ראשי » בלוג » שאלות ותשובות – מגבלות בנק ישראל

שאלות ותשובות – מגבלות בנק ישראל



ירושלים, ‏ל' כסלו תשס"ז

בנק ישראל

הפיקוח על הבנקים

אגף מדיניות והסדרה



ירושלים, כ"ו באלול, תשע"ו 29 בספטמבר, 2016

הס-432

שאלות ותשובות – הנחיות המפקח על הבנקים – מגבלות למתן הלוואות לדיור

1. ביום 15 ביולי 2014 פרסם המפקח על הבנקים את הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 -"מגבלות למתן הלוואות לדיור" )להלן: "הוראה 329" או "ההוראה"(. במסמך זה מפורסמות הבהרותינו בנוגע ליישום ההוראה. בנוסף כולל מסמך זה הבהרות בנוגע למכתב המפקח מיום 25 במרץ 2010 בנושא קבוצות רכישה )10LM0715(.

2.    מסמך זה כולל תשובות שניתנו על ידינו בעבר, וכן הבהרות ותשובות שנוספו לאחרונה.

3. בצמוד לכל תשובה מופיע תאריך מסירתה )או עדכונה האחרון(.

4. התשובות הכלולות בקובץ זה מבטאות את עמדתו ופרשנותו המחייבת של המפקח להנחיותיו בנוגע להלוואות לדיור. קובץ זה אינו דן בסוגיות הקשורות לאופן ההצגה בדיווח לציבור.

5.    מסמך זה מוצב באתר האינטרנט של בנק ישראל, ומתעדכן על ידינו מעת לעת לפי הצורך.

בכבוד רב,

ריקי אליאס

סגנית המפקחת על הבנקים

העתק: המפקחת על הבנקים

ת"ד 780, ירושלים 91007 טל: 02-6552475 פקס: 02-6524590 הבהרות להוראה 329 – מגבלות למתן הלוואות לדיור

1.    הגדרות )סעיף 1 להוראה(

1.1.    שאלה

חישוב שיעור המימון )LTV( בהוראה שונה מזה המחושב לעניין הוראת הדיווח לפיקוח מספר 876. האם הבנק נדרש לנהל שני חישובים נפרדים של שיעור מימון )בנוסף לשיעור מימון המחושב כיום לעניין הלימות ההון(?

תשובה

כן. מדובר בצרכים שונים, ולפיכך קיימות הגדרות שונות. ]עדכון 4.12.2012[.

1.2.    שאלה

נדרשת פרשנות להגדרות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( התשכ"ג-1963. למשל:

•    על מנת לקבוע את המגבלה על שיעור המימון בהלוואה לדיור, ההוראה קובעת שיש לבחון אם יש דירה נוספת בבעלות הלווה. כיצד יש להתייחס לקיומם של נכסים בבעלות בן משפחה )בן/בת זוג, בן, אח וכדומה(?

•    רוכש דירה היה בעבר בעלים של דירת מגורים, אך הוא מכר אותה בעבר. האם הרכישה הנוכחית נחשבת רכישת "דירה להשקעה" בשל העובדה שבעבר הייתה דירה אחרת בבעלותו של הלווה?

•    ההוראה משתמשת במונח "אזרח ישראלי", ומגדירה אותו בהתבסס על ההגדרה הכלולה בחוק מיסוי מקרקעין. מה כוללת הגדרה זו?

תשובה

הוראה 329 משתמשת במערכת הגדרות קיימת, שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה(, התשכ"ג-1963. אנו נמנעים ממתן פרשנות להגדרות הקבועות שם, ומאמצים

אותן כלשונן. ]עדכון 4.12.2012[.

2.    מגבלה על שיעור המימון )סעיפים 2 – 4 להוראה( 2.1. שאלה

הגדרת "שיעור מימון )LTV(" )סעיף 1 להוראה( מפנה לסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876, בנושא "הלוואות לדיור", וקובעת כי החישוב יתייחס רק לשווי הנכס הנרכש, גם אם משועבדים לצורך העסקה נכסים נוספים או אחרים.

הגדרה זו אינה מתייחסת למצב בו ההלוואה לדיור מובטחת על ידי נכס אחר, או שאינה מובטחת כלל על ידי זכות במקרקעין. כיצד יש לחשב את שיעור המימון במצבים אלו?

תשובה

הוראה 329 מגבילה את שיעור המימון ביחס לנכס הנרכש.

כאשר ההלוואה מובטחת בשעבוד על יותר מנכס אחד, יש ליישם את האמור בתשובות לשאלות 2.6 ו- 2.7 להלן.

כאשר ההלוואה מובטחת בשעבוד על נכס יחיד:

•    כאשר הנכס הנרכש משמש כבטוחה – שיעור המימון מחושב ביחס לאותו נכס;

•    כאשר אין כלל נכס נרכש )״הלוואה לכל מטרה״( – שיעור המימון מחושב ביחס

לנכס המשמש כבטוחה;

•    כאשר נכס קיים משמש כבטוחה לרכישת נכס אחר – שיעור המימון יחושב ביחס לנכס הנרכש, אך בכל מקרה האשראי לא יעלה על 50% מהנכס המשמש כבטוחה.

לפיכך, גם כאשר הנכס הנרכש אינו משמש כבטוחה להלוואה שמעמיד התאגיד הבנקאי למימון רכישתו, על התאגיד הבנקאי להעריך את שוויו.

]עדכון 4.12.2012[.

2.2.    שאלה

על פי הגדרת "שיעור מימון )LTV(", כאשר הלוואה לדיור אינה מיועדת לרכישת זכות במקרקעין, אלא "נופלת" להגדרת הלוואה לדיור רק מכיוון שהיא ניתנת במשכון דירת מגורים )"הלוואה לכל מטרה"(, לא ניתן לייחס שווי לביטחון, משום שאין כלל "נכס נרכש". כיצד יש ליישם את ההוראה ביחס להלוואות אלו?

תשובה

כאשר ההלוואה לא מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה, ולא לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח, יחושב שיעור המימון )LTV( ביחס לנכס המשמש כבטוחה.

הלוואות אלו לא יכולות להיחשב מימון ״דירה יחידה״ או ״דירה חליפית״ כהגדרתן בהוראת 329, ולפיכך שיעור המימון המרבי לאותן הלוואות יהיה 50%. ]עדכון 4.12.2012[.

2.3.    שאלה

ברכישת חלק מזכויות בנכס )כגון במסגרת הסכם גירושין(, האם שיעור המימון נקבע ביחס לשווי כל הנכס, או ביחס לשווי החלק הנרכש מהנכס?

תשובה

שיעור המימון )LTV( מחושב ביחס לחלק הנכס שנמצא, לאחר הרכישה, בבעלות הרוכש )החלק הנרכש בתוספת החלק שהיה בבעלות הרוכש טרם הרכישה, אם קיים(.

גובה ההלוואה, לעניין חישוב שיעור המימון )LTV( יכלול הלוואות קיימות בשעבוד הנכס הנרכש, אם קיימות. ]עדכון 4.12.2012[.

2.4.    שאלה

האם תושב חוץ שרוכש את דירתו הראשונה בישראל ייחשב לרוכש דירה יחידה?

תשובה

המונחים ״דירה יחידה״ ו״דירה חליפית״ מוגדרים רק לגבי רכישה על ידי ״אזרח ישראלי״. לפיכך, רכישת דירה על ידי תושב חוץ, אשר על-פי הוראה 329 אינו נחשב ״אזרח ישראלי״, בהכרח מוגדרת כ״דירה להשקעה״, ושיעור המימון המרבי לגביה הוא 50%.

]עדכון 4.12.2012[.

2.5.    שאלה

האם ניתן לחרוג ממגבלות שיעור המימון שנקבעו, כאשר החריגה מובטחת ב"ביטוח משכנתאות"?

תשובה

אין לחרוג משיעור המימון שנקבע בהוראה 329, גם אם קיים ביטוח משכנתאות. ]עדכון 4.12.2012[.

2.6.    שאלה

האם בנק רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה, שתיחשב כ"הון עצמי" לעניין חישוב LTV על הדירה הנרכשת?

תשובה

העמדת אשראי לרכישת דירה אינה מונעת מהבנק להעמיד במקביל אשראי אחר ללווה בכפוף לעמידה בכללים המקובלים בבנק, ובכפוף לכך שהדירה הנרכשת אינה משועבדת לצורך אותו אשראי.

חריגה מהסטנדרטים של העמדת אשראי המקובלים בבנק תיחשב לעקיפה לא ראויה של

ההוראה.

התשובה אינה משתנה, גם אם מדובר באשראי בביטחון דירת מגורים אחרת, ובלבד שמדובר באשראי שהבנק נוהג להעמיד, באותם תנאים )שיעור מימון, תקופת החזר וכד'(,

גם ב"עסקה עצמאית" )שאינה קשורה למימון הנכס החדש(. למען הסר ספק, יובהר כי במקרה זה, שיעור המימון מוגבל ל- 50% לכל היותר, ביחס לשווי הנכס המשמש כבטוחה.

]עדכון 4.12.2012[.

2.7.    שאלה

האם ניתן לקבל עזרה בהון העצמי מצד ג' )למשל הורים(, באמצעות לקיחת הלוואה על ידי אותו צד ג' בביטחון הבית שלו? אם כן, האם שווי הנכס המשועבד של אותו צד ג' רלוונטי לצורך חישוב שיעור המימון )LTV(?

תשובה

ככלל, אין מניעה שהלווה יקבל עזרה בהון עצמי מצד ג'.

ההלוואה לצד ג' נחשבת "הלוואה לדיור לכל מטרה", הן לעניין חישוב נכסי הסיכון והן לעניין שיעורי המימון המרביים שנקבעו בהוראה 329, לפיכך שיעור המימון המותר בה מוגבל ל- 50% )ראה התשובה לשאלה 2.2 לעיל(.

שווי הנכס המשועבד של צד ג' אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון )LTV( של עסקת הרכישה. ]עדכון 4.12.2012[.

2.8.    שאלה

הוראה 329 לא מתייחסת לאפשרות שרוכש הדירה אינו הלווה )נוסח סעיף 3 – "ביצוע ההלוואה כאמור יותנה, בין היתר, בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המסים"(.

תשובה

במצב שבו הלווה אינו רוכש הדירה, יקבל הבנק תצהיר מרוכש הדירה, גם אם הוא אינו מבקש ההלוואה. ]עדכון 4.12.2012[.

2.9.    שאלה

לווה מבקש להחליף את הבטוחה שהעמיד להבטחת הלוואה לדיור )"גרירת משכנתה",

כאמור בסעיף 20 להוראת ניהול בנקאי תקין 451(. האם הדבר יותנה בכך ששיעור המימון )LTV( לאחר החלפת הבטוחות לא יעלה על השיעורים המפורטים בהוראה 329?

תשובה

החלפת בטוחות, שאינה כרוכה בהגדלת האשראי, אינה כפופה להוראה 329. ]עדכון 17.7.2014[.

2.10.    שאלה

מהו שיעור המימון )LTV( המרבי לרכישת מגרש לבניה עצמית, ולהלוואות למימון בניה עצמית?

תשובה

על אף חוסר ההתאמה המלא בין הגדרת "דירת מגורים" בהוראה לבין רכישת מגרש ובניה עצמית, שיעורי המימון המרביים בהלוואות למימון רכישת מגרש לבניה עצמית, ולמימון הבניה, זהים לשיעורי המימון ברכישת כל זכות אחרת במקרקעין, בהתאם לסוג הדירה – יחידה, חליפית או להשקעה )ראה תשובה לשאלה 2.15(. ]עדכון 4.12.2012[.

2.11.    שאלה

סעיף 3 להוראה קובע כי "לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר ממבקש ההלוואה, מאושר על ידי עו"ד, לגבי עמידתו של מבקש ההלוואה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית".

האם הבנק נדרש לקבל את התצהיר האמור בטרם ייתן לאדם המתעניין בהלוואה לדיור "אישור עקרוני"?

תשובה

כאמור בסעיף 4ג)א( להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, בנושא "נהלים למתן הלוואות לדיור", על הבנק לתת "אישור עקרוני" בשלב בו לא מושתות עלויות כלשהן על ממלא טופס הבקשה לקבלת הלוואה.

בהתאם לכך, בשלב ה"אישור העקרוני" הבנק לא נדרש לקבל את התצהיר האמור, אלא שעליו לכלול בכתב האישור העקרוני, יחד עם שאר ההתניות הכלולות בו, דרישה לקבלת

התצהיר לצורך חתימת הסכם ההלוואה. ]עדכון 4.12.2012[.

2.12.    שאלה

לווה קיבל הלוואה לדיור בשיעור מימון )LTV( גבוה מ- 50%, על בסיס התחייבותו למכור את הדירה הקיימת )כלומר – מצג של "דירה חליפית"(. לאחר שנתיים מסתבר לבנק שהלווה לא מכר את הדירה, בהתאם להתחייבותו. האם הבנק נדרש להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי?

תשובה

הוראה 329 קובעת שהבנק יתבסס על הצהרת הרוכש לרשות המסים ביחס לעסקת הרכישה הרלוונטית. הבנק לא נדרש להעמיד לפירעון מיידי הלוואה, אם יתברר כי הלווה לא מכר את הדירה הקיימת. ]עדכון 4.12.2012[.

2.13.    שאלה

האם לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, בשיעור מימון )LTV( שאינו גבוה מ- 50%, נדרש הבנק לקבל תצהיר ממבקש ההלוואה, כאמור בסעיף 3 להוראה?

תשובה

לא. ]עדכון 4.12.2012[.

2.14.    שאלה

האם תעודת זכאות של חסרי דירה )כל ניקוד שהוא( יכולה להוות חלופה לתצהיר עו"ד על דירה יחידה?

תשובה

כאשר מוצגת לבנק תעודת זכאות, אשר על-פיה ניתן ללמוד על מעמד הדירה לצורך הוראה 329 )יחידה, חליפית או להשקעה(, ניתן לוותר על שלב התצהיר.

יודגש כי גם במקרה זה, ביצוע ההלוואה יותנה )באישור העקרוני ובהסכם ההלוואה( בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המסים )עם חותמת "התקבל", או עם אישור "נאמן למקור" מאושר על ידי עורך הדין(. ]עדכון 4.12.2012[.

2.15.    שאלה

הגדרת "דירה יחידה" ו"דירה חליפית" מתבססות על הגדרות מחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה(, התשכ"ג-1963.

יתרה מכך, על מנת לקבוע שדירת מגורים עומדת באחת מההגדרות לעיל, קובעת הוראה 329 )בסעיף 3( ש"ביצוע ההלוואה כאמור יותנה, בין היתר, בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המסים בהתאם לסעיף 73)ג( לחוק מיסוי מקרקעין".

ברכישת קרקע לבניה עצמית )בשונה מרכישת "דירת מגורים"(, מוטל מס רכישה בשיעור 5% על כל סכום הרכישה, ללא קשר לשאלה אם מדובר ב"דירה יחידה" או ב"דירה חליפית". בהתאם, לא מדווחת לרשות המסים כל התייחסות לגבי סיווג הזכות במקרקעין הנרכשת כ"דירה יחידה", "דירה חליפית", או "דירה להשקעה".

כיצד יכול רוכש מגרש לבניה עצמית להוכיח שזו "דירתו היחידה"?

שאלה דומה מתייחסת למקרים של שיפוץ או הרחבה של דירה יחידה, שאינה בניית דירה נוספת, וכן למקרה של מכירה במסגרת הסכם גירושין )שבו אין דיווח לרשות המסים(.

תשובה

במקרה של בניה עצמית, שיפוץ והרחבה, ומכירה במסגרת הסכם גירושין, יסתפק הבנק בקבלת הצהרה מהלווה, מאומתת על ידי עו"ד, בדבר היות דירת המגורים )או הקרקע והבניה עליה( "דירה יחידה" או "דירה חליפית", בשינויים המתחייבים. ]עדכון

4.12.2012[.

2.16.    שאלה

קיימים מצבים בהם בנק מאשר מסגרת הלוואה לדיור, שבה "שחרור" הכספים הדרגתי – מותנה בהתקדמות הבניה, או בלוח התשלומים שסוכם עם המוכר. לעיתים, נקבע למסגרת האשראי "תוקף" קצר מתקופת שחרור הכספים המלאה, והבנק "מחדש" את אותה מסגרת מעת לעת.

האם ההנחיה אוסרת "חידוש" של מסגרות אשראי מסוג זה, שאושרו לפני 1 בנובמבר 2012, בהן שיעור המימון )LTV( גבוה מהשיעורים המפורטים בהנחיה?

תשובה

ההנחיה החדשה אינה מונעת את הארכת תוקף מסגרת האשראי שאושרה טרם כניסת ההנחיה לתוקף, בהתאם לתנאים שסוכמו טרם ההנחיה )לדוגמה: היקף האשראי, מנגנון ריבית, ומועד שחרור החלקים בהלוואה(.

תשובה זו נכונה גם לחידוש מסגרת אשראי שפקעה מסיבה טכנית, למשל על רקע עיכוב בהתקדמות הבניה. ]עדכון 17.7.2014[.

2.17.    שאלה

האם בחישוב שיעור המימון )LTV( יש להשתמש בשווי השמאות המלא או ב"שווי למימוש מהיר"?

תשובה

הוראה 329 קובעת כי שיעור המימון יחושב על פי ההגדרה שבסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876. סעיף 14 הנ"ל מגדיר שיעור מימון כדלקמן:

"שיעור המימון" – הינו היחס בין המסגרת המאושרת בעת העמדת המסגרת לבין שווי הנכס, כפי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת וכפי שמחושב לצורך מדידה והלימות הון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או עלות צפויה בנכס בבניה או קבוצת רכישה.

כלומר, שווי הנכס המשמש לחישוב שיעור המימון נקבע ע"י הבנק בעת אישור המסגרת,

כאשר הערכת השמאי עשויה לשמש תקרה )אם היא נמוכה מעלות הרכישה(. בכל אופן, הכוונה לשווי השמאות המלא. ]עדכון 17.7.2014[.

2.18.    שאלה

בהגדרת "שיעור המימון" בסעיף 14.1 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876 נקבע כי "…שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או עלות צפויה בנכס בבניה או קבוצת רכישה". במקרה של נכס בבניה )למשל, בניה עצמית או קבוצת רכישה(, האם ניתן לכלול בעלות הצפויה גם רווח יזמי או צפי לעליית ערך? תשובה

לא. ]עדכון 17.7.2014[.

2.19.    שאלה

כיצד יש לנהוג במצב בו שני אנשים, או יותר, רוכשים דירה במשותף )למשל בני זוג(,

כאשר לגבי אחד מהם מדובר ב"דירה יחידה" )על-פי התצהיר שהגיש לפי סעיף 3 להוראה 329(, בעוד עבור האחר מדובר ב"דירה להשקעה" )למשל, כיוון שזו אינה דירתו היחידה או שהוא אינו אזרח ישראלי(?

תשובה

כאשר שני אנשים, או יותר, רוכשים דירה במשותף, יש לטפל בהלוואה בהתאם

לפרקטיקה הנהוגה ברשות המסים ביחס למס רכישה. אם, לצרכי מס, מדובר ברוכשים נפרדים, ניתן לראות בהם לווים נפרדים לצרכי ההוראה. במקרה כזה, אם על כל אחד מהרוכשים חלה הגדרה שונה מבין שלוש ההגדרות הקבועות בהוראה 329 )דירה יחידה,

דירה חליפית או דירה להשקעה(, שיעור המימון המקסימאלי ייגזר מחלקו של כל אחד

מהם בדירה הנרכשת; כלומר, ממוצע משוקלל לפי חלקו של כל אחד מהרוכשים. ]עדכון

17.7.2014[.

2.20.    שאלה

כיצד על הבנק לנהוג במצבים שאינם מוחלטים, בהם לא ברור אם הצהרת הלקוח בדבר היות הדירה יחידה או חליפית, תואמת את ההגדרות שנקבעו בהוראה 329? האם באותם מקרים "מעוררי ספק" על הבנק לבדוק את עמידת הצהרת הרוכש בדרישות החוק, או שמותר לבנק להסתמך על הצהרותיו כפי שהן?

תשובה

כאמור בסעיף 3 להוראה, לצורך אישור וביצוע ההלוואה, על התאגיד הבנקאי להסתמך על תצהיר הרוכש ועל העתק הצהרתו לרשות המסים, בהתאמה. תצהיר הרוכש יאומת ע"י עורך-דין. העתק ההצהרה לרשות המיסים יישא חותמת "התקבל" או אישור "נאמן למקור" של עורך דין.

הבנק אינו נדרש לבחון את הפרשנויות והפרקטיקות המקובלות ברשות המסים, ובאותם מצבים "מעוררי ספק" על הבנק לקבל את האמור בהצהרת הלקוח. עם זאת, על הבנק להימנע מ"הסתמכות עיוורת" על הצהרת הלקוח מקום בו הוא יודע, או שברור לו על פניו, שמדובר בהצהרה שגויה או כוזבת. האמור במשפט האחרון יחול גם במקרה של דירה חליפית, אם בנתוני המקרה ובנסיבות העניין עולים ספקות של ממש בנוגע להתחייבות הלקוח למכור את הדירה הקיימת. ]עדכון 17.7.2014[.

2.21.    שאלה

לקוח שאיננו בעל דירה מבקש מימון לרכישת שתי דירות במקביל. כיצד יש להתייחס לכל אחת מן ההלוואות? האם ניתן להתייחס לדירה אחת כדירה "יחידה" ולנוספת כ"דירה להשקעה"?

תשובה

כאמור בסעיף 3 להוראה, יש להתבסס על הצהרות הלקוח לבנק ולרשות המסים. בכל מקרה, אין לראות בשתי הדירות יחד "דירה יחידה". ]עדכון 17.7.2014[.

2.22.    שאלה

לקוח שאיננו בעל דירה מבקש מימון לצורך בניה עצמית של שתי יחידות דיור במקביל )על מגרש שרכש ושעליו ניתן לבנות שתי יחידות דיור(? כיצד על הבנק לנהוג? תשובה

יש לראות בדירה אחת "דירה יחידה" ובדירה האחרת "דירה להשקעה". ]עדכון 17.7.2014[.

2.23.    שאלה

לקוח רוכש דירה שלישית תוך התחייבות למכור את שתי הדירות שבבעלותו תוך פרק הזמן הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. האם ניתן לראות בדירה הנרכשת "דירה חליפית"? תשובה

לא. המצב המתואר אינו עומד בהגדרת "דירה חליפית" שבהוראה 329. ]עדכון 17.7.2014[.

2.24.    שאלה

כיצד יש להתייחס למענק המותנה שמקבלים הזכאים הבאים? האם כהלוואה או כמענק?

•    זכאי עמידר, עמיגור וכו' במסגרת המעבר משכירות לרכישת הדירה;

•    זכאים למענק המותנה בפרויקטים לרכישת דירות במחיר מופחת.

תשובה

לעניין חישוב המגבלות הקבועות בהוראה 329 )לדוגמה, מגבלת שיעור מימון ומגבלת שיעור החזר מהכנסה(, יש להתייחס למענק המותנה כמענק, ולא כהלוואה. משמע, אין להביא את סכום המענק בחשבון בחישוב המגבלות השונות.

למען הסר ספק, מובהר כי העיקרון המפורט בסעיף 4א )4( להוראה, חל גם על מענקים אלו. ]עדכון 5.6.2016[.

2.25.    שאלה

לווה קיבל הלוואת גישור לשנתיים לרכישת דירה שנייה, בשיעור מימון העולה על 50%,

לאחר שהתחייב למכור את דירתו הראשונה )מצג של "דירה חליפית"(. בהמשך חזר בו הלווה, ולא מכר את הדירה הראשונה. האם הלווה חייב לפרוע את הלוואת הגישור, או שמא הבנק רשאי להעמיד לו במקומה הלוואה חדשה לטווח ארוך?

תשובה

ניתן להעמיד ללקוח הלוואה חדשה ארוכה, במקום הלוואת הגישור, בתנאי שההלוואה החדשה עומדת בכל יתר המגבלות הקבועות בהוראה 329 )שיעור החזר מהכנסה, ריבית משתנה, תקופה לפירעון(. אחרת, על הלווה לפרוע את הלוואת הגישור.

]עדכון 03.04.2016[.

2.26.    שאלה

לאחרונה מאפשרת רשות המסים להגיש הצהרה על רכישת דירה באופן מקוון, באמצעות עורך הדין המייצג. הדרישה המופיעה בקובץ שאלות ותשובות זה, לאימות העתק ההצהרה באמצעות חותמת "התקבל", איננה רלוונטית לטופס שנשלח באופן מקוון. כיצד יש לנהוג במקרה של דיווח מקוון?

תשובה

במקרה של דיווח מקוון יעביר הלקוח לבנק תדפיס של טופס הצהרה מקוונת, אשר נשלף מהמערכת ע"י עורך הדין המייצג בעסקה. על הבנק לוודא שהטופס המוגש לו כולל "תאריך שליחה" ו"מספר שומה ראשית" – שני סימנים המעידים על כך שהטופס נשלח בפועל למשרדי פקיד שומה באמצעות המערכת המקוונת. ]עדכון 03.04.2016[.

2.27.    שאלה

כיצד יש לסווג הלוואות לחברי קיבוץ המיועדות לרכישת זכויות קניין במגרש למגורים במסגרת הליך שיוך דירות על פי החלטת רמ"י, והלוואות המיועדות למיחזור והגדלה של הלוואה שניתנה בעבר )בטרם בוצע השיוך הקנייני( לבניית בית המגורים?

תשובה

הלוואה לחבר קיבוץ המיועדת לרכישת זכויות קניין במגרש עליו נבנה בית מגורים בעבר, או למיחזור והגדלה של הלוואה שניתנה בעבר לבניית בית המגורים, תסווג כהלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית בהתקיים התנאים

המפורטים בסעיף 3 להוראה 329, ובלבד שמתן ההלוואה או מיחזורה מותנה בהשלמת התשלום לרמ"י כשלב אחרון של הליך השיוך הקנייני, ושקיים הסכם חכירה פרטני בין חבר הקיבוץ )רוכש הזכויות( לבין רמ"י.

בעת מיחזור הלוואה על הבנק לוודא שכספי ההלוואה שניתנה בעבר שימשו למטרת בניית בית המגורים.

כבכל הלוואה לדיור, שיעור המימון הכולל יחושב בהתאם לסוג הדירה – דירה יחידה, דירה חליפית או דירה להשקעה, ובהתאם לכלל מאפייני הסיכון של הלקוח ושל העסקה, לרבות התייחסות למגבלות, אם קיימות, על מימוש הנכס. ]עדכון 29.09.2016[

3.    הלוואות לדירה במחיר מופחת )סעיף 4א להוראה(

3.1.    שאלה

כיצד יחושב שווי הנכס במועד מתן האישור העקרוני ללקוח, בטרם יש בידי הבנק מידע על שווי הנכס לפי הערכת שמאי?

תשובה

במועד מתן אישור עקרוני ללקוח, ועד למועד קבלת הערכת השמאי, רשאי הבנק לתת אישור עקרוני בו סכום ההלוואה יותנה בהערכה עתידית של שמאי. ]עדכון 1.5.2016[.

3.2.    שאלה

כיצד יחושב שווי הנכס של דירה במחיר מופחת?

תשובה

ההנחיות לחישוב שווי הנכס מפורטות בסעיף 4א להוראה. להלן דוגמאות מספריות לחישוב שווי הנכס:

שווי הנכס לצורך

חישוב שיעור המימון

הערכת שמאי

מחיר רכישה

1,200,000

1,200,000

1,000,000

1

1,800,000

1,900,000

1,600,000

2

1,850,000

2,200,000

1,850,000

3

]עדכון 1.5.2016[.

3.3. שאלה

האם ההגדרה "דירה במחיר מופחת" כוללת דירות בפרויקטים המשווקים על פי החלטות ממשלה הקודמות להחלטות הממשלה הנוכחית )כגון מחיר למשתכן במתכונת הישנה ומחיר מטרה(?

תשובה

ההגדרה "דירה במחיר מופחת" מנוסחת כעיקרון כללי, ואינה מותנית במועד שיווק הפרויקט. ההגדרה מבוססת על ההנחה כי בפרויקטים בהם ניתנת הטבה ממשלתית ברכישת הקרקע, מחיר העסקה בפועל צפוי להיות נמוך מהשווי ההוגן של הנכס )מחיר של עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון(, וזאת בשל ההטבה הממשלתית.

על הבנק לפעול בהתאם לאמור בסעיף 4א להוראה בכל המקרים העונים לדרישות ההגדרה. ]עדכון 05.6.2016[.

3.4. שאלה

סעיף 4א)1( מפרט פרמטרים שונים אשר השמאי נדרש להביא בחשבון בעת ביצוע הערכת השווי לדירה במחיר מופחת. חלק מהפרמטרים רלבנטים לפרויקט כולו ואינם ספציפיים לדירה הנרכשת. האם נדרש לבצע שמאות פרטנית גם לגבי החלק הכללי של

השומה?

תשובה

האחריות להערכת שווי הנכס על בסיס הערכת שמאי הכוללת התייחסות לכל הפרמטרים המפורטים בסעיף, מוטלת על התאגיד הבנקאי. אם הבנק סבור כי הערכת השמאי המתייחסת לפרמטרים הכלליים של הפרויקט יכולה לחול גם לגבי דירות אחרות בפרויקט, הוא רשאי לעשות כן. ]עדכון 29.9.2016[.

4. מגבלה על שיעור החזר מהכנסה )סעיפים 5 – 6 להוראה(

4.1.    שאלה

האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, לצורך שקלול הסיכון, במקרה של פירעון מוקדם חלקי של ההלוואה?

תשובה

כאשר סכום הפירעון המוקדם הוא מהותי )לפחות 10% מיתרת האשראי(, ניתן לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה, לפי היחס שבין סכום ההחזר החדש, לבין ההכנסה כפי שנקבעה במועד חישוב שיעור ההחזר האחרון.

לעניין זה, "סכום הפירעון המוקדם" – הסכום בו קטנה יתרת האשראי המאזנית, כלומר:

ההפרש בין יתרת האשראי המאזנית רגע לפני ביצוע הפירעון המוקדם לבין יתרת האשראי המאזנית רגע אחרי ביצוע הפירעון המוקדם. מכאן שהוא כולל מרכיבי קרן,

ריבית, הפרשי שער והפרשי הצמדה, אך אינו כולל עמלות. בחישוב כאמור אין לכלול עמלת פירעון מוקדם שנפרעה.

"יתרת האשראי המאזנית" כוללת את הקרן, הריבית שנצברה, הפרשי הצמדה, הפרשי שער, וכן ריבית פיגורים ויתרות בגין ביטוחים שנערכים באמצעות הבנק )כאשר רלוונטי(.

]עדכון 17.7.2014[.

4.2.    שאלה

האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, במקרה של בקשת הלוואה נוספת לדיור ע"י אותו לווה?

תשובה

כן. במקרה כזה קיימת אפשרות של חריגה מהמגבלות, ולכן יש לבחון את שיעור ההחזר

מחדש. ]עדכון 17.7.2014[.

4.3.    שאלה

מהו מועד בחינת שיעור ההחזר מהכנסה – האם מועד אישור ההלוואה או מועד ביצועה?

תשובה

המועד הרלבנטי הוא מועד אישור ההלוואה. ]עדכון 17.7.2014[.

4.4.    שאלה

לקוח פונה לבנק בבקשה למימון דירה חדשה. ללקוח כבר יש הלוואה קודמת לדיור בבנק בגין דירה אחרת. הלקוח מצהיר בפני הבנק כי הוא מתכוון למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים ולפרוע את ההלוואה הישנה מכספי התמורה. האם, בחישוב שיעור ההחזר בגין ההלוואה החדשה, יש לקחת בחשבון את התשלומים החודשיים על ההלוואה הישנה?

תשובה

כן. ]עדכון 17.7.2014[.

4.5.    שאלה

במקרים רבים הכנסה של עצמאים אינה סדירה )למשל, אינה מתקבלת על בסיס חודשי או רבעוני(, כך שלא ברור אם היא עומדת בדרישה להכנסה המשולמת על בסיס שוטף.

כמו כן, מאותה סיבה, קיים קושי לעקוב אחר ההפקדות בחשבון הבנק. בעיה דומה עשויה להתקיים גם לגבי תושבי חוץ. כיצד יש לפעול במקרים אלה?

תשובה

במקרה של עצמאים, הפיקוח על הבנקים יראה בקבלת דוחות שומה שנתיים חתומים שהוגשו לרשות המסים )או באישור חתום של רואה חשבון או יועץ מס אם טרם הוגשה השומה לשנה האחרונה(, תנאי מספיק לצורך עמידה בסעיף 1.2 להגדרת "שיעור החזר מהכנסה".

לגבי תושבי חוץ שהכנסתם אינה סדירה או שקיים חשש באשר לנאותות האסמכתאות שסופקו על ידם, הרי שלצורך עמידה בדרישות סעיף 1.2 להגדרת "שיעור החזר מהכנסה",

ניתן להסתמך על דוחות חתומים שהוגשו לרשויות המס במדינת החוץ. ]עדכון 18.1.2015[.

4.6.    שאלה

ביחס לס"ק 1.2.3 בהגדרת "שיעור החזר מהכנסה", כיצד יש להתייחס לעובד שכיר שזה עתה התקבל לעבודה, ועדיין לא הופקדה בחשבונו המשכורת הראשונה? תשובה

הבנק ישקול כל מקרה כזה לגופו. ככל שהבנק סבור כי אין מניעה להעניק את האשראי,

ללא קשר למגבלת המפקח בנושא "שיעור החזר מהכנסה", הרי שניתן להסתפק בחוזה העסקה חתום, המפרט את גובה ההכנסה החודשית. עם זאת, יש לשים לב שלצורך חישוב שיעור ההחזר יש להשתמש בהכנסה נטו, בעוד, בחלק גדול מן המקרים חוזה העסקה נוקב

בשכר ברוטו. ]עדכון 17.7.2014[.

4.7.    שאלה

כיצד יש לנהוג בלווה שיש לו בעלות מלאה )100%( בחברה בע"מ, שפעילותו, במהותה,

דומה לפעילות של עצמאי בעל עסק? האם ניתן לראות בהכנסות החברה כהכנסות הלווה?

תשובה

ניתן להכיר ברווח הנקי של החברה, בכפוף לזכות למשוך דיבידנד. מהרווח הנקי יש לנכות את סכום המס הצפוי בעת משיכת הדיבידנד, ועל הסכום נטו יש להפעיל מקדם ביטחון שמרני שיקבע הבנק. יובהר כי במקרה כזה, משיכת דיבידנד בפועל לא תוכר כהכנסה.

]עדכון 18.1.2015[.

4.8.    שאלה

האם ניתן להכיר בהכנסות במזומן שאינן מופקדות בבנק?

תשובה

לא ניתן להכיר בהכנסות שאין עדות לקבלתן בפועל. ]עדכון 17.7.2014[.

4.9.    שאלה

האם בחישוב "שיעור החזר מהכנסה" ניתן להסתמך על הכנסה עתידית משכר דירה,

כאשר עדיין אין חוזה שכירות בתוקף?

תשובה

בהתאם להגדרת "שיעור החזר מהכנסה", יש לנכות מההכנסה הוצאות שכר דירה של הלווה והחזר חודשי של הלוואות לדיור, ככל שיש כאלה. לפיכך, משיקולים של הקבלה בין הכנסות להוצאות, אנו מתירים להכיר בהכנסה עתידית משכר דירה במקרה של דירה להשקעה או במקרה שהלווה מתכוון להשכיר את הדירה הנרכשת, ובמקביל שוכר דירה אחרת. מודגש כי לא ניתן להכיר בהכנסה עתידית משכר דירה, אלא על-פי העיקרון של הקבלת הוצאות והכנסות.

לאור האמור לעיל, ניתן להביא בחשבון הכנסה עתידית מדמי שכירות כאמור, רק בכפוף לעמידה בכל ארבעת התנאים הבאים:

•    הלווה הצהיר בפני הבנק כי בכוונתו להשכיר את הדירה הנרכשת או את הדירה בה הוא מתגורר;

•    הלווה סיפק לבנק אסמכתאות ביחס לקיום דירה נוספת בבעלותו בה הוא מתגורר, או ביחס לדמי שכירות אותם הוא משלם;

•    הלווה סיפק לבנק חוות דעת של שמאי מוסמך ביחס לגובה שכר הדירה החזוי;

•    הבנק הפעיל מקדם ביטחון זהיר ושמרני על הערכת השמאי.

על אף האמור לעיל, יובהר כי אם הדירה הנרכשת כבר מושכרת ע"י בעליה הנוכחיים, ניתן להסתמך על גובה דמי השכירות הנוכחיים, וזאת ללא צורך בהערכת שמאי ובהפעלת מקדם ביטחון. במקרה כזה, על הלקוח להציג לבנק את חוזה השכירות המקורי, או העתק נאמן למקור מאושר ע"י עו"ד או נוטריון ]עדכון 17.7.2014[.

4.10.    שאלה

האם התאגיד הבנקאי יכול להסתפק בשמירת הנתון של ההכנסה החודשית הפנויה,

המשמשת לחישוב שיעור ההחזר מן ההכנסה?

תשובה

לא. לצרכי ניהול סיכונים ומבחני קיצון, התאגיד הבנקאי נדרש לשמור במערכות המשמשות אותו, בנוסף לנתוני "הכנסה חודשית פנויה", לכל הפחות, את נתוני "הכנסה חודשית נטו" של כל לווה ואת "ההוצאה הקבועה" שנלקחה בחשבון בחישוב שיעור ההחזר מהכנסה. ]עדכון 17.7.2014[.

5. מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה )סעיף 7 להוראה(

5.1. שאלה

האם המגבלות על היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה לדיור מתייחסות רק להלוואה לדיור שמועמדת ללווה החל ממועד התחילה, או שיש לקחת בחשבון גם הלוואות בריבית משתנה שנטל הלווה לפני התאריך הקובע?

תשובה

כאשר בנק מאשר אשראי לדיור חדש )לרבות ההגדלה של סכומים שאושרו בעבר(,

המגבלה תחול על אותו חלק "חדש" שאושר, במנותק מהרכב האשראי שאושר, ו/או שהועמד, בטרם כניסת ההנחיה לתוקף. ]עדכון 27.4.2011[.

5.2.    שאלה

האם הגבלות אלה חלות לגבי כל שחרור בהלוואה, כאשר ההלוואה מבוצעת בחלקים?

תשובה

כן. ההנחיה חלה על כל חלק שמבוצע מסכום ההלוואה לדיור. ]עדכון 19.5.2011[.

5.3.    שאלה

הבנק העמיד ללקוח הלוואה לדיור באופן הבא: שני שלישים מההלוואה בריבית משתנה ושליש מההלוואה בריבית קבועה צמודה למדד. האם ניתן לקבוע את לוחות הסילוקין כך שבשנים הראשונות ההחזר החודשי יוקדש במלואו להלוואה בריבית קבועה, ורק לאחר שזו תיפרע יחל הפירעון של החלק שבריבית משתנה?

תשובה

לא. הפרקטיקה המתוארת עומדת בניגוד לתכלית ההוראה ומהווה עקיפה אסורה של המגבלה. יש להקפיד על פירעון חודשי פרופורציונלי למבנה ההלוואה המקורי. להסרת ספק, הנחיה זו מתייחסת לתשלום ההחזר החודשי, ואין בה כדי למנוע פירעון מוקדם,

מלא או חלקי, של חלק מסוים של ההלוואה. ]עדכון 17.7.2014[.

6.    מגבלה על תקופת הפירעון )סעיף 8 להוראה(

7.    ׳ישום המגבלות על מיחזור הלוואות )סעיף 9 להוראה(

7.1.    שאלה

האם מיחזור הלוואה, שבמסגרתו גדל האשראי בגובה "עמלת פירעון מוקדם", הוא מיחזור מותר על-פי סעיף 9 להוראה, או שמא מדובר בהעמדת אשראי נוסף המחייבת חישוב מחדש של שיעור החזר מהכנסה?

תשובה

כאשר הגידול באשראי נובע אך ורק מעמלת פירעון מוקדם, המיחזור מותר ואין צורך לחשב מחדש שיעור החזר מהכנסה. ]עדכון 17.7.2014[.

7.2.    שאלה

סעיף 9 להוראה קובע כי "תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע מיחזור של הלוואה לדיור,

אם כתוצאה מן המחזור נוצרה חריגה מאחת המגבלות לעיל, או הוגדלה חריגה שהייתה קיימת ערב המיחזור".

למען הסר ספק, האם במצבים הבאים מותר לבצע מיחזור:

7.2.1.    לווה שניתנה לו בעבר הלוואה עם שיעור החזר מהכנסה של 70%, וכעת הוא מבקש לבצע מיחזור שלאחריו שיעור ההחזר יעמוד על 60% )למשל, כתוצאה מהקטנת סכום ההחזר(.

7.2.2.    לווה שניתנה לו בעבר הלוואה במסלול פריים )100%(, וכעת הוא מבקש למחזר את הלוואתו כך ש- 90% יהיה במסלול פריים ו- 10% בריבית קבועה.

תשובה

בשני המצבים המתוארים בשאלה המיחזור מותר. ]עדכון 17.7.2014[.

7.3.    שאלה

בנק מבצע מיחזור להלוואה שניתנה לפני ה- 1.9.13 )מועד התחילה של ההגבלה על יחס החזר מהכנסה(. שיעור ההחזר מהכנסה לא גדל כתוצאה מן המיחזור, אך הוא גבוה מ-40%. האם הבנק נדרש לשקלל את ההלוואה ב- 100% לצרכי הלימות הון? תשובה

לא. ]עדכון 17.7.2014[.

7.4.    שאלה

לקוח מבקש למחזר הלוואת גישור שנלקחה בריבית הפריים, להלוואה ארוכת טווח בריבית הפריים. האם ניתן? תשובה

לא. במקרה כזה יש להתייחס לפריסת הלוואת הגישור כאל אשראי חדש, ולהחיל עליו את הכללים שבהוראה 329. ]עדכון 17.7.2014[.

7.5.    שאלה

האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה ו/או את שיעור המימון )LTV(, בעת מיחזור הלוואה לדיור כהגדרתו בהוראה 329 )היינו, בסכום שאינו עולה על ההלוואה הנפרעת(, כאשר אין גידול בגובה ההחזר החודשי?

תשובה

לעניין זה, יש להבחין בין "מיחזור פנימי" )מיחזור המתבצע בבנק שהעמיד את ההלוואה המקורית( ו"מיחזור חיצוני" )מיחזור המתבצע בבנק אחר(.

במקרה של "מיחזור פנימי" אין צורך לחשב מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה או את שיעור המימון. יובהר כי אין מניעה לערוך חישוב חדש לצרכי ניהול פנימיים של הבנק )למשל, לצורך תימחור(, אולם אם בחישוב זה מתקבלים LTV או שיעור החזר נמוכים יותר, אין לגזור מכך הקלת הון.

במקרה של "מיחזור חיצוני", הבנק מחויב לערוך חישוב מחדש של שיעור ההחזר ושיעור המימון, הן לצורך ניהול הסיכון והן לצורך קביעת משקלי הסיכון לצרכי הון. החישוב יבוצע ביחס לנתוני ההכנסה ושווי הדירה העדכניים. עם זאת, המיחזור עצמו מותר אף אם בחישוב החדש מתגלה חריגה מהמגבלות. ]עדכון 18.1.2015[.

7.6.    שאלה

האם יש לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה כאשר סכום ההחזר החודשי לאחר המיחזור גבוה מסכום ההחזר החודשי לפני המיחזור )למשל, עקב רצון הלקוח לקצר את תקופת הפירעון(?

תשובה

כן. לאור החשש שתיווצר חריגה מהמגבלה, יש לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה. החישוב יבוצע ביחס לנתוני ההכנסה העדכניים של הלווה. ]עדכון 18.1.2015[.

8.    תחולה

8.1.    שאלה

כיצד ניתן ליישם את סעיף 12 בהוראה 329 )החרגת הלוואות ספציפיות, תוך שמירה על המגבלה ברמה הכוללת( בבנק שאינו עוסק באופן שוטף במתן הלוואות לדיור?

תשובה

העמדת אשראי לדיור במט״ח לתושב חוץ, שהוא לקוח של הבנק, אינה כפופה למגבלה על שיעור ההלוואה לדיור בריבית משתנה, גם ברמה הכוללת של התיק אם הבנק אינו עוסק בדרך כלל במתן אשראי לדיור, וכל עוד היקף פעילות האשראי המתייחס זניח. ]עדכון 26.6.2011[.

9.    משקל סיכון מוגבר להלוואות ממונפות בריבית משתנה )סעיף 14 להוראה(

9.1.    שאלה

האם פירעון רגיל או מוקדם של מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה אל מתחת ל- 25%, או של סכום ההלוואה אל מתחת ל- 800 אלף ש"ח, מוציא את ההלוואה מתחולת ההנחיה?

תשובה

פירעון רגיל אינו מהווה עילה להוצאת הלוואה מתחולת ההנחיה.

פירעון מוקדם מהותי )לפחות 10% מיתרת האשראי( מחייב בחינה מחודשת של עמידת ההלוואה בקריטריונים הקבועים בהנחיה. במקרה זה יחושב יחס ה- LTV לפי היחס בין יתרת האשראי )כולל יתרות חוץ מאזניות בתוקף( לבין שווי הביטחון, כפי שנמדד ביום חישוב ה- LTV המקורי.

יובהר כי בהלוואה שההנחיה לא חלה עליה מלכתחילה )או שיצאה מתחולת ההנחיה בגין פירעון מוקדם(, אין צורך בבחינה כאמור במקרה של פירעון מוקדם )או פירעון מוקדם נוסף( – וההנחיה תמשיך לא לחול עליה. ]עדכון 28.9.2014[.

9.2.    שאלה

האם החלפת בטוחה או גרירת משכנתה, הגוזרת LTV חדש נמוך מ- 60%, מבטלת את הדרישה למשקל סיכון של 75% על חלק ההלוואה בריבית משתנה?

תשובה

כן. ]עדכון 28.9.2014[.

10. דרישת הון נוספת על יתרת ההלוואות לדיור )סעיף 14א להוראה(

10.1. שאלה

כיצד מחושבת התוספת ליעד הון עצמי בהתאם להנחיית סעיף 14א להוראה?

תשובה

להלן דוגמה מספרית לחישוב דרישת ההון הנוספת:

9%

יעד הון עצמי רובד 1 לפי הוראה 201

91,000

הון עצמי רובד 1, בש״ח

1,000,000

נכסי סיכון, בש״ח

9.1%

יחס הון עצמי רובד 1

320,000

יתרת אשראי לדיור, בש״ח

שיעור ההון הנדרש מסך האשראי לדיור, לפי

ההנחיה בהוראה 329    1%

3,200

הון נוסף נדרש בגין יתרת אשראי לדיור, בש״ח

0.32%

תוספת ליעד ההון )מעל היעד שבהוראה 201(

9.32%

יעד הון עצמי רובד 1 לפי הוראות 201 + 329

93,200

סך הון עצמי נדרש להשגת היעד, בש״ח

2,200

חוסר בהון רובד 1, בש״ח

]עדכון 28.9.2014[.

10.2. שאלה

כיצד יש ליישם את ההגדלה ההדרגתית ביעד ההון? תשובה

כפי שנקבע, הגדלת יעד ההון תתבצע בשיעורים רבעוניים קבועים מיום 1 בינואר 2015 ועד ליום 1 בינואר 2017, כלומר על פני שמונה רבעונים.

ביום 1 באפריל 2015, יעמוד הגידול ביעד ההון על שמינית )1/8( מסך התוספת הנדרשת ליעד ההון. בנתוני הדוגמה שבשאלה הקודמת – שמינית מ- 0.32%. באופן זה, יעד הון רובד 1 יעמוד על 9.04%.

ביום 1 ביולי 2015 יעמוד הגידול ביעד ההון על שתי שמיניות )2/8( מסך התוספת הנדרשת ליעד ההון. בנתוני הדוגמה, ובהנחה שלא היה שינוי בנתונים, יעד הון רובד 1 יהיה 9.08%.

וכך הלאה במשך 6 רבעונים נוספים, עד ליום 1 בינואר 2017. ]עדכון 28.9.2014[.

הבהרות למכתב המפקח בנושא קבוצות רכישה

1.    שאלה

האם בשלב הבניה מחשבים הפרשה לחובות מסופקים בגין אשראי לחברי קבוצות רכישה בשיטת "עומק פיגור"? תשובה

ראו מכתבנו מיום 15 באוגוסט 2010 בנושא "הפרשה לחובות מסופקים בגין קבוצות רכישה וגילוי על קבוצות רכישה". ]עדכון 5.1.2011[.

2.    שאלה

ההנחיה קובעת כי כאשר קשר מהותי בין קבוצות רכישה שונות, ייכלל סך האשראי המתייחס ב"קבוצת לווים". כיצד מוגדר "קשר מהותי"? תשובה

ככלל, אין "רשימה סגורה" של מאפיינים המגדירים קשר מהותי בין קבוצות רכישה, ולפיכך על הבנק לבחון בזהירות את הקשרים בין קבוצות הרכישה, בכל מקרה באופן ספציפי.

עם זאת, ניתן להציג מספר אינדיקאטורים שקיומם, בעיקר צירוף ביניהם, מצביע בסבירות

גבוהה על קשר מהותי בין קבוצות רכישה שונות:

•    משקל מהותי של חברי קבוצת רכישה משותפים בפרויקטים שונים;

•    סיכון משותף חיצוני לחברי קבוצות שונות, כגון פעילות באזור ספציפי לא מאוכלס;

•    קירבה בין פרויקטים שונים החל ממארגן משותף, אנשי מקצוע זהים המלווים את הפרויקט )יועצים משפטיים, קבלנים, מהנדסים וכו'(. בהקשר זה נדגיש כי זהות מארגן אחד למספר קבוצות אינה מגדירה בהכרח "קשר מהותי" בין קבוצות רכישה;

•    מאפיינים זהים לחברי קבוצות הרכישה השונות, כגון חברות בארגון מקצועי אחד.

]עדכון 5.1.2011[.

3.    שאלה

ההנחיה קובעת כי אשראי לחברי קבוצות רכישה שונה מהותית מ"אשראי לדיור". האם קביעה זו מחריגה אשראי לחברי קבוצות רכישה מתחולת הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451,

בנושא "נהלים למתן הלוואות לדיור"?

תשובה

הוראה מספר 451 עוסקת באלמנטים צרכניים של הלוואות לדיור, ותחולתה אינה זהה להגדרת "הלוואות לדיור" בהוראות הלימות ההון. בהתאם לכך, אין לפטור אשראי לחברי קבוצות רכישה מתחולת ההנחיה. ]עדכון 5.1.2011[.


ראשי » בלוג » בנק ישראל – מגבלות מתן אשראי לדיור – משכנתאות – נוהל 329

בנק ישראל – מגבלות מתן אשראי לדיור – משכנתאות – נוהל 329

מגבלות למתן הלוואות לדיור

המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין [5] (10/16)

 

עמ' 1 – 329

 

הגדרות

 

.1

 

מגבלות למתן הלוואות לדיור

 

"הלוואה לדיור"

"הלוואה לדיור בריבית משתנה" "דירת מגורים"

 

"דירה יחידה"

 

"דירה חליפית"

 

כהגדרתה בסעיף 3 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, בנושא "נהלים למתן הלוואות לדיור"; הלוואה לדיור, או חלק ממנה, שהריבית שהיא נושאת עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה; כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – "חוק מיסוי מקרקעין"); כהגדרתה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, הנרכשת על ידי יחיד אזרח ישראלי;

דירת מגורים, הנרכשת על ידי יחיד אזרח ישראלי, שבבעלותו דירת מגורים אשר מהווה דירה יחידה לולא רכישת הדירה הנרכשת, ואשר הלווה מתחייב למכור את הדירה הקיימת בהתאם לקבוע בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין;

 

"דירה במחיר מופחת" דירה יחידה, הנרכשת במחיר מופחת בפרויקט במסגרתו ניתנת הנחה בקרקע, דוגמת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן".

"דירה להשקעה"    דירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית;

"זכות במקרקעין" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין;

"שיעור מימון (LTV)" כהגדרתו בסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876, בנושא "דוח חודשי על הלוואות לדיור", לרבות הכללים המפורטים בסעיף זה, ואולם מדידת שיעור המימון תתייחס לשווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משועבדים לצורך העסקה נכסים נוספים או אחרים;

"שיעור החזר כהגדרתו בנספח א' להוראה זו;

מהכנסה"

"תקופה לפירעון סופי" כהגדרתה בסעיף 15 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 877, בנושא "דוח חודשי על הלוואות לדיור – מידע על הריבית";

"אזרח ישראלי" כהגדרתו בסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, בפסקאות (1) עד (1ב). מינוחים הכלולים בהגדרה כאמור יפורשו בהתאם להגדרתם בסעיף 16א(א) הנ"ל;

מי שאינו אזרח ישראלי;

 

תושב חוץ

 

מגבלה על שיעור המימון (LTV )

2. תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים:

2.1. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%.

2.2. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%.

2.3. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%.

3. לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר ממבקש ההלוואה, מאושר ע"י עו"ד, לגבי עמידתו של מבקש ההלוואה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית.

ביצוע ההלוואה כאמור יותנה, בין היתר, בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. לחילופין, ניתן להשתמש ב"הודעת שומת מס רכישה" שמפיקה רשות המסים, כל זמן שהבנק מסוגל להבחין, בהתאם לאמור בשומה, בין דירה יחידה ודירה חליפית. התאגיד הבנקאי ישמור תיעוד של המסמכים האמורים.

4. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור באופן ששיעור המימון הכולל של ההלוואה כאמור, ביחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה, יעלה על השיעורים הנקובים לעיל. בקביעת שיעור המימון הכולל, יתייחס התאגיד הבנקאי לכלל מאפייני הסיכון של הלקוח ושל העסקה.

הלוואות לדירה במחיר מופחת

4א. חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה במחיר מופחת יבוצע בהתאם לכללים הבאים:

(1) תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על

הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ומאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיוצ"ב.

(2) במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יש לבסס את שווי הנכס על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מבניהם.

(3) שיטות הערכה לחישוב שווי הנכס כאמור לעיל (מחיר רכישה או הערכת שמאי) מבוססות על ההנחה לפיה אין מניעה משפטית למימוש הדירה בעת כשל, בשוק חופשי וללא מגבלות. לא מתקיימת ההנחה כאמור, יבוא הדבר לביטוי בהערכת השווי. למען הסר ספק, רישום הערת אזהרה בגובה קנס שייקבע ע"י המדינה, לא יחשב כמניעה משפטית בתנאי שתינתן קדימות לכספי ההלוואה הבנקאית על פני רכיב הקנס.

(4) כאשר התכנית כוללת קנסות בגין הפרת תנאי התכנית, כגון דרישה להחזר סכומי הטבה שקיבל הרוכש, או קנס מוסכם, יש להפחית סכומים אלו משווי הדירה, אלא אם קיימת לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה להשבת ההטבה / הקנס במימוש הנכס.

מובהר כי על הרוכש לשלם לפחות 100,000 ש"ח מסכום הרכישה ממקורותיו העצמיים.

מגבלה על שיעור החזר מהכנסה

5.    תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%.

6. עם זאת, וללא קשר למשקלי הסיכון המופחתים הקבועים בסעיף 72 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 203, במקרה בו שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% יש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%.

מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה

7.    תאגיד בנקאי יאשר ויבצע הלוואה לדיור, רק בהתקיים שני התנאים הבאים:

7.1. היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על

66.66%.

7.2. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש שנים ממועד אישור ההלוואה או ממועד קביעת שיעור הריבית הקודם, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על 33.33%.

מגבלה על תקופת הפירעון

8.    תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור עם תקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

יישום המגבלות על מיחזור הלוואות

9.    תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע מיחזור של הלוואה לדיור, אם כתוצאה מן המיחזור נוצרה

חריגה מאחת המגבלות המפורטות לעיל, או הוגדלה חריגה שהייתה קיימת ערב המיחזור.

לעניין זה, "מיחזור" – לרבות העמדת הלוואה לדיור הניתנת לצורך פירעון הלוואה לדיור קיימת (אף אם ההלוואה הנפרעת ניתנה ע"י תאגיד בנקאי אחר), והכל בסכום שאינו עולה על סכום ההלוואה הנפרעת.

תחולה

10. המגבלה על שיעור המימון (LTV) לא תחול על הלוואה לדיור שלמעלה מ- 50% ממנה ניתן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה). יתר המגבלות לא יחולו על הלוואות לדיור שניתנו במלואן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה).

11. המגבלות הקבועות בסעיפים 5 ו- 6 לעיל (מגבלות על שיעור החזר מהכנסה) לא יחולו על הלוואות לדיור המפורטות בסעיפים 12.1 ו- 12.2 להלן.

12. תאגיד בנקאי רשאי לא להחיל את המגבלות הקבועות בסעיף 7 לעיל (מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה), על הלוואות לדיור המפורטות להלן, אם היחס בין סך כל ההלוואות לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואות לדיור, שניתן להן אישר עקרוני במהלך כל רביע קלנדרי, אינו עולה על 66.66% ועל 33.33% (בהתאמה עם סעיפים 7.1 ו- 7.2 לעיל):

12.1. הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים.

12.2. הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000 ₪.

12.3. הלוואות לדיור במט"ח או צמודות מט"ח שניתנו לתושב חוץ.

13. המגבלות הקבועות בהוראה זו לא יחולו על הלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי בהתאם להסכמים שחתם עם נציגי הממשלה, לעובדי מדינה, לעובדי הוראה ולזכאי מערכת הביטחון1, בסכום שאינו עולה על 50,000 ₪. כאשר קיימת ערבות של משרד הביטחון להלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי לזכאי מערכת הביטחון, ובידי הבנק חוות דעת משפטית המאשרת את עמידתה של הערבות בכל תנאי הכשירות להכרה בהפחתת סיכון אשראי כאמור בהוראה 203, לא יחולו המגבלות הקבועות בהוראה זו גם על הלוואות כאמור אף אם הן בסכומים גבוהים יותר.

משקל סיכון מוגבר להלוואות ממונפות בריבית משתנה

14. בהתאם למכתב המפקח בנושא "הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה" מיום 28 באוקטובר 2010 (10LM0781, מצורף נספח ב'), הלוואות מסוימות המוגדרות שם, אשר ניתנו עד ליום 31.12.2012, קיבלו משקל סיכון של 100%. התאגידים הבנקאיים רשאים להפחית את משקל הסיכון להלוואות אלה ל- 75%.

דרישת הון נוספת על יתרת ההלוואות לדיור

14א. לצורך חישוב דרישת ההון כאמור בהוראת ניהול בנקאי תקין מספר 201, על התאגיד הבנקאי להגדיל את יעד הון עצמי רובד 1 בשיעור המבטא 1% מיתרת ההלוואות לדיור.

הפרשה קבוצתית להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור

15. בהתאם להוראות המפקח על הבנקים והנחיותיו, על התאגידים בנקאיים לבחון ובהתאם לצורך לעדכן את השיטות שהם מיישמים לקביעת ההפרשות הקבוצתיות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור. תאגידים בנקאיים יוודאו כי השיטות שהם מיישמים יביאו בחשבון את מכלול הגורמים המשפיעים על סיכויי הגבייה של הלוואות אלה. מצ"ב בנספח ג' דוגמאות לגורמים שעשויים להיות רלבנטיים לסיכויי הגבייה של הלוואות לדיור.

16. בהמשך לכך, על תאגידים בנקאיים לוודא החל מהדוחות לציבור לרבעון השני של 2013, שיתרת ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי המוחזקת בגין הלוואות לדיור לא תפחת משיעור של 0.35% מיתרת ההלוואות האמורות ליום הדיווח. האמור לא חל על הלוואות לדיור אשר מוחזקת בגינן הפרשה לפי עומק הפיגור או הפרשה פרטנית.

עובדי משרד הביטחון (ויחידות הסמך שלו) וגמלאיו, אזרחים עובדי צה"ל, אנשי קבע וגמלאי צה"ל, פורשי צה"ל, זכאי אגף שיקום נכים וזכאי אגף משפחות והנצחה.

נספח א' – הגדרת שיעור החזר מהכנסה

1. "שיעור החזר מהכנסה" הוא היחס בין ההחזר החודשי ובין ההכנסה החודשית הפנויה. לעניין זה:

1.1. "החזר חודשי" הוא התשלום החודשי המשמש לפירעון של הלוואה לדיור המבוקשת ע"י לקוח. בחישוב ההחזר החודשי יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת.

בהלוואות בולט ובלון יש להביא בחשבון את תשלום הריבית החודשי. בהלוואות גרייס יש להביא בחשבון את התשלום החודשי הצפוי בתום תקופת הגרייס.

1.2. "הכנסה חודשית פנויה" היא ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות. "הכנסה חודשית נטו" היא כל הכנסה של הלווה, העומדת בכל התנאים הבאים:

1.2.1. ההכנסה משולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף;

1.2.2. בידי התאגיד הבנקאי אסמכתה מתאימה התומכת בהכנסה או בזכות לקבלתה;

1.2.3. בידי התאגיד הבנקאי הוכחת תשלום, כגון הפקדות או העברות לחשבון הבנק של הלווה.

"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר).

נוסף על האמור לעיל, יש לנכות מההכנסה החודשית גם הוצאות שכר דירה של לווה שאינו עתיד להתגורר בדירה הנרכשת, אף אם יתרת תקופת חוזה השכירות קצרה מ-18 חודשים.

1.3. בחישוב שיעור ההחזר מהכנסה, בנוסף על הכנסת הלווה, ניתן להכיר במחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב משפחה של הלווה שאינו רוכש זכויות במקרקעין (להלן – "הקרוב"), ובלבד שמתקיימים לגבי הקרוב כל התנאים הבאים:

1.3.1. הוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה (בן/בת זוג, אב, אם, אח, אחות, בן ובת).

1.3.2. הקרוב משמש ערב להלוואה.

1.3.3. הבנק ערך לקרוב בדיקת יכולת החזר, כפי שנערכת ללווה עצמו.

1.3.4. הקרוב משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו, 20% או יותר מסכום ההחזר

החודשי.

להסרת ספק, לא ניתן להכיר ביותר ממחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב שאינו בעל זכות במקרקעין, אף אם הקרוב חתם כלווה על הסכם ההלוואה.

על אף האמור לעיל, ניתן להכיר במלוא ההכנסה החודשית הפנויה של בן/בת זוג של הלווה, העומד בכל התנאים לעיל, ומתגורר עם הלווה בדירה.

2.    הגדרה זו מחליפה את ההגדרה הקיימת בהוראת הדיווח לפיקוח מספר 876.

נספח ב'

ירושלים, כ' בחשון תשע"א 28 באוקטובר 2010

10LM0781

REG10.148.013

לכבוד

התאגידים הבנקאיים – לידי המנהל הכללי

הנדון: הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה

מבוא –

1. בהמשך למכתביי מיום 18 באוגוסט 2009 בנושא "הלוואות לדיור בריבית משתנה", ומיום 11 ביולי 2010 בנושא "התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור", ועל רקע ההשלכות האפשריות של המשך המגמה המתוארת בהם, ראיתי לנכון לקבוע כלהלן:

הגדרות:

2. "הלוואה לדיור בריבית משתנה" – הלוואה לדיור, או חלק ממנה, שהריבית שהיא נושאת עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה.

3.    "שיעור המימון (LTV)" – כהגדרתו בסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 888A בנושא

"הלוואות לדיור".

ההנחיות החדשות:

4. ביחס להלוואות לדיור העומדות בשני הקריטריונים הבאים: (א) שיעור המימון גבוה מ- 60%;

(ב) היחס בין חלק ההלוואה לדיור שהועמד בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה לדיור שהועמדה ללווה, שווה ל- 25%, או יותר.

משקל הסיכון (כמשמעותו בהוראת ניהול בנקאי תקין מספר 203) של החלק מההלוואה שהועמד בריבית משתנה יהיה 100% (במקום 35% או 75%, בהתאם למאפייני ההלוואה).

5.    האמור לעיל לא יחול על:

5.1. הלוואות לדיור בהן סכום ההלוואה שאושרה ללווה, לרבות סכומים שטרם נמשכו,

נמוך מ- 800 אלפי ש"ח;

5.2. הלוואות לדיור שניתנו ללווים שעומדים בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון לקבל מהמדינה עזרה בשיכון.

6. ההנחיות הכלולות במכתב זה יחולו על הלוואות שיאושרו מיום 26 באוקטובר 2010 ואילך.

בכבוד רב,

רוני חזקיהו המפקח על הבנקים

נספח ג' – רשימת גורמים רלבנטיים

לסיכויי הגבייה

להלן רשימה הכוללת דוגמאות לגורמים שעשויים להיות רלבנטיים לסיכויי הגבייה של הלוואות לדיור, לרבות גורמים אליהם התייחסו תאגידים בנקאיים מסוימים בשיטות קביעת ההפרשה שלהם. רשימה זו אינה רשימה מלאה. תאגיד בנקאי ישקול אילו גורמים רלוונטיים ביותר לסיכויי הגבייה, לרבות גורמים נוספים, אם נדרש, ואיך ראוי להביאם בחשבון בקביעת ההפרשה.

1. איכות המידע שקיים בתאגיד הבנקאי והיקף ועומק הפיקוח של ההנהלה והדירקטוריון על מאפייני הסיכון של ההלוואות לדיור;

2.    היקף ההלוואות שניתנו בתקופות של גידול מהיר יחסית באשראי;

3.    היקף ההלוואות בפיגור, או שניתנו לגביהן ויתורים או דחיות של קרן או ריבית;

4.    היקף ההלוואות שניתנו בשיעורי מימון (LTV) גבוהים;

5. היקף ההלוואות הגדולות וההלוואות ללווים שההחזר הנוכחי או הפוטנציאלי של תשלומי ההלוואה מהווה שיעור משמעותי מההכנסה הקבועה שלהם;

6. היקף ההלוואות עם מועדי פירעון ארוכים יותר;

7. היקף ההלוואות עם מאפייני בולט ובלון משמעותיים;

8. היקף ההלוואות שבהן הלווה חשוף לגידול משמעותי חוזי בתשלומים, לרבות הלוואות בריבית משתנה;

9. היקף ההלוואות המובטחות על ידי שעבוד משני, כאשר לא קיים שעבוד, או כאשר זכות הבטחון של הבנק אינה מובטחת;

10. היקף ההלוואות שבהן המידע שיש לתאגיד הבנקאי על הלווה, התחייבויותיו והכנסותיו, או על הביטחון, במועד מתן ההלוואה אינו שלם מעודכן ומאומת;

11. היקף ההלוואות המיועדות לרכישת דירות להשקעה.

עדכונים

תאריך

פרטים

גרסה

חוזר 06 מס'

15/07/2014

הוראה מקורית

1 2426
28/09/2014

עדכון

2 2430
25/01/2015

עדכון

3 2455
01/05/2016

עדכון

4 2499
30/10/2016

עדכון

5 2518

 

ראשי » בלוג » הוראות בנק ישראל בנושא מתן הלוואות לדיור (משכנתאות) – נוהל 451

הוראות בנק ישראל בנושא מתן הלוואות לדיור (משכנתאות) – נוהל 451

 

המפקח על הבנקים : ניהול בנקאי תקין [15] (11/06)

נהלים למתן הלוואות לדיור    עמ ' 1451

נהלים למתן הלוואות לדיור

תוכן העניינים

סעיף    פירוט    עמוד

1.    מבוא …………………………………………………………………………………………..451-2

2.    תחולה …………………………………………………………………………………………451-2

3.    הגדרות ………………………………………………………………………………………..451-2

4.    דפי הסבר ……………………………………………………………………………………..451-3

4א.    הגבלה על סכום ההלוואה המרבי………………………………………………………..451-3

4ב.    הלוואה מפיקדונות הממשלה ואחרים ………………………………………………….451-3

4ג.    אישור עקרוני ושמירת שיעור הריבית …………………………………………………..451-3

5.    בוטל……………………………………………………………………………………………451-4

5א.    הלוואה לדיור על קרקע של המינהל……………………………………………………..451-5

6.    העברת כספי ההלוואה למוכר ……………………………………………………………451-5

7.    בטוחות על פי חוק………………………………………………………………………….451-5

7א.    הסבת ערבות …………………………………………………………………………………451-5

8.    עמלה להבטחת ההלוואה ותשלומים אחרים…………………………………………..451-5

9.    הערכת נכס על ידי שמאי ………………………………………………………………….451-6

10.    נוהל לביצוע הערכת הנכס …………………………………………………………………451-6

11.    ביטוח נכסים וביטוח חיים ……………………………………………………………….451-6

11א.    ביטוח באמצעות תאגיד שהוא סוכן ביטוח הנשלט בידי התאגיד הבנקאי ……….451-8

12.    מועד זיכוי לווה בגין תשלום תקופתי……………………………………………………451-8

13.    פיגורים והתראה לפני מימוש……………………………………………………………..451-8

14.    זקיפת תשלומים …………………………………………………………………………….451-9

15.    פירעון מוקדם חלקי…………………………………………………………………………451-9

15א.    בקשת לווה לקבלת מידע…………………………………………………………………..451-9

15ב.    בקשה לביצוע פירעון מוקדם ……………………………………………………………..451-10

15ג.    אישור בגין פירעון הלוואה…………………………………………………………………451-10

16.    מועד פירעון חודשי של הלוואה…………………………………………………………..451-11

16א.    קביעת שיעור הריבית……………………………………………………………………….451-11

16ב.    הוראת מעבר לסעיף 16א…………………………………………………………………..451-12

17.    מועד ביצוע הלוואה לצורך קביעת לוח סילוקין……………………………………….451-14

18.    התחשבנות עבור תקופת הביניים…………………………………………………………451-15

19.    יתרת זכות בחשבון הלווה …………………………………………………………………451-15

19א.    שעבוד נכס בדרגה שניה…………………………………………………………………….451-15

20.    גרירת משכנתא ……………………………………………………………………………..451-16

21.    בוטל…………………………………………………………………………………………..451-16

תוספת 1 – רשימת החברות העירוניות לשיקום הדיור………………………………………….451-17

תוספת 2 – קביעת מדד בסיס להלוואה…………………………………………………………….451-18

תוספת 3 – מכתב כוונות……………………………………………………………………………..451-19

נספח – שאלות ותשובות בקשר עם יישום הוראה 451 (נהלים למתן

הלוואות לדיור)………………………………………………………………………………451-20

נהלים למתן הלוואות לדיור

מבוא

1. בהוראה זו מפורטים נהלים שיחולו על הלוואות לדיור הניתנות על ידי תאגידים בנקאיים מכל המקורות העומדים לרשותם .

תחולה (9/00)

2.    ( א )    הנהלים דלהלן יחולו על הלוואות לדיור .

(ב)    אין באמור בנהלים אלה כדי לשנות כל הוראה קיימת לגבי הלוואות מוכוונות,

שלגביהן יש לפעול לפי הוראות הגופים המסדירים את ההכוונה .

הגדרות (9/00), (1/04)

3.    "הלוואה לדיור" –    הלוואה המקיימת אחד מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת

עסק :

(1) ההלוואה מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה ;

(2) ההלוואה מיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח ;

(3)    ההלוואה ניתנה במשכון דירת מגורים ;

(4)    ההלוואה מיועדת למימון פירעון מוקדם של הלוואה

כאמור בסעיפים קטנים (1)-(2) במלואה או בחלקה ;

"הלוואה מוכוונת" –    הלוואה שניתנה לפי הסדר עם הממשלה, הסוכנות היהודית

לא"י, ההסתדרות הציונית העולמית, עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ, רשות מקומית, או אחת החברות המנויות בתוספת 1 – בין אם ניתנה מפיקדונות למתן הלוואות של הגופים האמורים ובין אם ניתנה מאמצעיו של התאגיד הבנקאי, למעט הלוואה משלימה שניתנה ביוזמת התאגיד הבנקאי ומאמצעיו ;

"תשלום תקופתי" –    תשלום חודשי, רבעוני או כל תקופה אחרת לפירעון ההלוואה,

כפי שנקבע בהסכם ההלוואה ;

"יום ביצוע ההלוואה" – היום בו הועמדו כספי ההלוואה בפועל לרשות הלווה במישרין,

או שהועברו לזכות מוכר הנכס, לפי הוראות בכתב מאת הלווה ;

המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין [15] (11/06)

דפי הסבר (1/04)

4.    (א)    תאגיד בנקאי ייתן לכל אדם המבקש לברר בסניף תנאים לקבלת הלוואה דפי

הסבר , בהם יפורטו, לכל הפחות , עניינים אלה :

(1) תיאור כללי של ההלוואות המוצעות על ידי התאגיד הבנקאי (כגון:

הלוואה בריבית קבועה או בריבית משתנה, אופן ההצמדה וכדומה );

(2) סדרי קבלת ההלוואה (פירוט הצעדים שעל מקבל ההלוואה לנקוט

בהם, לרבות המסמכים השונים שעליו להגיש );

(3) אופן חישוב הריבית ודוגמאות של לוחות תשלומים לכל 10,000 ש " ח

בשיעורי ריבית שכיחים, עבור טווחי זמן שונים ;

(4) חיובים ועמלות מכל סוג , לרבות הוצאות המועברות על ידי התאגיד

הבנקאי לצד שלישי ;

(5)    סדרי פירעון , לרבות הסדרים בשל חיובים על פי הרשאה, וקביעת מועד

הפירעון החודשי של ההלוואה ;

(6)    עמלות הפירעון המוקדם על סוגי ההלוואות השונות ;

(7) הדרישה לביצוע ביטוח חיים וביטוח נכס, והודעה בהתאם לסעיפים

11( ב)(1) ו – 11(ג ) להלן .

( ב )    בנוסף לאמור בסעיף קטן ( א) לעיל, תאגיד בנקאי לו אתר אינטרנט יפרסם את

דפי ההסבר באתר האינטרנט.

הגבלה על סכום ההלוואה המרבי

4א.    תאגיד בנקאי, הנותן הלוואה באחריותו לצורך רכישת דירה, יגביל את סכום ההלוואה

באופן שסך כל ההלוואות מכל המקורות, לרבות מפיקדונות ממשלה ומפיקדונות אחרים, שאינם באחריות המפקיד, לא יעלה על שיעור מסויים משווי הדירה, כפי שתקבע הנהלת התאגיד הבנקאי .

הלוואה מפיקדונות הממשלה ואחרים

4ב.    תאגיד בנקאי הנותן הלוואה לרכישת דירה מפיקדונות מיועדים על אחריות מפקיד,

יסדיר בהסכם עם המפקיד את פרטי הבטחונות שעליו לקבל מהלווה .

אישור עקרוני ושמירת שיעור הריבית (9/00), (1/04)

4ג.    (א)    תאגיד בנקאי ייתן אישור עקרוני למתן הלוואה לאדם אשר מילא טופס בקשה

לקבלת הלוואה, ובו ציין את פרטי הנכס הספציפי שבעטיו נכנסת ההלוואה לגדר הלוואה לדיור כאמור בסעיף 3 (להלן: מבקש ההלוואה), זאת בשלב בו לא מושתות עליו עלויות כלשהן. התאגיד הבנקאי יקבע תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים, בה יוכל מבקש ההלוואה לקבל את

ההלוואה באותו שיעור ריבית, ויודיע לו עליה. תקופה כאמור לא תפחת מ-12 ימים מיום מתן האישור העקרוני, ותצויין בו באופן בולט.

לעניין זה, "שיעור הריבית" –

–    בהלוואות בריבית קבועה – הריבית הנקובה;

–    בהלוואות בריבית משתנה – המנגנון שנקבע, כלומר ריבית הבסיס ושיעור התוספת או ההפחתה.

(ב)    אישור עקרוני כאמור יכלול את הנתונים הבאים:

(1)    סכום ההלוואה ;

(2)    תקופת ההלוואה ;

(3)    שיעור הריבית שנקבע להלוואה ;

(4)    סכום ההחזר החודשי ;

(5) בהלוואות בריבית משתנה, במקום האמור בפיסקאות (3) ו-(4) לעיל יפורטו:

א.    המנגנון לקביעת הריבית, כלומר ריבית הבסיס ושיעור התוספת או ההפחתה ;

ב.    העקרונות לשינוי הריבית ;

ג.    שיעור הריבית (באחוזים) הנגזר מעקרונות אלה ליום מתן האישור העקרוני ;

ד.    סכום ההחזר החודשי הנגזר מעקרונות אלה ליום מתן האישור העקרוני ;

ה.    הודעה שהריבית (באחוזים) יכולה להשתנות ביום מתן ההלוואה ;

(6)    סכומי החיובים והעמלות, לרבות הוצאות המועברות על ידי התאגיד הבנקאי לצד שלישי ;

(7)    הסיכונים אותם דורש התאגיד הבנקאי שיהיו מכוסים בביטוח, וכן את פרמיית הביטוח במקרה שמבקש ההלוואה יבחר לבצע את הביטוח באמצעות התאגיד הבנקאי.

(ג)    במצורף לאישור העקרוני לביצוע ההלוואה, ימסור התאגיד הבנקאי למבקש ההלוואה את רשימת המסמכים אשר הוא נדרש להמציא לצורך קבלת ההלוואה.

(ד)    במקרה שמבקש ההלוואה המציא את הנדרש ממנו באיחור, יפנה התאגיד הבנקאי את תשומת ליבו לכך שחלף המועד לשמירת הריבית וימסור לו את שיעור הריבית החדש, באותם מקרים בהם שיעור הריבית שונה מזה שהובטח לו.

ביצוע ההלוואה (1/04)

5. בוטל.

הלוואה לדיור על קרקע של המינהל (1/04)

5א.    בעסקה למתן הלוואה לדיור על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל),

שמתבצעת על סמך חוזה פיתוח שחתם הלווה עם המינהל – יודיע התאגיד הבנקאי לערבים במעמד חתימתם על חוזה הערבות, שלאור ההסכמים בין המינהל ובין הלווה ייתכן מצב שלא ניתן יהיה להיפרע מהמקרקעין, ועקב כך חתימת הערבים על חוזה הערבות עלולה להיות הבטוחה הבלעדית והיחידה להחזרת ההלוואה .

העברת כספי ההלוואה למוכר (1/04)

6.    תאגיד בנקאי, שעל פי הוראה בכתב שקיבל מהלווה מעביר את כספי ההלוואה למוכר,

יפעל כלהלן:

(א)    יבצע את ההלוואה על פי המועד הנקוב בחוזה בין הלווה לבין המוכר, אלא אם

כן התאגיד הבנקאי והלווה הסכימו בכתב על מועד אחר ;

(ב)    יודיע ללווה את מועד ביצוע התשלום למוכר ויצרף להודעתו העתק של מסמך

המאשר את תשלום כספי ההלוואה למוכר ;

(ג)    נזקף הזיכוי לזכות חשבון המוכר באותו תאגיד בנקאי – יקפיד על כך, שתקויים

חפיפה מלאה בין המועד לתחילת חיוב הריבית של הלווה לבין מועד זיכוי המוכר .

בטוחות על פי חוק

7.    לפני העברת כספי ההלוואה למוכר ברכישה מיד ראשונה, יפעל התאגיד הבנקאי כלהלן:

(א)    כאשר תאגיד בנקאי מממן את המוכר בדרך כלשהי (כגון בהלוואה או בערבות),

עליו לוודא כי הלווה קיבל ממוכר הדירה בטוחות כנדרש על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974 (להלן בהוראה זו: חוק המכר (דירות )).

(ב)    אם אין קשר עסקי בין התאגיד הבנקאי לבין מוכר הדירה כאמור בסעיף קטן

(א), יודיע התאגיד הבנקאי ללווה על קיום חוק המכר (דירות) ועל המתחייב מכך מטעם המוכר .

הסבת ערבות (9/00)

7א.    תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת רוכש דירת מגורים, להסב ערבות על פי חוק המכר

(דירות), לטובת תאגיד בנקאי אחר שהעמיד הלוואה לאותו רוכש.

עמלה להבטחת ההלוואה ותשלומים אחרים

8. תאגיד בנקאי לא ידרוש מהלווים או מהמוכר או מכל אדם אחר הקשור לעסקה, עמלה להבטחת הלוואה (כמו למשל, דמי שריון או תשלום בגין אופציה לקבלת הלוואה) ולא יגבה עמלה מכל סוג שהוא בגין הבטחת ההלוואה.

הערכת נכס על ידי שמאי (1/04)

9.    (א)    ככלל, יש מקום לחייב לווה בגין הוצאות הערכת נכס, רק כאשר התנאים

הספציפיים הקשורים לאותה הלוואה מחייבים לבצע הערכת נכס.

(ב)    דרש התאגיד הבנקאי שהנכס נשוא ההלוואה יהיה משועבד כערובה להלוואה,

וסבר כי יש מקום לבצע הערכת נכס כאמור בסעיף קטן (א), יפעל התאגיד הבנקאי לעניין הערכת הנכס כלהלן:

(1)    לגבי הלוואות מוכוונות – על פי הנהלים שנקבעו על ידי משרדי הממשלה המוסמכים (משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון);

(2)    לגבי הלוואות המורכבות מהלוואות מוכוונות ומהלוואות אחרות,

תבוצע הערכת נכס אחת, על פי הנהלים שנקבעו על ידי משרדי הממשלה המוסמכים.

(ג)    פנה התאגיד הבנקאי לשמאי לבצע הערכת נכס, רשאי התאגיד הבנקאי לחייב את הלווה בהוצאות הממשיות שהיו לו או כפי שנקבע בתעריפון העמלות של התאגיד הבנקאי, לפי הסכום הנמוך ביניהם.

(ד)    חייב התאגיד הבנקאי את הלווה בגין הערכת השמאי, ימסור לו העתק מדוח השומה.

נוהל לביצוע הערכת הנכס

10.    (א)    השומה תיערך בידי שמאי מוסמך באופן בלתי תלוי במידע שמצוי בידי התאגיד

הבנקאי; עריכת השומה מחייבת ביקור פיזי בנכס, וכן הכנת תרשים של הנכס.

(ב)    השומה המוגשת לתאגיד הבנקאי תכלול תיאור מפורט של הנכס וכן את כל

אותם הפרטים הנדרשים על ידי משרדי הממשלה המוסמכים בשמאות דירות

להלוואות מוכוונות, וכן הצהרת השמאי על תאריך ביקורו בנכס.

ביטוח נכסים וביטוח חיים (1/98), (9/00), (1/04) (11/06)

11.    (א)    תאגיד בנקאי רשאי לדרוש מהלווה לבטח את הנכס המשמש כערובה להלוואה,

וכן לבצע ביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה שקיבל, ובלבד שהתאגיד הבנקאי יהא מוטב בלתי חוזר.

(ב)    (1) התאגיד הבנקאי יודיע ללווה כי הוא רשאי לבצע את הביטוחים הנ"ל

במישרין, שלא באמצעות תאגיד שהוא סוכן ביטוח הנשלט על ידי התאגיד הבנקאי (להלן: ביטוח חיצוני). במקרה זה, רשאי התאגיד הבנקאי לעמוד על קיומם של אותם תנאים הדרושים לשם הבטחת

זכויותיו; הודעה כאמור תופיע באופן בולט ובאותיות גדולות בדפי

ההסבר לפי סעיף 4(א), בהסכם ההלוואה ובהודעה השנתית לפי סעיף 11(ה).

(2) ביצע לווה ביטוח נכס חיצוני או ביטוח חיים חיצוני , ומסר את פוליסת הביטוח בסניף התאגיד הבנקאי, ימסור לו התאגיד הבנקאי אישור על

קבלתה במועד מסירתה לתאגיד הבנקאי. התאגיד הבנקאי יודיע ללווה ולמבטח תוך ארבעה עשר ימים כי הפוליסה שהומצאה אינה עונה על דרישותיו , ובעקבות זאת ביטח התאגיד הבנקאי את הלווה בביטוח מטעמו, או לחילופין שהפוליסה עונה על דרישותיו.

(3) ביצע לווה ביטוח נכס חיצוני כאמור, או ביטוח חיים חיצוני הפוקע בתום שנת ביטוח, יודיע לו התאגיד הבנקאי לקראת תום שנת הביטוח,

ולא יאוחר משלושים יום לפני תום שנת הביטוח, על פקיעת הביטוח.

לקוח שלא המציא פוליסה עד למועד פקיעת הביטוח, רשאי התאגיד הבנקאי לבטחו, ולמסור לו הודעה שתכלול פרטים על תנאי הביטוח,

לרבות היות הביטוח ביטוח חסר על כל המשתמע מכך. לעניין ביטוח נכס, לא יעלה סכום הביטוח על ערך יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת, כהגדרתה בסעיף (ד) להלן.

(ג)    תאגיד בנקאי לא יחייב לווה בביטוח דירת מגורים שרכש מקבלן, במועד מוקדם מהמועד בו התחייב המוכר, בחוזה המכירה, למסור את הדירה לקונה,

אלא אם הדירה נמסרה לקונה קודם למועד האמור. אם לא נקבע בחוזה המכירה מועד כנ"ל, או אם ביקש הלווה מועד אחר לתחילת הביטוח – והמועד המבוקש אינו מגדיל את הסיכון של התאגיד הבנקאי – ייקבע המועד על פי הודעת הלווה בכתב.

(ד)    (1) תאגיד בנקאי לא יחייב לווה בביטוח הנכס המשועבד בערך העולה על

יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת. לצורך כך, יעמיד התאגיד הבנקאי בפני הלווה, במסמך נפרד, את האפשרות לבחור בביטוח נכס בערך שאינו עולה על יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת.

במסמך האמור תובהר המשמעות של ביטוח הנכס בערך זה בלבד.

(2)    במקרה שהלקוח בחר לבטח את הנכס באמצעות התאגיד הבנקאי,

בערך שאינו עולה על יתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת כאמור בפיסקה (1) לעיל, אחת לתקופה שלא תעלה על שנה, יעדכן התאגיד הבנקאי את סכום הביטוח בהתאם ליתרת ההלוואה המשוערכת הבלתי מסולקת.

(3)    תאגיד בנקאי לא יחייב לווה לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס בהלוואות בסכומים עד 30,000 ש"ח או שיתרתן אינה עולה על סכום זה. פחתה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה מ-30,000 ש"ח או עתידה לפחות כאמור במהלך השנה הקלנדרית הקרובה, יודיע התאגיד הבנקאי ללווה כי הוא רשאי לבטל פוליסות הביטוח כאמור.

לעניין סעיף זה – "יתרת הלוואה משוערכת בלתי מסולקת" – יתרת הלוואה משוערכת, בניכוי ערך הקרקע המתייחס לדירה, ובתוספת עד 20% מהיתרה שהתקבלה .

(ה)    נעשה ביטוח נכס או ביטוח חיים באמצעות התאגיד הבנקאי, יודיע התאגיד הבנקאי ללקוח אחת לשנה על:

(1)    הסכומים ששולמו בגין ביטוח במהלך השנה החולפת, לרבות אישור בגין שיעור וסכום הפרמיה השנתית ששולמה בגין כל אחד מהביטוחים. על האישור להיות תואם גם לדרישות מס הכנסה;

(2)    שיעור הכיסוי בגין כל אחד מהביטוחים. לעניין זה, בביטוח נכס, שיעור הכיסוי הוא הסכום המבוטח חלקי ערך המבנה (כינון);

(3)    הבהרה כי הלקוח יכול לבטל את הפוליסה בכל עת ללא עמלה, אם יציג בפני התאגיד הבנקאי פוליסת ביטוח חילופית שהתאגיד הבנקאי הוא המוטב הבלתי חוזר בה;

(4)    העדר החובה לבצע ביטוח בגין הלוואות בסכומים עד 30,000 ש"ח או שיתרתן אינה עולה על סכום זה, לרבות האפשרות לבטל ביטוחים קיימים אלה.

(ו)    זמן סביר לפני מועד פקיעת תוקפו של ביטוח חיים שנעשה באמצעות התאגיד

הבנקאי, תישלח ללקוח הודעה על כך.

ביטוח באמצעות תאגיד שהוא סוכן ביטוח הנשלט בידי התאגיד הבנקאי

(11/06)

11א. (א)    תאגיד בנקאי רשאי לשווק ביטוח אגב הלוואה לדיור באמצעות תאגיד שהוא סוכן

ביטוח הנשלט על ידו או על ידי השולט בו (להלן: סוכן ביטוח) ולהציב בסניפיו עמדות שיווק בלתי מאויישות של סוכן הביטוח, ובלבד שעמדות השיווק יופרדו באופן ברור משאר העיסוקים שבתאגיד הבנקאי.

(ב) התאגיד הבנקאי לא יקבל מהמבטח, במישרין או בעקיפין, לרבות בדרך של מתן שירותים, טובת הנאה מסוג כלשהו, למעט עמלת ביטוח שתשולם לסוכן הביטוח.

(ג)    גביית הפרמיות וכן ההתכתבויות עם הלווה בעניין הביטוח, לרבות הדיווחים אודות הביטוח, ייעשו על ידי סוכנות הביטוח בעצמה.

(ד) התאגיד הבנקאי יוודא כי לא ייעשה שימוש במידע שאצל סוכן הביטוח למעט שימוש על ידי סוכן הביטוח למטרות ביטוח אגב מתן הלוואה לדיור כאמור בסעיף 11(ב)(2) לחוק הבנקאות (רישוי), התשמ״א-1981. לעניין זה, ״שימוש במידע״ -לרבות הפניית לקוחות, במישרין או בעקיפין, לגורם אחר.

מועד זיכוי לווה בגין תשלום תקופתי (9/00), (1/04)

12.    במקרה של תשלום בשקלים, תאגיד בנקאי יזכה את חשבון הלווה לפי ״ערך״ היום בו בוצע תשלום תקופתי בפועל, והכל בכפוף לאמור בהוראות הבנקאות (שרות ללקוח)

(דרכי חישוב ריבית), התשנ״א – 1990.

פיגורים והתראה לפני מימוש (1/04)

13.    (א)    בהלוואה לדיור, כהגדרתה בחוק הלוואות לדיור, התשנ״ב – 1992 (להלן: חוק

הלוואות לדיור) – הודעה ללווה על האפשרות להגיש בקשה לוועדה המיוחדת,

כאמור בסעיף 5א(ה) לחוק הלוואות לדיור, תימסר ללווה בהודעה על פיגור בתשלומים.

(ב)    תאגיד בנקאי יודיע ללווה, זמן סביר מראש, על כוונתו לפתוח בהליכים למימוש

הנכס הממושכן.

זקיפת תשלומים (9/00), (1/04), (11/06)

14.    (א)    קיבל הלווה הלוואות ממקורות שונים ובתנאים שונים יזקוף התאגיד הבנקאי

כספים שקיבל שלא על פי לוח התשלומים, לפי הוראות הלווה. בהיעדר הוראה מהלווה, ישתמש התאגיד הבנקאי בכספים שקיבל לפירעון ההלוואה היקרה ביותר מבחינת הלווה. בהיעדר הוראה מהלווה ובהיעדר העדפה ברורה (למשל,

במצב בו ההלוואות הן בבסיסי הצמדה שונים) זקיפת התשלומים להלוואות השונות תיעשה בהתאם לחלקן היחסי ביתרת ההלוואות ביום הפקדת התשלום.

(ב)    חובת התאגיד הבנקאי לזקוף תשלומים כאמור בסעיף קטן (א) לא תחול

במקרים בהם פועל התאגיד הבנקאי על פי הסכם מחייב עם משרד האוצר, וכן במקרים בהם סבור התאגיד הבנקאי כי זקיפת תשלומים כאמור בסעיף קטן (א) עלולה לפגוע בערב.

פירעון מוקדם חלקי

15.    (א)    במקרה של פירעון מוקדם חלקי תוקטן תקופת ההלוואה ; עם זאת רשאי הלווה

להקטין את התשלומים התקופתיים.

(ב)    הוקטנה תקופת ההלוואה כאמור, יש לראות את התקופה המקוצרת, לכל דבר

ועניין, כתקופת ההלוואה.

בקשת לווה לקבלת מידע (11/06)

15א. (א) התאגיד הבנקאי ימסור בכתב ללווה המבקש מידע הנחוץ לו לשם בחינת כדאיות פירעון מוקדם של ההלוואה, בין מאמצעיו ובין באמצעות הלוואה אחרת, את הפרטים הבאים לכל רכיב של ההלוואה:

(1)    סכום ההלוואה המקורי ;

(2)    היתרה לסילוק לפי מרכיביה השונים (קרן, הצמדה, ריבית);

(3)    סוג ההלוואה (מענק מותנה, זכאות, משלימה, אחר);

(4)    מועד מתן ההלוואה ;

(5)    מועד התשלום הראשון בגין ההלוואה ;

(6)    המועד הצפוי לתשלום האחרון בגין ההלוואה ;

(7)    שיטת פירעון ההלוואה (שפיצר, קרן שווה, בלון וכיו"ב);

(8)    בסיס ההצמדה ;

(9)    מדד בסיס במונחי הבסיס האחרון שקבעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;

(10)    שער בסיס (בהלוואות צמודות למטבע חוץ);

(11)    סוג ריבית (קבועה, משתנה);

(12)    (א) בהלוואות בריבית קבועה – שיעור הריבית המתואמת;

(ב)    בהלוואות בריבית משתנה – הבסיס לקביעת הריבית ושיעורו

המתואם בעת בקשת הלווה כאמור, שיעור התוספת או ההפחתה מהבסיס לקביעת הריבית, תדירות שינוי הריבית, מועד שינוי הריבית הקרוב ;

(13)    סכום עמלות הפירעון המוקדם הנכונות לעת בקשת הלווה כאמור.

(ב)    המידע האמור בסעיף קטן (א) יימסר ללווה עד שני ימי עסקים ממועד הבקשה, במסירה אישית בסניף, בדואר או לבקשת הלקוח – בפקסימיליה.

(ג)    מסר התאגיד הבנקאי מידע לפי סעיף זה לא יותר מפעמיים בשנה קלנדרית, לא יגבה עמלה מהלקוח בגין מסירת המידע.

בקשה לביצוע פירעון מוקדם (10/06)

15ב.    בנוסף לאמור בצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002, ימסור התאגיד

הבנקאי ללווה, המבקש לבצע פירעון מוקדם, את הפרטים הבאים בכתב:

(א)    פירוט יתרת ההלוואה לפי מרכיביה השונים והודעה על מועדי מתן אישור הסילוק כאמור בסעיפים 15ג(ב) ו-(ג)..

(ב)    אישור על כך שלאחר פירעון מלא של ההלוואה, יסיר התאגיד הבנקאי את השעבוד המוטל על הנכס ששועבד לו כבטוחה להלוואה, והכל על פי נוסח מכתב הכוונות שבתוספת השלישית.

(ג)    ביקש הלווה לפרוע את ההלוואה באמצעות הלוואה אחרת מתאגיד בנקאי או מבטח, ימסור התאגיד הבנקאי ללווה את הסכמתו על כך שיירשם שעבוד בדרגה שנייה על הנכס המשועבד לו כבטוחה להלוואה, והכל על פי נוסח מכתב הכוונות שבתוספת השלישית.

(ד)    האמור בסעיפים (א) ו-(ב) לא יהיה כרוך בתשלום עמלה בידי הלקוח פעמיים בשנה קלנדרית.

(ה)    התאגיד הבנקאי ימסור את המידע האמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) עד שלושה ימי עסקים ממועד בקשתו של הלקוח.

אישור בגין פירעון הלוואה (1/04), (10/06)

15ג.    (א)    לאחר ביצוע פירעון מוקדם כאמור, ימסור התאגיד הבנקאי ללווה אישור על

כך. לאחר פירעון סופי או לאחר פירעון חלק מן ההלוואה אשר בעקבותיו אין התאגיד הבנקאי דורש עוד פוליסת ביטוח יצוין, בין היתר, כי לאור פירעון ההלוואה מודיע התאגיד הבנקאי, כי ניתן מבחינתו לבטל את סעיף שעבוד הפוליסה לטובתו.

(ב)    לאחר ביצוע פירעון מלא של ההלוואה, ימסור התאגיד הבנקאי ללווה, תוך חמישה ימי עסקים, אישור סילוק בו ייכתב כי הלווה פרע את מלוא ההלוואה,

וכי אין לתאגיד הבנקאי אינטרס בנכס המשועבד, ככל שכך המצב, וכי התאגיד הבנקאי מחויב לבטל את השעבודים בגין ההלוואה תוך פרקי הזמן המפורטים בסעיף 9א לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ״א-1981. נפרעה ההלוואה באמצעות שיק במטבע חוץ, יוארך המועד האמור לששה עשר ימי עסקים.

(ג)    מבלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף קטן (ב), בנסיבות בהן הפירעון בוצע באמצעות תשלום במזומן או באמצעות העברה בנקאית, והלווה המציא לתאגיד הבנקאי אסמכתא המעידה על ביצוע התשלום, ימסור התאגיד הבנקאי ללווה אישור סילוק הלוואה, לא יאוחר משני ימי עסקים ממועד מסירת האסמכתא.

מועד פירעון חודשי של הלוואה (2/00), (1/04), (11/06)

16.    (א)    ככלל, תאגיד בנקאי יבצע הלוואה במועד המבוקש על ידי הלווה.

(ב)    בהלוואות צמודות למדד, בסיס ההצמדה ייקבע לפי המדד כאמור בתוספת 2 להוראה .

(ג)    במועד מתן ההלוואה, הלווה יהיה רשאי לבחור מועד קבוע לפירעון ההלוואה באחד משלושת המועדים הבאים: ה-1 בחודש, ה-10 בחודש, או ה-15 בחודש.

(ד)    התאגיד הבנקאי רשאי להציע ללקוח לבחור במועדים נוספים על אלה הקבועים בסעיף קטן (ג) (להלן – מועד נוסף); בחר הלווה במועד נוסף יחול האמור בסעיפים 17 ו-18 בשינויים המתחייבים.

קביעת שיעור הריבית (9/00), (1/04), (11/06)

16א.    בהלוואות בהן שיעור הריבית אינו קבוע ואינו ידוע לאורך כל חיי ההלוואה (כגון:

הלוואות בריבית משתנה, לרבות הלוואות בהן ללווה זכות לקבע את שיעור הריבית או לעבור למסלול אחר, והלוואות המבוצעות בחלקים), יפעל התאגיד הבנקאי כדלהלן :

(א)    הבסיס לקביעת שיעור הריבית בהלוואה, במועד שינויו, יהיה אובייקטיבי חיצוני (היינו, שלתאגיד לא תהיה השפעה ישירה בקביעתו, כגון: שיעור הריבית הממוצעת כהגדרתה בצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס״ב – 2002,

ריבית פריים או ריבית LIBOR).

מידע מפורט על הבסיס האמור, יימסר ללווה טרם ביצוע ההלוואה ויופיע בהסכם ההלוואה.

(ב)    במועדי שינוי הריבית על ההלוואה, תחול אותה הפחתה או תוספת לבסיס לקביעת שיעור הריבית כאמור בסעיף קטן (א), שחלה במועד מתן ההלוואה. אין באמור בסעיף קטן זה כדי למנוע מתן הפחתה גדולה יותר או תוספת קטנה יותר במועד שינוי הריבית.

(ג)    על אף האמור בסעיף קטן (ב), בהלוואות בריבית משתנה בהן ריבית הבסיס היא ריבית LIBOR, רשאי התאגיד הבנקאי לקבוע מנגנון לשינוי התוספת או ההפחתה, שיחול במקרים קיצוניים, ובלבד שיקיים את כל התנאים הבאים:

(1)    המנגנון יהיה אובייקטיבי וחיצוני לתאגיד הבנקאי ;

(2)    המנגנון יהיה בר כימות;

(3)    המנגנון יהיה סימטרי הן לכיוון העלאת הריבית והן לכיוון הורדתה ;

(4)    התאגיד הבנקאי יתן גילוי מלא ונאות בהסכם ההלוואה בדבר מנגנון השתנות ההפחתה או התוספת, וכו גילוי לגבי אופן השתנותו בעבר.

(ד)    תאגיד בנקאי יודיע ללווה לפחות 14 ימים לפני מועד שינוי הריבית על המועד בו צפויה הריבית על ההלוואה להשתנות, ואם הדבר אפשרי גם על שיעור הריבית

החדש.

סעיף זה לא יחול על הלוואות בריבית משתנה, בהן ריבית הבסיס היא ריבית הפריים או ריבית LIBOR, כאשר תדירות שינוי הריבית נמוכה מאחת לשנה.

כמו כן, לא יחול סעיף זה על הלוואות המבוצעות בחלקים, לגבי אותם חלקים שטרם בוצעו.

הוראת מעבר לסעיף 16א (8/01), (1/02)

16ב.    (א)    שיעור ריבית החידוש, בכל מועד חידוש ריבית במהלך חיי הלוואה לדיור צמודה

למדד בריבית משתנה, לרבות מועד הפיכת ריבית ממשתנה לקבועה (להלן:

הלוואה בריבית משתנה), אשר בוצעה לפני ה- 1.11.00 על בסיס שאינו אובייקטיבי חיצוני (כגון: ריבית תעריפית או ריבית הנהוגה בתאגיד הבנקאי),

יקבע לפי הנמוך מבין שני אלה:

(1)    שיעור הריבית, המתקבל מהחישוב אשר נקבע בהסכם שבין התאגיד הבנקאי לבין הלווה, קרי שיעור הריבית אותו היה קובע הבנק לולא הוראה זו.

(2)    (א)    במועד החידוש הראשון שלאחר 31.8.01 – שיעור הריבית,

המתקבל ממנגנון החישוב אשר נקבע לחידוש הריבית בהלוואות חדשות בריבית משתנה שביצע התאגיד הבנקאי (בהתחשב בתוספת הממוצעת על ריבית הבסיס האובייקטיבי החיצוני),

בחודש שלפני החודש שקדם למועד שינוי הריבית לראשונה לאחר 31.8.01. תאגיד בנקאי אשר מבחין בקביעת שיעור הריבית בין הלוואות המיועדות לרכישת דירת מגורים לבין הלוואות אחרות שסעיף זה חל עליהן, יתייחס לשיעור הריבית המתקבל ממנגנון החישוב כאמור תוך שמירה על הבחנה זו.

(ב)    במועד חידוש אחר- שיעור ריבית הבסיס האובייקטיבי החיצוני

הידוע במועד השינוי והתוספת הממוצעת עליו כפי שנקבעה בפסקה 2(א) לעיל (קרי, במועד החידוש הראשון).

(ב)

 

(ג)

 

(ד)

 

(ה)

 

(לדוגמא:

–    מועד החידוש לראשונה חל ב- 1.9.01, והבנק ביצע בחודש יולי 2001 הלוואות לדיור בריבית משתנה על בסיס הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל בתוספת 0.35% בממוצע,

כאשר הריבית הממוצעת שפרסם בנק ישראל, הידועה במועד החידוש היא 6.5%.

–    בנתונים לעיל, הריבית שתתקבל על-פי סעיף קטן (א)(2)

במועד החידוש הראשון, היא 6.85%. תוספת זו (0.35%)

תתווסף לריבית הממוצעת האחרונה הידועה בכל מועדי החידוש הבאים.

–    אי-לכך, אם מועד החידוש השני חל ב- 1.9.02, והריבית הממוצעת הידועה בגין המחצית הראשונה של חודש אוגוסט 2002 היא 6.4%, אזי הריבית שתתקבל על-פי סעיף קטן (א)(2)

היא 6.75%, היינו ריבית הבסיס והתוספת הממוצעת (0.35%)

כפי שנקבעה במועד החידוש הראשון).

(1)    לא ביצע תאגיד בנקאי בחודש שלפני החודש שקדם למועד שינוי הריבית הלוואות חדשות בריבית משתנה, שיעור הריבית שיקבע לצורך ביצוע האמור בסעיף קטן (א)(2) לעיל, יהיה הריבית הממוצעת האחרונה שפרסם בנק ישראל, הידועה במועד החידוש.

(2)    ביצע התאגיד הבנקאי בחודש שלפני החודש שקדם למועד שינוי הריבית הלוואות בריבית משתנה תוך הסתמכות על מספר בסיסי ריבית,

ישתמש לביצוע האמור בסעיף קטן (א)(2) לעיל בבסיס הריבית בו סך ההלוואות הוא הגבוה ביותר.

מיד לאחר מועד עדכון הריבית יודיע התאגיד הבנקאי ללווה על שיעור הריבית החדש. בהודעה יציין התאגיד הבנקאי כי קיימת תקרת ריבית להלוואות מסוג זה על-בסיס אובייקטיבי חיצוני הנהוג באותו תאגיד בנקאי, יציין את בסיס הריבית ויפרט את שיעורי הריבית לפי סעיף קטן (א) לעיל.

(1)    אין בהוראת מעבר זו כדי לפגוע בכל זכות או הטבה שקיבל הלווה במסגרת הסכם ההלוואה.

(2)    האמור בסעיפים קטנים (א) עד (ד)(1), יחול גם בהפיכת הלוואה על בסיס ריבית משתנה, להלוואה על בסיס ריבית קבועה, אם זכאי לכך הלקוח על פי הסכם עם הבנק, תוך השינויים המתאימים.

תאגיד בנקאי הסבור ששיטת קביעת ריבית החידוש במועדי שינוי הריבית נקבעה על-ידו לפני 1.11.00 על-בסיס אובייקטיבי, באופן שיטתי ומתועד, רשאי להגיש למפקח בקשה מפורטת ומנומקת בכתב שלא לפעול על-פי האמור בסעיף קטן (א). אושרה בקשתו על-ידי המפקח, יפעל על-פי האמור להלן: (1)    יתיר ללווה, הזכאי לכך על פי הסכם עם הבנק, העברת הלוואה בריבית

משתנה שסעיף קטן (א) חל עליה, למסלול של הלוואה בריבית קבועה בשיעור ריבית המתקבל מהחישוב אשר נקבע בהסכם שבין התאגיד הבנקאי לבין הלווה, או בשיעור הריבית הנהוג בהלוואות בריבית קבועה שהעמיד התאגיד הבנקאי לאותו סוג לווים במועד קיבוע הריבית, לפי בחירת הלווה. העברה כאמור תתבצע ללא עמלות .

(2) יאפשר באופן חד-פעמי ללווים שסעיף קטן (א) חל עליהם, לעבור לשיטת חישוב ריבית על-פי מנגנון החישוב אשר נקבע לשינוי הריבית בהלוואות חדשות בריבית משתנה שביצע התאגיד הבנקאי בחודש שקדם למועד השינוי, תוך הבחנה בין הלוואות המיועדות לרכישת דירת מגורים לבין הלוואות אחרות .

(3) יודיע ללווים על האפשרויות שניתנו להם כאמור בפסקאות (1) ו-(2) לעיל, לא יאוחר מ- 1.10.01 וכן סמוך לפני מועד החידוש הראשון שלאחר תאריך זה. ההודעה תהא מלווה בגילוי נאות של בסיסי הריבית,

אופן קביעתם והסבר כי מעבר זה אינו כרוך בעמלות .

מועד ביצוע הלוואה לצורך קביעת לוח סילוקין (2/00) (1/04)

17.    מועד ביצוע הלוואה צמודה למדד לצורך קביעת לוח סילוקין יהיה כדלקמן :

( א )    אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל -1 בחודש :

(1)    בוצעה ההלוואה בין ה-1 עד ה-15 בחודש מסויים, יראו את ההלוואה

כאילו בוצעה ב-1 באותו החודש. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה -1 בחודש שלאחר מכן ;

(2)    בוצעה ההלוואה בין ה-16 עד לסוף חודש מסויים, יראו את ההלוואה

כאילו בוצעה ב-1 בחודש שלאחר מכן. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה-1 בחודש הבא אחרי החודש שבו רואים את ההלוואה כמבוצעת .

(ב )    אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל-10 בחודש:

(1)    בוצעה ההלוואה בין ה-1 עד ה-15 בחודש מסויים, יראו את ההלוואה

כאילו בוצעה ב-10 באותו החודש. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה -10 בחודש שלאחר מכן ;

(2)    בוצעה ההלוואה בין ה-16 עד לסוף חודש מסויים, יראו את ההלוואה

כאילו בוצעה ב-10 בחודש שלאחר מכן. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה-10 בחודש הבא אחרי החודש שבו רואים את ההלוואה כמבוצעת .

( ג )    אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל -15 בחודש :

(1)    בוצעה ההלוואה בין ה-1 עד ה-15 בחודש מסויים, יראו את ההלוואה

כאילו בוצעה ב-15 באותו החודש. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה -15 בחודש שלאחר מכן ;

(2)    בוצעה ההלוואה בין ה-16 עד לסוף חודש מסויים, יראו את ההלוואה

כאילו בוצעה ב-15 בחודש שלאחר מכן. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה-15 בחודש הבא אחרי החודש שבו רואים את ההלוואה כמבוצעת.

התחשבנות עבור תקופת הביניים (2/00) (1/04)

18.    (א)    כאשר יום הפירעון האחיד לתשלומים התקופתיים של הלוואה ומועד ביצוע

ההלוואה אינם חלים באותו יום של החודש, יערוך התאגיד הבנקאי התחשבנות עם הלווה עבור מספר הימים שבין מועד ביצוע ההלוואה בפועל לבין מועד ביצוע ההלוואה שנקבע לצורך לוח הסילוקין (להלן תקופת הביניים).

(ב)    התאגיד הבנקאי יחייב את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים, כאשר מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין, ויזכה את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים כאשר מועד הביצוע בפועל מאוחר ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין. ההתחשבנות בגין הריבית תעשה במסגרת התשלום הראשון של ההלוואה או חודש לפני מועד התשלום הראשון במקרה בו מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.

(ג)    הריבית עבור תקופת הביניים תחושב לפי הריבית החוזית של ההלוואה.

(ד)    בהלוואה צמודה למדד, ההתחשבנות בגין הפרשי ההצמדה עבור תקופת הביניים תיעשה על ידי קביעת מדד בסיס להלוואה, המתקבל מתיקון המדד הידוע. מדד הבסיס ייקבע לפי מספר הימים בתקופת הביניים, מספר ימי החודש בפועל, ושיעור עליית המדד הידוע במועד ההחזר הראשון לעומת המדד הידוע ביום ביצוע ההלוואה.

(ראה תוספת 2).

יתרת זכות בחשבון הלווה (1/04)

19.    (א)    תאגיד בנקאי יחזיר ללווה, בהקדם האפשרי, כל יתרת זכות שנוצרה בחשבונו,

בדרך של זיכוי החשבון בבנק כאשר פירעון ההלוואה נעשה באמצעות חיובים על פי הרשאה, או על ידי הקטנת התשלום החודשי הקרוב. במקרים אחרים,

ישלח התאגיד הבנקאי ללווה שיק בסכום היתרה.

(ב)    התאגיד הבנקאי ישלם ללווה ריבית והצמדה כחוק בגין כל יתרת זכות שתיווצר בחשבון, מיום היווצרותה ועד למועד ההחזר. מובהר בזאת, שאין בהוראה זו לפגוע בזכויותיו של הלווה לסעד על פי דין, אם וככל שנגרמו לו נזקים נוספים.

(ג)    התאגיד הבנקאי אינו רשאי להשתמש ביתרת הזכות שנוצרה עקב פירעון מוקדם של הלוואה מסויימת, לפירעון מוקדם של הלוואה אחרת, ללא הסכמה מפורשת בכתב של הלווה.

שעבוד נכס בדרגה שניה (9/00), (1/04), (11/06)

19א.    תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה למתן הסכמתו לשיעבוד נכס

בדרגה שניה לטובת גורם אחר. אישור כאמור יימסר ללווה תוך שבעה ימים, למעט

בהליך של פירעון ההלוואה באמצעות הלוואה מתאגיד בנקאי או מבטח אחר, שאז יימסר האישור במסגרת האישור שניתן לפי סעיף 15ב(ג).

גרירת משכנתא

20.    תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת לווה לשעבד נכס חילופי במקום הנכס הממושכן

להבטחת הלוואתו (גרירת משכנתא), ולא ישנה את תנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות ויודיע ללווה את הסיבה לכך. כסיבות סבירות לסירובו של תאגיד בנקאי למתן הסכמתו לגרירת משכנתא ניתן לראות, בין היתר, את המקרים הבאים:

(1)    אם המדובר בהלוואה שניתנה מפיקדונות צד שלישי ועל פי תנאיו (אלא אם קיבל הלווה את אישורו של המפקיד);

(2)    אם הבטחונות לגבי יתרת ההלוואה בעת הגרירה פחותי ערך לעומת הבטחונות המקובלים בתאגיד הבנקאי באותו מועד לגבי מתן הלוואות.

חשבון שנתי (1/04)

21.    בוטל.

תוספתו

סעיף 3(ב) (1/04)

רשימת החברות העירוניות לשיקום הדיור

1.    "חלמיש" חברה ממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בע"מ (תל אביב)

2.    "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית לשיכון בע"מ (ירושלים)

3.    "שקמונה" חברה ממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ

4.    "לורם" – החברה לפיתוח לוד ורמלה בע"מ

5.    "ח.ל.ד" – חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בפתח תקווה בע"מ

6.    "עמידר" – החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ

תוספת 2 (2/00)

(סעיף 18)

קביעת מדד בסיס להלוואה

Mb מדד הבסיס.

0 M מדד ידוע במועד ביצוע ההלוואה .

M1 מדד ידוע במועד הפירעון הראשון.

D0 מספר הימים בתקופת הביניים.

D1 מספר הימים בחודש.

* כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון גדול מחודש.

0

M

D0

 

* כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטן מחודש.

MB

 

= M0 x

 

M1 < M 0

 

D0

D1

 

תוספת 3    1)

(סעיף 15 ב)

נוסח מכתב כוונות

לכל מאן דבעי

1.    הרינו לאשר כי עם קבלת סך השווה ליתרת ההלוואות הבלתי מסולקות שמספריהן ____

ביום פירעונן בפועל (לרבות עמלות פירעון מוקדם) שחייב לנו    (שם הלווה)    ,

ואשר בגינן משועבד לנו    (פרטי הנכס)    , (להלן: הנכס), עד ליום    (10/MM/YY

למכתב כאמור שהוצא מיום ה-26 לחודש הקודם / 25/MM/YY למכתב כאמור

שהוצא מיום ה-11 באותו החודש) (מחק את המיותר), נפעל לביטול השעבוד הקיים לטובתנו על הנכס תוך    (מספר הימים המדויק על פי סעיף 9א לחוק

הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981), וזאת על פי חובתנו מכוח סעיף 9א לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981.

2.    היתרה הבלתי מסולקת של סך ההלוואות האמורות לעיל שבגינן משועבד לנו הנכס, נכון

להיום היא: ____________. יתרה זו כוללת עמלות פירעון מוקדם בסך של

3.    יובהר כי יתרת ההלוואות הבלתי מסולקות כאמור בסעיף 1 לעיל מושפעת מגורמים שונים כגון, משינויים בשיעורי הריבית, מהפירעון השוטף של ההלוואה, משינויים בעמלת הפירעון המוקדם, ממדד המחירים לצרכן (ככל שההלוואה צמודת מדד) ומשער החליפין (ככל שההלוואה נקובה במטבע חוץ או צמודה למטבע חוץ). על מנת לברר את הסכום המדויק לעניין סעיף 1 לעיל, נבקשך לפנות, עובר להעברת הסכום האמור, ל

_______________. את הסכום יש להפקיד לחשבון    (פרטי חשבון התאגיד

הבנקאי) .

4.    התשלום השוטף הקרוב שעתיד להשתלם ביום _____ בגין הלוואה מספר _____ הוא

בסך ______ (נדרש פירוט לגבי כל הלוואה בנפרד).

5.    לצורך סילוק ההלוואה, הרינו מסכימים שיירשם שעבוד בדרגה    (שווה/שניה – מחק

את המיותר)    על הנכס פרטי הנכס , לזכות    (שם הגוף הפיננסי) .

6.    על מנת להגשים את מטרתו של מכתב זה, נבקש להביא לידיעתך כי אנו נמסור את גובה היתרה המדויקת ליום פירעון ההלוואה לתאגיד הבנקאי שיחזיק במסמך זה, לצורך פירעון ההלוואה על ידו כאמור בסכום המדויק.

הערה: סעיף 5 ימולא רק בהתקיים מצב כאמור בסעיף 15ב(ג)

נספח

שאלות ותשובות בקשר עם יישום הוראה 451 ( נהלים למתן הלוואות לדיור )

1.    סעיף 4ג:

(א)    במקרה של הלוואה שניתנת בחלקים, שהשחרור הראשון הוא בריבית קבועה -האם יש לשמור את שיעור הריבית הנקוב או את המנגנון שנקבע ליתר השחרורים?

תשובה :

התאגיד בנקאי ישמור לתקופה שלא תפחת מ-12 ימים את שיעור הריבית הנקוב לגבי השחרור הראשון, ולא את המנגנון שיקבע את הריבית בשחרורים הנוספים.

(ב)    בחוזים שנחתמו טרם כניסת ההוראה לתוקף, ושנקבע בהם שיעור ריבית לתקופה הראשונה ומנגנון לשינוי הריבית עבור יתר השחרורים – מבין האפשרויות הבאות,

מהי התוספת או ההפחתה עבור יתר השחרורים בהתאם לסעיף 23(א) (הוראות מעבר) לחוזר מס' ח-2126-06, המחייב לתת ביתר השחרורים את אותה תוספת או הפחתה כפי שהיתה בשחרור הראשון:

(1)    התוספת או ההפחתה שחלה בתקופה הראשונה;

(2)    התוספת או ההפחתה הממוצעת לאורך חיי ההלוואה, כפי שדווח לפיקוח;

(3)    התוספת או ההפחתה שנקבעה בחוזה ההלוואה לתקופות שאחרי השחרור הראשון?

תשובה :

הכוונה היא לתוספת או ההפחתה שנקבעו בחוזה (אפשרות (3)), אולם בהיעדר קביעה חוזית לגבי הריבית שתחול על שחרורים לאחר ה- 31.3.04, שיעור הריבית והמנגנון שנקבע לשינויו לא יעלו על אלו של הלוואות דומות הניתנות על ידי התאגיד הבנקאי באותה עת.

(ג)    האם באישור עקרוני להלוואה בה שיעור הריבית אינו קבוע ואינו ידוע לאורך כל חיי ההלוואה (כגון הלוואה המבוצעת בחלקים או הלוואה שבה יש ללווה זכות לקבע את שיעור הריבית או לעבור למסלול אחר)יש לכלול את הנתונים אותם נדרש הבנק לפרט בסעיף 4ג(ב)(5) בהלוואות בריבית משתנה?

תשובה :

כן. ההתייחסות בהוראה להלוואות כאלה היא זהה להתייחסות להלוואות בריבית משתנה (ראה סעיף 16א).

2.    סעיף 16א:

(א) האם ניתן לקבוע מספר עוגנים לאותה הלוואה, למשל עוגן המבוסס על ריבית הליבור לשנה עבור התקופה הראשונה ועוגן המבוסס על ריבית הליבור לשלושה חודשים עבור יתר התקופות ?

תשובה: לא. מנגנונים שונים (עוגן ותוספת או הפחתה) לתקופות שונות במהלך חיי ההלוואה, גם אם נקבעו כפונקציה של גיוס המקורות, עלולים ליצור מחירים שונים לתקופות שונות ולהקטין את יכולת ההשוואה של הלקוח למחיר של הלוואות אחרות.

(ב)    האם ניתן להוסיף לחוזה ההלוואה מנגנון אלטרנטיבי לקביעת שיעורי הריבית, למקרה שבו יחול שינוי בחישוב הבסיס לקביעת הריבית המקורי ?

תשובה :

תאגיד בנקאי רשאי להשתמש בעוגן אלטרנטיבי בהלוואות צמודות למדד, רק במקרה שבו העוגן המקורי יחדל מלהתקיים. למותר לציין שהעוגן האלטרנטיבי צריך לעמוד בקריטריונים שנקבעו בסעיף 16א להוראה.

(ג)    חברות בניה וקבלנים נוהגים לתת הטבות ללקוחותיהם באמצעות השתתפות בתשלומי הריבית לתקופה מוגדרת, בדרך כלל עבור התקופה הראשונה. האם ניתן להחריג הלוואות אלו מהוראות סעיף 16א להוראה?

תשובה: לא. באופן כללי, בערבוב הטבות כלשהן במחיר ההלוואה יש משום

הסתרה, הן של היקף ההטבה והן של מחיר ההלוואה – דבר שתיקון ההוראה נועד

למנוע. יחד עם זאת, על פי ההוראה, אין מניעה שחברות בניה וקבלנים יעניקו

ללקוחותיהם הטבה באמצעות השתתפות בתשלומי הריבית לאורך כל חיי ההלוואה.

(ד)    האם שיעור הריבית שנקבע לתקופת גרייס (דחיית תשלומים או דחיית תשלומי קרן) בהלוואות בריבית משתנה יכול להיות שונה משיעור הריבית שנגזר מהמנגנון לשינוי הריבית, שכן נהוג לגבות תוספת ריבית (פרמיה) בגין תקופת הגרייס ? תשובה: לא. במסגרת קביעת המנגנון ניתן לתמחר כל גורם שמשפיע על הסיכון הגלום בהלוואה, ובכללו מתן גרייס לחלק מהתקופה.

(ה)    האם סעיף 16א חל על החלטותיה של הועדה המיוחדת שהוקמה מכח סעיף 5א לחוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992?

תשובה: לא, שכן מדובר בארגון מחדש של ההלוואה.

(ו)    האם ניתן להציע משכנתא בריבית משתנה כאשר במהלך חיי ההלוואה מתחלף בסיס ההצמדה והמנגנון לשינוי הריבית?

תשובה :

לא, שכן משכנתא מעין זו לא מקיימת את האמור בסעיף 16א(ב). אולם ניתן להציע משכנתא שבמסגרתה קיימת אופציה ללווה לשנות את מסלול ההצמדה והמנגנון לשינוי הריבית, ובלבד שמסלול ההצמדה והמנגנון לשינוי הריבית שנקבעו לתקופה הראשונה יהיו ברירת המחדל.

(ז)    האם סעיף 16א (ב) חל על כלל ההלוואות בהן שיעור הריבית אינו קבוע ואינו ידוע

לאורך כל חיי ההלוואה, או רק על הלוואות בריבית משתנה במועדי שינוי הריבית?

תשובה :

סעיף זה חל על כל סוגי ההלוואות בהן שיעור הריבית אינו קבוע ואינו ידוע לאורך חיי ההלוואה המפורטים ברישא של סעיף 16א. הרציונל בכל המקרים הוא זהה.

עדכונים

תאריך

פרטים

גרסה

חוזר 06 מס '

31/7/86

חוזר מקורי

271/46
1/3/87

עדכון

1290
21/6/89

עדכון

1417
3/2/91

עדכון

1500
8/91

שיבוץ בהוראות ניהול בנקאי תקין

1
19/5/92

עדכון

1571
22/12/92

עדכון

2 1614
22/10/93

עדכון

3 1675
12/95

גרסה מחודשת של קובץ ניהול בנקאי תקין

4
7/7/96

עדכון

5 1825
26/1/98

עדכון

6 1909
23/2/98

עדכון

7 1910
28/2/00

עדכון

8 1998
4/9/00

עדכון

9 2009
1/8/01

עדכון

10 2035
29/8/01

עדכון

11 2039
10/1/02

עדכון

12 2057
19/1/04

עדכון

13 2126
28/6/04

עדכון

14 2136
27/11/06

עדכון

15 2196
ראשי » בלוג » שינוי בשיטת חישוב עמלת פירעון מוקדם

שינוי בשיטת חישוב עמלת פירעון מוקדם

כאשר מבצעים מיחזור משכנתא גובה הבנק שלושה סוגים של עמלות פירעון מוקדם:

  1. עמלה תפעולית – פעולת המיחזור דורשת מאמץ של הבנק ומאמץ עולה כסף. על ההתעסקות הכרוכה בפירעון מוקדם של ההלוואה תשלמו 60 שקלים.[spacer height="20px"]
  2. עמלת אי הודעה מראש –  אתם מתכננים להביא לבנק נניח 100,000 שקלים. הבנק צריך להיערך לכך למשל על ידי גיוס לווים חדשים כדי שיקבלו את כספיכם. לפיכך, מעוניין הבנק שתודיעו לו מראש על כוונתכם לפרוע משכנתא. הבנק מצפה מכם להודעה של לפחות 10 ימים לפני פירעון מוקדם. אם תעשו זאת לא תשלמו כלום. אם לא תודיעו לבנק מראש, תשלמו עשירית האחוז מסכום הפירעון המוקדם. כלומר אם פרעתם 200,000 שקלים לפני תום ההלוואה ולא הודעתם לבנק תשלמו 200,000 * 0.1% = 200 שקלים. כאמור הודעה מראש על פירעון משכנתא פוטרת מעמלה זו. [spacer height="20px"]
  3. עמלת היוון – זוהי העמלה החשובה יותר. כאן אנו מדברים כבר על סכומים של עשרות אלפי שקלים ועל כך בהמשך המאמר.

אז מהי אותה עמלת היוון?

לקחתם משכנתא, חתמתם על חוזה משפטי מול הבנק שתשלמו עליה משך 20 שנה ואז לאחר 10 שנים אתם רוצים רחמנא ליצלן, לפרוע אותה, להפר את החוזה עליו חתמתם.

במצב זה יכולים להיות שני תסריטים: הראשון, הריבית בשוק גבוהה מהריבית בה לקחתם את המשכנתא, כלומר הבנק ייקח את הכסף שהבאתם וילווה אותו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר. כלומר, הבנק ייצא מורווח מהפירעון המוקדם שלכם. באופן חריג לעולם הבנקאות, כאן כאשר הבנק מורווח הוא לא גובה עמלת היוון (או עמלת פירעון מוקדם בלשון העם או קנס פירעון מוקדם בלשון עוד חלקי עם).

המקרה השני מעניין יותר, הריבית במשק נמוכה מהריבית בה לקחתם את ההלוואה ואת הכסף שהבאתם לבנק הוא ילווה עתה בריבית נמוכה, כלומר ייגרם לבנק נזק.

על הנזק שנגרם לבנק מישהו חייב לשלם ואלו כנראה יהיו אתם. אבל יש לשים לב, עמלת הפירעון המוקדם מפצה את הבנק רק על חלק מהנזק כלומר, דוקא כשיש עמלת פירעון מוקדם גבוהה, כנראה שמיחזור משכנתא (פירעון מוקדם ולקיחת משכנתא חדשה) משתלם במיוחד. עוד על כך, בקישור זה. 

לאחר ההקדמה הארוכה, הגענו על העיקר. כאמור, עמלת פירעון מוקדם מבוססת על ההפרש בין ריבית המשכנתא לבין ריבית השוק הנוכחית. כלומר, לווים מסוכנים, חסרי מודעות וכאלו שהאמינו לפקידים ("קיבלתם ריבית מעולה, למזלכם מנהל המחוז לא בחופש והוא אישר אותה") לקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה במיוחד ולכן חשופים היום לעמלה גבוהה. עמלה של 50,000 שקלים למשל, אינה דבר חריג והיא מבטאת ירידה עצומה בריביות (למשל מהלוואה צמודת מדד בריבית של 5.5% להלוואה צמודה בריבית 1.5%).


Optin Architect

בנק ישראל קבע שהחל מאמצע פברואר 2015 עמלה זו תחושב בצורה שתקל מעט על הלווים שלקחו משכנתא בריבית שהינה מעל הריבית הממוצעת באותה תקופה. מרגע כניסת התקנה לתוקף, כאמור בפברואר, העמלה תחושב על פי ההפרש בין ריבית המשכנתא או הריבית הממוצעת בחודש לקיחת המשכנתא, הנמוך מבינהם, לריבית הממוצעת בעת פירעון ההלוואה.

כלומר, לווים שלקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה מהריבית הממוצעת, תחושב להם ההלוואה על פי הריבית הממוצעת וכך תהיה קטנה יותר.

סיכום

החל מפברואר 2015 תיקטן עמלת פירעון מוקדם ללווים אשר בעת לקיחת ההלוואה שלהם לקחו הלוואה בריבית שהינה מעל ריבית השוק באותה עת. לווים כאלו, טוב יעשו אם ימתינו מעט עד למיחזור המשכנתא שלהם

 

[spacer height="20px"]משהו קטן נוסף, רוצים לדעת מהי הריבית הממוצעת למשכנתא, או במילים אחרות כמה יעיל היה המשא ומתן שלכם? בנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות לכל מסלול. הקליקו כאן לריבית ממוצעת בהלוואה צמודה או כאן לריבית ממוצעת בהלוואה לא צמודה.

ראשי » בלוג » הנחיות חדשות של בנק ישראל בנושא משכנתאות

הנחיות חדשות של בנק ישראל בנושא משכנתאות

עם חילופי העונות הבאים עלינו לטובה, או במילים אחרות, מידי מספר חודשים, מוציא בנק ישראל הוראות חדשות לבנקים בנושא משכנתא. מחירי הדיור העולים מטרידים מאד את המשפחות שלא רכשו דירה עדיין וגם את קברניטי המשק.

ברמה הלאומית, מסוכנים המחירים העולם של הדירות בשל מספר סיבות כשהעיקריות שבהן הן:

א. אישי הציבור רוצים להיבחר שוב בבחירות הבאות – בכל מערכת בחירות יש כ- 20 מנדטים "מתנדנדים" אשר צריכים להחליט לאן להצביע. בבחירות האחרונות עלה לפיד באמצעות מנדטים אלו, תוך הבטחה לפעול עבורם במישור הכלכלי. עם כניסתו של לפיד לאוצר הוא הכריז על יעד של הורדת מחירי הדיור. זוהי הכרזה חריגה בנוף הפוליטי כיוון שהיא קלה למדידה – כולם רואים אם המחירים עלו או ירדו (בניגוד להכרזות פוליטיות רגילות כגון מלחמה בעוני, שאף אחד לא יכול למדוד האם בוצעה או לא).

ב. ירידה ביכולת הצעירים לקנות דירה עלולה להעמיס עליהם מבחינה כלכלית ולמנוע מהם את האפשרות לצרוך מוצרים אחרים ועל ידי כך לגרום למיתון.

ג. חשש מקריסה פתאומית של מחירי הדיור בעתיד – מה שעולה בחדות יכול לרדת בחדות. במחקרה כזה עלול להיווצר גל אשר יגרור את כל הכלכלה לקריסה.

עד היום כוונו צעדי בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור בעיקר כדי להלחם (ללא הצלחה בנתיים) בעליות המחירים על ידי הקטנת הביקושים לדירות, באמצעות הכבדה על היכולת לקחת משכנתא ובעיקר משכנתא שניה לאותו לווה.


Optin Architect

הצעד האחרון נועד להגביר את יציבות הבנקים ואת היכולת שלהם לספוג גם ירידת מחיר גדולה בדיור.

למעשה הלוואה נראית לנו כפעולה פשוטה: יש לי כסף שלך אין, אז אני מלווה לך אותו ואתה מחזיר לי בתשלומים. זה מה שקורה כשיש רק שני שחקנים בשוק. בפועל עולם ההלוואות הבנקאיות מתנהל בצורה מחוכמת יותר. אין לי כסף ובכל זאת אני מלווה לך אותו. מבולבלים? מיד אסביר.

הבנק נותן למשה מיליון שקלים לרכישת דירה. משה נותן את הכסף לקבלן אשר מפקידו בבנק. כלומר מיליון השקלים שהולוו למשה כבר חזר לבנק אשר כעת מלווה אותפ שוב  ליעל. גם הקבלן של יעל שם את הכספים בבנק אשר שמח לתת אותם פעם שלישי לדינה וחוזר חלילה. כלומר לבנק בדוגמה שלנו היו מיליון שקלים והוא יצר מהם הלוואות של שלושה מיליון שקלים.

בפועל, הבנק אינו יכול בכל פעם להלוות את מלוא הסכום שחזר אליו. כדי למנוע מצב בו הרבה אנשים ירצו למשוך כסף מהבנק בבת אחת והוא לא יוכל לספקו, הכסף הרי בכלל לא ברשות הבנק, המפקח על הבנקים קבע שאחוז מסוים מסך ההלוואות שהבנק נותן, חייב להישאר בבנק במזומן. כלומר לא את כל מיליון השקלים מהדוגמה שלמעלה יכול הבנק לגלגל אלא לדוגמה בהתחלה מיליון אח"כ 900,000, ובגלגול השלישי 800,000 וכן הלאה.

הוראת בנק ישראל כעת הינה פשוטה: בהלוואות לדיור, הגדילו את האחוז מסך האשראי אשר אותו אתם משאירים בבנק בעל כל גלגול הון.

איך תשפיע הוראת בנק ישראל על הבנקים ועל הלווים? 

ראשית, אין אחידות בין הבנקים לגבי אחוז ההון שהם השאירו אצלם כבר כיום. לדוגמה: הבנקים דיסקונט, בינלאומי ואיגוד כבר עומדים בתקנה החדשה ולא יזדקקו לשום שינוי.  לבנקים האחרים יקטן הרווח במידה מסוימת בגלל הוראה זו, הם יוכלו להלוות פחות כספים.

ההשפעה על הלווים? לכאורה ישנה ציפייה שגידול בהוצאות הבנק או קיטון ברווחים תתורגם מיד לעליית מחירים או במילים אחרות להרעה בתנאי ההלוואות. בפועל ההוצאה של הבנק להפרשות מסך ההלוואות אינה שונה מהותית (מבחינה מהותית לא מבחינת הסכומים) מהוצאות הבנק על חשמל, מים וארנונה. שוק המשכנתאות הינו שוק תחרותי. כל בנק יעשה חשבון האם העלאת הריבית (עליית מחיר המוצר), תגרום לגידול ברווח או לקיטון ברווח עקב מעבר לקוחות למתחרים. העובדה היא שיש שלושה בנקים אשר כבר עמדו בתנאים הקיימים, תוך הצעת ריבית תחרותית, מראה שאין לבנק בעיה להתמודד עם הנחיה זו ללא ייקור הריבית. ימים יגידו מה יבחרו הבנקים לעשות.

ראשי » בלוג » חדשות משכנתא יולי-אוגוסט 2014

חדשות משכנתא יולי-אוגוסט 2014

ירידת ריבית הפריים

בנק ישראל הודיע השבוע על עוד הפחתה בריבית בנק ישראל. בכך מגיעה הריבית לשפל של 5 שנים. ריבית בנק ישראל לחודש אוגוסט הינה 0.5%. כלומר הפריים הוא 1.5%+0.5%= 2% לשנה. רוב ההלוואות במסלולי הפריים ניתנות מתחת לריבית הפריים.

בהודעתו מציין בנק ישראל תחזיר אינפלציה של 1.5% לשנה בשנתיים הקרובות.

השפעות ריבית הפריים הנמוכה על המשכנתאות

מסלולי הפריים יהפכו כמובן לזולים יותר. אין צורך לבצע כל שינוי והעדכון מבוצע אוטומטית על ידי הבנק.

במסלולים האחרים (קל"צ, צמודת מדד וכו') תיתכן הוזלה אך כאן ההשפעה אינה מידית אלא יכולה לקחת חודש-חודשיים.

מצד שני, בנקאים איתם אנו בקשר מסרו לנו שתיתכן גם תופעה הפוכה: ירידת הרווחיות במסלול הפריים בצורה כל כך חדה עלולה להביא את הבנקים לשני שינויים:

א. ייקור מסלולים אחרים.

ב. קביעת נהלים אשר יקטינו את חלק הפריים מסך ההלוואה. במקום 33% כפי שניתן לקחת היום, עלולים הבנקים לקבוע נוהל פנימי של אחוז פריים נמוך יותר.

המלצתי הינה לא להמתין אלא לקחת הלוואה היום במידת הצורך. 

 

חוק מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה

את דעתי השלילית על חוק מע"מ אפס הבעתי בעבר. רבים עצרו את תהליך חיפוש הדירה כדי להמתין לחוק. עתה אנו מתבשרים כי ככל הנראה הכנסת לא תצליח לאשר את החוק לפני יציאתה לפגרת הקיץ.

המלצתי: 

1. לא להמתין לחוק מע"מ אפס אשר לא ברור כלל מתי יאושר ומה יכלול החוק בעת האישור.

2. אישית אני חושב שרכישת דירה מאדם פרטי (יד שניה), טובה יותר מרכישת דירה מקבלן, את הנימוקים אפרסם בעתיד במאמר נפרד.

 


 

 

חדשות משכנתא יעילה

ראשית אני רוצה למסור איחולי הצלחה לחיילנו אשר לפחות חלקם הינם חברים אישיים אשר גויסו בצו 8. לבי אתם למרות שלפני מספר חודשים שחרר אותי צה"ל משירות מילואים לאחר מספר שנים בהם התנדבתי לשירות (את גיל שירות החובה בקרבי עברתי לפני כ- 4 שנים).

מהחדשות ברמה הלאומית לחדשות ברמה האישית, בזמן האחרון ישנה עלייה ניכרת בפעילות העסקית שלי. זה מרגש מאד בעיקר לנוכח המצב הכללי אשר הינו מדכא פעילות משמעותי. גידול בפעילות העסקית משמח אותי בשני מישורים, הראשון כמובן הוא שיפור בשורת הרווח של העסק והשני הוא היכולת להציג ליותר משפחות את יכולתן לשפר את מצבן הכלכלי.

 

 

הסכם שיתוף פעולה עם קבלן מוביל בחולון, ויסמן חברה לבניה. ויסמן חברה לבניה הינה בדיוק
סוג העסקים אתם אני אוהב לשתף פעולה: חברה משפחתית (מופעלת על ידי הדור השני של המייסד)
בעלת ניסיון של 50 שנים ועם איכות מוצר גבוהה ביותר. בין השאר שמתי לב שלבעלים והמנהלים חשוב
ביותר נושא איכות הסביבה ולעתים הוא משקיע בפתרונות אשר קבלנים אחרים נמנעים מהם.
לדוגמה דוד שמש שוכב בבניין שכלל לא חייבים להתקין דודי שמש.

במסגרת שיתוף הפעולה שלי עם ויסמן: כל לקוח שיגיע דרכי יקבל הנחה אוטומטית של 20,000 שקלים על
הדירה + ייעוץ משכנתא ב ח י נ ם לגמרי. אני מאמין שייעוץ משכנתא יכול להוזיל את עלות הדירה הכוללת
בעשרות ומאות אלפי שקלים.


Optin Architect

הסכם שיתוף פעולה עם סוכן ביטוח מיוחד, עמנואל סונבוליאן,  אשר מבטיח להוזיל משמעותית (כ- 30% הוזלה) את ביטוח החיים למשכנתא. כדי לקבל הצעה, ללא כל התחייבות כמובן, תוכל למלא את פרטיך למטה.

 


 

 

ראשי » בלוג » הקלות בזמן מבצע צוק איתן

הקלות בזמן מבצע צוק איתן

שרי האוצר והמשפטים החליטו על מספר הקלות לנוטלי משכנתאות ולבעלי חוב אחר בזמן מבצע צוק איתן. 

הקלות בנושא משכנתאות

  1. לווים אשר יש להם הלוואה לדיור (משכנתא), יוכלו לפנות לבנק בו מתנהלת הלוואתם בכדי לדחות שני תשלומי משכנתא (גרייס). יש לשים לב כי דחיה כזו מחויבת בריבית.
  2. לווים אשר זכאים לפנות לועדה המיוחדת להקלה, יוכלו לעשות זאת עד ה- 31.8.2014 ללא חקירת יכולת כלכלית, באמצעות בקשה שתישלח דרך הבנק בו מתנהלת הלוואתם.
  3. פנוי מבתים לחייבים שלא שילמו חובם, יידחה עד לאחר המבצע.

ההקלות בנושאי משכנתא ניתנות ללא קשר למקום מגורי הלווה או היותו במילואים במהלך המבצע.

 

הקלות לחייבים אחרים

הקלות אלו ניתנות רק לשתי קבוצות בעלי חוב:

  1. אנשים שכתובתם או כתובת העסק שלהם (אם מדובר בחשבון עסקי) הינם בישובים לגביהם הוכרז מצב מיוחד (40 ק"מ מעזה).
  2. אנשים אשר נקראו לשירות מילואים מיוחד (צו 8).

במסגרת ההקלות, לא יהפוך הבנק חשבון עו"ש לחשבון מוגבל עקב שיקים שחזרו בתקופת המבצע.

ציטוט מתוך הודעת המפקח על הבנקים:

"נוכח הימשכות המצב המיוחד בעורף והחשש לפגיעה כלכלית באזרחים פרטיים, בתעשייה,
במפעלים ובעסקים הקטנים והבינוניים באזורים נוספים בארץ הנכם מתבקשים להפעיל שיקול
דעת ולבחון כיצד ניתן להקל על אוכלוסיית לקוחות זו" . כלומר הבנקים נדרשים להפעיל שיקול דעת נוסף ולהשתדל להקל גם על שאר האוכלוסייה.

 

קישור להודעת המפקח על הבנקים

 

 

ראשי » בלוג » שובם של צמודי המדד

שובם של צמודי המדד

בעבר המלצתי פעמים רבות להימנע מהלוואות צמודות מדד.

להלוואות צמודות מדד ישנו חיסרון משמעותי סיכון של עלייה בחוב יחד עם עליה בהחזר החודשי. 

בעיה נוספת עם הלוואה צמודה הינה שרוב הלווים לא מבינים כמה בעצם ישלמו עליה. לווים, אשר לא השקיעו מספיק בלימוד נושא המשכנתאות, שומעים בבנק ריבית של 2% ולא מבינים שלריבית זו יש להוסיף תשלומים נוספים עבור הצמדה למדד.

בחודשים האחרונים המדד הנו נמוך מאד. לשם דוגמה – מדד מאי היה 0.1%.  חשוב מכך, ציפיות השוק לאינפלציה עתידית הנן נמוכות מאד. לקריאת התחזית המלאה באתר בנק ישראל לחצו כאן. 

לפיכך, אני ממליץ לשלב בהלוואות חדשות  רכיב צמוד מדד לטווח קצר.

מספר עובדות על הלוואות צמודות מדד אשר לעתים הבנק "שוכח" לספר עליהן ללקוחות

 

  • ריבית קבועה מקטינה את הסיכון לעליית החזר אך לא מבטלת אותו. עלייה במדד תגרום לעלייה בהחזר החודשי.
  • במידה והמדד יעלה ערך החוב יעלה. לעתים יהיה החוב לאחר מספר שנות תשלום גבוה מהחוב המקורי.
  • כאשר משווים הלוואה צמודה להלוואה צמודה אסור לשכוח את המדד. כלומר אם תחזית המדד היא 1.5% לשנה ומוצעת מצד אחד הלוואה לא תמודה ב- 3% ומצד שני הלוואה צמודה ב- 2%, ההלוואה הלא צמודה עדיפה למרות שהריבית בה גבוהה יותר.
לסיכוםתחזיות מדד נמוכות כפי שפורסמו בשבוע האחרון יחד עם ריבית נמוכה בהלוואות צמודות, גורמות לכך שכדאי ללווים לשקול בחיוב שילוב של רכיב צמוד מדד בהלוואה שלהם. ככל שההלוואה קצרה יותר, כך הוודאות לשמירה על מדד נמוך גבוהה יותר, ולכן כדאי יותר לשלב רכיב זה. 

 

 

 

ראשי » בלוג » תלונות נגד הבנקים 2013

תלונות נגד הבנקים 2013

בשבוע שעבר פרסם המפקח על הבנקים את סיכום התלונות נגד הבנקים בשנת 2013. בסיכום של המפקח ניתן ללמוד רבות על המקומות בהם שגו הבנקים בהתנהלותם מול הלקוחות. במאמר זה אסקור שגיאות והטעיות של הבנקים בנושא משכנתאות. חשוב לכל לקוח להכיר נושאים אלו כדי לעמוד איתן מול פקידי הבנק (מוכרי המשכנתאות) אשר פעמים רבות טועים ומטעים, מתוך אינטרס או מתוך בורות.

חשוב לכל אזרח לדעת שיש לו כתובת עם שיניים אשר יכולה לכפות על הבנקים תיקון ופיצוי במקרה של שגיאה בהתנהלותו.

דוגמאות לתלונות על הבנקים בנושאי משכנתאות אשר נמצאו מוצדקות

אישור עקרוני למתן משכנתא

לקוח קיבל אישור עקרוני למתן משכנתא מבנק מסוים. לאחר מכן פנה הלקוח לבנקים נוספים כדי לקבל הצעות מתחרות. עם הצעות אלו חזר לבנק הראשון. בשלב זה, מוכר המשכנתאות של הבנק הראשון לא סיפק ללקוח הצעה מתוקנת ומודפסת כהלכה אלא רק בעל פה ובצילום מסך של המחשב שלו.

ניהול משא ומתן עם כל הבנקים הוא אחד העקרונות החשובים לקבלת הלוואה מיטבית. אופן ביצוע של משא ומתן יעיל בעניין זה נכתב רבות באתר זה ובספר שלי. על פי הוראת הפיקוח על הבנקים מספר 451, הבנק חייב לספק ללקוח אישור עקרוני מודפס כהלכה על מסמך רשמי עם כל  שינוי בתנאים ואסור לו להסתפק בהודעה בעל פה או במסמך מאולתר דוגמת צילום מסך.

תלונת הלקוח נמצאה מוצדקת.

 

 סירוב הבנק לתת משכנתא לאחר אישור עקרוני

כפי שצויין לעיל, אישור עקרוני מהווה התחייבות של הבנק (למשך לפחות 12 ימים) לתת משכנתא בתנאים המצוינים באישור העקרוני.

לקוחה של בנק קיבלה ממנו אישור עקרוני למתן משכנתא. מאוחר יותר עיכב הבנק את מתן המשכנתא בפועל בטענה שללקוחה יש חוב אשר מטופל על ידי ההוצאה לפועל.

תשובת הפיקוח על הביטוח: לפני מתן האישור העקרוני מסרה הלקוחה לבנק את כל המסמכים והאישורים שנדרשה להביא ועל פיהם נתן הבנק את האישור העקרוני. חובה של הלקוחה לבנק אינו קשור לעסקה זו והבנק ידע עליהם טרם מתן האישור העקרוני. לפיכך, גם אם האישור העקרוני ניתן בטעות, חובה על הבנק לכבדו ואסור לו לעכב את מתן ההלוואה.

התניית תנאים למכתב כוונות

מכתב כוונות הוא הודעה של הבנק אשר יהיה מוכן לבטל את המשכנתא וכל השעבודים על דירה מסוימת כאשר יקוימו תנאים מסוימים. מכתב הכוונות כולל בין השאר את סכום החוב המדויק של הלקוח. עם מסירת סכום זה לבנק, מתבטלת למעשה המשכנתא. בעת מכירת דירה ממושכנת, יש למכתב כוונות משמעות גדולה. גם בעת העברת משכנתא מבנק לבנק נדרשים למכתב כוונות. במקרה כזה, אין כמובן לבנק כל עניין בהקלת התהליך.

לקוחה התלוננה על כך שבנק דורש ממנה נסח טאבו או אישור זכויות במקרקעין כתנאי לקבלת מכתב כוונות.

תשובת המפקח על הבנקים: אסור לבנק להתנות מתן מכתב כוונות באישורים נוספים.

 

המסמך המלא של הפיקוח על הבנקים

 

הגשת תלונה לפיקוח על הבנקים על בנקים או חברות כרטיסי אשראי יכולה להתבצע על ידי פניה ל-

o          אתר האינטרנט: http://www.boi.org.il/he/ConsumerInformation/Pages/Default.aspx
o          טלפון: 02-6552680
o          פקס: 02-6669077
o          דואר: ת"ד 780 ירושלים 91007.
ראשי » בלוג » הוראות חדשות של בנק ישראל

הוראות חדשות של בנק ישראל

בשבוע שעבר (30/4/2014) הוציא בנק ישראל שלוש הנחיות חדשות בנושא משכנתאות וכן ביאורים להנחיות הקודמות.

מאז יולי 2011, הוציא בנק ישראל מספר פעמים הנחיות והוראות בנושא משכנתאות. הנחיות בנק ישראל מחייבות את כל הבנקים ולכן משפיעות על כל לווה.

הוראות חדשות

  1. משכנתא של מעל 5 מיליון שקלים תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת – עד היום הבנק בדק את כל ההלוואות על פי אותם פרמטרים (יכולת החזר, אחוז מימון והיסטוריית לווה). עתה קובע בנק ישראל שגם אם הלוואה מרוויח 100,000 ש"ח בחודש וקונה בית בשווי 20 מיליון שקלים באמצעות משכנתא של 5 מיליון, הלוואה זו תיחשב מסוכנת. המשמעות היא שהבנק "ייקנס" על ידי הפרשת מלוא סכום ההלוואה לחובות מסופקים ואת העלות הנוספת יגלגל (כמובן) על הלווה. אני מניח שלרוב הקוראים שלי זה לא ממש משנה אך אם מישהו גבולי מבחינת מדרגת החמישה מיליון, הכרה של הנחיה זו יכולה לחסוך לו כסף רב.
  2. הלוואה של פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון חישוב ההכנסה הפנויה שלכם – אחת ההנחיות הקודמות של בנק ישראל קבעה שהחזר המשכנתא אינו יכול להיות יותר מ- 50% מההכנסה הפנויה  של הלווים. הכנסה פנויה משמעה ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות. במסגרת ההוצאות הקבועות הכניסו הבנקים גם החזרי הלוואות קודמות. כעת קובע בנק ישראל כי החזרי הלוואות המסתיימות תוך שנה וחצי לא יילקחו בחשבון. דוגמה: זוג לווים המרוויחים יחד 15,000 ש"ח נטו ומשלמים כל חודש 3000 ש"ח עבור הלוואה לצורך רכישת רכב חדש. אם נשארו להם יותר משנה וחצי עד לסיום ההלוואה אז החזר המשכנתא המקסימלי יהיה 6000 ש"ח = (15000-3000)*50%. אם נשאר להלוואה פחות משנה וחצי אז החזר המשכנתא המקסימלי האפשרי הוא 7500 ש"ח = 15000*50%.
  3. במידה ומביאים ערב להלוואה או לווה נוסף, רק 50% מהכנסתו תילקח בחשבון. לווים אשר הכנסתם נמוכה לעומת המשכנתא המבוקשת יכולים להביא ערב או לווה נוסף (מלבד הזוג) אשר במידה ויחתום על ההלוואה יחד עם הזוג הכנסתו תשלים את חוסר ההכנסה של הזוג. עד היום מלוא הכנסת הערב נלקחה בחשבון ומכניסת הנחיה זו לתוקף, רק 50% מהכנסת הערב נלקחת בחשבון. לדוגמה זוג אשר מרוויחים 10,000 ש"ח ומקבלים מההורים 5,000 ש"ח כל חודש, מעוניין לקחת הלוואה עם החזר חודשי של 6000 ש"ח. מבחינת הבנק הכנסת הזוג הינה 10000 ש"ח בלבד (על פי תלושי השכר). אם אחד ההורים יצטרפו כערבים להלוואה יוכל הזוג להגדיל את ההחזר החודשי האפשרי אך לא לפי מלוא הכנסת ההורים אלא לפי מחצית הכנסת ההורים בלבד.

באורים להנחיות קודמות

שיעור מימון מרבי –  בנק ישראל קבע בעבר שלוש מדרגות לשיעור מימון מירבי על דירה נרכשת:

  • דירה ראשונה – 75% מימון.
  • משפרי דיור (מוכרים דירה וקונים אחרת) – 70% מימון
  • דירה שניה – קונים דירה ולא מוכרים את הקודמת – 50% מימון.

עתה מוסיף בנק ישראל להנחיות את האופן בו יש לחשב את שווי הדירה הנרכשת. בעת הזמנת שמאי מקבלים ממנו שני מחירים לדירה – מחיר רגיל ומחיר למימוש מהיר. כלומר אם נרצה למכור את הדירה במהירות, בכמה נצטרך להפחית את מחירה. בנק ישראל מודיע כעת כי שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא הסכום הנמוך מבין הסכומים: מחיר הרכישה בחוזה הרכישה והמחיר הרגיל שקבע השמאי. במידה ומדובר בדירה בבניה (בניה עצמית או קבוצת רכישה), לא ניתן לכלול בשווי הדירה רווח יזמי או צפי לעליית מחיר לאחר גמר הבניה.

* כיצד לחשב שיעור מימון מקסימלי כאשר שני רוכשים (למשל זוג נשוי), נמצאים כל אחד בבעלות שונה על דירה קודמת? למשל לאשה יש דירה בבעלותה (זכאית ל- 50% מימון) ולגבר זוהי דירה ראשונה (זכאי ל- 75% מימון). על  פי בנק ישראל במקרה כזה, הזכאות הינה ממוצע משוקלל של שני (או יותר) הרוכשים.

* לקוח ללא דירה מחזיק במגרש ומתכוון לבנות עליו שתי דירות, מהם אחוזי המימון שיוכל לקבל ? על דירה אחת יוכל לקבל שיעור מימון של 75% ועל הדירה השניה 50% מימון.

במידה והלקוח רוכש דירה להשכרה, האם הבנק יכול להתייחס על ההכנסה הצפויה משכר דירה? כן. הבנק יוכל להסתמך על ההכנסה הצפויה משכר דירה במידה ויתקיימו שלושה תנאים אלו:

  • הלווה הצהיר שבכוונתו להשכיר את הדירה.
  • השמאי שמעריך את הדירה, יצרף גם הערכה לגובה שכר הדירה הצפוי מהדירה.
  • הבנק ינקוט גישה זהירה ויפעיל מקדם ביטחון סביר על הערכת השמאי לגבי גובה שכר הדירה הצפוי.

במחזור משכנתא, כאשר האשראי גדל עקב עמלת פירעון מוקדם, האם הבנק צריך לחשב במחדש את עמידת הלקוח בתנאי החזר מתוך סך ההכנסה ?  לא. אם הגידול באשראי נובע מעמלת הפירעון המוקדם, אפשר לאשר את ההלוואה ללא בדיקות נוספות. ברם, אם הלקוח מבקש להגדיל את החזר המשכנתא בזמן המחזור, יש לבצע בדיקה מחודשת לעמידה בתנאי אחוז החזר מסך ההכנסה הפנויה של הלקוח.

בעת מיחזור משכנתא חלים התנאים שהיו בעת לקיחת המשכנתא המקורית. למשל: אם המשכנתא המקורית נלקחה ב- 70% אחוזי מימון אך ללקוח מותר על פי ההנחיות הנוכחיות רק 50% מימון, המיחזור יאושר. אם המשכנתא המקורית הייתה ב- 100% פריים, אפשר יהיה למחזר ל- 100% פריים למרות שהלוואה חדשה כזו אסורה כיום.

שימו לב!

לעיתים רבות אתם מבקשים משהו מפקיד הבנק ונדחים בטענה ש"אנו פועלים על פי הוראות בנק ישראל". ישנם מקרים רבים בהם אמירה זו אינה אלא הטעיה. פקידי הבנק פועלים תחת שתי מערכות של חוקים. הנחיות בנק ישראל והנחיות פנימיות של הבנק בו הם עובדים. כלומר, יכול להיות שבנק ישראל מתיר פעולה מסוימת אך הבנק בו עובד אותו פקיד אינו מתיר פעולה זו. כמובן, שלפקיד הכי נוח לומר "הנחיות בנק ישראל" וכך למנוע ויכוח וכן למנוע מעבר של הלקוח לבנק אחר המתיר את אותה פעולה. בנוסף, ישנם מקרים בהם פקידים פשוט אינם מבינים הנחיה מסוימת או שאינם זוכרים אותה במדויק (גם הם בני אדם). לכן, חשוב מאד שהלקוח יכיר היטב את המגבלות. את הנחיות בנק ישראל כפי שהן מופיעות במקור ניתן לקרוא כאן. שאלות ותשובות של בנק ישראל בנושא ההנחיות ניתן לקרוא כאן