אחת הדרכים לקבל מהבנק הצעת משכנתה היא להיות לקוח טוב. לקוח טוב הוא לקוח שהבנק חווה כ"לא מסוכן" ולכן יכול להיות רגוע שיחזיר את ההלוואה, אבל מה הופך לקוח ללקוח טוב?האינטרס של הבנק שנותן לכם משכנתהכשמנהלים משא ומתן מול הבנק, לנוטל המשכנתה (הלווה, שזה אתם) ולבנק שמעניק לכם את המשכנתה יש אינטרסים שונים.שניכם רוצים אותו דבר: את המשכנתה האופטימלית עבורכם. מבחינת הבנק זה אומר לווה כמה שפחות מסוכן, ושישאיר אצלו כמה שיותר כסף.אבל מבחינתכם, משכנתה אופטימלית אומרת המשכנתה שהכי מתאימה לכם ולצרכים שלכם, וגם שבדרך כלל תעלה לכם הכי מעט כסף.לא הייתי במינוס ולא לקחתי הלוואהרבים חושבים שאם יש להם מינוס או הלוואות זה הופך אותם ללקוחות בעייתיים והפוך. לא פעם שמעתי את המשפט, "אנו לקוחות מעולים. מעולם לא היינו במינוס ולא לקחנו הלוואות".הבנק מסתכל על הדברים באופן שונה. חישבו על בעלת חנות נעליים. האם יעלה בדעתכם שהיא תצביע על מישהו ותאמר הנה לקוח מעולה שמעולם לא קנה אצלי. אם מעולם לא לקחתם הלוואה ולא הייתם במינוס אז: הבנק מרוויח עליכם פחות. זה לא נקרא לקוחות טובים. לבנק יש פחות יכולת להעריך את יכולתכם להחזיר הלוואה אם מעולם לא לקחתם אחת. אני ממש לא ממליץ להיות במינוס או לקחת הלוואה כהכנה למשכנתה אבל כן כדאי תמיד להכיר את האופן בו מסתכל עליך הצד השני למשא ומתן. אז מה הופך אתכם ללווים טובים?היכרות עם הבנקאם הבנק מכיר אותך ואת ההיסטוריה שלך, הוא ידע להעריך את הסיכון שבלתת לך הלוואה. חוק נתוני האשראי אמור לדאוג גם לכך שבנק שלא היית לקוחה שלו – ידע איך את בתור לווה.סטטיסטיקהחלק ממה שהופך אתכם ללווים טובים בכלל לא קשור אליכם אישית, אלא תלוי בסטטיסטיקה שאתם חלק ממנה.לדוגמה: מגיעים טכנאי רנטגן עם מדבירת מזיקים. ההכנסה המשותפת 17,000 שקלים ויש להם 2 ילדים והדירה נרכשת בשוהם. הבנק יסרוק את בסיס הנתונים ההיסטורי שלו, יראה כמה לקוחות עם מאפיינים דומים לזוג שלנו לא עמדו בהתחייבויות, יוסיף עוד כמה פרמטרים שחלקם ידועים לנו וחלקם סוד מסחרי של הבנק. אחרי כל הנתונים, באמצעות האלגוריתם הפרטי של כל בנק תיקבע רמת מסוכנות לאי כיבוד ההלוואה.על בסיס הנתונים, הבנק יקבע לכל משפחה סיכון שונה, וזה ישפיע גם על המוטיבציה שלו להיכנס לעסקה עם אותה משפחה, וכך גם הריבית שייתן למשכנתה של משפחה זו.מה הופך אותי ללווה בעייתי ואיך לתקן?קודם כל, כדאי לדעת שאם את או אתה גרוש/ה או חד הורי/ת, זה לא בהכרח יהפוך אותך לווה גרוע ושהבנק יסרב לתת לך משכנתה.היסטוריית אשראי בעייתיתהיסטוריית אשראי בעייתית כמובן תזיק. יחס בין הכנסה חודשית לבין תשלום למשכנתה ויחס בין סכום המשכנתה לשווי הדירה שניהם משפיעים.חוק נתוני האשראיכדאי להכיר את חוק נתוני האשראי כדי להבין מה הבנק רואה עלינו ולכמה זמן. אם אנו יודעים שכל אירועי העבר נמחקים מהמאגר (פרט לבנק בו הייתה הבעיה מלכתחילה) לאחר חמש שנים, אין שום סיבה לפתוח את הפגישה באמירה בנוסח "כבר שש שנים אין לי שום בעיה לאחר שבעבר היה לי חשבון מוגבל".אם חוק נתוני האשראי מעניין אתכם, מציע לכם לראות את הראיון הזה עם משה ידגר, מנכ"ל קפטן קרדיט – אחת משלוש החברות שקובעות את דירוג האשראי שלנו:חוסר שליטה בנתונים כלכלייםחשוב מאד להכיר היטב את האופן בו הבנק מחשב הכנסות. קצרה יריעת מאמר זה כדי לכתוב זאת, אז למעוניינים בהרחבה יש לי מאמר על איך הבנק בוחן כמה אנחנו מרוויחים בחודש.עבור עצמאים למשל, אי הצהרה על הכנסות לפי שיטת חישוב הבנק יכולה להביא לכך שההכנסות לפיהם יקבל הבנק החלטה יהיו נמוכות מההכנסות בפועל וכך תקבלו משכנתה פחות טובה. במילים אחרות מה שיגרום לך לשלם פחות מס – יכול לגרום לך להיראות כמו לווה פחות טוב בעיני הבנק. לחצו כאן לעוד טעויות של עצמאים בניהול העסק, שמתורגמים אחר כך למשכנתה.אנשים שבהתנהלותם מוכיחים חוסר שליטה בנתונים הכלכליים, הבנק פחות ירצה לעשות איתם עסקים. אם אתה עצמאי שלשאלה כמה אתה מרויח עונה ב- "רגע אני מתקשר לרואה החשבון", זה לא סימן טוב. אם את עצמאית שלשאלה כמה את מרויחה עונה "יש חודשים טובים וחודשים רעים" – זה לא סימן טוב. בצעו את כל הבדיקות עם רואה החשבון מראש והגיעו עם מספר. כמובן שהכי גרוע (ולצערי שכיח) הוא מצב בו עצמאי נותן בביטחון מספר אך לאחר שמגיעים דוחו"ת רואי החשבון רואים שהמספר שנאמר בביטחון רחוק מאד מהמציאות.אישיטעות נפוצה היא לחשוב שבבנק רק המספרים מדברים ושאם יש לי "מספרים טובים" אז אקבל משכנתה טובה. לא! פעמים רבות יש פער בין האינטרס של הבנק לבין האינטרס של הבנקאים. אם אתה תהיה לקוח מעצבן שבא לסניף עם תינוק בוכה ותוך כדי שיחה עושה גם שיחות טלפון פרטיות ומביא מסמכים לא מסודרים…. ובכן, יכול להיות שהמספרים שלך מעולים אבל הבנקאי שמולך יעדיף עדיין שתעבור לבנק בצד השני של הרחוב. הפתעה הפתעה, גם בנקאים הם בני אדם וגם הם רוצים להוציא בזמן את הילד מהגן.תן לבנקאית שמשרתת אותך את אותו שירות שהיית רוצה לקבל. הגע עם מסמכים מסודרים, בשקט. בשלווה. גם אם יש תור ארוך, אל תגיע זועף. זה לא יעזור לך. זה יפגע בבריאות שלך ולא ייטיב עם התהליך בכלום.אם אתם לפני לקיחת משכנתה, אני מזמין אתכם להוריד במתנה את הפרק מהספר שלי משכנתה יעילה: