איך לבחור את משכנתה אופטימלית עבורכם?

אחת השאלות הנפוצות בקבוצות פייסבוק שונות הדנות במשכנתה היא שאלה בנוסח "אני ובעלי מרווחים 20,000 שקלים וקונים דירה בשווי 2 מיליון עם משכנתה של מיליון. מהי הצעת המשכנתה טובה בשבילי?"

כשאנחנו שואלים על משכנתה בפייסבוק, אנו פועלים לפי אינטואיציות. על פוסטים בפייסבוק בדרך כלל יענו לוקחי משכנתה אחרים, והם יענו בסבירות גבוהה על פי האינטואיציה שלהם. כלומר, אלו שלא סמכו על האינטואיציה האישית שלהם הולכים לאינטואציה של זרים או אולי למי שהם סומכים עליהם – ההורים שלהם. כשאתם שואלים את ההורים אתם מקבלים תשובה הבנויה על ניסיון אישי בודד של ההורים שלכם בשנת 1970-1990 כשכל התנאים במשק היו שונים לגמרי. 

אז הבעיה, בקצרה, היא שעם נתונים כאלה קשה לקבוע מהי הצעת משכנתה טובה בשבילך ושעם אינטואיציה גם קשה לקבוע מה הצעת המשכנתה הטובה לך ביותר.

בואו נדבר על מה כן.

מה זאת משכנתה אופטימלית: איזו משכנתה כדאי לקחת?

הרבה פעמים בפגישת ייעוץ משכנתה עולים גם נושאים כלכליים אחרים. אנשים שואלים אותי מה לדעתי נכון לעשות בהקשרים כלכליים.

השאלה שאני תמיד שואל היא איך אתם מגדירים "נכון"? אני כבר לא מופתע מלגלות שאנשים שונים מגדירים כ"נכון" דברים שונים לגמרי ולעתים אני מקבל תשובות חדשות שעוד אף אחד לא הגדיר לפני כן.

"משכנתה אופטימלית" היא המשכנתה הכי טובה שאתם יכולים לקבל. החוק הראשון במשכנתאות הוא שמשכנתה היא אישית. שני אנשים עם נתונים שנראים על הנייר זהים – יכולים לקבל שתי משכנתאות שונות ויתאימו להם דברים שונים.

קריטריונים בהגדרת "משכנתה אופטימלית" הם:

סיכון

למשל, האם את מעדיפה סיכון סיכוי גבוה? כלומר, בשביל סיכוי להרויח בטווח הארוך, האם תסכימי לסיכון של הפסד? יש מסלולי משכנתא עם סיכוי גבוה יותר ופחות לשינוי בריבית, ו"שינוי" יכול להגיד גם עלייה.

הסיכון נובע מהאם ריבית המשכנתה קבועה או משתנה, והאם היא צמודה למדד המחירים לצרכן או לא.

לא תמיד הלוואה צמודה היא רעה. לא תמיד הלוואה לא צמודה טובה. כאמור, אנו צריכים להתחיל בשיח על מה מתאים ולא על מה טוב.

ריביות

הריביות משתנות בין המסלולים ובין הלקוחות. יכול שעבור לקוח אחד ריבית קבועה לא צמודה ל- 15 שנים של 3.5% תהיה ריבית לא טובה, ועבור אחר ריבית של 4.5% עבור קבועה לא צמודה ל- 15 שנים תהיה ריבית מצויינת.

אורך חיי ההלוואה

תנאי ההלוואי משתנים גם בהתאם לאורך חיי ההלוואה. בהלוואות קצרות – הריבית החודשית תהיה בדרך כלל נמוכה יותר. מצד שני התשלום החודשי יהיה גבוה יותר. אז נכון, אפשר לשלם כמה שנים תשלום חודשי גבוה יותר ואם מתקשים לשלמו לפרוס מחדש את ההלוואה. בעת הפריסה אנו סוג של לקוח שבוי של הבנק ולכן עלולים לקבל תנאים פחות טובים ביחס לשוק לעומת מי שלוקח את ההלוואה לרכישה עצמה. מעבר לכך, יכול להיות שהשוק עצמו זז והריביות בו עלו.

לבנק לא משתלם לתת לכם את המשכנתה האופטימלית

סיכון

אחת הבעיות בהיוועצות עם בנקאי משכנתאות היא שגם אם ירצה מאד, לא יוכל להראות לנו את הסיכון שמגיע מריבית משתנה או ממסלול צמוד. הבנק פשוט לא נתן לאותו בנקאי את הכלים כדי לראות ולהראות זאת.

יועץ משכנתאות של הבנק הוא גם איש מכירות, וסיכון זה לא דבר שעוזר במכירה של מוצר המשכנתה. 

כך למשל כשהבנקאי מראה ריבית קבועה לא צמודה 4.5% ולעומת זאת ריבית קבועה צמודה 1.8%, הלקוח הטיפוסי לא יודע לקבוע מה עדיף בשבילו ומה משמעות הפער של מעל 2% בין שתי החלופות. לדעת המשמעות של הפער מצריך לדעת לחשב השלכות של כל החלופות. מי שרוצה להרחיב, מוזמן לקרוא על למה דכאוניים לוקחים משכנתה טובה יותר.

ריבית

אבל נעזוב את זה רגע ונתייחס לבנק שנותן ריבית נמוכה.

בעסקת לרכישת קילו עגבניות – המוצר ברור לגמרי ולמוכר אין כל סיכון. מוכר העגבניות מקבל את כספו לפני שאתם לוקחים את העגבניה.

לעומת זאת בעסקת משכנתה הסוחר, הבנק, אמנם רוצה להרויח אבל יש לו סיכון שהעסקה תתהפך על ראשו ובסופו של דבר במקום להרויח הוא יפסיד. נעזוב בשלב זה את הדירה כבטוחה להלוואה ומדוע מבחינת הבנק עיקול דירה הוא סיכון גדול. 

לכן, אחד הדברים הראשונים שיעשה הבנק לפני שייתן לכם הצעת מחיר למשכנתה זה הערכת הסיכון שלא תשלמו.

איפה לוקחים משכנתה? איזה בנק נותן את המשכנתה הכי טובה

כיוון שכל בנק יקבע סיכון שונה למשפחה נתונה, גם המוטיבציה שלו להיכנס לעסקה עם אותה משפחה תהיה שונה וכך גם הריבית שייתן למשכנתה של משפחה זו.

מעבר לשיקולים ששוקל הבנק בעסקה מסויימת יש גם אסטרטגיה עסקית המשתנה מפעם לפעם. בנקים כסוחרים אחרים יכולים לבחור בין אסטרטגיית מכירות של מחיר זול וניסיון הרחבת פעילות ובין מחיר יקר יותר ורווח גדול יותר בזמן הקצר. 

נכון לזמן כתיבת מאמר זה, מאי 2022 (כל האמור לעיל כאמור משתנה מעת לעת. זוהי רק דוגמה):

• בנק מזרחי למשל הינו יקר יותר ללקוחות המאופיינים כ"טובים" וזול יותר ללקוחות שבבנקים אחרים יסתכלו עליהם כבעייתיים. לקוחות טובים
• בנק דיסקונט מוכר משכנתאות במחיר זול אך אם אתם לחוצים בזמן עד קבלת המשכנתה ייתכן וזה לא בנק שיתאים לכם.
• בנק הפועלים זול מאד ללקוחות המנהלים אצלו חשבון עו"ש ופחות טוב ללקוחות של בנקים אחרים
• וכן הלאה…

במידה ובחרתם להיעזר ביועץ משכנתאות מטעמכם הוא קרוב לודאי רכש מנוי בבסיס נתונים אליו מזינים מאות יועצים את ההצעות שקיבלו וכך יהיה לו אומדן לא רע לגבי שניים או שלושה הבנקים המתאימים למאפיינים שלכם ושל העסקה שלכם ואליהם כדאי לפנות. 

איזה מסלול משכנתה כדאי לקחת?

במשכנתא צריך לקחת את מסלול המשכנתה המתאים לך. אין מסלול טוב ומסלול פחות טוב. יש מסלול מתאים ופחות מתאים.

אני מסיבותיי לא רוכש ביטוח מקיף לרכב. כל עוד לא גנבו לי אותו אני יכול להסתובב ולהמליץ לכולם לא לבצע ביטוח מקיף וכך לחסוך נניח 2000 שקלים בשנה. האם להמנע מביטוח מקיף זו המלצה טובה? חלק מהאנשים כן ולחלקם לא. עניין של התאמה.

באותו אופן משכנתה בריבית קבועה לא צמודה המכילה ביטוח נגד עליית תשלומים תהיה אמנם יקרה יותר בעת שלוקחים אותה, אבל תכלול ביטוח נגד עליית תשלומים בעתיד.
לעומתה משכנתה בריבית משתנה צמודה למדד תהיה בהתחלה זולה משמעותית אך בעתיד עלולה להיות יקרה יותר.

האם שווה לקבל משהו בזול היום תמורת סיכון שיתייקר בעתיד? בהרבה מקרים כן. אם את מרוויחה היום 12,000 שקלים כמתמחה ברפואה שיודעת שעוד 3 שנים שכרך יוכפל אז זו יכולה להיות חלופה טובה.

אם אתה קונה את הדירה מתוך ידיעה שעוד 5 שנים תמכור אותה זו יכולה להיות חלופה טובה וכן הלאה. לעומת זאת אם אתם קונים את הדירה בגיל 40 כשהשכר יציב ולא תוכלו לסבול שינויים בתשלומים אז שווה לשלם יותר היום כדי למנוע שינויים בתשלומים בעתיד. 

מהי ריבית טובה למשכנתה?

עוד שאלה נפוצה ממשפחת "איזו משכנתא כדאי לקחת" היא "איזו ריבית משכנתא נחשבת טובה". אין דבר כזה ריבית טובה. במקום זה, כדאי לשאול מה ריבית המשכנתא הכי טובה שאתם יכולים לקבל.

ריבית המשכנתא נקבעת לפי מסלול המשכנתא, לפי אורח חיי המשכנתא ולפי העסקה.
יש ריבית טובה במסלול מסוים, לתקופה מסויימת ועבור עסקה (שילוב של לקוחות, משכנתה ונכס) מסויימים.

יכול בהחלט להיות מצב שעבור לקוח אחד ריבית קבועה לא צמודה ל- 15 שנים של 3.5% תהיה ריבית לא טובה ועבור אחר ריבית של 4.5% עבור קבועה לא צמודה ל- 15 שנים תהיה ריבית מצויינת.

אפשר לקבל מושג מסוים על ריביות בשוק באתר בנק ישראל. שימו לב! הדו"ח מציג נתוני ריביות באיחור של חודש ולכן בתקופה של תנודתיות גבוהה אינו משקף. כדי לקבל מושג על ריביות בשוק יש ללכת למסלול המתאים עם המאפיינים המתאימים מבחינת אחוז מימון, אחוז החזר חודשי מתוך השכר וכו'. לצערי, זאת לא ממש מערכת קלה לעיכול או מועילה.

נקודה שחשוב לציין לעניין מחירי משכנתה. הבנק מתסכל על רווחיות כוללת בעסקה. פעמים רבות לקוחות שואלים אותי איך זה שהם קיבלו ריבית פריים מינוס 0.4% בעוד שבקבוצת פייסבוק או בן דוד שלהם קיבל הלוואה עם פריים מינוס 0.6%.

עבור הבנק אין כל בעיה להוריד ריבית במסלול המסויים שבו הלקוח מתמקד כשהוא מנהל איתם משא ומתן – אם במקביל הוא מעלה ריבית במסלול אחר עליו לא שם דגש הלקוח. לכן אם הלקוח הגיע מתוך מחשבה שריבית "טובה" היא פריים מינוס 0.6%, הבנקאי ייתן לו פריים מינוס 0.6% ובמקביל ייקר מסלול אחר. מדידת משכנתה או השוואה בין מסלולי משכנתה צריכה תמיד להיות על כל המסלולים ביחד ובהתייחס לנתוני הלקוח והעדפותיו מבחינת סיכון-סיכוי. 

לסיכום: איזו משכנתה היא הכי טובה?

המשכנתה הטובה ביותר עבור עסקה מסוימת היא משכנתה שאף בנק לא הסכים לשפר. אם הלכת לשלושה בנקים שהם הבנקים המתאימים ביותר לעסקה וקיבלת מאחד מהם הצעה שכל האחרים סרבו לשפר אז כנראה שזו המשכנתה הטובה ביותר עבורך.