אחד מסיבותיו, אין השד נורא כל כך.

מה זה מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן?

תשומה הינה משאב כלכלי המשמש ליצירה של משהו כלכלי אחר. למשל: התשומות הנדרשות להכנת גביע מילקי הינן: מים להשקיית החציר שאוכלת הפרה, דלק להנעת הטרקטור שקוצר את החציר, ארנונה על הרפת, שכר עבודה לחולבים, חשמל להפעלת מכון החליבה ולאחר מכן תשומות נוספות לעצם הייצור (סוכר, חומרי טעם וריח, עוד חשמל), הייצור, ההובלה והמכירה.

באותו אופן התשומות לבניית דירה הינן בלוקים, ברזל, מלט, שכר עבודה, דלק, חשמל וכו'. מדד המחירים לצרכן מחושב על פי ממוצע המחירים של המוצרים אותם צורכים משקי הבית (מילקי כאמור, חסה, עגבניה, DVD ועוד על פי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה). מדד תשומות הבניה הוא ממוצע המחירים של המוצרים (התשומות) הדרושות לבניית דירה.

כלומר ההיגיון של הקבלן הוא: אם תיתן לי היום את מלוא עלות הדירה שלך, אני אוכל לקנות כבר היום את כל הברזל והבלוקים הדרושים ולאחר מכן לא יעניין אותי אם המחיר שלהם יעלה. מנגד, אם לא תשלם לי מראש את עלות הדירה, אני אאלץ לדחות את רכישת הדלתות למשל רק לשלב הסיום של הדירה ואז אם מחיר דלת ישתנה, אני, משה הקבלן, אהיה בבעיה. לכן, במידה ואתה רוצה לדחות תשלומים, תבטיח לי שבמידה ומחירי הדלתות והחלונות יעלו, אתה תפצה אותי על עליית מחיר זו.

להקדים תשלום בגלל עליית מדד יכול להיות יקר ולא משתלם

איני נכנס כעת לכל שיקולי הבעד ונגד של הקדמת תשלומים לקבלן. על שיקולים נוספים בעד ונגד הקדמת תשלומים תוכלו לקרוא כאן. אבל מבחינה כלכלית כדאי לדעת שהנזק מעליית מדד תשומות הבניה הינו לעתים קרובות נמוך מהנזק של תשלום מוקדם

נחשוב על זוג הקונה דירה בעלות של מיליון וחצי שקלים ויש לו שתי אפשרויות:

א. 20% ממחיר הדירה היום ו- 80% ממחיר הדירה בעוד שנתיים עם קבלת המפתח.
ב. 80% ממחיר הדירה היום, 20% בעוד שנתיים בעת קבלת המפתח.

אותו זוג אינו מאלו שמאמינים לכל איש מכירות ולכן הם עושים בדיקה עצמאית באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיה ובוחנים את שני הגראפים שלמטה המשווים בין עליית מדד תשומות הבניה לבין המדד הכללי (מדד המחירים לצרכן) :

מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה ב-2021

שימו לב בבקשה לעובדה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא הקלו עלינו את ההשוואה בין הגראפים, המשבצות בגרף העליון מציינות  0.5% בעוד שבגרף התחתון הן מציינות 1%. נעבור להשוואת השנים האחרונות (כל האחוזים כתובים בקירוב על פי הגראפים שלמעלה):

2013: מדד המחירים – קרוב ל- 2%, מדד התשומות 1.5% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2012: מדד המחירים כ- 1.6%, מדד התשומות כ- 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2011: מדד המחירים כ- 2.1%, מדד התשומות כ- 3.8% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2010: מדד המחירים, כ- 2.8% מדד התשומות כ- 4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2009: מדד המחירים כ- 4%, מדד התשומות כ- 0% (!) – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2008: מדד המחירים כ- 3.9%, מדד התשומות 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.

בעצם, מדוע אני ממליץ לא לחשוש ממדד התשומות אם ברוב השנים האחרונות, מי שחשש ממנו "הרוויח"?

ההשוואה בין שני המדדים יוצאת מתוך שתי הנחות מקלות אשר בפועל אינן באמת מתקיימות:

א. על החסכונות שלי בבנק אני לא מקבל כלום פרט להצמדה למדד המחירים לצרכן. זה נכון לגבי פקדונות קצרים אבל ממש לא נכון לגבי חסכונות של מאות אלפים כמו שמחזיק מי שמתכונן לרכישת דירה. אם למשל לצורך התשלום המוקדם לקבלן אני פורע קרן השתלמות אשר עושה תשואה צנועה של 5% בשנה, אפשר לראות לפי אחוזי המדד לעיל שזה אף פעם לא כדאי.

ב. על האשראי שלי אני לא משלם ריבית. בפועל אם על מדד המחירים לצרכן אני מוסיף גם 1.5% ריבית לשנה, כפי שמבוצע בהלוואות אמיתיות, ההפרשים בין המדדים, גם בשנים בהם כביכול יש עדיפות למדד התשומות (2012-2010) הופכים לזניחים או שהמגמה מתהפכת לגמרי.

דוגמה מספרית:

ניקח את שנת 2012 בה הייתה עדיפות למהמרים על מדד תשומות הבניה. זוג אשר יכונה תשומי קנה דירה בעלות של 1,500,000 שקלים עם משכנתא של 1,000,000 שקלים. הזוג בחר לשלם 80% בעת החתימה על חוזה הרכישה ועוד 20% בעת הכניסה לדירה שנה לאחר מכן.

סך הוצאות הזוג בשנה זו:

— הפסד הצמדה למדד על 200,000 שקלים (300,000 = 20% הוא היה משלם לקבלן ממילא בחלופה השניה) למשך שנה – 2900 ש"ח.

— נניח שיכולת ההחזר של הזוג הינה 6000 שקלים ולכן הם לקחו משכנתא של קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-  18 שנים בריבית 3%. במשך השנה שולמו לבנק 29,400 ש"ח עבור ריבית. בסך הכל ישלמו בני הזוג תשומי לבנק 1,295,400 שקלים עבור המשכנתא שלהם.

מנגד הזוג המכונה מדדי החליט לשלם לקבלן 20% בעת החתימה על החוזה ועוד 80% בעת הכניסה לדירה

העסקה של מדדי נראית כך:

— תשלום של 300,000 והמשך החזקת 200,000 בפיקדון צמוד מדד אשר הניב להם 2,900 שקלים.

— חיסכון חודשי של 6,000 שקלים (הם עדיין לא חייבים בתשלומי משכנתא ולכן יכולים לחסוך כל חודש את סכום ההחזרים.

— בעת הכניסה לדירה לוקח הזוג מדדי משכנתא כדי לשלם את ה- 80% הנותרים ממחיר הדירה. 80% אלו היו צמודים למדד תשומות הבניה אך מצד שני הזוג חסך כל חודש 6000 שקלים. כדי לפשט החישוב הנחתי שהחיסכון החודשי לא נשא כל תשואה. המשכנתא שנדרש הזוג מדד לקחת הינה 965,900 שקלים (כאמור, החוב לקבלן היה צמוד אך מצד שני לזוג נוצר הון עצמי נוסף במהלך השנה). בהנחה שהמשכנתא של הזוג מדדי תהיה בתנאים זהים לזו של הזוג תשומי, סך התשלומים שלהם לבנק יהיה 1,237,054 שקלים.

אז להקדים תשלומים לקבלן או לא?

 ובכן, ראינו כי גם בשנה בה הייתה כביכול עדיפות ברורה להקדמת התשלום לקבלן, עדיין מי ששילם עם הכניסה לדירה וספג את מירב ההצמדה למדד תשומות הבניה, שילם בסופו של דבר פחות כסף מזה שבחר "לא להסתכן" עם מדד תשומות הבניה.

לזוגות רבים אין את היכולת לשלם משכנתא במקביל לשכר דירה ואז אם הם בוחרים להקדים תשלומים לקבלן הם "נהנים" מנזק גבוה יותר – הם נאלצים לקחת הלוואת בלון עד הכניסה לדירה (פינוי הדירה הנוכחית שלהם). הלוואת בלון זו צוברת ריבית דריבית וכך בסופו של דבר גם ביום הכניסה לדירה ולא רק בסיום המשכנתא הם עשויים לגלות ששילמו יותר מאלו שבחרו לשלם מאוחר יותר למרות מדד תשומות הבניה.

הדוגמה לעיל השוותה בין שני מצבים כאשר ההבדל בין המשלמים מוקדם למשלמים מאוחר הוא שנה אחת בלבד. ברוב המקרים מדובר על הבדל של לפחות שנתיים, כאשר קונים דירה על הנייר. כמובן שככל שמשך הזמן מתארך, ההפרש לטובת אלו שבחרו לשלם מאוחר גדל. יתרונם של המשלמים מאוחר יגדל אף יותר אם למשל החיסכון שלהם בשנתיים אלו יגרום לכך שהם יירדו מתחת לאחד מקווי פרשת המים של מחירי המשכנתא. למשל יעברו מאחוז מימון של 65% לאחוז מימון של 59% מערך הדירה.

על כל האמור לעיל יש להוסיף גם את הסיכון הקיים בכל עסקה בה אתה משלם לספק כסף רב מראש. אבל על כך כאמור, כבר דובר באתר זה במקום אחר.

מדוע בעצם כל כך הרבה אנשים מקדימים תשלומים לקבלן, משלמים יותר ומסתכנים בכך שאם תהיה לקבלן בעיה כלשהי, הם יצטרכו להסתדר ללא הכסף ששולם במשך שנים?

לצערי הרב אנשים רבים לא הפנימו את העובדה הפשוטה: אין ייעוץ חינם! כאשר אתה מתייעץ עם פקיד משכנתאות בבנק או עם איש מכירות של הקבלן זהו לא ייעוץ בחינם. אמנם לא שילמתם ישירות אבל תשלמו הרבה יותר בכך שקיבלתם ייעוץ מוטה: איש המכירות של הקבלן כמובן שואף לכך שהקבלן יפגש עם הכסף מהר ככל האפשר (מדוע שהוא ישלם ריבית לבנק אם הלקוח מוכן לשלם ריבית לבנק במקומו ולתת לו הלוואה של מיליון ללא ריבית כלל). פקיד המשכנתאות כמובן רוצה שתיקחו משכנתא היום ולא בעוד שנתיים (עד אז אתם עוד עלולים לשים לב שיש עוד בנקים ולהשוות תנאים או גרוע מכך ללמוד באיזה מסלולי משכנתא להתרחק ובכך להפוך ללקוחות רווחייים פחות, רחמנא ליצלן).

קניית דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שנייה במספר היבטים. מאמר זה יעסוק בשניים מתוך שלל היבטי העסקה מול קבלן:

1. העובדה שהדירה תסופק זמן רב יחסית (שנה-שלוש שנים) לאחר חתימת החוזה.

2. הצעת הקבלן להקדים תשלומים.

עם חתימת חוזה לרכישת דירה מול קבלן, מקבלים בדרך כלל "הצעת ייעול" מהקבלן: במקום לשלם על פי לוח התשלומים הרגיל, קחו היום משכנתא, נצלו את הריביות הטובות, חיסכו את ההצמדה למדד תשומות הבניה ושלמו נניח 80% מעלות הדירה מראש ו- 20% עם קבלת המפתח.

ללקוח החושש מכך שיצטרך לשלם על המשכנתא במקביל לשכר הדירה על הדירה בה הוא גר כרגע, מציע הבנק את הלוואת הגרייס: משכנתא ששנתיים – שלוש שנים אין צורך לשלם את ההחזרים שלה.

ישנן דעות לכאן ולכאן לגבי כדאיות הקדמת התשלומים. אני אישית מתנגד להקדמת תשלומים אך אשתדל להציג גם את צד הזכות של הקדמת התשלומים.

יתרונות הקדמת התשלומים: 

• כאמור, הקדמת התשלומים מאפשרת וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה – הקדמת התשלום מקבעת מחיר מסוים ומבטלת את החשיפה למדד תשומות הבניה. 
• ישנה מחשבה שהריביות לא יכולות לרדת לרמה נמוכה מהרמה הנוכחית ולכן לקיחת משכנתא היום תקבע משכנתא עם ריבית נמוכה יותר.

חסרונות הקדמת תשלומים לקבלן: 

• סיכון:  רוב האנשים לא יסכימו לשלם על מקרר את מלוא התשלום לפני קבלתו. אז אם 8,000 ש"ח לא משולמים לפני קבלת הסחורה שצפויה לעוד שבועיים מדוע לשלם 2 מליון ש"ח על סחורה שאמורה להתקבל עוד שנתיים ? לכאורה, חוק מכר דירות, המחייב ערבות בנקאית מגן על הלקוח. בפועל בנק לא ממש ישמח לשלם ל- 50 רוכשי דירות מקבלן מסויים מליון ש"ח לכל אחד (כדוגמה). כלומר, הליך השבת הכסף יעבור דרך תשלומים לעורך דין והזדקקות לצו בית משפט, דבר שעלול לקחת זמן רב. במקרה של אי קבלת הדירה על פי המובטח בחוזה, מצב הקונים שלא שילמו מראש יהיה טוב בהרבה מאלו שיזדקקו להחזר כספי מהבנק.
• עלות כספית: להקדמת התשלומים ישנה עלות אשר הלקוח, פעמים רבות, אינו לוקח בחשבון. אם ניקח למשל משכנתא של חצי מליון ש"ח עם גרייס חלקי (ריבית והצמדה משולמות, קרן אינה משולמת) לשנתיים סך תשלומי הריבית וההצמדה יהיו בשנתיים אלו כ- 49,000 ש"ח. גרייס מלא יכניס לפעולה את מנגנון הריבית דריבית אשר יגרום לעלות גבוהה אף יותר. אם הלקוח אינו נזקק למשכנתא אלא משלם את התשלום המוקדם מכיסו, הוא מפסיד את הריבית וההצמדה שהיה הבנק משלם לו עבור שנתיים אלו.
  

אם בכל זאת תבחרו להקדים תשלום לקבלן

למרות המלצתי החמה שלא להקדים תשלומים, אני מניח שיהיו כאלו שירצו לעשות זאת. אם בחרתם להקדים תשלומים, אתם צריכים להנות מכך. נחזור לדוגמת המקרר: ברור לגמרי שעל מזומן תבקשו הנחה. מדוע אם כן שעל תשלום גדול של שנתיים לפני הזמן לא תקבלו הנחה? הקבלן כמובן יאמר, ביטול ההצמדה הינה ההנחה שלכם. זוהי הנחה לא מספקת. אפשר לחשוב על זה כך: התשלום המוקדם שלכם איפשר לקבלן לקנות את כל הבלוקים שהוא צריך היום במקום עוד שנתיים ולכן גם הוא לא חשוף לשינויים בעלויות. לשניכם אין סיכון של עליות מחירים אך רק הלקוח שילם את ביטול הסיכון (ראינו קודם שהעלות יכולה להיות בקלות 50,000 ש"ח ואף יותר מכך).

כמה הנחה תוכלו לקבל עבור הקדמת התשלומים? הדבר תלוי כמובן ביכולת המיקוח שלכם מול הקבלן. תוכלו לבדוק מהי עלות ההון של הקבלן, כדי לדעת איזה סדרי גודל תוכלו לבקש ולקבל. כדי לזהות את עלות ההון המשוערת של הקבלן תוכלו לבדוק האם הוא חברה בורסאית שהנפיקה אג"ח. בירור מידע על חברה פרטית, קשה בהרבה אך אפשר להניח שענף מסוים מתנהג באופן דומה, כלומר שאם תיקחו קבלן בגודל דומה לקבלן שלכם אך אגרות החוב שלו נסחרות בבורסה, העלויות יהיו דומות.

אם אנו רואים (אפשר לבדוק באתר הבורסה לניירות ערך או לשאול את יועץ ההשקעות בסניף הבנק שלכם) שאגרות החוב של הקבלן שלכם נסחרות בבורסה עם הבטחת ריבית של 5% לדוגמה, משמעות הדבר היא שהקבלן מוכן לשלם למחזיקי האג"ח שלו ריבית של 5% תמורת כספם. לחילופין, הקבלן יכול לקחת את כספכם ולרכוש את אגרות החוב שלו על מנת להפסיק לשלם את ה- 5%. העובדה שאינו עושה זאת, מעידה שמבחינתו הון במזומן שווה 5%.

אין סיבה שלא תקבלו לפחות 5% אלו בצורת הנחה במחיר בתמורה להקדמת התשלומים לקבלן שלכם.  5% מתוך מליון וחצי שקלים זה 75,000 ש"ח. סכום מכובד אשר תוכלו להתייחס אליו כפיצוי על הסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הקדמת התשלום.

יתירה מכך, בשלבים שונים של הפרויקט, יש לקבלן מערכות לחצים שונות. בדיוק כפי שאתם נלחצים לפני קבלת המשכנתא (עוד נגיע לכך) ונדרשים להציג לבנק את הכנסותיכם כדי להוכיח שתוכלו לשלם את המשכנתא, גם לקבלן הבנק מציג דרישות שונות. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי, הקבלן יודע שיוכל לקבל מהבנק תנאים טובים יותר אם יראה סיכון נמוך יותר. הדרך הטובה ביותר של הקבלן להראות סיכון נמוך הינה על ידי משפט בנוסח: 30% מהדירות כבר נמכרו עוד לפני היתר בניה. לכן, אם הפרויקט בשלבים ההתחלתיים שלו, הקבלן עשוי להיות גמיש יותר כדי להוכיח מכירות גבוהות.