יומן בניה עצמית של בית פרטי – חלק ג' – שיטות בניה

חלק ב' של היומן

בחלק הקודם של היומן כתבתי על בחירה של שיטת בניה מבחינת ההיקשרות העסקית: קבלן מפתח, מנהל פרוייקט או ניהול עצמי מלא של הבניה. בחלק זה אדבר על שיטות בניה מבחינה פיסית, הבלוקים, הברזלים וכו' שירכיבו את הבית.

אם בחרתם קבלן מפתח אז לכאורה חלק זה של היומן מיותר עבורכם כי בחירת הקבלן קובעת את אופן הבניה – זה שהקבלן מתמחה בו. אם אתם בוחרים מנהל פרוייקט או מחליטים לבנות לבד מגיעה מייד לאחר מכן ההתלבטות לגבי שיטת הבניה עצמה. מהו החומר ממנו יורכבו הקירות שלכם. בעבר התשובה לשלאה זו הייתה פשוטה. קירות נבנו מבלוקים. כיום ישנן כמה שיטות בניה מהן עלינו לבחור.

אגע בהמשך בתכנון הכלכלי של הבניה אך בנתיים, אחת ההתלבטויות הראשונות בנושא בניה היא התקציב הכולל בצורה גסה. עם תחילת הבירורים ראינו הצעות לכל מיני שיטות בניה שעל פניו אמורות להניב בית בעלות נמוכה משמעותית מעלות בניה "רגילה". בניה מעץ, בניה מתועשת, בניה בשיטה חדשה X ושיטה חדשה Y וכו'.

יש לזכור כי לא משנה איזו שיטת בניה תיבחר, כל ההגדרה של "שיטת בניה" קשורה רק לשלד – המעטפת החיצונית של הבית – הקירות. השלד הוא בערך שליש מהעלות הכוללת. כלומר גם אם נמצא שיטת בניה שתפחית את עלות השלד ב- 50%, ההשפעה על המחיר הסופי תהיה 50%*33% = 16.5% מהעלות הכוללת של הבית. זה הגיוני. גם בבית עץ או בבית פאנלים או כל שיטה אחרת עדיין צריך אותן אסלות, אותם כיורים, אותם חוטי חשמל, צינורות ביוב ומים וכמובן אותו ממ"ד יצוק בטון. לכן אחד הדברים הראשונים שלמדתי הוא הצורך לקחת בעירבון מוגבל רעיונות להוזלה משמעותית על ידי בחירת שיטת בניה. זה לא ש- 16% מתוך 2 מיליון(כ- 300,000) זה מעט כסף אבל זה פער קטן בהרבה לעומת ההבטחות.

הטבלה שלמטה הוכנה על ידי מנהל הפרוייקט שלנו רונן קולן ומשווה בין שלוש חלופות ששקלנו:

1. בלוק איטונג
2. בלוק רביד דור 3
3. GSB

שתי החלופות הראשונות הינן חלופות שעקרונית הינן חלופות רגילות בהן פועל מניח בלוק על בלוק אך יש הבדל בטכנולוגיה בה בנויים הבלוקים ובתכונות הבידוד שלהם עניין שלנו היה חשוב בגלל הסביבה החמה והרצון לחיות עם מינימום צורך במיזוג. החלופה השלישית, GSB הינה מה שמכונה בניה קלה או בניה מתועשת. בבניה כזו אין בשטח פועל המניח בלוק על בלוק אלא מפעל מכין את כל הקירות במפעל ובשטח מבוצעת רק ההרכבה. סוג של ארון איקיאה אבל גדול.

קריטריון	איטנוג	רביד דור 3	GSB
מחיר(ש"ח למ"ר)	200	250	300
דיוק בבניה	מדוייק	מדוייק מאד	מדוייק מאד+
עיצוב	פינות ישרות בלבד	פינות ישרות בלבד	פינות ישרות ומעוגלות
חוזק	בינוני	חלש	חזק מאד
עמידות לסדיקה	חלשה	חלשה מאד	עמידות גבוהה מאד
בידוד טרמי(M+R)	על פי תקן	גבוה ביותר, רמה 3(אין משמעות לערכים מעל 2)	גבוה ביותר, רמה 2.5 (אין משמעות לערכים שמעל 2)
מסה טרמית	נמוכה בגלל שאין בידוד קלקר כלפי חוץ	בינונית בגלל שעובי הבלוק בין הבידוד לפנים הבית קטן	גבוהה בגלל שילוב של בידוד חיצוני של קלקר+מסה שנוצרה הבטון.
תחושה אנושית-נוחות טרמית	טובה	טובה	טובה מאד

אם ניתן לכל קריטריון בכל שורה ציון מאחד עד 3 לפי הזכיה של כל שיטה בכל מאפיין נקבל ציון גבוה ביותר לשיטת GSB. למרות ששיטה זו זכתה לציון גבוה ביותר בחרנו לבסוף לעבוד עם בלוקים של רביד דור שלוש:

אפשר לראות שהבלוק הינו בלוק רחב יותר מהרגיל עם שכבה של קלקר בתוך הבלוק לשיפור הבידוד. לבחירה בחלופה שקיבלה את הציון השני משלושת השיטות ולא את הציון המרבי היו כמה סיבות:

1. בתמונה רואים את גג הקומה הראשונה שעליה יבנו קירות הקומה השניה. סימנתי בחיצים אדומים את קירות הקומה הראשונה הנמצאים למעשה בתוך האדמה. החלק שבתוך האדמה לא יכול להבינות בכל מקרה ב- GSM ומשמעות הבחירה בשיטה זו הייתה למעשה שילוב של שתי שיטות.
2. נפגשנו עם מנהל החברה המשווקת את שיטת ה- GSM. בכנות, פשוט לא הייתה לנו כימיה טובה. קורה. זה ודאי לא אומר עליו או על השיטה שום דבר.
3. חלק הקריטריונים נראו לנו כלא רלונטיים. למשל חשיפה לסדקים עתידיים. הבית שלנו נבנה על סלע יציב מעין כמותו. בית הורי שנמצא בשכונה סמוכה לא סבל מסדק מאז בנייתו לפני יותר מחמישים שנים ועוד עם טכנולוגיות בניה פחות מתקדמות.
4. עמידות טרמית אמנם חשובה לנו מאד אבל כשלמדנו את הנושא ראינו שהעיקר הוא בכלל בידוד הגג וספציפית בבית שלנו יש חשיבות פחותה לבידוד הקירות כי בחרנו לעשות חלונות מאד גדולים בקומה העליונה(הקומה התחתונה מוצלת ברובה).

חלונות גדולים בסלון ובמטבח המיועדים.

אז לאחר שתוכנן הבית, נבחרה שיטת הבניה, נבחר מנהל הפרוייקט, בזכות כתב הכמויות, נבחר קבלן שלד הגיעה העת לתיכנון הכלכלי של הפרוייקט. בחרתי להכניס בפרק ד' את הפרק על התכנון אבל זה כמובן לא מדויק מבחינת ניהול הפרוייקט כולו. התכנון והביצוע הכלכלי מלווים את כל הפרוייקט. למשל עוד לפני התכנון צריך לדעת מהו תקציב הפרוייקט ואת זה עושים באמצעות המתכננת הכלכלית עוד לפני הפגישה עם האדריכלית כדי שהתכנון יהיה בתוך התקציב.