ארכיון כרמי גת

לפני כחודש פרסמתי מאמר על רכישת דירה להשקעה בקרית גת. מאמר זה הפך לאחד המאמרים הנקראים באתר. רבים הגיבו למאמר. הייתה גם תגובה בנוסח, אם תקרא את החוזה רכישה של גינדי תבין שטעית.

בדרך כלל איני מגיב לטוקבקים בלתי מנומקים. אבל, אם מציעים לי משהו כל כך מעניין ומאתגר כמו קריאה של חוזה רכישת דירה בן כ- 60 עמודים. מי אני שאסרב לכל הכיף הזה?

אז ראשית כל תודה רבה ל- ד' (השם שמור אצלי) אשר התייעץ איתי על משכנתא לכרמי גת והסכים שאצלם את חוזה הרכישה.

אולי בגלל שאיני עורך דין, לא מאד הופתעתי שאין בחוזה שום דבר שהופך השקעה בלתי כדאית לכדאית. אם לומר את האמת אז דעתי נגד רכישה, לפחות להשקעה, בכרמי גת התחזקה לאחר קריאת החוזה.

אני שמח לשתף אתכם בכמה נקודות מתוך חוזה הרכישה. כאמור, איני עו"ד ואני ממש ממש ממליץ לשכור אחד כזה אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן.

כל כך הרבה "הואילים" ושום ציון לעובדת הבניה על פי היתר בניה. יש לדרוש תוספת הואיל אחד המציין שהבניה תהיה על פי היתר בניה כחוק. חושבים שזה ברור מאליו? חישבו שוב. לדוגמה מגדל בפתח תקווה שאכלוסו עוקב בגלל חריגה מהיתר הבניה (מעט מידי חניות).

כאן אנו כבר מגיעים לשלב היצירתי במיוחד. במאמר על רכישת דירה מקבלן ציינתי שדירה מקבלן הינה מוצר לא ידוע במחיר לא ידוע. נתחיל ממוצר לא ידוע. שימו לב שטח הדירה יכול לקטון ב- 5% ללא פיצוי. חוק המכר מאפשר 2% אך לא ניתפס לקטנות כמו חוקי מדינת ישראל. עניין נוסף הוא הכללת השטחים הציבוריים (חדר מדרגות, לובי, מעלית) כחלק משטח הדירה על פי חלקם היחסי. כלומר אם מישהו קונה דירת 100 וחושב שהוא ישטוף 100 רצפות יש לי חדשות טובות עבורו. יתכן מאד שהוא יצטרך לשטוף רק 80 מטר. כמובן שהמשמעות היא שהוא גם יוכל להשתמש רק בשמונים מטרים. לשם המחשה גודלו של חדר רגיל בגודל 3 על 4 מטרים הוא 12 מטר. כלומר 20 מטרים הם שטח גדול שיורד מהדירה עבור אלו שלא מוכנים לישון בחדר המדרגות או בלובי. הקונה מתחייב להסכים לכך שיתקנו דברים הדדורשים תיקון בדירה לאחר מסירתה. זה חשוב. מה חסר? חלק גדול מהקוראים שוכרים דירות אני מניח. בכל חוזה שכירות ישנו סעיף לוח זמנים לתיקונים. סעדי במרומים שלא פעם ניהלתי שיחה לגבי החובה לתקן מזגן תוך 3 ימי עבודה ולא חמישה כפי שביקשתי. ניחא. גינדי לעומת זאת לא מתחייבים ללוח זמנים לתיקון.

שינויים בדירה חסכתי מכם את צילום החלק המתאים בחוזה. בהרבה מאד מילים מציין הקבלן ששינויים ידחו את מועד מסירת הדירה בעד חודש ימים כאשר זמן זה גורר עלויות לקבלן בסך 0.5% ממחיר הדירה (5000 שקלים לדירה של מיליון).

חשוב מאד להוסיף לסעיף זה את הקביעה שבזמן בקשת השינוי יציין הקבלן בכתב את משך העיכוב במסירה על מנת שהלקוח יוכל להחליט לבקש את השינוי או לא.

כמובן שגינדי זו רק דוגמה. במקרה דוקא את החוזה שלהם קיבלתי. אישית לא קניתי מעולם דירה מקבלן אך קראתי כבר מספר חוזים של קבלנים. הנקודות שלעיל אינן ייחודיות לגינדי.

En février 2015.

Ces derniers temps, on assiste à une vaste campagne publicitaire autour du projet du quartier de Karmit Gat, à Kiryat Gat.

Une campagne publicitaire conçue par des professionnels compétents a pour effet de façonner l'opinion publique et d'amener les gens à envisager des possibilités auxquelles ils n'avaient pas pensé auparavant.

L'une des questions qui revient souvent ces derniers temps est celle concernant Achat d'un appartement à des fins d'investissement à Karmit Gat.

Pour ceux qui n'ont pas le temps de lire jusqu'au bout, je vais commencer par dire Je suis catégoriquement contre. Pour le reste, je vous invite à poursuivre votre lecture pour découvrir pourquoi je m'oppose à la " transaction du siècle " de Gindi.

Soit dit en passant, cet article n'a pas été écrit pour critiquer Carmi Gat, Kiryat Gat ou Gindi. Il s'agit simplement d'un exemple qui permet d'illustrer certaines erreurs de jugement commises par des personnes qui souhaitent investir sans pour autant vouloir devenir des investisseurs. Ce que j'écris ici peut s'appliquer à des projets similaires à Harish, aux terres agricoles partout ailleurs, etc.

Dans cet article, je me suis adressé uniquement aux investisseurs. En ce qui concerne l'achat d'un appartement à des fins résidentielles, les considérations sont tout à fait différentes et j'écrirai peut-être un article à ce sujet.

Après cette longue introduction, il est temps de commencer.

Quel est l'objectif de cet investissement ?

Quel est l'objectif de l'investissement ? La question peut paraître simple, mais une mauvaise réponse peut conduire à de mauvaises décisions. Un investisseur recherche généralement deux choses :

1. Rendement courant – Percevoir un loyer pour l'appartement qu'il a acheté.

2. Potentiel d'appréciation du bien immobilier – Personnellement, j'ignore presque totalement cet aspect lorsque j'étudie un investissement, car la hausse des cours relève de la spéculation : elle peut se concrétiser ou non. Si je suis prêt à prendre le risque d'une appréciation de la valeur des actifs, l'indice boursier offre de meilleures chances de hausse. De plus, je m'efforce d'agir selon le principe du retour sur investissement au moment de l'achat, et non à un moment quelconque dans un avenir lointain.

J'ai tout un article sur Calcul du rendement d'un appartement d'investissement. En ce qui concerne le rendement immédiat, imaginons que vous disposiez d'un million de shekels et que vous ayez le choix entre commencer à percevoir cet argent dans un mois ou dans trois ans : que préféreriez-vous ? La plupart des gens n'hésiteraient pas à décider qu'il vaut mieux recevoir l'argent dans un mois plutôt que dans trois ans. Et pourtant, choisir un appartement d'investissement auprès d'un promoteur immobilier ne générera des revenus que dans quelques années (dans le meilleur des cas) et non pas immédiatement comme Investissement dans un appartement d'occasion.

On peut appliquer à l'appartement Le test du réfrigérateur, Seriez-vous prêts à acheter un réfrigérateur à 5 000 shekels aux conditions suivantes :

Le montant final de l'achat n'est pas connu et peut varier.
Vous recevrez le produit dans quelques années, mais vous aurez la possibilité de le recevoir quelques mois plus tôt, à condition d'avoir réglé la totalité du montant à l'avance.
Le produit peut différer de ce qui a été promis et de qualité inconnue.

Nous allons examiner chaque paragraphe en détail :

Le montant de l'achat n'est pas connu Étant donné qu'il comprend diverses charges, le paiement à d'autres parties telles qu'un avocat du maître d'œuvre et le paiement des modifications apportées à l'appartement, y compris les modifications rendues nécessaires par les circonstances.

Date de livraison incertaine, Vérifiez dans le contrat : l'entrepreneur fixe une date dans quelques années, mais se permet de la repousser de plusieurs mois sans pénalité.

Le produit peut différer de ce qui a été promis Cela figure également dans le contrat. Vous pouvez vérifier que la réduction de la superficie de l'appartement de 31 m² est autorisée. Le plan de l'environnement présenté aux acheteurs est " à titre indicatif uniquement " et n'a aucune valeur contraignante.

En réalité, il n'y a aucune raison logique d'acheter un appartement à des fins d'investissement auprès d'un promoteur immobilier et d'attendre deux ou trois ans avant d'en tirer un rendement. Mais plusieurs facteurs et biais cognitifs nous poussent dans cette direction :

Un prix qui nous semble bon marché – " Un appartement neuf à moins d’un million de shekels ? En trouve-moi-en deux… ". Nous avons pris l’habitude de chercher des appartements dans notre quartier, puis soudain, nous " découvrons " des appartements bien moins chers ailleurs. Cela nous semble être une bonne affaire. Mais, dans l’immobilier, contrairement à d’autres produits, le prix n’est pas déterminé par les coûts de production, mais principalement par l’offre et la demande, qui, en Israël, dépendent de l’emplacement de l’appartement. Par conséquent, si à Givatayim, un appartement de trois pièces coûte deux millions de shekels et qu’à Kiryat Gat, il coûte moins d’un million, cela ne signifie pas pour autant que l’achat soit forcément avantageux.
En savoir plus sur les prix qui semblent bon marché et les données non pertinentes – Lorsque nous recherchons un nouveau téléphone portable, nous consultons les comparatifs des caractéristiques techniques et des prix. Dans de nombreux tests de téléphones, on trouve des données telles que le nombre de mégapixels de l'appareil photo, et certains journalistes spécialisés vont jusqu'à affirmer qu'un téléphone est moins performant qu'un autre parce qu'il ne dispose " que " de 10 mégapixels. Les photographes savent que le nombre de pixels d’un appareil photo ne dit pas grand-chose sur la qualité de l’image qui en ressortira. Cependant, les gens ont une capacité limitée à traiter l’information ; c’est pourquoi, autrefois, on évaluait les ordinateurs personnels en fonction de leur " vitesse d’horloge " et les appareils photo en fonction du nombre de mégapixels, etc. Soit dit en passant, chez moi, la plupart du temps, le téléphone fonctionne en mode GPS, et les analyses techniques ne fournissent pratiquement aucune information sur la qualité du GPS des appareils mobiles.
Quel est le rapport avec Gindi et Kiryat Gat ? Regardez ce tableau – https://gindi-gat.org/index/pp_image On peut voir un tableau qui ressemble exactement au tableau " mégapixels ", c'est-à-dire un tableau contenant des données plus ou moins insignifiantes censées nous convaincre qu'un achat à Kiryat Gat est une bonne affaire. Dans ce tableau, on voit le prix en fonction d’un paramètre inventé à des fins de marketing : le temps de trajet en train. En d’autres termes, nous sommes censés être convaincus (et nous le serons probablement) que le seul paramètre lié au prix d’un appartement est le temps de trajet. en train Si l'on considère la distance en minutes de route ou le prix en shekels, Gindi à Kiryat Gat est une excellente affaire. Bien sûr, c'est une idée saugrenue et de nombreux autres facteurs influencent le prix. Quelle est, par exemple, la qualité de l'enseignement à Kiryat Gat ? (Je n'en ai aucune idée).
Événements passés – Tout le monde connaît un ami qui a acheté un appartement dans un quartier auquel personne ne pensait et dont le prix a soudainement grimpé en flèche. Bien sûr, chez Gindi aussi, on connaît ce genre d'endroits, c'est pourquoi leur stratégie marketing rappelle celle de Modiin. En réalité, ceux qui ont acheté un appartement à Modiin ont bel et bien bénéficié d'une forte hausse de la valeur de leur bien. Est-ce parce qu'ils ont " su repérer une opportunité " ? Pas du tout, Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier a connu une forte hausse. Que ce soit à Modiin, à Kiryat Ono, à Holon ou à Afula. On peut toutefois affirmer que le passé n'est pas nécessairement garant de l'avenir ; ainsi, du point de vue de l'investissement, il n'est pas du tout certain que la valeur d'un appartement augmentera davantage à Kiryat Gat qu'à Petah Tikva.

Les trois biais mentionnés ci-dessus risquent de nous faire oublier des faits tout à fait simples que tout investisseur devrait garder à l'esprit :

Un investissement est censé générer un rendement. En tant qu'investisseur dans un nouveau quartier où il n'y a pas encore de crèche, d'épicerie ou de feu tricolore, êtes-vous en mesure d'estimer le loyer que vous pourrez percevoir ? Si l'on part du principe que, pour ceux qui achètent un appartement à des fins résidentielles, le mythe des " 35 minutes en train jusqu'à Tel-Aviv » tient la route (j'y reviendrai), ceux qui souhaitent louer accepteront-ils eux aussi des conditions similaires ?
L'esprit agité – L'une des raisons pour lesquelles les gens préfèrent un appartement neuf plutôt qu'un appartement d'occasion est l'idée qu'un appartement neuf leur offre une " tranquillité d'esprit ". La plupart des gens n'ont acheté qu'un seul appartement neuf au cours de leur vie et n'ont donc pas pleinement conscience de ce que cela implique. Ils comparent l'achat d'un appartement à celui d'une voiture, par exemple. Plus une voiture est neuve, moins elle a de problèmes. Dans le cas d'un appartement, la situation est tout à fait différente. Selon Une étude du Technion 100% (100 % !) Les appartements sont vendus avec des défauts de construction. En d'autres termes, vous pensez avoir acheté un appartement dont la construction est terminée, mais en réalité, vous allez encore souvent avoir affaire aux employés du promoteur. Contrairement à un appartement d'occasion où, si vous n'êtes pas satisfait du professionnel après la réparation d'une fuite, vous pouvez le remplacer, dans un appartement neuf, vous êtes toujours à la merci des professionnels du promoteur. Certes, les frais de main-d'œuvre sont pris en charge, mais qu'en est-il des jours de travail perdus et du stress ? Après tout, c'est précisément par crainte de problèmes que vous avez préféré payer plus cher dès le départ.

Un autre article sur Carmi Gat et les stratégies marketing de ce projet sera bientôt publié. Il y expliquera à qui il est intéressant d'y acheter et à qui il vaut mieux s'en tenir à l'écart.