תגית: מדד

אחד העקרונות בשיווק הוא ללחוץ על הפחדים והכאבים של הלקוחות הפוטנציאליים וכך להצליח למכור להם. לפעמים עושים זאת מסיבה טובה כמו למשל "העישון מביא לאין אונות" ולפעמים עושים זאת סתם כדי למכור מוצר.

בעת שמדד המחירים לצרכן מתחיל להתרומם, אנשים רבים חוששים משינויים בהחזרי המשכנתה שלהם. למעשה המשכנתה הייתה אמורה להיות מתוכננת מלכתחילה תחת ההנחה שיום אחד המדד יעלה אבל כאלו הם בני אדם, מגיבים יותר לאירוע לאחר התרחשותו מאשר כשרק שמעו עליו מההורים.

אחד הבנקים שלא אנקוב בשמו אך תחת עינויים אוכל לומר ששמו מזכיר מאיפה זורח השמש החל למכור משכנתה שאמורה לשכח את חשש הלקוחות מעליית התשלומים עקב עליית המדד. הבנק למעשה מנסה לגרום ללקוחות לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה. כלומר מצד אחד לקחת הלוואה צמודה למדד בריבית נמוכה (לעומת אותה הלוואה שאינה צמודה) ומצד שני למכור הלוואה זו בקרן שווה כך שכביכול התשלומים היורדים בשיטת פירעון זו יקזזו את התשלומים העולים בגלל המדד. כתבתי בעבר על קרן שווה לעומת שפיצר.

כעת השוואת שתי הצעות של הבנק ללקוח. אין לכם זמן לראות הסרטון? חבל אבל לא אלמן ישראל. אל תיקחו קרן שווה לא משנה מה.

כתמיד, אשמח לכל תגובה.

רימון – 054-5232-799, rimon@effm.co.il

שאלות וכו', עדיף בתגובה למטה (אפשר גם בעילום שם), כך שכולם יראו את התשובה.

אחד הנושאים המדוברים ביותר בעת קבלת החלטות בנושא משכנתה הוא מדד המחירים לצרכן. אך מהו בעצם מדד המחירים לצרכן או בשמו המקוצר "המדד"? בסרטון שלמטה הגדרתי מהו המדד, איך הוא נקבע? על ידי מי?בדרך גם ניפצתי מיתוס נפוץ בתחום המשכנתאות הקובע כי הלוואה לא צמודה בריבית 4% שווה להלוואה צמודה בריבית 3% אם המדד הוא 1%. בדרך, שמחתי גם להראות את אחת הפינות שאני הכי אוהב במדינה.

מהו מדד המחירים לצרכן?

מדד המחירים לצרכן הוא למעשה ביטוי ליוקר המחיה בארץ. אחת לכמה שנים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה סקר בין משפחות בארץ. אותן משפחות מדווחות על כל קניה שהן ביצעו במשך תקופה מסוימת. בסוף תהליך זה מפרסמת הלשכה את רשימת המוצרים שרוכשות בממוצע משפחות בישראל. אפשר לראות רשימה זו כאן

כאשר יש לנו את רשימת המוצרים המרכיבים את הסל, מנסה הלשכה (המרכזית לסטטיסטיקה) לרכוש מוצרים אלו מספקים שונים בכל חודש. אם המחיר עלה לעומת החודש הקודם אומרים שהמדד עלה ומציינים בכמה אחוזים הוא עלה. אם המחיר ירד, מציינים שהמדד ירד ובכמה אחוזים הוא ירד.

המדד מפורסם ב- 15 לכל חודש והשינויים בו הם למעשה ביטוי לאינפלציה – עליית מחירים או דפלציה – ירידת מחירים. בפעם אחרת נדון במונחים אלו יותר לעומק ומדוע בניגוד לאינטואיציה אנו לא אמורים לקוות לירידת מחירים ואפילו לא לקיפאון במחירים אלא לעלייה מתונה שלהם לאורך השנים.

כמה מיתוסים שיש לנפץ על המדד

מיתוס 1 – ערבוב המדד עם ריבית

על פי מיתוס זה המדד מתווסף לריבית. אנשים המאמינים למיתוס זה חושבים שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שווה להלוואה צמודה בריבית 3% אם המדד הוא 1% בשנה. קל להראות שזוהי שגיאה.

נניח ואנו לווים 100 שקלים לשנה ומחזירים את כל החוב יחד עם הריבית וההצמדה בתשלום אחד בסוף השנה.

אם לקחנו הלוואה לא צמודה בריבית 4% אז בסוף השנה נחזיר 100 שקלים+ 4%*100 = 4 שקלים וביחד 104 שקלים.

אם לקחנו הלוואה צמודה למדד בריבית 3% והמדד היה 1% במשך השנה אז בסוף השנה החישוב יהיה מעט מורכב יותר אך עדיין במסגרת 4 פעולות חשבון: לחוב שלנו נוסיף את מרכיב ההצמדה של אחד אחוז ולכן החוב בסוף השנה יהיה 101 שקלים (100 שקלים + 1%*100). על החוב הזה נשלם ריבית של 3% כלומר נשלם ריבית של 3%*101 = 3.03 + 101 = 104.03.

כלומר אנו רואים פער של 3 אגורות בין שני הסכומים שחשבנו שהם זהים. פער של 3 אגורות לא נראה גדול אבל יש לזכור כי רוב האנשים לוקחים משכנתה של יותר ממאה שקלים ליותר משנה אחת. תוכלו לעשות חישוב זה עבור מיליון שקלים לעשרים שנים ותראו שהפער גדל.

מיתוס 2 – המדד רק עולה

לא נכון. על אף שיש כאמור רצון שהמדד יעלה בצורה מתונה, דבר המעיד צמיחה של המשק, היו גם שנים של מדד שלילי. במצב זה חוב ההלוואה מתכווץ.

מיתוס 3 – כדאי להמנע מהלוואה צמודה

טוב זהו חצי מיתוס. המדד הוא רכיב סיכון במשכנתה שלנו אך להלוואה צמודה יש גם יתרונות. ראו את הדוגמה למעלה, מה אם הריבית של ההלוואה הצמודה לא הייתה 3% אלא רק 2% בהשוואה להלוואה לא צמודה בריבית 4%? בדיוק כמו שהפריים הוא רכיב סיכון אך אנו בוחרים אותו פעמים רבות בגלל שלצד הסיכון יש גם סיכוי לרווח בסוף הדרך, גם לקיחת הלוואה צמודה מתאימה לחלק מהלווים אשר מוכנים לקחת סיכון יותר גדול בתמורה לסיכוי שבעוד 20 שנה יביטו לאחר ויראו שלמרות המדד הם שילמו פחות מאשר אילו היו לוקחים הלוואה לא צמודה.

אחת התפיסות השגויות והנפוצות ביותר הינה על הקשר בין המדד והריבית. רבים חושבים למשל שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שקולה להלוואה צמודה בריבית שלושה אחוז אם יהיה מדד של אחוז אחד. שאלות כמו השאלה שלמטה הינן שאלות נפוצות. זה הזמן לנפץ מיתוס זה.

מבחינה מתמטית – מתי מסלולי משתנה צמודה כל 5 ומשתנה לא צמודה כל 5 שווים בערכם? כאשר המדד הוא הפרש הריביות בין המסלולים כל שנה או לאורך כל התקופה?
אתן דוגמה. 1. נגיד ואקח מסלול משתנה כל 5 צמודה  בריבית 2%. או שאקח מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.5%. בתום 5 השנים ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל שנה ב 1.5% או ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל ה 5 שנים ב 1.5% ?

במייל שלמעלה שאותו קיבלתי היום יש בדיוק שאלה זו ואני עונה עליו כאן כדי שכולם ירוויחו. אז קודם כל תודה לשאול.

ריבית ההלוואה בשקלים נקבעת כאחוז מסוים מתוך החוב אותו צריך לשלם בשנה. ההצמדה כשלעצמה אינה מגדילה כלל את התשלום החודשי. ההשפעה של ההצמדה הינה על הגדילה של החוב וכיוון שהריבית הינה אחוז מהחוב יש גם גידול בתשלום החודשי. אבל שני הגורמים משפיעים באופנים שונים ולכן כלל לא ניתן לבצע את ההשוואה הקיימת בשאלה.

נניח חוב של 100,000 שקלים אותו יש לפרוע בתשלום אחד בסוף השנה בתוספת ריבית.

בהלוואה לא צמודה עם ריבית של 4% נצטרך לשלם בנוסף לחוב גם 4,000 שקלים על הריבית כלומר נשלם בסוף השנה 104,000 שקלים.

בהלוואה צמודה בריבית 3% עם מדד 1%, החוב יעלה ל- 101,000 שקלים בסוף השנה ועליו נשלם ריבית של 3% – 3030 שקלים בתוספת 1000 שקלים לפירעון הקרן הגדולה יותר, כלומר בסך הכל 4,030 שקלים.

אפשר לראות כי על התשלום הכולל מדד של 1% השפיע יותר מאשר פער הריביות ועל התשלום החודשי ללא הקרן, הוא השפיע פחות.

יגעת ומצאת תאמין. מצאתם דירה המתאימה לכם והחל משא ומתן עם הקבלן. אחד הדברים הראשונים שיעלה על השולחן הוא עיתוי התשלומים על הדירה. הקבלן יציע לכם בדרך כלל שלוש אפשרויות:

א. שלמו היום המון כסף ותקבלו את הדירה בעוד שנתיים (כדוגמה)
ב. שלמו היום מקדמה קטנה ועם התקדמות הבניה שלמו סכומים נוספים במועדים קבועים מראש.
ג. שלמו היום מקדמה ואת עיקר הסכום שלמו עם קבלת המפתח.

הצעת הקבלן לשלם את עיקר הכסף בהתחלה כוללת נימוק הגיוני לכאורה – אם תשלמו היום, לא תחשפו לעלייה במחיר הדירה עקב עליה במדד תשומות הבניה. כאשר משלמים מעל מיליון שקלים על מוצר כלשהו, ובמיוחד אם אין לנו את הכסף ואנו לוקחים הלוואה לשנים רבות, עליית מחיר נוספת זה דבר מפחיד. האם יש סיבה לפחד זה? האם ישנם גורמים אחרים אשר עלולים לגרום לעליית מחיר גבוהה אפילו יותר ממדד תשומות הבניה? מאמר זה ינסה לפזר את הערפל מעל המושג מדד תשומות הבניה ולהראות שעל אף החשש הטבעי אותו ינסה איש המכירות של הקבלן ואיש המכירות של המשכנתא בבנק להעצים, כל אחד מסיבותיו, אין השד נורא כל כך.

מה זה מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן?

תשומה הינה משאב כלכלי המשמש ליצירה של משהו כלכלי אחר. למשל: התשומות הנדרשות להכנת גביע מילקי הינן: מים להשקיית החציר שאוכלת הפרה, דלק להנעת הטרקטור שקוצר את החציר, ארנונה על הרפת, שכר עבודה לחולבים, חשמל להפעלת מכון החליבה ולאחר מכן תשומות נוספות לעצם הייצור (סוכר, חומרי טעם וריח, עוד חשמל), הייצור, ההובלה והמכירה.

באותו אופן התשומות לבניית דירה הינן בלוקים, ברזל, מלט, שכר עבודה, דלק, חשמל וכו'. מדד המחירים לצרכן מחושב על פי ממוצע המחירים של המוצרים אותם צורכים משקי הבית (מילקי כאמור, חסה, עגבניה, DVD ועוד על פי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה). מדד תשומות הבניה הוא ממוצע המחירים של המוצרים (התשומות) הדרושות לבניית דירה.

כלומר ההיגיון של הקבלן הוא: אם תיתן לי היום את מלוא עלות הדירה שלך, אני אוכל לקנות כבר היום את כל הברזל והבלוקים הדרושים ולאחר מכן לא יעניין אותי אם המחיר שלהם יעלה. מנגד, אם לא תשלם לי מראש את עלות הדירה, אני אאלץ לדחות את רכישת הדלתות למשל רק לשלב הסיום של הדירה ואז אם מחיר דלת ישתנה, אני, משה הקבלן, אהיה בבעיה. לכן, במידה ואתה רוצה לדחות תשלומים, תבטיח לי שבמידה ומחירי הדלתות והחלונות יעלו, אתה תפצה אותי על עליית מחיר זו.

להקדים תשלום בגלל עליית מדד יכול להיות יקר ולא משתלם

איני נכנס כעת לכל שיקולי הבעד ונגד של הקדמת תשלומים לקבלן. על שיקולים נוספים בעד ונגד הקדמת תשלומים תוכלו לקרוא כאן. אבל מבחינה כלכלית כדאי לדעת שהנזק מעליית מדד תשומות הבניה הינו לעתים קרובות נמוך מהנזק של תשלום מוקדם

נחשוב על זוג הקונה דירה בעלות של מיליון וחצי שקלים ויש לו שתי אפשרויות:

א. 20% ממחיר הדירה היום ו- 80% ממחיר הדירה בעוד שנתיים עם קבלת המפתח.
ב. 80% ממחיר הדירה היום, 20% בעוד שנתיים בעת קבלת המפתח.

אותו זוג אינו מאלו שמאמינים לכל איש מכירות ולכן הם עושים בדיקה עצמאית באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיה ובוחנים את שני הגראפים שלמטה המשווים בין עליית מדד תשומות הבניה לבין המדד הכללי (מדד המחירים לצרכן) :

מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה ב-2021

שימו לב בבקשה לעובדה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא הקלו עלינו את ההשוואה בין הגראפים, המשבצות בגרף העליון מציינות  0.5% בעוד שבגרף התחתון הן מציינות 1%. נעבור להשוואת השנים האחרונות (כל האחוזים כתובים בקירוב על פי הגראפים שלמעלה):

2013: מדד המחירים – קרוב ל- 2%, מדד התשומות 1.5% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2012: מדד המחירים כ- 1.6%, מדד התשומות כ- 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2011: מדד המחירים כ- 2.1%, מדד התשומות כ- 3.8% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2010: מדד המחירים, כ- 2.8% מדד התשומות כ- 4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2009: מדד המחירים כ- 4%, מדד התשומות כ- 0% (!) – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2008: מדד המחירים כ- 3.9%, מדד התשומות 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.

בעצם, מדוע אני ממליץ לא לחשוש ממדד התשומות אם ברוב השנים האחרונות, מי שחשש ממנו "הרוויח"?

ההשוואה בין שני המדדים יוצאת מתוך שתי הנחות מקלות אשר בפועל אינן באמת מתקיימות:

א. על החסכונות שלי בבנק אני לא מקבל כלום פרט להצמדה למדד המחירים לצרכן. זה נכון לגבי פקדונות קצרים אבל ממש לא נכון לגבי חסכונות של מאות אלפים כמו שמחזיק מי שמתכונן לרכישת דירה. אם למשל לצורך התשלום המוקדם לקבלן אני פורע קרן השתלמות אשר עושה תשואה צנועה של 5% בשנה, אפשר לראות לפי אחוזי המדד לעיל שזה אף פעם לא כדאי.

ב. על האשראי שלי אני לא משלם ריבית. בפועל אם על מדד המחירים לצרכן אני מוסיף גם 1.5% ריבית לשנה, כפי שמבוצע בהלוואות אמיתיות, ההפרשים בין המדדים, גם בשנים בהם כביכול יש עדיפות למדד התשומות (2012-2010) הופכים לזניחים או שהמגמה מתהפכת לגמרי.

דוגמה מספרית:

ניקח את שנת 2012 בה הייתה עדיפות למהמרים על מדד תשומות הבניה. זוג אשר יכונה תשומי קנה דירה בעלות של 1,500,000 שקלים עם משכנתא של 1,000,000 שקלים. הזוג בחר לשלם 80% בעת החתימה על חוזה הרכישה ועוד 20% בעת הכניסה לדירה שנה לאחר מכן.

סך הוצאות הזוג בשנה זו:

— הפסד הצמדה למדד על 200,000 שקלים (300,000 = 20% הוא היה משלם לקבלן ממילא בחלופה השניה) למשך שנה – 2900 ש"ח.

— נניח שיכולת ההחזר של הזוג הינה 6000 שקלים ולכן הם לקחו משכנתא של קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-  18 שנים בריבית 3%. במשך השנה שולמו לבנק 29,400 ש"ח עבור ריבית. בסך הכל ישלמו בני הזוג תשומי לבנק 1,295,400 שקלים עבור המשכנתא שלהם.

מנגד הזוג המכונה מדדי החליט לשלם לקבלן 20% בעת החתימה על החוזה ועוד 80% בעת הכניסה לדירה

העסקה של מדדי נראית כך:

— תשלום של 300,000 והמשך החזקת 200,000 בפיקדון צמוד מדד אשר הניב להם 2,900 שקלים.

— חיסכון חודשי של 6,000 שקלים (הם עדיין לא חייבים בתשלומי משכנתא ולכן יכולים לחסוך כל חודש את סכום ההחזרים.

— בעת הכניסה לדירה לוקח הזוג מדדי משכנתא כדי לשלם את ה- 80% הנותרים ממחיר הדירה. 80% אלו היו צמודים למדד תשומות הבניה אך מצד שני הזוג חסך כל חודש 6000 שקלים. כדי לפשט החישוב הנחתי שהחיסכון החודשי לא נשא כל תשואה. המשכנתא שנדרש הזוג מדד לקחת הינה 965,900 שקלים (כאמור, החוב לקבלן היה צמוד אך מצד שני לזוג נוצר הון עצמי נוסף במהלך השנה). בהנחה שהמשכנתא של הזוג מדדי תהיה בתנאים זהים לזו של הזוג תשומי, סך התשלומים שלהם לבנק יהיה 1,237,054 שקלים.

אז להקדים תשלומים לקבלן או לא?

 ובכן, ראינו כי גם בשנה בה הייתה כביכול עדיפות ברורה להקדמת התשלום לקבלן, עדיין מי ששילם עם הכניסה לדירה וספג את מירב ההצמדה למדד תשומות הבניה, שילם בסופו של דבר פחות כסף מזה שבחר "לא להסתכן" עם מדד תשומות הבניה.

לזוגות רבים אין את היכולת לשלם משכנתא במקביל לשכר דירה ואז אם הם בוחרים להקדים תשלומים לקבלן הם "נהנים" מנזק גבוה יותר – הם נאלצים לקחת הלוואת בלון עד הכניסה לדירה (פינוי הדירה הנוכחית שלהם). הלוואת בלון זו צוברת ריבית דריבית וכך בסופו של דבר גם ביום הכניסה לדירה ולא רק בסיום המשכנתא הם עשויים לגלות ששילמו יותר מאלו שבחרו לשלם מאוחר יותר למרות מדד תשומות הבניה.

הדוגמה לעיל השוותה בין שני מצבים כאשר ההבדל בין המשלמים מוקדם למשלמים מאוחר הוא שנה אחת בלבד. ברוב המקרים מדובר על הבדל של לפחות שנתיים, כאשר קונים דירה על הנייר. כמובן שככל שמשך הזמן מתארך, ההפרש לטובת אלו שבחרו לשלם מאוחר גדל. יתרונם של המשלמים מאוחר יגדל אף יותר אם למשל החיסכון שלהם בשנתיים אלו יגרום לכך שהם יירדו מתחת לאחד מקווי פרשת המים של מחירי המשכנתא. למשל יעברו מאחוז מימון של 65% לאחוז מימון של 59% מערך הדירה.

על כל האמור לעיל יש להוסיף גם את הסיכון הקיים בכל עסקה בה אתה משלם לספק כסף רב מראש. אבל על כך כאמור, כבר דובר באתר זה במקום אחר.

מדוע בעצם כל כך הרבה אנשים מקדימים תשלומים לקבלן, משלמים יותר ומסתכנים בכך שאם תהיה לקבלן בעיה כלשהי, הם יצטרכו להסתדר ללא הכסף ששולם במשך שנים?

לצערי הרב אנשים רבים לא הפנימו את העובדה הפשוטה: אין ייעוץ חינם! כאשר אתה מתייעץ עם פקיד משכנתאות בבנק או עם איש מכירות של הקבלן זהו לא ייעוץ בחינם. אמנם לא שילמתם ישירות אבל תשלמו הרבה יותר בכך שקיבלתם ייעוץ מוטה: איש המכירות של הקבלן כמובן שואף לכך שהקבלן יפגש עם הכסף מהר ככל האפשר (מדוע שהוא ישלם ריבית לבנק אם הלקוח מוכן לשלם ריבית לבנק במקומו ולתת לו הלוואה של מיליון ללא ריבית כלל). פקיד המשכנתאות כמובן רוצה שתיקחו משכנתא היום ולא בעוד שנתיים (עד אז אתם עוד עלולים לשים לב שיש עוד בנקים ולהשוות תנאים או גרוע מכך ללמוד באיזה מסלולי משכנתא להתרחק ובכך להפוך ללקוחות רווחייים פחות, רחמנא ליצלן).

בעבר המלצתי פעמים רבות להימנע מהלוואות צמודות מדד.

להלוואות צמודות מדד ישנו חיסרון משמעותי סיכון של עלייה בחוב יחד עם עליה בהחזר החודשי. 

בעיה נוספת עם הלוואה צמודה הינה שרוב הלווים לא מבינים כמה בעצם ישלמו עליה. לווים, אשר לא השקיעו מספיק בלימוד נושא המשכנתאות, שומעים בבנק ריבית של 2% ולא מבינים שלריבית זו יש להוסיף תשלומים נוספים עבור הצמדה למדד.

בחודשים האחרונים המדד הנו נמוך מאד. לשם דוגמה – מדד מאי היה 0.1%.  חשוב מכך, ציפיות השוק לאינפלציה עתידית הנן נמוכות מאד. לקריאת התחזית המלאה באתר בנק ישראל לחצו כאן. 

לפיכך, אני ממליץ לשלב בהלוואות חדשות  רכיב צמוד מדד לטווח קצר.

מספר עובדות על הלוואות צמודות מדד אשר לעתים הבנק "שוכח" לספר עליהן ללקוחות

• ריבית קבועה מקטינה את הסיכון לעליית החזר אך לא מבטלת אותו. עלייה במדד תגרום לעלייה בהחזר החודשי.
• במידה והמדד יעלה ערך החוב יעלה. לעתים יהיה החוב לאחר מספר שנות תשלום גבוה מהחוב המקורי.
• כאשר משווים הלוואה צמודה להלוואה צמודה אסור לשכוח את המדד. כלומר אם תחזית המדד היא 1.5% לשנה ומוצעת מצד אחד הלוואה לא תמודה ב- 3% ומצד שני הלוואה צמודה ב- 2%, ההלוואה הלא צמודה עדיפה למרות שהריבית בה גבוהה יותר.