5/2/2022בסוף ינואר 2022 אושרה רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל שתיכנס לתוקף באוגוסט 2022. במאמר זה אסקור את הרפורמה על יתרונותיה, חסרונותיה ודברים שאפשר ללמוד ממנה על רגולציה באופן כללי.מבוא – הוראה 451 – נהלים למתן הלוואות לדיור (משכנתאות)בנק ישראל מפרסם את כלל ההנחיות שלו לבנקים המסחריים בנושא משכנתאות במסמך הנקרא הוראה 451, נהלים למתן הלוואות לדיור. השם מעט מבלבל כי המסמך כולל גם נהלים למתן הלוואות משכנתה למטרה שאינה דיור אבל נעזוב את ועדת השמות של בנק ישראל בשלב זה.אני חושב שכל אחד הלוקח משכנתה צריך להכיר את הוראה זו או לשכור מישהו מטעמו המכיר הוראה זו. הכרות עם ההוראות של בנק ישראל חשובה מאד למי שרוצה משכנתה. הבנקאים בסניפים אינם מכירים הוראות אלו אלא אם יש להם עניין אישי בכך. הבנקאית או הבנקאי בסניף מקבלים הנחיות ממחלקת ארגון ושיטות של הבנק. מחלקה זו מקבלת את הנחיות בנק ישראל ומשלבת אותן עם ההוראות הניהוליות הפנימיות של הנהלת הבנק בו הם עובדים. הבנקאית בסניף לא יודעת להבחין בין הוראות ניהוליות לבין הוראות רגולטרויות.לדוגמה אם החזר המשכנתה הוא נניח 5,500 שקלים והשכר הוא 15,000. בהחלט ייתכן שהלווה ישמע מהבנקאית סירוב עם נימוק אי אפשר לאשר הלוואה כי לפי הוראות בנק ישראל אסור שהתשלום החודשי יהיה גדול משליש השכר. זה לא נכון. על פי בנק ישראל ההחזר יכול להיות עד מחצית השכר החודשי. בנקים שונים יצרו החלטות ניהוליות עם החמרה בעניין זה. דוגמה נוספת, אנשים רבים חושבים שהלוואות לצרכי שיפוץ הן הלוואות לכל מטרה. ההוראה קובעת במפורש דבר אחר:מתוך הוראה 451 של בנק ישראל בנושגע למשכנתאותלקוח שחושב שהלוואה לשיפוץ הינה הלוואה לכל מטרה יהיה מוכן לקבל ריבית גבוהה בהרבה מלקוח המכיר את הנוהל עצמו ויידע שזו הלוואה לדיור ולפיכך ינהל משא ומתן על ריביות נמוכות בהרבה. את הנוהל המלא אפשר לקרוא כאן.לקראת פעולה גדולה, משמעותית ויחסית חד פעמית (לפחות למספר שנים) כמו לקיחת משכנתה, מומלץ בחום לקחת אשת או איש מקצוע שניסיונו, השכלתו ורשת הידע שלו הכוללת יועצים נוספים ובנקאים מהרמות שמעל הסניף יכולה להיות יעילה יותר מלימוד עצמי.דוגמה אחרונה. פעמים רבות מתקשים הלקוחות לקבל העתק מדו"ח השמאות על הדירה שלהם כדאי לדעת שאם השמאות בוצעה במימון הלקוחה (לא נתקלתי עדיין במקרה בו זה לא המצב), הבנק חייב למסור ללקוחה העתק השמאות אם ביקשה זאת.מה מטרת רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל?בדו"ח שפרסמה רשות התחרות בסוף 2020 נקבע שהתחרות בשוק המשכנתאות אינה מספקת. הרשות תיארה מצב בו בגלל סיבוך העבודה מול הבנקים וסיבוכיות מוצר המשכנתה, מתקשה הציבור להשוות הצעות מבנקים שונים ולכן נכשל בניהול המשא ומתן מול הבנקים. מטרת הרפורמה הינה הקלה בדיוק בנקודות אלו:הקלת העבודה של הלקוחות מול הבנקים השונים למשכנתאות בעת חיפוש המשכנתה המתאימה ביותרהקלה על הבנת מוצרי המשכנתה השונים וההשוואה בין הצעות הבנקים.מה כוללת הרפורמההרפורמה כוללת שני רכיבים בעבור שתי מטרות כפי שהוצגו לעיל:קביעה שהבנקים חייבים לאפשר ללקוחות להגיש בקשה למשכנתה בצורה מקוונת דרך אתר אינטרנט או בטלפון לקבל תשובה על אישור או סירוב למשכנתה בתוך 5 ימים מהגשת הבקשה. האישור לא יסתמך על מסמכים שמגישים במסגרת משכנתה (תלושי שכר, תנועות חשבון בנק וכו') אלא יסתמך על הצהרת הלקוח בלבד. עוד נחזור לנקודה זו.הגדרה איך ייראה אישור עקרוני למשכנתה כך שאישור זה יכלול לפחות שלושה תמהילי משכנתה קבועים עם ריביות ותחזיות עתידיות לצרכי השוואה בין ההצעות.תמהילים אחידיםהחלק המשמעותי ברפורמה הוא החלק עם הגדרת התמהילים האחידים. עד היום כשלקוח הגיע לבנק לקבל משכנתה, כל בנק "ייעץ" ללקוח לקחת הרכב משכנתה שונה וניתח את הצעת המשכנתה באופן שונה. כך למעשה הלקוח ההדיוט לא יכול היה להשוות בין הצעות הבנקים. למען הסר ספק, הדיוט במקרה זה הוא לא רק האדם הממוצע. גם ראשת רשות התחרות עו"ד מיכל הלפרין העידה על עצמה שהתקשתה בהשוואת ההצעות. אמנם מדובר בעורכת דין ולא בכלכלנית אבל כעומדת בראש אחד הגופים הכלכליים המשמעותיים בישראל היא בהחלט בעלת ידע שהינו הרבה מעל הממוצע ובכל זאת התקשתה.עתה ברפורמה נקבעו שלושה דברים משמעותיים: מסלולי המשכנתה יהיו בעלי שם זהה בכל הבנקים. עד היום כל בנק כינה כל מסלול בשם משלו. ראו למשל את המסלולים: משכנתא עוגן לינארי 400+500 או משכנתא 32, שניהם מבנק הפועלים. האם מסלולים אלו טובים יותר או פחות מ"משכנתא עם החזר חודשי מופחת" או "משכנתא בהחזר חודשי יורד"? שתיהן מבנק מזרחי. מעתה במקום שכל מחלקת שיווק יקבעו בעצמן שם למסלולי המשכנתה, כל המסלולים יקבלו שמות אחידים שקבע בנק ישראל וכך תדע הלקוחה שהיא משווה תפוזים לתפוזים.כל אישור משכנתה יכיל שלושה תמהילי משכנתה אחידים כולל הריבית בכל מסלול בתוספת תמהיל משכנתה לבחירת הלקוח אם ירצה בכך. תמהילי המשכנתה האחידים יהיו:100% בריבית קבועה לא צמודהשליש פריים, שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה.חצי קבועה לא צמודה, חצי פריים.בכל תמהיל יוצגו כמה נתונים השוואתיים שאופן חישובם הוגדר על ידי בנק ישראל והם אמורים להקל על ההשוואה בין ההצעות. בין הנתונים ההשוואתיים אפשר למצוא:הריבית הכוללת החזויה(שיעור תשואה פנימית – IRR). לצורך הפשטה – סוג של ריבית ממוצעת.סך התשלומים החזויים על פי שיטות להערכת ריבית ומדד עתידיים כפי שקבע בנק ישראל.סך תשלומי הריבית לאורך כל חיי ההלוואה.סכום ההחזר החודשי הראשוןסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר בתקופת ההלוואהמידע נוסף לשיקול דעת הבנק. למעשה המקום היחיד כמעט בו ניתן לבנק חופש להוסיף משהו בצורה חופשית. דגש על להוסיף בצורה חופשית אך לא לגרוע שום דבר מנתוני החובה.לדברי דר' יוסי סעדון, ראש האגף הפיננסי בבנק ישראל ומי שהיה אחד מאדריכלי התכנית, שלושת התמהילים שנבחרו לתכנית היו על בסיס 2 תמהילים שבבנק ישראל חשבו שיוכלו לשרת את הציבור היטב: 100% מההלוואה בריבית קבועה לא צמודה, חצי פריים וחצי קבועה לא צמודה.התמהיל השלישי, שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה ושליש משתנה כל חמש שנים צמודה למדד נבחר כי "הציבור אוהב אותו" על פי מה שהסיק בנק ישראל מסטטיסטיקת ביצועי המשכנתאות בשנים האחרונות.אמירה זו היא לדעתי עדות לניתוק בין הרגולטור לבין השוק. הציבור לא "אהב" את תמהיל השלישים. עדות לחוסר אהבה לתמהיל זה אפשר לראות מכך שעד מגבלות בנק ישראל ב- 2012 לא היה זה התמהיל השכיח. ברגע שהטיל בנק ישראל תחת הנגיד פרופ' סטנלי פישר בשנת 2012 מגבלות הכוללות כמה פעמים את המילה "שליש", הפך תמהיל זה לתמהיל שהיה הכי קל לבנקאים למכור לציבור ("כי בנק ישראל…") ולכן הוא הפך להכי נפוץ.עד כדי כך תמהילי השלישים נפוצים שחלק גדול מהלקוחות איתם נפגשתי היו בטוחים שחייבים לחלק את המשכנתה לשלושה חלקים. לקוחות רבים בטוחים שאסור למשל לקחת את כל המשכנתה בריבית קבועה ועוד מיתוסים שונים ומשונים. כך רגולציה אחת מעודדת התנהגות ציבורית מסוימת, גם אם לא לכך כוונה ואז רגולציית המשך מסתמכת על ההתנהגות של הציבור וקובעת שזה מה שהציבור "מעדיף". התייחסתי לזה פעם בועדת הכלכלה מול נציג איגוד הבנקים בדיון על ביטול עמלת פירעון מוקדם:דר' יוסי סעדון, ראש האגף הפיננסי בבנק ישראל בכנס התאחדות יועצי המשכנתאות, פברואר 2022במאמר מוסגר אפשר לציין שוב את סירובו של בנק ישראל לשחרר לציבור את הנתונים שהוא אוסף על שוק המשכנתאות כדי שהציבור בכלל והאקדמיה בפרט יוכלו לראות את הנתונים עליהם מבסס בנק ישראל מסקנותיו ואולי יוכלו להעיר הערות מושכלות יותר ואפילו חשוב מכך לקבל החלטות אישיות בצורה נבונה יותר (אם למשל יידעו שביישוב מסוים הריבית הנגבית גבוהה יותר בממוצע או שנדע שעבור חתך לקוחות מסוים בנס באופן עקבי יקר מבנק Y).תועלות הרפורמה במשכנתאות של בנק ישראלהמצב הקיים היה כר פורה לבלבול הלקוחות. לא רק באמצעות שמות מבלבלים כמי שהוצג למעלה. לא רק על ידי הצגת נתונים כמו למשל תשלום חודשי ללא התייחסות לשינויים עתידיים, דבר שלדעתי הינו בגדר הטעיה אלא גם בשיטות אפילו "מעניינות" יותר. ראו למשל מתוך עמוד השאלות ותשובות על הרפורמה טריק מעניין שהבנקים נקטו בו לעתים:קביעת שפה אחידה וכללים על פיהם יספקו הבנקים נתונים בהצעת המחיר שלהם למשכנתה עשויה להקל על הציבור להשוות הצעות ולבחור מסלולים מתוך מודעות להשלכות הבחירה שלהם כמו למשל עליה בהחזר לרמה שאולי לא יוכלו לשאת.קביעת לוח זמנים מחייב למתן הצעת או סירוב למשכנתה היא דבר מבורך. ההגדרה שכבר בהצעת המחיר הראשונה יספק הבנק הפניה לשמאות היא בשורה אמתית. פעמים רבות הלקוחות רוצים אישור וביצוע שמאות לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה. עד היום היה מסובך מאד לקבל הפניה לשמאי המקובל על הבנק לפני חתימה על חוזה הרכישה ורפורמת המשכנתאות תשפר מצב זה באופן משמעותי.האם הרפורמה במשכנתאות תועיל?לדעתי הרפורמה תועיל מאד בנושאים התפעוליים. הרעיון שבנק יקבל בקשת משכנתה באינטרנט ויחוייב להחזיר תשובה במהירות, כולל הפניה לשמאי היא הצלחה גדולה. מעבר לכך אני חושב שהרפורמה היא כישלון ידוע מראש בכמה מובנים:האישור עם התמהילים האחידים יישלח על ידי הבנק ללקוחה לפני בדיקת המסמכים. הלקוחה התמימה עלולה להסתמך על אישור זה, לחתום על חוזה ואז לגלות שהבנק מחשב את ההכנסה שלה באופן שונה ממה שחשבה וכתוצאה מכך, האישור לא יכובד ותהיה הפרת חוזה. כיום אישור עקרוני כולל כשישה דפים ובתוכם דף אחד עם תמהיל המשכנתה והריביות. נניח שעכשיו יכלול האישור ארבעה תמהילים והלקוחה ביקשה הצעות משלושה בנקים כלומר היא צריכה להחליט איזו משכנתה עדיפה מתוך 12 ההצעות שלפניה. בהצלחה עם זה.חוץ מזה, הבנקים שיחויבו לתת הצעות אוטומטיות וללא בדיקה מעמיקה של הדברים יכולים מצד אחד לעמוד בתנאי הרפורמה בקלות ומצד שני ליצור מצב בו (כרגיל?) החלשים ישלמו הרבה יותר.חישבו על עצמכם. נניח שהיו מחייבים אתכם להתראיין לחברה לא ידועה ולתפקיד שאינכם יודעים מהו ואם תתקבלו אתם חייבים להישאר שם 10 שנים. הדבר היחיד שאתם יכולים לקבוע מראש זה את השכר שתבקשו. אני הייתי נצל זאת כדי לקבוע שכר מאד גבוה. במצב זה עומד כעת הבנק ולדעתי אנו בהחלט נראה הצעות ראשוניות מאד גבוהות.למה זה יפגע בחלשים? כי מי שלא מכיר את המערכת ואין לו כסף לייעוץ עלול לקבל הצעות אלו. ראו למשל הצעה שהנפיק המוקד הדיגיטלי של לאומי כהצעה אוטומטית עוד לפני הדיון על הרכב המשכנתה. סוג של תמהיל אוטומטי אך עוד לפני הרפורמה:עינכם אינן מטעות אתכם – מדובר על 7% בהלוואה צמודת מדד בהלוואה רגילה לדיורדרך הרפורמה אפשר להיווכח באחת הרעות החולות של הממשל הישראלי – ריבוי רגולציות שלעתים סותרות זו את זו. הממשל הישראלי אוהב ליצור רגולציות ושונא לבטל רגולציות. אילו הדברים שאכתוב בהמשך היו מתרחשים במדינה שכנה זה היה משעשע. דרך המסלולים שקבע בנק ישראל בחלק התמהילים הקבועים אנו רואים שבנק ישראל מאד לא אוהב את ההלוואות הצמודות למדד. למעשה באחד מתוך שלושה תמהילים שולבה הלוואה צמודה למדד בשיעור של שליש מהסכום. כלומר, ככל הנראה לדעת בנק ישראל לא כדאי לקחת הלוואה צמודה למדד שהינה דרך אגב, הלוואה שלא מקובלת במדינות אחרות ונשארה בישראל כשריד לתקופת ההיפר אינפלציה.ה"זכאות" המזיקהבישראל, בשנת 1992 נקבע בחוק ההלוואות לדיור שמשפחות העומדות בקריטריונים מסוימים יהיו זכאיות להלוואת זכאות כלומר הלוואה בריבית עם הטבה.נכון להיום אפשר לקבל הלוואת זכאות בריבית שהינה חצי אחוז פחות מהריבית הממוצעת. הלוואות אלו ניתנות תמיד בריבית קבועה צמודה למדד. כלומר, אותה הצמדה למדד שבנק ישראל אינו אוהב, מי שרוצה לקבל הטבה מהמדינה, חייב לקבלה במסלול צמוד למדד. הווה אומר, דווקא החלשים שלהם רצה החוק לסייע יקבלו מסלול שלדעת בנק ישראל לא כדאי לקחת. הנה הצעה לבנק ישראל. קבעתם יעדים לתכנית – הגדלת היכולת של הציבור להשוות בין הצעות מחיר שונות של הבנקים למשכנתאות ועל ידי כך שיפור יכולת המיקוח. אני מציע לקבוע כבר עכשיו מדדי הצלחה שייבדקו בעוד נניח שנתיים. אם מדדים אלו לא ישופרו אז התכנית תבוטל באופן אוטומטי. היא לא עשתה את עבודתה.בסיס רעיון זה הוא שכל רגולציה גורמת לעול על הגוף עליו היא הוטלה. במקרה זה הבנקים. העול יגולגל כמובן לציבור. לכן, אם אנו סופגים את העול אך לא מקבלים את התועלת, עדיף לבטל. לדוגמה, אותה תכנית סיוע מ- 1992. רוב לוקחי המשכנתאות לא משתמשים בהלוואת הזכאות. היא אינה מתאימה היום. הבירוקרטיה נוראית וההטבה כמעט זניחה (נניח 80,000 שקלים עם הטבה זעירה מתוך משכנתה של מיליון).ראו בבנק ישראל שהציבור אינו משתמש בהטבה. חשדו שהבנקים לא מציעים אותה וקבעו כלל שיש להחתים כל לווה על אישור שהוצעה לו הלוואת זכאות והוא סרב. ההליך כולו לוקח לעתים עשר דקות במהלכן הלקוח מקבל הסבר על הזכאות וחותם שאינו רוצה אותה. לא רק שמבזבזים על סיפור זה עשרות אלפי דפים בשנה שמודפסים, נחתמים ומאוחסנים בארכיונים אלא שתהליך ההסבר וההחתמה על טופס זה לוקח נניח 10 דקות (כולל בנקאי נוסף שיבדוק טופס זה יחד עם שאר המסמכים שנחתמו). בשנה נניח יש 10,000 משכנתאות עם פוטנציאל זכאות כלומר בוזבזו 10*10,000 = 100,000 דקות עבודה שהינן כ- 8 חודשי עבודה. נניח שחודש עבודה של בנקאי עולה 15,000 שקלים אנו מדברים על כ- 126,000 שקלים שנזרקו לפח רק כדי להחתים על טופס שהינו שריד מחוק מיותר משנת 1992 ושמציע לציבור הלוואה במסלול שבנק ישראל חושב שלא כדאי לציבור לקחת. אולי מיותר להתעסק ב- 126,000 שקלים בשנה? איני חושב כך. הנזקים של רגולציות מיותרות חורגים הרבה מעבר לכך. עודף רגולציה מונע למשל משחקנים חדשים להיכנס לשוק ולהגדיל תחרות. ובכלל, הרצון לשפר את הדברים הגדולים ולהתעלם מהקטנים מביא לכך שבסוף לא מטופל כלום. אי אפשר להתחיל אימוני ריצה למרתון אם לא מתאמנים לרוץ 500 מטרים כהתחלה. המצב הוא בדיוק הפוך. מאמץ לשפר כל פעם משהו שנראה זעיר יגרום לכך שבסיכומו של דבר יהיה שינוי משמעותי.מוזמנים בחום לכתוב למטה כל תגובה ושאלה.הצטרפו לקהילת צומחים כלכלית ביחד – https://bit.ly/3a0E4P4 ותוכלו להשפיע על תכנים עתידיים, לראותדברים לפני כולם ולהיות חלק משיח כלכלי מקדם.פרקים בחינם מהספר משכנתה יעילה – http://bit.ly/2MnhWECתוספת – אוגוסט 2022 – קריאה מודרכת באישור עקרוני למשכנתה על פי כללי הרפורמה
יש לי שאלה לגבי דוגמא הלוואה לדיור שציינת, האם הדוגמא הזו אומרת שאם אני רוכש דירה להשקעה ואומר לבנק שאני משפץ אותה, אז אני יכול לקבל משכנתא של 50 אחוז על הנכס הקיים ועוד 50 אחוז משכנתא חדשה? כי אמרו ש50 אחוז על נכס קיים זה הלוואה לכל מטרה שהיא יקרה, הרפורמה החדשה שנכנסה השנה שלא נותנים משכנתא על נכס קיים.הגב
אהלן, לא לגמרי הבנתי את שאלתך. בכל מקרה מותר לך לקחת משכנתה כדי לשפץ נכס. הבנק יבקש לראות הצעות מחיר לשיפוץ / חוזה עבודה. בברכה ובהצלחה.הגב
היי רימון, מתנצל שמתפרץ לשרשור.. האם במקרה כזה של בקשת הלוואה לשיפוץ והצגת הצעת מחיר לשיפוץ, האם יש מעקב כלשהו או ביקורת של הבנק לאחר מכן באופן פיזי ומעשי בנכס לראות שאכן זה היה עבור מטרה זו?הגב
לבנק אין מערכת בה, לאחר שנתן הלוואה הוא בודק מה קרה איתה. לבנק גם אין אינטרס כזה. הבנק מעוניין שתיקח כמה שיותר הלוואות. ראה כמה כסף הם משקיעים בפרסומות כדי לשכנע אותך לקחת עוד הלוואות. ענייני ה"בשביל מה הכסף" זה בעיקר בגלל נהלי בנק ישראל. אין בדברים אלו כדי לעודד חוסר יושר או תחמנות מכל סוג. בעשיית פעולות חסרות יושר ישנם מחירים נוספים מלבד "אולי יתפסו אותי" שאנו לא בהכרח שמים אליהן לב בעת עשיית המעשה (אחרת לא היינו עושים אותו). מניסיון של שנים, בהצלחה.הגב
תודה.שאלה כללית שעולה לי.בקניית דירה שהיא 'כולה' ממומנת מהלוואות למיניהן (משכנתא וכו').אז בעצם ישלנו הלוואה על 100% מעלות הדירה.יש לנו ריביות על 100% שבדרך כלל בממוצע יעלו ?? לפחות 2.5 % ?במיוחד אם מקבלים משכנתא על חצי דירה וחצי שני + כ11%+ מס והוצאות… צריך מימון אחר (גם אם כנגד דירה אחרת, זה כבר גוף חוץ בנקאי).אז אם ההכנסות משכר דירה לא עולות על הריבית, או לא עולות עליה בהרבה, אז בעצם עיקר החשבון לקנות דירה להשקעה זה בציפיה לעליית ערך הדירה?ללא זה אין טעם?או שאני שוגה פה במשהו.ברור שאם ההכנסות משכירות גדולות בהרבה מהריבית אז חשבון אחר, אבל נדמה לי שעסקאות כאלו אין הרבה בארץ..הגב
תודה על השאלה בנימין. קודם כל כדי לקבל הלוואה ב- 11% ריבית צריך מאד להתאמץ. רוב ההלוואות כולל לכל מטרה וחוץ בנקאית הינן זולות בהרבה. אם המימון עולה לך 11% אז קרוב לודאי שעדיף לך לא להשקיע. בגדול, כדי שהשקעה תשתלם התשואה שאתה מקבל צריכה להיות גבוהה מהריבית שאתה משלם (התשואה של הבנק). תשואה וריבית שתיהן מחושבות באחוזים ולא בשקלים. את התשואה שאתה מקבל אתה יכול לחשב לפי שכר דירה בלבד או שכר דירה ביחד עם עליית ערך חזויה. היזהר לא "להכשיר" השקעות גרועות באמצעות תחזיות לא סבירות. באופן זה אנשים למשל ניגשים להשקעות בקרקעות חקלאיות, דירות שעוד "עשר דקות" יהיו בהן תמ"א וכו'. בהצלחה.הגב
נראה לי שלא הובנתי. במחיר הדירה יש 100% מחיר הדירה + 11-13% הוצאות נלוות – מיסוי\מתווכים\עו"ד. … אם המימון בא מהלוואוות – נתתי ממוצע 2.5% ריבית. מאמין שזה יכול להיות יותר. אז התשואה היום הממוצעת במשק לשכר דירה היא לא עולה על ה2.5% . לפחות לא בצורה משמעותית.ולכן שאלתי שלפי החשבון הזה יוצא שמי שמממן את הדירה רק מהלוואות, אם יהיה לו רווח זה רק מעליית ערך. האם פיספסתי משהו?הגב
אם כדבריך התשואה הממוצעת על דירה היא 2.5%, המשמעות היא שיש דירות רבות בהן התשואה גבוהה יותר. אין חוק המחייב אותך לקנות דירה בתשואה ממוצעת. מצא דירה עם תשואה גבוהה יותר. היום היה אצלי לקוח שרוכש דירה עם תשואה של מעל 4%. בהצלחה.הגב
הי רימון, מאוד התרשמתי מדבריך. מבקש לשאול לדעתך… האם תהיה לרפורמה השפעה על יועצי המשכנתאות באופן כללי ואם כן אז לטובה או לרעה ? האם להערכתך תהיה השפעה לרפורמה על כמות האנשים שייפנו ליועץ משכנתאות ? אשמח לדעתך בנושא.הגב
אהלן עמית ותודה על תגובתך. לא כתבת אבל אני מניח שאתה או יועץ מתחיל או מישהו שמתלבט אם להכנס לתחום. אני חושב שהרפורמה עצמה לא תשנה כלום. מי שחשב לפני הרפורמה שהוא יודע מספיק כדי להסתדר לבד, יחשוב כך גם לאחר הרפורמה והפוך. ללא קשר לרפורמה, ככל שעובר הזמן אנשים מבינים שהמערכת שמולם ולא משנה איזו מערכת היא מערכת עם פערי ידע ותחכום גדולים שנועדו כדי שהם ישלמו יותר על מנת שאותה חברה תרויח יותר. אם בעבר אנשים חשבו ש"הבנק שלי" הוא בעדי. היום יותר ויותר אנשים מבינים בכל תחום שעדיף להם לשלם למישהו מטעמם כדי שבאמת ייצג את האינטרס שלהם. אז יש יותר ביטוחי בריאות פרטיים כדי שאנשים יוכלו יותר ויותר להיעזר בחוות דעת שניה ויש יותר אנשים משלמים כסף על ייעוץ פנסיוני במקום סיכון הביטוח "בחינם" וכך גם בייעוץ על עסקת משכנתה שיכולה לעתים להיות גדולה בהרבה (במונחי סך תשלומים) מעסקת רכישת הדירה עצמה. בהצלחה רבה.הגב
לדעתי הרפורמה בשוק המשכנתאות היא אחד הדברים הטובים ויאפשר ללקוחות הדיוטות כמונות לדעת לקראת מה הם הולכים בלא צורך להסתמך על יושרם ואמינותם של יועצים למיניהם, כמובן שעדיין מומלץ להיעזר ביועץ אבל וודאי שהמשכנתא במקרה כזה תהיה הרבה יותר שקופה ומובנת לציבור ולכך גם חסכונית יותר הטענות שהעלית לא נראות לי חשובות מספיק בכדי לדחות רפורמה כה חשובה זה שלקוחה לא יודעת לחשב את ההכנסות שלה זה בעיה שלה וזו לא סיבה לגרום עוול לכלל נוטלי המשכנתאות כמו כן הדגומא מבנק לאומי עם 7 אחוז זה בעיה של הלקוח שלא השווה לבנקים אחרים ואדרבא אחרי כניסת הרפורמה יהיה הרבה יותר קל להשוות סתם שאלה איך יתכן שהתאריך של האישור שצרפת מבנק לאומי הוא 14/03/22? דרך אגב סתם שאלה איך יתכן שהתאריך של ההלוורההגב
שלום שמוליק ותודה על תגובתך. לגבי הסיומת של תגובתך, איך ייתכן שהתאריך על האישור הוא 14/3/2022? האישור הופק יומיים לפני שהגבת למאמר זה ויום לפני פרסום המאמר. לא הבנתי את הקושי בהיתכנות. לגבי שאר הדברים, העדת על עצמך שאתה הדיוט. ימים יגידו האם מצבם של אנשים הדומים לך שופר או לא. שים לב שלא הצעתי לדחות הרפורמה אלא לקבוע לה מדדי הצלחה. אני חושב שמדדי הצלחה הם א-ב של כל ניהול. אם לא משתמשים במדדים ברורים אז נשארים עם הצהרות כאלו ואחרות והאשמת לקוחה כזו אחרת (תוך שאני מעידים גם על עצמינו שאין לנו ידע) בהצלחה בכל.הגב
שלום רב, שימוש בהלוואת זכאות מאפשר הטבות נוספות שלא התייחסת אליהם כמו למשל הנחות עתידיות בעמלות פירעון מוקדם על שאר המסלולים (שבימים אלו מדובר בהטבה של ממש , לאור כך שהריביות היום גבוהות יחסית) והטבות נוספות כמו הנחה בעלות השמאי , עיכובים במימוש נכס וכו' , כך שלא הייתי נחרץ כ"כ באמירה שאין בזכאות צורך כיום.תודההגב
שלום יניב ותודה על התגובה. עיקר המאמר אינו בעד ונגד הלוואת זכאות. אבל כל זאת כמה דברים לתקן או לשכלל בדברים שכתבת: 1. הריביות היום אינן גבוהות יחסית. הריביות נמוכות מאד יחסית. השאלה מהי נקודת הייחוס שלך. בשנים האחרונות אכן הייתה ריבית נמוכה יותר. לפני כן הייתה ריבית גבוהה בהרבה. האם בעתיד נראה ריבית נמוכות יותר? אולי כן ואולי לא. 2. הנחה בשמאות? א. קשה מאד לממשה. השמאי אינו שכיר של המדינה אלא עצמאי. הוא בהחלט יכול להיות "עסוק" אם ידרשו ממנו לעבוד במחצית התעריף הרגיל. בכל מקרה לא מקבלים החלטה של מיליון ויותר על פי 250 שקלים הנחה. 3. עיכוב במימוש נכס זו הטבה שאינה הטבה אלא הרעה. כל אדם רציונלי כלל לא אמור להגיע למימוש נכס. כשיש קשיים במשכנתה עדיף למכור לבד מלקבל מהבנק שרותי תיווך נדל"ן יקרים ביותר (מאות שקלים לכל מכתב של עו"ד וכו'). בזמן ה"עיכוב" החוב שלך ממשיך לגדול בקצב רצחני בגלל ריבית הפיגורים שנצברת כריבית דריבית ולבסוף לבנק לא באמת אכפת באיזה מחיר תימכר הדירה כל עוד חובו יכוסה. כלומר הטבת "השעיה" בשעה שאתה משלם ריבית של מעל 10% על הפיגורים זו לא באמת הטבה.אחרי שכל זה נאמר, כמובן לא שללתי הלוואת זכאות. כתבתי את ההיפך. בנק ישראל שלל את כדאיות מסלול הקבועה צמודה. ככל שזהו המסלול של זכאות יש כאן עיוות מוזר בו יד שמאל של המדינה ממליצה לא לקחת מסלול מסוים ויד ימין של המדינה כופה את אותו מסלול כתנאי להטבה כזו או אחרת. שוב תודה.הגב
שלום רימון, מחכים ומעניין כרגיל… רק רציתי להעיר – ציטטת מהוראות בנק ישראל (451) שהלוואה לשיפוץ דירה נחשבת כהלוואה לדיור ולא כהלוואה לכל מטרה כפי שטוענים הבנקאים, אז הלכתי לעיין במקור וראיתי שבנוסף בסעיף 3 נכתב "ההלוואה ניתנה במשכון דירת מגורים" ולפי דבריך א"כ כל הלוואה שניתנת מבנק כנגד משכון דירה היא הלוואה לדיור ולא הלוואה לכל מטרה. ולכן נראה לי שהכוונה במסמך הוא לפי הכותרת של הסעיף והיא "הלוואה לדיור/הלוואה" כך שחלק מההלוואות הם לדיור (כגון רכישת דירה) וחלק מההלוואות הם סתם הלוואה (כגון שיפוץ דירה)ושוב – באמת מרתק בכל פעם לקרוא את מאמריך ותובנותיך בענייני משכנתאות וגם סתם על החיים…הגב
שלום שמעון, אם זה מה שהבנת מדבריי אז ככל הנראה לא כתבתי ברור מספיק. בשביל שהלוואה תיחשב הלוואה לדיור צריך שני תנאים מצטברים: 1. תמושכן דירת מגורים. 2. השימוש בכסף יהיה לשיפוץ, רכישה או בניה. כששני התנאים האלו מתקיימים ההלוואה הינה הלוואה לדיור. בהצלחה.הגב
אסביר את דברי שוב – אתה כותב שלפי לשון התקנות מספיק שההלוואה תהיה לשיפוץ הדירה כדי שהיא תחשב להלוואה לדיור ולא כהלוואה לכל מטרה (כפי שהבנקים אומרים), אני באתי להסביר שהבנקים צודקים בטענתם כי אם נלך לפי ההבנה שלך בתקנות כל הלוואה לכל צורך שיהיה הוא הלוואה לדיור אם הדירה ממושכנת כנגד ההלוואה, וזה הרי ברור לא כך. לכן כנראה כוונת התקנות בסעיף זה הם לא רק להסביר מהם הלוואות לדיור בלבד, אלא מה הם הלוואות בכלל וכן גם מה הם הלוואות לדיור, ולכן כנראה שהלוואה לצורך שיפוץ דירה היא הלוואה לכל מטרה כפי הבנת הבנקים.הגב
ראה שמעון, אתה מתחיל ב"אתה כותב…" ואז שם בפי דברים הפוכים לגמרי ממה שכתבתי. ראה שוב, כתבתי שני תנאים מצטברים. אתה ממשיך בפסקה השניה וטוען שוב שאם נלך לפי דרכי אז כל הלוואה תהיה לדיור. לצערי איני מבין איך הגעת מ"לשיפוץ, לבניה או לרכישה" אל "כל הלוואה". אולי כוונתך שכל אחד יכול לומר שכל הלוואה היא לשיפוץ? ובכן, לבנק יש דרכים פשוטות לבדוק האם האדם באמת משפץ. למשל לבקש לראות הסכם עבודה, לבקש ביקור של שמאי בזמן השיפוץ וכו'. את הפסקה השלישית לא הצלחתי להבין. תודה רבה.הגב
אנסה שוב להסביר מקווה שאהיה מובן יותר – אני מצטט את מה שכתבת בתחילת המאמר:"דוגמה נוספת, אנשים רבים חושבים שהלוואות לצרכי שיפוץ הן הלוואות לכל מטרה. ההוראה קובעת במפורש דבר אחר:(כאן יש צילום מסך של ההוראות)מתוך הוראה 451 של בנק ישראל בנושגע למשכנתאות לקוח שחושב שהלוואה לשיפוץ הינה הלוואה לכל מטרה יהיה מוכן לקבל ריבית גבוהה בהרבה מלקוח המכיר את הנוהל עצמו ויידע שזו הלוואה לדיור ולפיכך ינהל משא ומתן על ריביות נמוכות בהרבה. את הנוהל המלא אפשר לקרוא כאן."אם הבנתי נכון, כוונתך היא שהבנקים מטעים את הציבור בכך שהם מחשיבים הלוואה לצורך שיפוץ כהלוואה לכל מטרה ולא כהלוואה לצורך דיור.בדקתי בתקנות שהפנית אליהם ונוכחתי לראות שיש הגיון לומר שהבנקים צודקים בקריאת התקנות ולפיכך הם מגדירים הלוואה לשיפוץ כהלוואה לכל מטרה.אני מצטט מלשון התקנות:הגדרות "הלוואה לדיור"/"הלוואה" – הלוואה המקיימת אחד מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק:( 1 ) ההלוואה מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה; ( 2 ) ההלוואה מיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח; ( 3 ) ההלוואה ניתנה במשכון דירת מגורים; ( 4 ) ההלוואה מיועדת למימון פירעון מוקדם של הלוואה כאמור בסעיפים קטנים ) 1 (-) 2 ( במלואה או בחלקה;עכשיו אנסה להסביר את דברי:1. בכותרת ההגדרות נכתב כי ההגדרות באו להגדיר גם "הלוואה לדיור" וגם "הלוואה" (שהיא לא לדיור אלא לכל מטרה) 2. נכתב "הלוואה המקיימת אחד מאלה" אין צורך בקיום 4 הסעיפים לצורך קיום ההגדרה. 3. אם נמשיך בקו זה נגלה שגם קיום סעיף 3 בלבד מקיים את ההגדרות וא"כ הרי לא יתכן לומר שכל הלוואה כנגד מישכון דירה היא הלוואה לדיור, אלא כנראה כוונת הכותב שאם יש קיום רק של סעיף זה ההלוואה נחשבית כ"הלוואה" ולא "כהלוואה לדיור". 4.עד כמה שנבין שחלק מההגדרות מדברים על "הלוואה לדיור" וחלק על "הלוואה" (לכל מטרה) יתכן אף להסביר בסעיף 1 של ההגדרות "או שיפוצה" שבקיום תנאי זה ההלוואה תחשב כסתם הלוואה ולאו דווקא כהלוואה לדיור.הגב
אהלן שמעון, בוא נסכם ככה, מי שחושב שמה שכתבתי נכון ישלם לפי הלוואה לדיור ומי שחושב שמה שכתבת (שלצערי עדיין איני מבין מדוע אתה מצטט דבר אחד ומסיק דבר אחר) ישלם לפי ריבית כל מטרה ובבניין ציון ננוחם.הגב