מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרעין כמו דירה. הרעיון מאחורי המס הוא שאם הפקתי רווח מנכס הוני כלשהו, עלי לשלם על כך מס. כפי שעל רווח ממניות משלמים מס, כך על רווח ממכירת דירה משלמים מס.

במסגרת קבלת משכנתה ידרוש הבנק לראות הוכחה שהעסקה דווחה למס שבח, שאמור להתבצע על ידי עורך הדין שלכם. לשם כך יש טופס דיווח למס שבח.

איך מחשבים מס שבח?

בגדול המס מחושב כרבע מתוך הרווח במכירת הדירה, בדוגמה למס רווחי הון בבורסה.

רווח הוא ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות. למס אפשרויות לפטורים ותכנונים רבים אשר קצרה היריעה של מאמר זה כדי לתארם. מאמר זה מניח שעליכם לשלם מס אשר את סכומו חישב עבורכם עורך הדין שלכם.

עם זאת, מניסיוני עורכי דין רבים עושים עבודה קלה בעת חישוב מס השבח: הם מבקשים את חוזה הרכישה של הדירה, בפניהם חוזה המכירה וכך על דירה שנרכשה במיליון ונמכרה ב- 1.4 מיליון הם פוסקים שיש לשלם רבע מ-400,000 ש"ח: 100,000 שקלים מס שבח. בפועל, כפי שהמלצתי בעבר להיות עירני בעת הכנת חוזה הרכישה או המכירה על ידי עורך הדין כך אני ממליץ כעת לבדוק את חישוב מס השבח על ידי עורך הדין שלכם. כאמור, עורך הדין שלכם עלול "לשכוח" לנכות את ההוצאות שלכם על הדירה.

למס זה יש מערכת מסובכת של פטורים והקלות:
  • ראשית מהרווח המחושב על ידי ההפרש בין הקניה למכירה יש לנכות פחת, הוצאות מימון (ריבית משכנתא – שימרו את כל הדוחו"ת השנתיים), הוצאות רכישה (עו"ד, יועץ משכנתא – שימרו קבלות) והוצאות שיפוצים.
  • שנית, אם הדירה הנמכרת הינה דירה יחידה של המוכר והוא החזיק בה לפחות שנה וחצי, ייהנה מפטור ממס.
פעמים רבות יש להשתמש בהקלה מסוימת ולא בהקלה אחרת למס זה. לפעמים עדיף לשלמו כדי להנות מפטור בעתיד.

רשימה חלקית של הוצאות המותרות בניכוי מתוך הרווח אפשר לראות במחשבון מס השבח של רשות המסים:

רשימת ניכויי מס שבח מותרים

מהרשימה ניתן ללמוד שני דברים חשובים:
  1. כדאי לשמור את כל המסמכים והקבלות מרכישת הדירה. שימו לב ששכר המתווך ועורך הדין למשל הינם הוצאה מוכרת.
  2. ריבית המשכנתה הינה הוצאה מוכרת.

ניכוי הוצאות

ניקח את אותה דירה ממקודם עליה חושב מס של 100,000 שקלים ונפחית הוצאות עורך דין ומתווך על הרכישה והקניה:עורך דין רכישה: 0.5% * 1,000,000 * 1.17 (מע"מ) = 5,850עורך דין מכירה: 0.5% * 1,400,000 * 1.17 = 8,190מתווך רכישה: 2% * 1,000,000 * 1.17 = 2,3400מתווך מכירה: 2% * 1,400,000 * 1.17 = 3,2760סך הכל: 70,200.כלומר הרווח אינו 400,000 אלא 329,800 והמס אינו 100,000 אלא 82,450.

שמרנו כמה קבלות וחסכנו כמעט 20,000 שקלים. עכשיו אנו מגיעים להוצאה נוספת אשר ניתנת לקיזוז ואפילו אין צורך בשמירת מסמכים כאלו ואחרים בשבילה – ריבית המשכנתה אם רכישת הדירה מומנה באמצעות משכנתה. כדי לדעת כמה ריבית שילמנו על המשכנתה בכל שנה כל מה שצריך לעשות הוא לפנות למוקד השירות של הבנק בו עשינו את המשכנתה ולבקש זאת. נקבל מהבנק דו"ח אשר נראה כך:

דוח תשלומי ריבית משכנתהכלומר – סך הריבית ששולמה בין רכישת הדירה ב- 2008 למכירתה ב- 2016 היא 48,567 שקלים. ולפיכך הרווח ממכירת הדירה מופחת שוב והוא 329800 פחות 48567 = 281,233. ולפיכך המס לתשלום אינו 100,000 כפי שחושב בתחילה אלא רק 70,308. כמה מסמכים, טלפון ותזכורת לעורך הדין שלנו, חסכו לנו כ- 30,000 שקלים בתשלום מס.כמובן שבדירות יקרות יותר, החיסכון יכול להיות גבוה בהרבה.

סיכום

אתם לקראת רכישת דירה? שמרו את הקבלות על כל התשלומים הקשורים לרכישת הדירה:
  • עורך דין
  • מתווך
  • יועץ משכנתא (כמובן)
  • שיפוצים ותיקונים ועוד
אתם לקראת מכירת דירה? הביאו את כל הקבלן לעורך הדין יחד עם אישור מהבנק על סך תשלומי הריבית ששילמתם.

39 תגובות על “הקטנת מס שבח במכירת דירה

  1. האם גם תוספות ששולמו לקבלן ולספקים שלו בעת רכישת דירה וקיבלתי עליהם קבלות נחשבות בעניין זה ? (שדרוג חלונות, שדרוג מטבח,שדרוג שיש, שדורג כיור)

    האם גם מס ששימתי כנגד טאבו פרסילציה של שטח הדירה והבניין נחשבת ?

  2. תודה רבה על המאמר
    שאלה :
    מה לגבי התשלום הנוסף עבור מדד תשומות הבניה , בחוזה הרכישה ההתייחסות הינה למחיר הבסיס ולא למחיר בפועל אחרי הוספת המדד?

    1. שלום לך לואי,
      המס מחושב על פי מחיר הדירה צמוד למדד לא רק על סיום
      התשלומים כמו מדד תשומות הבניה אלא עד מועד המכירה.
      כלומר אם דירה נרכשה ב- 100 שקלים ובמועד המכירה היא נמכרה ב- 110
      שקלים, לא יהיה מס כלל אם בתקופה זו המדד עלה ב- 10% כי למעשה לא נוצר רווח ריאלי
      על אף שנומינלית יש רווח של 10 שקלים.

      1. שלום וברכה
        א. תודה על המאמר המחכים ועל התגובות לכל השאלות המחכימות לא פחות.
        ב. ההתייחסות שלך לשאלה נוגעת לגבי ערך הדירה כי שהוא מחושב היום כלומר שדירה שעלתה אתמול 100 שקלים הערך של הכסף היום הוא 101 והשאלה שלי היא שונה האם מקזזים מהרווח את התשלומים ששילמתי על מדד תשומות הבניה?
        תודה רבה

  3. הי רימון,
    נהנה כרגיל מהידע הרב שלומד ממך..
    לדעתי ניתן לקזז גם פחת על הדירה. להבנתי יש מחשבון ברשות המיסים שאומר כמה פחת ניתן להוריד מהרווח.
    האם יש משהו בזה?
    איתי

    1. אסייג כי ריבית המשכנתה מוכרת לניכוי רק אם הנכס הנרכש מושכן. אם שועבד לבנק נכס חיצוני אין הריבית מוכרת.

  4. שלום רב,
    נאמר לי כי הוצאות המימון על המגרש שאני מוכרת אינן מוכרות לצורך חישוב מס שבח. ורק הריבית הריאלית. האם זה נכון? או האם כל הריבית במשכנתא שנלקחה ניתן לנכות בחישוב

    1. שלום לך,
      הוצאות המימון הינן הריבית.
      לפיכך לא ממש הבנתי את שאלתך.
      כתבת שאמור לך. מי שאמור לומר כאלו דברים הם רק אחד משני בעלי תפקיד
      עד גבול מסוים – עורך דין המתמחה בנדל"ן ומשלב מסוים (למשל כשרוצים לקזז הפסדים במניות
      עם מס שבח או אם לא עבדנו מספר חודשים במשך השנה שלפני המכירה) אז יש צורך להיוועץ
      ברואה חשבון. כל שאר ה"אמרו לי" הם מתכון גדול להפסד כספי.
      בהצלחה.

  5. אם מדובר בדירה שנייה שעלי למכור ושילמתי עבורה מס רכישה האם ניתן לקזז אותו בעת המכירה? ז"א מס רכישה של 8% ששילמתי בעת הרכישה ניתן לקיזוז?

  6. שלום רב,
    פקיד מס הכנסה נימק את גובה מס שבח שעלינו לשלם בכך שהיות והנכס שימש ביצור הכנסה לא הותרה בניכוי הריבית הריאלית שנדרשה בשומה
    העצמית – לפי סעיף 39א' לחוק.
    הייתכן שבמקרה שבו שעבור נכס שהיה השקעה והושכר, הריבית הריאלית לא תיחשב כהוצאה בבואנו לחשב את מס שבח?
    תודה מראש

  7. אני חושב לכנס ל עסקת קומבינציה. יש לי הוצאות של אדריכל ועוד קבלות מי בעלי מקצוע כולם כוללים מע"מ.
    האם ה מע"מ הוצאה מוכרת ? הרבה אומרים שלא ?

    1. שלום אורי, התשובה חיובית אבל בכל מקרה זו שאלה משמעותית מידי בשביל טוקבק באינטרנט ובטח בשביל "הרבה" כאלו ואחרים.
      אם אתה שוקל עסקת קומבינציה, היית אמור להיות עכשיו לאחר שכבר שכרת עורך דין ורואה חשבון שייתנו לך ייעוץ מקצועי על
      הנושאים הכלכליים והמשפטיים של העסקה.
      בהצלחה.

  8. תודה רבה על המידע! ידעתי שקיימת אפשרות כזאת, אבל בזכות מה שכתוב פה ידעתי גם איזה טופס לבקש מהבנק

    1. אהלן אוהד. אפילו טוב מכך. את עליית ערך הנכס מחשבון בניכוי עליית המדד.
      כלומר גם אם אין כלל משכנתה על הנכס מתייחסים רק לעליית ערך נכס שאינה כתוצאה מעליית מדד.
      לצורך העניין אם ערך הדירה היה 100,000 ובעת המכירה הוא 101,000 אבל המדד עלה באחוז בתקופה זו אז אין מס.

  9. שלום וברכה
    א. תודה על המאמר המחכים ועל התגובות לכל השאלות המחכימות לא פחות.
    ב. רציתי לדעת האם תשלום מדד תשומות הבניה גם נחשב כהוצאה מוכרת לצורך ניכוי ממס שבח?
    תודה רבה

  10. דובר פה על אי קיזוז מס שבח מריבית על דירה אחרת שמושכנה לצורך רכישת דירה זו
    מה קורה במקרה הפוך, שהנכס הנמכר כעת מושכן לצורך משכנתא לדירה אחרת, האם הריבית תקוזז או לא?

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.