כחלק מבדיקת יכולתכם לשלם את המשכנתה בודק הבנק מהי ההכנסה החודשית שלכם. ברשת מסתובבות שמועות שונות על האופן בו בוחן הבנק את ההכנסות ועל היחס של הבנק להכנסות מבחינת החזר משכנתה. במאמר זה אעשה סדר בנושא. מה אכפת לבנק מהי ההכנסה שלי?אמנם הבנק הוא לא הדרך היחידה לממן רכישת דירה, אבל הלוואה דרך הבנק, משכנתה, היא עדיין הדרך הנפוצה ביותר.שאלה שחוזרת פעמים רבות הינה מה בכלל אכפת לבנק מה ההכנסה שלי? הרי אם לא אשלם את המשכנתה ייקח הבנק את הבית שלי, ימכור אותו וכך יפרע בשבילי את המשכנתה. כלומר, לבנק אין בעצם סיכון שלא יקבל את כספו אז בשביל מה "להתקטנן" על ההכנסה שלי?בפועל לבנק מאד אכפת מהיכולת שלך לשלם את המשכנתה בשוטף בצורה תקינה ולא על ידי עיקול הבית. זאת מכמה סיבות:כללי בנק ישראל: על פי כללי בנק ישראל התשלום החודשי למשכנתה יכול להיות עד מחצית ההכנסה הפנויה.לבנק חובת נאמנות (מסוימת) ללקוח. התנהגות כמו זו של הבנקים בארה"ב ב- 2006-2008, בה ניתנו הלוואות לאנשים שברור שלא יוכלו להחזירן לא הייתה עומדת במבחן בית משפט ישראלי.עיקול של בית הוא סיכון תדמיתי. אף בנק אינו רוצה את הכתבות בטלויזיה על הילדים שמוצאים בכח מביתם. כאשר הבנק חושב שיש סיכון משמעותי לאי תשלום ההלוואה, הוא יעדיף לא לתת אותה מלכתחילה.מדוע חשוב לי לדעת איך בוחן הבנק הכנסות?על פי הוראות בנק ישראל את האישור העקרוני למשכנתה חייב הבנק לתת ללא תשלום. בעבר אנשים כמעט לא היו משווים הצעות למשכנתה. הם היו הולכים לבנק "שלהם", מקבלים אישור למשכנתה ומאוחר יותר לוקחים משכנתה באותו בנק.בשנים האחרונות ישנם הבדלים הולכים וגדלים בין הבנקים מבחינת תנאים וגם המודעות הציבורים לצורך בהשוואת מחירים עלתה. התוצאה היא שלבנק שנתן אישור עקרוני יש וודאות נמוכה שגם המשכנתה תילקח אצלו. מהצד של הבנק זה נראה כך, אני אעבוד מספר שעות כדי לקבל את כל המסמכים, אבדוק הכל, אתן אישור עקרוני בחינם ובסוף יש סיכון לא מבוטל שעבודתי הייתה לחינם.במקום זאת קבעו הבנקים שיטת עבודה שונה. אנו נראיין את הלקוח מספר דקות פנים אל פנים או אפילו רק בטלפון. נקבל ממנו כמה נתונים ועל בסיס נתונים אלו נוציא אישור עקרוני למשכנתה. באישור זה תופיע הסתייגות כי האישור בתוקף רק אם הבנק יקבל בשלב מאוחר יותר את כל המסמכים המעידים על נכונות הנתונים. כך יכול להיות מצב בו אדם מצהיר על הכנסות מסוימות אך בסופו של דבר הבנק מחשב את הכנסותיו בצורה שונה וכך האשור שניתן מאבד את תוקפו. לאדם שעל בסיס אישור זה חתם על חוזה רכישת דירה אותו לא יוכל לממש ובשל כך ישלם קנס גבוה על הפרת החוזה זו יכולה להיות מכה כואבת. איך מוגדרת הכנסה חודשית על ידי הבנק?הכנסה חודשית הינה ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות קיימות. כלומר אם יש לנו שתי משכורות עם הכנסה כוללת של 20,000 שקלים נטו והלוואה עבורה אנו משלמים 5000 שקלים בחודש. אז ההכנסה הפנויה שלכם הינה 15,000 שקלים ומסכום זה יחשב הבנק את התשלום למשכנתה. אם נשאר עד סיום ההלוואה פחות משנה וחצי אזי היא לא נחשבת הוצאה קבועה והבנק לא יפחית את התשלום עליה מההכנסה החודשית שלכם. מלבד הכנסה ממשכורת יש הכנסות נוספות שהבנק מחשב כהכנסה קבועה.שכירים עם הכנסה נמוכהבמשך השנים ראיתי לא מעט "פטנטים" להעלות את ההכנסה. למשל לקיחת עבודה זמנית שלושה חודשים לפני המשכנתה כדי להראות שאנו עובדים בשתי עבודות. אמנם הבנק מבקש שלושה תלושי שכר אך על כל תלוש כתוב גם הוותק במקום העבודה. תרגיל מסוג זה הינו שקוף וסיכויי ההצלחה שלו אינם גבוהים לדעתי.הכנסות שהבנק לוקח בחשבון חוץ מהכנסות מעבודהלמעשה כל הכנסה קבועה שיש לה שתי עדויות כתובות נחשבת כהכנסה. שכר דירה מדירה להשקעה ייחשב הכנסה על פי שתי עדויות: חוזה ותנועות בחשבון הבנק להפקדת שיקים. קיבלתם במזומן? לא ייחשב.מזונות ייחשבו כהכנסה אצל מי שמקבלת אותם על פי אותו עיקרון שתי העדויות: חוזה גירושין ותנועה בחשבון הבנק.קצבת נכות ללווה תיחשב כהכנסה. קצבת נכות עבור ילד תיחשב כהכנסה בחלק מהבנקים ובחלק אחר מהבנקים לא. במאמר מוסגר אומר שהבנקים שלא מחשיבים את קצבת הילד עושים לדעתי עוול. הנימוק ששמעתי הוא שהקצבה של הילד ולא של הלווה. מצד שני פעמים רבות דוקא בגלל הנכות של הילד צריך דירה יקרה הרבה יותר, למשל תוספת חדר לעובד זר או אמצעי הנגשה אחרים.הכנסה עתידית מדירה שקונים להשקעה לא תיחשב בדרך כלל כהכנסה אם הדירה היא דירה יחידה של הרוכש.חישוב הכנסות של עצמאיחישוב הכנסות של עצמאי הוא עניין מעט מאתגר יותר. הדבר הראשון שעל עצמאי לעשות הוא לבחון את הכנסותיו על פי כללי הבנק זמן רב לפני שהוא ניגש לחיפוש דירה. נתקלתי לא מעט פעמים בעצמאים שהעריכו את הכנסתם כגבוהה בהרבה ממה שחישב הבנק. עבור עצמאי יבקש הבנק שתי שומות מס אחרונות שהוגשו והצהרת רואה חשבון על ההכנסה לתקופות שעליהן לא הוגשו דוחו"ת למס הכנסה עדיין. לעצמאים מומלץ לבקש מרואה החשבון למלא עבורכם את הדו"ח של הבנק עוד לפני חיפוש דירה כדי לוודא את ההכנסה שלהם.שימו לב כי גם במקרה של עצמאי הבנק מתייחס להכנסות וכך גם אני כתבתי אבל הכוונה אינה כמה מכניס העסק אלא כמה הכנסות יש למשק הבית מהעסק כלומר כמה מרוויח העסק נטו. חישבנו הכנסות מה עכשיו?על פי כללי בנק ישראל התשלום למשכנתה צריך להיות עד 50% מההכנסות בניכוי הוצאות קבועות. בפועל הבנקים מאפשרים בדרך כלל תשלום למשכנתה של בין 33% מההכנסה הפנויה ל- 40% מההכנסה הפנויה. כלומר לפי ההכנסה נדע כמה משכנתה נוכל לקבל. אבל זה לא נגמר כאן. נניח שהשכר שלנו מספיק על פי הכלל שלמעלה כדי לקבל משכנתה. עדיין כדאי לנו להכניס גם הכנסות משכר דירה שאולי אנו מקבלים, מזונות ועסק צדדי אם יש. השאלה אף פעם אינה רק האם נקבל משכנתה אלא גם באילו תנאים נקבל משכנתה. ככל שהיחס בין תשלום המשכנתה לבין ההכנסות שלנו נמוך יותר כך התנאים יהיו טובים יותר. אין במשפט האחרון כדי להציע הארכת משך המשכנתה, דבר שיוריד תשלום חודשי אלא המלצה להראות את כל ההכנסות.