ראשי » בלוג » 12 כללים לחיים / ג'רדן פיטרסון

12 כללים לחיים / ג'רדן פיטרסון

קראתי לאחרונה את הספר 12 כללים לחיים של הפרופסור לפסיכולוגיה הקנדי ג'ורדן פיטרסון. בספר שנים עשר פרקים (הפתעה הפתעה) אשר כל אחד מהם מתאר סוג של התנהגות אנושית שכדאי לנו לאמץ או להמנע ממנה על מנת שחיינו יהיו טובים יותר. הספר אינו קל לקריאה אך לדעתי המאמץ שווה (לא נורא גם לדלג מידי פעם עם כמה דפים).

במאמר זה אני רוצה להתמקד בכלל מספר 8 – אימרו אמת או לפחות אל תשקרו. נראה ברור מאליו. עוד בעשרת הדיברות הוזכר השקר כמשהו שכדאי להימנע ממנו –
לֹא תַעֲנֶה בְרֵעֲךָ עֵד שָׁקֶר. מדוע החליט פיטרסון לציין כלל זה ולא למשל "לא תגנוב"? פיטרסון לא מדבר על השקר שאדם מספר לחברו או אשתו. פיטרסון מדבר על שקר שהינו הרבה פחות מדובר – השקר שאדם מספר לעצמו. דוגמאות לשקרים שאנשים מספרים לעצמם: הבוס שלי צועק עלי אבל רק כשיש לחץ והוא מאבד את זה, העבודה שלי לא באמת גרועה כל כך (יש לי קביעות). בעצם אומר פיטרסון – ברגע שהתנהגו אליך שלא כיאות ולא הגבת, שיקרת לעצמך ושקר זה רק יילך ויגדל ויכביד יותר ויותר.

נזכרתי בנושא השקר העצמי בשיחות ייעוץ שמגיעות לעתים לנקודה בה אני מסתכל על הנתונים הכלכליים של משפחה ועל מה שאותה משפחה מתכוונת לבצע – רכישת דירה Y עם משכנתה X ואני נאלץ לומר למשפחה זו שהיא לא תוכל לעמוד במשכנתה שהיא מתכוונת לקחת. לעתים זה עובר בנחת לעתים יש גם קצת דמעות. שני נימוקים חוזרים על עצמם כדי להצדיק את אותה רכישה שלדעתי לא כדאי למשפחה לבצע:

א. הבנק אישר לנו את המשכנתה – לא ארחיב בעניין זה ורק אציין כי הבנק עובד על פי חוק המספרים הגדולים: על פי קבומת קריטריונים מסויימת הסתבר לבנק שנניח רק 10% מהלווים לא מצליחים לשלם את המשכנתה ומבחינת הבנק זה מספיק טוב (את הכסף הוא מקבל ממילא דרך מכירת הדירה). אבל עבור אותם 10% של הלווים, אי עמידה בתשלום משכנתה תעלה בשברון לב עצום, עלויות גדולות נוסף על המשכנתה ופעמים רבות הלחץ הכלכלי יגרום גם לגירושין כפי שהראו מחקרים שונים (אבל לא באמת צריך מחקר כדי לדעת זאת נכון?).

ב. אנו גרים עם ההורים ולא חוסכים שקל (או שוכרים דירה ב- 3000 שקלים ולא חוסכים) אבל כשתהיה משכנתה עם תשלום חודשי של 4500 שקלים לא תהיה לנו בעיה. כשאנו חייבים אנו יודעים לצמצם ולעבוד שעות נוספות.

זהו השקר הגדול והמזיק ביותר. השקר שיש לו פוטנציאל להרוס לכם את המשפחה. אין דבר כזה כשנהיה חייבים נצמצם. אם אתם רוצים לרכוש דירה אתם חייבים לצמצם כבר היום עוד לפני המשכנתה כדי להיות בטוחים שהצמצום לא מביא לחייכם כל כך הרבה לחץ שאולי כלל לא שווה לגור בבית שאתם רוצים לרכוש עם כל הלחץ החדש שאתם מתכננים להכניס אליו. אל תהיו דיירי עמידר בתוך ארמון. גם עניין השעות נוספות הוא שקר מסוכן שאתם מספרים לעצמכם. אם אתם יכולים לעבוד יותר, התחילו עכשיו ובחנו האם כך תרצו להתנהל בשלושים השנים הבאות. שלא לדבר על העבודה שהרבה זוגות ללא ילדים מדברים על שעות נוספות כמשהו שיקרה במקביל להגדלת המשפחה בעוד ילד-שלושה. נו באמת, על מי אתם עובדים? (על עצמכם בלבד). זה לא יחזיק מים.

המלצה שלי, אתם אמורים לשלם X שקלים עבור המשכנתה המתוכננת? בידקו עם הנחות שינויי ריבית ומדד כמה יהיה ההחזר גם בשנים הבאות. עכשיו בידקו, על פי אורח החיים הנוכחי שלכם האם אתם מסוגלים לשלם סכום זה. שכירות לא תצטרכו לשלם לאחר המעבר לדירה, בדקו האם השכירות יחד עם הכסף שאתם חוסכים כל חודש יכולים לשלם את המשכנתה המתוכננת. זה לא המצב? אל תרמו את עצמכם בנוסח כשנהיה חייבים נצליח, היו חייבים כבר היום, צרו הוראת קבע לחיסכון כאילו יש משכנתה והחזיקו ככה לפחות חצי שנה. רק לאחר שתתאמנו ותראו את משמעות הסכום שאתם מתכוונים לשלם, תהיו בשלים לביצוע העסקה המתוכננת. לא באמת צריך "מחקר" כדי לדעת שבעיות כלכליות מקלקלות רומנטיקה נכון? ובכל זאת, מחקרים שונים הראו שבעיות כלכליות הינן גורם משמעותי בהחלטה להתגרש. דוגמה בטבלה למטה אשר נלקחה ממחקר זה – http://bit.ly/2FnUa7x

שיעור מתגרשים לפי סיבה. אפשר לראות שבעיות כלכליות תופסות מקום מרכזי
שיעור מתגרשים לפי סיבה. אני מניח שגם "ויכוחים" קשורם פעמים רבות לנושאים כלכליים.

אצל עצמאים אתגר האי עבודה בעיניים על עצמנו גדול יותר. שכיר יודע בדרך כלל מה יהיה כתוב בתלוש הבא או לפחות מה היה כתוב בתלוש הקודם. עצמאי חי בסוג של אפילה המוארת חלושות על ידי משפטים כמו "רואה החשבון שלי אומר שהמצב טוב". או "עכשיו המצב חלש כי חורף/קיץ/מלחמה אבל אני יודע לעשות מה שצריך ולאחר שאקח משכנתה המצב ישתנה. כנ"ל לגבי שעות נוספות – קודם שנה את המצב ואז התקדם הלאה. אל תשקר את עצמך.

ראשי » בלוג » משכנתא שמפרקת משפחה

משכנתא שמפרקת משפחה

 

 

כתבתי בעבר על כך שהבנקאי מראה לכם את ההחזר החודשי הנוכחי של המשכנתא כאילו הוא יהיה ההחזר שתשלמו במשך כל שנות המשכנתא. אך מה קורה כאשר המשכנתא אינה מתוכננת היטב וההחזר עולה משמעותית עד כדי הכפלה שלו?

סיפור שהיה באמת, התקשרה אלי אשה וביקשה לדעת אם אפשר לקבל משכנתא של 930,000 שקלים עם החזר של 3,500 שקלים. בדרך כלל איני עונה לשאלות כאלו בטלפון כיוון שאני אוהב לחשב ולבדוק לפני שאני עונה. במקרה זה הנתונים היו כל כך קיצוניים שמיד עניתי שלא ניתן לבצע את המשכנתא המבוקשת.

לא עברו יומיים וקיבלתי מהאשה את המשכנתא שבנה לה הבנק ובה הפלא ופלא ניתן להחזיר 3,500 למשכנתא של 930,000.

אישור הבנק:

הצעת הבנק משכנתא 930K, החזר 3500

כדי להקל את הקריאה שמתי את הצעת הבנק כאן:

משכנתא 930 החזר 3500

למרות שבלבי ידעתי את התשובה, שאלתי את האשה האם הבנקאית אמרה לה משהו על החזר בעוד נניח 10 שנים. האשה אמרה שלא. שלחתי אליה את תחזית ההחזר החודשי כפי שחישבתי אותו:

930 משכנתא 3500 החזר גרף

הגרף לעיל מבוסס על תחזית שמרנית של מדד בטווח 1%-3% בלבד. מדד גבוה יותר יגרום להחזרים חודשיים אפילו גבוהים יותר כיוון ש- 100% מהלוואה הינה הלוואה בהחזרים משתנים. עם עליית מדד עולה גם הפריים. אפשר לראות בגרף שההלוואה תתחיל אמנם עם החזר של כ- 3,500 שקלים כפי שהבטיחה הבנקאית. אך כעבור כעשור, החזר ההלוואה יגיע ל- 4,500 שקלים ובסופו של דבר המשפחה תצטרך להתמודד עם החזר חודשי של כ- 6,000 שקלים, משמעותית יותר גבוה מה- 3,500 שקלים שהגדירה הלקוחה כגבול עליון שלהם.

בשלב זה למשפחה יכולים לקרות כמה דברים:

  1. הם מסוגלים לשלם את ההחזר הגבוה יותר ולכן לכאורה הכל תקין אך כמה מאות אלפי שקלים שולמו סתם לבנק, לעומת מצב בו היו בוחרים מלכתחילה החזר חודשי גבוה יותר.[spacer height="20px" id="2"]
  2. הם יבינו בזמן שקנו דירה אשר מעל יכולתם וימכרו אותה.[spacer height="20px" id="2"]
  3. המשפחה תתרסק. קניית דירה היא סוג של שיא בחיי המשפחה. ברם, כשליש מהמשפחות בישראל מתפרקות במהלך השנים. אני חושב שבמגזר היהודי חילוני האחוזים גבוהים בהרבה. מחקרים רבים הראו שלחץ כלכלי הוא גורם מרכזי בגירושין כך כאשר החזר המשכנתא מזנק בצורה כל כך משמעותית, המשפחה מתרסקת.

ההחזר הממוצע בהלוואה שביקשה האשה יהיה על פי חישוביי כ- 4,700 שקלים. להחזר זה ראינו שתגיע המשפחה בערך בשליש הראשון של ההלוואה כלומר לאחר כעשר שנים מתוך שלושים.

החזר ממוצע של 4700 למשכנתה זו

 

אם המשפחה מסוגלת להחזיר 4,700 שקלים אזי אפשר לבנות הלוואה יציבה יותר אשר לא רק תשאיר את ההחזר החודשי ברמה של בערך 4,700 שקלים אלא גם תחסוך למשפחה כ- (תחזיקו חזק) 400,000 שקלים במונחי סך תשלומים לבנק.

כאשר אני מציג דוגמה זו ללקוחות אני מקבל בדרך כלל שתי תגובות:

זו ממש הטעיה מה שעושה הבנק

אם להיות עדין יותר, זה כמו שסוחר רכב משומש ימכור לכם את הרכב מבלי לומר במפורש שיש מאחוריו למעלה ממאה אלף קילומטרים. אם תסתכלו במד האוץ (קילמוטראז') תוכלו לראות זאת בקלות אך לא נאמר לכם במפורש. האם זוהי הטעיה? תרמית? לא יודע, מקובל במסחר המונח יזהר הקונה. כלומר, על הקונה לבדוק את המוצר שהוא רוכש. כל עוד לא בוצע זיוף או הטעיה מכוונת זו בעיית הרוכש. גם במשכנתא. הבנק לא אמר בשום שלב שההחזר לא יעלה. הוא רק לא אמר כלום על ההחזר בעתיד.

הבנק אינו מעמיד לרשות הפקידים מחשבון משכנתא אשר מאפשר לעשות תחזית החזרים עתידיים. זה הרי יפגע במכירות המשכנתא. אחריותו של הלקוח היא ללמוד לבצע הערכה עתידית או להתייעץ עם מי שאמור לייצג את הצד שלו בעסקה כדי שיעשה תחשיב זה.

בעת החתימה על המשכנתא בפועל, אחד מעשרות הדפים עליהם תחתמו הוא הצהרה שהוסבר לכם על ידי הבנקאי שההחזר יעלה בפועל. העובדה שלא הסבירו לכם שההחזר יכול לעלות מ- 3,500 ל- 6000 (ויותר) הינה כאמור כיוון שלבנקאי אין נתון זה, אין לו דרך לחשבו וזה גם לא מאד מעניין את הבנק.

מדובר על העתיד, אינך יכול לדעת מה יהיה המדד בעתיד

זוהי כמובן טענה מדויקת. איני יכול לדעת מה יהיה גובה המדד או הריבית המשתנה בעתיד. אני יכול לבצע הערכת עבודה. לצורך החישובים לעיל הנחתי מדד משתנה בצורה מחזורית בטווחים של 1% – 3% אשר מוגדרים על ידי בנק ישראל כטווחי היעד של המדד בישראל. אבל, כל מי שאומר שאיני יכול לדעת מה יהיה המדד ולכן הערכת החזר של 6000 אינה בהכרח משהו שיקרה, ראוי שייקח בחשבון גם אפשרות למדד של 5% ולא רק 3%. אז ההחזר יהיה מעל 6,000. שנים רצופות עם מדד של 5% היו בישראל הרבה יותר פעמים מאשר מדד של 1% או פחות מכך:

דרך אגב, גם הבנק יודע שהמדד והריבית ככל הנראה יעלו בעתיד. איך אני יודע זאת? פשוט ההפרש בריבית בין הלוואה צמודה ללא צמודה הוא פחות או יותר שיעור עליית המדד הממוצעת שחוזה הבנק. אם הלוואה לא צמודה ניתנת בריבית 4.3% והלוואה צמודה בריבית 2.8% אז ההפרשה בינהן הוא פחות או יותר המדד הממוצע שחוזה בנק ישראל למשך חיי ההלוואה. תחזית זו אין הבנק מראה לפקידיו ולקוחותיו.

לסיכום

הלווה הוא זה שיצטרך לחיות עם תוצאות ההחלטות שלו בנושא המשכנתא ולכן הוא גם זה שנושא באחריות. 

על הלווה לוודא באמצעות הנחות עבודה סבירות שיוכל לשלם את המשכנתא לא רק בחודש הראשון אלא גם בשנה העשירית ולאחר 20 שנים. אף בנקאי לא ישלם את המשכנתא במקום הלווה והקשיים העתידיים של הלווה לא ממש חשובים לבנק. במקרה הגרוע הוא ימכור את הדירה ויקבל את כספו חזרה. בחלק גדול מהמקרים הדירה תימכר לא בגלל אי תשלום משכנתא אלא בגלל שהלחץ יפורר את המשפחה והדירה תימכר כחלק מהליך גירושין, אשר על פי מחקרים רבים, לחץ כלכלי הנו זרז משמעותי לבעיות במשפחה. 

לא יודעים לבצע תחזית החזר עתידי? קחו איש מקצוע שיעשה זאת עבורכם עוד לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה או אפילו לפני חיפוש הדירה כדי שתדעו באיזה תקציב לחפש. הקפידו לבדוק תחת אלו הנחות עבודה למדד ושינויי ריבית עשה היועץ שלכם את תחזיותיו. 

למאמר נוסף בנושא זה: איני יודע מה יהיה המדד ולכן איני מתייחסת אליו

ראשי » בלוג » האם חשוב לקבל ריבית נמוכה למשכנתא?

האם חשוב לקבל ריבית נמוכה למשכנתא?


Optin Architect

לכאורה שאלה פשוטה, אם התשלומים תלויים בריבית אזי ככל שנשיג הלוואה עם ריבית נמוכה יותר, כך נשלם פחות. נכון? לא ממש.

ראשית כל מבין שלושת הגורמים המשפיעים על סך התשלומים שלנו לבנק, הריבית הינה במקום האחרון. לפני הריבית נמצאים ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא. 

לא נתעכב הפעם על ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא אלא רק בריבית. נניח שקבענו החזר חודשי כלכלי ונכון וגם תמהיל משכנתא מסוים. האם יתכן שהפחתת ריבית תזיק לנו?

ודאי שכן. הבנק יודע שאנו לא מסוגלים לחשב בקלות את סך התשלומים לבנק אבל את הריבית קל לנו לראות מול העיניים. לכן הבנק כסוחר מיומן, מנסה למשוך אותנו לתוך הסופרמרקט שלו עם הצעה של מוצר אחד במחיר נמוך ביותר. לצורך העניין, בנק הפועלים יצא לפני כמה חודשים עם מבצע של 30,000 שקלים בריבית אפס. מה יכול להיות טוב יותר מהלוואה בריבית אפס? למשל הלוואה בריבית 3%.

 לקוח שלי היה צריך 600,000 משכנתא. לאחר שקבע את התמהיל, הבנק הציע לו לשלב הלוואה באפס אחוזי ריבית. נפלא לא?

הנה השוואה של ההלוואה עם "מתנת הבנק" או אם תרצו "התפוח המורעל" לעומת ההלוואה ללא המתנה או כפי שאמרו חכמינו, שונא מתנות ישלם פחות:

 השוואה בין משכנתא עם מתנה בריבית אפס למשכנתא ללא המתנה

אפשר לראות כי במשכנתא ללא ה"מתנה" למרות שלא קיבלנו אף חלק מההלוואה בריבית אפס, שילמנו לבנק כ- 40,000 שקלים פחות.

כלומר, ה"מתנה" שהעניק לנו הבנק יצרה לנו נזק של 40,000 שקלים. מדוע נוצר נזק זה? ההלוואה באפס אחוזי ריבית ניתנה למספר מועט של שנים. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלה גבוה. כיוון שסך התשלומים החודשיים שלנו לא משתנים, אנו מסוגלים לשלם רק 4,000 שקלים בחודש, אז תשלום גבוה על חלק קטן מהמשכנתא מחייב הקטנת התשלומים בשאר המסלולים וכפועל יוצא, מסלולים אלו נמתחים לשנים רבות יותר.

נסתכל שוב על המשכנתא עם ה"מתנה": מסלול הקל"צ שבה נמתח לכמעט 17 שנים וסך ההחזרים במסלול זה הוא כ- 490,000 שקלים.

במסלול הקל"צ ללא "מתנה", מסלול הקל"צ נמשך לכ- 12 שנים וסך ההחזר במסלול זה הוא כ- 479,000 שקלים. כלומר, למרות שמסלול זה נלקחו 30,000 שקלים יותר, סך ההחזרים בו נמוך יותר, בגלל שמשך הלוואה זו קצר יותר.

בפועל הנזק של "מתנת" הבנק גדול יותר מאשר רק הפרש בסך התשלומים לבנק כפי שחושב לעיל. כאשר הבנק נותן לנו רכיב הלוואה באפס אחוז ריבית, לעתים קרובות הדבר מעוור אותנו ואנו מפסיקים לבדוק האם המסלולים האחרים מתאימים לנו והאם הריבית בשאר המסלולים היא ריבית מיטבית. דומה הדבר לעוף בשקל שהציע פעם רמי לוי. הלקוחות עמדו בתור בשביל "עוף בשקל" ולא שמו לב כלל למחירי שאר המוצרים.

ראשי » בלוג » מי הבנק שנותן היום ריביות הכי טובות?

מי הבנק שנותן היום ריביות הכי טובות?

לפחות אחת ליום אני רואה את השאלה שבכותרת, מי הבנק שנותן היום את הריביות הכי טובות?

השאלה הזו מגיעה בטלפונים של לקוחות פוטנציאליים, מגיעה אלי במייל או שאני רואה אותה בפורומים ציבוריים בהם אני תורם מזמני. אנו רגילים לרכוש מוצרים לפי מיתוג של מחיר / איכות.

לדוגמה, יונדאי ומרצדס, שתיהן יביאו אותנו מנקודה X לנקודה Y. בהנחה שאנו לא עוברים את המהירות המותרת, שתי המכוניות יעבירו אותנו בין שתי הנקודות באותו זמן. עדיין, רבים משלמים יותר על מרצדס מתוך אמונה מוצדקת שחווית הנסיעה מחיפה לתל אביב במרצדס תהיה שונה מחוויית אותה נסיעה ביונדאי. אם ההבדל בחוויה שווה את המחיר זה כבר עניין של טעם ותדמית ושאלה זו נמצאת מחוץ למסגרת מאמר זה.

כיוון שהלקוח רגיל שספקים שונים מספקים מוצרים במחירים שונים, הם מחפשים את אותה חוקיות גם בעולם המשכנתאות. אבל, עולם המשכנתאות מתנהג באופן שונה. בניגוד למרצדס אשר יכולה למכור 100 מכוניות זהות ובכל מקרה מספקת את המכונית לאחר קבלת הכסף ולכן אין לה סיכון. יתירה מכך, אם יבואן מרצדס מזמין 1000 מכוניות מדגם מסוים, הוא יקבל את כולן באותו מחיר.

עולם המשכנתאות מתנהג אחרת לגמרי. כל משכנתא הינה עסקה שונה מבחינת סיכון ומבחינת עלות המוצר הנמכר.

באמצעות משכנתא אנו רוכשים כסף מהבנק, מחזירים אותו בחלקים חודש אחרי חודש ובנוסף משלמים בריבית עבור הכסף שרכשנו. נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 שקלים. אפשר להסתכל על זה כעסקה בה כל חודש מחדש אנו רוכשים כסף לפי גובה החוב באותו חודש. לאט לאט אנו גם מקטינים את החוב ולכן משלמים פחות ריבית.

ניקח דוגמה: במשכנתא של 500,000 אשר נלקחה במסלול קבועה לא צמודה בלבד (לשם פישוט הדוגמה) בריבית 4% לשנה.

בחודש הראשון אנו רוכשים מהבנק 500,000 שקלים ומשלמים

500,000 * 4%/12 = 1,667

בחודש השני החוב יורד ל- 498,637 ואפשר לראות זאת כעסקה חדשה לרכישת כסף והתשלום עליה יהיה:

498,637 * 4%/12 = 1,662

וכך הלאה בכל חודש.

כיצד קובע הבנק באיזו ריבית לתת את ההלוואה?


Optin Architect

או במילים אחרות באיזה מחיר הוא מוכן למכור את כספו בכל חודש?

לבנק יש חמישה קריטריונים על פיהם הוא מדרג כל משכנתא. ארבעת הקריטריונים הראשונים נקבעים על ידי הבנק והקריטריון החמישי נקבע על פי בנק ישראל:

  1. איכות הלווה – הבנק בודק מהי איתנותו הפיננסית של הלווה. הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי, אשראי בעייתי וכו'. דרך אגב ישנם לקוחות שאומרים לי "מעולם לא לקחתי הלוואה ולא הייתי במינוס" ובטוחים שזה מבטיח שהם לווים טובים. האמת מורכבת יותר, אם לא לקחת הלוואה מעולם אתה לווה עם אי וודאות גדולה יותר מלווה שלקח הלוואה והחזירה כנדרש. [spacer height="20"]
  2. איכות הבטוחה שנותנים לבנק – במידה ולא תשלמו את ההלוואה הבנק יצטרך למכור את הדירה. הבנק מעריך שדירה בקומה רביעית ללא מעלית בכרמיאל תימכר יותר בקושי מדירת בקומה שלישית עם מעלית במרכז תל אביב. [spacer height="25"]
  3. איכות העסקה – עסקת רכישת דירה יד שניה ממוכר פרטי הינה עסקה פשוטה בהרבה מעסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכן בעסקת רכישת דירה יד שניה הבנק לוקח סיכון קטן יותר ומוכן לתת משכנתא בתנאים טובים יותר. [spacer height="25"]
  4. עלות גיוס הכסף של הבנק – כדי שהבנק יוכל למכור כסף כמשכנתא הוא חייב לגייס כסף מהציבור ומבנק ישראל. יכול להיות שבחודש מסוים בנק X יהיה קרוב לקו האדום אשר לא יאפשר לו לתת הלוואות יותר ולכן יעלה את המחיר כסימן ללקוחות לעבור לבנק אחר. מנגד בבנק Y בדיוק החודש פרע לקוח הלוואה של 100 מיליון שקלים לפני הזמן ועכשיו בנק Y צריך למכור כסף זה ללקוחות אחרים. הוא יהיה מוכן לכן למכור במחיר נמוך יותר. [spacer height="25"]
  5. אחוז המימון של המשכנתא – אחוז המימון הוא היחס בין מחיר הדירה לבין גודל המשכנתא. בנק ישראל כפה על הבנקים התייחסות למשכנתא כמשכנתא מסוכנת ככל שאחוז המימון עולה, על פי מדרגות שקבע בנק ישראל. לכן גם ללווה מצוין, משכנתא באחוז מימון 70% תיחשב מסוכנת יותר ממשכנתא באחוז מימון של 44%. [spacer height="25"]

כיוון שכל בנק מודד כל אחד משלושת הקריטריונים בצורה שונה, כל בנק נותן לכל קריטריון משקל שונה בציון שהוא ייתן למשכנתא מסוימת ולסיום לכל בנק בחודשים שונים יש מוטיבציה שונה לתת משכנתא, אי אפשר לדעת אם בעסקה מסוימת תקבלו מבנק X תנאים טובים יותר מאשר מבנק Y ולהפך בעסקה אחרת.

סיכום

א. אין דבר כזה בנק אשר "נותן תנאים טובים היום". כל הבנקים עובדים בשיטה דומה – נותנים הצעה ראשונה גרועה ואז משפרים אותה במסגרת המשא ומתן, לאחר שהלווה מציג תנאים שקיבל מבנקים אחרים. אי אפשר לדעת מראש איזה בנק ייתן את התנאים הטובים ביותר לעסקה מסוימת.

ב. חשוב לזכור כי הריבית שקיבלנו להלוואה היא החלק הפחות משמעותי לעניין סך התשלומים שלנו לבנק. חשיבות גדולה בהרבה יש לעצם בחירת מסלולי הלוואה מתאימים ללווים ולא לריבית.

ראשי » בלוג » איני יודעת מה יהיה המדד בעתיד ולכן איני מתייחסת אליו

איני יודעת מה יהיה המדד בעתיד ולכן איני מתייחסת אליו

האם תוכלו לשלם את המשכנתא גם בעוד מספר שנים?

מסמכי הייעוץ שלי אינם אהובים בלשון המעטה על הבנקאים. זה הגיוני, למסמך ייעוץ שלי יש קונפליקט מובנה עם הבנקאי. הבנקאי רוצה שהלקוח ישלם הרבה ככל האפשר, אני רוצה שהלקוח ישלם מעט ככל האפשר. עד כאן אין כל חידוש.

בדרך כלל לקוח שמחזיק בידו את מסמך הייעוץ שלי מתקשר אלי לאחר פגישה בבנק כדי לקבל חיזוקים לאחר שהבנקאי הציע "הצעות ייעול" כאלו ואחרות.

אחד הדברים שאני לא אוהב הוא שלקוח מתקשר כאשר הוא עדיין מול הפקיד. אין לי עניין גדול בכך שיתנו לי לדבר ישירות עם הפקיד מול הלקוח. אני לא אוהב "קרב תרנגולים" כאשר ברור שהגישות שלי ושל הפקיד פשוט הפוכות. מצד שני כאשר לקוחה עשתה זאת פעם אחרונה זה נתן לי חומר למחשבה ועל כך אני שמח.

אותה לקוחה רצתה הלוואה של מיליון ב- 4000 שקלים החזר חודשי. אני אמרתי שלא ניתן ומוכרת המשכנתאות של הבנק אמרה שאפשר ובנתה תמהיל מתאים. בשלב זה ביקשה הלקוחה שאיישב את "המחלוקת" עם מוכרת המשכנתאות של הבנק. שאלתי את המוכרת, מה לדעתה יהיה ההחזר החודשי של הלקוחה עוד 5 שנים.

היא ענתה לי תשובה מזעזעת לדעתי: "אני לא מתעסקת בזה. אין לי דרך לחזות את העתיד. "

אמרתי לה: אם נתת הלוואה של 100% מסלולים בהחזרים משתנים, איך יתכן

שההחזרים לא ישתנו? אני לא חוזה עתידות ולא יודעת איך הם ישתנו, ענתה מוכרת המשכנתאות

ללא הנד עפעף.

שלא יהיו אי הבנות, גם אני לא חוזה עתידות.

אבל אני בניגוד לפקידה חושב שהאחריות שלי אינה למכור משכנתא אלא האחריות שלי הינה שהלקוח לא יפשוט רגל ב- 30 השנים בהם הוא משלם את המשכנתא שלו. בכל עסק כולל מפעל, בנק או משפחה יש אי וודאויות לגבי העתיד. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד אבל כולם יודעים שאם הגעת לריבית שפל מאז קום המדינה, ריבית בנק ישראל בגובה 0.1% ומדד שואף לאפס, אז פרמטרים אלו לא יישארו כמו שהם למשך 30 השנים הקרובות.


Optin Architect

לכן כל עסק, כולל בנק עושה תרחישים ושואל את עצמו איך ישתנו ההכנסות אם המדד יהיה 2% וריבית בנק ישראל תהיה 3%? או תרחיש קיצוני יותר וכו'. בתרחישים אלו משתמש הבנק כאשר הוא מחליט שלתקופה מסויימת ייתן ריבית לא צמודה של 4.2% ולתקופה קצרה יותר הוא ייתן ריבית של 3.8% וכן הלאה. אם לאותה תקופה שלה הבנק נותן ריבית לא צמודה של 3.8% הוא נותן ריבית צמודה של 2%, אז חבויה כאן הנחת עבודה שהמדד יהיה בקירוב 1.8%.

אפשר להסתכל על הנושא מזווית אחרת ואולי פשוטה יותר, אם הפקידה "אינה יודעת" מה יהיה בעתיד מדוע היא בוחרת דוקא מדד אפס ופריים 1.6% ל- 30 השנים הבאות? הרי אפס הוא מספר כמו כל מספר והערכה של מדד אפס הינה בסבירות דומה להערכת מדד 10% בשנה בכל אחת מהשנים הבאות? מדוע דוקא אפס הוא המספר הזוכה? מסיבה פשוטה מאד, מדד אפס מאפשר למכור יותר משכנתאות.

הפקידה היא ה"קוסמת" המאפשרת למשפחה לקחת מיליון שקל משכנתא ולהחזיר רק 4,000 שקלים בחודש.

אבל אם נהיה רציניים יותר אפשר לומר בוודאות שמדד של 0% לא יהיה בשלושים השנים הבאות ליותר משנים ספורות ברצף. למעשה אם מסתכלים אחורה אפשר לראות שמשנת 1997 לא היו שתי שנים רצופות של מדד אפס אפילו פעם אחת. לעומת זאת מדדים של מעל 3% בהחלט היו מספר שנים ברצף. כלומר, אם אנו מסכימים להנחה שאפס הוא מספר ככל מספר, אזי מי שאינו יכול "לחזות מה יהיה בעתיד", יש לו סיכוי גדול יותר להיות קרוב ל"מה שיהיה בעתיד" אם יבחר מדד של 1.5% – 4% מאשר אם יבחר מדד של אפס אחוזים.

דרך מדד המחירים לצרכן לאורך השנים

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

כאשר אתם יושבים עם מוכר משכנתאות של הבנק הוא עושה את מה שכל מוכר עושה, מנסה לסגור עסקה במהירות כדי לעבור ללקוח הבא. יש מעט מגבלות של בנק ישראל ומעט מגבלות של הבנק עצמו אבל קל לדלג מעליהן ולסגור את העסקה ללקוח. לקוח זה יהיה מרוצה אולי ביום קבלן הדירה אבל כעבור כמה שנים כאשר יהיה לו קושי אמיתי לשלם את המשכנתא, הוא כבר יהיה במרחק רב מאותו מוכר שסגר לו מימון לדירה החדשה.

50% מהזוגות החילוניים המתחתנים יתגרשו בעתיד. לא נעים לחשוב על זה בתחילת הדרך אבל אי אפשר להתעלם מהסטטיסטיקה. מתוך ה- 50% שלא יתגרשו אני מניח שיש אחוז גבוה של זוגות שלא יהיו מאושרים. לדעתי לחץ כלכלי גורם להחמרה של כל בעיה אחרת בחיי המשפחה ולהגדלת הסיכון להתפרקותה.

מה צריך לעשות כדי להימנע מבעיות בהמשך המשכנתא? ראשית כל להבין ש"להצליח" לקבל את המשכנתא זו לא הצלחה. להצליח לשלם אותה משך 10-30 שנים זו הצלחה. יש לקחת משכנתא שעל פי תחזית של פריים ומדד עתידיים תוכלו לשלמה.

 השתמשו תמיד במחשבון משכנתא המתייחס למדד המחירים לצרכן ולשינויים אפשריים בריבית. אם אין לכם מחשבון שמסוגל לחשב שינויים בריבית ובמדד, הכניסו מדד וריבית הגבוהים בכ- 2% מהמדד והריבית הנוכחיים ובדקו מה יהיה ההחזר המירבי של ההלוואה שלכם.

אם אתם בוחרים להיוועץ ביועץ מקצועי, מה שאני באופן טבעי בהחלט ממליץ עליו, בחרו אחד שיודע לתת לכם תחזית החזרים בעתיד. דרשו לדעת תחת אלו הנחות עבודה (מדד וריבית) בוצעה התחזית של היועץ.

לקוח הפוגש אותי זוכה לתחזית באמצעות מערכת EFM הייחודית שלי. מערכת זו מייצרת תחזית מבוססת שינויי מדדים וריביות דינמיים ומחזוריים הדומים באופן מקורב כמובן, להתנהגות הרגילה של המשק. באופן זה ניתן לראות איך גם החזרי המשכנתא מתנהגים בעתיד:

תאור החזרי משכנתא בריבית משתנה

בגרף למעלה מתוארת משכנתא אמיתית של זוג אשר בה להתייעץ לגבי מחזור משכנתא. המשכנתא המקורית עם חוב נוכחי של מעל מיליון שקלים והחזר של 4500 שקלים. הבנק כמובן נותן את התחושה שאפשר לקחת יותר ממיליון עם החזר של פחות מ- 5000. טעות גדולה !

בעוד מספר שנים לא גדול, ההחזר יזנק ויגיע בשיא לכ- 6,500 שקלים.  רע ועצוב מאד לזוג שלא יכול היה לשלם יותר מ- 4500.

סיכום

לעולם אל תניחו שהתנאים הכלכליים הנוכחיים, הם אלו שישארו לאורך כל חיי המשכנתא שלכם.

דרשו ממי שמסייע לכם להכין משכנתא שיציג לכם תחזית להחזר חודשי בעוד 5/10 שנים בהנחת מדד וריבית גבוהים ב- 2% ממה שהם היום. כמובן שאפשר וכדאי לבדוק את ההחזר החודשי גם בעלייה גדולה יותר של הריבית והמדד.

 

עצה אחרונה, הניסיון שלי הראה שאנשי מקצוע נוטים לא לשים לב למידע שהשכר שלהם תלוי בכך שלא ישימו אליו לב. קחו תמיד יועץ אשר יקבל שכר גם אם ההמלצה שלו תהיה "אל תעיזו לקחת משכנתא זו". בכל מקרה בו שכר היועץ תלוי בכך שתקחו משכנתא, יש סיכוי שהתת מודע ישפיע גם על יועץ עם יושרה גבוהה.

ראשי » בלוג » אני חושש מפיטורים ולכן לוקח משכנתא בהחזר נמוך

אני חושש מפיטורים ולכן לוקח משכנתא בהחזר נמוך

האם החזר גבוה מגדיל את הביטחון של לווה משכנתא או את הסיכון של הלווה ?

הגיע אלי זוג חביב אשר שני בני הזוג עובדים בהייטק ומרוויחים כ- 30,000 ש"ח נטו לחודש.

הם ביקשו משכנתא של 500,000 שקלים בהחזר חודשי של 5,000 שקלים. שאלתי מדוע ההחזר כל כך נמוך ולדבריהם הדבר בוצע כיוון שהם עובדים בתחום לא יציב וחוששים מפיטורים של אחד מבני הזוג. במהלך השנים שאני מייעץ בנושאי משכנתא, נתקלתי רבות בסוגיית גובה ההחזר אצל לווים. נושא זה תופס נפח גדול בהרצאה שלי כיוון שאני חושב שגובה ההחזר החודשי הוא אחד המרכיבים המרכזיים בקבלת משכנתא יעילה.

נחזור אל בני הזוג, לאחר שבבדיקת ההכנסות והוצאות שלהם, הסתבר שההוצאה הממוצעת לחודש הינה 15,000 שקלים הצגתי בפניהם מספר נקודות כדי לעזור להם להחליט להגדיל את ההחזר החודשי:

הסיכון של פיטורים הוא בדרך כלל גבוה במחשבה שלנו מאשר במציאות

 באותה משפחה לצורך העניין, אף אחד משניהם לא חווה חודש ללא השתכרות במשך 10 שנים. יש לזכור שהחשש אינו אמור להיות מפיטורים אלא מאיבוד יכולת השתכרות. לאחר פיטורים מקבלים פיצויי פיטורים ודמי אבטלה במשך חצי שנה. אם מישהו קיבל שכר נטו של 15,000 שקלים (כ- 20,000+ ברוטו), קרוב לוודאי שיש לו כישורים נדרשים. אם לא אצל מעסיק אחד אז אצל מעסיק שני. מהו הסיכון שלא ימצא עבודה אחרת במשך חצי שנה גם אם יפחית את שכרו ב- 25% ?

דרך אגב, כמעט כל סוג של סיכון תופס לנו את המחשבה יותר מסיכוי שיתרחש בפועל. מכך מתפרנסות חברות הביטוח.


Optin Architect

הבנק אינו רוצה את הבית שלכם

עוד תחושב מוטעית של לווים הינה שהבנק עומד מאחורי הפינה, מחכה שלא תשלמו את המשכנתא מספר חודשים ואז מחייך מאזן לאוזן, זורק אתכם מהדירה ומוכר אותה ברווח עצום. המציאות הפוכה לגמרי:

א. לבנק אין כל רצון להפוך מסוחר כסף לסוחר נדל"ן. לבנק אין מומחיות במסחר בדירות ואין לו עניין לעסוק בכך. הבנק מעוניין לתת לכם כסף ולקבל ריבית.

ב. פינוי כפוי של משפחה מהבית שלה הינה פעולה מזיקה לבנק ברמת יחסי הציבור ולא נעימה לעובדיו מטעמים מובנים (אפילו עורכי הדין של הבנק הינם בני אדם).

ג. הבנק יהיה מוכן לעשות פעולות רבות כדי להימנע מעיקול הבית שלכם. למשל: דחיה של תשלומי משכנתא (כלומר, מספר חודשים בהם לא תצטרכו לשלם כלל), פריסה מחודשת של תשלומי המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

 

סיכון הוא פונקציה של זמן

נניח שאתם חוששים מפיטורים וקראתם בעיתון שלאנשי הייטק קשה למצוא עבודה אחרי גיל 50. אם נניח, לצורך הדוגמה שבני הזוג בני 35, הטיפול בסיכון זה אינו לקבוע החזר משכנתא נמוך, על מנת שנוכל לשלמו ממשכורת אחת (ובדרך נשחם המון ריביות), הטיפול בסיכון זה צריך להיות סיום המשכנתא מהר ככל האפשר, והרבה לפני גיל 50. ברור לכל שאם המשכנתא נמשכת 20 שנים, אז הסיכון לאובדן יכולת התפרנסות במהלכה גבוה יותר מאשר אם המשכנתא נמשכת 10 שנים. לכן, במקום לדאוג איך לשלם את המשכנתא ללא שכר, פשוט נסו לסיימה מהר ככל האפשר ואז תקטינו את הסיכון שיהיה צורך לשלם המשכנתא ללא משכורת אחת. כלומר למעשה ההחזר הגבוה הגדיל את הביטחון הכלכלי ולא צמצם אותו. 

תנאי משכנתא ניתנים לשינוי בכל עת

התחלתם עם החזר גבוה ביחס למשכנתא ואתם רוצים להקטינו ? לא תהיה לכם כל בעיה לעשות זאת. התחלתם עם החזר נמוך (ומשכנתא ארוכה), אלא אם השתנו תנאי הריבית בשוק, או שלקחתם מלכתחילה משכנתא גרועה במיוחד, לא תוכלו לעשות זאת.

ביטוח פיטורים

נניח שאתם רוצים החזר נמוך כי אתם חוששים מפיטורים. האם הייתם לוקחים החזר גבוה יותר אם הייתי נותן לכם ביטחון מלא שאף אחד מבני הזוג לא יפוטר עד הפנסיה? אם אני מחשב שההפרש במונחי סך תשלומים לבנק על משכנתא עם החזר חודשי נמוך לעומת משכנתא עם החזר חודשי גבוה הוא 100,000 שקלים כי אתם חוששים. האם הייתם מוכנים לקנות ביטוח כנגד פיטורים בעלות של 100,000 שקלים ? רוב האנשים היו צוחקים לי בפנים אם הייתי מציע ביטוח נגד פיטורים בעלות של 100,000. כיוון שכשאני מציע "ביטוח" הם מבינים מיד שהעלות גדולה מאד לעומת הסיכון. לעומת זאת כאשר הבנקאי מחייך באישור לרעיון של החזר נמוך "כי אי אפשר לדעת מה יקרה", קשה להבין את המחיר הכספי של חשש זה.

 

דוגמאות מספריות

גובה משכנתא – 700,000 שקלים.

לצורך הנוחות נניח שהזוג לוקח רק מסלול קבועה לא צמודה (חושש מסיכונים). ל- 20 שנים ניתנת הלוואה זו ב- 4% ריבית ול- 10 שנים ב- 3%.

טבלת החזרים חודשיים לעומת סך תשלומי משכנתא

 

מתוך הטבלה אפשר ללמוד מספר דברים:

  1. הגדלת ההחזר החודשי ב- 1000 שקלים, מ- 4000 ל- 5000, גרמה להקטנת סך התשלומים בכ- 100,000 שקלים (זוכרים את ביטוח הפיטורים?).
  2. רצון לחסוך עוד 100,000 שקלים במונחי סך החזר, דרש בשלב השני כבר תוספת של 2,000 שקלים בחודש – מ- 5,000 ל- 7,000.
  3. תוספת של 3,000 שקלים בחודש: החזר חודשי של 7,000 שקלים במקום 4,000 גרם למשכנתא להתקצר מ- 22 שנים לפחות מ- 10 שנים.

חישבו על כך שוב, במקום לשלם 22 שנים, יכול הזוג לשלם פחות מ- 10 שנים. בכך, גם קטן הסיכון לבעיה כלכלית במהלך המשכנתא ומצד שני, אם מתעוררת בעיה, עדיף שהיא תקרה כאשר החוב קטן ככל האפשר ואז קל לפרוס את המשכנתא מחדש.

לסיכום, 

  • את החזר המשכנתא יש להתאים למכלול ההכנסות והוצאות המשפחתיות.
  • ככל שההחזר החודשי נמוך יותר כך המשכנתא תהיה יקרה יותר במונחי סך תשלומים.
  • החזר נמוך מידי לעומת החוב, גורם לכך שהמשכנתא תהיה מסוכנת וההחזר החודשי יעלה בעתיד. כך אותם לווים שחששו מהחזר שלא יוכלו לעמוד בו, מוצאים עצמם בהחזר אפילו גבוה מזה שממנו חששו, וכל זאת, ללא שליטתם.
  • החזר גבוה ניתן להפחית בעתיד. אם מתחילים מהחזר נמוך, אין לאן לרדת.
  • יש לבצע חישוב ובדיקה של כל חלופה על מנת להבין את סך ההשלכות הכלכליות שלה.