בשנת 2023 נקבע לראשונה שמי שמשכיר דירה בסכום המחייב תשלום מס ובמקביל שוכר דירה, יוכל לקזז את דמי השכירות שהוא מקבל עם דמי השכירות שהוא משלם ובכך יחסוך לעתים תשלומי מס רבים. חשוב מאד למשל למי שהוריו משכירים את דירתם ובמקביל שוכרים דירה בדיור מוגן.

מי חייב לשלם מס הכנסה על שכירות שהוא מקבל?

כל מי שמקבל שכירות שמעל התיקרה מדירה אחת או מכמה דירות ביחד, חייב לשלם מס על ההכנסה משכירות. בשנת 2023 תיקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרה הוא 65,650 שקלים לשנה או 5,470 שקלים לחודש. החישוב הוא שנתי. אם למשל במשך 10 חודשים קיבלת שכירות של 6,000 שקלים ואז הדירה הייתה ריקה משך חודשיים, ההכנסות השנתיות הינן 60,000 ואין חבות מס.

בהנחה שאת חייבת בתשלום מס כלומר דמי השכירות שקיבלת גבוהים מ- 65,650 שקלים, יש אפשרות לבחור מתוך שלוש חלופות חישוב תשלום. החלופה הפשוטה ביותר היא פשוט 10% מדמי השכירות כלומר על שכירות שנתית של 70,000, המס הוא 7,000 שקלים. את המס יש לשלם דרך אתר האינטרנט של רשות המסים עד 30 ימים לאחר תום השנה דרך אתר האינטרנט של הרשות. במסגרת מאמר זה לא אגע בשתי החלופות האחרות אלא רק אומר שלעתים למרות שקיבלת שכירות שמעל התיקרה, בחירה בחלופה אחרת עשויה לגרום לתשלום המס להיות פחות מ- 10%. כדאי להיוועץ ברואת חשבון או יועץ מס.

לעניינו חשוב רק מסלול התשלום לפי 10% כי רק איתו אפשר לקזז תשלום שכר דירה שאנו משלמים.

מי זכאי לקיזוז שכר דירה שהוא משלם עם שכר דירה שהוא מקבל?

מי שבבעלותו דירה אחת בלבד והיא מושכרת למגורים ובמקביל הוא שוכר דירה או יחידת דיור בדיור מוגן, בית אבות או בית חולים גריאטרי. ניתן לקזז הוצאות שכירות מהכנסות שכירות רק מהכנסות שכירות שהמס עליהם משולם לפי שיטת 10%. תנאי נוסף הוא שחוזי השכירות לא יהיו עם קרובי משפחה.

איך תחושב השכירות למי ששוכר ומשכיר?

ננשיח שאדם מקבל שכירות של 80,000 שקלים בשנה(6866 בחודש) ומשלם שכירות של 85,000 שקלים בשנה. עד היום אותו אדם היה חייב בתשלום מס של 8,000 לשנה. כעת, לפני חישוב ההכנסה תופחת ההוצאה ולמעשה לאדם זה אין רווח משכירות ואין תשלום מס. במידה ואותו אדם מקבל 80,000 ומשלם 60,000 בשנה. כלומר ההכנסה נטו היא 20,000 שקלים. הקטנה שמתחת לתקרת הפטור בסך 65,650(נכון לשנת 2023) ולכן אין תשלום.

הוצאות השכירות המירביות לקיזוז הינן 90,000 שקלים לשנה – 7500 לחודש.

אזהרה

המאמר הינו לידע כללי בלבד. מומלץ להיוועץ ברואה חשבון או יועץ מס. הדבר חשוב במיוחד לעצמאים המשתמשים בחלק מדירת המגורים שלהם כמשרד ומנכים מרווחי העסק שלהם חלק משכר הדירה שהם משלמים. לבעלי עסקים ממילא יש רואה חשבון שעוזר להגיש את הדו"ח השנתי. יש כאן חומר נוסף למחשבה עבורו.

כדי לתת הלוואה צריך הבנק לגבש דעה לגבי יכולת הלווה להחזיר את ההלוואה. לשם כך מברר הבנק מהן הכנסות הלווה. אצל שכיר העניין פשוט יחסית. אצל עצמאי העניין מעט מסובך יותר. בנקים שונים מפעילים שיטות שונות כדי להתייחס להכנסות העצמאי. בכל הבנקים נקבעת הכנסת העצמאי על ידי שילוב בין בין שומת מס הכנסה אחרונה (או שתי שומות אחרונות לעתים) יחד עם הצהרות רואה החשבון לגבי ההכנסות מאז השומה האחרונה ועד יום בקשת המשכנתה. 

דוגמה לשומת מס הכנסה

אפשר לראות בשומה שלמעלה את סך ההכנסות של כל אחד מבני הזוג, את תשלומי המסים ואת ההכנסה נטו. חלוקה של ההכנסה נטו לשנה ב- 12 (מספר החודשים) היא ההכנסה החודשית בשנת השומה. 

כיוון שהשומה ניתנת לתקופה שהסתיימה בעבר, נדרשים העצמאים לספק גם הצהרות רואי חשבון לגבי התקופה שמהשומה האחרונה ועד היום. לצערם של רואי החשבון ויועצי המשכנתאות הפרטיים, כל בנק מבקש את הצהרת רואה החשבון על טופס שונה למרות שהתוכן די דומה. 

לפעמים השומה הכחולה שנשלחת לעצמאי בדואר אבדה. במקרה כזה יכולים יועץ המס או רואת החשבון להוציא שומה ממחשב רשות המסים. על השומה שהפיקו עצמאית יחתמו רואה החשבון או יועץ המס עם אישור נאמן למקור. שומה כזו נראית כך:

טפסי רואי החשבון של הבנקים השונים

יצא שלפני יום העצמאות קראתי את ספרה המצוין של דר' טלי שרוט – מה זה משנה. ממליץ מאד

 גם לכם לקרוא אותו. בספרה מתארת דר' שרוט כיצד אנשים שונאים כאשר השליטה אינה בידיים שלהם. כך למשל אחד הפחדים הנפוצים ביותר הוא הפחד מטיסה על אף שטיסה הינה פעילות בטוחה בהרבה מאשר נסיעה על הכביש. במטוס יש לנו חוסר וודאות מוחלט לגבי מיומנות הטייס והצוות, כשירות המטוס וכו'. אנו צריכים לשים מבטחינו באופן מוחלט בחברת התעופה אשר אמורה לספק טייס ומטוס כשירים לטיסה. מאוחר יותר אנו חשים למשל רעידות בטיסה ואין לנו כל דרך לדעת האם הרעידה היא תוצאה של תקלה במנוע או משהו שגרתי הרבה יותר ככיס אוויר. באותו אופן רוב האנשים מעדיפים לנהוג ברכב מאשר לשבת לצד הנהג.

דר' דרוט מתארת כיצד בניסוי אנשים הסכימו לתרום יותר כסף לעמותות חברתיות אם נתנו להם יכולת לשלוט באופן השימוש בכסף זה. בארץ, אחת העמותות שעושה זאת היטב היא עמותת לתת אשר מקצה לכל פרוייקט חשבון תרומה נפרד לגמרי ונפרד גם מחשבון התפעול(משכורות וכו') של העמותה. כך כשאתה תורם אתה יודע בדיוק האם התרומה מיועדת לאוכל לפסח או לילקוטי בית ספר וכו'.

לכבוד יום העצמאות ולאחר שנים שאני מסתכל על חשבונות של משפחות שונות, בחרתי להסתכל על חשבון ההוצאות של מדינת ישראל. בשנים האחרונות משחרר משרד האוצר את כל סעיפי התקציב של המדינה לעיון חופשי. עשיתי עיבוד קטן של קובץ האוצר והתוצאה כאן: http://bit.ly/2qJxfMm

כמה דברים שנראים לי מעניינים:

• ההוצאה הכוללת של המדינה הינה כ- 500 מיליארד שקלים
• משרד החינוך צורך 62 מיליארד
• משרד הבריאות צורך 63 מיליארד
• משרד הביטחון צורך 55 מיליארד
• על תחבורה מוציאה המדינה 20 מיליארד
• המדינה מעבירה לביטוח לאומי 47 מיליארד שקלים. כלומר מי שבונה על קצבת זקנה כמקור הכנסה בפנסיה, כדאי שיחשוב שוב.
• על החזרי חובות עבר משלמת המדינה 134 (!) מיליארד שקלים כל שנה (ריבית+קרן).

כלומר בפועל על האוברדראפט משלמת המדינה יותר מאשר על שני המשרדים הגדולים שלה (חינוך+בריאות) ביחד. זו כמובן תוצאה של התנהלות בלתי אחראית הכוללת חשיבה לטווח קצר בלבד ואשר מפילה עלינו את חובות ההורים שלנו ועל ילדינו את החובות שלנו. ללא חובות אלו יכולנו להגדיל פי שניים גם את משרד החינוך וגם את משרד הבריאות.

סעיף שמטבע הדברים אינו נכלל בתקציב המדינה הינו ההון השחור – כספי מיסים אשר אנשים נמנעים מלשלמם תוך מעבר על החוק (בניגוד לתכנוני מס לגיטימיים). מטבע הדברים אין מספרים ברורים לגבי היקף התופעה אך היא מוערכת בכ- 40 מיליארד שקלים. כלומר פעמיים השקעת המדינה בתחבורה למשל.

השיטה בה פועלות על המדינות הדמוקרטיות הינה אחת. יש בחירות בכל פרק זמן מסוים. בבחירות בוחרים את ממלאי התפקידים בממשלה באופן עקיף (על ידי מפלגות בשיטה שלנו או על ידי בחירת נשיא הממנה שרים בשיטה הנשיאותית).

במאמר זה אני רוצה להציע שיטה שונה. הזכרו בהשפעה של יכולת להשפיע על הקצאת הכספים על תשלום הכספים.  עם ההתקדמות הטכנולוגית יכולה המדינה לבצע מהלך נוסף על בחירות רגילות. תארו לכם מצב בו אדם לא רק יבחר במפלגה בו הוא חפץ אלא גם יבחר איך לחלק חלק מתקציב המדינה. נניח שניקח מתוך התקציב 40 מיליארד (אותו סכום שהיום נמצא בתשלומים "ללא חשבונית") וניתן לכל אזרח טבלה כמו זו שיצרתי עם נתוני האמת אך ריקה. כל אזרח יוכל למלא את הסכומים כרצונו.את הסכום המוקצה על ידי הציבור אפשר להגדיל בהדרגה תוך שמירה על כך ששירותי חירום ישמרו על מינימום תקצוב באופן קבוע.

לדעתי נרוויח פעמיים:

• יותר אנשים ישלמו מסים.
• פעילות הממשלה תתאים יותר לרצון הציבור והמירמור הציבורי (אשר בתורו גורם לחלק מהעלמת המסים) יקטן משמעותית. לא נשמע יותר את הציבור מתלונן "המתנחלים/חרדים/קיבוצניקים מקבלים את כל הכסף". הקצאת הכספים תהיה על בסיס רצון הציבור.

אני מזמין אתכם לכתוב בתגובות איך הייתם משנים את תקציבי המשרדים כפי שהם מופיעים כאן – http://bit.ly/2qJxfMm

אני בטוח שאני חי במדינה המרתקת ביותר בעולם. מדינה שעמדה באתגרים שאף מדינה לא עמדה בהם ולבסוף יצאה לא רק מנצחת בשדה הקרב אלא גם בשדה הכלכלה. כאשר אני קורא כותרת גרועה בעיתון כגון ישראל נמצאת במקום גרוע ב- OECD בנושא X אני תמיד משתומם איך מדינה באמצע מדבר, ללא משאבי טבע, עם חבורת מהגרים שהיו צריכים להתמודד עם אויבים, חרמות, מלחמות ומרעין בישין מכל הסוגים בכלל עומדת להשוואה מול מדינות כמו ארה"ב, קנדה, צרפת, בריטניה ובהרבה תחומים אף עוברת אותן. בשנים האחרונות גם ראינו כי המזל באמת בא אל אלו שעובדים קשה וגילוי הגז יקפיץ אותנו עוד למעלה.
יום עצמאות שמח !

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרעין כמו דירה. הרעיון מאחורי המס הוא שאם הפקתי רווח מנכס הוני כלשהו, עלי לשלם על כך מס. כפי שעל רווח ממניות משלמים מס, כך על רווח ממכירת דירה משלמים מס.

במסגרת קבלת משכנתה ידרוש הבנק לראות הוכחה שהעסקה דווחה למס שבח, שאמור להתבצע על ידי עורך הדין שלכם. לשם כך יש טופס דיווח למס שבח.

איך מחשבים מס שבח?

בגדול המס מחושב כרבע מתוך הרווח במכירת הדירה, בדוגמה למס רווחי הון בבורסה.

רווח הוא ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות. למס אפשרויות לפטורים ותכנונים רבים אשר קצרה היריעה של מאמר זה כדי לתארם. מאמר זה מניח שעליכם לשלם מס אשר את סכומו חישב עבורכם עורך הדין שלכם.

עם זאת, מניסיוני עורכי דין רבים עושים עבודה קלה בעת חישוב מס השבח: הם מבקשים את חוזה הרכישה של הדירה, בפניהם חוזה המכירה וכך על דירה שנרכשה במיליון ונמכרה ב- 1.4 מיליון הם פוסקים שיש לשלם רבע מ-400,000 ש"ח: 100,000 שקלים מס שבח. בפועל, כפי שהמלצתי בעבר להיות עירני בעת הכנת חוזה הרכישה או המכירה על ידי עורך הדין כך אני ממליץ כעת לבדוק את חישוב מס השבח על ידי עורך הדין שלכם. כאמור, עורך הדין שלכם עלול "לשכוח" לנכות את ההוצאות שלכם על הדירה.

למס זה יש מערכת מסובכת של פטורים והקלות:

• ראשית מהרווח המחושב על ידי ההפרש בין הקניה למכירה יש לנכות פחת, הוצאות מימון (ריבית משכנתא – שימרו את כל הדוחו"ת השנתיים), הוצאות רכישה (עו"ד, יועץ משכנתא – שימרו קבלות) והוצאות שיפוצים.
• שנית, אם הדירה הנמכרת הינה דירה יחידה של המוכר והוא החזיק בה לפחות שנה וחצי, ייהנה מפטור ממס.

פעמים רבות יש להשתמש בהקלה מסוימת ולא בהקלה אחרת למס זה. לפעמים עדיף לשלמו כדי להנות מפטור בעתיד.

רשימה חלקית של הוצאות המותרות בניכוי מתוך הרווח אפשר לראות במחשבון מס השבח של רשות המסים:

מהרשימה ניתן ללמוד שני דברים חשובים:

1. כדאי לשמור את כל המסמכים והקבלות מרכישת הדירה. שימו לב ששכר המתווך ועורך הדין למשל הינם הוצאה מוכרת.
2. ריבית המשכנתה הינה הוצאה מוכרת.

ניכוי הוצאות

ניקח את אותה דירה ממקודם עליה חושב מס של 100,000 שקלים ונפחית הוצאות עורך דין ומתווך על הרכישה והקניה:

עורך דין רכישה: 0.5% * 1,000,000 * 1.17 (מע"מ) = 5,850

עורך דין מכירה: 0.5% * 1,400,000 * 1.17 = 8,190

מתווך רכישה: 2% * 1,000,000 * 1.17 = 2,3400

מתווך מכירה: 2% * 1,400,000 * 1.17 = 3,2760

סך הכל: 70,200.

כלומר הרווח אינו 400,000 אלא 329,800 והמס אינו 100,000 אלא 82,450.

שמרנו כמה קבלות וחסכנו כמעט 20,000 שקלים. עכשיו אנו מגיעים להוצאה נוספת אשר ניתנת לקיזוז ואפילו אין צורך בשמירת מסמכים כאלו ואחרים בשבילה – ריבית המשכנתה אם רכישת הדירה מומנה באמצעות משכנתה. כדי לדעת כמה ריבית שילמנו על המשכנתה בכל שנה כל מה שצריך לעשות הוא לפנות למוקד השירות של הבנק בו עשינו את המשכנתה ולבקש זאת. נקבל מהבנק דו"ח אשר נראה כך:

כלומר – סך הריבית ששולמה בין רכישת הדירה ב- 2008 למכירתה ב- 2016 היא 48,567 שקלים. ולפיכך הרווח ממכירת הדירה מופחת שוב והוא 329800 פחות 48567 = 281,233. ולפיכך המס לתשלום אינו 100,000 כפי שחושב בתחילה אלא רק 70,308. 

כמה מסמכים, טלפון ותזכורת לעורך הדין שלנו, חסכו לנו כ- 30,000 שקלים בתשלום מס.

כמובן שבדירות יקרות יותר, החיסכון יכול להיות גבוה בהרבה.

שוק ההון – בורסה

מס שבח הינו למעשה מס על רווחי הון(דירה היא סוג של הון). לא במקרה אחוז מס השבח דומה לאחוז מס רווחי הון בבורסה – 25% נכון ל- 2022. לכן אם בשנת מכירת הדירה הפסדתם כסף בבורסה ניתן לקזז את ההפסד בבורסה עם מס השבח. 

סיכום

אתם לקראת רכישת דירה? שמרו את הקבלות על כל התשלומים הקשורים לרכישת הדירה:

• עורך דין
• מתווך
• יועץ משכנתה (כמובן)
• שיפוצים ותיקונים ועוד

אתם לקראת מכירת דירה? הביאו את כל המידע לעורך הדין יחד עם אישור מהבנק על סך תשלומי הריבית ששילמתם, הפסדים שנוצרו השנה בבורסה, הוצאות שונות. במקרים מורכבים יותר אפשר לפנות בנוסף לעורך הדין המתמחה בביצוע העסקה עצמה גם לרואת חשבון המתמחה במיסי נדל"ן כדי למצות את הזכויות שלכם. 

אני מזמין אתכם לקבוצת הפייסבוק שלי – צומחים כלכלית ביחד

לערוץ היוטיוב שלי עם תובנות וידאו – רימון חייט – YouTube

וכמובן לכתוב אלי – rimon@effm.co.il או להתקשר 054-5232-799

בשאלות כלכליות על רכישת דירה, השקעות ובכלל. 

מתעניינים בעוד מיסי נדל"ן? הסרטון שלמטה בשבילכם