Tag: Construction input price index

כיצד להעריך את העלות העתידית של מדד תשומות הבניה ובכלל, מה ההבדל בין כסף שנקבל/נשלם היום לעומת כסף שנקבל/נשלם בעוד שנה? מאמר חשוב גם למי שאין לו כרגע קשר לרכישת דירה

במאמר הקודם על Construction input price index הראיתי שלעתים אלו שהקדימו תשלומים לקבלן בגלל החשש ממדד תשומות הבניה בעצם שילמו בסופו של דבר הרבה יותר. ממליץ לחזור ולקרוא את אותו מאמר וגם מאמר הרבה יותר ישן על הקדמת תשלומים לקבלן.

מעדיפים וידאו? יש בתחתית המאמר.

מבוא

אחת הביקורות על המאמר הקודם הייתה שאולי בדוגמה שהבאתי הקדמת התשלומים אינה משתלמת אך בדוגמה אחרת היא כן משתלמת. שאלה נוספת הייתה האם גם במדד גבוה הרבה יותר, עדיין לא ישתלם להקדים וכו'. אז כהקדמה קטנה חשוב להבין שמטרת המאמר אינה לתת תשובה לכל אחת ואחד מקוראים למקרה הפרטי שלו. אין מאמר שיכול לעשות זאת. מטרת המאמר היא להנחיל דרך חשיבה כלכלית ולהציג אופן חישוב מסוים. באמצעות אופן החישוב – השיטה המוצגת תוכל כל אחת לבצע חישוב בעצמה ולקבל החלטה באופן אישי. לא הצלחת להגיע למסקנה? בשביל זה יש יועצי מימון וכלכלנים איתם גם אני נמנה. אם כבר הולכים ליועץ, אני מציע לדרוש לראות גם חישוב ולא רק הערכות כלליות.

לא רק לרוכשי דירה

היכולת לקחת סכום נוכחי ולדעת כמה הוא יהיה שווה עוד X תקופות בהנחה של תשואה או ריבית דריבית מסוימת או מדד מסוים בעתיד היא מפתח חשוב ביותר לכמעט כל החלטה כלכלית. דוגמה: אם במקום לרכוש מכונית ב- 100,000 שקלים ארכוש מכונית ב- 50,000 שקלים בלבד. כמה חסכתי? אדם שלא קרא מאמר זה עלול לומר שנחסכו 50,000 שקלים. לאחר שתקראו מאמר זה תוכלו לומר לעצמכם שאם ה- 50,000 שנחסכו יושקעו בבורסה עם תשואה (בניכוי מס) חזויה של 6% אז בחמש השנים שהמכונית אצלי ה- 50,000 שקלים יהפכו למעל 67,000 שקלים. כלומר עלות רכישת הרכב היקר יותר לא עלתה לי רק 50,000 אלא גם התשואה שהפסדתי ובסך הכל 67,000 שקלים.

הדרך השגויה לחשב את עלות מדד תשומות הבניה

כאשר אנשים מנסים להעריך את עלות המדד הם עושים את הדבר הבא. מעריכים נניח מדד של 3% ואז כופלים סכום זה בחוב לקבלן, נניח 1,000,000 שקלים ומקבלים 30,000 שקלים. את הסכום הזה הם כופלים ב- 3 עבור שלוש שנים של חוב ומקבלים 90,000 שקלים.

זהו חישוב שגוי. החישוב מתעלם מהעובדה שהמדד פועל כמו ריבית דריבית. כלומר אם בשנה הראשונה החוב היה 1,000,000 והמדד היה 3% אז ה- 30,000 שקלים מתווספים אל המיליון ובשנה השנייה לא עושים 3% ממיליון אלא מ- 1,030,000 שזה כבר 30,900. בשנה השניה 1,060,900 * 3% = 31,827 וכן הלאה…

איך מחשבים את ההצמדה למדד תשומות הבניה

הנוסחה לחישוב תשואה/עלות ריבית דריבית הינה סכום*(1+מדד) בחזקת מספר התקופות.

אם המדד הוא 3% לשנה, החוב הוא 1,000,000 ואנו רוצים לקבל את הערך בסוף שלוש שנים נבצע:

1,092,727 = 3^1.03*1,000,000

המהדרין יזכרו שריבית דריבית כל חודש אינה זהה לריבית דריבית כל שנה ולכן יש היגיון במקרה כזה לחלק את ה- 1.03 ב- 12 ואז להעלות את הכל בחזקת 36. זה ייתן לנו תוצאה מעט שונה עם פער של כ- 1300 שקלים וגם זה בקירוב כי הריבית החודשי אינה בדיוק 3% חלקי 12 אם הריבית השנתית היא 3% אבל למרות שבמבחן במימון אתם תיכשלו עם קירוב זה, בשבילנו זה מספיק טוב. זה דרך אגב ההבדל באישור משכנתה שאתם מקבלים בין הריבית שסוכמה לשנה, נניח 3% לבין הריבית בפועל – הריבית האפקטיבית שתהיה מעט גבוהה יותר אך בצורה שכאמור לדעתי לא משנה כלום בסכומים בהם אנו עוסקים.

איך זה נראה בפועל

נניח שיש לנו לוח תשלומים מהקבלן עם מועדי תשלום וחוב בכל נקודת זמן. אנו שוקלים לשלם הכל היום או לשלם לפי הכתוב בחוזה תוך הסכמה לשלם בתוספת ההצמדה לקבלן. נבנה טבלה דומה לזו שלמטה אשר נלקחה מנתוני עסקה אמתית:

אפשר לראות שתחת הנחת מדד של 3% העלות של ההצמדה לחוב הקיים תהיה 60,000 שקלים, לאחר שהצמדנו כל אחד מהתשלומים לפי מספר החודשים עד שישולם ואז חיברנו את הסכומים. שוב, אם יש בקהל כלכלנים עיצמו עיניים כשאתם רואים אותי פשוט מחבר סכומים מתקופות שונות. זהו לא קורס מימון ובטווח של שנתיים הקירוב מספיק טוב בשביל מאמר זה.

לא כל הקבלנים מחשבים את ההצמדה באופן זה

חלק גדול מהקבלנים לא עושים את החישוב כפי שתואר מעלה אלא פשוט אומרים שאם מחודש החתימה על חוזה הרכישה עד התשלום המדד עלה בערך ב- 2% אז נכפול את החוב ב- 2% וזה יהיה התשלום הנוסף. ראו למשל קובץ אקסל שנתן קבלן ללקוח שלי עם החישוב לתוספת התשלום:

על פי שיטה זו התוספת הינה כאמור קטנה יותר כיוון שלא מכילה את השפעת הריבית דריבית. אינכם חייבים לעדכן את הקבלן שלכם שהוא גבה מעט מידי כסף.

Join the "Growing Together Economically" community – https://bit.ly/3a0E4P4And you can influence future content, see
Things before everyone and being part of a progressive economic discourse.
פרקים בחינם מהספר משכנתה יעילה.
Nine Life-Changing Financial Insights Available for Free Download
קורס דיגיטלי – השקעות נדל"ן ​
ההסכת (פודקאסט) – הון ומיקרופון בכל אפליקציה שיש לכם

וכמובן אפשר לפנות אלי ישירות – 054-5232-799, rimon@effm.co.il או לבלוג www.effm.co.il

אפשר להאזין או לגלול למטה כדי לקרוא.

בדרך כלל כאשר אנו נדרשים לשפוט מציאות מסוימת, הדבר הראשון שעושה המוח שלנו זה לקבוע האם להשקיע מאמץ רב בחשיבה על הסוגיה? או שיש פתרון אינטואיטיבי קל אשר יביא אותנו לפתרון מספק?

זוכה פרס נובל כהנמן ושותפו טברסקי ז"ל כינו זאת מערכת א' ומערכת ב' בתוך המוח שלנו. מערכת א' שולפת פתרונות מהירים, אינטואיטיביים ללא מחשבה יתירה. מערכת ב' היא זו שנכנסת לפעולה כשיש צורך בחשיבה מעמיקה ובגללה אנו למשל מזיעים במבחנים או סתם עייפים בסופם למרות שלא עשינו שום פעילות גופנית. השאיפה האבולוציונית היא להשתמש רוב הזמן רק במערכת א' כדי לחסוך אנרגיה. בעולם בו אחד הסיכונים הגדולים ביותר היה מוות ברעב – חוסר אנרגיה, זה עבד טוב. זה עובד פחות טוב בעולם שלנו בו אין מחסור באנרגיה אך יש צורך לעתים הרבה יותר קרובות בחשיבה מעמיקה.

במאמר זה אראה מדוע התשובה האינטואיטיבית לעליית מדד תשומות הבניה – הקדמת תשלומים לקבלן כדי למנוע התנפחות של החוב בעשרות אלפי שקלים עלולה להיות פעולה גרועה מאד מבחינה כלכלית.

מהו מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה נועד להציג את השינוי בעלות הכוללת של בניית דירה בישראל. את המדד יוצרת ומפרסמת מידי חודש Central Bureau of Statistics. חוקרי הלשכה קובעים מהו סל המוצרים הנדרש כדי לייצר דירה טיפוסית: X ק"ג מלט, Y ק"ג בלוקים, Z ליטרים של מים, A שעות עבודה של חשמלאי, B שעות עבודה של רצף וכן הלאה. לאחר שחושב סל המוצרים המלא, בודקים חוקרי הלשכה לסטטיסטיקה כל חודש מהו מחירו של כל אחד מהמוצרים לעיל בשוק בכל חודש. אם המחיר של הסל עולה אומרים שהמדד עלה, אם מחיר סל המוצרים יורד אומרים שהמדד ירד.

כאשר קונים דירה מקבלן, החוב לקבלן צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבניה. זהו שריד שנשאר מהתקופה בה הייתה אינפלציה גבוהה. כיום אין לכך הצדקה כלכלית ואופן ההצמדה הוא עוד פריט עליו אפשר ורצוי לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני חתימת חוזה הרכישה.

מה קרה למדד תשומות הבניה בשנה האחרונה ומדוע?

לאחר שנים של מדדים נמוכים מאד, החל משנת 2020 מדד תשומות הבניה עלה משמעותית. הסיבה לכך היא שהתחזיות להתרסקות כלכלית בעקבות הקורונה התבדו.  בתחילת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה היו תחזיות אפוקליפטיות על פיהן אלפי משפחות לא יוכלו לשלם את המשכנתאות שלהן וימכרו את הדירות ומשפחות אחרות לא יוכלו לקבל משכנתה חדשה ובעקבות מחיר הדירות יתרסק. המציאות הייתה הפוכה. צעדים יעילים של ממשלת ישראל ובנק ישראל מצד אחד והעובדה שרוב האנשים שאיבדו את מקום עבודתם היו אנשים עם שכר נמוך מלכתחילה מצד שני, גרמו לתחזיות אלו להתבדות. לרבים לא הייתה ירידת הכנסה כלל בתקופת הקורונה אך הייתה ירידה משמעותית בהוצאות ולכן תחושה של רווחה. כל זאת לצד העובדה שעליה מתונה במחירי הדירות נתפסת בשנים האחרונות כדבר נורמלי, לעומת זאת עליה מתונה לאחר שמומחים חזו קריסת מחירים נתפסה כמשהו חריג ורבים מיהרו לקפוץ על הרכבת ועלה הביקוש לדירות. לקבלנים הבונים את הדירות יצרה הקורונה קושי אמתי. ההובלה הימית התייקרה מאד וכך גם המוצרים המיובאים. נוצר קושי להביא עובדים זרים נוספים ולכן שכר העבודה של העובדים הזרים הקיימים עלה. כל זאת דחף את מדד תשומות הבניה למעלה.

איך משפיעה עליית מדד התשומות הבניה על מחיר הדירה שלכם

אם רכשנו דירה מקבלן והחוב שלנו לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה אז עליה במדד מגדילה את החוב. נניח ואנו חייבים לקבלן 1,500,000 שקלים והמדד עלה ב- 3%, בסוף השנה נהיה חייבים לקבלן 1,500,000 * 1.03 = 1,545,000 – עליה של 45,000 שקלים בחוב לקבלן. אם מועד התשלום שלכם לקבלן אינו כעבור שנה אלא כעבור שנתיים אז תהיה שנה נוספת של הצמדה. בשנה השנייה ההצמדה אינה פועלת על מיליון וחצי אלא על החוב הצמוד משנה א' כלומר – 1,545,000 * 1.03 = 1,591,350.

זוכרים את מערכת א' ומערכת ב' במוח שלנו מתחילת המאמר?  כל אחד מבין שאם החוב שלו לקבלן התנפח במעל 90,000 שקלים זה כואב מאד. זהו סכום גדול ואנשים יעשו הרבה כדי למנוע תשלום זה. הפתרון האינטואיטיבי והקל ביותר הוא לשלם לקבלן את החוב היום במקום בעוד שנתיים יחד עם ההצמדה. כלומר לשלם היום את ה- 1,500,000 שקלים במקום 1,591,350 עוד שנתיים. אבל… אם מערכת ב' שלנו תתחיל לפעול, היא אמורה לשאול אותנו כמה תעלה לנו הקדמת התשלום?

אם הקדמת התשלום מבוצעת מתוך כסף מזומן שיש לכם אז בהנחה שעל פיקדון נקבל תשואה נמוכה מאשר עלות ההצמדה, אין עלות להקדמת התשלום ואפשר לבצע אותה. אם הקדמת התשלום מבוצעת באמצעות משכנתה הדברים הופכים למעניינים יותר.

נמשיך עם אותה משפחה שהחוב שלהם בסך מיליון וחצי שקלים ישולם לקבלן באמצעות הקדמת לקיחת המשכנתה.

המשמעות הכלכלית של הקדמת המשכנתה

הקדמת המשכנתה אפשרית אך ורק כשאנו מסוגלים לשלם לפחות את רכיב הריבית של המשכנתה. בשלב זה נניח שאנו מסוגלים לשלם את המשכנתה כרגיל כלומר 7,000 שקלים לחודש אשר ישולמו במקביל לשכר הדירה שאנו משלמים משך שנתיים אלו או במידה ואנו לא משלמים שכר דירה למשל כאשר אנו גרים אצל ההורים או בסידור דיור אחר ללא שכר דירה. 

אם אנו מסוגלים לשלם משך 24 החודשים (שנתיים) עד קבלת הדירה 7,000 שקלים לחודש במידה וניקח את המשכנתה, המשמעות היא שאם לא ניקח את המשכנתה נוכל לחסוך את אותם 7,000 שקלים. כלומר בסוף השנתיים יהיו לנו  7,000 * 24 = 168,000 שקלים. כלומר כבר אנו רואים שאותו סכום מפחיד של 91,000 שקלים שבגללו התחלנו לשלם 7,000 שקלים לחודש שנתיים קודם, אם לא נפחד ממנו ופשוט נחסוך 7,000 שקלים, יהיו לנו בעוד שנתיים, 168,000 שקלים אשר יאפשרו גם לשלם 91,000 שקלים של הצמדות וגם להשאיר לנו עודף של 81,570 שקלים (!).

81,000 במזומן הוא סכום נאה שאנו יכולים לעשות איתו כל מיני דברים ואפשר בהחלט להסתכל על העובדה שלא נבהלנו והקדמנו תשלומים כמצב בו גם שילמנו את ההצמדה וגם יצאנו לטיול מפנק בחו"ל אבל זו לא חוכמה כי הגדלנו בשנתיים את מספר השנים שבהם גרענו 7,000 מהחשבון השוטף שלנו. לחילופין אפשר להשתמש בסכום זה כדי להקטין את סכום המשכנתה הנדרש. אם נקטין את סכום המשכנתה ונישאר באותם תשלומים חודשיים תתקצר המשכנתה שלנו. ובסך הכל גם נשלם פחות שנים וגם נשלם בסך הכל הרבה פחות.

לשם פישוט הדברים לא אתייחס למסלולים השונים של המשכנתה אלא אקח את כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה.

נניח שהיום אנו מבצעים את התשלום לקבלן כדי לחסוך מדדים נוספים.

הווה אומר, ב- 1/8/2021 אנו ניקח את המשכנתה בסך 1,500,000 שקלים ונשלם עליה משך 26 שנים:

סך הריביות שנשלם יהיה 686,674 שקלים.

לעומת זאת אם במקום לקחת את המשכנתה היום ניקח אותה בעוד שנתיים ב- 1.8.2023 ובנתיים נחסוך בצד 7,000 שקלים אז לאחר תשלום מדד התשומות של 91,000 שקלים יישאר לנו עודף של 81,570 שקלים אשר יאפשר לנו לקחת משכנתה קטנה יותר: 1,500,000 – 81,570 = 1,418,430  שקלים. משכנתה זו תיראה כך:

כלומר, העובדה שבמקום להקדים תשלום לקבלן ולקחת את המשכנתה מוקדם יותר, דחינו את התשלום לקבלן, שילמנו את מדד תשומות הבניה ובכל זאת קרו שני דברים:

• בסך הכל סיימנו לשלם את המשכנתה כחצי שנה מוקדם יותר (המשכנתה הראשונה החלה ב- 1.8.2021 והסתיימה כעבור 26 שנים ב- 1.8.2047. בחלופה השניה התחלנו לשלם באותו מועד – 1.8.2021 אך למשך שנתיים שילמנו לפיקדון ואז לקחנו משכנתה קצרה בכשנתיים וחצי ובסך הכל סיימנו לשלם ב- 1.2.2047).
• סך תשלומי הריבית שלנו במידה ודחינו את התשלומים לקבלן היו קטנים ב- 129,602 שקלים (686,674-557,072).

לאחר שאנו רואים את התוצאה הסופית קל להסביר אותה. כשאנו משלמים את המשכנתה אנו לא מקטינים את החוב במלוא התשלום אלא חלק מהתשלום (בתחילת ההלוואה חלק גדול מהתשלום) הולך לריבית ורק היתרה הולכת להקטנת החוב. נסתכל על החודשים הראשונים של המשכנתה:

קל לראות שפחות מחצי מתוך אותם 7,000 ששילמנו בחודש באמת הקטינו את המשכנתה. כאשר אנו שמים את הכסף בחיסכון כל ה– 7,000 הולכים להקטנת הקרן (בניכוי הכח ה"נגדי" של ההצמדה אשר מגדיל את הקרן אך ראינו שבעוצמה קטנה יותר).

אפשר לחשוב על זה גם אחרת. נניח שהחלטנו לשלם לקבלן ב- 1.8.2021 במקום שנתיים לאחר מכן. אנו לוקחים את המשכנתה למשך 26 שנים כפי שתואר למעלה ומסיימים אותה ב- 1.8.2047. לעומת זאת אם באותו אוגוסט 2021 נחל לחסוך במקום לקחת את המשכנתה, חסכנו שנתיים עד 1.8.2023 ואז לקחנו משכנתה למשך 23.6 שנים בלבד. כלומר בסופו של דבר סיימנו את סך התשלומים כחצי שנה קודם.

מה קורה אם איננו יכולים לשלם את ה- 7,000 לחודש ועדיין רוצים להקדים תשלום?

נניח שאותם 91,000 של הצמדות מפחידים אותנו ואיננו יכולים לשלם על המשכנתה 7,000 שקלים לחודש לפני שקיבלנו את הדירה. למשל בגלל שאנו משלמים גם שכירות. במקרה זה יציע לנו הבנק שנתיים גרייס. גרייס היא תקופה מוסכמת בה נשלם רק את הריבית בלי הקרן ולכן התשלום החודשי יהיה קטן יותר בתקופת הגרייס.

הלוואת ה- 1,500,000 עם גרייס תיראה כך:

נדרשנו להאריך את ההלוואה בשנתיים כדי להישאר בהחזר חודשי של 7,000 שקלים.

במהלך התקופה עד שנקבל את הדירה נשלם את הריבית בלבד – 3,938 שקלים. אם איננו מסוגלים לשלם אפילו את הסכום הזה אז ממילא אין לנו אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ונותר לנו להתפלל שמדד תשומות הבניה לא ימוטט אותנו. זה כבר קשור לתכנון כלכלי של הרכישה מראש. מקוצר היריעה מאמר זה לא יעסוק בכך.

התשלומים לבנק עם הגרייס ייראו כך:

אם יש בהלוואה רכיב צמוד למדד המחירים לצרכן אז בתקופת הגרייס החוב לא יישאר אותו דבר אלא עלול לגדול. בהחלט יכול להיות שכבר בשלב זה נפסיד על הגידול בחוב יותר ממה שהיינו מפסידים על מדד תשומות הבניה (אין באמת דרך לדעת אם מחיר החיטה יעלה יותר ממחיר המלט בשנה נתונה).

בהלוואה עם הגרייס סך התשלומים שלנו הוא 792,000 Shekels.

את הגרייס לקחנו כי אנו לא יכולים לשלם 7,000 שקלים בחודש, כלומר לא נוכל גם לחסוך 7,000 שקלים אלא רק 3,938 שקלים בחודש כלומר בסך הכל כ- 97,000 שקלים:

במקרה הצבירה שלנו במידה ובמקום לקחת משכנתה עם גרייס אלא חיסכון של התשלום החודשי היא פחות או יותר מה שהיה עולה לנו מדד תשומות הבניה.

נתעלם מהפער של 6,000 שקלים בין ה- 97,000 שצברנו לבין ה- 91,000 שהיה עולה המדד ופשוט ניקח שוב משכנתה של 1,500,000 שקלים. אשים שוב את המשכנתה המתאימה לאי הקדמת תשלומים אשר הופיעה בתחילת המאמר:

אפשר לראות שאם אקח הלוואה של 1.5 מיליון היא תעלה לי במונחי ריבית מצטברת 686,674 שקלים. אם לעומת זאת לקחתי הלוואה עם גרייס לשנתיים כי רציתי לחמוק ממדד תשומות הבניה זה עלה לי במונחי ריבית 792,000 שקלים. פער של כ- 105,000 שקלים. כדי להיות הגונים הם המציאות צריך לציין כי בשביל להגיע לפער גדול זה שילמתי עוד שנתיים לפני תחילת ההלוואה 3938*24 = 94,515. בניכוי סכום זה הרווח מכך שלא הקדמתי תשלום הוא כ- 11,000 שקלים.

אז… האם להקדים תשלום לקבלן?

כלכלה אינה חד משמעית כמעט בכלום. לצד החישובים יש גם מידה משתנה (תלויה באדם) של פסיכולוגיה. אני יכול להראות חיסכון של מעל מאה אלף שקלים עבור התנהגות מסוימת אך בסופו של דבר יבוא מישהו ובמקום לצבור את התשלום החודשי שהיה אמור לצבור כדי להגיע לאותו חיסכון הוא יילך ליותר מסעדות או יטוס לדובאי. אם אתה מאלו שצריכים סד של משכנתה כדי להיכנס למסגרת תקציבית, אני משער שהתעייפת עוד לפני שהגעת לכאן. אם בכל זאת אתה קורא שורה זאת ומזהה את עצמך אז יש לך כעת שתי אפשרויות: להבין שהתנהלותך גורמת לאובדן של כסף גדול ולנסות לשנותה או לעשות את את מה שאתה רוצה מתוך ידיעה של הדברים שתצטרך לוותר בגלל זה (סחורות ושירותים בשווי אלפי שקלים).

יכולות להיות גם סיבות אחרות להקדים תשלומים כמו למשל חוסר וודאות לגבי העבודה בעתיד. לא התייחסתי לכל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהיבטי ההחלטה אלא רק להשפעת מדד תשומות הבניה כי זה הדבר המטריד רבים בעת הזו. לעניין היציבות בעבודה אוכל להמליץ לחתום על משכנתה כעת אבל לקחת רק סכום קטן מתוכה. נניח 100,000 מיתוך מיליון וחצי. אם נעשה זאת לא נסבול מהנזק הכלכלי של ההקדמה מצד אחד והבנק לא יוכל למנוע מאיתנו לקחת את שאר המשכנתה בעוד שנתיים אפילו אם חס ושלום נהיה מובטלים.

מענה לשאלות שאני מנחש שיגיעו

בהרחבה:

קודם כל אם להיות מדויק אז לכל הפחות מדובר על "כולם" פחות אחד. מעבר לכך, הכלל של תשובה אינטואיטיבית אותה רבים לא טורחים לאתגר ולבדוק נכונה גם לציבור גדול של אנשים. אנו רואים מול העיניים 91,000 שקלים של הצמדות, פועלים באופן מסוים ואז אומרים גם בקבוצת הפייסבוק/ווטצאפ מה עשינו, זה נראה הגיוני לאחרים וכן הלאה. כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו Always בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. כלכלה היא אמנם ממדעי החברה אך תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.

שמעתם על המחוקק האמריקאי שהיה אובססבי על נושא הגברת בטיחות הטיסה בארה"ב? הוא הציע למשל שבדיוטי-פרי לא ימכרו סכינים ושהטייסים יהיו מאחורי דלת נעולה חסינת כדורים. גם אני לא שמעתי עליו ובגלל זה התרחש הפיגוע הגדול בעולם – 11/9.

אבל… אם חודש קודם היו מקבלים את כל ההמלצות שלו והפיגוע לא היה יוצא לפועל. יכול להיות שהוא היה זכור לנצח לא כזה שהציל למעלה מ- 3000 אנשים אלא כפסיכי שללא כל סיבה גרם וגורם להוצאות של מיליונים לחברות התעופה. כשמישהו אומר לכם עשיתי X וזה חסך לי Y, הוא בדרך כלל לא בודק כמה היה חוסך אם היה בוחר לבצע את A.

You’ve worked hard and found what you were looking for. You've found an apartment that suits you and have begun negotiations with the contractor. One of the first things that will come up will be the timing of payments for the apartment. The contractor will usually offer you three options:

A. Pay a lot of money today and you'll get the apartment in two years (as an example).
Pay a small down payment today, and as construction progresses, make additional payments at pre-determined dates.
c. Pay a deposit today and the balance upon receiving the key.

The contractor's proposal to pay the majority of the money upfront includes a seemingly logical reason – if you pay today, you won't be exposed to an increase in the apartment's price due to the construction input index. When paying above One million shekels Regarding any product, especially if we don't have the money and are taking out a loan for many years, another price increase is a frightening thing. Is there a reason for this fear? Are there other factors that could cause a price increase even higher than the construction input index? This article will try to clear the fog surrounding the concept of the construction input index and show that despite the natural fear which the contractor's salesperson and the bank's mortgage salesperson will try to amplify, each for their own reasons, the monster is not so terrible.

What are the construction input index and the consumer price index?

Input is an economic resource used to create something else of economic value. For example: The inputs required to produce a chocolate milk cup are: water to irrigate the hay eaten by the cow, fuel to power the tractor that harvests the hay, property taxes on the barn, wages for the milkers, electricity to operate the milking parlor, and then additional inputs for the production itself (sugar, flavorings, more electricity), production, transportation, and sale.

In the same way, the inputs for building an apartment are blocks, rebar, cement, labor wages, fuel, electricity, etc. Consumer Price Index Calculated based on the average prices of goods consumed by households (milk as mentioned, lettuce, tomato, DVD, and more according to the Central Bureau of Statistics). The construction input index is the average of the prices of the goods (inputs) required to build an apartment.

So the contractor's logic is: if you give me the full cost of your apartment today, I'll be able to buy all the necessary iron and blocks today, and then I won't care if their prices go up. On the other hand, if you don't pay me the cost of the apartment in advance, I'll have to postpone the purchase of, for example, the doors until the final stage of the apartment, and then if the price of a door changes, I, Moshe the contractor, will be in trouble. Therefore, if you want to postpone payments, you must guarantee me that if the prices of doors and windows increase, you will compensate me for this price increase.

Prepaying due to indexation can be expensive and not worthwhile.

I am not currently going into all the pros and cons of making advance payments to a contractor. For additional considerations You can read about the pros and cons of early payments here. But from an economic perspective, it is worth knowing that the damage from an increase in the construction input index is often lower than the damage from early payment.

Let's consider a couple buying an apartment for 1.5 million shekels and they have two options:

A. 20% of the apartment's current price and 80% of the apartment's price in two years upon receipt of the keys.
B. 80% of the apartment's current price, 20% in two years when the keys are handed over.

That couple is not one to believe every salesperson, so they conduct their own research on the Central Bureau of Statistics website and examine the two graphs below, which compare the increase in the construction input index to the general index (Consumer Price Index).

The Consumer Price Index and the Construction Input Price Index in 2021

Please note that the Central Bureau of Statistics has not made it easy for us to compare the graphs; the bars in the top graph represent 0.5%, while those in the bottom graph represent 1%. Let’s move on to comparing the last few years (all percentages are approximate based on the graphs above):

2013: Consumer Price Index – close to 21% year-over-year, Input Price Index 1.51% year-over-year – those who feared the Input Price Index Lost.
2012: The price index was approximately 1.6%, and the input index was approximately 3.4% – those who feared the input index Earn.
2011: The price index was approximately 2.1%, and the input index was approximately 3.8% – those who feared the input index Earn.
2010: Consumer Price Index (CPI), approx. 2.81% | Input Price Index, approx. 41% – Those who feared the Input Price Index Earn.
2009: The price index was approximately 4%, the input index was approximately 0% (!) – those who feared the input index Lost.
2008: The price index was approximately 3.9%, and the input index was 3.4% – those who feared the input index Lost.

Actually, why do I recommend not to fear the cost index if in most of the past years, those who feared it "profited"?

The comparison between the two metrics is based on two simplifying assumptions that are not actually met in practice:

A. I don’t earn anything on my bank savings other than indexation to the Consumer Price Index. This is true for short-term deposits, but it is definitely not true for savings of hundreds of thousands of shekels, such as those held by someone preparing to buy an apartment. For example, if I withdraw from a study fund—which yields a modest 5.1% per year—to make an advance payment to a contractor, the index rates above show that this is never a good idea.

B. I don’t pay interest on my credit. In practice, if I add 1.51% annual interest to the Consumer Price Index, as is done with actual loans, the differences between the indices—even in years when the Input Price Index supposedly has an advantage (2010–2012)—become negligible, or the trend reverses entirely.

Numerical example:

Let's take the year 2012, when there was a preference for bettors on the construction input index. A couple who will be called Inputs They purchased an apartment for 1,500,000 shekels with a mortgage of 1,000,000 shekels. The couple chose to pay 80% upon signing the purchase contract and another 20% upon Entrance to the apartment A year later.

The couple's total expenses this year:

— Loss of indexation on 200,000 NIS (300,000 = 20%, which he would have paid the contractor anyway under the second option) for one year – 2,900 NIS.

— Let’s assume that the couple’s repayment capacity is 6,000 NIS, so they took out an 18-year fixed-rate mortgage at an interest rate of 3%. Over the course of the year, they paid the bank 29,400 NIS in interest. In total, the couple will pay the bank 1,295,400 shekels For their mortgage.

On the other hand, the couple known as the Meddis decided to pay the contractor 20% upon signing the contract and another 80% upon moving into the apartment

The trading of indices looks like this:

A payment of 300,000 and continued holding of 200,000 in an index-linked deposit which yielded them 2,900 shekels.

A monthly saving of 6,000 shekels (they are not yet obligated to mortgage payments and therefore can save the repayment amount each month).

— Upon moving into the apartment, the couple took out a mortgage to pay the remaining 80% of the apartment’s price. This 80% was indexed to the construction input index, but the couple also saved 6,000 shekels each month. To simplify the calculation, I assumed that the monthly savings did not yield any return. The mortgage the couple needed to take out was 965,900 shekels (as mentioned, the debt to the contractor was indexed, but on the other hand, the couple had accumulated Equity (added during the year). Assuming the indexed couple's mortgage will be under the same terms as the taxed couple's, their total payments to the bank will be 1,237,054 Shekels.

So, should I prepay the contractor or not?

 Well, we saw that even in the year when there was supposedly a clear preference for paying the contractor in advance, the person who paid upon entering the apartment and absorbed most of the construction input index linkage still ended up paying less money than the one who chose "not to take a risk" with the construction input index.

Many couples do not have the ability to pay a mortgage at the same time as rent, and then if they choose To pay the contractor in advance They "benefit" from higher damage – they are forced to take out a balloon loan until they move into the apartment (eviction from their current apartment). This balloon loan accrues compound interest, and thus, eventually, even on the day they move into the apartment, and not just at the end of the mortgage, they may find that they have paid more than those who chose to pay later, despite the construction input index.

The example above compared two scenarios where the difference between early and late payers is only one year. In most cases, the difference is at least two years when buying an off-plan apartment. Of course, as the time period lengthens, the advantage for those who chose to pay later increases. The advantage for those paying later will grow even more if, for example, their savings over those two years cause them to fall below one of the mortgage price thresholds. For example, they will move from a loan-to-value ratio of 65% to a loan-to-value ratio of 59% of the apartment’s value.

In addition to all of the above, one must also add the risk inherent in any transaction where you pay a vendor a large sum of money in advance. However, as mentioned, this has already been discussed elsewhere on this site.

Why do so many people actually pay contractors in advance, paying more, and risking that if the contractor has any problems, they will have to manage without the money paid for years?

Unfortunately, many people have not internalized the simple fact: There is no free advice! When you consult with a bank's mortgage officer or a contractor's salesperson, it is not free advice. Although you haven't paid directly, you will pay much more by receiving biased advice: the contractor's salesperson naturally aims for the contractor to get the money as quickly as possible (why should they pay interest to the bank if the customer is willing to pay interest to the bank instead and give them a million-dollar loan with no interest at all). The mortgage officer, of course, wants you to take out a mortgage today and not in two years (by then you might notice that there are other banks and compare conditions, or worse, learn which mortgage tracks to avoid, thus becoming less profitable customers, God forbid).