יומן בניה עצמית של בית פרטי – חלק ב'

בחלק א' של טרילוגיית הבניה העצמית כתבתי על שלב התכנון. אם לא קראתם את חלק א', אני ממליץ לעשות זאת עכשיו. כעת אנו עוברים לחלק ב' של הפרוייקט – הכנות לבניה.

את החלק הקודם סיימנו כשבידינו נייר המתאר את הבית העתידי שלנו. ייתכן וחלק מהאנשים יידעו לקחת את התכנית ולהופכה בדמיונם לבית. לא ניחנתי ביכולת זו. אני מציע בחום לבקש מהמתכננים להציג גם תרשים תלת מימדי של הבית הגמור כדי שאם בדומה אלי אינכם יודעים לדמיין את הבית על פי התכנית, יהיה לכם לפחות מושג לגבי המראה. יש גם אפשרות להזמין בתשלום הדמיה של הבית כפי שיהיה לאחר הבניה. הדמיה כזו ניתן לבצע בכמה רמות. אלו יכולות להיות תמונות בודדות של פנים וחוץ הבית על פי בחירתכם. זה יכול להיות סרטון של שיטוט בבית והדבר הכי מלהיב היא הדמיה בתוך אפליקציה בטלפון. בהדמיה זו אפשר ממש "לשוטט" בבית הלא קיים. מחיר הכנת הדמיה כזו נכון ליולי 2022 הוא כ- 10,000 שקלים אך אני מניח שלאט לאט יירד מחיר זה. אני מניח שיש גם אפשרות להדמיה יותר מפורטת (עם ריהוט)) ופחות מפורטת.

לאחר תכנון הבית יש לבחור שיטת ניהול פרוייקט הבניה.

שלוש אפשרויות לניהול פרוייקט הבניה

• בניה עצמית – אתם מזמינים אנשי מקצוע, חותמים איתם חוזה, ודואגים לשלם להם. אפשר לשלב בשיטה זו גם מפקח בניה שיפקח על איכות הבניה על ידי אנשי המקצוע.
• קבלן מפתח – תבצעו מכרז בין כמה קבלנים שקיבלו את התכניות וכתב הכמויות ותבחרו את הקבלן שיבצע את הבניה. מול קבלן זה תחתמו חוזה הכולל מחיר ותנאי תשלום עד קבלת מפתח הדירה. למעשה זה דומה במידה מסויימת לרכישת דירה מקבלן בבניית דירות למעט ערבות בנקאית (בנק מלווה) שאינה מקובלת בבניית בית בודד לעומת בניין דירות.
• מנהל פרוייקט נקרא לעתים גם מפקח בניה – בשיטה זו אתם בוחרים מנהל פרוייקט שאחראי על מכרז אנשי מקצוע לכל אחד משלבי הבניה (שלד, חשמל, מים, מיזוג, אלומיניום(חלונות) וכו'. אתם משלמים שכר למנהל הפרוייקט שאחראי על ניהול אנשי הביצוע ואיכות העבודה ובמקביל משלמים לכל איש מקצוע על פי עבודתו.

יתרונות וחסרונות של כל שיטה

בניה עצמית

יש לכם ביד תכנית של בית ואתם מתחילים להרים טלפונים לקבלני ביצוע שונים כדי שיבואו לבנות את כל אחת משלבי הבית. מתאים לדעתי רק למי שיש ניסיון בבניה, מכיר ספקים של חומרי גלם וקבלני ביצוע. אם אתם כל אלו ואולי אפילו תבנו חלק מהבית בעצמכם אז יש סיכוי שתצליחו להוזיל הבניה. לדעתי הסיכוי קלוש ובהנחה שאתם אולי עם ידע מסוים אך בניה אינה המקצוע שלכם, זוהי חלופה מסוכנת מאד מבחינה כספית, מבחינת איכות הביצוע ומבחינת לוחות הזמנים. אבל כן, יש כאן סיכוי לחיסכון של כ- 15% שהיו עולים מנהל הפרויקט או קבלן המפתח.

קבלן מפתח

יש לכם תכניות וכתב כמויות המפרט את כל מה שיהיה בתוך הבית שלכם. אתם יוצרים קשר עם כמה קבלנים, נותנים להם את התכניות, נפגשים איתם ומקבלים הצעת מחיר לביצוע. בשלב זה אתם בוחרים את הקבלן שמבחינתכם הוא הכי מתאים מבחינת איכות לעומת ביצוע. אני ממליץ בחום להכניס לשיקולים גם כימיה אישית. אתם הולכים לבלות לא מעט ביחד גם אם נראה לכם שתפקידכם רק להעביר כסף ולחכות לבית. אני ממליץ בחום שגם המתכננת תהיה שותפה לבחירת הקבלן. גם המתכננת תצטרך לעבוד מול הקבלן כדי לוודא שהתכנון הופך לביצוע מדוייק. מעבר לכך, סביר שלמתכננת יש יותר ניסיון מלכם בבניה ולכן חוות דעתה והתרשמותה חשובה. נקודה נוספת שכדאי לשקול היא שכירה של מפקח בניה על תקן של שומר על השומרים. מישהו שאינו קשור לקבלן ומוודא את איכות הבניה. בשיטה זו אמור להיות לכם ראש שקט יותר. כביכול תפקידכם הוא רק לשלם לקבלן לפי התקדמות הבניה ולבחור ריצוף, אסלות וכו'. את הסיכונים השונים כמו למשל התייקרות של חומרי בניה אמור הקבלן לקחת על גבו וכדי לעשות זאת הוא כמובן יתמחר מראש את הבניה במחיר מעט גבוה יותר משתי השיטות האחרות. לעתים הקבלן גם יצמיד את התשלומים למדד תשומות הבניה. בכל מקרה, בבניה עצמית אין ליווי בנקאי ולכן בשום אופן ולא משנה כמה אתם חוששים מההצמדה למדד, אל תקדימו תשלומים ואל תשלמו על דברים שלא בוצעו.

מנהל פרוייקט / מפקח בניה

בשיטה זו בה אנו בחרנו שוכרים מנהל פרוייקט שהינו גם מפקח הבניה. מנהל הפרוייקט אחראי לעשות מכרז או לבחור בכל שיטה אחרת את אנשי המקצוע המתאימים לכל שלב בבניה(שלד, טיח, ריצוף, חשמל, מיזוג, מים וכו') ואת ספקי חומרי הבניה המתאימים לכל שלב(ברזל, בטון, אלומיניום-חלונות וכו') . מנהל הפרוייקט מקבל שכר מאיתנו על בסיס החוזה שכרתנו איתו. כשהוא בוחר אנשי מקצוע והם מבצעים את העבודות אנו משלמים להם על פי אבני דרך שקבע מנהל הפרוייקט. האחריות על איכות הבניה היא על מנהל הפרוייקט שאמור להיות עם (לפחות) שלוש תכונות חשובות:

1. ניסיון בבניה או ידע רחב בבניה. למשל קבלן לשעבר, הנדסאי או מהנדס בניה.
2. הכרות טובה עם בעלי מקצוע וספקים באזור בו נבנה הבית.
3. יכולת ניהול.

נתעכב רגע על נושא יכולת הניהול. עניין יכולת הניהול אינו טריוויאלי כלל. הבנה עמוקה של תהליכי הבניה וניצול הזדמנויות יכולות להיות יקרות מפז גם במונחים כספיים וגם במונחי זמן. מנהל פרויקט בינוני ינהל את הבניה כתהליך לינארי עם סדר פעולות קבוע שבסופו יש בית. מנהל פרוייקט טוב יידע לנצל הזדמנויות ולבצע דברים במקביל למרות שמהצד זה נראה לעתים לא הגיוני. שתי דוגמאות מהבית שלנו:

1. מעט אחרי שיצקו את גג הקומה העליונה ועוד לפני שעשו טיח פנים וחוץ ראיתי על גג השלד את שבעת מנועי המזגנים). שאלתי את מנהל הפרוייקט לפשר הדבר והוא ענה: הזמנתי משאית מנוף בשביל להקים למעלה כמה משטחי בלוקים. על המשאית נשאר מקום. במקום להזמין מאוחר יותר מנוף בשביל המזגנים בנפרד ולשלם על הובלה נוספת, חיברתי את ההובלות ובכלל מזגנים בחורף אפשר לקנות במחיר נמוך יותר מאשר בקיץ, עת נסיים הבניה.
2. עוד לא גמרו אפילו את השלד וכבר הייתה במגרש ערמה עצומה של אדמת גינה לפיזור בגינה לאחר סיום הבניה(הבית עצמו יושב פחות או יותר על סלע גיר). שוב שאלתי מה העניין והתשובה הייתה שבפרוייקט אחר היה צורך לחפור ולפנות אדמה מצויינת. במקום לשלם בפרוייקט השני על פינוי רחוק יותר ולאחר מכן לשלם אצלינו על רכישה והובלה של אדמה, בוצע שילוב ניצחון-ניצחון בין שני הפרוייקטים של אותו מנהל.

כיצד לבחור מנהל פרוייקט? כמו כל בעל מקצוע שמצד אחד עולה הרבה כסף ומצד שני יש לו אחריות גדולה, הבחירה אינה פשוטה. מי שלא עוסק בבניה, קשה לו לשפוט איכות של עבודה. מה שאפשר כן לעשות זה לבקש לשוחח עם לקוחות קודמים ולשאול אותם לגבי כמה נושאים:

1. האם היו מרוצים מסגנון התקשורת וסגנון הבניה? לאנשים שונים דרך שונה לתקשר ובניה היא פרוייקט רווי יצרים שנמשך שנה שלמה. מנהל הפרוייקט עשוי למצוא עצמו גם כיועץ נשואים.
2. האם הם מרוצים מהתוצר הסופי, הבית?
3. האם המהנדסת והאדריכל מרוצים מתהליך הבניה ומתוצרי הבניה?
4. האם עמדתם בתקציב הבניה? אם לא, האם אתם יודעים מדוע?

את הבניה שלנו ניהל רונן קולן טל' 053-340-6115. ממליץ להרים אלו טלפון לפני בניה בצפון, בפרק הבא אכתוב על מערכת היחסים הרצויה במשולש לקוחות-מתכנן-מנהל פרויקט, על קבלת החלטה בנושא שיטות בניה ועל תחילת הליך הבניה.

הערה, המונח בניה עצמית הוזכר מעלה כצורה לניהול פרוייקט הבניה עצמו. זה עלול אולי לבלבל כי מבחינת משכנתה או מיסוי, לא משנה באיזה אופן תבחרו לבנות זה עדיין יהיה מוגדר "בניה עצמית".

מעבר לחלק ג' – שיטות בניה

---

ביום רביעי 28/12/2022 בשעה 20:00 אערוך כנס זום לצמיחה כלכלית. הכנס מותג כמיועד לצעירים כיוון שהוא בוסס על הופעתי בפני חיילים. אין לי ספק שהתובנות שאעביר שם יועילו לכולם(ובמיוחד לצעירים כי כללים התנהלות לצמיחה כלכלית כדאי לדעת מגיל צעיר ככל האפשר. אני חושב שזו יכולה להיות גם הזדמנות נהדרת להורים לראות תכנים כלכליים יחד עם בני הנעורים. על פי משובי החיילים ההרצאה הועברה עם הומור שעזר בהחלט לעכל את הנושאים הכלכליים החשובים. הקליקו כאן עכשיו לפרטים נוספים והרשמה.

---

כתמיד אשמח לכל תגובה. הכי טוב למטה בתגוביות(טוקבקים). אפשר גם לפנות אלי בכל נושא למייל rimon@effm.co.il או בטלפון 054-5232-799

הקליקו כאן כדי להכנס לערוץ היוטיוב שלי

הקליקו כאן לקבוצת הפייסבוק צומחים כלכלית ביחד שם אנו עוסקים ב… צמיחה כלכלית.

---