In 2023, it was established for the first time that someone who rents out an apartment for an amount that requires tax payment and simultaneously rents an apartment, will be able to offset the rent they receive with the rent they pay, thereby saving significant tax payments in some cases. This is particularly important, for example, for someone whose parents rent out their apartment and simultaneously rent an apartment in assisted living.

Who has to pay income tax on rent they receive?

Anyone who receives rent above the ceiling from one apartment or several apartments combined must pay tax on rental income. In 2023, the tax exemption ceiling for rental income is 65,650 shekels per year or 5,470 shekels per month. The calculation is annual. For example, if for 10 months you received rent of 6,000 shekels and then the apartment was vacant for two months, the annual income is 60,000 shekels and there is no tax liability.

Assuming you are liable for tax, meaning the rent you received is higher than 65,650 In shekels, there are three options for calculating the payment. The simplest option is to use the 10% formula based on the rent; for example, for an annual rent of 70,000 shekels, the tax is 7,000 shekels. The tax must be paid through the Tax Authority’s website within 30 days after the end of the year. In this article, I will not discuss the other two options, but I will note that sometimes, even if you received rent above the threshold, choosing a different option may result in a tax payment of less than 10%. It is advisable to consult with an accountant or tax advisor.

For our purposes, only the payment method under 10% is relevant, because it is the only one that allows us to offset the rent we pay.

Who is entitled to offset rent they pay against rent they receive?

An individual who owns only one apartment that is rented out for residential purposes and who, at the same time, rents an apartment or a unit in assisted living, a nursing home, or a geriatric hospital. Rental expenses may be deducted from rental income only from rental income taxed under the 10% method. An additional condition is that the lease agreements must not be with relatives.

How will the rent be calculated for those who rent and are rented to?

Let's assume a person receives rental income of 80,000 shekels per year (6866 per month) and pays rent of 85,000 shekels per year. Until now, this person owed 8,000 shekels in taxes per year. Now, before calculating income, the expense is deducted, and effectively, this person has no profit from rent and no tax payment. If that person receives 80,000 and pays 60,000 per year, meaning the net income is 20,000 shekels. This amount is below the exemption ceiling of 65,650 (as of 2023), therefore there is no tax payment.

The maximum rent expenses deductible are 90,000 NIS per year – 7500 per month.

Warning

The article is for general knowledge only. It is recommended to consult with an accountant or tax advisor. This is especially important for self-employed individuals who use part of their residential apartment as an office and deduct a portion of the rent they pay from their business profits. Business owners already have an accountant who helps them file their annual report. Here is some additional food for thought for them.

To grant a loan, a bank must form an opinion regarding the borrower's ability to repay the loan. To this end, the bank inquires about the borrower's income. For an employee, this matter is relatively simple. For a self-employed individual, the matter is a bit more complicated. Different banks employ different methods to assess the income of a self-employed individual. In all banks, the self-employed individual's income is determined by a combination of the last tax assessment (or sometimes two last assessments) along with the accountant's declarations regarding income from the last assessment up to the day of the mortgage application. 

Example of an income tax assessment

The assessment above shows the total income of each spouse, tax payments, and net income. Dividing the annual net income by 12 (the number of months) gives the monthly income for the tax year. 

Since the assessment pertains to a period that has already concluded, self-employed individuals are also required to provide accountant statements for the period from the last assessment until today. To the misfortune of accountants and private mortgage advisors, each bank requests the accountant statement on a different form, even though the content is quite similar. 

Sometimes the blue tax assessment sent by mail to a self-employed person is lost. In such a case, the tax advisor or accountant can issue a tax assessment from the Tax Authority's computer. The tax assessment produced independently will be signed by the accountant or tax advisor with a "certified true copy" approval. Such a tax assessment looks like this:

The accounting forms of the various banks

יצא שלפני יום העצמאות קראתי את ספרה המצוין של דר' טלי שרוט – מה זה משנה. ממליץ מאד

 גם לכם לקרוא אותו. בספרה מתארת דר' שרוט כיצד אנשים שונאים כאשר השליטה אינה בידיים שלהם. כך למשל אחד הפחדים הנפוצים ביותר הוא הפחד מטיסה על אף שטיסה הינה פעילות בטוחה בהרבה מאשר נסיעה על הכביש. במטוס יש לנו חוסר וודאות מוחלט לגבי מיומנות הטייס והצוות, כשירות המטוס וכו'. אנו צריכים לשים מבטחינו באופן מוחלט בחברת התעופה אשר אמורה לספק טייס ומטוס כשירים לטיסה. מאוחר יותר אנו חשים למשל רעידות בטיסה ואין לנו כל דרך לדעת האם הרעידה היא תוצאה של תקלה במנוע או משהו שגרתי הרבה יותר ככיס אוויר. באותו אופן רוב האנשים מעדיפים לנהוג ברכב מאשר לשבת לצד הנהג.

דר' דרוט מתארת כיצד בניסוי אנשים הסכימו לתרום יותר כסף לעמותות חברתיות אם נתנו להם יכולת לשלוט באופן השימוש בכסף זה. בארץ, אחת העמותות שעושה זאת היטב היא עמותת לתת אשר מקצה לכל פרוייקט חשבון תרומה נפרד לגמרי ונפרד גם מחשבון התפעול(משכורות וכו') של העמותה. כך כשאתה תורם אתה יודע בדיוק האם התרומה מיועדת לאוכל לפסח או לילקוטי בית ספר וכו'.

לכבוד יום העצמאות ולאחר שנים שאני מסתכל על חשבונות של משפחות שונות, בחרתי להסתכל על חשבון ההוצאות של מדינת ישראל. בשנים האחרונות משחרר משרד האוצר את כל סעיפי התקציב של המדינה לעיון חופשי. עשיתי עיבוד קטן של קובץ האוצר והתוצאה כאן: http://bit.ly/2qJxfMm

כמה דברים שנראים לי מעניינים:

• ההוצאה הכוללת של המדינה הינה כ- 500 מיליארד שקלים
• משרד החינוך צורך 62 מיליארד
• משרד הבריאות צורך 63 מיליארד
• משרד הביטחון צורך 55 מיליארד
• על תחבורה מוציאה המדינה 20 מיליארד
• המדינה מעבירה לSocial Security 47 מיליארד שקלים. כלומר מי שבונה על קצבת זקנה כמקור הכנסה בפנסיה, כדאי שיחשוב שוב.
• על החזרי חובות עבר משלמת המדינה 134 (!) מיליארד שקלים כל שנה (ריבית+קרן).

כלומר בפועל על האוברדראפט משלמת המדינה יותר מאשר על שני המשרדים הגדולים שלה (חינוך+בריאות) ביחד. זו כמובן תוצאה של התנהלות בלתי אחראית הכוללת חשיבה לטווח קצר בלבד ואשר מפילה עלינו את חובות ההורים שלנו ועל ילדינו את החובות שלנו. ללא חובות אלו יכולנו להגדיל פי שניים גם את משרד החינוך וגם את משרד הבריאות.

סעיף שמטבע הדברים אינו נכלל בתקציב המדינה הינו ההון השחור – כספי מיסים אשר אנשים נמנעים מלשלמם תוך מעבר על החוק (בניגוד לתכנוני מס לגיטימיים). מטבע הדברים אין מספרים ברורים לגבי היקף התופעה אך היא מוערכת בכ- 40 מיליארד שקלים. כלומר פעמיים השקעת המדינה בתחבורה למשל.

השיטה בה פועלות על המדינות הדמוקרטיות הינה אחת. יש בחירות בכל פרק זמן מסוים. בבחירות בוחרים את ממלאי התפקידים בממשלה באופן עקיף (על ידי מפלגות בשיטה שלנו או על ידי בחירת נשיא הממנה שרים בשיטה הנשיאותית).

במאמר זה אני רוצה להציע שיטה שונה. הזכרו בהשפעה של יכולת להשפיע על הקצאת הכספים על תשלום הכספים.  עם ההתקדמות הטכנולוגית יכולה המדינה לבצע מהלך נוסף על בחירות רגילות. תארו לכם מצב בו אדם לא רק יבחר במפלגה בו הוא חפץ אלא גם יבחר איך לחלק חלק מתקציב המדינה. נניח שניקח מתוך התקציב 40 מיליארד (אותו סכום שהיום נמצא בתשלומים "ללא חשבונית") וניתן לכל אזרח טבלה כמו זו שיצרתי עם נתוני האמת אך ריקה. כל אזרח יוכל למלא את הסכומים כרצונו.את הסכום המוקצה על ידי הציבור אפשר להגדיל בהדרגה תוך שמירה על כך ששירותי חירום ישמרו על מינימום תקצוב באופן קבוע.

לדעתי נרוויח פעמיים:

• יותר אנשים ישלמו מסים.
• פעילות הממשלה תתאים יותר לרצון הציבור והמירמור הציבורי (אשר בתורו גורם לחלק מהעלמת המסים) יקטן משמעותית. לא נשמע יותר את הציבור מתלונן "המתנחלים/חרדים/קיבוצניקים מקבלים את כל הכסף". הקצאת הכספים תהיה על בסיס רצון הציבור.

אני מזמין אתכם לכתוב בתגובות איך הייתם משנים את תקציבי המשרדים כפי שהם מופיעים כאן – http://bit.ly/2qJxfMm

אני בטוח שאני חי במדינה המרתקת ביותר בעולם. מדינה שעמדה באתגרים שאף מדינה לא עמדה בהם ולבסוף יצאה לא רק מנצחת בשדה הקרב אלא גם בשדה הכלכלה. כאשר אני קורא כותרת גרועה בעיתון כגון ישראל נמצאת במקום גרוע ב- OECD בנושא X אני תמיד משתומם איך מדינה באמצע מדבר, ללא משאבי טבע, עם חבורת מהגרים שהיו צריכים להתמודד עם אויבים, חרמות, מלחמות ומרעין בישין מכל הסוגים בכלל עומדת להשוואה מול מדינות כמו ארה"ב, קנדה, צרפת, בריטניה ובהרבה תחומים אף עוברת אותן. בשנים האחרונות גם ראינו כי המזל באמת בא אל אלו שעובדים קשה וגילוי הגז יקפיץ אותנו עוד למעלה.
יום עצמאות שמח !

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרעין כמו דירה. הרעיון מאחורי המס הוא שאם הפקתי רווח מנכס הוני כלשהו, עלי לשלם על כך מס. כפי שעל רווח ממניות משלמים מס, כך על רווח ממכירת דירה משלמים מס.

במסגרת קבלת משכנתה ידרוש הבנק לראות הוכחה שהעסקה דווחה למס שבח, שאמור להתבצע על ידי עורך הדין שלכם. לשם כך יש טופס דיווח למס שבח.

איך מחשבים מס שבח?

בגדול המס מחושב כרבע מתוך הרווח במכירת הדירה, בדוגמה למס רווחי הון בבורסה.

רווח הוא ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות. למס אפשרויות לפטורים ותכנונים רבים אשר קצרה היריעה של מאמר זה כדי לתארם. מאמר זה מניח שעליכם לשלם מס אשר את סכומו חישב עבורכם עורך הדין שלכם.

עם זאת, מניסיוני עורכי דין רבים עושים עבודה קלה בעת חישוב מס השבח: הם מבקשים את חוזה הרכישה של הדירה, בפניהם חוזה המכירה וכך על דירה שנרכשה במיליון ונמכרה ב- 1.4 מיליון הם פוסקים שיש לשלם רבע מ-400,000 ש"ח: 100,000 שקלים מס שבח. בפועל, כפי שהמלצתי בעבר להיות עירני בעת הכנת חוזה הרכישה או המכירה על ידי עורך הדין כך אני ממליץ כעת לבדוק את חישוב מס השבח על ידי עורך הדין שלכם. כאמור, עורך הדין שלכם עלול "לשכוח" לנכות את ההוצאות שלכם על הדירה.

למס זה יש מערכת מסובכת של פטורים והקלות:

• ראשית מהרווח המחושב על ידי ההפרש בין הקניה למכירה יש לנכות פחת, הוצאות מימון (ריבית משכנתא – שימרו את כל הדוחו"ת השנתיים), הוצאות רכישה (עו"ד, יועץ משכנתא – שימרו קבלות) והוצאות שיפוצים.
• שנית, אם הדירה הנמכרת הינה דירה יחידה של המוכר והוא החזיק בה לפחות שנה וחצי, ייהנה מפטור ממס.

פעמים רבות יש להשתמש בהקלה מסוימת ולא בהקלה אחרת למס זה. לפעמים עדיף לשלמו כדי להנות מפטור בעתיד.

רשימה חלקית של הוצאות המותרות בניכוי מתוך הרווח אפשר לראות במחשבון מס השבח של רשות המסים:

מהרשימה ניתן ללמוד שני דברים חשובים:

1. כדאי לשמור את כל המסמכים והקבלות מרכישת הדירה. שימו לב ששכר המתווך ועורך הדין למשל הינם הוצאה מוכרת.
2. ריבית המשכנתה הינה הוצאה מוכרת.

ניכוי הוצאות

ניקח את אותה דירה ממקודם עליה חושב מס של 100,000 שקלים ונפחית הוצאות עורך דין ומתווך על הרכישה והקניה:

עורך דין רכישה: 0.5% * 1,000,000 * 1.17 (מע"מ) = 5,850

עורך דין מכירה: 0.5% * 1,400,000 * 1.17 = 8,190

מתווך רכישה: 2% * 1,000,000 * 1.17 = 2,3400

מתווך מכירה: 2% * 1,400,000 * 1.17 = 3,2760

סך הכל: 70,200.

כלומר הרווח אינו 400,000 אלא 329,800 והמס אינו 100,000 אלא 82,450.

שמרנו כמה קבלות וחסכנו כמעט 20,000 שקלים. עכשיו אנו מגיעים להוצאה נוספת אשר ניתנת לקיזוז ואפילו אין צורך בשמירת מסמכים כאלו ואחרים בשבילה – ריבית המשכנתה אם רכישת הדירה מומנה באמצעות משכנתה. כדי לדעת כמה ריבית שילמנו על המשכנתה בכל שנה כל מה שצריך לעשות הוא לפנות למוקד השירות של הבנק בו עשינו את המשכנתה ולבקש זאת. נקבל מהבנק דו"ח אשר נראה כך:

כלומר – סך הריבית ששולמה בין רכישת הדירה ב- 2008 למכירתה ב- 2016 היא 48,567 שקלים. ולפיכך הרווח ממכירת הדירה מופחת שוב והוא 329800 פחות 48567 = 281,233. ולפיכך המס לתשלום אינו 100,000 כפי שחושב בתחילה אלא רק 70,308. 

כמה מסמכים, טלפון ותזכורת לעורך הדין שלנו, חסכו לנו כ- 30,000 שקלים בתשלום מס.

כמובן שבדירות יקרות יותר, החיסכון יכול להיות גבוה בהרבה.

שוק ההון – בורסה

מס שבח הינו למעשה מס על רווחי הון(דירה היא סוג של הון). לא במקרה אחוז מס השבח דומה לאחוז מס רווחי הון בבורסה – 25% נכון ל- 2022. לכן אם בשנת מכירת הדירה הפסדתם כסף בבורסה ניתן לקזז את ההפסד בבורסה עם מס השבח. 

Summary

אתם לקראת רכישת דירה? שמרו את הקבלות על כל התשלומים הקשורים לרכישת הדירה:

• עורך דין
• מתווך
• יועץ משכנתה (כמובן)
• שיפוצים ותיקונים ועוד

אתם לקראת מכירת דירה? הביאו את כל המידע לעורך הדין יחד עם אישור מהבנק על סך תשלומי הריבית ששילמתם, הפסדים שנוצרו השנה בבורסה, הוצאות שונות. במקרים מורכבים יותר אפשר לפנות בנוסף לעורך הדין המתמחה בביצוע העסקה עצמה גם לרואת חשבון המתמחה במיסי נדל"ן כדי למצות את הזכויות שלכם. 

אני מזמין אתכם לקבוצת הפייסבוק שלי – צומחים כלכלית ביחד

לערוץ היוטיוב שלי עם תובנות וידאו – רימון חייט – YouTube

וכמובן לכתוב אלי – rimon@effm.co.il או להתקשר 054-5232-799

בשאלות כלכליות על רכישת דירה, השקעות ובכלל. 

מתעניינים בעוד מיסי נדל"ן? הסרטון שלמטה בשבילכם