בנקים נותנים משכנתה טובה ללווים טובים. כמה דברים שכדאי להימנע מהם (ומה כן לעשות) כדי להיות לווים טובים בעיני הבנק ולקבל את המשכנתה האופטימלית עבורכם.יש לי מאמר על תנאים לקבלת משכנתה, אבל לקבל משכנתה זה לא מספיק. אנחנו רוצים משכנתה אופטימלית. מה לא כדאי לעשות לפני שלוקחים משכנתא ואיך כדאי להתמודד עם דברים אלו אם הם קרו מבלי שרצינו. איך כדאי להציג את הדברים לבנקאים כדי לשפר את הסיכוי למשכנתא טובה:מלה על פסיכולוגיה של בנקאיםלפני ההוראות היבשות, כמה מילים על הבנקאי שתפגשו בבנק. הוא אוהב סדר, ודאות, חוקים וכללים. הוא מתנהל בתוך ארגון כמו צבאי בו יש היררכיה מסודרת ולכל אחד סמכות קבלת החלטות מוגבלת. בנקאים בישראל מקבלים את שכרם בראשון לחודש, לפני העבודה של אותו חודש. כלומר, אם בנקאי מתחיל לעבוד ביום האחרון של ינואר, אז בראשון לפברואר הוא יקבל שכר עבור פברואר למרות שעוד לא עבד אפילו יום מלא אחד – וודאות.אנשים המנסים לגייס כסף לסטארטאפ ימצאו זאת כמעט בלתי אפשרי בבנק אלא אם במקום "אני מעריך…" ילמדו לומר "אנו נבצע…" וגם אז הסיכוי לא גדול בגלל השוני הכל כך משמעותי בין מי שהולך אל הלא נודע ורוצה לשנות את העולם לבין מי שעובד בארגון שקיים עשרות שנים ומבצע פעולות שכמותן מבצעים במקומות אחרים בעולם כבר מאות שנים (הלוואות, פקדונות וסחר בניירות ערך). אל תפתיעואישור עקרוני הוא מסמך המחייב את הבנק לתת לכם הלוואה בתנאים כלשהם במהלך שלושת החודשים בהם האישור בתוקף. סייג אחד קיים למסמך זה – בתנאי שלא יהיו שינויים בתנאים על בסיסם ניתן האישור או שלא יתגלה לבנק מידע נוסף שלא היה ידוע בעת שניתן האישור. אני תמיד ממליץ להוציא אישור עקרוני לפני החתימה על חוזה הרכישה כדי שלא יהיו הפתעות במצב שהינו כבר בלתי הפיך.כל מה שכתבתי עד עכשיו אמור להבהיר שהדבר שאתם ממש לא רוצים לעשות לבנקאי זה להפתיע אותו. הבנקאי רוצה חיים נינוחים של תלושי שכר יציבים, תנועות חשבון בנק תואמות לתלושים ונכס מצוין לרכישה. הבנקאי בהחלט מתמודד היטב גם בסביבה פחות "קלה" כמו עצמאי או בעל חברה וכו' אך לא עם חוסר וודאות והפתעות כאמור.גם אם יש הפתעה, אופן ה"סיפור" שלה לבנקאי חשוב ביותר ועל כך בהמשך.אל תחליפו מקומות עבודהאחד הדברים החשובים ביותר לבנקאי הוא רצף תעסוקתי. אוהבים אתכם 10 שנים במקום אחד יותר מאשר כל שנה במקום אחר, אף, אם במקום החדש השכר גבוה יותר. עברתם מקום עבודה? הביאו גם את התלוש מהמקום הקודם כדי להראות רצף תעסוקתי. ציינו את השכלתכם כדי להראות שתוכלו למצוא גם עבודה אחרת בקלות אם עבודה זו לא תצליח.עצמאים – אל תרוויחו פחותזו אולי נשמעת עצה טיפשית. אף אחד אינו רוצה להרוויח פחות ולכל עסק יש עליות ומורדות. כאמור, העניין הוא איך לספר את הסיפור. מעצמאים יבקש הבנקאי שומת מס אחרונה ואישור רואה חשבון להכנסות מהשומה ועד היום. אל תחכו לבנקאי שיבקש זאת אלא בקשו מראש מרואה החשבון שלכם נתונים אלו. שמתם לב שיש ירידה בהכנסות? בקשו מרואה החשבון מכתב שיסביר את הסיבות לירידה. אם למשל בשנה מסוימת שילמתם יותר על פרסום אשר עשוי להביא תועלת בעתיד זה מצוין. אם עברתם מקום ולוקח זמן להתבסס אך המקום טוב יותר ובעתיד יהיה גידול בהכנסות, מצוין. וכן הלאה.אל תבואו בבגדים שאינם מתאימיםאנשים אוהבים להתחבר ולעשות עסקים עם אנשים הדומים להם. זה לא "רק המספרים מדברים" כמו שאמר לי פעם מהנדס תוכנה שהגיע בכפכפים – זו גם ההתחברות האישית.אם אתה מרוויח 50,000 שקלים בחודש ותגיע מרופט, קרוב לודאי שהמשכנתא שלך תאושר אך ככל הנראה לא בתנאים מיטביים. אם המשכנתא גבולית, להופעה יש בהחלט משמעות. בתמונה אפשר לראות את קוד הלבוש שמצפה בנק הפועלים מעובדיו. אינכם חייבים להגיע עם עניבה ובטח שאין צורך לשים סיכה אדומה של פועלים על החולצה (במיוחד אם אתם בטפחות כעת) אך הרעיון ברור אני מניח.אל תיקחו הלוואות אחרותאישור המשכנתא שלכם היה על בסיס הכנסה מסוימת הכנסה מחושבת כהכנסה נטו בניכוי תשלומים להלוואות אחרות. אם לקחתם הלוואה נוספת, הקטנתם למעשה את ההכנסה שלכם. אתם עלולים להיפגע פעמיים:ההכנסה קטנה יותר ולא בטוח שעכשיו החזר המשכנתא אינו גדול מידי לעומת ההכנסה.הבנקאי ישאל עצמו האם בטוח לתת משכנתא למי שצריך הלוואה נוספת.לקחתם הלוואה נוספת? עדיף שהיא תהיה הלוואה לצורך מוגדר ולא כדי "לכסות מינוס בבנק". אל תחלוחלק מהדרישות למשכנתא הוא ביטוח חיים. אם אתם יודעים שיש בעיה רפואית כלשהי, כדאי לעשות את הביטוח עוד לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה כדי לוודא שתוכלו לקבל משכנתא. אם אתם מרגישים בריאים לגמרי אך נוטלים בקביעות תרופה כלשהי, אתם לא נחשבים בריאים בעיני חברת הביטוח.מה משמעות העצה אל תחלו? יש לכם בדיקה רפואית שתוצאותיה עלולות להיות לא טובות? קחו את המשכנתא לפני בדיקה זו.קחו את המשכנתא לפני הלידה ולא אחריהיש לידה מתקרבת? עדיף לקחת את המשכנתא כשעוד נמצאים בעבודה מאשר בזמן חופשת לידה. כאמור, תלושי שכר במועדם טובים יותר מאישורי ביטוח לאומי, הבטחות של המעסיק לתעסוקה לאחר חופשת הלידה וכו'. בנקאי הוא כאמור איש של כללים וחוקים. בטן של חודש תשיעי משמעה עדיין עבודה יציבה אם ישנם תלושים. חופשת לידה היא סימן שאלה ובנקאים לא אוהבים סימני שאלה.אם את בחופשת לידה או שאת עצמאית וילדת בשנתיים האחרונות, מומלץ לקרוא על משכנתה בחופשת לידה.הערה חשובהאני בשום אופן לא בעד שקרים והסתרות. אני כן חושב שאת אותה אמת אפשר לספר באופנים שונים על מנת להגיע לתוצאות טובות יותר. אם למשל במקום שהבנקאי יגלה שלעצמאי יש פחות הכנסות, העצמאי יגיע ביוזמתו ויאמר ההכנסות השנה קטנו בגלל… ויש לי אישור מ… (זוכרים שהבנקאי אוהב סמכות), הדברים יילכו לו חלק יותר.