ראשי » בלוג » מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן

אחד הנושאים המדוברים ביותר בעת קבלת החלטות בנושא משכנתה הוא מדד המחירים לצרכן. אך מהו בעצם מדד המחירים לצרכן או בשמו המקוצר "המדד"? בסרטון שלמטה הגדרתי מהו המדד, איך הוא נקבע? על ידי מי?בדרך גם ניפצתי מיתוס נפוץ בתחום המשכנתאות הקובע כי הלוואה לא צמודה בריבית 4% שווה להלוואה צמודה בריבית 3% אם המדד הוא 1%. בדרך, שמחתי גם להראות את אחת הפינות שאני הכי אוהב במדינה.

מהו מדד המחירים לצרכן?

מדד המחירים לצרכן הוא למעשה ביטוי ליוקר המחיה בארץ. אחת לכמה שנים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה סקר בין משפחות בארץ. אותן משפחות מדווחות על כל קניה שהן ביצעו במשך תקופה מסוימת. בסוף תהליך זה מפרסמת הלשכה את רשימת המוצרים שרוכשות בממוצע משפחות בישראל. אפשר לראות רשימה זו כאן

כאשר יש לנו את רשימת המוצרים המרכיבים את הסל, מנסה הלשכה (המרכזית לסטטיסטיקה) לרכוש מוצרים אלו מספקים שונים בכל חודש. אם המחיר עלה לעומת החודש הקודם אומרים שהמדד עלה ומציינים בכמה אחוזים הוא עלה. אם המחיר ירד, מציינים שהמדד ירד ובכמה אחוזים הוא ירד.

המדד מפורסם ב- 15 לכל חודש והשינויים בו הם למעשה ביטוי לאינפלציה – עליית מחירים או דפלציה – ירידת מחירים. בפעם אחרת נדון במונחים אלו יותר לעומק ומדוע בניגוד לאינטואיציה אנו לא אמורים לקוות לירידת מחירים ואפילו לא לקיפאון במחירים אלא לעלייה מתונה שלהם לאורך השנים.

כמה מיתוסים שיש לנפץ על המדד

מיתוס 1 – ערבוב המדד עם ריבית

על פי מיתוס זה המדד מתווסף לריבית. אנשים המאמינים למיתוס זה חושבים שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שווה להלוואה צמודה בריבית 3% אם המדד הוא 1% בשנה. קל להראות שזוהי שגיאה.

נניח ואנו לווים 100 שקלים לשנה ומחזירים את כל החוב יחד עם הריבית וההצמדה בתשלום אחד בסוף השנה.

אם לקחנו הלוואה לא צמודה בריבית 4% אז בסוף השנה נחזיר 100 שקלים+ 4%*100 = 4 שקלים וביחד 104 שקלים.

אם לקחנו הלוואה צמודה למדד בריבית 3% והמדד היה 1% במשך השנה אז בסוף השנה החישוב יהיה מעט מורכב יותר אך עדיין במסגרת 4 פעולות חשבון: לחוב שלנו נוסיף את מרכיב ההצמדה של אחד אחוז ולכן החוב בסוף השנה יהיה 101 שקלים (100 שקלים + 1%*100). על החוב הזה נשלם ריבית של 3% כלומר נשלם ריבית של 3%*101 = 3.03 + 101 = 104.03.

כלומר אנו רואים פער של 3 אגורות בין שני הסכומים שחשבנו שהם זהים. פער של 3 אגורות לא נראה גדול אבל יש לזכור כי רוב האנשים לוקחים משכנתה של יותר ממאה שקלים ליותר משנה אחת. תוכלו לעשות חישוב זה עבור מיליון שקלים לעשרים שנים ותראו שהפער גדל.

מיתוס 2 – המדד רק עולה

לא נכון. על אף שיש כאמור רצון שהמדד יעלה בצורה מתונה, דבר המעיד צמיחה של המשק, היו גם שנים של מדד שלילי. במצב זה חוב ההלוואה מתכווץ.

מיתוס 3 – כדאי להמנע מהלוואה צמודה

טוב זהו חצי מיתוס. המדד הוא רכיב סיכון במשכנתה שלנו אך להלוואה צמודה יש גם יתרונות. ראו את הדוגמה למעלה, מה אם הריבית של ההלוואה הצמודה לא הייתה 3% אלא רק 2% בהשוואה להלוואה לא צמודה בריבית 4%? בדיוק כמו שהפריים הוא רכיב סיכון אך אנו בוחרים אותו פעמים רבות בגלל שלצד הסיכון יש גם סיכוי לרווח בסוף הדרך, גם לקיחת הלוואה צמודה מתאימה לחלק מהלווים אשר מוכנים לקחת סיכון יותר גדול בתמורה לסיכוי שבעוד 20 שנה יביטו לאחר ויראו שלמרות המדד הם שילמו פחות מאשר אילו היו לוקחים הלוואה לא צמודה.

ראשי » בלוג » צמודה או לא צמודה זו השאלה

צמודה או לא צמודה זו השאלה


אחת התפיסות השגויות והנפוצות ביותר הינה על הקשר בין המדד והריבית. רבים חושבים למשל שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שקולה להלוואה צמודה בריבית שלושה אחוז אם יהיה מדד של אחוז אחד. שאלות כמו השאלה שלמטה הינן שאלות נפוצות. זה הזמן לנפץ מיתוס זה.


מבחינה מתמטית – מתי מסלולי משתנה צמודה כל 5 ומשתנה לא צמודה כל 5 שווים בערכם? כאשר המדד הוא הפרש הריביות בין המסלולים כל שנה או לאורך כל התקופה?
אתן דוגמה. 1. נגיד ואקח מסלול משתנה כל 5 צמודה  בריבית 2%. או שאקח מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.5%. בתום 5 השנים ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל שנה ב 1.5% או ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל ה 5 שנים ב 1.5% ?

במייל שלמעלה שאותו קיבלתי היום יש בדיוק שאלה זו ואני עונה עליו כאן כדי שכולם ירוויחו. אז קודם כל תודה לשאול. א

ריבית ההלוואה בשקלים נקבעת כאחוז מסוים מתוך החוב אותו צריך לשלם בשנה. ההצמדה כשלעצמה אינה מגדילה כלל את התשלום החודשי. ההשפעה של ההצמדה הינה על הגדילה של החוב וכיוון שהריבית הינה אחוז מהחוב יש גם גידול בתשלום החודשי. אבל שני הגורמים משפיעים באופנים שונים ולכן כלל לא ניתן לבצע את ההשוואה הקיימת בשאלה.

נניח חוב של 100,000 שקלים אותו יש לפרוע בתשלום אחד בסוף השנה בתוספת ריבית.

בהלוואה לא צמודה עם ריבית של 4% נצטרך לשלם בנוסף לחוב גם 4,000 שקלים על הריבית כלומר נשלם בסוף השנה 104,000 שקלים.

בהלוואה צמודה בריבית 3% עם מדד 1%, החוב יעלה ל- 101,000 שקלים בסוף השנה ועליו נשלם ריבית של 3% – 3030 שקלים בתוספת 1000 שקלים לפירעון הקרן הגדולה יותר, כלומר בסך הכל 4,030 שקלים.

אפשר לראות כי על התשלום הכולל מדד של 1% השפיע יותר מאשר פער הריביות ועל התשלום החודשי ללא הקרן, הוא השפיע פחות.

ראשי » בלוג » שובם של צמודי המדד

שובם של צמודי המדד

בעבר המלצתי פעמים רבות להימנע מהלוואות צמודות מדד.

להלוואות צמודות מדד ישנו חיסרון משמעותי סיכון של עלייה בחוב יחד עם עליה בהחזר החודשי. 

בעיה נוספת עם הלוואה צמודה הינה שרוב הלווים לא מבינים כמה בעצם ישלמו עליה. לווים, אשר לא השקיעו מספיק בלימוד נושא המשכנתאות, שומעים בבנק ריבית של 2% ולא מבינים שלריבית זו יש להוסיף תשלומים נוספים עבור הצמדה למדד.

בחודשים האחרונים המדד הנו נמוך מאד. לשם דוגמה – מדד מאי היה 0.1%.  חשוב מכך, ציפיות השוק לאינפלציה עתידית הנן נמוכות מאד. לקריאת התחזית המלאה באתר בנק ישראל לחצו כאן. 

לפיכך, אני ממליץ לשלב בהלוואות חדשות  רכיב צמוד מדד לטווח קצר.

מספר עובדות על הלוואות צמודות מדד אשר לעתים הבנק "שוכח" לספר עליהן ללקוחות

 

  • ריבית קבועה מקטינה את הסיכון לעליית החזר אך לא מבטלת אותו. עלייה במדד תגרום לעלייה בהחזר החודשי.
  • במידה והמדד יעלה ערך החוב יעלה. לעתים יהיה החוב לאחר מספר שנות תשלום גבוה מהחוב המקורי.
  • כאשר משווים הלוואה צמודה להלוואה צמודה אסור לשכוח את המדד. כלומר אם תחזית המדד היא 1.5% לשנה ומוצעת מצד אחד הלוואה לא תמודה ב- 3% ומצד שני הלוואה צמודה ב- 2%, ההלוואה הלא צמודה עדיפה למרות שהריבית בה גבוהה יותר.
לסיכוםתחזיות מדד נמוכות כפי שפורסמו בשבוע האחרון יחד עם ריבית נמוכה בהלוואות צמודות, גורמות לכך שכדאי ללווים לשקול בחיוב שילוב של רכיב צמוד מדד בהלוואה שלהם. ככל שההלוואה קצרה יותר, כך הוודאות לשמירה על מדד נמוך גבוהה יותר, ולכן כדאי יותר לשלב רכיב זה.