בטחונות משכנתה

מה זה ביטחונות משכנתה?

המונח "בטחונות" (נקרא גם "בטוחות") הוא למעשה ביטוי לסך הדברים שדורש הבנק כדי לוודא שהדירה שלנו תוכל לשמש כבטוחה להלוואה. כלומר, במידה ולא נשלם את המשכנתה יוכל הבנק לעקל ולמכור (לממש) את הדירה שלנו ועל ידי כך לסגור את חוב המשכנתה.

את הבטחונות אנו מקבלים בסמוך לפני או אחרי חתימת המשכנתה בבנק ורק לאחר שסיימנו אותם יעביר הבנק כסף בפועל.

רשימת הביטחונות

הבטחונות מחולקים למשימות שאנו מבצעים ומשימות שמוכרי הדירה מבצעים. למעשה עד שלא שילמנו את כל הכסף, הדירה עדיין לא שלנו ולכן המוכרים צריכים להסכים למשכנתה לבנק שייתן לנו משכנתה.

משימות שלנו

• יפוי כח נוטריוני – יפוי הכח שאנו חותמים מול נוטריון (עורך דין עם הסמכה מיוחדת) למעשה מיפה את כוחו של הבנק לבצע כל פעולה בדירה שלנו: למכור אותה, לשנות את רישום הבעלות שלה וכדומה. הבנק מצידו לא ישתמש ביפוי כח זה כל עוד נשלם את המשכנתה כסדרה. כדאי לברר אם עורכת הדין שלכם הינה גם נוטריונית. בכל מקרה התשלום לנוטריונית נקבע על ידי הרשויות והוא אחיד כך שלא משנה למי הולכים.
• הקמה של הוראת קבע בחשבון הבנק שלנו לטובת הבנק שנתן את המשכנתה. מבוצע בסניף הבנק שלכם או דרך האינטרנט ובאמצעות הוראת קבע זו יוכל הבנק למשוך את התשלומים החודשיים.
• ביטוח חיים לכל הלווים – יש להביא לבנק ביטוח חיים עבור כל אחד מהלווים על סכום המשכנתה כשהבנק הוא המוטב של הביטוח בניגוד לביטוח רגיל בו היורשים הם המוטבים.
• אם מדובר בדירה יד שניה יש לבצע ביטוח גם לדירה. בדירה מקבלן יש לעשות ביטוח דירה רק כשמקבלים את הדירה.
• עיון ברשם המשכונות – מאפשר לבנק לדעת האם יש לכם עוד נכסים ממושכנים. רוב הבנקים מבצעים זאת בעצמם. בדיסקונט עליכם לעשות זאת מכאן – בקשת עיון בשעבודים ובמשכונות – תאגידים Online (justice.gov.il)
• לחתימות יש להגיע עם תעודות זהות וספח עדכני. חובה תעודות זהות ולא מסמך מזהה אחר. אם יש אזרחות אמריקאית כדאי להביא גם דרכון אמריקאי ומספר ביטוח לאומי אמריקאי. חובה שהמצב המשפחתי ומספר הילדים בספח תעודת הזהות יהיה תואם למציאות.
• בדירה מקבלן יש להביא לחתימות פנקס שוברים.
• הצהרה על דירה יחידה – לחתימה מול עורכת הדין שלכם.
• שמאות – ביקור שמאי בנכס כדי להעריך את שוויו. השמאי הוא למעשה העיניים של הבנק כדי לוודא שבכלל קיים נכס במקום שאתם אומרים שקיים. שהנכס בנוי כחוק ובדיקות נוספות. עלות השמאות הינה בין 700 ל- 1,200 שקלים לפי שווי הנכס לנכסים שעד ארבעה מיליון שקלים. בנכסים שמעל ארבעה מיליון המחיר ייקבע במשא ומתן חופשי מול השמאי.

בטחונות מהמוכרים

• התחייבות לרישום משכנתה – לחתימה מול עורכת הדין שלהם.
• הצהרת מוכרים על תשלום – וידוא הכסף שכבר שולם.
• בקשה לרישום הערת אזהרה – המוכרים מאשרים לבנק לשים הערת אזהרה על הדירה שעדיין שלהם.
• ברכישה מקבלן – הסבת ערבות על סכום התשלום חתומה על ידי הבנק המלווה של הפרויקט. הבנק המלווה אחראי לכך שבמידה והקבלן פשט רגל כספכם יוחזר לכם. מרגע שלקחתם משכנתה התשלומים אינם מכספכם והסבת הערבות מבטיחה שאת כספי המשכנתה יחזיר הבנק המלווה לבנק שנתן לכם משכנתה.
• ברכישה מקבלן יש להביא גם ערבויות מקוריות לכסף שכבר שולם.
• החתמת המוכרים על מסמך המראה לאיזה חשבון ירצו לקבל הכסף.
• מוכרים פרטיים צריכים לספק צילום שיק או אישור ניהול חשבון. הכסף יועבר בפועל לחשבון על שם שני המוכרים או יותר על פי אחוז הבעלות שלהם בדירה הנמכרת.

בגדול, עורך הדין שלכם מכיר את כל ההליך והוא גם אחראי להעביר את המסמכים הדרושים לעורכי הדין של המוכרים. ברכישה מקבלן, אפשר להביא (או לשלוח במייל) את המסמכים לקבלן לחתימות. לאחר מכן יש לאסוף ממנו המסמכים ולהביא המקור לבנק.

לאחר השלמת הבטחונות

הליך איסוף הבטחונות מתרחש בבנקים שונים בסדר שונה לעומת החתימה על המשכנתה. לפעמים קודם חותמים ואז מקבלים את משימות הבטחונות ולעתים קודם מקבלים את משימות הבטחונות ורק לאחר מכן חותמים על המשכנתה. הסדר אינו משנה מה שחשוב לדעת הוא שהחתימה על חוזה משכנתה והשלמה של מלוא הבטחונות הינם תנאי להעברת הכסף. כשבידי הבנק חוזה חתום ומלוא הבטחונות בודק הבנק מחדש את כל התיק. זה יכול לקחת בין יום אחד למספר ימים ולאחר מכן עובר הכסף. יש לשים לב שאישור תנאי המשכנתה שלכם הינו ל- 24 ימים ורק העברת הכסף בפועל עוצרת את מרוץ פגות התוקף של הריביות שקיבלתם באישור.

תודה למריאלה אוחיון שהייתה השראה לכתיבת מאמר זה ולשמיל שהערתו מלמטה נכנסה לגוף המאמר.