משכנתה הפוכה היא משכנתה שיכולים לקחת מבוגרים שכבר יש ברשותם דירה. משכנתה זו נקראת הפוכה כי היא פועלת הפוך ממשכנתה רגילה.בהמשך המאמר המלא ולמעדיפים וידאו:תוכן ענייניםלמי מתאימה משכנתה הפוכהמי נותן משכנתה הפוכהמי יכול לקבל משכנתה הפוכהריבית משכנתה הפוכהאופן קבלת הכסףהאם כדאי לקחת משכנתה הפוכהמשכנתה רגילה נלקחת כחלק מהליך רכישת דירה. נניח שיש דירה אותה אנו רוצים לרכוש. חתמנו חוזה רכישה, שילמנו חלק מעלות הדירה מכיסנו אך אין לנו את כל הכסף להשלמת העסקה. בשלב זה ניקח הלוואה מהבנק ובאמצעות הלוואה זו נשלם את הכסף למוכרי הדירה. ההלוואה תיקרא משכנתה כי מישכנו את הדירה הנרגשת כלומר הדירה תשמש בטוחה לכספי הבנק – אם לא נשלם את התשלום החודשי של המשכנתה יוכל הבנק לקחת לנו את הדירה. לאחר לקיחת המשכנתה נשלם תשלום חודשי כלשהו עד שבסוף תקופת המשכנתה, אותם תשלומים חודשיים איפסו את החוב, אנו לא חייבים כלום לבנק ומסירים את המשכנתה מהדירה שלנו.משכנתה הפוכה פועלת הפוך – כבר יש לנו דירה בבעלותינו אך אנו צריכים כסף מסיבה כלשהי שאינה רכישת הדירה שכאמור כבר שלנו. במצב כזה אנו יכולים למשכן את הדירה ולקבל סכום כסף לחשבוננו. לא נשלם בדרך כלל תשלום חודשי או שנשלם רק את הריבית ללא הקרן ולאחר שנעבור לעולם שכולו טוב, היורשים שלנו יסגרו את החוב שנוצר ממקורותיהם או על ידי מכירת הדירה שמושכנה לצורך המשכנתה ההפוכה. כלומר, במקום להיות מחוסרי דירה שהופכים לבעלי דירה באמצעות משכנתה רגילה. במשכנתה הפוכה אנו בעלי דירה שלוקחים משכנתה ובסוף חיי המשכנתה נמכור את הדירה(בדרך כלל) כדי לסגור המשכנתה.למי מתאימה משכנתה הפוכה?עם עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות נוצר מצב בו לחלק מהאנשים המבוגרים יש רכוש בשווי כמה מיליוני שקלים – דירת המגורים שלהם. לצד העובדה שאנשים אלו הינם כביכול מיליונרים, חלקם לא הפקיד לפנסיה ולכן מתקשים מאד בקיום היומיומי. משכנתה הפוכה יכולה להיות פתרון כזה. כשהגוף שנותן את המשכנתה מספק קצבה חודשית במקום סכום חד פעמי.אפשרויות נוספות לניצול מוצר זה הינן כדי לסייע לילדים ברכישת הדירה שלהם, כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה, כדי לשלם תשלום ראשון לדיור מוגן במקום לבצע מהלך ללא דרך חזרה כמו מכירת דירת המגורים. למעשה עם הכסף שנקבל באמצעות משכנתה הפוכה אפשר לעשות ככל העולה על רוחנו. לא בהכרח כדאי לעשות ככל העולה על רוחנו. מי יכול לתת משכנתה הפוכה?עד לאחרונה רק חברות ביטוח יכלו לתת משכנתה הפוכה. מוצר המשכנתה ההפוכה מנוגד לשלל הנחיות של בנק ישראל ולכן השוק הושאר לחברות הביטוח שאינן כפופות להוראות בנק ישראל. חריג מסוים היה עם מעקף להנחיות שמצא בנק מזרחי-טפחות. באוקטובר 2022 הודיע בנק ישראל שהוא עובד על שינוי הוראות מתן משכנתאות כך שגם בנקים יוכלו לתת משכנתה הפוכה.מי יכול לקבל משכנתה הפוכההבסיס למשכנתה הפוכה הוא הלווים אינם חייבים להחזיר אותה. משכנתה הפוכה הינה למעשה הלוואה בסכום כלשהו שהלווים אינם חייבים לשלם אותה ושמועד הסיום שלה אינה ידוע מראש למלווה. כלומר אם לקחנו משכנתה רגילה אנו יודעים שתוך נניח 20 שנה נצטרך להחזירה. במשכנתה הפוכה כאמור, ההתחשבונות על סגירת המשכנתה אינה מול הלווים אלא מול היורשים שלהם, לאחר מות הלווה האחרון. כיוון שאין אדם יודע את יום מותו(ובאופן טבעי גם המלווה אינו יודע זאת), אין תאריך סיום מוגדר למשכנתה.מצבם הכלכלי של הלווים אינו משנה לחברת הביטוח(במגבלות מסוימים) כיוון שלא נדרש תשלום חודשי למשכנתה זו.ברם, בגלל שהלווים אינם נדרשים להחזיר את המשכנתה מצד אחד והריבית שלא שולמה נצברת מצב שני ומגדילה את החוב בכל חודש שעובר, מתווה של הלוואת בלון, חברת הביטוח אינה רוצה להגיע למצב בו סכום החוב גדול משווי הנכס.כדי לא להגיע למצב בו סך החוב גבוה משווי הדירה, מגבילה חברת הביטוח את סכום ההלוואה כאחוז משווי הדירה על פי גיל הלווה. יצא משפט מסובך אך אני חושב שהטבלה לעיל מתוך תנאי ההלוואה של חברת כלל ביטוח תסייע לנו:לווה בן 60 (על פי הצעיר מבני הזוג) יקבל הלוואה של עד 15% משווי הנכס. לווה בן 90(ומעלה) יקבל הלוואה של עד 50% משווי הנכס. וכן הלאה.תנאים נוספים לקבלת המשכנתה:כיוון שההתחשבנות בסופו של דבר תהיה מול יורשי הלווים, בדרך כלל ילדיהם, חברת הביטוח תבקש ליידע אותם על הסכם ההלוואה המתגבש. במקרים מסוימים תבקש חברת הביטוח מהלווים לספק אישור רופא לכך שהם כשירים מנטלית לחתום על חוזה ההלוואה. חתימת חוזה ההלוואה תהיה במשרדו של יועץ משפטי מטעם הלווים. כלומר, חברת הביטוח מחייבת את הלווים לקחת עורכת דין מטעמם ועורכת דין זו תבדוק את החוזה ותחתום שהסבירה אותו כמו שצריך ללווים. שלושת התנאים האלו נועדו כדי למנוע תלונות עתידיות של היורשים כאילו הוריהם לא הבינו על מה הם חותמים או כל טענה אחרת. ריבית משכנתה הפוכהמטבע הדברים כל מלווה נותן הלוואה בריבית שונה ובכל עת הריבית שונה. כדי לספק נתון כלשהו שיהיה בר השוואה, לא משנה מתי ייקרא המאמר הזה, אפשר להתייחס כנקודת ייחוס אל פריים + 4.5% כלומר ריבית המזכירה ריבית בהלוואה לכל מטרה בבנק.אופן קבלת הכסףאת כספי ההלוואה אפשר לקבל בסכום חד פעמי בדומה למשכנתה הרגילה. סכום חד פעמי מתאים למי שרוצה כאמור לעזור לילדיו לרכוש דירה, להכנס לדיור מוגן או לבצע השקעה. כמובן שזה מתאים גם למי שהסתבך כלכלית.אפשר לקבל את ההלוואה גם בסכומים חודשיים. נניח שקבענו סכום חודשי של 5,000 שקלים. בכל חודש אקבל 5,000 שקלים והחוב יגדל בהתאם. זה מתאים למי שמסיבה כלשהי לא הפקיד מספיק כספים לקרן הפנסיה שלו וכעת זקוק לתוספת הכנסה חודשית כדי להתקיים. זה מתאים גם למי שרוצה (או שנקלע) לפרישה מוקדמת וקרן הפנסיה עדיין לא החלה לשלם לו קצבה. נניח מי שעזב עבודתו בגיל 60 אך את הפנסיה יחל לקבל רק בגיל 67.האם כדאי לקחת משכנתה הפוכה?אני מקבל בכל שבוע המון שאלות "האם כדאי" מסוגים שונים. האם כדאי להשקיע ב- X? האם כדאי לקחת משכנתה Y? האם כדאי לעשות Z? המשותף לכל השאלות האלו הוא הסברה של השואל שיש תשובת בית ספר לשאלתו. זה לא מפתיע. הפעם האחרונה בה רובינו נדרשנו לשאלות שאינן בתחום עיסוקנו השוטף הייתה באמת בבית ספר או בתואר שלאחר בית הספר. סביבת הלימוד שלנו אופיינה בבר סמכא כזה או אחר שידע מהי התשובה הנכונה (ועל פי הידע שלו גם דירג באמצעות ציונים את התשובות שלנו). במציאות, ככל הנוגע להחלטות כלכליות מלבד האמירה הכללית של תרויח יותר ממה שאתה מוציא, אי אפשר לקבוע כמעט לשום החלטה האם היא "נכונה". אפשר לקבוע האם החלטה מתאימה למישהו לאחר שמכירים את כל הנתונים של אותו מישהו.במאמר זה השתדלתי לתת לכם כלים כדי לדעת אם משכנתה הפוכה מתאימה לכם. באופן טבעי, המאמר כתוב בצורה מאד כללית כי איני יודע מי יקרא אותו ומהם נתוניו.אם נסתכל רק מבחינה כלכלית – כלומר כיצד נקבל עכשיו נניח חצי מיליון שקלים וגם נשאיר ירושה גדולה ככל האפשר אז בסבירות גבוהה משכנתה הפוכה תהיה פתרון פחות טוב מלמכור את הדירה הנוכחית, לרכוש דירה זולה יותר ועם הפער בגובה 500,000 שקלים להשאיר אצלינו. אם התשובה הזו נראית לכם מוזרה או חריגה אז אתם מבינים את המורכבות. מה זאת אומרת לקנות דירה זולה יותר? המשפחה והחברים גרים בפתח תקווה ואתה מציע לי לעבור לעפולה כדי לקנות דירה זולה יותר? אני גר בדירת 4 חדרים ואתה מציע לי לעבור לדירת שני חדרים? חלק גדול מטעם חיי הוא הימים בהם הנכדים בהם לישון אצלי. האם משכנתה הפוכה תיצור מתח בין יורשיי לאחר מותי? ועוד המון שאלות.בכל החלטה כלכלית משמעותית אני ממליץ על ייעוץ מקצועי. מישהו שיקשיב לכם משך שעה-שעתיים ויסייע בקבלת ההחלטה. יועץ או יועצת מתאימים הם כאלו שיש להם מצד אחד יכולת לבצע ניתוח כלכלי של חלופות שונות ומצד שני ניסיון חיים ויכולת הקשבה, אמפטיה והבנה של מציאות מורכבת כדי לשלב את הכלכלה עם שאר השיקולים. כמובן שהתנאי לייעוץ(בניגוד למכירה) הוא שהיועצץ יקבל שכר זהה במידה והמליץ לבצע את המשכנתה או במידה והמליץ לא לבצע אותה.הערה לסיוםכל האמור מעלה הינו ברמה העקרונית. בחברות שונות ובזמנים שונים הנתונים יכולים להשתנות. כאמור, היוועצו באנשי מקצוע.כמו תמיד, אשמח לכל תגובה ושאלה. אפשר וכדאי להוסיף תגובות למטה. אני קורא כל תגובה. אפשר לכתוב אלי ישירות לכאן – rimon@effm.co.il או להתקשר אליבנושא ייעוץ משכנתה, התלבטות כלכלית ובכלל 054-5232-799.הקליקו כאן כדי להכנס לערוץ היוטיוב שלי הקליקו כאן כדי להכנס לקהילת הפייסבוק צומחים כלכלית.
תודה רימון. אתה מצליח מעולה לפשט נושאים מורכבים. האם הכלי של משכנתא הפוכה מתאים רק למי שהדירה שלו לחלוטין ואין לו משכנתא קיימת או שאפשר לפני סיום החוב של משכתא רגילה להמיר אותו למשכנתא הפוכה.הגב
שלום רימון, אני למדתי יעוץ משכנתאות אך איני עוסק בכך באופן שוטף. הידע מסיע בידי לעזור ללקוחותי בתיווך לבחון אפשרויות של רכישת דירה. אני בן 87, בריא בדרך כלל ובשנה הבאה אחגוג 50 שנות נדל"ן. לפני 6 שנים החלטתי לחסל את כל ההלוואות המטורפות (מבחינת הריבית וההצמדה) שצברתי, סך 700,000 ש"ח ופניתי לחברת הביטוח היחידה שנתנה משכנתה הפוכה. היכרתי את הנושא מהסברים שקיבלתי ממי שהביאו את הרעיון מאנגליה. קיבלתי שמאות בסך 2,500,000 ש"ח ואושרה לי ההלוואה בסכום המבוקש. לפני מספר חודשים ביקשתי יתרה לסילוק, החוב הגיע לסך 1,100,000 ש"ח. היתרון, כפי שגם הסברת, אין לי דאגה להמשיך ולחיות בדירתי עד סוף הדורות, החוב אינו יכול לעבור שווי הדירה. הבעיה שלא נפתרה : אם אשתי או אני או שנינו נהפוך פתאום לסעודיים, אין לנו נכס לממש ולכן החלטנו למכור את הדירה, לרכוש דירה יותר קטנה ובהפרש לסלק את ההלוואה ההפוכה. המגבלה שלא ציינת: הנכס למישכון חייב להיות נקי בטאבו, ולא פחות מ-1,000,000 ש"ח ובבעלות מלאה של הלווים. הרצאתך היתה מלאה, מלמדת וכרגיל – מעניינת. חג שמח, דניאלהגב
שלום דניאל ותודה רבה על תגובתך החמה. המלצתי בחום לקחת ייעוץ מקצועי לפני מהלך כה משמעותי. בין השאר ייעוץ מקצועי יכול למנוע מאנשים לקבל החלטות על סמך הנחות שיש להם או אפילו דברים שאמרו להם אנשים בבנק או בחברות הביטוח ופעמים פחות מדוייקים מאלו שיאמר להם יועץ מקצועי בעל ניסיון.הנכס אינו חייב להיות נקי ממישכון קודם כפי שכתבת. אם יש לך דירה בשווי של 2,500,000 שקלים עם משכנתה לבנק של 700,000 וזכאות למשכנתה הפוכה של נניח 1.5 מיליון אז תוכל באמצעות הלוואה זו לסגור את ה- 700,000 ולהכניס לכיסך עוד 700,000 או רק לסגור את ה- 700,000. בכל מקרה אין הנכס חייב להיות פנוי למישכון *בתחילת התהליך* אלא רק בסופו. בהצלחה רבה בכל ושוב תודה, רימוןהגב