An eligibility loan is a loan granted under a law enacted in 1992. According to the law, the state allows first-time homebuyers to receive a loan of a variable amount determined for each family based on the number of points they have accumulated in the Ministry of Housing's eligibility calculator. You can calculate your eligibility. On the eligibility calculator. 

A little history (you can also skip)

In 1992, the government decided to assist young couples purchasing their first apartment. The form of assistance determined was the granting of a loan with preferential and fixed terms set by the state, or even a grant. The loan amount varied from family to family according to various criteria that determined theScoring of the family. The criteria, like many other things, were based on political compromises: on the one hand, bonus points for those serving in the army or national service, and on the other hand, bonuses based on the number of children and siblings of the parents.

During those years, the eligibility loan represented a tremendous benefit for families. Its interest rate was 4.1% index-linked, compared to a market rate of approximately 6.1% index-linked. The loan amount was substantial. In fact, first-time homebuyers often made do with the eligibility loan alone, while the standard bank loan was referred to as Supplemental loan.

The right-to-buy loan was received by the borrower through one of the mortgage banks, which served as a conduit for the state to transfer money to the borrower on the one hand and collect payments on the other. This made sense in those years. Managing loans in days of unsophisticated computers was a complex matter, and in any case, the banks that granted mortgages, Leumi, Poalim, and Tephachot, were still state-owned after being nationalized (the 1983 crisis) to prevent their collapse following improper actions by bank executives (stock manipulation led to the indictment of bank executives and the loss of approximately $10 billion). Thus, the state, which owned the mortgage banks, decided to utilize them (in exchange for a fee, not for free) to manage the right-to-buy loans with the public.

Scoring method

The scoring system determines whether you can receive a qualifying loan and in what amount, based on criteria set by the state (years of marriage, number of children, number of parents" siblings, years of military service, etc.). For example, years of marriage are "priced" as follows:

The number of children is "priced" as follows:

To be clear, two years of marriage are worth 300 points, not 550 (250+300); if there are two children, you get 500 points, not 850 (350+300).

Years of military service add 1% for each year of service to the total loan amount calculated above.

To enter the eligibility loan track, a minimum of 1,000 points must be achieved, and then the loan amount is determined by the total points earned. The mechanism is complicated, annoying, and as is customary in our region, it changes according to the preferences of the ruling government at that moment (what is better for the country to reward: military service or the number of children in a family? Depends, of course, on whom you ask). The sum of the currently accepted rules can be seen On the Ministry of Construction website.

The more points there are, the higher the total amount of the eligibility loan.

Until 2016

Many blocks have been laid since 1992 and many apartments have been built. The economic environment has changed completely:

• The state sold the banks to private entities and now they are primarily interested in the bottom line.
• Interest rates in the economy fell, and so over the years, the eligibility loan (which, as you may recall, is indexed to the 4%) became irrelevant because regular loans were being offered at much lower interest rates. .
• Eligibility loan amounts have not been updated while housing prices have risen significantly.

For years, it was not at all worthwhile to take out a "right to housing" loan, and indeed no borrower used this instrument, which "atrophied" over the years and was replaced by other government programs such as "Price Cap," "VAT Zero" (may it rest in peace), and "Price for the Resident" as a means to assist first-time homebuyers.

Why it's not profitable for a bank to offer you an eligibility loan

Back in our day. I am writing the article after it became clear to me that many clients, including those that were at the bank before they got to me do not know about eligibility loans. I am not surprised by this. First of all, there is a rather high turnover of mortgage bankers in the branches. After years when it was not worthwhile to take an eligibility loan, a new generation of bankers has arisen who have not done this before and are not familiar with it. Beyond the lack of knowledge, there are several other reasons why the bank's mortgage lender has no reason to offer customers the eligibility loan:

It is not economical

If you were selling shoes in a store and the country decided to open a state-run shoe store next to yours with lower prices to reduce the cost of living, would you send a customer who came to you there? The bank, as mentioned, is a business that aims to earn as much as possible. It has no reason to sell a customer the state-provided entitlement loan instead of its own bank loan. Unlike in the past when the bank was state-owned and subservient to it, today the bank has a conflict of interest with the state.

It's cumbersome

Obtaining the eligibility certificate requires additional bureaucratic procedures:

• Confirmation of military service for each spouse
• Proof of siblings of the spouse
• Check if the purchase location qualifies for a location grant
• Document inspection and certificate deposit.

All these processes are the responsibility of the bank clerk, who is required to carry them out only so that the bank actually profits less. Furthermore, clerks are measured by the number of mortgages they sell. The faster the clerk finishes explaining to the family, the faster they will approach meeting their targets or simply be able to dedicate more time to the kindergarten's WhatsApp group ("Yoohoo, how cute!!!!!!"). This creates the "thirds-thirds-thirds" mix, which many clients think is an instruction from the Bank of Israel. Explaining to the family about something else called eligibility, with its advantages, disadvantages, and reception hours at the complex in Tel Aviv (military service approval), is considered an unnecessary burden in the eyes of the clerk and the bank.

As noted above, the bank has no reason to teach its clerks about the advantages of eligibility loans for some mortgage borrowers. Even if some training has been transferred to the clerks, they will often prefer not to offer the eligibility loan for the reasons detailed above. You, on the other hand, would be well advised to be familiar with this tool, which is ultimately designed to help you purchase an apartment.

When to use a VA loan

You should consider using entitlement loans in certain situations. It will be divided into three parts: the good, the bad, and the ugly. First of all, you should check if you are eligible for this loan. You can check this On the eligibility calculator.

Eligibility Loan - The Good

Interest rate

The loan is being processed through the track Fixed interest rate linked to the index. There isn’t enough space here to review all the pros and cons of this option, but if you’ve decided that a fixed-rate mortgage is right for you, then with an eligibility loan you may be able to secure a competitive interest rate. The terms are set at the lower of 3% and the average interest rate minus half a percent. Strong borrowers may be able to secure a better interest rate on their own. Naturally, when there is an average, there are also many who fall below it anyway.

Recycling

Once in the life of the loan it can be refinanced without a regular refinancing process, but rather a streamlined one, meaning, in general, you inform the bank that you wish to convert it to a regular loan. Additionally, it is possible to shorten this loan and increase the monthly payment (for example, if your salary increased or if another plan ended and a monthly budget became available for payments on this loan).

Early repayment

In a guaranteed eligibility loan, the option of early redemption is available at any time without an amortization fee (early redemption penalty).

Exception Committee

In a "zaka'ut" loan, in addition to the bank providing the regular loan, the Ministry of Housing is also a partner in financing the apartment. If the borrower is unable to meet the mortgage payments, there is an additional procedure before the eviction process from the apartment begins. As part of this procedure, an exceptions committee convenes with the participation of the bank and representatives of the Ministry of Housing. In most cases, the committee decides (as much as possible) to restructure the loan so that the monthly payment decreases (and the total payment increases). It should be noted that even with regular loans, the bank almost always prefers restructuring over foreclosure.

Loan Qualification - The Bad

Loan amount

Eligibility loans are provided in amounts that are small relative to average apartment prices. There are borrowers who will receive slightly larger amounts, say 200,000 shekels, and then purchase inexpensive apartments in the periphery, and then the share of the eligibility loan begins to be significant. For most buyers, it's about a small loan.

Bureaucracy

For a mortgage for the right to buy, additional bureaucratic procedures must be followed, such as Confirmation of Military Service and the ID numbers of brothers and sisters living in the country for the purpose of issuing a certificate of eligibility. The certificate of eligibility is issued by the bank from which the mortgage is taken. In fact, it turns out that after we finished negotiating with the bank and agreed on which bank we would take the mortgage from, a need for an additional process arose for integrating the eligibility loan. This may complicate the entire negotiation due to the short validity of the mortgage interest rates.

Mortgage Eligibility - The Ugly

The state has effectively given banks the right to represent it in selling a product that competes with the bank's own product and at a lower price. In other words, bank employees are supposed to sell the state's entitlement loan, which reduces the bank's profits. To make the matter even more illogical, the entitlement loan causes more work for the employee themselves.

In summary, the bank is supposed to encourage citizens to use a product that reduces its profits, and the person actually doing this should be a banker for whom the right-to-loan would result in extra work compared to a regular mortgage.

Guess what the result is? Few entitlement loans. So, there are banks that, so they don't say they are not in favor of citizens, sign an entitlement loan waiver document along with the mortgage documents. Meaning, the customer, who has already signed 50 documents, signs another document without reading, and it says there that they know about entitlement loans but choose not to use them. As mentioned, ugly.

Eligibility loan documents

The entitlement loan amount is determined according to the borrower's data based on various parameters such as months of service in the IDF, number of children, number of siblings, etc. You can perform the amount calculation From the eligibility calculator here. This section is designed to present the eligibility loan documents so you can get them all easily and at once.

To receive the loan, you must fill out Affidavit of siblings:

וAs approved by IDF service It can be obtained from here –
https://ishurim.prat.idf.il/Account/Login?ReturnUrl=%2f or by phone at 1111 (four ones).

Or a confirmation of national service at a non-profit organization.

Marriage certificate. A couple that is not married but is known to the public is required to fill out Declaration of common-law partners:

You can obtain the eligibility certificate at any bank branch with a mortgage desk. Since issuing the certificate takes time, it's advisable to obtain it even before choosing a bank and then transfer it to the relevant bank. It's cumbersome, but that's the situation.

Summary

The eligibility loan is not suitable for everyone. It is given in a small amount. On a track that is doubtful whether it is worth taking at all (fixed linked) and with added work and bureaucracy which may harm negotiations.

In any case, it is worthwhile to familiarize yourself with this product to make an informed decision on whether to use it.

Good luck.

רוב המשכנתאות ניתנות לצורך רכישת דירה או בניית בית. ברם, המונח  משכנתא אינו נגזר ממטרת ההלוואה אלא מהבטוחה להלוואה. כל הלוואה בה  ממשכנים דירה לצורך הבטחת החזר ההלוואה נקראת משכנתא. ניתן לקחת  משכנתא גם למטרות אחרות ולא רק לרכישת דירה.

אם למשל אני רוצה לעשות טיול סביב העולם עם משפחתי ואין לי כסף לכך,  אוכל למשכן את בייתי ולקחת 200,000 שקלים הלוואה למימון הטיול. כמובן  שאת הלוואה זו יש להחזיר בתשלומים כמו כל הלוואה.

[table id=2 /]

כדאי לשים לב למספר דברים:

א. למרות שמשכנתא ניתנת בריבית זולה יותר היא לא בהכרח זולה יותר. אנו  הולכים למכולת עם שקלים ולא עם אחוזי ריבית. השוואה בין שתי חלופות צריכה להתבצע במונחי סך תשלומים בשקלים ולא על פי ההפרש באחוזי ריבית. משכנתא כרוכה בהשקעת ימי עבודה של שני בני הזוג לצורך המנהלות השונות. ובנוסף כאמור תשלומים לגורמים שונים. אפילו בעת רכישת דירה אני ממליץ לעיתים לא לקחת משכנתא אלא הלוואה רגילה. עוד על נושא זה אפשר לקרוא במאמר אולי לא צריך משכנתא שכתבתי בעבר.

B. סיבת לקיחת ההלוואה הנוספת – זוהי לדעתי הפסקה החשובה ביותר במאמר – השאלה מדוע נדרשת משכנתא לכל מטרה. ברוב הפעמים שנדרשתי לייעוץ בנושא משכנתא לכל מטרה, הסיבה הייתה חוסר יכולת לעמוד בהלוואות קודמות שנלקחו בחשבון.

Optin Architect

אזהרה חמורה! אם בעבר לקחתם הלוואה אחת או יותר ועתה אתם מתקשים להחזיר אותה, הבנק עשוי להציע לכם כוס תרעלה בתחפושת של תרופת פלא. אתם תשמעו את הבנקאי שלכם אומר משהו כמו במקום הלוואה ב- 7% ריבית לשנה קחו משכנתא ב- 3% ריבית בלבד וככה תקטינו את ההחזר החודשי ותוכלו לאזן את עצמכם. ברוב המקרים זוהי עצת אחיתופל מהסוג הגרוע ביותר. את ההלוואה הראשונה לקחתם כי לא עמדתם בתשלומים השוטפים שלכם. אם הייתה סיבה חד פעמית, המשך הפסקה אינו מיועד לכם. לאחר שלא עמדתם בתשלום החודשי, לקחתם הלוואה ועכשיו יש הוצאה נוספת – הוצאת ריבית. יותר קשה לעמוד בתשלומים החודשיים והמינוס גדל. אתם ממירים את ההלוואה במשכנתא. תשלום הריבית יורד מעט אך עדיין ההוצה גדולה מזו שהייתה בתחילת ההתדרדרות. מהר מאד תמצאו עצמכם גם עם משכנתא וגם עם הלוואה רגילה חדשה. זהו כבר סחרור חובות שמביא לאובדן הבית. לפני שאתם ממירים הלוואה במשכנתא כדי להקל בתשלומים, עשו בדק בית והקטינו את כל שאר ההוצאות כך שתהיו בטוחים במאה אחוזים שלאחר לקיחת המשכנתא, לא תזדקקו לעוד הלוואה או מינוס בחשבון הבנק.

  תודה ל ע.ל. על הבקשה למאמר זה. תודה רבה לעמית מ. על תיקון שגיאת כתיב במאמר :-).

מה זה הלוואת בוליט ?

הלוואה זו נושאת את השם הלועזי Bullet (קליע, כדור) והיא מבטאת הלוואה בה בכל חודש אנו משלמים רק את הריבית ואת החוב נשלם בתשלום אחד בסוף התקופה. הלוואה זו הינה הלוואה זהה להלוואה בגרייס חלקי. לעתים מכונה הלוואה זו גם הלוואת בלון. במקרים מסויימים אפשר לא לשלם שום דבר במהלך חודשי הבלון והריבית שלא שולמה בכל חודש, תתווסף לחוב ותגדילו. במצב זה בחודש שלאחר מכן הריבית שתחושב תהיה על החוב הגדול יותר (ריבית דריבית) מה שגורם לבלון (או הקליע) להתנפח יותר ויותר.

נניח שאנו זקוקים למאתיים אלף שקלים למשך שנתיים ורוצים בשנתיים אלו   החזרים מזעריים. תרחיש מתאים הוא למשל במצב בו אנו משלמים משכנתא על    הדירה הקיימת שלנו אך רכשנו דירה חדשה אליה נעבור עוד שנתיים. תשלום עבור שתי המשכנתאות קשה לנו ולכן עד מכירת הדירה הקיימת נרצה למזער את תשלומי ההלוואה החדשה.

אם ריבית השוק הינה 3% לשנה (קבועה לא צמודה) אז עבור הלוואה של 200,000 שקלים לשנתיים נשלם כל חודש:

בהחזרים על פי שיטת שפיצר – 8,596 שקלים ובסך הכל התשלומים שלנו לבנק הינם 206,310.

בבוליט לשנתיים נשלם כל חודש רק 500 שקלים אבל בסוף השנתיים נישאר חייבים לבנק 200,000 שקלים. יחד עם פירעון ה- 200,000 שקלים, יצא ששילמנו לבנק 212,000 שקלים.

כלומר הרצון לשלם משך השנתיים 500 שקלים במקום 8500 בערך, עלה לנו כ- 5,700 שקלים עבור 200,000 שקלים.

איטואיטיבית אמור להיות לנו ברור שככל שנשלם פחות בכל חודש, כך התשלום הכולל יגדל. כאשר אנו משלמים בכל חודש, החוב יורד ואז הריבית של החודש העוקב מחושבת על פי חוב קטן יותר.

נקודה זו הינה חשובה ביותר. רבים אינם לוקחים בחשבון את עלות המימון כאשר הם בוחרים למשל לשלם לקבלן שלוש שנים לפני קבלת הדירה. בשנים אלו אי אפשר לשלם גם שכירות וגם משכנתא ולכן בוחרים בהלוואת בלון. החישובים למעלה בוצעו על הלוואה שאינה צמודה. הלוואה צמודה הייתה מייקרת את המהלך אף יותר.

על הקדמת תשלומים לקבלן כתבתי מספר מאמרים ניתן לקרוא אותם כאן:

• האם כדאי להקדים תשלום לקבלן?
• Construction input price index

This week, the Treasury published two decisions that will allow you to save A lot Money.

Both decisions concern promotions that were published in the past and unfortunately did not receive a public response despite their advantages:

1. Eligibility mortgage refinancing campaign

Eligibility loans are loans that were granted in the past at an interest rate indexed to the CPI plus 3%-4% (depending on the year). These interest rates were low at the time, but today they are nearly double the market rate. The Ministry of Finance has instructed the banks to contact all customers and offer to refinance these loans into cheaper loans. Using one meeting at your branch. The fact that so few customers have taken advantage of this option is a subject for extensive social research, in my opinion.

Bank of Israel has now announced that it is extending the validity of the operation by three months. If you have such a loan, please repay it. I'm sure you have better things to do with the money than pay it to the bank. Click here for more details about the offer

2. Withdrawal of funds from pension funds without tax liability (up to NIS 7,000 from each fund) –

Many of us have significant funds accumulated in provident funds, study funds, and various pension funds. In the past, every workplace would contribute to a fund chosen by the employer. In other words, the employer would select a fund based on the benefits offered. that he should be credited towards employee management fees. Additionally, there are parents who have deposited funds for their children in provident funds. In practice, there are individuals with funds scattered in various places without their knowledge. This is convenient for the study fund/provident fund because when the client is unaware of the funds they possess, they do not pay attention to management fees and do not withdraw these funds.

The beginning of wisdom is for everyone to know All the places in which they may have money. For this purpose, the Treasury has opened a website through which it is possible to obtain a report containing a list of all entities holding money belonging to a specific person (identity number). Website address for locating funds: https://itur.mof.gov.il/After that lengthy introduction, let’s get down to business. For provident funds, the maximum management fees are approximately 11% per year. When there is little money in a fund under a specific saver’s name, these management fees do not cover the costs, according to the insurance companies that manage the provident funds.

The Treasury took two steps:

A. Approved a minimum monthly fee of 6 shekels for provident funds, instead of 11 shekels per year.

b. Allow savers with less than 7,000 NIS to withdraw these funds in the next three months without paying taxes.

You can look at it this way: if you have less than 7,000 shekels in your provident fund, that money won’t make it to retirement anyway. You can now choose whether to withdraw it and use it as you wish, or leave it in the provident fund and let the fund gradually erode it through monthly management fees until all your savings are depleted. Which do you prefer? It seems like an easy decision to make, but the Ministry of Finance was disappointed to discover that only 12% of these funds (300 million out of 2.5 billion shekels) had been withdrawn. Therefore, an extension was granted for making the withdrawals. Don't wait until the last minute. The foundations are not enthusiastic about releasing 2.5 billion shekels and do not make the process easy. What a shame!

 [table id=1 /]

Optin Architect

בעלי משכנתאות רבים מחזיקים ב"הלוואת זכאות" ובטוחים שהם קיבלו מתנה ממדינת ישראל. למעשה מתנה זו, הלוואה צמודת מדד בריבית 4% הייתה בהחלט מתנה גדולה בעת שהריבית הצמודה בארץ הייתה 5%-6% לפני עשור.
כיום התפוח שניתן כמתנה אז, הפך לתפוח מורעל היום.

הריבית להלוואות צמודות הינן כ- 1.5% בשנה. כלומר מי שנישאר עם הלוואת זכאות מפסיד בכל חודש שעובר הרבה מאד כסף.

למשל לווה שיש לו חוב של 500,000 שקלים. ריבית הזכאות שישלם כל חודש הינה :

12 / 4% * 500,000 = 1,666 שקלים בחודש עבור ריבית בלבד – ללא הקטנת החוב שלו אפילו בשקל.

אותו לווה שימחזר הלוואה זו ישלם בחודש 12 / 1.5% * 500,000 = 625 שקלים בלבד.

חיסכון של כאלף שקלים בחודש בתמורה למספר שיחות טלפון ובילוי של שעה בסניף הבנק. לדעתי עיסקה טובה. כמובן שאפשר לנצל את המיחזור למעבר למסלולים אחרים אשר מתאימים יותר למצבו הנוכחי של הלווה ולתנאים הכלכליים במדינה.

Optin Architect

אבל, משרד הבינוי אולי בצדק מסוים מניח שמי שלא מיחזור עד היום למרות סכומי החיסכון העצומים, כנראה נמצא בחוסר מודעות מוחלט. לפיכך החליט משרד הבינוי לנקוט בשני צעדים:

1. קמפיין להגדלת המודעות.

2. הקלה על תהליך המיחזור – הלקוח לא צריך להגיע כלל לסניף ולא צריך להתמקח על תנאי ההלוואה החדשה. משרד הבינוי עשה בשביל הלקוח את העבודה ויצר הסכמה עם הבנקים על תנאי משכנתא חדשים לכל ה"זכאים" שיבקשו למחזר את המשכנתא שלהם. לווים אלו יוכלו להרים טלפון לפקיד הבנק, לבקש מיחוזר הלוואת זכאות והפקיד ללא שאלות נוספות ימחזר להם את המשכנתא ללא פרוצדורה ובירוקרטיה.

אולם אַלְיָה וְקוֹץ בָּהּ הבנקים הסכימו אמנם למחזר הלוואת זכאות ללא משא ומתן וללא פרוצדורות כאלו ואחרות אך מצידם אמרו, אם אנו מסכימים על ריבית אוטומטית, זו לא תהיה הריבית המיטבית אלא הריבית הממוצעת. כלומר ניתן אמנם להשיג ריבית של 1.5% על הלוואות צמודות אך ישנם לקוחות שלוקחים הלוואות בריבית גבוהה בהרבה. לכן ללווים שיילכו במסלול המהיר של משרד הבינוי תהיה ריבית מסוכמת מראש של 2.22% – 2.92% בהתאם למספר השנים שנותר עד לסיום כל המשכנתא (ככל שנותרו יותר שנים כך הריבית תהיה גבוהה יותר).

קוראי אתר זה אינם אנשים ממוצעים אלא כאלו שטורחים ומשקיעים זמן בשיפור והתקדמות כלכלית. אם יש לכם הלוואת זכאות, אתם תקבלו מהבנק בחודשים הקרובים מכתב הקורא לכם למחזר את ההלוואה היקרה שלכם. אל תלכו בדרך הקלה של מיחזור אוטומטי אלא טירחו והשיגו תנאים טובים יותר באמצעות משא ומתן תכליתי מול הבנק שלכם.

שימו לב אם יש לכם הלוואה עם מרכיב זכאות, ככל הנראה זו הלוואה וותיקה ולכן גם מרכיבי ההלוואה שאינם קשורים לזכאות דורשים מיחזור למען רווחתכם הכלכלית. את זה הבנקים "ישכחו" לומר לכם.

להודעת דובר משרד הבינוי לחצו כאן

Dowry mortgage

Couples interested in purchasing their first home are required to contribute 25% of the purchase price of the apartment. In other words, according to Bank of Israel guidelines, the maximum mortgage amount is 75% of the apartment’s purchase price.

For couples who cannot afford to cover the required down payment out of pocket (as mentioned, 25% of the purchase price of the apartment) but whose parents own a mortgage-free apartment and are willing to help, there is another option. Dowry mortgage This is essentially an option for parents to help finance the 25% by taking out a loan secured against their existing home.

 For example, let's assume a couple is interested in purchasing an apartment for one million shekels. This couple could take out a mortgage of 750,000 shekels and would need to finance 250,000 shekels out of pocket. If the couple is unable to come up with 250,000 shekels out of pocket, but only 150,000 shekels, they could proceed as follows:

1. The couple's parents will take out a loan of 100,000 shekels, mortgaging their residence. Payments for this loan will be debited from the young couple's bank account (unless the parents wish to pay the loan themselves).

The loan taken by the parents, along with the young couple's savings, will bring them to the threshold of the required down payment, and thus the couple will be able to take out a regular mortgage of 750,000 shekels and purchase the apartment.

In summary, the apartment at a price of one million shekels was financed by:

• 150,000 – The young couple's savings.
• 100,000 shekels – parents' dowry mortgage.
• 750,000 shekels – the couple's regular mortgage

Important highlights Dowry mortgage

1. Increase in financing percentages – taking out a larger loan and mortgaging two apartments increases the risk. It is important to ensure that the family can repay all debts from its current and future income (after deducting expenses that may increase, for example, due to family growth).
2. It is important to understand that failure to meet mortgage payments will result in the seizure of not only the couple's apartment but also the parents' apartment.
3. Inviting one side of the parents into the family's financial affairs can cause problems. One should think carefully about whether to get involved at all, or to wait before purchasing an apartment. A couple that can afford a mortgage with high financing percentages can usually also save money each month. It might be worthwhile to simply wait for an increase in equity.
4. It's not romantic, but it's worth remembering that a third of couples get divorced. In my opinion, the percentage is much higher in the secular sector. In case of a breakup, you won't want your parents as partners in dividing assets.

נשאלתי פעמים רבות לגבי האפשרות להתחיל לשלם על המשכנתא בעוד מספר שנים. המוטיבציה לצעד כזה הינה במידה ואנו סבורים שבעוד כמה שנים יהיו לנו הכנסות גבוהות יותר או הוצאות קטנות יותר. לדוגמה: קנינו דירה מקבלן, אנו נדרשים לשלם עבורה היום אך בעוד שנתיים כשניכנס אליה נפסיק לשלם שכירות של 3000 ש"ח ואז נוכל להתחיל לשלם את המשכנתא. 

לכאורה זה נראה צעד הגיוני. בפועל זהו צעד מסוכן מאד. במשך השנתיים שאיננו משלמים החוב גדל. על החוב חלים ריבית והצמדה אשר אנו לא משלמים ולכן הם נצברים לתוך החוב. בכל חודש גדל החוב והריבית של החודש הבא הינה על החוב הגדול יותר (ריבית דריבית) וכך הוא מתנפח. 

בשפת העם נקראת הלוואה זו הלוואת בלון: החוב מתנפח ומתנפח ועלול להתפוצץ. מדוע בעצם שיתפוצץ? הרי הבנק אמר לנו מהי תחזית ההחזר בעוד שנתיים. מממ… 

אבל אם יקרה אירוע לא צפוי כמו למשל איחור במסירת הדירה? האם נוכל לשלם גם שכירות וגם את המשכנתא? איחורים במסירת דירה הינם שכיחים. 

אם בכל זאת אתם רוצים הלוואה כזו היא נקראת הלוואת גרייס. המלה Grace באנגלית משמעותה חסד . למשה נותן ההלוואה מוותר על החזרים לפרק זמן מסויים אך כפי שראינו זה לא ממש גמילות חסדים. ישנם שני סוגים של גרייס: 

* גרייס מלא: לא תשלמו במשך תקופת הגרייס כלום והחוב יצבור את ההצמדה והריבית. 

* גרייס על הקרן: בתקופת הגרייס לא תחזירו כלום לקרן ההלוואה אך תשלמו ריבית. עקב תשלומי הריבית החוב יגדל רק בשיעור עליית המדד אך בלי הוספת הריבית לתוכו. אפשר להסתכל על אוברדראפט בחשבון הבנק כסוג של הלוואה עם גרייס על הקרן: הבנק אינו דורש את החזרת הכספים אך גובה ריבית כל חודש. 

אשמח להערותיכם בתחתית מאמר זה