תגית: בניה עצמית

חלק ב' של היומן

בחלק הקודם של היומן כתבתי על בחירה של שיטת בניה מבחינת ההיקשרות העסקית: קבלן מפתח, מנהל פרוייקט או ניהול עצמי מלא של הבניה. בחלק זה אדבר על שיטות בניה מבחינה פיסית, הבלוקים, הברזלים וכו' שירכיבו את הבית.

אם בחרתם קבלן מפתח אז לכאורה חלק זה של היומן מיותר עבורכם כי בחירת הקבלן קובעת את אופן הבניה – זה שהקבלן מתמחה בו. אם אתם בוחרים מנהל פרוייקט או מחליטים לבנות לבד מגיעה מייד לאחר מכן ההתלבטות לגבי שיטת הבניה עצמה. מהו החומר ממנו יורכבו הקירות שלכם. בעבר התשובה לשלאה זו הייתה פשוטה. קירות נבנו מבלוקים. כיום ישנן כמה שיטות בניה מהן עלינו לבחור.

אגע בהמשך בתכנון הכלכלי של הבניה אך בנתיים, אחת ההתלבטויות הראשונות בנושא בניה היא התקציב הכולל בצורה גסה. עם תחילת הבירורים ראינו הצעות לכל מיני שיטות בניה שעל פניו אמורות להניב בית בעלות נמוכה משמעותית מעלות בניה "רגילה". בניה מעץ, בניה מתועשת, בניה בשיטה חדשה X ושיטה חדשה Y וכו'.

יש לזכור כי לא משנה איזו שיטת בניה תיבחר, כל ההגדרה של "שיטת בניה" קשורה רק לשלד – המעטפת החיצונית של הבית – הקירות. השלד הוא בערך שליש מהעלות הכוללת. כלומר גם אם נמצא שיטת בניה שתפחית את עלות השלד ב- 50%, ההשפעה על המחיר הסופי תהיה 50%*33% = 16.5% מהעלות הכוללת של הבית. זה הגיוני. גם בבית עץ או בבית פאנלים או כל שיטה אחרת עדיין צריך אותן אסלות, אותם כיורים, אותם חוטי חשמל, צינורות ביוב ומים וכמובן אותו ממ"ד יצוק בטון. לכן אחד הדברים הראשונים שלמדתי הוא הצורך לקחת בעירבון מוגבל רעיונות להוזלה משמעותית על ידי בחירת שיטת בניה. זה לא ש- 16% מתוך 2 מיליון(כ- 300,000) זה מעט כסף אבל זה פער קטן בהרבה לעומת ההבטחות.

הטבלה שלמטה הוכנה על ידי מנהל הפרוייקט שלנו רונן קולן ומשווה בין שלוש חלופות ששקלנו:

1. בלוק איטונג
2. בלוק רביד דור 3
3. GSB

שתי החלופות הראשונות הינן חלופות שעקרונית הינן חלופות רגילות בהן פועל מניח בלוק על בלוק אך יש הבדל בטכנולוגיה בה בנויים הבלוקים ובתכונות הבידוד שלהם עניין שלנו היה חשוב בגלל הסביבה החמה והרצון לחיות עם מינימום צורך במיזוג. החלופה השלישית, GSB הינה מה שמכונה בניה קלה או בניה מתועשת. בבניה כזו אין בשטח פועל המניח בלוק על בלוק אלא מפעל מכין את כל הקירות במפעל ובשטח מבוצעת רק ההרכבה. סוג של ארון איקיאה אבל גדול.

אם ניתן לכל קריטריון בכל שורה ציון מאחד עד 3 לפי הזכיה של כל שיטה בכל מאפיין נקבל ציון גבוה ביותר לשיטת GSB. למרות ששיטה זו זכתה לציון גבוה ביותר בחרנו לבסוף לעבוד עם בלוקים של רביד דור שלוש:

אפשר לראות שהבלוק הינו בלוק רחב יותר מהרגיל עם שכבה של קלקר בתוך הבלוק לשיפור הבידוד. לבחירה בחלופה שקיבלה את הציון השני משלושת השיטות ולא את הציון המרבי היו כמה סיבות:

1. בתמונה רואים את גג הקומה הראשונה שעליה יבנו קירות הקומה השניה. סימנתי בחיצים אדומים את קירות הקומה הראשונה הנמצאים למעשה בתוך האדמה. החלק שבתוך האדמה לא יכול להבינות בכל מקרה ב- GSM ומשמעות הבחירה בשיטה זו הייתה למעשה שילוב של שתי שיטות.
2. נפגשנו עם מנהל החברה המשווקת את שיטת ה- GSM. בכנות, פשוט לא הייתה לנו כימיה טובה. קורה. זה ודאי לא אומר עליו או על השיטה שום דבר.
3. חלק הקריטריונים נראו לנו כלא רלונטיים. למשל חשיפה לסדקים עתידיים. הבית שלנו נבנה על סלע יציב מעין כמותו. בית הורי שנמצא בשכונה סמוכה לא סבל מסדק מאז בנייתו לפני יותר מחמישים שנים ועוד עם טכנולוגיות בניה פחות מתקדמות.
4. עמידות טרמית אמנם חשובה לנו מאד אבל כשלמדנו את הנושא ראינו שהעיקר הוא בכלל בידוד הגג וספציפית בבית שלנו יש חשיבות פחותה לבידוד הקירות כי בחרנו לעשות חלונות מאד גדולים בקומה העליונה(הקומה התחתונה מוצלת ברובה).

חלונות גדולים בסלון ובמטבח המיועדים.

אז לאחר שתוכנן הבית, נבחרה שיטת הבניה, נבחר מנהל הפרוייקט, בזכות כתב הכמויות, נבחר קבלן שלד הגיעה העת לתיכנון הכלכלי של הפרוייקט. בחרתי להכניס בפרק ד' את הפרק על התכנון אבל זה כמובן לא מדויק מבחינת ניהול הפרוייקט כולו. התכנון והביצוע הכלכלי מלווים את כל הפרוייקט. למשל עוד לפני התכנון צריך לדעת מהו תקציב הפרוייקט ואת זה עושים באמצעות המתכננת הכלכלית עוד לפני הפגישה עם האדריכלית כדי שהתכנון יהיה בתוך התקציב.

לפני כעשור התחלנו תהליך שבסופו יהיה לנו בית בקיבוץ תל־יוסף בו גדלתי ובו גרים הוריי. בדובר על שכונה בתוך הקיבוץ בה נמכרו 20 מגרשים לכל דורש. בערך שליש מהרוכשים היו עם קשר כזה או אחר לקיבוץ ושני שליש מבחוץ. ביומן זה אציג את תהליכי התכנון והבניה עם תובנות שלי. מרגע ששמענו על האפשרות לרכוש מגרש בקיבוץ ועד שאפשר היה להתחיל בבניה עברו כמעט עשר שנים. בהמשך אולי אכתוב על שנים אלו. על גבי יומן זה אכתוב החל מהרגע בו המגרש עבר לחזקתנו, קיבלנו את התכניות שלו לאחר ששילמנו על הפיתוח ולמעשה יכולנו להתחיל לתכנן את הבית. בניית בית היא למעשה סדרה מאד ארוכה של החלטות שבעלי הבית, אשתי ואני צריכים לקבל לאורך הדרך.

החלטה א' – מי יתכנן את הבית?

תכנון הבית מבוצע על ידי אדריכלית(או אדריכל). המילה אדריכל היא הלחם של המילים האכדיות ארדו־אקלי (משרת ההיכל) עם המילה ארדקלוטו(בנאי ראשי). המילה אדריכל מופיעה במקורות כמתכנן הבית. בתלמוד בבלי, מסכת בבא מציעא, דף קי"ח, עמוד ב' מופיע האדריכל כבעל אחריות למלאכת התכנון שהופקדה בידיו: "הבנאי שמסר לאדריכל, אדריכל חייב", ובמקום מפרש רש"י כי אחריות האדריכל ("אבי האומנין") לפקח על יציבות המבנה וגימורו. בימינו פוצל התפקיד לשני גורמים נפרדים: אדריכל עוסק בעיקר בתכנון צורת הבית בעוד שאת יציבות המבנה מבטיח המהנדס. עוד על כך בהמשך.

תפקיד האדריכלית הוא לגשר בין גורם פיסי לבין שני גורמים אנושיים. הגורם הפיסי הוא כמובן המגרש עצמו המבוטא על ידי תכנית שמקבלים ממי שעשה את הפיתוח או ממי שמכר לנו את המגרש / רשות מקומית. הגורמים האנושיים הם המשפחה שבונה מצד אחד והמגבלות של הרשות המקומית על הבניה מצד שני. בין מגבלות הרשות שהיו עלינו היו:

1. מגבלה לגודל הבית – מעבר לגודל מסוים צריך לשלם "קנס" על כל מטר וגם לאחר הקנס יש מגבלה לגודל כולל.
2. מגבלה על גובה הבית.
3. חובת חניה למכונית במקום מסוים במגרש.
4. הגדרה שבמפלס הרחוב חייבת להיות דלת כניסה לבית
5. חובת קיום מרחב מוגן ליום של הפצצה
6. מרווח מינימום של הבית מהשכנים ומקצוות הרחוב
7. ועוד… כל מיני מגבלות שאפילו לא עורבתי בהם אך האדריכליות פעלו על פיהן.

רצונות המשפחה הבונה צריכים בסיוע התיווך האדריכלי להתכנס בין הרצוי לאפשרי מבחינת הרשויות כאמור מעלה והמצוי מבחינת תקציב. בשלב זה כדאי לדעתי לערב גם את יועץ המימון / יועץ כלכלי / יועץ משכנתה כדי לקבל מושג לגבי תקציב הבניה. מניסיוני, רבים חושבים על תקציב מסוים אך בפועל התקציב שלהם נמוך בהרבה. אנשים חושבים למשל על כמה כסף יוכל הבנק לאשר להם ולא על כמה כסף בפועל, התנהלותם הכלכלית תאפשר להחזיר בכל חודש.

בחירת האדריכלית מורכבת משלושה רכיבים:

1. מחיר – הכי קל להשוואה ולדעתי (בתוך תחום הסביר) הכי פחות משמעותי.
2. מקצועיות – ניסיון, כימיה אישית וכו'
3. היקף העבודה – סעיף זה הוא הטריקי מכולם. נניח שיש מולנו שני אדריכלים עם יכולת ומחיר דומים. לכאורה אפשר להטיל מטבע. לא משנה במי נבחר. בפועל זה לא כך. כל אדריכל מגדיר את גבולות הגיזרה של עבודתו בצורה שונה. יכול להיות שאדריכל אחד מגדיר את עבודתו כתכנון הבית וליווי הגשת ההיתר עד קבלתו. אדריכל שני יבקר באתר הבניה כמה פעמים במהלך הבניה כדי לוודא שהדברים פועלים לפי התכנון ואדריכל שלישי כולל בעבודתו גם את תכנון הארונות, שאר עבודות הנגרות, מיקום שקעי החשמל, התאורה ובגדול את עיצוב הבית. ברור שהאדריכל שבאותו מחיר כולל את עיצוב הבית הוא למעשה זול בהרבה כי אם בחרנו את האדריכל הראשון נצטרך לאחר הבניה לשלם לעיצוב הבית או לוותר על מעצב מקצועי.

אנו בחרנו כאדריכליות לפרויקט את קרן שוהם וחמוטל שדות שהינן שותפות. שוהם ושדות עובדות במתווה של מהציור (שרטוט בשפתן) על הנייר ועד מסירה של הבית כולל ארונות, נורות ותשתית לגינון(אביזרי השקיה ותאורה בחוץ). כדאי לבדוק מראש האם עלות עבודת התכנון כוללת את כל בעלי המקצוע הקשורים לתכנון או שמלבד התשלום לאדריכלית תשלמו בנפרד גם למהנדסת. מבחינת חלוקת העבודה בין המהנדסת לאדריכלית: האדריכלית מציירת את הבית והמהנדסת קובעת מהם חומרי הבניה (כמות עמודים, כמות ברזל וכו') הדרושים כדי שהבית לא יתמוטט על יושביו.

עבודה עם האדריכליות

המתכננות צריכות להיות עם הכרות טובה של המשפחה שאמורה לגור בבית, העדפותיה, רצונותיה ואורח חייה. לדוגמה, יש אנשים שקונים בעיקר אוכל מוכן ומבשלים מעט. אנשים אלו יצטרכו מטבח קטן יותר מאנשים שבישול הינו חלק מהתחביב המשפחתי שלהם. מי שמאד אוהב לבשל יצטרך גם מזווה גדול יותר. מי שרוצה לבשל עם הפרדת בשר וחלב יצטרך יותר אחסון לכלים. יש אנשים המעדיפים גינה גדולה, אחרים מעדיפים בית גדול. האם מעדיפים לאכול מול הטלוויזיה או שכלל אין טלוויזיה בבית? וכן הלאה. במקרה שלנו הפירוט הגיע עד הרגלי השימוש באסלות אך את הפירוט אשאיר לכם ולאדריכל שלכם. אני ממליץ שלפחות חלק מהפגישות עם מתכנני הבית יהיו בבית הנוכחי שלכם תוך שאתם מתארים מה אתם אוהבים בו ומה לדעתכם היה טוב יותר אם היה אחרת. לנו היה במקרה זה יתרון כיוון שקרן, אחת האדריכליות הינה מהמשפחה ולכן יש לה הכרות ארוכה אתנו.

על אף שאת עבודת התכנון יכולה לעשות האדריכלית על המחשב בלבד לאחר קבלת תכנית המגרש, אני חושב שיש יתרון גדול בביקור האדריכלית במגרש עצמו. יכולים להיות שיקולי נוף. יכולים להיות שיקולי אור, צל, קרינה שמשפיעים גם על מיקום החלונות וגם על מיקום התאורה בתוך הבית. אם שיחקתם Sims אתם יודעים על מה אני מדבר. עם סיום שלב תכנון הבית, מטפלות האדריכליות בתהליך קבלת היתר הבניה שהינו תהליך בירוקרטי הכולל מספר רשויות שלטוניות: רשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, רשות העתיקות, מועצה אזורית/מקומית/עירייה ולפיכך הינו מייגע, בלתי יעיל ומעצבן. לתהליך זה יש השפעה גדולה על מחירי הדירות באופן כללי בישראל אך על כך בפעם אחרת.

במקביל לתהליך קבלת היתר הבניה ולשינויים הדרושים בתכניות אם דרושים עוסקות האדריכליות בכתב כמויות. אני מאד ממליץ לתת את התכניות גם לאנשים אחרים המכירים אתכם ויש להם יכולת להבין את התכניות. לפעמים הערה קטנה כמו לגבי גודל המטבח או מיקום שירותי האורחים יכולה להיות משמעותית לחיים בבית.

כתב כמויות

כשאני רוצה להכין מרק עדשים אני מתחיל מחיפוש מתכון באינטרנט. המתכון מתחיל מרשימת המצרכים הדרושים: 3 שיני שום, בצל בינוני, גזר, חצי כפית מלח, קמצוץ פלפל, כוס עדשים, 4 כוסות מים וסיר. בניית בית מעט מסובכת יותר מהכנת מרק עדשים אך גם היא מתחילה ברשימת מוצרים שיידרשו לבניה. בניגוד למרק העדשים בו העבודה עצמה אינה חלק מרשימת הקניות וניתנת על ידי בחינם, בבניה, חלק גדול מרשימת המכולת הוא העבודה של בעלי המקצוע השונים. אולי דימוי טוב לעניין זה הוא חשבונית על טיפול במכונית במוסך בו רואים עלויות של חומרים(שמן), מוצרים (דיסק למעצורים) ועבודה.

בהמשך אגע בהרחבה בנושא הניהול הכלכלי של הבניה אך בשלב זה אפשר לומר שכתב כמויות מפורט ומדויק הוא למעשה ההבדל בין חיים עתידיים של מחסור בגלל לקיחת התחייבויות גדולות מידי לבין חיים כלכליים שלווים בבית החדש שלנו. כתב הכמויות גם מראה את רמת ה"פינוק" שתהיה לנו בבית. למשל, האם יש בחדרי השינה מפסק אור כפול? האם גם בחדרי הילדים או רק להורים? האם מפזר החום בתוך המקלחת יודלק על ידי משיכת חוט או שיהיה לו מפסק ייעודי. האם יהיו לנו מאווררי תקרה בבית ואם כן כמה? האם יהיה מיזוג מרכזי או יחידות מזגם נפרדות בכל הבית וכן הלאה…

את היום האחרון של שנת תשע"ח וכניסת שנת תשע"ט ביליתי בביתו של אדם אשר ידע לחלום ובגדול ושמו לא יוסף אלא דוד. עוד לפני שהמושג מנטור או ניו-אייג' היה קיים, ידע בן-גוריון כי אם יש לך חלום, תוכל להפוך אותו לתכנית ובסוף גם למציאות. כנער בן 18 בלבד התעמת בן-גוריון הצעיר עם האיש החשוב ביותר בקרן הבונד הפולנית (העובדה ששמו של נציג הבונד או הבונד עצמו לא ידועים לאיש כיום מעידה על תוצאות הויכוח). כותרת אותה אסיפה הייתה הציונות כמקסם שווא.

שני דברים הדהימו אותי במוזיאון צריף בן-גוריון בשדה בוקר אשר התפתח משמעותית מאז הייתי שם כילד:

1. מכתב של ערבי ישראלי (צילום למטה) מבקה אל ערביה המפציר בבן-גוריון לא להתפטר מתפקידו כראש ממשלה ותשובתו של בן גוריון. מכתב מעורר אופטימיות.
2. חזונו של בן גוריון (בשנת 1953) בעניין ייצור אנרגיה על ידי השמש ועליו אני רוצה להתעכב במאמר זה.

מטבע הדברים, כיועץ כלכלי לבניה ורכישה של בתים ודירות אני נתקל בסוגיות שונות ובאופני חשיבה שונים של משפחות. במאמר זה אני רוצה להציע למשפחות המתכנות לרכוש או לבנות בית פרטי להכניס עוד מרכיב לשיקולים שלהן – אפשרות לייצר חשמל באמצעות אנרגיית השמש – התקנה של פאנלים סולאריים לייצור חשמל. כאשר אני מציע זאת למשפחות המתייעצות אתי אני נתקל פעמים רבות בהטיה מחשבתית נפוצה – עכשיו זה לא הזמן. הטיה זו גורסת שאם בעבר חברת חשמל שילמה עבור חשמל המיוצר באופן פרטי יותר מכפליים ממה שהיא תשלם למי שיתקין פנלים היום, אז כיום ההתקנה אינה משתלמת. זה משתלב עם הרצון שלא לצאת פרייר. כלומר, אם יכולתי להרוויח בעבר 5 והיום אני יכול להרוויח רק 3, אז אנשים רבים יוותרו על הרווח לגמרי ובלבד שלא להיות "פריירים". זוהי תפיסה בלתי כלכלית בעליל. לרווחי העבר אין כל משמעות, השאלה היחידה היא מה אפשר להרוויח בעתיד? יתירה מכך בהחלטות כלכליות, אין כל ערך לשאלה כמה כסף נכנס אלא מהו הרווח או מהי התשואה, כלומר היחס בין הכסף שהוצאנו כדי לייצר השקעה לעומת כמות הכסף שייצרה אותה השקעה. אם בעבר חברת חשמל שילמה תעריף כפול אבל פאנל סולארי עלה יותר מכפול כסף. כדאיות השקעה יש לבצע לפי נתוני ההווה וציפיות לעתיד וללא קשר למה שהיה בעבר. 

באופן כללי אנו כבני אדם נוטים לפאסיביות. יש לכך סיבות אבולוציוניות שקצרה יריעה זו מלתארן אך בקצרה: רוב שנות ההתפתחות שלנו רעבנו פשוטו כמשמעו. אנו "מחונכים" על ידי הטבע לעשות רק פעולות שיביאו לנו תועלת (אוכל) בטווח הזמן הקרוב (הארוחה הבאה, החורף הקרוב וכו'). מחשבה על השקעה שתביא לנו תועלת בעוד 7 שנים היא עבור אלו שלא התאמנו לחשוב כך, מעבר להרי החושך ולכן לא משתלמת. אבל, נחשו מה? רובינו אכן נתמודד עם אתגרים כלכליים גם בעוד שבע, שמונה ועשרים שנים. אבל מאמר זה לא נועד רק כדי לעודד התקנת משטחים (פאנלים) סולאריים למי שיש בית פרטי, מאמר זה נועד כדי שמי שמתכנן בית פרטי, לפחות ייקח בחשבון את האפשרות העתידית לייצר חשמל על ידי אנרגיית השמש ויתכנן את ביתו בהתאם. זו יכולה להיות עבור מי שלא ייקח עצה זו בחשבון בכיה גדולה לשנים אם בעתיד הטכנולוגיה תשתפר עוד הרבה יותר, ההכנסה הפוטנציאלית תהיה הרבה יותר גדולה אבל הגג יתוכנן כך שלא ניתן יהיה להשתמש בו (למשל עם שיפוע לכיוון צפון במקום דרום).

משטחים סולאריים יביאו למתקין שלהם שתי תועלות נוספות מלבד הכנסה קבועה:

א. הצללה של הגג על ידי משטחים המונחים עליו תגרום לבית להיות פחות חם.

ב. החשמל שאנו צורכים משריפת נפט, פחם או גז הורג אותנו פעמיים: פעם אחת על ידי זיהום אוויר ופעם שניה על ידי כך שהוא ממן את אלו הנלחמים בנו. מעבר של יותר ויותר אנשים לאנרגיה נקיה שלא מפרנסת טרור הוא מעשה חשוב גם ברמה הלאומית.

בברכת שנה טובה, שנה של חזון מתגשם, שנה של שלום ואחווה גדלים ומתפשטים, מעשים והצלחות מרובים.

תמונות נוספות מהביקור בצריף בן גוריון ומצפה רמון