Un appartement d'investissement à Carmei Gat (et un appartement d'investissement en général)

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Photo d'un chantier

En février 2015.

Ces derniers temps, on assiste à une vaste campagne publicitaire autour du projet du quartier de Karmit Gat, à Kiryat Gat.

Une campagne publicitaire conçue par des professionnels compétents a pour effet de façonner l'opinion publique et d'amener les gens à envisager des possibilités auxquelles ils n'avaient pas pensé auparavant.

L'une des questions qui revient souvent ces derniers temps est celle concernant Achat d'un appartement à des fins d'investissement à Karmit Gat.

Pour ceux qui n'ont pas le temps de lire jusqu'au bout, je vais commencer par dire Je suis catégoriquement contre. Pour le reste, je vous invite à poursuivre votre lecture pour découvrir pourquoi je m'oppose à la " transaction du siècle " de Gindi.

 Soit dit en passant, cet article n'a pas été écrit pour critiquer Carmi Gat, Kiryat Gat ou Gindi. Il s'agit simplement d'un exemple qui permet d'illustrer certaines erreurs de jugement commises par des personnes qui souhaitent investir sans pour autant vouloir devenir des investisseurs. Ce que j'écris ici peut s'appliquer à des projets similaires à Harish, aux terres agricoles partout ailleurs, etc.

Dans cet article, je me suis adressé uniquement aux investisseurs. En ce qui concerne l'achat d'un appartement à des fins résidentielles, les considérations sont tout à fait différentes et j'écrirai peut-être un article à ce sujet.

Après cette longue introduction, il est temps de commencer.

Quel est l'objectif de cet investissement ?

Quel est l'objectif de l'investissement ? La question peut paraître simple, mais une mauvaise réponse peut conduire à de mauvaises décisions. Un investisseur recherche généralement deux choses :

1. Rendement courant – Percevoir un loyer pour l'appartement qu'il a acheté.

2. Potentiel d'appréciation du bien immobilier – Personnellement, j'ignore presque totalement cet aspect lorsque j'étudie un investissement, car la hausse des cours relève de la spéculation : elle peut se concrétiser ou non. Si je suis prêt à prendre le risque d'une appréciation de la valeur des actifs, l'indice boursier offre de meilleures chances de hausse. De plus, je m'efforce d'agir selon le principe du retour sur investissement au moment de l'achat, et non à un moment quelconque dans un avenir lointain.

J'ai tout un article sur Calcul du rendement d'un appartement d'investissement. En ce qui concerne le rendement immédiat, imaginons que vous disposiez d'un million de shekels et que vous ayez le choix entre commencer à percevoir cet argent dans un mois ou dans trois ans : que préféreriez-vous ? La plupart des gens n'hésiteraient pas à décider qu'il vaut mieux recevoir l'argent dans un mois plutôt que dans trois ans. Et pourtant, choisir un appartement d'investissement auprès d'un promoteur immobilier ne générera des revenus que dans quelques années (dans le meilleur des cas) et non pas immédiatement comme Investissement dans un appartement d'occasion.

On peut appliquer à l'appartement Le test du réfrigérateur, Seriez-vous prêts à acheter un réfrigérateur à 5 000 shekels aux conditions suivantes :

  1. Le montant final de l'achat n'est pas connu et peut varier.
  2. Vous recevrez le produit dans quelques années, mais vous aurez la possibilité de le recevoir quelques mois plus tôt, à condition d'avoir réglé la totalité du montant à l'avance.
  3. Le produit peut différer de ce qui a été promis et de qualité inconnue.

Nous allons examiner chaque paragraphe en détail :

Le montant de l'achat n'est pas connu Étant donné qu'il comprend diverses charges, le paiement à d'autres parties telles qu'un avocat du maître d'œuvre et le paiement des modifications apportées à l'appartement, y compris les modifications rendues nécessaires par les circonstances.

Date de livraison incertaine, Vérifiez dans le contrat : l'entrepreneur fixe une date dans quelques années, mais se permet de la repousser de plusieurs mois sans pénalité.

Le produit peut différer de ce qui a été promis Cela figure également dans le contrat. Vous pouvez vérifier que la réduction de la superficie de l'appartement de 31 m² est autorisée. Le plan de l'environnement présenté aux acheteurs est " à titre indicatif uniquement " et n'a aucune valeur contraignante.

En réalité, il n'y a aucune raison logique d'acheter un appartement à des fins d'investissement auprès d'un promoteur immobilier et d'attendre deux ou trois ans avant d'en tirer un rendement. Mais plusieurs facteurs et biais cognitifs nous poussent dans cette direction :

  1. Un prix qui nous semble bon marché – " Un appartement neuf à moins d’un million de shekels ? En trouve-moi-en deux… ". Nous avons pris l’habitude de chercher des appartements dans notre quartier, puis soudain, nous " découvrons " des appartements bien moins chers ailleurs. Cela nous semble être une bonne affaire. Mais, dans l’immobilier, contrairement à d’autres produits, le prix n’est pas déterminé par les coûts de production, mais principalement par l’offre et la demande, qui, en Israël, dépendent de l’emplacement de l’appartement. Par conséquent, si à Givatayim, un appartement de trois pièces coûte deux millions de shekels et qu’à Kiryat Gat, il coûte moins d’un million, cela ne signifie pas pour autant que l’achat soit forcément avantageux.
  2. En savoir plus sur les prix qui semblent bon marché et les données non pertinentes – Lorsque nous recherchons un nouveau téléphone portable, nous consultons les comparatifs des caractéristiques techniques et des prix. Dans de nombreux tests de téléphones, on trouve des données telles que le nombre de mégapixels de l'appareil photo, et certains journalistes spécialisés vont jusqu'à affirmer qu'un téléphone est moins performant qu'un autre parce qu'il ne dispose " que " de 10 mégapixels. Les photographes savent que le nombre de pixels d’un appareil photo ne dit pas grand-chose sur la qualité de l’image qui en ressortira. Cependant, les gens ont une capacité limitée à traiter l’information ; c’est pourquoi, autrefois, on évaluait les ordinateurs personnels en fonction de leur " vitesse d’horloge " et les appareils photo en fonction du nombre de mégapixels, etc. Soit dit en passant, chez moi, la plupart du temps, le téléphone fonctionne en mode GPS, et les analyses techniques ne fournissent pratiquement aucune information sur la qualité du GPS des appareils mobiles.
    Quel est le rapport avec Gindi et Kiryat Gat ? Regardez ce tableau – https://gindi-gat.org/index/pp_image  On peut voir un tableau qui ressemble exactement au tableau " mégapixels ", c'est-à-dire un tableau contenant des données plus ou moins insignifiantes censées nous convaincre qu'un achat à Kiryat Gat est une bonne affaire. Dans ce tableau, on voit le prix en fonction d’un paramètre inventé à des fins de marketing : le temps de trajet en train. En d’autres termes, nous sommes censés être convaincus (et nous le serons probablement) que le seul paramètre lié au prix d’un appartement est le temps de trajet. en train Si l'on considère la distance en minutes de route ou le prix en shekels, Gindi à Kiryat Gat est une excellente affaire. Bien sûr, c'est une idée saugrenue et de nombreux autres facteurs influencent le prix. Quelle est, par exemple, la qualité de l'enseignement à Kiryat Gat ? (Je n'en ai aucune idée).
  3. Événements passés – Tout le monde connaît un ami qui a acheté un appartement dans un quartier auquel personne ne pensait et dont le prix a soudainement grimpé en flèche. Bien sûr, chez Gindi aussi, on connaît ce genre d'endroits, c'est pourquoi leur stratégie marketing rappelle celle de Modiin. En réalité, ceux qui ont acheté un appartement à Modiin ont bel et bien bénéficié d'une forte hausse de la valeur de leur bien. Est-ce parce qu'ils ont " su repérer une opportunité " ? Pas du tout, Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier a connu une forte hausse. Que ce soit à Modiin, à Kiryat Ono, à Holon ou à Afula. On peut toutefois affirmer que le passé n'est pas nécessairement garant de l'avenir ; ainsi, du point de vue de l'investissement, il n'est pas du tout certain que la valeur d'un appartement augmentera davantage à Kiryat Gat qu'à Petah Tikva.

Les trois biais mentionnés ci-dessus risquent de nous faire oublier des faits tout à fait simples que tout investisseur devrait garder à l'esprit :

  1. Un investissement est censé générer un rendement. En tant qu'investisseur dans un nouveau quartier où il n'y a pas encore de crèche, d'épicerie ou de feu tricolore, êtes-vous en mesure d'estimer le loyer que vous pourrez percevoir ? Si l'on part du principe que, pour ceux qui achètent un appartement à des fins résidentielles, le mythe des " 35 minutes en train jusqu'à Tel-Aviv » tient la route (j'y reviendrai), ceux qui souhaitent louer accepteront-ils eux aussi des conditions similaires ?
  2. L'esprit agité – L'une des raisons pour lesquelles les gens préfèrent un appartement neuf plutôt qu'un appartement d'occasion est l'idée qu'un appartement neuf leur offre une " tranquillité d'esprit ". La plupart des gens n'ont acheté qu'un seul appartement neuf au cours de leur vie et n'ont donc pas pleinement conscience de ce que cela implique. Ils comparent l'achat d'un appartement à celui d'une voiture, par exemple. Plus une voiture est neuve, moins elle a de problèmes. Dans le cas d'un appartement, la situation est tout à fait différente. Selon Une étude du Technion 100% (100 % !) Les appartements sont vendus avec des défauts de construction. En d'autres termes, vous pensez avoir acheté un appartement dont la construction est terminée, mais en réalité, vous allez encore souvent avoir affaire aux employés du promoteur. Contrairement à un appartement d'occasion où, si vous n'êtes pas satisfait du professionnel après la réparation d'une fuite, vous pouvez le remplacer, dans un appartement neuf, vous êtes toujours à la merci des professionnels du promoteur. Certes, les frais de main-d'œuvre sont pris en charge, mais qu'en est-il des jours de travail perdus et du stress ? Après tout, c'est précisément par crainte de problèmes que vous avez préféré payer plus cher dès le départ.

Un autre article sur Carmi Gat et les stratégies marketing de ce projet sera bientôt publié. Il y expliquera à qui il est intéressant d'y acheter et à qui il vaut mieux s'en tenir à l'écart.

82 Commentaires sur “דירה להשקעה בכרמי גת (ודירה להשקעה בכלל)”

  1. Tu es le meilleur !
    Si on t'avait écouté
    Les acheteurs d'appartements et les décideurs politiques
    Les prix des appartements n'étaient pas si élevés.

    Bravo !

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    1. Shmuel, merci beaucoup pour ces mots chaleureux.
      J'espère qu'en tant que (relativement) simple citoyen, j'ai vraiment réussi à toucher les quelques milliers de personnes qui ont regardé ma conférence sur YouTube ou lu mes articles ici.
      Bonne journée. Bonne chance.
      Une grenade.

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      1. Si je cherche un appartement pour y vivre et non à des fins d'investissement, êtes-vous toujours opposé à un achat à Carmiel ? Il n'y a toujours pas de permis de construire… Il s'agit d'un groupe d'achat – Kiryat Ha'Achdut. Puis-je vous consulter en privé ?

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        1. Bonjour Keren,
          Je ne suis pas opposé à l'achat d'un logement. Les critères à prendre en compte pour l'achat d'un logement sont très différents de ceux qui s'appliquent à l'achat à des fins d'investissement.
          Cependant, je suis résolument opposé aux groupes d'achat. Si l'on doit acheter, je recommande plutôt l'achat direct.

          En ce qui concerne les conseils d'Ashi, j'en serais ravi.
          Pour en savoir plus sur la manière de me consulter, cliquez ici :
          http://www.effectivemortgage.co.il/%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5/

          Bonne chance.

          Répondre

  2. Salut Rimon

    Je viens juste de finir de lire ton guide sur les prêts immobiliers – il est excellent, d'ailleurs !
    En ce qui concerne cet article, je ne suis pas d'accord : il est en partie inexact, c'est pourquoi il est important que vous lisiez le contrat d'achat avant de rédiger votre article.
    Et oui, je fais partie des acheteurs de Gindi Carmi Gat à des fins d'investissement.

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    1. Bonjour Guy,
      Merci d'avoir acheté ce guide. Je suis ravi qu'il vous ait été utile.
      J'aimerais bien lire le contrat d'achat. Pourrais-tu me l'envoyer ?
      Je crois comprendre qu'il faut payer 15 000 shekels pour consulter le contrat.
      Ça te semble correct ?
      Quoi qu'il en soit, Calcalist nous a rendu service en lisant le contrat à notre place.
      http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3652484,00.html
      À la suite de l'article paru dans le journal, le ministère du Logement s'intéresse également à ce contrat qui, à première vue, contient des clauses illégales.

      Je publierai bientôt un autre article sur Kiryat Gat, qui portera cette fois-ci sur l'achat d'un logement.
      Encore merci et bonne chance.
      grenade

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        1. Salut Guy, je suis moi aussi intéressé par l'achat d'un appartement à des fins d'investissement. Je peux t'en parler ?

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      2. Salut Guy, je suis moi aussi intéressé par l'achat d'un appartement dans ce quartier et j'aimerais bien te demander conseil. Rafi 0509209220

        Répondre

  3. Salut Rimon,
    C'est un bon article. Je suis d'accord avec la plupart des commentaires et, moi aussi, je ne suis pas favorable à l'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur à des fins d'investissement.
    Mais il faut garder à l'esprit que, même si toi et moi visons un rendement immédiat dès le premier jour, ce n'est pas la seule méthode d'investissement qui existe, et que beaucoup misent sur la plus-value en achetant des appartements auprès de promoteurs immobiliers pour les revendre une fois le projet terminé.

    Ce n'est pas vraiment notre tasse de thé, mais il est important de préciser qu'il s'agit d'un type d'investissement qui peut s'avérer rentable, et que des gens en ont effectivement tiré et continuent d'en tirer des bénéfices, et ce pas seulement au cours de la dernière décennie.

    Un agent immobilier en déplacement

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    1. Bonjour, Nadelanist, et merci pour votre commentaire.
      Au-delà de la sémantique (celui qui achète à bas prix et vend cher est un commerçant, pas un investisseur), je pense
      La plupart des personnes qui affirment réaliser des bénéfices grâce à cette méthode ont simplement tendance à ne pas tenir compte d'une grande partie des coûts.
      Supposons que nous ayons acheté un appartement pour un million et que nous l'ayons revendu trois ans plus tard pour un million deux cent mille.
      Apparemment, 20% est bénéficiaire.
      En réalité ? De la fièvre.
      A. Coût du financement, en supposant un taux d'intérêt de 31 % par an – environ 93 000 shekels.
      b. Coût des honoraires d'avocat (deux fois) = 0,5% × 2 × 1 000 000 = 10 000
      c. Commission sur la deuxième transaction = 2% * 1 000 000 = 20 000 (en réalité, cela devrait être 1,2 million * 2%, mais je n'ai pas eu envie de tout recalculer depuis le début).

      Total à ce jour : 123 000 shekels.
      Modifications et ajouts : 50 000

      Total : 173 000 En d'autres termes, nous sommes passés d'un " bénéfice " de 200 000 à un bénéfice de 27 000
      Qui est bien sûr assujetti à l'impôt.

      Ce qui est drôle, c'est que si le promoteur était allé voir cet investisseur pour lui dire : « Que diriez-vous de vendre des appartements pour moi ? »
      Pour 27 000 shekels l'appartement, il y a de fortes chances qu'il se soit entendu répondre quelque chose comme " Beurk, je ne suis pas agent immobilier… ". .
      Et ce, bien qu'une transaction immobilière générant le même bénéfice ne comporte aucun risque.

      Donc oui, à première vue, une opération consistant à acheter à bas prix et à revendre cher semble intéressante. Il faut toutefois garder à l'esprit que ces dernières années
      L'ensemble du marché a fortement progressé, mais rien ne garantit que cette tendance se poursuivra. N'oubliez jamais que le promoteur immobilier a bien plus d'expérience que vous
      Et pourtant, il préfère vendre aujourd'hui plutôt que d'attendre trois ans pour obtenir un prix plus élevé.

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        1. Les frais de financement correspondent aux intérêts que vous devrez payer pendant trois ans, jusqu'à l'achèvement des travaux, si vous avez choisi d'avancer des paiements au constructeur ; ou bien à l'estimation de la valeur de l'indexation appliquée par le constructeur si vous avez reporté vos paiements.

          Répondre

  4. Salut Rimon

    Tout ce que nous avons à dire sur cet article, ce sont deux mots : " Des lèvres à embrasser ".

    Si tous les investisseurs agissaient conformément à ce que vous avez présenté, nous aurions un marché plus normal.

    La plupart des investisseurs commettent généralement toutes les erreurs que vous avez mentionnées dans cet article, tout en se présentant comme des investisseurs avisés.

    Continuez dans cette voie, pour le bien de tous.

    Répondre

  5. Le tableau des trains vers lequel tu as mis un lien n'est pas seulement hors de propos, il est également erroné. Par exemple, il existe une gare à Be'er Ya'akov et à Rehovot d'où partent des trains directs pour Tel-Aviv. Or, le tableau indique " aucune gare ".

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    1. " Une " – Merci beaucoup. Je ne le savais pas. J'ai également remarqué que les temps de trajet entre Kiryat Gat et Tel-Aviv en train, selon Gindi, sont plus courts que ceux mesurés (et publiés) sur le site de la compagnie ferroviaire israélienne.
      Je trouve ça gênant.

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  7. On compare Kiryat Gat à Modiin, ha ha ha. Si Kiryat Gat se reconstruisait avec un maire sérieux, là, on pourrait faire la comparaison. En attendant, la ville est dirigée par un maire qui l’a divisée en clans, et c’est vraiment dommage, car c’est une ville au potentiel énorme, avec une zone industrielle parmi les meilleures du pays. Mais il y a un monde entre ce que le maire vante et la réalité. Bref, il n’y a vraiment pas de quoi se vanter. Le problème, c’est que le maire déclare publiquement qu’il n’en a rien à faire de qui que ce soit, alors tant pis pour lui.

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  8. Bonjour
    Il me semble que vous avez oublié une chose très importante
    Lorsqu'il s'agit d'un appartement destiné à l'investissement, il faut également envisager la possibilité de le louer
    Et comment trouver un bon locataire alors que l'offre sera si importante ?
    En bref, les chances de trouver un locataire prêt à payer un loyer offrant un rendement d'au moins 51 % sont très faibles.

    Répondre

    1. Bonjour Eli,
      Le point que vous avez soulevé est important.
      Je me suis efforcé de décrire les faits et les erreurs diverses qui induisent en erreur les investisseurs potentiels, sans émettre d'hypothèses sur l'avenir.
      Il se peut que beaucoup de gens lisent cet article ou que, pour leurs propres raisons, ils décident que c'est un mauvais investissement et non
      Ils achèteront pour investir, ce qui réduira l'offre de logements à louer.
      Ce que l'on peut affirmer avec certitude, à mon avis, c'est qu'un acheteur d'appartement résidentiel est prêt à payer le prix fort pour le plaisir de vivre dans un appartement neuf
      Vivre sur un chantier : bruit, saleté, routes non goudronnées, trottoirs non aménagés, etc.
      En revanche, il sera beaucoup plus difficile de trouver un locataire dans ces conditions.
      Merci beaucoup pour votre commentaire très utile.
      Une grenade.

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      1. Et ici aussi, dans le cadre du projet Gindi – Carmei Gat, il s'agit du premier " accord-cadre " signé avec l'État, ce qui signifie que le premier locataire à recevoir ses clés ne les recevra qu'une fois que l'État aura achevé la construction de toutes les infrastructures : routes, parcs, crèches, écoles, trottoirs, etc.

        Répondre

  10. Bonjour Rimon,

    Il va sans dire que l'avocat du promoteur immobilier ne représente que ce dernier ; c'est pourquoi, dans toute transaction immobilière, il est important de faire appel aux services d'un avocat qui ne représentera que vous.
    Gindi Spetz est un entrepreneur très expérimenté sur le marché et, comme toute entreprise qui se respecte, il négocie le contrat le plus avantageux pour lui-même.

    En tant qu'avocat, je peux te dire que mon domaine de prédilection n'est pas l'immobilier ; j'ai fait appel à un avocat spécialisé dans ce domaine qui, comme il se doit pour un avocat représentant un acheteur dans une transaction immobilière, a modifié de nombreux articles du contrat.

    Au bout du compte, nous sommes parvenus, avec Gindi, à un accord raisonnable (pas le meilleur, mais raisonnable compte tenu des circonstances), que j'ai signé sans réserve.
    En outre, je ne vois rien de nouveau dans vos propos lorsque vous affirmez que l'accord conclu entre Gindi et d'autres entrepreneurs est un contrat défavorable à l'acheteur.

    La seule clause de l'accord qui, à ma connaissance, était contraire à la loi sur la vente immobilière était celle concernant l'écart par rapport à la superficie réelle de l'appartement, ce qui est d'ailleurs la première modification apportée au contrat conclu avec eux.

    En ce qui concerne la transaction elle-même, comme pour toute transaction, il ne s'agit pas d'une science, mais plutôt d'analyses, de prévisions, d'intuitions et de circonstances.
    Pendant six mois, j'ai couru partout à la recherche d'un investissement (pas nécessairement auprès d'un promoteur) dans des appartements à Be'er-Sheva ou à Haïfa, mais compte tenu de ma situation – travail, enfant, distances – je ne pouvais pas courir tous les vendredis ni en semaine.
    Je sais pertinemment que j'aurais pu obtenir un rendement de 61 % en achetant un appartement à Be'er-Sheva ou à Haïfa, mais là encore, le manque de temps m'a empêché de concrétiser quoi que ce soit.

    Nous avons décidé de réduire légèrement le rendement que nous pourrions tirer de l'appartement, mais de créer quelque chose qui nous convienne et qui soit bon pour nous compte tenu de notre situation.
    Je pense qu'avant de se précipiter pour publier du contenu, il faut prendre du recul et considérer les choses avec une vue d'ensemble, plutôt que de se concentrer sur des détails qui ne permettent pas d'avoir une vision globale et qui, même s'ils sont en partie exacts, ne rendent pas justice à la situation.

    DELETE Bien sûr que tu peux me contacter, je serai ravi de t'aider autant que possible.

    Répondre

    1. Guy, merci pour ton commentaire détaillé
      Nous convenons qu'il est nécessaire que le client soit représenté par un avocat.
      Mes remarques en tant que simple lecteur et non en tant qu'avocat (j'en engage toujours un avant de conclure une transaction) concernant le contrat
      de Gindi – http://www.effectivemortgage.co.il/1149

      En ce qui concerne l'investissement par le biais d'un achat auprès d'un promoteur immobilier, celui-ci comporte tout simplement beaucoup plus d'incertitudes.
      Je suppose que tu as calculé un rendement approximatif – je me demande comment, alors que le loyer n'est pas connu (difficile de trouver des annonces
      À louer dans un quartier qui n'existe pas), le prix de l'appartement n'est pas connu (le prix indiqué dans le contrat doit comporter la mention « à partir de… »)
      On ne sait pas à quoi ressemblera la région ni pour combien d'années.
      Si Kiryat Gat te convient en termes de distance à parcourir, je pense que tu as acheté un appartement en centre-ville qui, dans un mois
      Dès que tu pourras encaisser le premier chèque de loyer, ce sera un investissement bien plus sûr et rentable.

      Répondre

      1. Les années ont passé… Et voilà
        Tous ceux qui ont acheté chez Gindi ont réalisé une plus-value incroyable.
        Arrête de dire n'importe quoi

        Répondre

        1. Sarah, pas besoin de s'énerver.
          Tous ceux qui ont acheté, où qu'ils l'aient fait, ont fait une bonne affaire.
          Quand le marché progresse de 151 % par an, tout le monde se lance dans une " sortie effrénée ", comme tu le dis.
          Au moment où cet article a été rédigé, vers 2015, on ne recommandait pas de s'abstenir d'investir
          Dans l'immobilier. On m'a conseillé d'acheter un appartement d'occasion et de commencer immédiatement à le louer
          Attendre quelques années et y apporter des ajustements, des modifications et des ajouts.
          Pour conclure que la recommandation était mauvaise, il ne suffit pas de montrer qu'un appartement neuf
          Le prix a donc augmenté, mais il faut démontrer qu'un appartement d'occasion a été acheté à cette même date
          C'est moins cher. Regarde les exemples que j'ai déjà donnés dans d'autres commentaires. Bonne chance à tous.

          Répondre

    2. Bonjour Guy –

      Je me suis inscrite au groupe d'achat de Karmit Gat. Je me demande si c'est un bon investissement par rapport à l'achat d'une maison ailleurs, comme à Rehovot (c'est ma première maison, mais je ne suis pas sûre d'y vivre). (Je dispose de 400 000 NIS).

      Si vous avez des conseils à ce sujet, je serais ravi de pouvoir en discuter avec vous

      Merci

      Orit

      Répondre

  11. Un appartement est un investissement à long terme, et c'est une réalité à Yavne : les prix ont grimpé en flèche en raison de l'arrivée d'une nouvelle population aisée (et d'une taxe foncière deux fois plus élevée que dans le reste de la ville, ce qui ne fait que renforcer la qualité de la population…) et, à vrai dire, l'endroit est formidable

    Répondre

    1. Les prix ont également grimpé à Holon, à Kiryat Ono et à Afula. En fait, ces dernières années, " les prix ont grimpé "
      Dans tout le pays. Je ne miserais pas sur la suite.
      Au fait, si l'on suit ton raisonnement, une nouvelle population de qualité améliore la ville et fait grimper les prix,
      Il vaut tout de même mieux acheter deux appartements d'occasion à Kiryat Gat et commencer à percevoir un loyer dans un mois (pour ensuite profiter d'une " hausse des prix ") plutôt que
      Un appartement acheté sur plan pour lequel vous percevrez (peut-être) un loyer dans deux ans, alors que le prix indiqué dans le contrat sera bien supérieur
      des dizaines de milliers de shekels sur le prix que vous paierez réellement. On peut facilement en déduire que le risque est plus élevé dans un appartement neuf
      Du contrat d'achat. Le contrat de Gindi compte environ 60 pages. Un contrat d'achat de bien d'occasion compte généralement environ un sixième de ce nombre de pages.

      Répondre

  12. Je souhaite acheter un bien immobilier à des fins d'investissement : un appartement de 5 pièces à Carmei Gat, au prix de 780 000 NIS. Je dispose de 300 000 NIS en espèces. D'après ce que m'a expliqué leur agent, je dois payer 520 NIS de frais d'inscription, plus 1,45 NIS (hors TVA) à leur notaire, Zehavi.Le jour où on me convoquera pour choisir l'appartement, je devrai ajouter 20 000 NIS supplémentaires. Cela me semble correct. Je ne suis pas un spéculateur, mais je cherche à investir afin de réaliser des bénéfices dans trois ans. Que penses-tu de cette transaction ? J'attends ta réponse avec impatience.

    Répondre

    1. Deux questions :
      A. Pourquoi penses-tu que " tu en tireras des bénéfices dans trois ans " ?
      B. Pourquoi Gindi, qui a bien plus d'expérience que vous, n'attend-il pas trois ans " pour engranger " des bénéfices plus importants ?

      Je pense avoir donné une réponse assez détaillée à la question ci-dessus, mais s'il fallait répondre en un mot, je dirais non.
      En deux mots, je dirais : « Absolument pas ».

      Bonne chance.

      Répondre

      1. Quel est le rapport avec Gindi ?
        Il n'a pas dit qu'il achèterait forcément chez Gindi.
        On dirait qu'il parle bien de Gindi, mais ça n'a pas de sens, car il n'y a pas d'appartements de 5 pièces à 780 000 à Gindi.

        Alors, Oren, tu pourrais peut-être nous dire si tu parlais vraiment de Gindi ou de quelqu'un d'autre ?

        Répondre

  14. Je suis intéressé par l'achat d'un appartement auprès d'un promoteur immobilier à Carmiel. Je vous serais reconnaissant de bien vouloir m'envoyer le contrat, car je ne comprends pas bien.

    Répondre

    1. Bonjour Avi,
      Après avoir lu l'article en entier, souhaitez-vous toujours l'acheter ?
      Je dois travailler mes talents de persuasion :-).

      En substance, les responsables de Gindi vendent le contrat pour de l'argent.
      En d'autres termes, il y a vraiment des gens qui sont prêts à débourser des milliers de shekels rien que pour avoir le droit de consulter un projet de contrat.
      Je trouve ça bizarre, mais on ne peut pas aller à l'encontre du marché.

      Je suppose que le contrat est protégé par le droit d'auteur et je n'ai vraiment pas le temps de me frotter aux avocats de Gindi.
      C'est pourquoi, malheureusement, pour consulter le contrat, vous devrez les contacter.
      Bonne chance.

      Répondre

  15. Une question pour Rimon,

    Combien d'appartements possédez-vous à Ha'alotach ? À quel âge avez-vous acheté votre premier appartement ? Il n'y a rien de plus facile que de priver les autres d'espoir !

    Répondre

    1. Bonjour Moshe,
      Je possède cinq appartements. Je cherche actuellement un nouvel investissement.
      J'ai acheté la première quand j'avais entre 28 et 30 ans, je ne m'en souviens plus exactement.

      Ce n'est pas si facile que ça de priver les autres d'espoir ; c'est la solution la plus simple et la plus rentable financièrement
      Cela revient à donner de faux espoirs. Par exemple, j'aurais pu dire qu'il s'agit d'un excellent investissement et proposer mes conseils
      À tous ceux qui souhaitent y investir. Dire que c'est un mauvais investissement pourrait nuire à mes revenus.

      En réalité, je n'ai nullement l'intention de briser les espoirs de qui que ce soit. J'encourage beaucoup de gens à s'investir et je pense
      Cela ne nécessite pas beaucoup d'argent. Je pense que la plupart des lecteurs de cette page peuvent le faire et qu'ils ont tout intérêt à le faire
      C'est ça. Je pense que si l'on investit, il vaut mieux le faire de manière à en tirer le meilleur rendement possible, et un appartement neuf acheté auprès d'un promoteur immobilier, c'est un tout autre cas.
      Je te souhaite beaucoup d'espoir et beaucoup de succès.

      Répondre

    1. Tu es prête à parier là-dessus à 10 contre 1 ?
      Et sachez qu'il s'agit d'une intervention dont les chances de réussite sont très élevées, car
      Toi, tu peux influencer le prix final, mais moi, je ne le peux pas. 🙂

      Au-delà de cette parenthèse humoristique, je ne vois pas en quoi le chiffre que tu as mentionné change quoi que ce soit
      Les critiques formulées ci-dessus.

      Répondre

    2. Un appartement à 650 NIS, ajoutez 5% – le prix d'un appartement peut varier... Ajoutez l'indice 2% ; la construction d'un appartement prendra environ 3 ans... Frais annexes, hypothèque, prêts et bien sûr intérêts. Au total, on peut atteindre 800 NIS et plus…
      Réfléchissez bien au prix final de l'appartement.

      Répondre

  18. Si j'ai environ 600 000 shekels, que me conseilles-tu comme alternative à Karmit Gat pour acheter et investir ? Je te serais reconnaissant de me répondre.

    Répondre

    1. Bonjour Itzik,
      Je pense qu'il est plus pertinent de parler d'un principe que d'un lieu précis.
      À mon avis, le principe est le suivant : les transactions sans relief apportent davantage de bien-être.
      En d'autres termes, c'est certes beaucoup plus " glamour " (grâce à une stratégie marketing sophistiquée)
      Acheter un appartement neuf. Il est plus avantageux d'acheter un appartement d'occasion dans un quartier peu attrayant.
      À mon avis, peu importe où vous décidez d'acheter. Il y a de nombreux facteurs à prendre en compte dans ce choix
      Je ne peux pas te donner de conseils sans en savoir plus sur toi, mais il est important que tu respectes les règles générales de calcul
      Un rendement fondé sur le présent et non sur des rêves d'avenir.
      Bonne chance !.

      Répondre

  20. Bonjour,
    Tout n'est pas noir ou blanc dans la vie. Il y a aussi du gris.
    Il existe des investissements dont le bénéfice inhérent découle (ou découlera, dans le cas de Carmi Gat) de la plus-value attendue.
    Personne ne sait avec certitude quelle sera l'évolution des prix après la mise en service, mais nous nous intéressons aux perspectives et au potentiel.
    L'anticipation est un facteur important qui pousse les investisseurs à s'y installer. Dans une ville dotée d'une zone industrielle développée comme Kiryat Gat, où Intel est en train de construire une nouvelle usine qui emploiera de nombreux travailleurs, il y a de fortes chances que les employés préfèrent habiter à proximité, ce qui entraînera une demande.
    C'est vrai, au début, il y aura une offre excédentaire et il sera peut-être plus difficile de louer à un bon prix ; cependant, chaque appartement a son locataire, et parfois, la qualité du locataire est encore plus importante que le montant du loyer (j'ai déjà eu affaire à de mauvais locataires dans ma vie).
    Si tout le monde faisait ses calculs comme vous le suggérez, aucune nouvelle agglomération ne verrait le jour, car si les promoteurs ne comptaient que sur les acheteurs de logements, la construction prendrait beaucoup plus de temps.

    Répondre

    1. Bonjour Udi, et merci beaucoup pour ta réponse.
      Bien sûr, tout n'est pas noir ou blanc dans la vie. Cependant, lorsqu'une campagne marketing massive ne met en avant que le blanc et parfois
      Elle minimise même la gravité de la situation en avançant des faits que l'on peut, pour rester prudent, qualifier d'" inexacts ". ,
      J'ai ressenti le besoin d'apporter aussi ma petite contribution.

      Lorsqu'on mise sur la " plus-value ", on peut justifier n'importe quel investissement, qu'il s'agisse d'un appartement à Kiryat Gat, d'une action Teva ou d'un magasin.
      En réalité, ceux qui misent sur une hausse de la valeur ont tendance à oublier la possibilité d'une baisse de valeur. Le calcul des coûts est également souvent
      Comme je l'ai mentionné plus haut, il y a beaucoup de lacunes.

      Personnellement, j'évalue un investissement en fonction des données disponibles à la date d'achat, et si la valeur augmente, ce sera un bonus.
      En ce qui concerne la zone industrielle, qui est presque entièrement occupée par Intel. Il semble que même Gindi ne fasse pas vraiment confiance à l'attrait d'Intel, c'est pourquoi
      Au lieu de mettre en avant l'abondance d'emplois dans la région, ils insistent de manière mensongère (cette fois-ci, je n'ai pas pu m'en empêcher) sur les 35
      À quelques minutes de Tel-Aviv.

      Ce que tu dis sur le fait que les calculs constituent un obstacle à la création de colonies est intéressant.
      A. Je pense qu'avant d'investir toutes mes économies et de contracter un emprunt sur plusieurs années, il est fortement recommandé de bien réfléchir. À mon avis, pour ceux qui souhaitent faire un don, il existe des organismes mieux adaptés à cet effet que les entrepreneurs.

      B. La construction de nouvelles localités n'est pas une fin en soi. Elle constitue un moyen de répondre à la demande. De toute façon, s'il n'y a pas de demande, il n'y a pas vraiment besoin d'une nouvelle localité. La hausse des prix de plus de 100 % en dix ans montre qu'il existe probablement une demande, et je ne pense pas qu'elle provienne uniquement de personnes qui ne font pas attention à leurs dépenses.

      Encore merci,
      grenade

      Répondre

        1. Bonjour Yoël, merci.
          Je ne connais pas les vignobles du Sharon.
          Voici les principes fondamentaux que j'ai rédigés concernant l'achat d'un appartement auprès d'un promoteur immobilier à des fins d'investissement et non d'habitation :
          À mon avis, cela s'applique à tous les appartements vendus par un promoteur immobilier.
          1. Je souhaite que mon investissement me rapporte dès le mois prochain, et non dans deux ans.
          2. L'investissement doit se faire à un prix connu et non à un prix X auquel s'ajouteraient d'innombrables Y.
          3. Une transaction avec un entrepreneur comporte un important écart de connaissances entre nous et lui (en sa faveur), ainsi que diverses manipulations publicitaires qui peuvent facilement nous induire en erreur.

          Répondre

          1. Merci pour ton commentaire !
            Les principes que tu as énoncés s'appliquent en fait à tout nouveau projet.
            Carmel HaSharon est le nouveau projet de Gindi à Kfar Yona. À première vue, il pourrait offrir un meilleur rendement à l'avenir que Kiryat Gat.
            À court terme, je comprends votre point de vue concernant le loyer dès le premier mois.
            Cependant, à long terme (5 ans) – les locataires ne préféreront-ils pas un nouveau quartier doté de meilleures infrastructures, de nouveaux établissements scolaires, etc. ?

          2. Bonjour Yoël,
            En tant qu'investisseur, vous ne devriez pas vous demander " si les locataires préféreront un nouveau quartier doté de meilleures infrastructures ". Ce qui devrait vous intéresser, c'est de savoir s'ils paieront plus chaque mois et de combien.
            De plus, les infrastructures peuvent être meilleures, mais elles peuvent aussi être (du moins les premières années) bien pires. Une personne qui achète un appartement neuf auprès d'un promoteur immobilier, après avoir dépensé tant d'argent et l'avoir aménagé à son goût, est-elle prête à vivre pendant des années au milieu d'un chantier, comme c'est souvent le cas dans un nouveau quartier ? Un locataire accepterait-il cela ? Pour ma part, je ne l'accepterais pas. De nouveaux établissements scolaires ? Avez-vous un engagement contractuel avec les autorités pour qu'il y en ait ? Peut-être appartiendront-ils justement à un courant éducatif qui ne vous convient pas (de l'école publique religieuse à la laïque, ou l'inverse) ? Pourquoi avez-vous décidé que le public cible avec lequel vous souhaitez travailler est précisément constitué de familles avec enfants ? Personnellement, je préfère avoir comme clients (locataires) des jeunes sans enfants plutôt que des familles avec enfants.

            Deuxièmement, la composition de la population d'un nouveau quartier est une grande inconnue. À Rishon, il y a un quartier qui a été presque entièrement acheté par des investisseurs étrangers. Le quartier est presque entièrement désert et personne n'a jugé bon d'y ouvrir ne serait-ce qu'une épicerie.

    2. Bonjour
      J'ai lu avec beaucoup d'intérêt l'ensemble des messages ci-dessous.
      Je ne comprends toujours pas pourquoi il est judicieux de posséder plusieurs biens immobiliers à des fins d'investissement. L'imposition des loyers à partir de 5 000 NIS rend-elle cette opération rentable ?

      Répondre

      1. Bonjour Amir, et merci de m'avoir lu.
        Investir, c'est généralement une question de choix.
        Pour un investissement en bourse, vous devrez payer 251 TP3T d'impôts, ainsi que les frais d'achat, de vente et de garde.
        Sur mes revenus professionnels, je paie 50% d'impôts (impôt sur le revenu + cotisations sociales).

        Aucun autre placement ne permet d'obtenir des fonds (auprès d'une banque) à un coût aussi bas que l'investissement immobilier
        Et ainsi, en fait, gagner de l'argent que je n'ai pas.

        À mon avis, diversifier ses revenus grâce à des biens immobiliers est une bonne idée.

        Répondre

  21. Salut Rimon,

    Tout d'abord, j'ai vu plusieurs cas où des investisseurs qui avaient acheté des appartements neufs ont réalisé de très beaux bénéfices une fois l'immeuble construit.
    Deuxièmement, qu'en est-il de l'augmentation des fonds propres ? Pourquoi chercher à obtenir un rendement dès le premier jour ? Pourquoi ne pas envisager des sorties ?
    En plus, j'ai lu ici que tu possèdes 5 appartements, ce qui signifie que tu perçois des loyers… Mais on ne s'enrichit pas grâce aux loyers, sauf s'il y a une plus-value sur le bien, et peu importe qu'il s'agisse d'un bien neuf ou d'occasion.
    En d'autres termes, dans l'immobilier, le principal bénéfice provient de la hausse du prix du bien et non du rendement.
    Dans les appartements d'occasion, l'usure est généralement plus importante ; c'est pourquoi il faut se méfier des promoteurs qui ne construisent pas correctement, car c'est la même chose.
    Au fait, as-tu déjà acheté un appartement à des fins d'investissement auprès d'un promoteur immobilier ?
    Et quel intérêt y a-t-il à payer Google pour de la publicité ? Pourquoi ne pas acheter directement auprès de tel ou tel fournisseur ?
    Pour ma part, j'ai acheté plusieurs appartements d'occasion à des fins d'investissement, et c'est justement à Kiryat Gat que j'ai acquis mon premier appartement neuf destiné à l'investissement.
    Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me donner une réponse sincère.

    Répondre

    1. Bonjour Idan, et merci de m'avoir lu.
      " J'ai constaté plusieurs cas " : à mon avis, ce n'est pas un plan d'action.
      J'ai vu plusieurs cas où des gens ont gagné au loto.
      C'est précisément ce biais cognitif qui rend la publicité avec Arale si efficace
      C'est ce qui rend le loto si efficace.
      Un pari reste un pari, et je n'encourage pas les paris.
      Cela est d'autant plus vrai lorsqu'on achète à des fins d'investissement dans un endroit où, d'après les publications,
      Plus de 30% s'apprêtent à faire exactement ce que vous souhaitez faire.
      Une offre aussi importante ne va-t-elle pas entraîner une baisse des prix ? C'est à voir.
      Tu l'as acheté sans avoir l'intention d'y vivre, tu es sûr qu'il y en a autant ?
      Est-ce que les voisins voudraient y habiter ?

      Je ne cherche pas à " m'enrichir ". Le désir de s'enrichir facilement mène trop souvent à la pauvreté.
      Je recherche la stabilité financière, la sécurité financière et la possibilité de subvenir à mes besoins sans être obligé de travailler.
      Un rendement de 5% peut donner de bons résultats s'il est bien géré.

      L'usure est une question d'argent. Mon expérience me montre que c'est tout le contraire de ce que tu as écrit.

      J'aimerais connaître le bilan de la transaction à Karmit Gat par rapport à vos transactions sur le marché de l'occasion
      Dans deux ou trois ans, lorsque la transaction sera conclue, c'est-à-dire lorsque vous vendrez.

      Bonne chance et encore merci.

      Répondre

      1. Salut Rimon,

        Personne ne cherche à prendre de risques, d'autant plus lorsqu'il s'agit d'acheter un appartement neuf à un promoteur à un prix inférieur à celui du marché à Kiryat Gat.
        En ce qui concerne l'enrichissement, je pense qu'un tiers de votre capital global devrait être consacré à des investissements de sortie afin d'accroître votre capital.
        Alors que les deux tiers reposeront sur le rendement. On sait bien que pour acheter un bien immobilier, il faut de l'argent.
        Quant à savoir qui va s'y installer ? Les entreprises de haute technologie s'y installent et font grimper les salaires des habitants, ce qui se traduit par un pouvoir d'achat plus fort. Et la ville de Be'er Sheva, ainsi que sa périphérie en général, se rapproche toujours du centre en termes de prix : Be'er Sheva a connu une hausse de 100 % au cours des six dernières années.

        Je te remercie pour ta réponse

        Répondre

        1. Bonjour Idan,
          Je ne vois pas en quoi ce que tu as écrit constitue une question, je ne sais donc pas quoi répondre.
          Mais quelques remarques :
          A. Qu'entend-on par " prix inférieur à celui du marché " ? Si c'est le prix auquel un appartement est vendu, il s'agit du prix du marché, à moins que vous ne puissiez prouver, par exemple, qu'un promoteur immobilier en difficulté vend à un prix nettement inférieur à celui de ses concurrents. Dans ce cas, ce prix bas s'accompagnera d'un risque élevé.

          B. Je ne veux pas paraître cynique à propos de la ville des BAD, mais je recommande de jeter un œil à la carte. La ville des BAD se trouve au sud de Be'er-Sheva. Ceux qui y serviront pourront choisir entre des quartiers de maisons individuelles à proximité de la base de Yeruham, un logement dans la grande agglomération de Be'er-Sheva ou dans une localité bien établie comme Omer. Pourquoi iraient-ils faire un long trajet jusqu’à Kiryat Gat ?

          C. " La périphérie se rapproche du centre en termes de prix ", tout comme je me rapproche de l'horizon en bateau. En d'autres termes, la périphérie ne se rapproche jamais du centre en termes de prix. C'est simplement qu'au cours des dernières années, les prix ont fortement augmenté dans les deux zones. Alors, quand vaut-il mieux acheter l'action Teva : après une baisse des prix de 30% ou après une hausse des prix de 100% ?
          L'expérience acquise en matière d'actions montre que le public opte pour la deuxième solution : il achète après les hausses et vend après les baisses. En d'autres termes, il achète cher et vend bon marché. La chute des cours boursiers et la panique qui l'accompagne en sont la preuve flagrante.

          Donc, si la tendance à la hausse des prix observée ces dix dernières années se poursuit encore une décennie, il est clair que tout investissement – que ce soit à Kiryat Gat, à Yeruham ou à Tel-Aviv – sera rentable. Personnellement, ce n'est pas ainsi que je construis mon portefeuille immobilier.

          Bonne chance.

          Répondre

    1. Bonjour Gil,
      Merci pour votre commentaire.
      J'ai une proposition à te faire. Que dirais-tu de m'acheter un four ?
      Paie-moi 2 000 shekels maintenant, et une somme supplémentaire plus tard.
      Je t'apporterai le four dans un mois ou dans six mois.
      Au cours des prochains mois, il se peut que je demande des paiements supplémentaires d'un montant indéterminé.
      Il y a de fortes chances que je change de modèle sans te demander ton avis.
      Et le plus beau, c'est que puisque je suis ton partenaire, tu ne peux pas m'en vouloir.
      Vous achetez ?

      Répondre

      1. Bonjour Rimon,
        À ton avis, vaut-il mieux acheter un appartement maintenant ou attendre encore un an ou deux ?
        Et toi, qu'est-ce que tu ferais ?
        Merci beaucoup,
        Shirley

        Répondre

  23. Il n'y a pas lieu de se précipiter pour acheter un appartement à Karmit Gat ; le projet n'en est encore qu'à ses débuts. Il vaut mieux attendre de voir comment les infrastructures et l'aménagement du quartier évoluent ; ce n'est pas seulement
    Si le prix final est bas, il faut en vérifier la raison. Pour éviter de se tromper, il vaut mieux attendre : d'autres immeubles vont être construits à cet endroit et ce sont probablement eux qui vont masquer la vue et le soleil aux premiers immeubles. Il y a de fortes chances que les prix des appartements connaissent bientôt une baisse non négligeable…

    Répondre

  24. Salut Rimon !
    L'article et les commentaires sont vraiment passionnants, mais je suis un peu perdue !
    En fin de compte, où vaut-il mieux investir ?
    Je souhaite acheter un appartement à des fins d'investissement
    Je dispose de 150 000 NIS + un prêt bancaire de 500 000 NIS que je peux garantir avec mon appartement.
    Qu'est-ce que tu peux me proposer ?
    Merci d'avance
    Ruth

    Répondre

    1. Bonjour Ruth,
      Le lieu de l'investissement est la dernière chose dont vous devriez vous soucier.
      Presque partout, il y a de bons et de mauvais investissements.
      Je vous propose de vous concentrer d'abord sur les principes d'investissement et sur l'adaptation de votre placement à votre projet à long terme
      Et ce n'est qu'ensuite qu'il faut chercher où investir.
      Je serais ravi d'en discuter avec vous.
      Bonne chance,
      grenade

      Répondre

  25. Bonjour, Rimon

    J'ai besoin d'un petit conseil : je dispose de 770 000 shekels, dont 270 000 que j'ai investis dans un appartement d'investissement dans le centre-ville, qui me rapporte 4 %.
    Il me reste 500 000
    Après avoir consulté mon avocat, spécialisé en droit immobilier et qui a lui-même investi à Karmit Gat (il s'agit de terrains viabilisés en pleine propriété)
    Il y a un appel d'offres pour un terrain constructible à Carmi Gat, dont le prix s'élèverait, à titre d'exemple, à environ 500 000 shekels.
    Est-ce que cela vaut la peine d'investir dans un terrain et d'attendre que les prix de l'immobilier augmentent dans trois ans ? Lorsque tous les promoteurs commenceront à construire, les prix grimperont et il sera possible de réaliser une plus-value. Il faut tenir compte du fait qu'il s'agit d'argent dont je dispose et qu'il s'agit d'un investissement en vue d'une sortie. Est-ce que cela vaut la peine d'acheter ?

    Ou chercher un autre appartement à des fins d'investissement ? Le conserver même avec un rendement de 4 %
    J'attends votre réponse avec impatience. Merci d'avance
    J'espère m'être bien fait comprendre

    Répondre

    1. Bonjour à vous,
      Si j'avais 770 000 shekels à investir, j'achèterais deux appartements à des fins d'investissement.
      D'un autre côté, tu n'es pas moi et je ne sais rien de tes projets d'avenir,
      Le pourcentage de votre capital que vous comptez investir par rapport à l'ensemble de vos actifs, vos projets d'avenir, etc.
      Sans ces informations, il m'est impossible de te donner une réponse pertinente.

      Il est bon de savoir que ceux qui " attendent que la valeur du terrain augmente " peuvent aussi voir cette valeur baisser
      Surtout si l'on tient compte des frais financiers, des impôts et des autres coûts. Il y a aussi des frais financiers
      Quand tu disposes de tout cet argent (pour prendre un exemple, tu aurais pu obtenir un rendement de 41 % par an ailleurs).

      Afin d'avoir une vue d'ensemble et de pouvoir vous donner des conseils complets, je vous invite à venir me rendre visite à mon cabinet à Petah Tikva
      Pour le rendez-vous.

      Bonne chance,
      Une grenade.

      Répondre

  26. Bonjour,

    Karmit Gat ou Harish. Lequel est le meilleur ?
    En termes de développement, Harish est bien plus avancée, de sorte que certains des inconvénients présents à Karmit-Gat disparaissent complètement.

    Merci

    Répondre

    1. Bonjour Élie, et merci pour ton commentaire.
      Je ne sais pas ce que tu cherches, donc je ne sais pas ce qui te conviendrait le mieux.
      En tant qu'investissement, comme je l'ai écrit, je n'investirais dans aucune des deux
      Mais il achète un appartement déjà construit dans une ville existante.
      Bonne chance,

      Répondre

  27. Il serait intéressant de savoir si, six ans plus tard, quelqu'un a fait le point sur ce qui s'est réellement passé dans le cadre du projet de Carmi Gat en termes de prix d'achat, de loyers et de demande.
    Bien sûr, que cela ait fonctionné ou non, cela ne remet pas en cause l'analyse coûts-bénéfices qu'il faut effectuer au départ.

    Répondre

  28. Je n'ai pas le temps pour ça.
    Je me disais simplement que, puisque tant de personnes ont indiqué plus haut avoir acheté un appartement dans ce programme immobilier.
    Ils connaissent pourtant les chiffres et pourraient les indiquer ici.

    Répondre

    1. Je suis heureux de constater que, contrairement à ce qu'écrivait l'auteur en 2015, ceux qui ont effectivement acheté ont réalisé un rendement d'environ 801 % !
      J'ai l'impression que le quartier est en plein essor et que tout n'est pas encore joué.
      *Je cherche à investir à Karmit

      Répondre

      1. Cela ne contredit pas ce qu'a écrit l'auteur (moi-même). Pour que cela contredise ce que j'ai écrit, il ne suffit pas de montrer que le prix a augmenté. Il faut montrer qu'il a augmenté davantage que celui d'un appartement d'occasion, car c'était en fait la recommandation.
        Tu n'as pas donné de chiffres, donc je ne vois pas comment tu as calculé le rendement. Comme je ne connais pas Kiryat Gat, j'ai supposé que la rue Tzahal était une rue ancienne et j'ai examiné au hasard des appartements de 4 pièces. La hausse de valeur est d'environ 60%-70%.
        Ajoutez à cela le risque moindre, le fait que si l'on cherche un appartement d'occasion, on peut aussi en acheter un à un prix inférieur à celui du marché et ne pas choisir au hasard comme je viens de le faire, et bien sûr le fait que le risque est bien moindre
        Et je maintiens ma recommandation de 2015. En d'autres termes, tu peux te féliciter d'avoir vu juste en 2015, mais si tu devais prendre une décision similaire en 2022, je continue de penser qu'il vaudrait mieux que tu ne prennes pas ce risque une nouvelle fois. Bonne chance.

        Répondre

  30. Je lis ce que tu as écrit en 2015 sur Karmit Gat et j'espère que tu t'opposeras à tous ceux qui y ont acheté un appartement à l'époque pour moins d'un million de shekels et qui le revendent aujourd'hui pour près de deux millions… C'est l'un des quartiers les plus beaux et les plus dynamiques.

    Répondre

    1. Bonjour Shlomi,
      Je ne comprends pas ce que tu veux dire quand tu dis que tu t'attends à ce que " tu fasses face à… ". Et je pense avoir déjà répondu à cette question dans mes commentaires précédents.
      Ce n'est pas parce que quelqu'un a acheté pour moins d'un million et vendu pour deux millions qu'il a réalisé la meilleure affaire possible :
      1. S'il a acheté à un promoteur pour moins d'un million, il a en réalité payé bien plus que le prix prévu au contrat : indexations, modifications, suppléments et frais de financement.
      2. Il ne suffit pas de vérifier combien a gagné celui qui a acheté dans ce quartier. Il faut se demander ce qui se serait passé s'il avait réellement suivi le conseil et acheté
      Dans un autre quartier de la ville. Prenons l'exemple d'un appartement de trois pièces dans le centre-ville. Dans ce quartier, les appartements de trois pièces se sont vendus en 2015 entre 500 000 et 700 000 shekels.
      Les transactions dans ces quartiers s'effectuent aujourd'hui à des prix supérieurs à 1,5 million. Autrement dit, ce n'est pas le double comme à Karmit Gat, mais plutôt près du triple. Et cela s'ajoute aux deux années pendant lesquelles il était possible d'obtenir
      La location par rapport à l'achat d'un appartement neuf, sans frais supplémentaires et avec un plus grand potentiel de plus-value à l'avenir.
      En ce qui concerne la beauté du quartier. Excellent. Je suis ravi de l'entendre. L'investissement se mesure en termes financiers. Il est tout à fait possible que la réussite d'un quartier contribue à la revalorisation des autres quartiers. Comme je l'ai montré dans l'exemple ci-dessus, la revalorisation des autres quartiers est même plus importante que celle de ce quartier-là.
      Bonne chance pour tout.

      Répondre

  31. J'ai acheté un appartement à Carmei Gat pour 850 000 NIS
    Je viens de vendre après le creux, à 1 650 000 NIS
    (Remarque : ceux qui ont vendu il y a un an l'ont fait pour 1 750 000 NIS)

    L'appartement a été loué pendant toute cette période à des prix très intéressants.
    Je savais pertinemment que les loyers seraient plus bas au début, puis qu'ils augmenteraient par la suite, et j'ai agi en conséquence.

    Lors de l'achat, j'ai fait appel à un avocat pour 2 000 NIS, qui m'a aidé à apporter des modifications et des améliorations au contrat. Je suis content de ne pas avoir vu ce fil de discussion à l'époque.

    Je ne sais pas si c'était le meilleur investissement au monde à l'époque, mais c'était sans aucun doute un excellent investissement, et il n'y avait aucune raison valable pour que cela échoue.

    Répondre

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