תגית: החזר חודשי

קראתי לאחרונה את הספר 12 כללים לחיים של הפרופסור לפסיכולוגיה הקנדי ג'ורדן פיטרסון. בספר שנים עשר פרקים (הפתעה הפתעה) אשר כל אחד מהם מתאר סוג של התנהגות אנושית שכדאי לנו לאמץ או להמנע ממנה על מנת שחיינו יהיו טובים יותר. הספר אינו קל לקריאה אך לדעתי המאמץ שווה (לא נורא גם לדלג מידי פעם עם כמה דפים).

אימרו אמת או לפחות אל תשקרו לעצמכם

במאמר זה אני רוצה להתמקד בכלל מספר 8 – אימרו אמת או לפחות אל תשקרו. נראה ברור מאליו. עוד בעשרת הדיברות הוזכר השקר כמשהו שכדאי להימנע ממנו –
לֹא תַעֲנֶה בְרֵעֲךָ עֵד שָׁקֶר. מדוע החליט פיטרסון לציין כלל זה ולא למשל "לא תגנוב"? פיטרסון לא מדבר על השקר שאדם מספר לחברו או אשתו. פיטרסון מדבר על שקר שהינו הרבה פחות מדובר – השקר שאדם מספר לעצמו. דוגמאות לשקרים שאנשים מספרים לעצמם: הבוס שלי צועק עלי אבל רק כשיש לחץ והוא מאבד את זה, העבודה שלי לא באמת גרועה כל כך (יש לי קביעות). בעצם אומר פיטרסון – ברגע שהתנהגו אליך שלא כיאות ולא הגבת, שיקרת לעצמך ושקר זה רק יילך ויגדל ויכביד יותר ויותר.

נזכרתי בנושא השקר העצמי בשיחות ייעוץ שמגיעות לעתים לנקודה בה אני מסתכל על הנתונים הכלכליים של משפחה ועל מה שאותה משפחה מתכוונת לבצע – רכישת דירה Y עם משכנתה X ואני נאלץ לומר למשפחה זו שהיא לא תוכל לעמוד במשכנתה שהיא מתכוונת לקחת. לעתים זה עובר בנחת לעתים יש גם קצת דמעות. שני נימוקים חוזרים על עצמם כדי להצדיק את אותה רכישה שלדעתי לא כדאי למשפחה לבצע:

הבנק אישר לנו את המשכנתה

א. הבנק אישר לנו את המשכנתה – לא ארחיב בעניין זה ורק אציין כי הבנק עובד על פי חוק המספרים הגדולים: על פי קבוצת קריטריונים מסויימת הסתבר לבנק שנניח רק 10% מהלווים לא מצליחים לשלם את המשכנתה ומבחינת הבנק זה מספיק טוב (את הכסף הוא מקבל ממילא דרך מכירת הדירה). עבור אותם 10% של הלווים, אי עמידה בתשלום משכנתה תעלה בשברון לב עצום, עלויות גדולות נוסף על המשכנתה ופעמים רבות הלחץ הכלכלי יגרום גם לגירושין כפי שהראו מחקרים שונים (אבל לא באמת צריך מחקר כדי לדעת זאת נכון?).

אפשר לקחת משכנתה אחרי גירושין, אבל אל תתנו לתכנון משכנתה לקוי לפרק לכם את הבית.

אנחנו לא חוסכים ומשכנתה תכריח אותנו לחסוך

ב. אנו גרים עם ההורים ולא חוסכים שקל (או שוכרים דירה ב- 3000 שקלים ולא חוסכים) אבל כשתהיה משכנתה עם תשלום חודשי של 4500 שקלים לא תהיה לנו בעיה. כשאנו חייבים אנו יודעים לצמצם ולעבוד שעות נוספות.

זהו השקר הגדול והמזיק ביותר. השקר שיש לו פוטנציאל להרוס לכם את המשפחה. אין דבר כזה כשנהיה חייבים נצמצם. אם אתם רוצים לרכוש דירה אתם חייבים לצמצם כבר היום עוד לפני המשכנתה כדי להיות בטוחים שהצמצום לא מביא לחייכם כל כך הרבה לחץ שאולי כלל לא שווה לגור בבית שאתם רוצים לרכוש עם כל הלחץ החדש שאתם מתכננים להכניס אליו. אל תהיו דיירי עמידר בתוך ארמון.

גם עניין השעות נוספות הוא שקר מסוכן שאתם מספרים לעצמכם. אם אתם יכולים לעבוד יותר, התחילו עכשיו ובחנו האם כך תרצו להתנהל בשלושים השנים הבאות. שלא לדבר על העבודה שהרבה זוגות ללא ילדים מדברים על שעות נוספות כמשהו שיקרה במקביל להגדלת המשפחה בעוד ילד-שלושה. נו באמת, על מי אתם עובדים? (על עצמכם בלבד). זה לא יחזיק מים.

המלצה שלי, אתם אמורים לשלם X שקלים עבור המשכנתה המתוכננת? בידקו עם הנחות שינויי ריבית ומדד כמה יהיה ההחזר גם בשנים הבאות. עכשיו בידקו, על פי אורח החיים הנוכחי שלכם האם אתם מסוגלים לשלם סכום זה. שכירות לא תצטרכו לשלם לאחר המעבר לדירה, בדקו האם השכירות יחד עם הכסף שאתם חוסכים כל חודש יכולים לשלם את המשכנתה המתוכננת. זה לא המצב? אל תרמו את עצמכם בנוסח כשנהיה חייבים נצליח, היו חייבים כבר היום, צרו הוראת קבע לחיסכון כאילו יש משכנתה והחזיקו ככה לפחות חצי שנה. רק לאחר שתתאמנו ותראו את משמעות הסכום שאתם מתכוונים לשלם, תהיו בשלים לביצוע העסקה המתוכננת. לא באמת צריך "מחקר" כדי לדעת שבעיות כלכליות מקלקלות רומנטיקה נכון? ובכל זאת, מחקרים שונים הראו שבעיות כלכליות הינן גורם משמעותי בהחלטה להתגרש. דוגמה בטבלה למטה אשר נלקחה ממחקר זה:

שקר עצמי אצל עצמאים

אצל עצמאים אתגר האי עבודה בעיניים על עצמנו גדול יותר. שכיר יודע בדרך כלל מה יהיה כתוב בתלוש הבא או לפחות מה היה כתוב בתלוש הקודם. עצמאי חי בסוג של אפילה המוארת חלושות על ידי משפטים כמו "רואה החשבון שלי אומר שהמצב טוב". או "עכשיו המצב חלש כי חורף/קיץ/מלחמה אבל אני יודע לעשות מה שצריך ולאחר שאקח משכנתה המצב ישתנה. כנ"ל לגבי שעות נוספות – קודם שנה את המצב ואז התקדם הלאה. אל תשקר את עצמך.

כאשר אתם לוקחים משכנתה מהבנק, הבנקאי מראה לכם את ההחזר החודשי הנוכחי של המשכנתא כאילו הוא יהיה ההחזר שתשלמו במשך כל שנות המשכנתא. אך מה קורה כאשר המשכנתא אינה מתוכננת היטב וההחזר עולה משמעותית עד כדי הכפלה שלו?

סיפור שהיה באמת: התקשרה אלי אשה וביקשה לדעת אם אפשר לקבל משכנתא של 930,000 שקלים עם החזר של 3,500 שקלים. בדרך כלל איני עונה לשאלות כאלו בטלפון כיוון שאני אוהב לחשב ולבדוק לפני שאני עונה. במקרה זה הנתונים היו כל כך קיצוניים שמיד עניתי שלא ניתן לבצע את המשכנתא המבוקשת.

לא עברו יומיים וקיבלתי מהאשה את המשכנתא שבנה לה הבנק ובה הפלא ופלא ניתן להחזיר 3,500 למשכנתא של 930,000.

אישור הבנק:

כדי להקל את הקריאה שמתי את הצעת הבנק כאן:

למרות שבלבי ידעתי את התשובה, שאלתי את האשה האם הבנקאית אמרה לה משהו על החזר בעוד נניח 10 שנים. האשה אמרה שלא. שלחתי אליה את תחזית ההחזר החודשי כפי שחישבתי אותו:

הגרף לעיל מבוסס על תחזית שמרנית של מדד בטווח 1%-3% בלבד. מדד גבוה יותר יגרום להחזרים חודשיים אפילו גבוהים יותר כיוון ש- 100% מהלוואה הינה הלוואה בהחזרים משתנים. עם עליית מדד עולה גם הפריים. אפשר לקרוא על השפעת המדד על גובה החזר המשכנתה כאן.

אפשר לראות בגרף שההלוואה תתחיל אמנם עם החזר של כ- 3,500 שקלים כפי שהבטיחה הבנקאית. אך כעבור כעשור, החזר ההלוואה יגיע ל- 4,500 שקלים ובסופו של דבר המשפחה תצטרך להתמודד עם החזר חודשי של כ- 6,000 שקלים, משמעותית יותר גבוה מה- 3,500 שקלים שהגדירה הלקוחה כגבול עליון שלהם.

בשלב זה למשפחה יכולים לקרות כמה דברים:

1. הם מסוגלים לשלם את ההחזר הגבוה יותר ולכן לכאורה הכל תקין אך כמה מאות אלפי שקלים שולמו סתם לבנק, לעומת מצב בו היו בוחרים מלכתחילה החזר חודשי גבוה יותר.
2. הם יבינו בזמן שקנו דירה אשר מעל יכולתם וימכרו אותה.
3. המשפחה תתרסק. קניית דירה היא סוג של שיא בחיי המשפחה. ברם, כשליש מהמשפחות בישראל מתפרקות במהלך השנים. אני חושב שבמגזר היהודי חילוני האחוזים גבוהים בהרבה. מחקרים רבים הראו שלחץ כלכלי הוא גורם מרכזי בגירושין כך כאשר החזר המשכנתא מזנק בצורה כל כך משמעותית, המשפחה מתרסקת. בסוגריים אני אגיד שא

ההחזר הממוצע בהלוואה שביקשה האשה יהיה על פי חישוביי כ- 4,700 שקלים. להחזר זה ראינו שתגיע המשפחה בערך בשליש הראשון של ההלוואה כלומר לאחר כעשר שנים מתוך שלושים.

אם המשפחה מסוגלת להחזיר 4,700 שקלים אזי אפשר לבנות הלוואה יציבה יותר אשר לא רק תשאיר את ההחזר החודשי ברמה של בערך 4,700 שקלים אלא גם תחסוך למשפחה כ- (תחזיקו חזק) 400,000 שקלים במונחי סך תשלומים לבנק.

כאשר אני מציג דוגמה זו ללקוחות אני מקבל בדרך כלל שתי תגובות:

זו ממש הטעיה מה שעושה הבנק

אם להיות עדין יותר, זה כמו שסוחר רכב משומש ימכור לכם את הרכב מבלי לומר במפורש שיש מאחוריו למעלה ממאה אלף קילומטרים. אם תסתכלו במד האוץ (קילמוטראז') תוכלו לראות זאת בקלות אך לא נאמר לכם במפורש. האם זוהי הטעיה? תרמית? לא יודע, מקובל במסחר המונח יזהר הקונה. כלומר, על הקונה לבדוק את המוצר שהוא רוכש. כל עוד לא בוצע זיוף או הטעיה מכוונת זו בעיית הרוכש. גם במשכנתא. הבנק לא אמר בשום שלב שההחזר לא יעלה. הוא רק לא אמר כלום על ההחזר בעתיד.

הבנק אינו מעמיד לרשות הפקידים מחשבון משכנתא אשר מאפשר לעשות תחזית החזרים עתידיים. זה הרי יפגע במכירות המשכנתא. אחריותו של הלקוח היא ללמוד לבצע הערכה עתידית או להתייעץ עם מי שאמור לייצג את הצד שלו בעסקה כדי שיעשה תחשיב זה.

בעת החתימה על המשכנתא בפועל, אחד מעשרות הדפים עליהם תחתמו הוא הצהרה שהוסבר לכם על ידי הבנקאי שההחזר יעלה בפועל. העובדה שלא הסבירו לכם שההחזר יכול לעלות מ- 3,500 ל- 6000 (ויותר) הינה כאמור כיוון שלבנקאי אין נתון זה, אין לו דרך לחשבו וזה גם לא מאד מעניין את הבנק.

מדובר על העתיד, אינך יכול לדעת מה יהיה המדד בעתיד

זוהי כמובן טענה מדויקת. איני יכול לדעת מה יהיה גובה המדד או הריבית המשתנה בעתיד. אני יכול לבצע הערכת עבודה. לצורך החישובים לעיל הנחתי מדד משתנה בצורה מחזורית בטווחים של 1% – 3% אשר מוגדרים על ידי בנק ישראל כטווחי היעד של המדד בישראל. אבל, כל מי שאומר שאיני יכול לדעת מה יהיה המדד ולכן הערכת החזר של 6000 אינה בהכרח משהו שיקרה, ראוי שייקח בחשבון גם אפשרות למדד של 5% ולא רק 3%. אז ההחזר יהיה מעל 6,000. שנים רצופות עם מדד של 5% היו בישראל הרבה יותר פעמים מאשר מדד של 1% או פחות מכך:

דרך אגב, גם הבנק יודע שהמדד והריבית ככל הנראה יעלו בעתיד. איך אני יודע זאת? פשוט ההפרש בריבית בין הלוואה צמודה ללא צמודה הוא פחות או יותר שיעור עליית המדד הממוצעת שחוזה הבנק. אם הלוואה לא צמודה ניתנת בריבית 4.3% והלוואה צמודה בריבית 2.8% אז ההפרשה בינהן הוא פחות או יותר המדד הממוצע שחוזה בנק ישראל למשך חיי ההלוואה. תחזית זו אין הבנק מראה לפקידיו ולקוחותיו.

לסיכום

אקדים ואומר שאפשר לקחת משכנתה גם אחרי גירושין.

הלווה הוא זה שיצטרך לחיות עם תוצאות ההחלטות שלו בנושא המשכנתא ולכן הוא גם זה שנושא באחריות. 

על הלווה לוודא באמצעות הנחות עבודה סבירות שיוכל לשלם את המשכנתא לא רק בחודש הראשון אלא גם בשנה העשירית ולאחר 20 שנים. אף בנקאי לא ישלם את המשכנתא במקום הלווה והקשיים העתידיים של הלווה לא ממש חשובים לבנק. במקרה הגרוע הוא ימכור את הדירה ויקבל את כספו חזרה. בחלק גדול מהמקרים הדירה תימכר לא בגלל אי תשלום משכנתא אלא בגלל שהלחץ יפורר את המשפחה והדירה תימכר כחלק מהליך גירושין, אשר על פי מחקרים רבים, לחץ כלכלי הנו זרז משמעותי לבעיות במשפחה. 

לכם בתור לווים יש אחריות. אל תשקרו לעצמכם על המשכנתה.

לא יודעים לבצע תחזית החזר עתידי? קחו איש מקצוע שיעשה זאת עבורכם עוד לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה או אפילו לפני חיפוש הדירה כדי שתדעו באיזה תקציב לחפש. הקפידו לבדוק תחת אלו הנחות עבודה למדד ושינויי ריבית עשה היועץ שלכם את תחזיותיו. 

האם כדאי לקחת משכנתא בריבית אפס? מאמר זה מראה שריבית אינה משמעותית לחיסכון במשכנתא. לפעמים דוקא הלוואה בריבית נמוכה או אפילו בריבית אפס היא ההלוואה היקרה

לכאורה שאלה פשוטה, אם התשלומים תלויים בריבית אזי ככל שנשיג הלוואה עם ריבית נמוכה יותר, כך נשלם פחות. נכון? לא ממש.

ראשית כל מבין שלושת הגורמים המשפיעים על סך התשלומים שלנו לבנק, הריבית הינה במקום האחרון. לפני הריבית נמצאים ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא. 

לא נתעכב הפעם על ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא אלא רק בריבית. נניח שקבענו החזר חודשי כלכלי ונכון וגם תמהיל משכנתא מסוים. האם יתכן שהפחתת ריבית תזיק לנו?

ודאי שכן. הבנק יודע שאנו לא מסוגלים לחשב בקלות את סך התשלומים לבנק אבל את הריבית קל לנו לראות מול העיניים. לכן הבנק כסוחר מיומן, מנסה למשוך אותנו לתוך הסופרמרקט שלו עם הצעה של מוצר אחד במחיר נמוך ביותר. לצורך העניין, בנק הפועלים יצא לפני כמה חודשים עם מבצע של 30,000 שקלים בריבית אפס. מה יכול להיות טוב יותר מהלוואה בריבית אפס? למשל הלוואה בריבית 3%.

 לקוח שלי היה צריך 600,000 משכנתא. לאחר שקבע את התמהיל, הבנק הציע לו לשלב הלוואה באפס אחוזי ריבית. נפלא לא?

הנה השוואה של ההלוואה עם "מתנת הבנק" או אם תרצו "התפוח המורעל" לעומת ההלוואה ללא המתנה או כפי שאמרו חכמינו, שונא מתנות ישלם פחות:

אפשר לראות כי במשכנתא ללא ה"מתנה" למרות שלא קיבלנו אף חלק מההלוואה בריבית אפס, שילמנו לבנק כ- 40,000 שקלים פחות.

כלומר, ה"מתנה" שהעניק לנו הבנק יצרה לנו נזק של 40,000 שקלים. מדוע נוצר נזק זה? ההלוואה באפס אחוזי ריבית ניתנה למספר מועט של שנים. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלה גבוה. כיוון שסך התשלומים החודשיים שלנו לא משתנים, אנו מסוגלים לשלם רק 4,000 שקלים בחודש, אז תשלום גבוה על חלק קטן מהמשכנתא מחייב הקטנת התשלומים בשאר המסלולים וכפועל יוצא, מסלולים אלו נמתחים לשנים רבות יותר.

נסתכל שוב על המשכנתא עם ה"מתנה": מסלול הקל"צ שבה נמתח לכמעט 17 שנים וסך ההחזרים במסלול זה הוא כ- 490,000 שקלים.

במסלול הקל"צ ללא "מתנה", מסלול הקל"צ נמשך לכ- 12 שנים וסך ההחזר במסלול זה הוא כ- 479,000 שקלים. כלומר, למרות שמסלול זה נלקחו 30,000 שקלים יותר, סך ההחזרים בו נמוך יותר, בגלל שמשך הלוואה זו קצר יותר.

בפועל הנזק של "מתנת" הבנק גדול יותר מאשר רק הפרש בסך התשלומים לבנק כפי שחושב לעיל. כאשר הבנק נותן לנו רכיב הלוואה באפס אחוז ריבית, לעתים קרובות הדבר מעוור אותנו ואנו מפסיקים לבדוק האם המסלולים האחרים מתאימים לנו והאם הריבית בשאר המסלולים היא ריבית מיטבית. דומה הדבר לעוף בשקל שהציע פעם רמי לוי. הלקוחות עמדו בתור בשביל "עוף בשקל" ולא שמו לב כלל למחירי שאר המוצרים.

אם אתם לפני לקיחת משכנתה, מוזמנים להוריד במתנה פרק מהספר שלי משכנתה יעילה:

לפחות אחת ליום אני רואה את השאלה שבכותרת, מי הבנק שנותן היום את הריביות הכי טובות?

השאלה הזו מגיעה בטלפונים של לקוחות פוטנציאליים שמתלבטים על בחירת יועץ משכנתה, מגיעה אלי במייל או שאני רואה אותה בפורומים ציבוריים בהם אני תורם מזמני. אנו רגילים לרכוש מוצרים לפי מיתוג של מחיר / איכות.

לדוגמה, יונדאי ומרצדס, שתיהן יביאו אותנו מנקודה X לנקודה Y. בהנחה שאנו לא עוברים את המהירות המותרת, שתי המכוניות יעבירו אותנו בין שתי הנקודות באותו זמן. עדיין, רבים משלמים יותר על מרצדס מתוך אמונה מוצדקת שחווית הנסיעה מחיפה לתל אביב במרצדס תהיה שונה מחוויית אותה נסיעה ביונדאי. אם ההבדל בחוויה שווה את המחיר זה כבר עניין של טעם ותדמית ושאלה זו נמצאת מחוץ למסגרת מאמר זה.

כיוון שהלקוח רגיל שספקים שונים מספקים מוצרים במחירים שונים, הם מחפשים את אותה חוקיות גם בעולם המשכנתאות. אבל עולם המשכנתאות מתנהג באופן שונה. בניגוד למרצדס אשר יכולה למכור 100 מכוניות זהות ובכל מקרה מספקת את המכונית לאחר קבלת הכסף ולכן אין לה סיכון. יתירה מכך, אם יבואן מרצדס מזמין 1000 מכוניות מדגם מסוים, הוא יקבל את כולן באותו מחיר.

עולם המשכנתאות מתנהג אחרת לגמרי. כל משכנתא הינה עסקה שונה מבחינת סיכון ומבחינת עלות המוצר הנמכר.

באמצעות משכנתא אנו רוכשים כסף מהבנק, מחזירים אותו בחלקים חודש אחרי חודש ובנוסף משלמים בריבית עבור הכסף שרכשנו. נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 שקלים. אפשר להסתכל על זה כעסקה בה כל חודש מחדש אנו רוכשים כסף לפי גובה החוב באותו חודש. לאט לאט אנו גם מקטינים את החוב ולכן משלמים פחות ריבית.

ניקח דוגמה: במשכנתא של 500,000 אשר נלקחה במסלול קבועה לא צמודה בלבד (לשם פישוט הדוגמה) בריבית 4% לשנה.

בחודש הראשון אנו רוכשים מהבנק 500,000 שקלים ומשלמים 500,000 * 4%/12 = 1,667

בחודש השני החוב יורד ל- 498,637 ואפשר לראות זאת כעסקה חדשה לרכישת כסף והתשלום עליה יהיה: 498,637 * 4%/12 = 1,662

וכך הלאה בכל חודש.

כיצד קובע הבנק באיזו ריבית לתת את ההלוואה?

או במילים אחרות באיזה מחיר הוא מוכן למכור את כספו בכל חודש?

לבנק יש חמישה קריטריונים על פיהם הוא מדרג כל משכנתא. ארבעת הקריטריונים הראשונים נקבעים על ידי הבנק והקריטריון החמישי נקבע על פי בנק ישראל:

1. איכות הלווה – הבנק בודק מהי איתנותו הפיננסית של הלווה. הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי, אשראי בעייתי וכו'. דרך אגב ישנם לקוחות שאומרים לי "מעולם לא לקחתי הלוואה ולא הייתי במינוס" ובטוחים שזה מבטיח שהם לווים טובים. האמת מורכבת יותר, אם לא לקחת הלוואה מעולם אתה לווה עם אי וודאות גדולה יותר מלווה שלקח הלוואה והחזירה כנדרש. 
2. איכות הבטוחה שנותנים לבנק – במידה ולא תשלמו את ההלוואה הבנק יצטרך למכור את הדירה. הבנק מעריך שדירה בקומה רביעית ללא מעלית בכרמיאל תימכר יותר בקושי מדירת בקומה שלישית עם מעלית במרכז תל אביב.
3. איכות העסקה – עסקת רכישת דירה יד שניה ממוכר פרטי הינה עסקה פשוטה בהרבה מעסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכן בעסקת רכישת דירה יד שניה הבנק לוקח סיכון קטן יותר ומוכן לתת משכנתא בתנאים טובים יותר.
4. עלות גיוס הכסף של הבנק – כדי שהבנק יוכל למכור כסף כמשכנתא הוא חייב לגייס כסף מהציבור ומבנק ישראל. יכול להיות שבחודש מסוים בנק X יהיה קרוב לקו האדום אשר לא יאפשר לו לתת הלוואות יותר ולכן יעלה את המחיר כסימן ללקוחות לעבור לבנק אחר. מנגד בבנק Y בדיוק החודש פרע לקוח הלוואה של 100 מיליון שקלים לפני הזמן ועכשיו בנק Y צריך למכור כסף זה ללקוחות אחרים. הוא יהיה מוכן לכן למכור במחיר נמוך יותר. 
5. אחוז המימון של המשכנתא – אחוז המימון הוא היחס בין מחיר הדירה לבין גודל המשכנתא. בנק ישראל כפה על הבנקים התייחסות למשכנתא כמשכנתא מסוכנת ככל שאחוז המימון עולה, על פי מדרגות שקבע בנק ישראל. לכן גם ללווה מצוין, משכנתא באחוז מימון 70% תיחשב מסוכנת יותר ממשכנתא באחוז מימון של 44%. 

כיוון שכל בנק מודד כל אחד משלושת הקריטריונים בצורה שונה, כל בנק נותן לכל קריטריון משקל שונה בציון שהוא ייתן למשכנתא מסוימת ולסיום לכל בנק בחודשים שונים יש מוטיבציה שונה לתת משכנתא, אי אפשר לדעת אם בעסקה מסוימת תקבלו מבנק X תנאים טובים יותר מאשר מבנק Y ולהפך בעסקה אחרת.

מה חשוב חוץ מהריבית

עכשיו חידדנו שאין דבר כזה "הבנק שנותן את הריבית הכי טובה". כדאי להזכיר גם שכדי לקחת משכנתה אופטימלית עבורנו חשוב לדעת כי הריבית שקיבלנו להלוואה היא החלק הפחות משמעותי לעניין סך התשלומים שלנו לבנק. חשיבות גדולה בהרבה יש לעצם בחירת מסלולי הלוואה מתאימים ללווים את אורך חיי ההלוואה ואת כושר ההחזר שלכם.

סיכום

האם תוכלו לשלם את המשכנתא גם בעוד מספר שנים?

מסמכי הייעוץ שלי אינם אהובים בלשון המעטה על הבנקאים. זה הגיוני, למסמך ייעוץ שלי יש קונפליקט מובנה עם הבנקאי. הבנקאי רוצה שהלקוח ישלם הרבה ככל האפשר, אני רוצה שהלקוח ישלם מעט ככל האפשר. עד כאן אין כל חידוש.

בדרך כלל לקוח שמחזיק בידו את מסמך הייעוץ שלי מתקשר אלי לאחר פגישה בבנק כדי לקבל חיזוקים לאחר שהבנקאי הציע "הצעות ייעול" כאלו ואחרות.

אחד הדברים שאני לא אוהב הוא שלקוח מתקשר כאשר הוא עדיין מול הפקיד. אין לי עניין גדול בכך שיתנו לי לדבר ישירות עם הפקיד מול הלקוח. אני לא אוהב "קרב תרנגולים" כאשר ברור שהגישות שלי ושל הפקיד פשוט הפוכות. מצד שני כאשר לקוחה עשתה זאת פעם אחרונה זה נתן לי חומר למחשבה ועל כך אני שמח.

אותה לקוחה רצתה הלוואה של מיליון ב- 4000 שקלים החזר חודשי. אני אמרתי שלא ניתן ומוכרת המשכנתאות של הבנק אמרה שאפשר ובנתה תמהיל מתאים. בשלב זה ביקשה הלקוחה שאיישב את "המחלוקת" עם מוכרת המשכנתאות של הבנק. שאלתי את המוכרת, מה לדעתה יהיה ההחזר החודשי של הלקוחה עוד 5 שנים.

היא ענתה לי תשובה מזעזעת לדעתי: "אני לא מתעסקת בזה. אין לי דרך לחזות את העתיד."

אמרתי לה: אם נתת הלוואה של 100% מסלולים בהחזרים משתנים, איך יתכן

שההחזרים לא ישתנו? אני לא חוזה עתידות ולא יודעת איך הם ישתנו, ענתה מוכרת המשכנתאות

ללא הנד עפעף.

שלא יהיו אי הבנות, גם אני לא חוזה עתידות.

אבל אני בניגוד לפקידה חושב שהאחריות שלי אינה למכור משכנתא אלא האחריות שלי הינה שהלקוח לא יפשוט רגל ב- 30 השנים בהם הוא משלם את המשכנתא שלו. בכל עסק כולל מפעל, בנק או משפחה יש אי וודאויות לגבי העתיד. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד אבל כולם יודעים שאם הגעת לריבית שפל מאז קום המדינה, ריבית בנק ישראל בגובה 0.1% ומדד שואף לאפס, אז פרמטרים אלו לא יישארו כמו שהם למשך 30 השנים הקרובות.

לכן כל עסק, כולל בנק עושה תרחישים ושואל את עצמו איך ישתנו ההכנסות אם המדד יהיה 2% וריבית בנק ישראל תהיה 3%? או תרחיש קיצוני יותר וכו'. בתרחישים אלו משתמש הבנק כאשר הוא מחליט שלתקופה מסויימת ייתן ריבית לא צמודה של 4.2% ולתקופה קצרה יותר הוא ייתן ריבית של 3.8% וכן הלאה. אם לאותה תקופה שלה הבנק נותן ריבית לא צמודה של 3.8% הוא נותן ריבית צמודה של 2%, אז חבויה כאן הנחת עבודה שהמדד יהיה בקירוב 1.8%.

אפשר להסתכל על הנושא מזווית אחרת ואולי פשוטה יותר, אם הפקידה "אינה יודעת" מה יהיה בעתיד מדוע היא בוחרת דוקא מדד אפס ופריים 1.6% ל- 30 השנים הבאות? הרי אפס הוא מספר כמו כל מספר והערכה של מדד אפס הינה בסבירות דומה להערכת מדד 10% בשנה בכל אחת מהשנים הבאות? מדוע דוקא אפס הוא המספר הזוכה? מסיבה פשוטה מאד, מדד אפס מאפשר למכור יותר משכנתאות.

הפקידה היא ה"קוסמת" המאפשרת למשפחה לקחת מיליון שקל משכנתא ולהחזיר רק 4,000 שקלים בחודש.

אבל אם נהיה רציניים יותר אפשר לומר בוודאות שמדד של 0% לא יהיה בשלושים השנים הבאות ליותר משנים ספורות ברצף. למעשה אם מסתכלים אחורה אפשר לראות שמשנת 1997 לא היו שתי שנים רצופות של מדד אפס אפילו פעם אחת. לעומת זאת מדדים של מעל 3% בהחלט היו מספר שנים ברצף. כלומר, אם אנו מסכימים להנחה שאפס הוא מספר ככל מספר, אזי מי שאינו יכול "לחזות מה יהיה בעתיד", יש לו סיכוי גדול יותר להיות קרוב ל"מה שיהיה בעתיד" אם יבחר מדד של 1.5% – 4% מאשר אם יבחר מדד של אפס אחוזים.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

כאשר אתם יושבים עם מוכר משכנתאות של הבנק הוא עושה את מה שכל מוכר עושה, מנסה לסגור עסקה במהירות כדי לעבור ללקוח הבא. יש מעט מגבלות של בנק ישראל ומעט מגבלות של הבנק עצמו אבל קל לדלג מעליהן ולסגור את העסקה ללקוח. לקוח זה יהיה מרוצה אולי ביום קבלן הדירה אבל כעבור כמה שנים כאשר יהיה לו קושי אמיתי לשלם את המשכנתא, הוא כבר יהיה במרחק רב מאותו מוכר שסגר לו מימון לדירה החדשה.

50% מהזוגות החילוניים המתחתנים יתגרשו בעתיד. לא נעים לחשוב על זה בתחילת הדרך אבל אי אפשר להתעלם מהסטטיסטיקה. מתוך ה- 50% שלא יתגרשו אני מניח שיש אחוז גבוה של זוגות שלא יהיו מאושרים. לדעתי לחץ כלכלי גורם להחמרה של כל בעיה אחרת בחיי המשפחה ולהגדלת הסיכון להתפרקותה.

מה צריך לעשות כדי להימנע מבעיות בהמשך המשכנתא? ראשית כל להבין ש"להצליח" לקבל את המשכנתא זו לא הצלחה. להצליח לשלם אותה משך 10-30 שנים זו הצלחה. יש לקחת משכנתא שעל פי תחזית של פריים ומדד עתידיים תוכלו לשלמה.

 השתמשו תמיד במחשבון משכנתא המתייחס למדד המחירים לצרכן ולשינויים אפשריים בריבית. אם אין לכם מחשבון שמסוגל לחשב שינויים בריבית ובמדד, הכניסו מדד וריבית הגבוהים בכ- 2% מהמדד והריבית הנוכחיים ובדקו מה יהיה ההחזר המירבי של ההלוואה שלכם.

אם אתם בוחרים להיוועץ ביועץ מקצועי, מה שאני באופן טבעי בהחלט ממליץ עליו, בחרו אחד שיודע לתת לכם תחזית החזרים בעתיד. דרשו לדעת תחת אלו הנחות עבודה (מדד וריבית) בוצעה התחזית של היועץ.

לקוח הפוגש אותי זוכה לתחזית באמצעות מערכת EFM הייחודית שלי. מערכת זו מייצרת תחזית מבוססת שינויי מדדים וריביות דינמיים ומחזוריים הדומים באופן מקורב כמובן, להתנהגות הרגילה של המשק. באופן זה ניתן לראות איך גם החזרי המשכנתא מתנהגים בעתיד:

בגרף למעלה מתוארת משכנתא אמיתית של זוג אשר בה להתייעץ לגבי מחזור משכנתא. המשכנתא המקורית עם חוב נוכחי של מעל מיליון שקלים והחזר של 4500 שקלים. הבנק כמובן נותן את התחושה שאפשר לקחת יותר ממיליון עם החזר של פחות מ- 5000. טעות גדולה !

בעוד מספר שנים לא גדול, ההחזר יזנק ויגיע בשיא לכ- 6,500 שקלים.  רע ועצוב מאד לזוג שלא יכול היה לשלם יותר מ- 4500.

עצה אחרונה, הניסיון שלי הראה שאנשי מקצוע נוטים לא לשים לב למידע שהשכר שלהם תלוי בכך שלא ישימו אליו לב. קחו תמיד יועץ אשר יקבל שכר גם אם ההמלצה שלו תהיה "אל תעיזו לקחת משכנתא זו". בכל מקרה בו שכר היועץ תלוי בכך שתקחו משכנתא, יש סיכוי שהתת מודע ישפיע גם על יועץ עם יושרה גבוהה.

כאשר מתכננים משכנתא חדשה, יש לקבוע שני דברים:

1. את המסלולים שירכיבו את המשכנתא ואורך כל מסלול.
2. את שיטת ההחזר בכל מסלול: קרן שווה או שפיצר.

החזר בשיטת שפיצר

החזר בשיטת שפיצר משמעו שתיאורטית אם הריבית והמדד לא ישתנו מעתה ועד תום המשכנתא, גם ההחזר החודשי לא ישתנה. מה שמשתנה הוא החלק מתוך התשלום החודשי המוקדש לתשלום ריבית לעומת החלק בהחזר החודשי המוקדש להקטנת החוב.

נניח הלוואה של 500,000 לעשר שנים בריבית של 3% לשנה או 0.0025 לחודש (0.03/12).

בחודש הראשון החוב שלנו הוא 500,000 ההחזר יורכב מתשלום של:

0.0025*500,000 = 1250 שקלים עבור ריבית + 3578 שקלים עבור הקטנת חוב = 4,828

בחודש השני החוב הוא 500,000 פחות 3578 שקלים ולכן הריבית שתשולם הינה 1,241 והקרן 3,587 כלומר התשלום נשאר זהה אך הריבית יורדת עם קיטון החוב ותשלום הקרן עולה.

בראשית השנה האחרונה להלוואה זו ייראה התשלום כך:

חוב של 61,680 * 0.0025 = 154 שקלים עבור ריבית + 4,674 שקלים עבור קרן וביחד 4,828 שקלים.

לגיקים בלבד – ממש אין צורך להתעכב על זה, אבל אם בכל זאת אתר רוצים לדעת מהיכן הגיע המספר 4828 בדוגמה שלמעלה או איך חושב החזר הקרן בכל תקופה, ההחזר החודשי בכל חודש מחושב על פי שפיצר באמצעות הנוסחה:

                R                                        0.0025

————————- * K  =        ———————————   * 500,000    = 4,828

     1-1/ (1+R) ^ n                    1-1 / (1 + 0.0025) ^ 120

K – סכום ההלוואה.

משקל הריבית בהחזר החודשי הוא פשוט אחוז הריבית החודשי כפול החוב ומשקל הקרן הוא ההפרש בין מה ששילמנו על ריבית לבין התשלום החודשי שחושב באמצעות הנוסחה לעיל.

פריט טריוויה – מיהו שפיצר שעל שמו נקראת הלוואה זו?

הפרופסור (מתמטיקה) היהודי סיימון שפיצר פעל בוינה במאה ה- 19. הוא לא המציא את שיטת ההחזר המדוברת. הוא אפילו לא עסק בכלכלה או בהלוואות. אבל הוא קיבל על עצמו אתגר מוזר. מתוך הנוסחה אפשר לראות שיש לבצע חזקה וחלוקה של מספרים כדי לקבל את גובה ההחזר.

בעולם נטול האקסל של המאה ה- 19 פעולה זו היוותה אתגר לא פשוט. שפיצר העביר את חייו ביצירה של ספר (מאות עמודים) שכולו טבלה הקובעת לכל משך הלוואה וכל ריבית מהו המקדם המתאים כלומר אם נסתכל בנוסחה למעלה אז שפיצר יצר ספר שאומר לכל תוקפה, מהו המספר שצריך לכפול בסכום החוב כדי לקבל את ההחזר המתאים.

טריוויה 2 – איך נקראת הלוואת שפיצר בעברית?

קל – הלוואה בהחזר חודשי שווה (בניגוד לקרן שווה). צל"ש לבנק הפועלים שהינו היחיד שמשתמש בשם העברי של ההלוואה.

 החזר בשיטת קרן שווה

שמה של שיטת החזר זו מבלבל מעט. המשמעות של קרן שווה הינה שגובה ההחזר משתנה. ראינו קודם (החזר בשיטת שפיצר, כלומר החזר שווה) שכדי שגודל ההחזר יישמר, הקרן צריכה להיות מוחזרת בהחזר הולך ועולה אך התשלום החודשי כולו = קרן+ריבית נשאר קבוע. בקרן שווה, החזר הקרן נשאר קבוע וההחזר החודשי הולך ויורד .

אדגים זאת באמצעות הדוגמה שלמעלה: הלוואה בסך 500,000 שקלים לעשר שנים בריבית 3% לשנה = 0.25% לחודש.

ההחזר הפעם מחושב בצורה פשוטה בהרבה:

החזרי הקרן הם פשוט 500,000 שקלים חלקי מספר החודשים:

500,000 לחלק ל- 120 = 4,167 שקלים לחודש.

החזרי הריבית הולכים ופוחתים ככל שהחוב יורד:

בחודש הראשון ההחזר הוא 500,000 * 0.25% = 1250 שקלים.

בחודש השני ההחזר הוא 495,833 * 0.25% = 1240 שקלים.

וכן הלאה…

כלומר סך התשלום הראשון היה 1250(ריבית)+4167(קרן) = 5,417 שקלים

סך התשלום השני היה 1240 + 4167                             = 5,407 שקלים

כלומר בגלל שהחזר הקרן נשאר זהה ותשלומי הריבית יורדים (אחוז זהה על גובה חוב פוחת), התשלום החודשי הכולל יורד.

מסקנות והמלצות

במסגרת תהליך לימוד עצמי שאנשים עושים לפני לקיחת משכנתא הם שואלים חברים, משפחה ובנקאים. שלושת אלו הם מקורות לימוד לא מספקים: חברים ומשפחה מספרים בעיקר על ה"כוויות" שלהם מהתהליך למשל שההחזר עלה תוך כדי המשכנתא וחנק אותם. בנקאים – עושים את עבודתם – מירב הרווח למקום העבודה שלהם, כמובן על חשבון הלווים.

כתוצאה מכך, אחד החששות הגדולים ביותר של הלווים הוא מזינוק בהחזר החודשי. איך נתגונן נגד זינוק בהחזר? אחת ההצעות של הבנק תהיה לקחת מסלול "קרן שווה" בו ההחזר דוקא יורד ולא עולה.

הבנקאי עשוי אף להסביר שבמונחי סך החזרים מסלול קרן שווה חסכוני יותר. זו טעות גדולה שחוזרת אצל לקוחות רבים שבאים ללמוד אצלי על משכנתא.

נבחן את שתי ההלוואות שתוארו למעלה (10 שנים, 3% ריבית, 500,000 הלוואה):

1. החזר בשיטת שפיצר    –     סך התשלומים יהיה – 579,364 שקלים.
2. החזר בשיטת קרן שווה –     סך התשלומים יהיה – 575,625 שקלים.

תגיד רימון, אתה לא יודע חשבון ? אתה לא רואה שבשפיצר משלמים כימעט 4000 שקלים יותר ?

על זה אמר פעם בנג'מין דה-יזראלי (כן, היה לאימפריה הבריטית ראש ממשלה בשם בנימין הישראלי), ישנם שלושה סוגי שקרים: שקר רגיל, שקר מתועב ושקר באמצעות סטטיסטיקה. למעלה רואים פחות או יותר מניפולציה שקרית במספרים ומדוע?

כיוון שאנו לא הולכים למכולת עם אחוזים ושנים, אנו הולכים עם שקלים. אין טעם להשוות שתי הלוואות עם החזר חודשי שונה רק בגלל שמספר השנים ואחוזי ההלוואה זהים. מה שצריך להשוות אלו שתי הלוואות עם תשלום חודשי זהה ואז לסדר את השנים כך שיתאימו. כלומר, אם לווה מסוגל לשלם בכל חודש  5417 שקלים כפי שקובעת הלוואת הקרן שווה שהוא שוקל, אז יש לראות מה יהיה התשלום הכולל בהלוואה השניה תחת אותו החזר.

ובכן בהלוואת שפיצר עם תנאים החזר של 5417 שקלים הורדנו למעלה משנה וההחזר הכולל הוא 574,202 כלומר חיסכון של יותר מאלף שקלים לעומת קרן שווה. בפועל החיסכון יהיה גדול יותר כיוון שהפחתת מספר השנים תשפיע גם על גובה הריבית.

מדוע בנקאים אוהבים קרן שווה? התשובה פשוטה לא בכל הבנקים מוצעת הלוואה זו, לכן בבנק בו היא כן מוצעת, הפקיד יודע שאם הלקוח יסכים להלוואה זו, התחרות של בנקים אחרים תהיה קטנה יותר.

מה נעשה אם אנו באמת רוצים החזר שיורד עם השנים? למשל כיום אנו ללא ילדים אך בעתיד עם הגדלת המשפחה נוכל לשלם פחות בכל חודש? תכנון משכנתא בהחלט אמור לענות על שינויים עתידיים ביכולת ההחזר החודשי. אך שינויים אלו אמורים להיות בשליטה שלנו ולא על פי נוסחה שקובעת ירידה לינאלרית בהחזרים. במקרה של רצון להפחית נניח 2,500 שקלים (עלות גן לצורך הדוגמה) עוד שלוש שנים, ניקח חלק מההלוואה לשלוש שנים בלבד ועם החזר של  2500 שקלים לחודש. כך, בעוד 3 שנים חלק סה יסתיים וההחזר יקטן ב- 2500 בדיוק.

 תוספת קטנה: 

כמה חודשים לאחר כתיבת המאמר ישב אצלי לקוח ושאל שאלה זו. עשינו ביחד סימולציית החזרי הלוואה בחודשיים הראשונים בקרן שווה ובשפיצר:

אפשר לראות היטב איך בתשלום השני בקרן שווה ההחזר החודשי יורד ב- 6 שקלים. אז בניגוד לאינטואיציה, כקוראים של בלוג זה אתם כבר יודעים, שהחזר חודשי נמוך אינו מסמל חיסכון אלא דווקא הגדלה של סך התשלומים לבנק.

תוספת שניה – השם העברי של שיטל שפיצר הוא החזר שווה (בניגוד לקרן שווה בה ההחזר יורד). בנק הפועלים הוא היחיד שמשתמש בשם החזר שווה במסמכיו הרשמיים. השתמשו גם אתם בשם העברי ותחסכו מעצמכם הטיה מחשבתית.

האם החזר גבוה מגדיל את הביטחון של לווה משכנתא או את הסיכון של הלווה ?

הגיע אלי זוג חביב אשר שני בני הזוג עובדים בהייטק ומרוויחים כ- 30,000 ש"ח נטו לחודש.

הם ביקשו משכנתא של 500,000 שקלים בהחזר חודשי של 5,000 שקלים. שאלתי מדוע ההחזר כל כך נמוך ולדבריהם הדבר בוצע כיוון שהם עובדים בתחום לא יציב וחוששים מפיטורים של אחד מבני הזוג. במהלך השנים שאני מייעץ בנושאי משכנתא, נתקלתי רבות בסוגיית גובה ההחזר אצל לווים. נושא זה תופס נפח גדול בהרצאה שלי כיוון שאני חושב שגובה ההחזר החודשי הוא אחד המרכיבים המרכזיים בקבלת משכנתא יעילה.

נחזור אל בני הזוג, לאחר שבבדיקת ההכנסות והוצאות שלהם, הסתבר שההוצאה הממוצעת לחודש הינה 15,000 שקלים הצגתי בפניהם מספר נקודות כדי לעזור להם להחליט להגדיל את ההחזר החודשי:

הסיכון של פיטורים הוא בדרך כלל גבוה במחשבה שלנו מאשר במציאות

 באותה משפחה לצורך העניין, אף אחד משניהם לא חווה חודש ללא השתכרות במשך 10 שנים. יש לזכור שהחשש אינו אמור להיות מפיטורים אלא מאיבוד יכולת השתכרות. לאחר פיטורים מקבלים פיצויי פיטורים ודמי אבטלה במשך חצי שנה. אם מישהו קיבל שכר נטו של 15,000 שקלים (כ- 20,000+ ברוטו), קרוב לוודאי שיש לו כישורים נדרשים. אם לא אצל מעסיק אחד אז אצל מעסיק שני. מהו הסיכון שלא ימצא עבודה אחרת במשך חצי שנה גם אם יפחית את שכרו ב- 25% ?

דרך אגב, כמעט כל סוג של סיכון תופס לנו את המחשבה יותר מסיכוי שיתרחש בפועל. מכך מתפרנסות חברות הביטוח.

הבנק אינו רוצה את הבית שלכם

עוד תחושה מוטעית של לווים הינה שהבנק עומד מאחורי הפינה, מחכה שלא תשלמו את המשכנתא מספר חודשים ואז מחייך מאזן לאוזן, זורק אתכם מהדירה ומוכר אותה ברווח עצום. המציאות הפוכה לגמרי:

א. לבנק אין כל רצון להפוך מסוחר כסף לסוחר נדל"ן. לבנק אין מומחיות במסחר בדירות ואין לו עניין לעסוק בכך. הבנק מעוניין לתת לכם כסף ולקבל ריבית.

ב. פינוי כפוי של משפחה מהבית שלה הינה פעולה מזיקה לבנק ברמת יחסי הציבור ולא נעימה לעובדיו מטעמים מובנים (אפילו עורכי הדין של הבנק הינם בני אדם).

ג. הבנק יהיה מוכן לעשות פעולות רבות כדי להימנע מעיקול הבית שלכם. למשל: דחיה של תשלומי משכנתא (כלומר, מספר חודשים בהם לא תצטרכו לשלם כלל), פריסה מחודשת של תשלומי המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

סיכון הוא פונקציה של זמן

נניח שאתם חוששים מפיטורים וקראתם בעיתון שלאנשי הייטק קשה למצוא עבודה אחרי גיל 50. אם נניח, לצורך הדוגמה שבני הזוג בני 35, הטיפול בסיכון זה אינו לקבוע החזר משכנתא נמוך, על מנת שנוכל לשלמו ממשכורת אחת (ובדרך נשחם המון ריביות), הטיפול בסיכון זה צריך להיות סיום המשכנתא מהר ככל האפשר, והרבה לפני גיל 50. ברור לכל שאם המשכנתא נמשכת 20 שנים, אז הסיכון לאובדן יכולת התפרנסות במהלכה גבוה יותר מאשר אם המשכנתא נמשכת 10 שנים. לכן, במקום לדאוג איך לשלם את המשכנתא ללא שכר, פשוט נסו לסיימה מהר ככל האפשר ואז תקטינו את הסיכון שיהיה צורך לשלם המשכנתא ללא משכורת אחת. כלומר למעשה ההחזר הגבוה הגדיל את הביטחון הכלכלי ולא צמצם אותו. 

תנאי משכנתא ניתנים לשינוי בכל עת

התחלתם עם החזר גבוה ביחס למשכנתא ואתם רוצים להקטינו ? לא תהיה לכם כל בעיה לעשות זאת. התחלתם עם החזר נמוך (ומשכנתא ארוכה), אלא אם השתנו תנאי הריבית בשוק, או שלקחתם מלכתחילה משכנתא גרועה במיוחד, לא תוכלו לעשות זאת.

ביטוח פיטורים

נניח שאתם רוצים החזר נמוך כי אתם חוששים מפיטורים. האם הייתם לוקחים החזר גבוה יותר אם הייתי נותן לכם ביטחון מלא שאף אחד מבני הזוג לא יפוטר עד הפנסיה? אם אני מחשב שההפרש במונחי סך תשלומים לבנק על משכנתא עם החזר חודשי נמוך לעומת משכנתא עם החזר חודשי גבוה הוא 100,000 שקלים כי אתם חוששים. האם הייתם מוכנים לקנות ביטוח כנגד פיטורים בעלות של 100,000 שקלים ? רוב האנשים היו צוחקים לי בפנים אם הייתי מציע ביטוח נגד פיטורים בעלות של 100,000. כיוון שכשאני מציע "ביטוח" הם מבינים מיד שהעלות גדולה מאד לעומת הסיכון. לעומת זאת כאשר הבנקאי מחייך באישור לרעיון של החזר נמוך "כי אי אפשר לדעת מה יקרה", קשה להבין את המחיר הכספי של חשש זה.

דוגמאות מספריות

גובה משכנתא – 700,000 שקלים.

לצורך הנוחות נניח שהזוג לוקח רק מסלול קבועה לא צמודה (חושש מסיכונים). ל- 20 שנים ניתנת הלוואה זו ב- 4% ריבית ול- 10 שנים ב- 3%.

מתוך הטבלה אפשר ללמוד מספר דברים:

1. הגדלת ההחזר החודשי ב- 1000 שקלים, מ- 4000 ל- 5000, גרמה להקטנת סך התשלומים בכ- 100,000 שקלים (זוכרים את ביטוח הפיטורים?).
2. רצון לחסוך עוד 100,000 שקלים במונחי סך החזר, דרש בשלב השני כבר תוספת של 2,000 שקלים בחודש – מ- 5,000 ל- 7,000.
3. תוספת של 3,000 שקלים בחודש: החזר חודשי של 7,000 שקלים במקום 4,000 גרם למשכנתא להתקצר מ- 22 שנים לפחות מ- 10 שנים.

חישבו על כך שוב, במקום לשלם 22 שנים, יכול הזוג לשלם פחות מ- 10 שנים. בכך, גם קטן הסיכון לבעיה כלכלית במהלך המשכנתא ומצד שני, אם מתעוררת בעיה, עדיף שהיא תקרה כאשר החוב קטן ככל האפשר ואז קל לפרוס את המשכנתא מחדש.

שלום רב,

לדעתי הגדלת הידע של הציבור בנושא משכנתא ונדל"ן הוא אחד הדברים שיכולים לשפר את המצב הכלכלי של משפחות בישראל בצורה המשמעותית ביותר.

כחלק מפעילות זו, אני מנהל באתר תפוז את פורום הנדל"ן. זה הזמן להזמין כל מי שרוצה לקבל תשובה מקצועית ובחינם לשאול שאלה בפורום.

ישנן סוג שאלות קבוע אשר חוזר שוב ושוב.

צילמתי שאלה כזו בנושא משכנתא:

אני מכנה שאלות כאלו בשם הכללי, שילמתי X שנים והחוב שלי אינו נראה כמו שחשבתי. אני נתקל במקרים כאלו כל הזמן. המוטיווציה העיקרית שלי היא מניעת מצבים כאלו.

חישבו על לווה זו, אם חס וחלילה הייתה לווה 850,000 שקלים ולא 85,000 במסלולים שהיא בחרה בעצת ה"יועץ" של הבנק כמובן. חישבו על כל הדברים הטובים שהיא יכלה לעשות עם 3000 שקלים לחודש מלבד להעשיר את הבנק בזמן שהחוב שלה לא קטן כלל. כמה יכולה להפגע הזוגיות כאשר זורקים כל כך הרבה כסף לחינם ובאותו זמן נלחצים מכל הוצאה שיש לבצע.

דוגמה נוספת אפשר למצוא בדף חשבון של לקוח אשר הגיע אלי לייעוץ בנושא מיחזור משכנתא:

לשמחתו של לקוח זה הוא הגיע אלי רק שנתיים לאחר לקיחת המשכנתא. לצערו של הלקוח, לאחר שנתיים של תשלומים חודשיים (2977 ₪ * 24 חודשים = כ- 71,000 ₪ ) החוב שלא לא רק שלא ירד אלא עלה מהלוואה מקורית של 770,000 ₪, החוב הנוכחי הוא 807,000 ₪. כלומר אם נחבר את הגידול בחוב לתשלומים בחודשיים נקבל את הסכום המדהים של כ- 108,000 ₪ אשר ירדו לטמיון בשנתיים בלבד.  בדוגמה הראשונה אנו מדברים על סכום דומה של אובדן כספים לחינם.

מאמר זה לא נועד כדי לבאס את אלו שמשלמים שנים ארוכות לחינם. סכומי אבדן הכספים אמנם גדולים מאד אך יש מה לעשות:

א. אם לקחתם משכנתא לפני יותר משנתיים – בוודאות תוכלו לחסוך כסף גדול על ידי מיחזור.

ב. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בקרוב – חישבו האם ל"יועץ" מטעם הבנק באמת חשוב שלא תשלמו למעסיק שלו 108,000 ₪ לחינם.

המון הצלחה.