5/2/2022

בסוף ינואר 2022 אושרה רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל שתיכנס לתוקף באוגוסט 2022. במאמר זה אסקור את הרפורמה על יתרונותיה, חסרונותיה ודברים שאפשר ללמוד ממנה על רגולציה באופן כללי.

מבוא – הוראה 451 – נהלים למתן הלוואות לדיור (משכנתאות)

בנק ישראל מפרסם את כלל ההנחיות שלו לבנקים המסחריים בנושא משכנתאות במסמך הנקרא הוראה 451, נהלים למתן הלוואות לדיור. השם מעט מבלבל כי המסמך כולל גם נהלים למתן הלוואות משכנתה למטרה שאינה דיור אבל נעזוב את ועדת השמות של בנק ישראל בשלב זה.

אני חושב שכל אחד הלוקח משכנתה צריך להכיר את הוראה זו או לשכור מישהו מטעמו המכיר הוראה זו. הכרות עם ההוראות של בנק ישראל חשובה מאד למי שרוצה משכנתה. הבנקאים בסניפים אינם מכירים הוראות אלו אלא אם יש להם עניין אישי בכך. הבנקאית או הבנקאי בסניף מקבלים הנחיות ממחלקת ארגון ושיטות של הבנק. מחלקה זו מקבלת את הנחיות בנק ישראל ומשלבת אותן עם ההוראות הניהוליות הפנימיות של הנהלת הבנק בו הם עובדים. הבנקאית בסניף לא יודעת להבחין בין הוראות ניהוליות לבין הוראות רגולטרויות.

לדוגמה אם החזר המשכנתה הוא נניח 5,500 שקלים והשכר הוא 15,000. בהחלט ייתכן שהלווה ישמע מהבנקאית סירוב עם נימוק אי אפשר לאשר הלוואה כי לפי הוראות בנק ישראל אסור שהתשלום החודשי יהיה גדול משליש השכר. זה לא נכון. על פי בנק ישראל ההחזר יכול להיות עד מחצית השכר החודשי. בנקים שונים יצרו החלטות ניהוליות עם החמרה בעניין זה. דוגמה נוספת, אנשים רבים חושבים שהלוואות לצרכי שיפוץ הן הלוואות לכל מטרה. ההוראה קובעת במפורש דבר אחר:

לקוח שחושב שהלוואה לשיפוץ הינה הלוואה לכל מטרה יהיה מוכן לקבל ריבית גבוהה בהרבה מלקוח המכיר את הנוהל עצמו ויידע שזו הלוואה לדיור ולפיכך ינהל משא ומתן על ריביות נמוכות בהרבה. את הנוהל המלא אפשר לקרוא כאן.

לקראת פעולה גדולה, משמעותית ויחסית חד פעמית (לפחות למספר שנים) כמו לקיחת משכנתה, מומלץ בחום לקחת אשת או איש מקצוע שניסיונו, השכלתו ורשת הידע שלו הכוללת יועצים נוספים ובנקאים מהרמות שמעל הסניף יכולה להיות יעילה יותר מלימוד עצמי.

דוגמה אחרונה. פעמים רבות מתקשים הלקוחות לקבל העתק מדו"ח השמאות על הדירה שלהם כדאי לדעת שאם השמאות בוצעה במימון הלקוחה (לא נתקלתי עדיין במקרה בו זה לא המצב), הבנק חייב למסור ללקוחה העתק השמאות אם ביקשה זאת.

מה מטרת רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל?

בדו"ח שפרסמה רשות התחרות בסוף 2020 נקבע שהתחרות בשוק המשכנתאות אינה מספקת. הרשות תיארה מצב בו בגלל סיבוך העבודה מול הבנקים וסיבוכיות מוצר המשכנתה, מתקשה הציבור להשוות הצעות מבנקים שונים ולכן נכשל בניהול המשא ומתן מול הבנקים. מטרת הרפורמה הינה הקלה בדיוק בנקודות אלו:

1. הקלת העבודה של הלקוחות מול הבנקים השונים למשכנתאות בעת חיפוש המשכנתה המתאימה ביותר
2. הקלה על הבנת מוצרי המשכנתה השונים וההשוואה בין הצעות הבנקים.

מה כוללת הרפורמה

הרפורמה כוללת שני רכיבים בעבור שתי מטרות כפי שהוצגו לעיל:

1. קביעה שהבנקים חייבים לאפשר ללקוחות להגיש בקשה למשכנתה בצורה מקוונת דרך אתר אינטרנט או בטלפון לקבל תשובה על אישור או סירוב למשכנתה בתוך 5 ימים מהגשת הבקשה. האישור לא יסתמך על מסמכים שמגישים במסגרת משכנתה (תלושי שכר, תנועות חשבון בנק וכו') אלא יסתמך על הצהרת הלקוח בלבד. עוד נחזור לנקודה זו.
2. הגדרה איך ייראה אישור עקרוני למשכנתה כך שאישור זה יכלול לפחות שלושה תמהילי משכנתה קבועים עם ריביות ותחזיות עתידיות לצרכי השוואה בין ההצעות.

תמהילים אחידים

החלק המשמעותי ברפורמה הוא החלק עם הגדרת התמהילים האחידים. עד היום כשלקוח הגיע לבנק לקבל משכנתה, כל בנק "ייעץ" ללקוח לקחת הרכב משכנתה שונה וניתח את הצעת המשכנתה באופן שונה. כך למעשה הלקוח ההדיוט לא יכול היה להשוות בין הצעות הבנקים. למען הסר ספק, הדיוט במקרה זה הוא לא רק האדם הממוצע. גם ראשת רשות התחרות עו"ד מיכל הלפרין העידה על עצמה שהתקשתה בהשוואת ההצעות. אמנם מדובר בעורכת דין ולא בכלכלנית אבל כעומדת בראש אחד הגופים הכלכליים המשמעותיים בישראל היא בהחלט בעלת ידע שהינו הרבה מעל הממוצע ובכל זאת התקשתה.

עתה ברפורמה נקבעו שלושה דברים משמעותיים:

1. מסלולי המשכנתה יהיו בעלי שם זהה בכל הבנקים. עד היום כל בנק כינה כל מסלול בשם משלו. ראו למשל את המסלולים: משכנתא עוגן לינארי 400+500 או משכנתא 32, שניהם מבנק הפועלים. האם מסלולים אלו טובים יותר או פחות מ"משכנתא עם החזר חודשי מופחת" או "משכנתא בהחזר חודשי יורד"? שתיהן מבנק מזרחי. מעתה במקום שכל מחלקת שיווק יקבעו בעצמן שם למסלולי המשכנתה, כל המסלולים יקבלו שמות אחידים שקבע בנק ישראל וכך תדע הלקוחה שהיא משווה תפוזים לתפוזים.
2. כל אישור משכנתה יכיל שלושה תמהילי משכנתה אחידים כולל הריבית בכל מסלול בתוספת תמהיל משכנתה לבחירת הלקוח אם ירצה בכך. תמהילי המשכנתה האחידים יהיו:
   • 100% בריבית קבועה לא צמודה
   • שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה.
   • חצי קבועה לא צמודה, חצי פריים.
3. בכל תמהיל יוצגו כמה נתונים השוואתיים שאופן חישובם הוגדר על ידי בנק ישראל והם אמורים להקל על ההשוואה בין ההצעות. בין הנתונים ההשוואתיים אפשר למצוא:
   • הריבית הכוללת החזויה(שיעור תשואה פנימית – IRR). לצורך הפשטה – סוג של ריבית ממוצעת.
   • סך התשלומים החזויים על פי שיטות להערכת ריבית ומדד עתידיים כפי שקבע בנק ישראל.
   • סך תשלומי הריבית לאורך כל חיי ההלוואה.
   • סכום ההחזר החודשי הראשון
   • סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר בתקופת ההלוואה
   • מידע נוסף לשיקול דעת הבנק. למעשה המקום היחיד כמעט בו ניתן לבנק חופש להוסיף משהו בצורה חופשית. דגש על להוסיף בצורה חופשית אך לא לגרוע שום דבר מנתוני החובה.

במאמר מוסגר אפשר לציין שוב את סירובו של בנק ישראל לשחרר לציבור את הנתונים שהוא אוסף על שוק המשכנתאות כדי שהציבור בכלל והאקדמיה בפרט יוכלו לראות את הנתונים עליהם מבסס בנק ישראל מסקנותיו ואולי יוכלו להעיר הערות מושכלות יותר ואפילו חשוב מכך לקבל החלטות אישיות בצורה נבונה יותר (אם למשל יידעו שביישוב מסוים הריבית הנגבית גבוהה יותר בממוצע או שנדע שעבור חתך לקוחות מסוים בנס באופן עקבי יקר מבנק Y).

תועלות הרפורמה במשכנתאות של בנק ישראל

המצב הקיים היה כר פורה לבלבול הלקוחות. לא רק באמצעות שמות מבלבלים כמי שהוצג למעלה. לא רק על ידי הצגת נתונים כמו למשל תשלום חודשי ללא התייחסות לשינויים עתידיים, דבר שלדעתי הינו בגדר הטעיה אלא גם בשיטות אפילו "מעניינות" יותר. ראו למשל מתוך עמוד השאלות ותשובות על הרפורמה טריק מעניין שהבנקים נקטו בו לעתים:

קביעת שפה אחידה וכללים על פיהם יספקו הבנקים נתונים בהצעת המחיר שלהם למשכנתה עשויה להקל על הציבור להשוות הצעות ולבחור מסלולים מתוך מודעות להשלכות הבחירה שלהם כמו למשל עליה בהחזר לרמה שאולי לא יוכלו לשאת.

קביעת לוח זמנים מחייב למתן הצעת או סירוב למשכנתה היא דבר מבורך. ההגדרה שכבר בהצעת המחיר הראשונה יספק הבנק הפניה לשמאות היא בשורה אמתית. פעמים רבות הלקוחות רוצים אישור וביצוע שמאות לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה. עד היום היה מסובך מאד לקבל הפניה לשמאי המקובל על הבנק לפני חתימה על חוזה הרכישה ורפורמת המשכנתאות תשפר מצב זה באופן משמעותי.

האם הרפורמה במשכנתאות תועיל?

לדעתי הרפורמה תועיל מאד בנושאים התפעוליים. הרעיון שבנק יקבל בקשת משכנתה באינטרנט ויחוייב להחזיר תשובה במהירות, כולל הפניה לשמאי היא הצלחה גדולה. מעבר לכך אני חושב שהרפורמה היא כישלון ידוע מראש בכמה מובנים:

1. האישור עם התמהילים האחידים יישלח על ידי הבנק ללקוחה לפני בדיקת המסמכים. הלקוחה התמימה עלולה להסתמך על אישור זה, לחתום על חוזה ואז לגלות שהבנק מחשב את ההכנסה שלה באופן שונה ממה שחשבה וכתוצאה מכך, האישור לא יכובד ותהיה הפרת חוזה.
2. כיום אישור עקרוני כולל כשישה דפים ובתוכם דף אחד עם תמהיל המשכנתה והריביות. נניח שעכשיו יכלול האישור ארבעה תמהילים והלקוחה ביקשה הצעות משלושה בנקים כלומר היא צריכה להחליט איזו משכנתה עדיפה מתוך 12 ההצעות שלפניה. בהצלחה עם זה.

חוץ מזה, הבנקים שיחויבו לתת הצעות אוטומטיות וללא בדיקה מעמיקה של הדברים יכולים מצד אחד לעמוד בתנאי הרפורמה בקלות ומצד שני ליצור מצב בו (כרגיל?) החלשים ישלמו הרבה יותר.

חישבו על עצמכם. נניח שהיו מחייבים אתכם להתראיין לחברה לא ידועה ולתפקיד שאינכם יודעים מהו ואם תתקבלו אתם חייבים להישאר שם 10 שנים. הדבר היחיד שאתם יכולים לקבוע מראש זה את השכר שתבקשו. אני הייתי נצל זאת כדי לקבוע שכר מאד גבוה. במצב זה עומד כעת הבנק ולדעתי אנו בהחלט נראה הצעות ראשוניות מאד גבוהות.

למה זה יפגע בחלשים? כי מי שלא מכיר את המערכת ואין לו כסף לייעוץ עלול לקבל הצעות אלו. ראו למשל הצעה שהנפיק המוקד הדיגיטלי של לאומי כהצעה אוטומטית עוד לפני הדיון על הרכב המשכנתה. סוג של תמהיל אוטומטי אך עוד לפני הרפורמה:

דרך הרפורמה אפשר להיווכח באחת הרעות החולות של הממשל הישראלי – ריבוי רגולציות שלעתים סותרות זו את זו. הממשל הישראלי אוהב ליצור רגולציות ושונא לבטל רגולציות. אילו הדברים שאכתוב בהמשך היו מתרחשים במדינה שכנה זה היה משעשע. דרך המסלולים שקבע בנק ישראל בחלק התמהילים הקבועים אנו רואים שבנק ישראל מאד לא אוהב את ההלוואות הצמודות למדד. למעשה באחד מתוך שלושה תמהילים שולבה הלוואה צמודה למדד בשיעור של שליש מהסכום. כלומר, ככל הנראה לדעת בנק ישראל לא כדאי לקחת הלוואה צמודה למדד שהינה דרך אגב, הלוואה שלא מקובלת במדינות אחרות ונשארה בישראל כשריד לתקופת ההיפר אינפלציה.

ה"זכאות" המזיקה

בישראל, בשנת 1992 נקבע בחוק ההלוואות לדיור שמשפחות העומדות בקריטריונים מסוימים יהיו זכאיות להלוואת זכאות כלומר הלוואה בריבית עם הטבה.

נכון להיום אפשר לקבל הלוואת זכאות בריבית שהינה חצי אחוז פחות מהריבית הממוצעת. הלוואות אלו ניתנות תמיד בריבית קבועה צמודה למדד. כלומר, אותה הצמדה למדד שבנק ישראל אינו אוהב, מי שרוצה לקבל הטבה מהמדינה, חייב לקבלה במסלול צמוד למדד. הווה אומר, דווקא החלשים שלהם רצה החוק לסייע יקבלו מסלול שלדעת בנק ישראל לא כדאי לקחת. הנה הצעה לבנק ישראל. קבעתם יעדים לתכנית – הגדלת היכולת של הציבור להשוות בין הצעות מחיר שונות של הבנקים למשכנתאות ועל ידי כך שיפור יכולת המיקוח. אני מציע לקבוע כבר עכשיו מדדי הצלחה שייבדקו בעוד נניח שנתיים. אם מדדים אלו לא ישופרו אז התכנית תבוטל באופן אוטומטי. היא לא עשתה את עבודתה.

בסיס רעיון זה הוא שכל רגולציה גורמת לעול על הגוף עליו היא הוטלה. במקרה זה הבנקים. העול יגולגל כמובן לציבור. לכן, אם אנו סופגים את העול אך לא מקבלים את התועלת, עדיף לבטל. לדוגמה, אותה תכנית סיוע מ- 1992. רוב לוקחי המשכנתאות לא משתמשים בהלוואת הזכאות. היא אינה מתאימה היום. הבירוקרטיה נוראית וההטבה כמעט זניחה (נניח 80,000 שקלים עם הטבה זעירה מתוך משכנתה של מיליון).

ראו בבנק ישראל שהציבור אינו משתמש בהטבה. חשדו שהבנקים לא מציעים אותה וקבעו כלל שיש להחתים כל לווה על אישור שהוצעה לו הלוואת זכאות והוא סרב. ההליך כולו לוקח לעתים עשר דקות במהלכן הלקוח מקבל הסבר על הזכאות וחותם שאינו רוצה אותה. לא רק שמבזבזים על סיפור זה עשרות אלפי דפים בשנה שמודפסים, נחתמים ומאוחסנים בארכיונים אלא שתהליך ההסבר וההחתמה על טופס זה לוקח נניח 10 דקות (כולל בנקאי נוסף שיבדוק טופס זה יחד עם שאר המסמכים שנחתמו). בשנה נניח יש 10,000 משכנתאות עם פוטנציאל זכאות כלומר בוזבזו 10*10,000 = 100,000 דקות עבודה שהינן כ- 8 חודשי עבודה. נניח שחודש עבודה של בנקאי עולה 15,000 שקלים אנו מדברים על כ- 126,000 שקלים שנזרקו לפח רק כדי להחתים על טופס שהינו שריד מחוק מיותר משנת 1992 ושמציע לציבור הלוואה במסלול שבנק ישראל חושב שלא כדאי לציבור לקחת.

אולי מיותר להתעסק ב- 126,000 שקלים בשנה? איני חושב כך. הנזקים של רגולציות מיותרות חורגים הרבה מעבר לכך. עודף רגולציה מונע למשל משחקנים חדשים להיכנס לשוק ולהגדיל תחרות. ובכלל, הרצון לשפר את הדברים הגדולים ולהתעלם מהקטנים מביא לכך שבסוף לא מטופל כלום. אי אפשר להתחיל אימוני ריצה למרתון אם לא מתאמנים לרוץ 500 מטרים כהתחלה. המצב הוא בדיוק הפוך. מאמץ לשפר כל פעם משהו שנראה זעיר יגרום לכך שבסיכומו של דבר יהיה שינוי משמעותי.

מוזמנים בחום לכתוב למטה כל תגובה ושאלה.

הצטרפו לקהילת צומחים כלכלית ביחד – https://bit.ly/3a0E4P4​ ותוכלו להשפיע על תכנים עתידיים, לראות
דברים לפני כולם ולהיות חלק משיח כלכלי מקדם.
פרקים בחינם מהספר משכנתה יעילה – http://bit.ly/2MnhWEC​

תוספת – אוגוסט 2022 – קריאה מודרכת באישור עקרוני למשכנתה על פי כללי הרפורמה

על ההוראה החדשה של בנק ישראל בעניין משכון דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת

מעדיפים להקשיב (ולראות נוף) מאשר לקרוא? בסוף המאמר אפשר לראות וידאו.

ב- 6/10/2021 הפעיל בנק ישראל את התקנה הקובעת כי לא ניתן לקחת משכנתה לדיור באמצעות משכון דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת. על הכוונה להפעיל תקנה זו אפשר לקרוא כאן.

עד להפעלת התקנה אפשר היה למשכן דירה קיימת עד 50% מערכה ולהשתמש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כך למשל מי שהייתה לו דירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתה יכול היה לקחת עליה משכנתה של חצי מיליון שקלים ומשכנתה של חצי מיליון נוספים על הדירה הנרכשת ובסך הכל מיליון שקלים שאפשרו את רכישת הדירה הנוספת ללא הון עצמי (אך עם תשלומים חודשיים לשתי המשכנתאות שהיו בדרך כלל גדולים משכר הדירה שהיה מקבל).

לאחר הפעלת התקנה לא ניתן לבצע פעולה זו באמצעות הבנקים. מה כן אפשר לעשות? אפשר לקחת בבנק משכנתה לכל מטרה על חשבון הדירה הקיימת ובכסף זה להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. הלוואה לכל מטרה אמנם יקרה יותר מבחינת ריבית כך שהמהלך כולו יהיה יקר יותר אך אפשרי.

אפשר גם למשכן את הדירה הקיימת באחד הגופים שאינם כפופים להנחיות בנק ישראל כמו למשל חברות הביטוח או חברות פרטיות אחרות דוגמת טריא.

השפעות המהלך על מחירי הדיור

מהלך זה לא יוריד כלל את מחירי הדיור ואולי אף יגרום לעליה נוספת שלהם. אמירה זו היא כביכול מנוגדת להיגיון. אם קשה יותר לרכוש דירה נוספת, פחות אנשים יעשו זאת, הביקוש יירד והמחירים יירדו. זה לא יקרה מסיבה פשוטה. כמעט אף אחד לא ביצע מהלך זה גם לפני התקנה. על פי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר בנושא נדל"ן, משקיע הנדל"ן הטיפוסי הוא אדם מבוסס, בדרך כלל מהמגזר הציבורי או הצבא עם הכנסה ממוצעת של 69,000 שקלים(!) בחודש. אני מניח שחלק זעיר מתוך אנשים אלו באמת ביצעו מישכון דירה קיימת בשביל הון עצמי לדירה נוספת. יתירה מכך, הכלכלנית מציינת שאם מנטרלים מרכישת הדירות על ידי משקיעים את מכירת הדירות על ידי משקיעים מגיעם לכך שחלקם ברכישת הדירות זעום.

למה אני חושב שאם תהיה השפעה כלשהי למהלך היא תהיה של עליה במחיר? מכיוון שאנשים רבים כלל לא היו מודעים עד היום לאפשרות של מישכון דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת. תקנת בנק ישראל שיצרה כותרות גדולות בעיתונות הביאה למודעות ציבורית של אפשרות ביצוע המהלך מצד אחד וקלות עקיפת התקנה מצד שני יביא למצב שאם כבר יהיה שינוי כלשהו, הוא יבוטא בהגדלת מספר העסקאות שיבוצעו באמצעות מישכון דירה קיימת.

אף אחד לא מקשיב לנו במדינה. זהו שכן מקשיבים

הייתי שמח אם התקנה הזו לא הייתה רואה אור כלל. אני חושב שהיא רעה ולא רק שהיא רעה היא נוצרה בדרך שבה אסור לייצר תקנות במדינה דמוקרטית. כתבתי על זה כאן. באותו מאמר צרפתי את המכתב שכתבתי לבנק ישראל בעניין התקנה וביקשתי מקוראיי לשלוח מכתב זה גם הם לבנק ישראל. כמה עשרות דיווחו לי ששלחו מכתב דומה. אחרים כתבו לי שאין סיבה לטרוח ממילא אף אחד לא יקשיב. העובדה שהתקנה שיצאה לאור בסופו של דבר רכה הרבה יותר מהתקנה המקורית על פי הטיוטה מראה שהיה מי שכן הקשיב. תודה לכל מי שהשתתף ושלח מכתב לבנק ישראל.

מהו השינוי שמתכנן בנק ישראל במשכנתאות

בטיוטת השאלות והתשובות של בנק ישראל שונו הכללים על פיהם ניתן למשכן דירה קיימת כדי לרכוש דירה אחרת. כיום אפשר למשכן את הדירה הקיימת עד 50% מערכה בניכוי משכנתה שיש על דירה זו ועם הכסף הנוסף להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה אחרת. על פי השינוי המתוכנן לא ניתן יהיה לעשות זאת יותר כתנאי הלוואה לדיור כפי שהיה עד עכשיו אלא רק בתנאים גרועים הרבה יותר – הלוואה לכל מטרה.

חריג יחיד לעניין זה הוא מישכון דירה קיימת לצורך שדרוג לרכישת דירה אחרת תוך ניסיון התניה שהדירה הקיימת תימכר. ההלוואה תהיה עד 30% משווי הדירה הנרכשת ובתנאי בלון לשנתיים בלבד כלומר הלוואה שכביכול יש לפרוע אותה תוך שנתיים ולכן כביכול מחייבת את מכירת הדירה הקיימת כדי לפרוע הלוואה זו.

למרות שבדרך כלל איני אוהב את כל הטריקים והשטיקים לעקיפת הוראות בנק ישראל, הפעם ההוראה כל כך מקוממת שבעתיד אכתוב איך ניתן להתחמק בקלות מהמגבלה הזו.

איך אתם יכולים לסייע בביטול הורעה (הטעות מכוונת) זו?

בנתיים פרסם בנק ישראל רק טיוטה וביקש לקבל מהציבור הערות במייל. בהמשך פרטתי את הערותיי להוראה. אני מזמין כל אחד מכם לבחור נושא מתוך הדברים אלי (העתקה במקרה זה מתקבלת בברכה), להעתיקו, להוסיף דברים משלכם או לכתוב מייל משלכם באופן עצמאי ולשלוח לכתובת שבנק ישראל הקצה לנושא זה – Prudential@boi.org.il

15/8/2021

לכבוד: בנק ישראל באמצעות מייל  Prudential@boi.org.il

מאת: רימון חייט טל' 054-5232-799

הנדון:  התייחסות לטיוטת שו"ת הלוואות לדיור

שלום רב,

קראתי בעיון את הטיוטה שפרסמתם. כמה הערות:

חשש שההוראה החדשה מנוגדת לחוק

מתוך חוק בנק ישראל התש"ע 2010. כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל:  

פגיעה קשה במשפרי הדיור

משפרי הדיור אינם בהכרח אוכלוסיה אמידה.  רבים משפרים דיור למרות שחייהם הכלכליים לחוצים ביותר בגלל שאין להם ברירה. השינוי שבוצע בתקנה שבתחילה התעלמה ממשפרי הדיור ואז יצרה תלאי מורכב במיוחד עבורם, מראה ניסיון לטפל בהם תוך מתן אפשרות לקחת הלוואה של עד 30% משווי הדירה הנרכשת על הדירה הקיימת(כלומר למשכן דירה קיימת לפי השווי של הדירה הנרכשת) ובאמצעות הלוואה נוספת של 70% על הדירה הנרכשת כביכול טופלה הבעיה והם יוכלו לבצע את הרכישה גם אם אין להם הון עצמי. זה לא נכון! הפיקוח על הבנקים יוצר מצב בו משפרי הדיור ישלמו הרבה יותר על המשכנתה שלהם.

ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי אשר בבעלותה דירה בשווי 1.8 מיליון שקלים, 300,000 שקלים במזומן שנחסך והם רוצים לשדרג לדירה בשווי 2.5 מיליון:

במצב הקודם לקחה המשפחה משכנתה של 50% מימון על הדירה הקיימת וכדי להשלים ל- 2.5 מיליון לקחה עוד משכנתה של 1.3 מיליון על הדירה הנרכשת. משכנתה זו מהווה 52% מימון.

במצב החדש יכולה המשפחה לקחת רק 30% מהדירה הנרכשת(עד 50% מהקיימת?) ולכן צריכה משכנתה גדולה יותר על הדירה הנרכשת – 1.66 מיליון המהווים 66% מימון.

כלומר אם תתקבל הטיוטה ייאלצו רבים מתוך המשדרגים דירה לקחת אחוז מימון גבוה יותר ולפיכך לשלם ריביות גבוהות יותר. לא רק זאת אלא גם זאת, לאחר מכירת הדירה, אם ירצו לפרוע חלק מההלוואה על הדירה הנרכשת יצטרכו בסבירות גבוהה לשלם גם עמלת פירעון מוקדם גדולה (הפירעון יהיה זמן קצר לאחר לקיחת ההלוואה).

גרוע מכך, אנשים פועלים לפי ברירות מחדל. הם כבר לקחו את ההלוואה? אז עכשיו במקום להחזירה אולי יחליפו מכונית או ייצאו לחופשה שתמיד חלמו עליה? והנה בנק ישראל עודד את הציבור להלוואה גדולה יותר לטובת צריכה שוטפת. שוב, בניגוד לחוק הקובע ששמירה על יציבות המערכת הפיננסית היא ממטרות בנק ישראל.

הדוגמה שלמעלה היא עוד המצב הטוב יחסית – המשפחה תשפר דיור אך במחירים גבוהים בהרבה ממה שהייתה משלמת לפני השינוי.  מצב שכיח הוא משפחות שלא רק שאין להן חסכונות אלא יש להן עדיין משכנתה על הדירה הקיימת. משפחות רבות כאלו לא יוכלו לשדרג דיור כלל:

למשפחה דירה בשווי 1.8 מיליון עם משכנתה של 150,000 שקלים. במצב הקודם היא יכלה לקחת משכנתה עד 50% משווי הדירה בניכוי המשכנתה הקיימת – 600,000 שקלים אשר יחד עם משכנתה על הדירה הנרכשת איפשרו את ביצוע העסקה.

לאחר השינוי תוכל המשפחה לקחת משכנתה על הדירה הקיימת של 600,000 שקלים בלבד (30%*2,500,000 פחות 150,000) ויחד עם 70% על הדירה הנרכשת המשפחה לא תגיע לשווי הדירה הרצויה ולכן לא תוכל לשדרג.

בידיעה שבנק ישראל חסם את הדרך לשדרוג עתידי של דירה משך שנים, אנשים יקנו מלכתחילה דירות גדולות ויקרות יותר או יקחו ברכישה הראשונה 75% מימון אפילו אם אינם צריכים משכנתה כה גדולה, רק כדי להשאיר כסף בצד לצורך שדרוג עתידי.

שתי החלופות הינן חלופות רעות אשר ישפיעו בצורה לא טובה על מצבן הכלכלי ובעקיפין על יציבות המערכת הבנקאית. חסימה של האפשרות לשדרג ולמשל להוסיף חדר בבית גם תיצור מתחים ולחצים גדולים במשפחה. לחצים אלו עלולים להגדיל את מספר המשפחות שיתפרקו. אפילו אם נתעלם מהיבטים הרגשיים על הזוג והילדים בעת פירוק המשפחה, ברור שגירושין מגדילים את הביקוש לדירות ותורמים לעליית מחירים.

בלבול מושגים, נכסים וערכים

הנוהל שהוצע במסגרת הטיוטה הינו נוהל מבלבל אשר מערבב מחירים של דירות שונות. אפשר למשכן דירה קיימת אך לפי 30% מדירה נרכשת. האם במסגרת זו אפשר לקחת יותר מ- 50% על דירה קיימת? איך אפשר לקבוע את הערך של הדירה הנרכשת אם היא עדיין לא ממושכנת ולכן עדיין לא בוצעה לה שמאות (ופעמים רבות בשלב זה גם לא נחתם חוזה כי את התשלום בעת חתימת החוזה נצטרך לקבל על ידי ביצוע המשכנתה על הדירה הקיימת). האם בשביל משכנתה אחת בה ממשכנים דירה קיימת צריך לבצע שתי שמאויות? על הדירה הקיימת ועל הדירה הנרכשת? ומה אם בסוף לא ייחתם החוזה מסיבה כלשהי?

שליחת הציבור לפתרונות אשראי יקרים

ההוראה של בנק ישראל משפיעה רק על הבנקים. סירוב של הבנקים למשכן דירה קיימת ישלח את הציבור לגופים חוץ בנקאיים אשר נותנים הלוואות יקרות בהרבה. אפשר אולי לחשוב שבעיקר המשקיעים יפגעו מכך, אך לדעתי זה לא המצב. משקיעים ימצאו את הדרכים – ראו "אומת הנוכלים" במאמר זה. אנשים פשוטים אשר רוצים לסייע לילדיהם ימצאו עצמם בדחיפת בנק ישראל ממשכנים בתיהם לכרישי הלוואות כאלו ואחרים.

סיכום

בנק ישראל לא ציין את הסיבות לשינוי המצב. לכן אי אפשר לומר שאולי למרות העלויות הכבדות יש גם תועלות.

לדעתי יש רק עלויות. בכל מקרה המצב בו בנק ישראל יוצר שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות מבלי לטרוח לנמק שינוי זה ולהראות לציבור את הנתונים התומכים בנימוקים אלו הוא מצב רע הגורר אי אמון, מוטיבציה לתכמן על ידי כל השותפים לעסקה (לקוחות ובנקאים)  וחורג באופן כללי ממנהל תקין.

בנק ישראל לא ציין על כמה עסקאות הוא מצפה להשפיע באמצעות שינוי הנוהל ולצד משקיעים, כמה אנשים שרק רוצים לעזור לילדים שלהם או אנשים שרוצים לשדרג דירתם ייפגעו כמפורט מעלה. הבנק גם לא ציין מדוע הוא מתכוון לבצע מהלך אשר גם האקדמיה וגם הוא עצמו חושבים שיביא לעלייה בשכר הדירה.

לצד כל זה, כלל לא ברור איך ניתן לבצע משכנתה אשר הקריטריונים לביצועה תלויים בשתי דירות שונות – עד 50% מדירה קיימת ועד 30% מדירה נרכשת או כל קומבינציה אחרת.

לדעתי מוטב לבנק ישראל לנהוג בדיוק הפוך ולהיות עקבי עם הסרת החסמים והמגבלות עליהן החליט בתחילת השנה עת ביטל מגבלות שונות על המשכנתאות.

תודה רבה על "ההקשבה" .  

בכבוד רב,

רימון חייט טל' 054-5232-799 rimon@effm.co.il

העתקים:

• חברי ועדת הכספים: norbach@knesset.gov.il, vbeliak@knesset.gov.il, hak_taha@KNESSET.GOV.IL, mhalevy@KNESSET.GOV.IL, naamalazimi@KNESSET.GOV.IL, yaelron@knesset.gov.il, ghaidar@knesset.gov.il, nshpak@knesset.gov.il
• חברי ועדת הכלכלה: mbiton@knesset.gov.il, mshir@knesset.gov.il, esova@knesset.gov.il, lmagentelem@knesset.gov.il, rkatz@knesset.gov.il, btoporovsky@KNESSET.GOV.IL, maganaim@knesset.gov.il, sroffe@KNESSET.GOV.IL
• מר יאיר אבידן – המפקח על הבנקים באמצעות מייל  Yair.Avidan@boi.org.il

מעדיפים לשמוע את המאמר במקום לקרוא? בהמשך הקלטה של המאמר מתוך ההסכת (פודקאסט) הון ומיקרופון.

לפני כמה שבועות הכריז בנק ישראל על ביטול חלק מהמגבלות שהטיל לפני כעשור על הרכבי המשכנתה. מעתה אין הבדל בין הלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים ובין הלוואה שמשתנה יותר מאחת לחמש שנים, בדרך כלל פריים.

הציבור קיבל בטעות את הרושם כי מדובר בהטבה גדולה שיצר בנק ישראל בעקבות הקורונה. הודעת בנק ישראל דיברה על "הקלה על ציבור הלווים". אם אכן מדובר על הקלה לדעת בנק ישראל ראוי לשאול מדוע עד עכשיו לא הקלו על אזרחי ישראל? האם בעולם נטול קורונה צריך בנק ישראל להטיל מגבלות אשר מכבידות על לקוחות הבנקים?  בשנים 2012-2014 הפקיע למעשה בנק ישראל את יכולתם של הבנקים לקבוע לכמה שנים תילקח משכנתה, מהם המסלולים שיכול הבנק למכור ללווים שונים ואיך על הבנק לנהל את סיכוני ההלוואות לדיור.  הסיבה לכך על פי נגיד בנק ישראל דאז דוד זקן הייתה שבגלל הגידול העצום במכירת משכנתאות על ידי הבנקים יש חשש ליציבותם במקרה של שינויים כלכליים. אם למשל הרבה אנשים יקחו הלוואה עם רכיב משמעותי בריבית משתנה והריבית תעלה, אזי אותם אנשים לא יצליחו להחזיר את החוב. לווים רבים שלא מצליחים להחזיר את החוב גורמים בסוף לבעיה ביציבות הבנקים וכתוצאה מכך לבעיה לאומית. בין השורות אמר למעשה בנק ישראל כי הוא אינו סומך על הנהלות הבנקים שינהלו את הסיכונים שלהן בצורה טובה. הייתה לבנק ישראל סיבה טובה לחשש זה. רק שנים ספורות לפני כן הראו מנהלי הבנקים הגדולים בעולם שלנוכח תגמולים אישיים מונחי ביצועים קצרי טווח, הן בהחלט מוכנות לקחת סיכונים של הטווח הארוך. סיכונים אשר בדיעבד גרמו לקריסה של הכלכלה העולמית במה שנודע כמשבר הסאב־פריים.

ובכן, אם המהלך נועד לשמירה על בריאותם הכלכלית של הלקוחות והבנקים כיצד יתכן שדווקא בשעת משבר הקורונה מבטל בנק ישראל סוג של ביטוח נגד עליה עתידית בתשלומים?  מילא היו נותנים הקלה ללקוחות קיימים או לכאלו שכבר חתמו על חוזה רכישת דירה ולא יכולים לסגת ממנו. אבל לתת תחושה לאנשים כאילו כדאי להם להכנס כבר עכשיו לעסקה חדשה כי יש "הקלה" זה בלתי הגיוני.

בפועל נראה כי בנק ישראל נגרר לפופוליזם ברצותו להיות חלק ממחלקי התופינים לציבור בשעה קשה זו. ראשית, הקטנת הביטוח בדמות ריבית קבועה נגד עליה עתידית בריבית אינו יכול להיחשב כהקלה. דומה הדבר למצב בו משרד התחבורה יבטל את הצורך בביטוח חובה לרכב. כן, ייחסכו לכל אחד נניח 1500 שקלים לשנה. מנגד ברור שהסיכון במקרה של תאונה יגדל משמעותית. זו "הקלה" רק לאלו שלא יפצעו בעצמם או ייפצעו אחרים בתאונה ואת זה אפשר יהיה לבדוק רק בדיעבד עוד שנים רבות.

שנית, בנק ישראל לא יזם את המהלך כדי להקל על הציבור. מזה זמן רב מאיימים מספר חברי כנסת על בנק ישראל שאם לא יקטין את המגבלות על הלוואות משכנתה, הם יעשו זאת באמצעות הצעת חוק. טיוטת הודעת בנק ישראל שהזכירה את חברי הכנסת דר' קרעי, יאיר לפיד ומיקי לוי רמזה לכך.

אז אחרי שבוטלה תקנה שכעת אנו יודעים שהייתה מיותרת עוד כשהוטלה קיבל הציבור את הרושם שיש כאן הזדמנות והסתער על האפשרות לקחת הלוואות מסוכנות יותר כמוצא שלל רב. הבנקים מצידם עשו את מה שעושה כל סוחר כשיש פתאום ביקוש פתאומי למוצר כלשהו – מעלה את מחירו. ובאמת מחירי ההלוואות בריבית משתנה עלו.

שוב גלש בנק ישראל לפופוליזם והמפקח על הבנקים הכריז כי אם ההטבה לא תגולגל ללקוחות בנק ישראל "ינקוט באמצעים". העובדה שבנק ישראל מתיימר לקבוע לבנקים את הרכבי ההלוואות ואת מחירם נותנת תחושה שלמעשה יש בישראל בנק אחד בלבד עם כמה מותגים כמו פועלים למשכנתאות, לאומי למשכנתאות, טפחות וכו'. טוב לא יכול לצאת ממצב כזה. ראוי תמיד לזכור את תחילת משבר הקורונה בו מסיכה לפנים עלתה 10 שקלים. שר הכלכלה באותו זמן, אלי כהן  רצה באפריל 2020 להטיל פיקוח על מחירי מסיכות וקבע שהמחיר "הנכון" למסכה הוא 3.3 שקלים. אילו הצעתו הייתה מתקבלת היינו משלמים היום יותר מפי 10 מהמחיר שקבע השוק – כעשרים אגורות למסיכה.

חלומם של הבנקים הוא שבנק ישראל יקבע את המסלולים והמחירים של כל המוצרים שלהם. הרבה יותר קל לנהל משא ומתן עם בנק ישראל מאשר עם מיליוני לקוחות. בדרך כלל זה גם יותר רווחי.

מה כן כדאי לבנק ישראל לעשות

אם בנק ישראל רוצה באמת לשפר את מצבם של לקוחות הבנקים הוא לא צריך לייצג אותם ולהטיל מגבלות, תקנות ועוד מגבלות, דבר אשר מונע מגופים בנקאיים חדשים להכנס לארץ מחו"ל או להיווצר כאן. במקום זאת צריך בנק ישראל לעשות דבר פשוט בהרבה. להראות לציבור כמה הוא משלם.

חוק המזון מאפשר לכל אחד לדעת דרך האינטרנט כמה עולה בקבוק קולה בכל סניף של רמי לוי, שופרסל או כל רשת אחרת. כך יכול הצרכן לקבל החלטה איפה לבצע את קניותיו. הרשתות מחוייבות לפרסם בסיס נתונים ניתן לעיבוד עם מחירי כל המוצרים שהן מוכרות על פי סניפים וכך יזמים שונים יכולים לעבד מידע זה ולהנגישו לציבור. .

בנק ישראל אוסף את נתוני כל המשכנתאות שביצעו הבנקים. אם רוצה בנק ישראל לעודד תחרות יפרסם נתונים אלו לכלל הציבור כמובן ללא פרטים מזהים של הלקוחת. כך נוכל לדעת איזה בנק נותן הלוואות זולות באיזה מסלול ולאלו מאפייני לקוחות. נוכל לדעת למשל שעובדי הייטק מקבלים תנאים טובים יותר בבנק X בשעה שעובדי הוראה מקבלים תנאים טובים יותר בבנק Y. נוכל לדעת האם יש בבנק מסוים הבדלים בין סניפים. נוכל לדעת האם רופא חילוני מקבל תנאים טובים יותר מרופא ערבי או מרופאה חרדית כאשר לכולם שכר זהה.  בארה"ב פרסום בסיס נתונים זה חשף שמהנדס שחור יקבל משכנתה פחות טובה ממהנדס לבן עם שכר זהה.

מהלך כזה ישפר את תנאי המשכנתה ללווים הרבה יותר מאשר כל איום, תקנה, כלל ונוהל שמפרסם בנק ישראל.

מוזמנים בחום להגיב למאמר למטה.

מגבלות למתן הלוואות לדיור

מגבלה על שיעור המימון (LTV )

2. תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים:

2.1. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%.

2.2. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%.

2.3. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%.

3. לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר ממבקש ההלוואה, מאושר ע"י עו"ד, לגבי עמידתו של מבקש ההלוואה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית.

ביצוע ההלוואה כאמור יותנה, בין היתר, בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. לחילופין, ניתן להשתמש ב"הודעת שומת מס רכישה" שמפיקה רשות המסים, כל זמן שהבנק מסוגל להבחין, בהתאם לאמור בשומה, בין דירה יחידה ודירה חליפית. התאגיד הבנקאי ישמור תיעוד של המסמכים האמורים.

4. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור באופן ששיעור המימון הכולל של ההלוואה כאמור, ביחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה, יעלה על השיעורים הנקובים לעיל. בקביעת שיעור המימון הכולל, יתייחס התאגיד הבנקאי לכלל מאפייני הסיכון של הלקוח ושל העסקה.

הלוואות לדירה במחיר מופחת

4א. חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה במחיר מופחת יבוצע בהתאם לכללים הבאים:

(1) תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על

הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ומאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיוצ"ב.

(2) במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יש לבסס את שווי הנכס על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מבניהם.

(3) שיטות הערכה לחישוב שווי הנכס כאמור לעיל (מחיר רכישה או הערכת שמאי) מבוססות על ההנחה לפיה אין מניעה משפטית למימוש הדירה בעת כשל, בשוק חופשי וללא מגבלות. לא מתקיימת ההנחה כאמור, יבוא הדבר לביטוי בהערכת השווי. למען הסר ספק, רישום הערת אזהרה בגובה קנס שייקבע ע"י המדינה, לא יחשב כמניעה משפטית בתנאי שתינתן קדימות לכספי ההלוואה הבנקאית על פני רכיב הקנס.

(4) כאשר התכנית כוללת קנסות בגין הפרת תנאי התכנית, כגון דרישה להחזר סכומי הטבה שקיבל הרוכש, או קנס מוסכם, יש להפחית סכומים אלו משווי הדירה, אלא אם קיימת לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה להשבת ההטבה / הקנס במימוש הנכס.

מובהר כי על הרוכש לשלם לפחות 100,000 ש"ח מסכום הרכישה ממקורותיו העצמיים.

מגבלה על שיעור החזר מהכנסה

5.    תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%.

6. עם זאת, וללא קשר למשקלי הסיכון המופחתים הקבועים בסעיף 72 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 203, במקרה בו שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% יש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%.

מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה

7.    תאגיד בנקאי יאשר ויבצע הלוואה לדיור, רק בהתקיים שני התנאים הבאים:

7.1. היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על

66.66%.

7.2. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש שנים ממועד אישור ההלוואה או ממועד קביעת שיעור הריבית הקודם, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על 33.33%.

מגבלה על תקופת הפירעון

8.    תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור עם תקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

יישום המגבלות על מיחזור הלוואות

9.    תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע מיחזור של הלוואה לדיור, אם כתוצאה מן המיחזור נוצרה

חריגה מאחת המגבלות המפורטות לעיל, או הוגדלה חריגה שהייתה קיימת ערב המיחזור.

לעניין זה, "מיחזור" – לרבות העמדת הלוואה לדיור הניתנת לצורך פירעון הלוואה לדיור קיימת (אף אם ההלוואה הנפרעת ניתנה ע"י תאגיד בנקאי אחר), והכל בסכום שאינו עולה על סכום ההלוואה הנפרעת.

תחולה

10. המגבלה על שיעור המימון (LTV) לא תחול על הלוואה לדיור שלמעלה מ- 50% ממנה ניתן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה). יתר המגבלות לא יחולו על הלוואות לדיור שניתנו במלואן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה).

11. המגבלות הקבועות בסעיפים 5 ו- 6 לעיל (מגבלות על שיעור החזר מהכנסה) לא יחולו על הלוואות לדיור המפורטות בסעיפים 12.1 ו- 12.2 להלן.

12. תאגיד בנקאי רשאי לא להחיל את המגבלות הקבועות בסעיף 7 לעיל (מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה), על הלוואות לדיור המפורטות להלן, אם היחס בין סך כל ההלוואות לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואות לדיור, שניתן להן אישר עקרוני במהלך כל רביע קלנדרי, אינו עולה על 66.66% ועל 33.33% (בהתאמה עם סעיפים 7.1 ו- 7.2 לעיל):

12.1. הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים.

12.2. הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000 ₪.

12.3. הלוואות לדיור במט"ח או צמודות מט"ח שניתנו לתושב חוץ.

13. המגבלות הקבועות בהוראה זו לא יחולו על הלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי בהתאם להסכמים שחתם עם נציגי הממשלה, לעובדי מדינה, לעובדי הוראה ולזכאי מערכת הביטחון¹, בסכום שאינו עולה על 50,000 ₪. כאשר קיימת ערבות של משרד הביטחון להלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי לזכאי מערכת הביטחון, ובידי הבנק חוות דעת משפטית המאשרת את עמידתה של הערבות בכל תנאי הכשירות להכרה בהפחתת סיכון אשראי כאמור בהוראה 203, לא יחולו המגבלות הקבועות בהוראה זו גם על הלוואות כאמור אף אם הן בסכומים גבוהים יותר.

משקל סיכון מוגבר להלוואות ממונפות בריבית משתנה

14. בהתאם למכתב המפקח בנושא "הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה" מיום 28 באוקטובר 2010 (10LM0781, מצורף נספח ב'), הלוואות מסוימות המוגדרות שם, אשר ניתנו עד ליום 31.12.2012, קיבלו משקל סיכון של 100%. התאגידים הבנקאיים רשאים להפחית את משקל הסיכון להלוואות אלה ל- 75%.

דרישת הון נוספת על יתרת ההלוואות לדיור

14א. לצורך חישוב דרישת ההון כאמור בהוראת ניהול בנקאי תקין מספר 201, על התאגיד הבנקאי להגדיל את יעד הון עצמי רובד 1 בשיעור המבטא 1% מיתרת ההלוואות לדיור.

הפרשה קבוצתית להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור

15. בהתאם להוראות המפקח על הבנקים והנחיותיו, על התאגידים בנקאיים לבחון ובהתאם לצורך לעדכן את השיטות שהם מיישמים לקביעת ההפרשות הקבוצתיות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור. תאגידים בנקאיים יוודאו כי השיטות שהם מיישמים יביאו בחשבון את מכלול הגורמים המשפיעים על סיכויי הגבייה של הלוואות אלה. מצ"ב בנספח ג' דוגמאות לגורמים שעשויים להיות רלבנטיים לסיכויי הגבייה של הלוואות לדיור.

16. בהמשך לכך, על תאגידים בנקאיים לוודא החל מהדוחות לציבור לרבעון השני של 2013, שיתרת ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי המוחזקת בגין הלוואות לדיור לא תפחת משיעור של 0.35% מיתרת ההלוואות האמורות ליום הדיווח. האמור לא חל על הלוואות לדיור אשר מוחזקת בגינן הפרשה לפי עומק הפיגור או הפרשה פרטנית.

עובדי משרד הביטחון (ויחידות הסמך שלו) וגמלאיו, אזרחים עובדי צה"ל, אנשי קבע וגמלאי צה"ל, פורשי צה"ל, זכאי אגף שיקום נכים וזכאי אגף משפחות והנצחה.

נספח א' – הגדרת שיעור החזר מהכנסה

1. "שיעור החזר מהכנסה" הוא היחס בין ההחזר החודשי ובין ההכנסה החודשית הפנויה. לעניין זה:

1.1. "החזר חודשי" הוא התשלום החודשי המשמש לפירעון של הלוואה לדיור המבוקשת ע"י לקוח. בחישוב ההחזר החודשי יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת.

בהלוואות בולט ובלון יש להביא בחשבון את תשלום הריבית החודשי. בהלוואות גרייס יש להביא בחשבון את התשלום החודשי הצפוי בתום תקופת הגרייס.

1.2. "הכנסה חודשית פנויה" היא ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות. "הכנסה חודשית נטו" היא כל הכנסה של הלווה, העומדת בכל התנאים הבאים:

1.2.1. ההכנסה משולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף;

1.2.2. בידי התאגיד הבנקאי אסמכתה מתאימה התומכת בהכנסה או בזכות לקבלתה;

1.2.3. בידי התאגיד הבנקאי הוכחת תשלום, כגון הפקדות או העברות לחשבון הבנק של הלווה.

"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר).

נוסף על האמור לעיל, יש לנכות מההכנסה החודשית גם הוצאות שכר דירה של לווה שאינו עתיד להתגורר בדירה הנרכשת, אף אם יתרת תקופת חוזה השכירות קצרה מ-18 חודשים.

1.3. בחישוב שיעור ההחזר מהכנסה, בנוסף על הכנסת הלווה, ניתן להכיר במחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב משפחה של הלווה שאינו רוכש זכויות במקרקעין (להלן – "הקרוב"), ובלבד שמתקיימים לגבי הקרוב כל התנאים הבאים:

1.3.1. הוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה (בן/בת זוג, אב, אם, אח, אחות, בן ובת).

1.3.2. הקרוב משמש ערב להלוואה.

1.3.3. הבנק ערך לקרוב בדיקת יכולת החזר, כפי שנערכת ללווה עצמו.

1.3.4. הקרוב משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו, 20% או יותר מסכום ההחזר

החודשי.

להסרת ספק, לא ניתן להכיר ביותר ממחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב שאינו בעל זכות במקרקעין, אף אם הקרוב חתם כלווה על הסכם ההלוואה.

על אף האמור לעיל, ניתן להכיר במלוא ההכנסה החודשית הפנויה של בן/בת זוג של הלווה, העומד בכל התנאים לעיל, ומתגורר עם הלווה בדירה.

2.    הגדרה זו מחליפה את ההגדרה הקיימת בהוראת הדיווח לפיקוח מספר 876.

נספח ב'

ירושלים, כ' בחשון תשע"א 28 באוקטובר 2010

10LM0781

REG10.148.013

לכבוד

התאגידים הבנקאיים – לידי המנהל הכללי

הנדון: הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה

מבוא –

1. בהמשך למכתביי מיום 18 באוגוסט 2009 בנושא "הלוואות לדיור בריבית משתנה", ומיום 11 ביולי 2010 בנושא "התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור", ועל רקע ההשלכות האפשריות של המשך המגמה המתוארת בהם, ראיתי לנכון לקבוע כלהלן:

הגדרות:

2. "הלוואה לדיור בריבית משתנה" – הלוואה לדיור, או חלק ממנה, שהריבית שהיא נושאת עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה.

3.    "שיעור המימון (LTV)" – כהגדרתו בסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 888A בנושא

"הלוואות לדיור".

ההנחיות החדשות:

4. ביחס להלוואות לדיור העומדות בשני הקריטריונים הבאים: (א) שיעור המימון גבוה מ- 60%;

(ב) היחס בין חלק ההלוואה לדיור שהועמד בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה לדיור שהועמדה ללווה, שווה ל- 25%, או יותר.

משקל הסיכון (כמשמעותו בהוראת ניהול בנקאי תקין מספר 203) של החלק מההלוואה שהועמד בריבית משתנה יהיה 100% (במקום 35% או 75%, בהתאם למאפייני ההלוואה).

5.    האמור לעיל לא יחול על:

5.1. הלוואות לדיור בהן סכום ההלוואה שאושרה ללווה, לרבות סכומים שטרם נמשכו,

נמוך מ- 800 אלפי ש"ח;

5.2. הלוואות לדיור שניתנו ללווים שעומדים בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון לקבל מהמדינה עזרה בשיכון.

6. ההנחיות הכלולות במכתב זה יחולו על הלוואות שיאושרו מיום 26 באוקטובר 2010 ואילך.

בכבוד רב,

רוני חזקיהו המפקח על הבנקים

נספח ג' – רשימת גורמים רלבנטיים

לסיכויי הגבייה

להלן רשימה הכוללת דוגמאות לגורמים שעשויים להיות רלבנטיים לסיכויי הגבייה של הלוואות לדיור, לרבות גורמים אליהם התייחסו תאגידים בנקאיים מסוימים בשיטות קביעת ההפרשה שלהם. רשימה זו אינה רשימה מלאה. תאגיד בנקאי ישקול אילו גורמים רלוונטיים ביותר לסיכויי הגבייה, לרבות גורמים נוספים, אם נדרש, ואיך ראוי להביאם בחשבון בקביעת ההפרשה.

1. איכות המידע שקיים בתאגיד הבנקאי והיקף ועומק הפיקוח של ההנהלה והדירקטוריון על מאפייני הסיכון של ההלוואות לדיור;

2.    היקף ההלוואות שניתנו בתקופות של גידול מהיר יחסית באשראי;

3.    היקף ההלוואות בפיגור, או שניתנו לגביהן ויתורים או דחיות של קרן או ריבית;

4.    היקף ההלוואות שניתנו בשיעורי מימון (LTV) גבוהים;

5. היקף ההלוואות הגדולות וההלוואות ללווים שההחזר הנוכחי או הפוטנציאלי של תשלומי ההלוואה מהווה שיעור משמעותי מההכנסה הקבועה שלהם;

6. היקף ההלוואות עם מועדי פירעון ארוכים יותר;

7. היקף ההלוואות עם מאפייני בולט ובלון משמעותיים;

8. היקף ההלוואות שבהן הלווה חשוף לגידול משמעותי חוזי בתשלומים, לרבות הלוואות בריבית משתנה;

9. היקף ההלוואות המובטחות על ידי שעבוד משני, כאשר לא קיים שעבוד, או כאשר זכות הבטחון של הבנק אינה מובטחת;

10. היקף ההלוואות שבהן המידע שיש לתאגיד הבנקאי על הלווה, התחייבויותיו והכנסותיו, או על הביטחון, במועד מתן ההלוואה אינו שלם מעודכן ומאומת;

11. היקף ההלוואות המיועדות לרכישת דירות להשקעה.

עדכונים

15/9/2014

עם חילופי העונות הבאים עלינו לטובה, או במילים אחרות, מידי מספר חודשים, מוציא בנק ישראל הוראות חדשות לבנקים בנושא משכנתא. מחירי הדיור העולים מטרידים מאד את המשפחות שלא רכשו דירה עדיין וגם את קברניטי המשק.

ברמה הלאומית, מסוכנים המחירים העולם של הדירות בשל מספר סיבות כשהעיקריות שבהן הן:

א. אישי הציבור רוצים להיבחר שוב בבחירות הבאות – בכל מערכת בחירות יש כ- 20 מנדטים "מתנדנדים" אשר צריכים להחליט לאן להצביע. בבחירות האחרונות עלה לפיד באמצעות מנדטים אלו, תוך הבטחה לפעול עבורם במישור הכלכלי. עם כניסתו של לפיד לאוצר הוא הכריז על יעד של הורדת מחירי הדיור. זוהי הכרזה חריגה בנוף הפוליטי כיוון שהיא קלה למדידה – כולם רואים אם המחירים עלו או ירדו (בניגוד להכרזות פוליטיות רגילות כגון מלחמה בעוני, שאף אחד לא יכול למדוד האם בוצעה או לא).

ב. ירידה ביכולת הצעירים לקנות דירה עלולה להעמיס עליהם מבחינה כלכלית ולמנוע מהם את האפשרות לצרוך מוצרים אחרים ועל ידי כך לגרום למיתון.

ג. חשש מקריסה פתאומית של מחירי הדיור בעתיד – מה שעולה בחדות יכול לרדת בחדות. במחקרה כזה עלול להיווצר גל אשר יגרור את כל הכלכלה לקריסה.

עד היום כוונו צעדי בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור בעיקר כדי להלחם (ללא הצלחה בנתיים) בעליות המחירים על ידי הקטנת הביקושים לדירות, באמצעות הכבדה על היכולת לקחת משכנתא ובעיקר משכנתא שניה לאותו לווה.

הצעד האחרון נועד להגביר את יציבות הבנקים ואת היכולת שלהם לספוג גם ירידת מחיר גדולה בדיור.

למעשה הלוואה נראית לנו כפעולה פשוטה: יש לי כסף שלך אין, אז אני מלווה לך אותו ואתה מחזיר לי בתשלומים. זה מה שקורה כשיש רק שני שחקנים בשוק. בפועל עולם ההלוואות הבנקאיות מתנהל בצורה מחוכמת יותר. אין לי כסף ובכל זאת אני מלווה לך אותו. מבולבלים? מיד אסביר.

הבנק נותן למשה מיליון שקלים לרכישת דירה. משה נותן את הכסף לקבלן אשר מפקידו בבנק. כלומר מיליון השקלים שהולוו למשה כבר חזר לבנק אשר כעת מלווה אותפ שוב  ליעל. גם הקבלן של יעל שם את הכספים בבנק אשר שמח לתת אותם פעם שלישי לדינה וחוזר חלילה. כלומר לבנק בדוגמה שלנו היו מיליון שקלים והוא יצר מהם הלוואות של שלושה מיליון שקלים.

בפועל, הבנק אינו יכול בכל פעם להלוות את מלוא הסכום שחזר אליו. כדי למנוע מצב בו הרבה אנשים ירצו למשוך כסף מהבנק בבת אחת והוא לא יוכל לספקו, הכסף הרי בכלל לא ברשות הבנק, המפקח על הבנקים קבע שאחוז מסוים מסך ההלוואות שהבנק נותן, חייב להישאר בבנק במזומן. כלומר לא את כל מיליון השקלים מהדוגמה שלמעלה יכול הבנק לגלגל אלא לדוגמה בהתחלה מיליון אח"כ 900,000, ובגלגול השלישי 800,000 וכן הלאה.

הוראת בנק ישראל כעת הינה פשוטה: בהלוואות לדיור, הגדילו את האחוז מסך האשראי אשר אותו אתם משאירים בבנק בעל כל גלגול הון.

איך תשפיע הוראת בנק ישראל על הבנקים ועל הלווים? 

ראשית, אין אחידות בין הבנקים לגבי אחוז ההון שהם השאירו אצלם כבר כיום. לדוגמה: הבנקים דיסקונט, בינלאומי ואיגוד כבר עומדים בתקנה החדשה ולא יזדקקו לשום שינוי.  לבנקים האחרים יקטן הרווח במידה מסוימת בגלל הוראה זו, הם יוכלו להלוות פחות כספים.

ההשפעה על הלווים? לכאורה ישנה ציפייה שגידול בהוצאות הבנק או קיטון ברווחים תתורגם מיד לעליית מחירים או במילים אחרות להרעה בתנאי ההלוואות. בפועל ההוצאה של הבנק להפרשות מסך ההלוואות אינה שונה מהותית (מבחינה מהותית לא מבחינת הסכומים) מהוצאות הבנק על חשמל, מים וארנונה. שוק המשכנתאות הינו שוק תחרותי. כל בנק יעשה חשבון האם העלאת הריבית (עליית מחיר המוצר), תגרום לגידול ברווח או לקיטון ברווח עקב מעבר לקוחות למתחרים. העובדה היא שיש שלושה בנקים אשר כבר עמדו בתנאים הקיימים, תוך הצעת ריבית תחרותית, מראה שאין לבנק בעיה להתמודד עם הנחיה זו ללא ייקור הריבית. ימים יגידו מה יבחרו הבנקים לעשות.

בעבר המלצתי פעמים רבות להימנע מהלוואות צמודות מדד.

להלוואות צמודות מדד ישנו חיסרון משמעותי סיכון של עלייה בחוב יחד עם עליה בהחזר החודשי. 

בעיה נוספת עם הלוואה צמודה הינה שרוב הלווים לא מבינים כמה בעצם ישלמו עליה. לווים, אשר לא השקיעו מספיק בלימוד נושא המשכנתאות, שומעים בבנק ריבית של 2% ולא מבינים שלריבית זו יש להוסיף תשלומים נוספים עבור הצמדה למדד.

בחודשים האחרונים המדד הנו נמוך מאד. לשם דוגמה – מדד מאי היה 0.1%.  חשוב מכך, ציפיות השוק לאינפלציה עתידית הנן נמוכות מאד. לקריאת התחזית המלאה באתר בנק ישראל לחצו כאן. 

לפיכך, אני ממליץ לשלב בהלוואות חדשות  רכיב צמוד מדד לטווח קצר.

מספר עובדות על הלוואות צמודות מדד אשר לעתים הבנק "שוכח" לספר עליהן ללקוחות

• ריבית קבועה מקטינה את הסיכון לעליית החזר אך לא מבטלת אותו. עלייה במדד תגרום לעלייה בהחזר החודשי.
• במידה והמדד יעלה ערך החוב יעלה. לעתים יהיה החוב לאחר מספר שנות תשלום גבוה מהחוב המקורי.
• כאשר משווים הלוואה צמודה להלוואה צמודה אסור לשכוח את המדד. כלומר אם תחזית המדד היא 1.5% לשנה ומוצעת מצד אחד הלוואה לא תמודה ב- 3% ומצד שני הלוואה צמודה ב- 2%, ההלוואה הלא צמודה עדיפה למרות שהריבית בה גבוהה יותר.

בשבוע שעבר פרסם המפקח על הבנקים את סיכום התלונות נגד הבנקים בשנת 2013. בסיכום של המפקח ניתן ללמוד רבות על המקומות בהם שגו הבנקים בהתנהלותם מול הלקוחות. במאמר זה אסקור שגיאות והטעיות של הבנקים בנושא משכנתאות. חשוב לכל לקוח להכיר נושאים אלו כדי לעמוד איתן מול פקידי הבנק (מוכרי המשכנתאות) אשר פעמים רבות טועים ומטעים, מתוך אינטרס או מתוך בורות.

חשוב לכל אזרח לדעת שיש לו כתובת עם שיניים אשר יכולה לכפות על הבנקים תיקון ופיצוי במקרה של שגיאה בהתנהלותו.

דוגמאות לתלונות על הבנקים בנושאי משכנתאות אשר נמצאו מוצדקות

אישור עקרוני למתן משכנתא

לקוח קיבל אישור עקרוני למתן משכנתא מבנק מסוים. לאחר מכן פנה הלקוח לבנקים נוספים כדי לקבל הצעות מתחרות. עם הצעות אלו חזר לבנק הראשון. בשלב זה, מוכר המשכנתאות של הבנק הראשון לא סיפק ללקוח הצעה מתוקנת ומודפסת כהלכה אלא רק בעל פה ובצילום מסך של המחשב שלו.

ניהול משא ומתן עם כל הבנקים הוא אחד העקרונות החשובים לקבלת הלוואה מיטבית. אופן ביצוע של משא ומתן יעיל בעניין זה נכתב רבות באתר זה ובספר שלי. על פי הוראת הפיקוח על הבנקים מספר 451, הבנק חייב לספק ללקוח אישור עקרוני מודפס כהלכה על מסמך רשמי עם כל  שינוי בתנאים ואסור לו להסתפק בהודעה בעל פה או במסמך מאולתר דוגמת צילום מסך.

תלונת הלקוח נמצאה מוצדקת.

 סירוב הבנק לתת משכנתא לאחר אישור עקרוני

כפי שצויין לעיל, אישור עקרוני מהווה התחייבות של הבנק (למשך לפחות 12 ימים) לתת משכנתא בתנאים המצוינים באישור העקרוני.

לקוחה של בנק קיבלה ממנו אישור עקרוני למתן משכנתא. מאוחר יותר עיכב הבנק את מתן המשכנתא בפועל בטענה שללקוחה יש חוב אשר מטופל על ידי ההוצאה לפועל.

תשובת הפיקוח על הביטוח: לפני מתן האישור העקרוני מסרה הלקוחה לבנק את כל המסמכים והאישורים שנדרשה להביא ועל פיהם נתן הבנק את האישור העקרוני. חובה של הלקוחה לבנק אינו קשור לעסקה זו והבנק ידע עליהם טרם מתן האישור העקרוני. לפיכך, גם אם האישור העקרוני ניתן בטעות, חובה על הבנק לכבדו ואסור לו לעכב את מתן ההלוואה.

התניית תנאים למכתב כוונות

מכתב כוונות הוא הודעה של הבנק אשר יהיה מוכן לבטל את המשכנתא וכל השעבודים על דירה מסוימת כאשר יקוימו תנאים מסוימים. מכתב הכוונות כולל בין השאר את סכום החוב המדויק של הלקוח. עם מסירת סכום זה לבנק, מתבטלת למעשה המשכנתא. בעת מכירת דירה ממושכנת, יש למכתב כוונות משמעות גדולה. גם בעת העברת משכנתא מבנק לבנק נדרשים למכתב כוונות. במקרה כזה, אין כמובן לבנק כל עניין בהקלת התהליך.

לקוחה התלוננה על כך שבנק דורש ממנה נסח טאבו או אישור זכויות במקרקעין כתנאי לקבלת מכתב כוונות.

תשובת המפקח על הבנקים: אסור לבנק להתנות מתן מכתב כוונות באישורים נוספים.

המסמך המלא של הפיקוח על הבנקים

הגשת תלונה לפיקוח על הבנקים על בנקים או חברות כרטיסי אשראי יכולה להתבצע על ידי פניה ל-

בשבוע שעבר (30/4/2014) הוציא בנק ישראל שלוש הנחיות חדשות בנושא משכנתאות וכן ביאורים להנחיות הקודמות.

מאז יולי 2011, הוציא בנק ישראל מספר פעמים הנחיות והוראות בנושא משכנתאות. הנחיות בנק ישראל מחייבות את כל הבנקים ולכן משפיעות על כל לווה.

הוראות חדשות

1. משכנתא של מעל 5 מיליון שקלים תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת – עד היום הבנק בדק את כל ההלוואות על פי אותם פרמטרים (יכולת החזר, אחוז מימון והיסטוריית לווה). עתה קובע בנק ישראל שגם אם הלוואה מרוויח 100,000 ש"ח בחודש וקונה בית בשווי 20 מיליון שקלים באמצעות משכנתא של 5 מיליון, הלוואה זו תיחשב מסוכנת. המשמעות היא שהבנק "ייקנס" על ידי הפרשת מלוא סכום ההלוואה לחובות מסופקים ואת העלות הנוספת יגלגל (כמובן) על הלווה. אני מניח שלרוב הקוראים שלי זה לא ממש משנה אך אם מישהו גבולי מבחינת מדרגת החמישה מיליון, הכרה של הנחיה זו יכולה לחסוך לו כסף רב.
2. הלוואה של פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון חישוב ההכנסה הפנויה שלכם – אחת ההנחיות הקודמות של בנק ישראל קבעה שהחזר המשכנתא אינו יכול להיות יותר מ- 50% מההכנסה הפנויה  של הלווים. הכנסה פנויה משמעה ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות. במסגרת ההוצאות הקבועות הכניסו הבנקים גם החזרי הלוואות קודמות. כעת קובע בנק ישראל כי החזרי הלוואות המסתיימות תוך שנה וחצי לא יילקחו בחשבון. דוגמה: זוג לווים המרוויחים יחד 15,000 ש"ח נטו ומשלמים כל חודש 3000 ש"ח עבור הלוואה לצורך רכישת רכב חדש. אם נשארו להם יותר משנה וחצי עד לסיום ההלוואה אז החזר המשכנתא המקסימלי יהיה 6000 ש"ח = (15000-3000)*50%. אם נשאר להלוואה פחות משנה וחצי אז החזר המשכנתא המקסימלי האפשרי הוא 7500 ש"ח = 15000*50%.
3. במידה ומביאים ערב להלוואה או לווה נוסף, רק 50% מהכנסתו תילקח בחשבון. לווים אשר הכנסתם נמוכה לעומת המשכנתא המבוקשת יכולים להביא ערב או לווה נוסף (מלבד הזוג) אשר במידה ויחתום על ההלוואה יחד עם הזוג הכנסתו תשלים את חוסר ההכנסה של הזוג. עד היום מלוא הכנסת הערב נלקחה בחשבון ומכניסת הנחיה זו לתוקף, רק 50% מהכנסת הערב נלקחת בחשבון. לדוגמה זוג אשר מרוויחים 10,000 ש"ח ומקבלים מההורים 5,000 ש"ח כל חודש, מעוניין לקחת הלוואה עם החזר חודשי של 6000 ש"ח. מבחינת הבנק הכנסת הזוג הינה 10000 ש"ח בלבד (על פי תלושי השכר). אם אחד ההורים יצטרפו כערבים להלוואה יוכל הזוג להגדיל את ההחזר החודשי האפשרי אך לא לפי מלוא הכנסת ההורים אלא לפי מחצית הכנסת ההורים בלבד.

באורים להנחיות קודמות

* שיעור מימון מרבי –  בנק ישראל קבע בעבר שלוש מדרגות לשיעור מימון מירבי על דירה נרכשת:

• דירה ראשונה – 75% מימון.
• משפרי דיור (מוכרים דירה וקונים אחרת) – 70% מימון
• דירה שניה – קונים דירה ולא מוכרים את הקודמת – 50% מימון.

עתה מוסיף בנק ישראל להנחיות את האופן בו יש לחשב את שווי הדירה הנרכשת. בעת הזמנת שמאי מקבלים ממנו שני מחירים לדירה – מחיר רגיל ומחיר למימוש מהיר. כלומר אם נרצה למכור את הדירה במהירות, בכמה נצטרך להפחית את מחירה. בנק ישראל מודיע כעת כי שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא הסכום הנמוך מבין הסכומים: מחיר הרכישה בחוזה הרכישה והמחיר הרגיל שקבע השמאי. במידה ומדובר בדירה בבניה (בניה עצמית או קבוצת רכישה), לא ניתן לכלול בשווי הדירה רווח יזמי או צפי לעליית מחיר לאחר גמר הבניה.

* כיצד לחשב שיעור מימון מקסימלי כאשר שני רוכשים (למשל זוג נשוי), נמצאים כל אחד בבעלות שונה על דירה קודמת? למשל לאשה יש דירה בבעלותה (זכאית ל- 50% מימון) ולגבר זוהי דירה ראשונה (זכאי ל- 75% מימון). על  פי בנק ישראל במקרה כזה, הזכאות הינה ממוצע משוקלל של שני (או יותר) הרוכשים.

* לקוח ללא דירה מחזיק במגרש ומתכוון לבנות עליו שתי דירות, מהם אחוזי המימון שיוכל לקבל ? על דירה אחת יוכל לקבל שיעור מימון של 75% ועל הדירה השניה 50% מימון.

* במידה והלקוח רוכש דירה להשכרה, האם הבנק יכול להתייחס על ההכנסה הצפויה משכר דירה? כן. הבנק יוכל להסתמך על ההכנסה הצפויה משכר דירה במידה ויתקיימו שלושה תנאים אלו:

• הלווה הצהיר שבכוונתו להשכיר את הדירה.
• השמאי שמעריך את הדירה, יצרף גם הערכה לגובה שכר הדירה הצפוי מהדירה.
• הבנק ינקוט גישה זהירה ויפעיל מקדם ביטחון סביר על הערכת השמאי לגבי גובה שכר הדירה הצפוי.

* במחזור משכנתא, כאשר האשראי גדל עקב עמלת פירעון מוקדם, האם הבנק צריך לחשב במחדש את עמידת הלקוח בתנאי החזר מתוך סך ההכנסה ?  לא. אם הגידול באשראי נובע מעמלת הפירעון המוקדם, אפשר לאשר את ההלוואה ללא בדיקות נוספות. ברם, אם הלקוח מבקש להגדיל את החזר המשכנתא בזמן המחזור, יש לבצע בדיקה מחודשת לעמידה בתנאי אחוז החזר מסך ההכנסה הפנויה של הלקוח.

* בעת מיחזור משכנתא חלים התנאים שהיו בעת לקיחת המשכנתא המקורית. למשל: אם המשכנתא המקורית נלקחה ב- 70% אחוזי מימון אך ללקוח מותר על פי ההנחיות הנוכחיות רק 50% מימון, המיחזור יאושר. אם המשכנתא המקורית הייתה ב- 100% פריים, אפשר יהיה למחזר ל- 100% פריים למרות שהלוואה חדשה כזו אסורה כיום.

בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל על הפחתה של רבע אחוז (0.25%) בריבית הפריים.
במסלול הפריים של המשכנתא, הריבית מחושבת מחדש בכל חודש ולכן הפחתה זו משפיעה באופן מיידי על חלק הפריים של המשכנתא גם במשכנתאות קיימות וגם במשכנתאות חדשות.

בחלקי ההלוואה עם ריביות לזמן ארוך (קבועות ומשתנות כל חמש שנים) השפעת הורדת הריבית אינה מידית ואינה מחויבת המציאות. ברם, ניסיון העבר הראה שכחודש לאחר הפחתת הפריים יורדות גם הריביות לטווח ארוך.

לקוחות אשר יכולים לדחות את לקיחת המשכנתא מתלבטים באופן טבעי,  האם לקחת אותה היום או לחכות להפחתת הריבית?

פרוטוקול ישיבת הועדה המוניטרית של בנק ישראל, אשר פורסם היום, עונה על שאלה זו, כדרכם של יהודים בשאלה אחרת.  האם יהיו הגבלות חדשות על משכנתאות בעתיד הקרוב? בנק ישראל אינו עונה על שאלה זו אך מציין שהוא מודאג מאד משיאי המשכנתאות הנשברים שוב ושוב והיקף החוב העולה של משקי הבית.  לבנק ישראל ברור שהורדת הריבית תביא לקפיצה נוספת במחירי הדיור וכדי לצמצם קפיצה זו הוא "שוקל" צעדים להקטנת המשכנתאות.

לפיכך, אני חושב שמי שיכול לדחות קבלת משכנתא ושאין סיכוי שמגבלה כזו או אחרת תפריע לו לקבל משכנתא, עשוי להרוויח מדחיית המשכנתא בכחודש. בכל מקרה מומלץ בחום להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים כבר היום. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ובדרך כלל תקנות חדשות של בנק ישראל אינם תקפים לכאלו שכבר יש בידם אישור עקרוני, אשר מהווה כמעין התחייבות של הבנק למשל לסכום משכנתא מסוים. לקוחות אשר לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים או לצורך רכישת דירה שניה, הייתי לוקח את המשכנתא מיד כדי לא להסתכן בכך שיהיו גזירות אשר ירעו את מצבכם.

יש לכם שאלות? אני כאן כדי לענות. השאירו תגובה למאמר או צרו קשר

22/8/2013

השנים האחרונות אופיינו בריבית ואינפלציה נמוכות מאד. במקביל מחירי הדיור עלו משמעותית.

שתי מגמות אלו בתוספת מסעות פרסום של בנקים וקבלנים ובתמיכתם של פקידי בנקים חסרי ידע או אחריות יצרו את תופעת המתאבדים הכלכליים:

אנשים שלוקחים משכנתא עם החזר שמתחזה  לנמוך אך מבלי להבין שבעתיד החזר זה יהיה גבוה מכפי שהמשפחה תוכל לשלם וכך תיווצר קריסה כלכלית של המשפחה.

כנגד תופעה זו ניסיתי להלחם רבות בשנים האחרונות והיו מספר משפחות אשר באו לייעוץ והמלצתי להן פשוט לא לבצע את העסקה.

אתמול החליט המפקח על הבנקים שהוא אינו יכול לסמוך על הבנקים שימנעו מאנשים לקחת הלוואות מסוכנות, אותן לא יהיה באפשרותם להחזיר.

כדי להלחם בהלוואות המסוכנות קבע המפקח על הבנקים מספר כללים והגדרות חדשים.

ריבית משתנה – עד אתמול ריבית משתנה בעיני הפיקוח על הבנקים הייתה ריבית שמשתנה בתדירות של פחות מאחת לחמש שנים. כלומר פריים נחשבה כריבית משתנה אך הלוואה צמודה עם ריבית משתנה כל חמש שנים נחשבה כריבית קבועה. עתה, אין חשיבות לתדירות השינוי: אם הריבית משתנה במהלך ההלוואה היא נחשבת ריבית משתנה.

הכללים החדשים בהן צריכות לעמוד משכנתאות:

1. ההחזר החודשי יהיה נמוך או שווה ל- 50% מההכנסה החודשית. אם ההחזר גבוה מ- 40% ההכנסה החודשית, ההלוואה תסומן כמסוכנת (ותינתן בריבית פחות טובה).
2. ריבית משתנה –  הלוואה לא תינתן כאשר יותר משני שליש שלה בריבית משתנה (כאמור, ללא קשר לתדירות השינוי). מגבלה כזו אינה קיימת כלל כיום.
3. ריבית משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים (לדוגמה פריים) – המגבלה הקיימת של מקסימום שליש מההלוואה בריבית המשתנה לעיתים קרובות (פחות מחמש שנים, נשארת).
4. תקופת ההלוואה – בנק לא יאשר משכנתאות ליותר משלושים שנה.

חידוש נוסף הוא החלת הכללים לעיל על מיחזור משכנתא. עד היום כל מגבלה שהוטלה על משכנתאות חלה על הלוואות חדשות בלבד. עתה, קבע בנק ישראל שגם הלוואות אשר מבצעות מיחזור יצטרכו לעמוד במגבלות לעיל.

הלוואות שלא נדרשות לעמוד בתנאים אלו: 

1. הלוואה במט"ח לתושב חוץ.
2. הלוואה לכל מטרה של פחות מ- 100,000 ש"ח.
3. הלוואת גישור למשך פחות משלוש שנים. 

 לחצו כאן כדי לקרוא את מסמך ההנחיות המלא של המפקח על הבנקים

 באוקטובר 2012 הטיל בנק ישראל "פצצה" על עולם המשכנתאות.

מתוך תקווה להקטין את הביקוש לדירות ובעקבות כך את מחירי הדירות, קבע בנק ישראל מגבלות על נטילת משכנתא. את פירוט המגבלות ניתן לקרוא במאמר שכתבתי על הנושא.

עיקר "הנזק" שגרמו מגבלות אלו הוא על ציבור משקיעי הנדל"ן אשר נדרשו להסתפק ב- 50% מימון בנקאי במקום 75% כמו עד מגבלה זו.

לאחרונה אני נתקל באנשים שונים המציעים שיטות ו"טריקים" לעקיפת מגבלת בנק ישראל. קיבלתי אף מייל ממתווך דירות אשר מצא "שיטה סודית" לקבל 70% מימון עבור דירה להשקעה במקום 50% מימון.

השיטה הינה פשוטה: כדי לקבוע אם דירה אשר נרכשת הינה דירה להשקעה (50% מימון) או דירה אשר נועדה לשיפור דיור (70% מימון) כלומר, דירה אשר נרכשה לצורך מגורי הלווה, הבנק דורש מהלווה תצהיר מול עורך דין אשר בו הלווה מתחייב למכור את דירת המגורים הנוכחית שלו לאחר רכישת הדירה החדשה.

כך הדירה החדשה אינה נחשבת כדירה להשקעה (כאמור 50% מימון אפשרי) אלא כדירה לצורך שיפור דיור (70% מימון אפשרי).

כמובן שלאחר רכישת הדירה החדשה במימון גבוה, אף אחד לא מוודא אם הלווה באמת מכר את דירת המגורים שלו. לכאורה פתרון מצוין אשר הינו WIN-WIN. הבנק מלווה סכום גבוה יותר, הלווה יכול לרכוש דירה במימון גדול יותר ולהשקיע יותר והמתווך כמובן גוזר עוד קופון.

ישנם חברים אשר מספרים כי הבנקאים עצמם המליצו להם על שיטה זו. רק דבר אחד שכחו כל יועצי הפויילשטיק למינהם, או שלא היה להם עניין לספר ללווה הלא תמים.

מדוע בעצם נדרש הלווה לבצע הצהרה מול עורך דין? הרי יכול הבנקאי עצמו לשאול, אתה מתכוון למכור את דירת המגורים הנוכחית שלך?

אף אחד לא מניח שעורך דין יכול לזהות שקר. אבל, לתצהיר מול עורך דין יש תפקיד אחר. עורך הדין אמור להזהיר את הלווה לפני התצהיר כי הצהרת שקר הינה עבירה פלילית.

אם בעוד מספר שנים הרשויות יחליטו לבדוק ולאתר את כל מצהירי הצהרות הכזב, יש סיכוי טוב שהם יואשמו בקבלת דבר במרמה.

הצהרה מול עורך דין נועדה למנוע מצב בו הלווה יאמר לא באמת הצהרתי, לא ידעתי, לא הבנתי, זה לא הייתי אני זו אשתי וכו'. חתמת על הצהרת שקר, יום יבוא ואתה עלול לשלם מחיר פלילי וכלכלי

או כדברי תהילים פרק א':

א  אַשְׁרֵי הָאִישׁ אֲשֶׁר לֹא הָלַךְ, בַּעֲצַת רְשָׁעִים;
וּבְדֶרֶךְ חַטָּאִים, לֹא עָמָד,    וּבְמוֹשַׁב לֵצִים, לֹא יָשָׁב.