לפני כחודש פרסמתי מאמר על רכישת דירה להשקעה בקרית גת. מאמר זה הפך לאחד המאמרים הנקראים באתר. רבים הגיבו למאמר. הייתה גם תגובה בנוסח, אם תקרא את החוזה רכישה של גינדי תבין שטעית.בדרך כלל איני מגיב לטוקבקים בלתי מנומקים. אבל, אם מציעים לי משהו כל כך מעניין ומאתגר כמו קריאה של חוזה רכישת דירה בן כ- 60 עמודים. מי אני שאסרב לכל הכיף הזה?אז ראשית כל תודה רבה ל- ד' (השם שמור אצלי) אשר התייעץ איתי על משכנתא לכרמי גת והסכים שאצלם את חוזה הרכישה.אולי בגלל שאיני עורך דין, לא מאד הופתעתי שאין בחוזה שום דבר שהופך השקעה בלתי כדאית לכדאית. אם לומר את האמת אז דעתי נגד רכישה, לפחות להשקעה, בכרמי גת התחזקה לאחר קריאת החוזה.אני שמח לשתף אתכם בכמה נקודות מתוך חוזה הרכישה. כאמור, איני עו"ד ואני ממש ממש ממליץ לשכור אחד כזה אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן. כל כך הרבה "הואילים" ושום ציון לעובדת הבניה על פי היתר בניה. יש לדרוש תוספת הואיל אחד המציין שהבניה תהיה על פי היתר בניה כחוק. חושבים שזה ברור מאליו? חישבו שוב. לדוגמה מגדל בפתח תקווה שאכלוסו עוקב בגלל חריגה מהיתר הבניה (מעט מידי חניות). כאן אנו כבר מגיעים לשלב היצירתי במיוחד. במאמר על רכישת דירה מקבלן ציינתי שדירה מקבלן הינה מוצר לא ידוע במחיר לא ידוע. נתחיל ממוצר לא ידוע. שימו לב שטח הדירה יכול לקטון ב- 5% ללא פיצוי. חוק המכר מאפשר 2% אך לא ניתפס לקטנות כמו חוקי מדינת ישראל. עניין נוסף הוא הכללת השטחים הציבוריים (חדר מדרגות, לובי, מעלית) כחלק משטח הדירה על פי חלקם היחסי. כלומר אם מישהו קונה דירת 100 וחושב שהוא ישטוף 100 רצפות יש לי חדשות טובות עבורו. יתכן מאד שהוא יצטרך לשטוף רק 80 מטר. כמובן שהמשמעות היא שהוא גם יוכל להשתמש רק בשמונים מטרים. לשם המחשה גודלו של חדר רגיל בגודל 3 על 4 מטרים הוא 12 מטר. כלומר 20 מטרים הם שטח גדול שיורד מהדירה עבור אלו שלא מוכנים לישון בחדר המדרגות או בלובי. הקונה מתחייב להסכים לכך שיתקנו דברים הדדורשים תיקון בדירה לאחר מסירתה. זה חשוב. מה חסר? חלק גדול מהקוראים שוכרים דירות אני מניח. בכל חוזה שכירות ישנו סעיף לוח זמנים לתיקונים. סעדי במרומים שלא פעם ניהלתי שיחה לגבי החובה לתקן מזגן תוך 3 ימי עבודה ולא חמישה כפי שביקשתי. ניחא. גינדי לעומת זאת לא מתחייבים ללוח זמנים לתיקון. שינויים בדירה חסכתי מכם את צילום החלק המתאים בחוזה. בהרבה מאד מילים מציין הקבלן ששינויים ידחו את מועד מסירת הדירה בעד חודש ימים כאשר זמן זה גורר עלויות לקבלן בסך 0.5% ממחיר הדירה (5000 שקלים לדירה של מיליון).חשוב מאד להוסיף לסעיף זה את הקביעה שבזמן בקשת השינוי יציין הקבלן בכתב את משך העיכוב במסירה על מנת שהלקוח יוכל להחליט לבקש את השינוי או לא. כמובן שגינדי זו רק דוגמה. במקרה דוקא את החוזה שלהם קיבלתי. אישית לא קניתי מעולם דירה מקבלן אך קראתי כבר מספר חוזים של קבלנים. הנקודות שלעיל אינן ייחודיות לגינדי.
في فبراير 2015.في الآونة الأخيرة، تشهد حملة إعلانية واسعة النطاق لمشروع حي كرمي غات في كيريات غات.من طبيعة الحملة الإعلانية التي يصممها محترفون متمرسون أنها تشكل الرأي العام وتدفع الناس إلى التفكير في خيارات لم يخطر ببالهم من قبل.أحد الأسئلة المتكررة في الآونة الأخيرة هو السؤال المتعلق بـ شراء شقة للاستثمار في كرمي غات.لمن لا يملك الوقت لقراءة المقال حتى النهاية، سأبدأ بالقول أنا أعارض ذلك تمامًا. أما بالنسبة للبقية، فأوصيكم بمواصلة القراءة لتكتشفوا لماذا أعارض "صفقة العقد" التي طرحها جيندي. بالمناسبة، لم أكتب هذا المقال ضد كرمي غات أو كيريات غات أو جيندي. إنها مجرد مثال يساعد في توضيح عدد من الأخطاء في اتخاذ القرارات التي يرتكبها أشخاص يرغبون في الاستثمار ولكنهم لا يريدون أن يكونوا مستثمرين. ويمكن تطبيق ما أكتبه هنا على مشاريع مماثلة في حريش، والأراضي الزراعية في كل مكان، وما إلى ذلك.لقد تناولت في هذا المقال المستثمرين فقط. أما فيما يتعلق بشراء شقة للسكن، فإن الاعتبارات مختلفة تمامًا، وربما سأكتب عن ذلك في مقال منفصل.بعد هذه المقدمة الطويلة، حان الوقت للبدء. ما الهدف من الاستثمار؟ما الهدف من الاستثمار؟ قد يبدو هذا سؤالاً بسيطاً، لكن الإجابة الخاطئة عليه تؤدي إلى اتخاذ قرارات خاطئة. عادةً ما يبحث المستثمر عن أمرين:1. العائد الجاري – الحصول على إيجار عن الشقة التي اشتراها.2. احتمال ارتفاع قيمة العقار – شخصياً، عادةً ما أتجاهل هذا الجانب تماماً تقريباً عندما أقيّم استثماراً ما، لأن ارتفاع السعر هو مجرد تكهنات قد تتحقق وقد لا تتحقق. وإذا كان ارتفاع قيمة الأصول أمراً أنا على استعداد للمخاطرة به، فإن مؤشر الأسهم يتمتع بفرصة أفضل للارتفاع. علاوة على ذلك، أحاول العمل وفقًا لمبدأ تحقيق عائد على الاستثمار وقت الشراء وليس في وقت ما في المستقبل البعيد.لدي مقال كامل عن حساب العائد على شقة استثمارية. بالنسبة للعائد الفوري، لنفترض أنكم تستثمرون مليون شيكل، ولديكم خيار الحصول على المال بعد شهر أو بعد ثلاث سنوات، فماذا تفضلون؟ لن يتردد معظم الناس قبل أن يقرروا أنه من الأفضل الحصول على المال بعد شهر وليس بعد ثلاث سنوات، ومع ذلك، فإن اختيار شقة للاستثمار من مقاول لن يدر دخلاً إلا بعد عدة سنوات (في أفضل الأحوال) وليس على الفور مثل الاستثمار في شقة مستعملة.يمكن تطبيق على الشقة اختبار الثلاجة, ، هل كنتم مستعدين لشراء ثلاجة بقيمة 5000 شيكل بشروط الشراء التالية:المبلغ النهائي للصفقة غير معروف وقد يتغير.ستتسلمون المنتج بعد بضع سنوات، ولكن مع إمكانية تسليمه قبل الموعد المحدد ببضعة أشهر، وذلك بعد سداد كامل المبلغ مقدمًا.قد يختلف المنتج عما تم الوعد به وبجودة غير معروفة.سنستعرض كل بند على حدة بالتفصيل:مبلغ الشراء غير معروف نظرًا لأنه يتضمن مصاريف مختلفة، ودفعات لجهات أخرى مثل المحامي التابع للمقاول ودفع تكاليف التعديلات التي أجريت على الشقة، بما في ذلك التعديلات الضرورية التي فرضتها الظروف وغيرها.موعد التسليم غير واضح،, تحققوا من العقد، فالمقاول يحدد موعدًا بعد عدة سنوات، لكنه يسمح لنفسه بالتأخير لعدة أشهر دون فرض غرامة.قد يختلف المنتج عما تم الوعد به هذا مذكور أيضًا في العقد. يمكنكم التحقق من أن تقليص مساحة الشقة بمقدار 3% مسموح به. أما المخطط البيئي الذي يُعرض على المشترين فهو "للعرض فقط" وليس ملزمًا.في الواقع، لا يوجد أي سبب منطقي لشراء شقة استثمارية من مقاول والانتظار لمدة سنتين أو ثلاث سنوات للحصول على عائد. لكن هناك عدد من العوامل والتحيزات الذهنية التي تدفعنا في هذا الاتجاه:سعر يبدو لنا رخيصًا – "شقة جديدة بأقل من مليون شيكل؟، فلتحضر اثنتين..." . اعتدنا على البحث عن شقق في منطقتنا، وفجأة "نكتشف" شققًا أرخص بكثير في مكان آخر. تبدو لنا هذه صفقة جيدة. لكن في مجال العقارات، على عكس المنتجات الأخرى، لا يُحدد السعر وفقاً لتكاليف الإنتاج، بل وفقاً للعرض والطلب الناجمين في إسرائيل عن موقع الشقة. لذلك، إذا كانت شقة من ثلاث غرف في جبعيتيم تكلف مليوني شيكل، وفي كيريات جات تكلف أقل من مليون، فهذا لا يعني أن الشراء يستحق كل هذا الجدل.المزيد عن السعر الذي يبدو رخيصًا والبيانات غير ذات الصلة – عندما نبحث عن هاتف محمول جديد، نقوم بمقارنة ميزات الجهاز وأسعاره. تظهر في العديد من مراجعات الهواتف بيانات مثل عدد الميجابكسلات في كاميرا الجهاز، حيث يبالغ مختلف كتاب التكنولوجيا في الحكم ويقررون أن هاتفًا معينًا أقل جودة من هاتف آخر لأنه يحتوي على "فقط" 10 ميجابكسلات في الكاميرا. يعرف المصورون أن عدد البكسلات في الكاميرا لا يعني الكثير عن جودة الصورة التي ستخرج منها. ومع ذلك، فإن قدرة الناس على معالجة المعلومات محدودة، ولذلك كان يتم قياس أجهزة الكمبيوتر الشخصية في الماضي حسب "سرعة الساعة"، والكاميرات حسب عدد الميجابكسلات، وما إلى ذلك. بالمناسبة، بالنسبة لي، فإن معظم ساعات تشغيل الهاتف تكون على نظام GPS، ولا توجد تقريبًا أي معلومات في المراجعات الفنية عن جودة GPS في الأجهزة المحمولة. كيف يرتبط كل هذا بـ«جيندي» و«كريت غات»؟ انظروا إلى هذا الجدول – https://gindi-gat.org/index/pp_image يمكننا أن نرى جدولاً يشبه تماماً جدول "الميغا بكسل"، أي جدول يحتوي على بيانات تفتقر إلى المعنى إلى حد كبير، ويهدف إلى إقناعنا بأن الشراء في كيريات جات هو صفقة جيدة. يظهر في الجدول السعر وفقًا لمعيار تم اختراعه لأغراض التسويق، وهو وقت الرحلة بالقطار. أي أنه من المفترض أن نقتنع (وعلى الأرجح سننجح في ذلك) بأن المعيار الوحيد المرتبط بسعر الشقة هو وقت الرحلة في القطار بالنسبة لتل أبيب، وبالنظر إلى مدة الرحلة بالدقائق أو السعر بالشيكل، فإن مشروع «جيندي» في كيريات جات يعد صفقة رائعة. بالطبع، هذا كلام فارغ، وهناك عوامل أخرى عديدة تؤثر على السعر. ما هي، على سبيل المثال، جودة التعليم في كيريات جات؟ (لا أعرف).الأحداث السابقة – كل شخص يعرف صديقاً اشترى شقة في مكان لم يخطر ببال أحد، ثم ارتفع سعرها فجأة. وبالطبع، تعرف شركة "جيندي" هذه الأماكن أيضاً، ولذلك فإن استراتيجيتها التسويقية تشبه ما يحدث في موديعين. وفي الواقع، فإن من اشترى شقة في موديعين استفاد بالفعل من ارتفاع حاد في قيمة شقته. فهل هذا لأنه «استطاع التعرف على الفرصة»؟ لا على الإطلاق, لقد شهد السوق بأكمله ارتفاعًا حادًا خلال العقد الماضي، سواء في موديعين أو كيريات أونو أو هولون أو عفولا. وبالمثل، يمكن القول إن ما حدث في الماضي ليس بالضرورة ما سيحدث في المستقبل؛ ولذلك، فمن الناحية الاستثمارية على الأقل، فإن احتمال ارتفاع قيمة الشقق في كيريات غات أكثر من فتاح تاكوا ليس واضحًا على الإطلاق.قد تجعلنا التحيزات الثلاثة المذكورة أعلاه ننسى حقائق بسيطة للغاية يجب على كل مستثمر أن يتذكرها:من المفترض أن تحقق الاستثمار عائدًا. بصفتك مستثمرًا في منطقة جديدة لا توجد بها حتى الآن حضانة أو متجر بقالة أو إشارة مرور، هل يمكنك تقدير قيمة الإيجار التي ستحصل عليها؟ إذا افترضنا أن "حكاية الـ35 دقيقة بالقطار إلى تل أبيب» صحيحة بالنسبة لمن يشتري شقة للسكن (سأعود إلى هذا الموضوع لاحقًا)، فهل سيوافق من يرغب في الاستئجار أيضًا على شروط مماثلة؟رأس لا يهدأ – من الأسباب التي تدفع الناس إلى تفضيل شقة من المطور العقاري على الشقة المستعملة الاعتقاد بأن الشقة الجديدة من المطور العقاري توفر "راحة البال". معظم الناس اشتروا شقة من مقاول مرة واحدة في حياتهم، ولذلك ليس لديهم خبرة بمعنى ذلك الكامل. فهم يقارنون شراء شقة بشراء سيارة على سبيل المثال. ففي السيارة، كلما كانت أحدث، قلّت الأعطال. أما في الشقة، فالوضع مختلف تمامًا. وفقًا لـ دراسة أجراها معهد التخنيون 100% (100٪!) تُباع الشقق مع عيوب في البناء. أي أنكم تعتقدون فقط أنكم اشتريتم شقة تم الانتهاء من بنائها، لكن في الواقع ستظلون تتعاملون كثيرًا مع عمال المقاول. وعلى عكس الشقة المستعملة، حيث إذا لم تكونوا راضين عن العامل بعد إصلاح تسرب ما، يمكنكم استبداله، أما في شقة المقاول فستظلون دائمًا مع عمال المقاول. صحيح أن هناك ضماناً لتكاليف العمل، ولكن ماذا عن أيام العمل الضائعة والتوتر؟ ففي الأصل، كنتم تفضلون دفع المزيد بسبب الخوف من المشاكل.سيصدر قريبًا مقال آخر عن كرمي غات وعن أساليب التسويق لهذا المشروع. لمن يُنصح بالشراء هناك، ولمن يُنصح بالابتعاد عنه.