כאשר מתכננים משכנתא חדשה, יש לקבוע שני דברים:את המסלולים שירכיבו את המשכנתא ואורך כל מסלול.את שיטת ההחזר בכל מסלול: קרן שווה או שפיצר.החזר בשיטת שפיצרהחזר בשיטת שפיצר משמעו שתיאורטית אם הריבית והמדד לא ישתנו מעתה ועד תום המשכנתא, גם ההחזר החודשי לא ישתנה. מה שמשתנה הוא החלק מתוך התשלום החודשי המוקדש לתשלום ריבית לעומת החלק בהחזר החודשי המוקדש להקטנת החוב.נניח הלוואה של 500,000 לעשר שנים בריבית של 3% לשנה או 0.0025 לחודש (0.03/12).בחודש הראשון החוב שלנו הוא 500,000 ההחזר יורכב מתשלום של:0.0025*500,000 = 1250 שקלים עבור ריבית + 3578 שקלים עבור הקטנת חוב = 4,828בחודש השני החוב הוא 500,000 פחות 3578 שקלים ולכן הריבית שתשולם הינה 1,241 והקרן 3,587 כלומר התשלום נשאר זהה אך הריבית יורדת עם קיטון החוב ותשלום הקרן עולה.בראשית השנה האחרונה להלוואה זו ייראה התשלום כך:חוב של 61,680 * 0.0025 = 154 שקלים עבור ריבית + 4,674 שקלים עבור קרן וביחד 4,828 שקלים.לגיקים בלבד – ממש אין צורך להתעכב על זה, אבל אם בכל זאת אתר רוצים לדעת מהיכן הגיע המספר 4828 בדוגמה שלמעלה או איך חושב החזר הקרן בכל תקופה, ההחזר החודשי בכל חודש מחושב על פי שפיצר באמצעות הנוסחה: R 0.0025————————- * K = ——————————— * 500,000 = 4,828 1-1/ (1+R) ^ n 1-1 / (1 + 0.0025) ^ 120K – סכום ההלוואה.משקל הריבית בהחזר החודשי הוא פשוט אחוז הריבית החודשי כפול החוב ומשקל הקרן הוא ההפרש בין מה ששילמנו על ריבית לבין התשלום החודשי שחושב באמצעות הנוסחה לעיל.פריט טריוויה – מיהו שפיצר שעל שמו נקראת הלוואה זו?הפרופסור (מתמטיקה) היהודי סיימון שפיצר פעל בוינה במאה ה- 19. הוא לא המציא את שיטת ההחזר המדוברת. הוא אפילו לא עסק בכלכלה או בהלוואות. אבל הוא קיבל על עצמו אתגר מוזר. מתוך הנוסחה אפשר לראות שיש לבצע חזקה וחלוקה של מספרים כדי לקבל את גובה ההחזר.בעולם נטול האקסל של המאה ה- 19 פעולה זו היוותה אתגר לא פשוט. שפיצר העביר את חייו ביצירה של ספר (מאות עמודים) שכולו טבלה הקובעת לכל משך הלוואה וכל ריבית מהו המקדם המתאים כלומר אם נסתכל בנוסחה למעלה אז שפיצר יצר ספר שאומר לכל תוקפה, מהו המספר שצריך לכפול בסכום החוב כדי לקבל את ההחזר המתאים.טריוויה 2 – איך נקראת הלוואת שפיצר בעברית?קל – הלוואה בהחזר חודשי שווה (בניגוד לקרן שווה). צל"ש לבנק הפועלים שהינו היחיד שמשתמש בשם העברי של ההלוואה. החזר בשיטת קרן שווהשמה של שיטת החזר זו מבלבל מעט. המשמעות של קרן שווה הינה שגובה ההחזר משתנה. ראינו קודם (החזר בשיטת שפיצר, כלומר החזר שווה) שכדי שגודל ההחזר יישמר, הקרן צריכה להיות מוחזרת בהחזר הולך ועולה אך התשלום החודשי כולו = קרן+ריבית נשאר קבוע. בקרן שווה, החזר הקרן נשאר קבוע וההחזר החודשי הולך ויורד .אדגים זאת באמצעות הדוגמה שלמעלה: הלוואה בסך 500,000 שקלים לעשר שנים בריבית 3% לשנה = 0.25% לחודש.ההחזר הפעם מחושב בצורה פשוטה בהרבה:החזרי הקרן הם פשוט 500,000 שקלים חלקי מספר החודשים:500,000 לחלק ל- 120 = 4,167 שקלים לחודש.החזרי הריבית הולכים ופוחתים ככל שהחוב יורד:בחודש הראשון ההחזר הוא 500,000 * 0.25% = 1250 שקלים.בחודש השני ההחזר הוא 495,833 * 0.25% = 1240 שקלים.וכן הלאה…כלומר סך התשלום הראשון היה 1250(ריבית)+4167(קרן) = 5,417 שקליםסך התשלום השני היה 1240 + 4167 = 5,407 שקליםכלומר בגלל שהחזר הקרן נשאר זהה ותשלומי הריבית יורדים (אחוז זהה על גובה חוב פוחת), התשלום החודשי הכולל יורד.מסקנות והמלצותבמסגרת תהליך לימוד עצמי שאנשים עושים לפני לקיחת משכנתא הם שואלים חברים, משפחה ובנקאים. שלושת אלו הם מקורות לימוד לא מספקים: חברים ומשפחה מספרים בעיקר על ה"כוויות" שלהם מהתהליך למשל שההחזר עלה תוך כדי המשכנתא וחנק אותם. בנקאים – עושים את עבודתם – מירב הרווח למקום העבודה שלהם, כמובן על חשבון הלווים.כתוצאה מכך, אחד החששות הגדולים ביותר של הלווים הוא מזינוק בהחזר החודשי. איך נתגונן נגד זינוק בהחזר? אחת ההצעות של הבנק תהיה לקחת מסלול "קרן שווה" בו ההחזר דוקא יורד ולא עולה.הבנקאי עשוי אף להסביר שבמונחי סך החזרים מסלול קרן שווה חסכוני יותר. זו טעות גדולה שחוזרת אצל לקוחות רבים שבאים ללמוד אצלי על משכנתא. נבחן את שתי ההלוואות שתוארו למעלה (10 שנים, 3% ריבית, 500,000 הלוואה):החזר בשיטת שפיצר – סך התשלומים יהיה – 579,364 שקלים.החזר בשיטת קרן שווה – סך התשלומים יהיה – 575,625 שקלים.תגיד רימון, אתה לא יודע חשבון ? אתה לא רואה שבשפיצר משלמים כימעט 4000 שקלים יותר ?על זה אמר פעם בנג'מין דה-יזראלי (כן, היה לאימפריה הבריטית ראש ממשלה בשם בנימין הישראלי), ישנם שלושה סוגי שקרים: שקר רגיל, שקר מתועב ושקר באמצעות סטטיסטיקה. למעלה רואים פחות או יותר מניפולציה שקרית במספרים ומדוע?כיוון שאנו לא הולכים למכולת עם אחוזים ושנים, אנו הולכים עם שקלים. אין טעם להשוות שתי הלוואות עם החזר חודשי שונה רק בגלל שמספר השנים ואחוזי ההלוואה זהים. מה שצריך להשוות אלו שתי הלוואות עם תשלום חודשי זהה ואז לסדר את השנים כך שיתאימו. כלומר, אם לווה מסוגל לשלם בכל חודש 5417 שקלים כפי שקובעת הלוואת הקרן שווה שהוא שוקל, אז יש לראות מה יהיה התשלום הכולל בהלוואה השניה תחת אותו החזר.ובכן בהלוואת שפיצר עם תנאים החזר של 5417 שקלים הורדנו למעלה משנה וההחזר הכולל הוא 574,202 כלומר חיסכון של יותר מאלף שקלים לעומת קרן שווה. בפועל החיסכון יהיה גדול יותר כיוון שהפחתת מספר השנים תשפיע גם על גובה הריבית.מדוע בנקאים אוהבים קרן שווה? התשובה פשוטה לא בכל הבנקים מוצעת הלוואה זו, לכן בבנק בו היא כן מוצעת, הפקיד יודע שאם הלקוח יסכים להלוואה זו, התחרות של בנקים אחרים תהיה קטנה יותר.מה נעשה אם אנו באמת רוצים החזר שיורד עם השנים? למשל כיום אנו ללא ילדים אך בעתיד עם הגדלת המשפחה נוכל לשלם פחות בכל חודש? תכנון משכנתא בהחלט אמור לענות על שינויים עתידיים ביכולת ההחזר החודשי. אך שינויים אלו אמורים להיות בשליטה שלנו ולא על פי נוסחה שקובעת ירידה לינאלרית בהחזרים. במקרה של רצון להפחית נניח 2,500 שקלים (עלות גן לצורך הדוגמה) עוד שלוש שנים, ניקח חלק מההלוואה לשלוש שנים בלבד ועם החזר של 2500 שקלים לחודש. כך, בעוד 3 שנים חלק סה יסתיים וההחזר יקטן ב- 2500 בדיוק.לסיכום קרן שווה ושפיצר הינן שיטות החזר שונות עם מאפיינים שונים. קרן שווה משרה בטחון מסוים על הלווה (שם עברי עם תחושת יציבות מובנית – "שווה"). בפועל הלוואת קרן שווה תגרום להגדלת התשלומים לבנק.בנקאים אוהבים קרן שווה כי היא מקטינה תחרות ויכולת מיקוח. כמובן שגם התשלום העודף שגוררת קרן שווה אינו נעלם מעיני הבנקאים. התייחסות לשינויים בחזר החודשי בעתיד הינה חיונית. הדרך לבצע זאת הינה על ידי תמהיל מתאים ומשחק עם תקופות ולא על ידי בחירה במסלול עם נוסחה להקטנה קבועה בהחזר. תוספת קטנה: כמה חודשים לאחר כתיבת המאמר ישב אצלי לקוח ושאל שאלה זו. עשינו ביחד סימולציית החזרי הלוואה בחודשיים הראשונים בקרן שווה ובשפיצר:אפשר לראות היטב איך בתשלום השני בקרן שווה ההחזר החודשי יורד ב- 6 שקלים. אז בניגוד לאינטואיציה, כקוראים של בלוג זה אתם כבר יודעים, שהחזר חודשי נמוך אינו מסמל חיסכון אלא דווקא הגדלה של סך התשלומים לבנק.תוספת שניה – השם העברי של שיטל שפיצר הוא החזר שווה (בניגוד לקרן שווה בה ההחזר יורד). בנק הפועלים הוא היחיד שמשתמש בשם החזר שווה במסמכיו הרשמיים. השתמשו גם אתם בשם העברי ותחסכו מעצמכם הטיה מחשבתית.מה אתה מעדיף? שפיצר או קרן שווה? בהחזר חודשי בשיטת שפיצר נוכל לקחת את ההלוואה לפחות שנים, לגמור אותה יותר מוקדם ולשלם בסך הכל פחות כסף.בשפיצר משלמים קודם את הריבית?אנשים טועים במחשבה שבשיטת שפיצר (החזר שווה) "משלמים קודם את הריבית ורק אחר כך את הקרן". בפועל בשתי השיטות משלמים גם ריבית וגם קרן מהיום הראשון.
שלום רימון,רציתי לשאול מה קורה אם ההלוואה היא נניח ל 15 שנה, ובערך במחציתה או אפילו לפני ישנה אפשרות לפרוע את כל יתרת ההלוואה. האין יתרון אדיר במצב זה לקרן השווה, כי הרי לפי שפיצר עד עכשיו שולמה בעיקר הריבית? אני מודע לזה שזאת דוגמה מאד פרטנית ולא סטנדרטית, אבל מעבר למקרה הספציפי שאני מעלה היא גם עוזרת להבין יותר טוב את ההבדלים בין השיטות.הגב
שלום גולן ותודה על שאלתך. הנחת העבודה שלך "לפי שפיצר עד עכשיו שולמה בעיקר הריבית" שגויה. חזור בבקשה לצילום של לוח הכתיבה במשרד שלי. שפיצר: תשלום ראשון 333 ריבית, 1667 קרן. קרן שווה: תשלום ראשון: 333 ריבית, 1667 קרן. כלומר בתשלום הראשון שתי השיטות זהות. זה מתחיל להיות מעניין מהתשלום השני והלאה:שפיצר תשלום שני: 327 ריבית, 1672 (!) קרן. קרן שווה תשלום שני: 327 ריבית, 1667 קרן (זהה לתשלום הקודם בגלל זה השם קרן שווה).אתה יכול לראות שכבר בשתלום השני נפתח פער בין החוב בהלוואה לפי קרן שווה להלוואה לפי שפיצר כאשר בשפיצר נגסנו יותר בקרן והחוב קטן יותר.הגב
שלום רימון ותודה על התשובה.אכן, נפלתי בפח! השם מאד מטעה, וכנראה הבנתי ממנו שלא במודע שגם הריבית שווה, כלומר בחלוקה רב שנתית שווה ולא הולכת ויורדת כמו בשפיצר, ולא כך הוא כמובן! למען האמת הדוגמא עם שני התשלומים לא הייתה מספקת, אז הורדתי סימולציות ושם ניתן היה להבחין בבירור שהריבית לאורך כל התקופה נשארת בדיוק אותו דבר בשתי השיטות, ואז האסימון נפל… גם במקרה הפרטני שלי שפיצר עדיפה בכל מובן!יש לך אתר נהדר, אינפורמטיבי, אהבתי! המשך כך!הגב
רימון תודה על המאמר. אבל בעיני הנקודה העיקרית היא לא לוח שפיצר או לוח שווה – אלא מדוע אנחנו (הכוונה – כלל הציבור) מסכימים בשתיקה לאופן החישוב הזה, שבו רוב הריבית מוחזרת בתוך פרק זמן הרבה יותר קצר ממשך ההלוואה כולה? כפי שגולן כתב למעלה – גם אם יש פתאום כסף ורוצים להחזיר מגלים שזה כבר לא משתלם – כי את רוב הריבית כבר שילמת. כשהבנתי את הנקודה הזו (רציתי להחזיר הלוואה קטנה לפני הזמן) הרגשתי מאוד מרומה.הגב
מיכל שלום, לצערי את טועה בהנחת המוצע שלך. לא קיים בהלוואה איזשהו סכום ריבית שמסתיים עם הזמן ואז ניתן לומר "רוב הריבית כבר שולמה". אם כתבת זאת אז את צריכה להרגיש מרומה על ידי מי שגרם לך להאמין בכך. בנקאים משתמשים בטיעון זה כדי למנוע פירעון הלוואה למרות שזה משתלם ללקוח. זוהי התרמית האמתית. אני חוזר שוב, אין שחר לטענת ה"רוב הריבית כבר שולמה". בכל נקודת זמן , בכל חודש, את משלמת ריבית כאחוז מתוך הכסף שאת שוכרת מהבנק (זו למעשה משמעות ההלוואה – השכרת כסף מהבנק לשימושייך והחזרה שלו בתשלומים חודשיים). נניח שאת עושה עסקה להשכרת דירה בת 6 חדרים בסכום של 6000 שקלים עם הסכמה שבכל שנה המשכיר ייקח מהדירה חדר אחד נוסף לשימושו ושכר הדירה שלך יירד ב- 1000 שקלים לכל חדר שיורד. כלומר לאחר 3 שנים את בדירה של 3 חדרים ומשלמת רק 3000 שקלים לחודש. האם במידה ותמצאי דירת שלושה חדרים אחרת בה אפשר לשלם רק 2500 שקלים לחודש לא תעברי אליה כי "רוב שכר הדירה כבר שולם"? מקווה שהצלחתי להסביר. בהצלחה.הגב
שלום רימון, שתי שאלות: 1. כשהשוות את שתי ההלוואות לקחת החזר חודשי של 5417 שזה ההחזר החודשי הראשון בקרן שווה אבל הוא אח"כ יורד וזה לא הוגן להשוות את זה לשפיצר עם החזר חודשי קבוע של 5417. 2. תוכל בבקשה להסביר אינטאיטיבית למה שפיצר משתלם יותר מקרן שווה? אני מחכים מאוד מהאתר שלך ומדרך החשיבה הישרה! תודה רבה!הגב
אבישי שלום, תודה על הקריאה והתגובה. 1. זה לא עניין של "הגינות" אלא השוואה כלכלית. אם המשפחה מסוגלת להחזיר 5417 שקלים בחודש, אז הפחתת התשלומים החודשיים משמעותה הגדלת התשלום הכולל. אחרי שהסכמנו על זה, כל משפחה יכולה לעשות את החשבון, האם שווה לה להפחית תשלום חודשי. הדבר נכון לגבי השוואה בין קרן שווה לשפיצר או באופן כללי בזמן קבלת ההחלטה האם להחזיר 5000 שקלים בחודש או 5400 שקלים בחודש (לא משנה באיזו שיטת פירעון).2. לא צריך אינטואיציה – בהחזר חודשי זהה, סל התשלומים בשיטת החזר שווה (השם העברי של שפיצר) נמוך יותר מסך התשלומים בקרן שווה. בדרך כלל משפחה מסוגלת להחזיר בחודש סכום נתון. אם מסוגלים להחזיר סכום מסוים בחודש, אין ברוב המקרים הגיון להפחית סכום זה ואז לשלם יותר בסך הכל.ובצורה אינטואיטיבית – אם אנו מסכימים למשפט, ככל שמשלמים פחות בחודש כך משלמים יותר בסך הכל, אזי החזר שבו מהחודש השני נחזיר פחות, יגרום לנו בסופו של דבר לשלם יותר. בהצלחה ושוב תודה.הגב
היי רימון, תודה על תשובתך המפורטת אבל עדיין אני חושב שזה לא הוגן:) אם ניקח לדוגמא הלוואת קרן שווה לשנתיים שהתשלום הראשון הוא 5000 שח והאחרון- 3000 שח כאשר התשלום יורד לינארית. בדוגמה פשוטה זו, ברור שאתה לא יכול להשוות את זה לשפיצר עם החזר חודשי של 5000 אלא היה ראוי שתשווה לשפיצר עם החזר חודשי של 4000 שזה ההחזר הממוצע בתוכנית הקרן השווה בדוגמה. אני מסכים לגמרי שככל שהתשלום החודשי גבוה יותר כך ההלוואה זולה יותר. במילים אחרות הייתי אומר שהחיסרון של קרן שווה הוא רק בזה שזה לא מציאותי שהיא תתאים למישהו (לאף אחד מאיתנו משכורת שיורדת עם השנים) . אני פשוט קיבלתי את הרושם שיש בה חיסרון אינהרנטי. הנקודה הובנה, תודה רבה שוב!הגב
בדרך כלל משפחה מגיעה ואומרת – אני מסוגלת לשלם 4000 שקלים, לכמה שנים לקחת הלוואה? אין משפחות שאומרות אני רוצה לשלם דוקא 10 שנים ולא אכפת לי כמה יעלה בחודש. השוואה מסוג זה עושים אמנם באקדמיה וזהו לב השגיאה שרבים כל כך מסתובבים איתה לצערי.הגב
תודה על המאמר, הבנתי הרבה. רציתי לשאול האם יש מצב מסויים אפשרי בו כן תהיה עדיפות לקרן שווה, מצב כזה, גם אם הוא מאד לא סביר יסביר לי יותר טוב את ההבדלים.הגב
המצב היחיד בו לדעתי עדיפה קרן שווה הוא אם את חייבת ירידה הדרגתית בתשלומים. למשל אם יש לך הלוואה קודמת בה את צופה שתהיה עליה הדרגתית בתשלומים ואינך יכולה לפרוע אותה אז תוכלי לקזז זאת עם ירידה בתשלומים על ידי קרן שווה.הגב
תודה רבה על ההסברים למדתי המון! רציתי לשאול: האם החישובים הללו לוקחים בחשבון את האופציה לפירעון מוקדם במסגרת לוחות הסילוקין השונים? (מה שיכול לתת לי את היתרון של קיצור תקופה בתוך לוח קרן שווה…) בנוסף היכן ניתן למצוא סימולטורים טובים לחישוב כל הדברים הללו?הגב
שלום בנימין ותודה רבה על המילים הטובות. שמחתי. בתשלום שווה (שפיצר) יש בכל נקודת זמן חוב יותר נמוך מאשר בקרן שווה עם תשלום ראשון זהה. קיצור תקופה הוא למעשה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים שונים מהתנאים הראשוניים (החזר גדול יותר). כאמור, בכל שלב בו תעשה קיצור עם שפיצר החוב יהיה נמוך יותר וגם תקופת ההלוואה החדשה תהיה קצרה יותר ולכן עניין הקיצור לא משנה כלום.הגב
אולי לא הסברתי את עצמי טוב: התכוונתי לכך שבאם מבצעים סילוק מוקדם לחלק מההלוואה ומבקשים מהבנק שיקצר איתו תקופה ולא יקטין את ההחזר. לדוגמא: ראובן רוצה לקחת משכנתה בקרן שווה ל20 שנה, כאשר הוא יודע שתוך 4 שנים תשתחרר לו קרן השתלמות גדולה על סך כחמישית מההלוואה והוא רוצה לפרוע איתה חלק מהמשכנתה. במקרה כזה אם הוא יקח קרן שווה (ויבקש מהבנק לקצר תקופה בהתאם לסכום הסילוק החלקי) הרי שיצא שישלם פחות ריבית מאשר אם ייקח שפיצר, לא? הרי אם נשווה הלוואה בקרן שווה ובשפיצר בתחילת דרכן הרי שיתרת החוב בקרן שווה תהיה קטנה יותר, בהנחה שסכום ההלוואה זהה וניתן לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר. בקיצור -לא הבנתי כיצד ייתכן שבכל נקודת זמן החוב בשפיצר יהיה קטן יותר?הגב
מחילה, כתבתי בהתחלה "ראובן רוצה לקחת משכנתה בקרן שווה ל20 שנה", כוונתי הייתה משכנתה לא בהכרח בקרן שווה.הגב
אני שם כרגע בצד את זה שתקופה קצרה יותר יהיה אפשר להשיג ריביות טובות יותר (אם כי אולי יהיה אפשר למחזר אחרי הסילוק החלקי) ואת העמלות האפשריות. אני שואל קונספטואלית. כי לא ממש הבנתי איך בכל נקודת זמן יהיה חוב יותר נמוך בשפיצר.הגב
בחודש הראשון תשלום הקרן בשתי השיטות: תשלום שווה (שפיצר) וקרן שווה יהיה זהה. בחודש השני תשלום הקרן בקרן שווה יהיה כמו בחודש הראשון ותשלום הקרן+ריבית יהיה נמוך יותר. לעומת זאת בתשלום שווה (שפיצר) תשלום הריבית ירד, תשלום הקרן עלה והתשלום החודשי יהיה זהה, לפיכך קצב "אכילת" הקרן יהיה גבוה יותר.הגב
בס"ד תודה על המאמר המחכים לויתי 100.000 ש"ח לפני ארבע שנים בהלוואה ל10 שנים בריבית של 3.8 קבוע. האם שוה לי למחזר את ההלוואה בזמן הקצר שנותר, או שההתחלה מחדש אפילו בריבית רשמית יותר נמוכה תגרום לי בפועל לשלם יותר?הגב
שלום לך, אין לי מספיק מידע כדי לומר אם כדאי לך למחזר או לא. אם נניח החיסכון בגלל החיסכון הוא 1000 שקלים ובשביל זה תצרך לעבוד שלוש שעות להגיע פעמיים לבנק – אחד יאמר שלעבוד ב- 300 שקלים לשעה (נטו) זה משתלם מאד והשני יאמר שלא. אני יכול לקבוע שאין בשום אופן מצב בו תשלם יותר למרות שהריבית נמוכה יותר. ישנם כל מיני מיתוסים בנוסח "עד עכשיו שילמת הריבית ועכשיו זו הקרן" וכו'. אלו מיתוסים שאין בינם לבין האמת דבר וחצי דבר. בהצלחה.הגב
אתה מסביר נהדר. נהנתי לקרוא את ההסבר שלך! קראתי קודם הסבר אחר וזה לא ענה על כל שאלותי ובהסבר שלך הבנתי.הגב
עדיין לא הבנתי: נניח שיש לי שתי הלוואות זהות, כפי שכתבת במאמר, שניהם באותה ריבית ופתאם אני מקבלת סכום גבוה, אחרי מספר חודשים ויכולה להחזיר חצח מאחד ההלואות, לאיזה מהם ישתלם לי להקדים להחזיר? להלוואה בקרן שווה או זאת בשפיצר? תודה.הגב
אם שתי ההלוואות באותה ריבית ובאותו תשלום חודשי ראשון, אז עדיף לך לפרוע את הקרן שווה (אותה מלכתחילה לא היה כדאי לקחת).הגב
היי רימון, תודה רבה! רק רציתי להעיר שנראה לי שבנוסחה להחזר של השפיצר חסר לך ה R במונה (בביטוי עם הערכים), ו/או את הקרן בביטוי עם המשתנים (השמאלי)הגב
נראה לי שמה שהאנשים מנסים לומר הוא שהיו מעדיפים לקחת את סכום ההחזר הסופי שמתקבל מאחת השיטות הללו ולחלק אותו לסכום קבוע של קרן פלוס ריבית (שגם הם קבועים ביחס ביניהם) שישולם חודש בחדשו. או לחילופין לשלם בהתחלה יותר "קרן" מאשר "ריבית". כרגע, בכל אחת מן השיטות מרכיב הריבית היחסי בתשלום מתחיל גבוה והולך וקטן כפונק' של הזמן לעומת מרכיב הקרן שגדל/או נשאר שווה. כולנו מעדיפים לשלם תשלומים קבועים בהם בתשלומים הראשונים מרכיב הקרן גבוה יותר ממרכיב הריבית כך שבמידה ונרצה להיפרע מהמשכנתא בשלב מוקדם יותר – ייצא ששילמנו את רוב הקרן. זה למעשה די פסיכולוגי – סיכמנו עם הבנק על סכום כולל לכל תקופת המשכנתא (קרן +ריבית). בגלל שהתשלומים נפרשים על פני ציר זמן, אנחנו מעוניינים לשלם קודם קרן ואז לחתוך בשלב מסויים (החזר יתרה) בידיעה ששילמנו מעט ריבית עד כאן. ואילו הבנק רוצה לגבות מאיתנו קודם כל את התשלום בעבור ההלוואה שנתן (ריבית).הגב
אהלן עודד ותודה על תגובתך. א. מנסיוני כמעט כל מי שאומר "כולם" טועה. עדיף לדבר ביחיד מאשר ברבים. ב. ההחלטה אם בתשלום הראשון תהיה יותר ריבית או יותר קרן היא שלך ושלך בלבד. לדוגמה הלוואה של 100,000 שקלים בריבית 3% לשנה. אם ההחזר החודשי הראשון יהיה 966 שקלים אז ההלוואה תסתיים אחרי 120 חודשים- 10 שנים ובחודש הראשון מרכיב הקרן יהיה 716 ש"ח בעוד שהריבית תהיה 250 שח. לעומת זאת אם תבחר לשלם רק 420 שקלים אז ההלוואה תתמשך ל- 30 שנים ובתשלום הראשון יהיו 172 שקלים לקרן ואותם 250 שקלים לריבית.הגב
הי רימון, תודה על תשובתך המלומדת. יש פה עניינים שבגדול פועלים קצת אחרת כשניגשים לבנק: א. כאשר אני ניגש לבנק לקחת משכנתא (ולקחתי) מתחילים אתי את השיחה מהסכום אותו אני צריך, מתקופת הפריסה בה אני מעוניין (בהתאם להחזר החדשי שאני מסוגל לו), ומציגים לי את הריביות המוצעות לאותה פריסה. והריביות המוצעות לי כבר נגזרות מזה ! פחות מציגים לי את יחס התשלום קרן/ריבית בתוך ההחזר עצמו. השיחה היא סביב 1. סכום ההחזר החודשי המתאים לי, 2. תקופת הפריסה הכוללת של מסלולי המשכנתא, 3. וסכום ההחזר הסופי בתום המשכנתא. לכן הנחת המוצא שלי מקודם הייתה לגבי סכום החזר ידוע וקבוע ותקופת החזר ידועה וקבועה. ב. כאמור, בהינתן סכום החזר קבוע ותקופת פריסה קבועה (לפי יכולתי האינדיווידואלית) – בכל אחת מן השיטות מרכיב הריבית היחסי בתשלום מתחיל גבוה והולך וקטן כפונק' של הזמן לעומת מרכיב הקרן שגדל/או נשאר שווה. וזה מה שמציק פה ללווים. הבנק יכל לייצר החזר חודשי קבוע עם רכיב קבוע של קרן ורכיב קבוע של ריבית (מול סכום ההחזר הכולל) או לחילופין החזר בו רכיב התחלתי גבוה יותר של קרן ורכיב ריבית נמוך שגדל עם הזמן, כך שבבואנו להיפרע מהמשכנתא לאחר מס' שנים – מרכיבי היתרה לתשלום יהיו ידועים וברורים, ומבוססים בעיקר על יתרת החוב לקרן פלוס עמלת פירעון מוקדם צנועה.ברור לי שאתה מסביר פה על המצב הקיים (לוח שפיצר או קרן שווה) וזה כמובן מוערך מאד. אני מדבר על שיטת ההחזר שלא ברורה לכולם ופחות עושה חסד עם ציבור הלווים אלא עם הבנק בהיותו גוף עסקי. היום אנחנו בעצם שבויים של שיטות ההחזר הללו. אולי בעתיד זה ישתנה… שיהיה לכולנו בהצלחה עם זה.הגב
שלום עודד, הדרך היחידה לקבוע שהסכום שישולם לריבית יהיה קבוע לאורך שנים הוא אם אחוז הריבית יעלה כל חודש. לא בטוח שזה משהו שלווים ירצו. מטרת האתר היא בין השאר שלא יהיה אף אחד שיילך לבנק ואח"כ יאמר "מציגים לי". אתה אמור ללכת לבנק כאשר אתה יודע (פעמים רבות טוב מהבנקאי איך פועלת הלוואה ומה מתאים עבורך. אם זה לא המצב אז אדם אחראי נועץ באיש מקצוע. אני כל פעם מתפלא מחדש על אנשים שלאחר שחתמו חוזה עם קבלן אני שואל מי עורך הדין שלהם והם אמרו שהיה חבל על הכסף אז הם קראו את החוזה "והוא נראה להם בסדר". אני חולק לגמרי על הפסקה האחרונה שלך. אין דבר כזה "לא עושה חסד עם הלווים". אין דבר כזה חסד ואין צורך בחסד. יש יתרונות וחסרונות ואדם צריך כאמור לדעת מה מתאים לו. להיעטף בבורות ואז לבוא בתלונות לאחרים שלא "הציגו" לא "יצרו" וכו' זה בעיני לא אופציה כמו שאם מצבי הכלכלי לא טוב אז האשמים אינם לא הקיבוצים, לא החרדים, לא המתנחלים, לא האשכנזים, לא המזרחים לא הערבים, לא הממשלה ולא אף אחד אחר. בהצלחה בכל.הגב
שיקולי המסלולים בהחלט משתנים אם אנו יודעים שיש פירעון מוקדם קרוב. ההחלטה על שפיצר(החזר שווה) או קרן שווה(החזר יורד) לא משתנה אם יש פירעון קרוב. בכל נקודת זמן, עבור תשלום חודשי נתון בשפיצר החוב יהיה קטן יותר וכך יישאר לך יותר כסף בכיס.הגב
רימון. שלום וברכה! הגישה שלך מאד מעניינת! נכנסתי לברר בדיוק את הנושא הזה, ואתה מופיע ראשון בחיפוש אבל ישנם הרבה שחולקים על-כך ואני אסביר: אמנם, זה לא ממש יחס שווה כי ההחזר הוא גבוה יותר אבל זו בדיוק הנקודה. שהקרן שווה בהתחלה זה הרבה יותר גבוה ובסוף זה הרבה יותר נמוך באיזה שהוא שלב באמצע יש החזר שווה. ולכן, זה כן עשוי להיות רלוונטי, א. למשפחה צעירה שכרגע ש להם אפשרות לשלם סכום גבוה יותר. וככל שהמשפחה והצרכים גדלים הם לא יוכלו לשלם כך, לכאורה, עדיף להם לשלם לפי קרן שווה; אפילו אם נניח, שאולי הם ישלמו קצת יותר בסכום הכולל. שזו כשלעצמה לא מטרה. כי אחרת כל החישובים צריכים להיות לפי זה… ב. יש הבדל בין תקופת המשכנתה; שככל שזה גבוה יותר כך, לפי "שפיצר משלמים יותר רבית ופחות קרן בהתחלה, לעומת תקופה קצרה יותר שאז אחוז הרבית כבר מההתחלה קטן יותר. ג. ככל שיתכן שתהיה עליית רבית, בתקופה של כמה שנים קדימה, לכאורה לפי קרן שווה יש סיכון קטן יותר כי הקרן נחתכת מהר יותר. ד. לפי האמור כנראה, שבסופו של דבר ההחזר לפי קרן שווה, יוצאת משתלמת יותר גם בסכום הכולל, שממילא יוצא פחות. כך, שלכאורה, החישוב אכן צריך להיות, א. סכום ההחזר האפשרי – לפי ממוצע… או לפי יכולת משתנה. ב. לפי פריסת התשלומים שתלויה ביכולת ההחזר….רק שאלה האם אפשר לחלק את ההחזר לפי מסלול הרבית נניח את הקבועה בהחזר שווה ואת המשתנה בקרן שווה? [שלכאורה זה המתווה הכדאי]תודה רבה!הגב
שלום אלחנן ותודה על התגובה המושקעת. אפשר לקבוע בכל מסלול באיזו שיטת פירעון הוא יהיה. אם המשפחה חושבת שהיום היא יכולה לשלם 5000 ובעוד נניח 5 שנים רק 4000 אז הרבה יותר הגיוני לבנות הלוואה בשפיצר שהיום ישולם עבורה 5000 ובעוד 5 שנים ההחזר יירד ל- 4000 (למשל על ידי מסלול עם החזר של 1000 שקלים למשך 5 שנים בלבד), מאשר לפנות לקרן שווה ולצפות שכל חודש ההחזר יירד נניח ב- 100 שקלים כך שלאחר 5 שנים נגיע לירידה של 1000 (ואז ההחזר ימשיך לרדת תוך תשלום כולל גבוה הרבה יותר). גם בקרן שווה וגם בשפיצר תשלום הריבית גבוה יותר ככל שההלוואה ארוכה יותר. לגבי ג – עבור החזר ראשון זהה, קרן שווה נחתכת לאט יותר ולכן עליית ריבית מסוכנת בה יותר. בהצלחה.הגב
שלום, תודה על המידע המרתק וההגשה המקצועית. אולי דוגמא בנושא הבא תוכל לסייע למשמעות של שפיצר אליה חותרים האנשים. נניח שיש לי שתי הלוואות שפיצר בריבית זהה למשל פריים +1. ההלוואות על סכומים שונים. וההחזר שנישאר בכל אחת מהן ריבית + קרן וזאת על מנת לסלק את ההלוואה (נתעלם מקנס של 60 ש"ח) הוא 10000 ש"ח נניח שבאחת שילמתי כבר 40 מתוך 60 התשלומים ובשנייה החזרתי רק 10 מתוך 60. נכנס לי סכום של 10000 ש"ח. איזה מההלוואות כדאי יותר לפרוע? תודה מראש. מניח שזאת דוגמא שתעזור לפורום לחדד את "הדעות המוקדמות לגבי שפיצר" ומשמעות ההחזרים.הגב
תודה רבה איל. אני לא בטוח איך תסייע הדוגמה אבל לשאלתך הטוב ביותר מבחינה כלכלית הוא לפרוע את ההלוואה שבה שולמו 10 תשלומים מתוך 60 ואז לקצר אותה כך שהתשלום החודשי יחזור להיות אותו דבר כמו לפני הפירעון. בהצלחה בכל.הגב
שלום רימון, תודה רבה על המידע המקצועי אתה עוזר המון בהבנה. לפי מה שהבנתי,ההמלצה שלך היא לקחת משכנתא במתכונת של שפיצר (כמובן שיש לשלב כמה המסלולים אבל בגדול זו ההמלצה) אך אני הבנתי גם שבמצב של קרן שווה נשלם בפועל פחות משפיצר… רציתי לשאול אם יש מצבים בהם נוכל לאחד ביניהם כלומר האם הבנקים מאפשרים זאת? בהחזר של קרן שווה, אז הסכום החודשי ילך ויקטן כיוון שההחזר על הריבית יהיה קטן בכל פעם (הסכום הכולל של ההלוואה יקטן) ואז לאט לאט אני משלם פחות בשפיצר אני מחזיר החזר קבוע אך התשלום על הקרן קטן והתשלום של הריבית גדל כייוון שנשאר יותר מההלוואה (ההחזר על הקרן קטן יותר אז הריבית עובדת יותר חזק)אם בחרתי בקרן שווה ואמרתי לבנק שאת ההפרש בתשלום חודשי בין המצב של קרן שווה לשפיצר אני רוצה להוסיף לתשלום החודשי (כלומר אם אני בקרן שווה ושילמתי מהחודש השני תשלום חודשי 4500 ובתשלום שפיצר הייתי משלם 4550 ) אז שיוסיפו לי את ה50 הללו לתשלום החודשי (במתכונת של קרן שווה ) ושסכום זה ירד לי מחשבון הקרן, כך גם הריבית בסופו של דבר תיקטן עוד יותר.האם דבר זה אפשרי אל מול הבנקים?מקוה שמובןהגב
שלום יעקב ותודה על תגובתך. בכל מסלול אפשר לבחור שפיצר או קרן שווה. נניח לשם הדיון שבחרת במסלול א' 100,000 עם שפיצר שבו ההחזר עולה כל חודש בדיוק לפי ירידת התשלום החודשי במסלול ב' שהוא בקרן שווה. במצב זה להלכה יש לך הלוואה שכולה בשפיצר – ההחזר החודשי זהה והיחס בין תשלום הקרן לבין תשלום הריבית משתנה בכל חודש. תוכל להשיג זאת הרבה יותר בקלות אם פשוט תבחר את מסלול ג' שבו 200,000 בשפיצר. בניגוד למה שכתבת זה יהיה זול בהרבה אם תתחיל עם החזר חודשי זהה.הגב
מה אם לצורך העניין המטרה בלקיחת ההלוואה היא לקנות כמה שיותר זמן קדימה? נניח בידיעה שכל חודש משק הבית מפסיד כספים וזה מצב שצפוי להימשך קדימה למשך שנים, לא יהיה יותר היגיון לקחת הלוואה ארוכה בקרן שווה וכך בעצם לקנות יותר זמן? לא עשיתי את החישוב בהשוואה בין השיטות אבל משהו אומר לי שאם המטרה היחידה היא רק לקנות זמן עד לקיחת הלוואה נוספת, סגירת ההלוואה הקודמת וקניית עוד זמן אז נשמע שמשתלם יותר לקחת הלוואות בקרן שווה איפה שההחזר החודשי ממשיך לרדת.תקן אותי אם אני טועה.הגב
כן. כאמור כתבתי שבחלופת הקרן שווה ישולם הרבה יותר כסף. אם המטרה היא לקנות יותר זמן כדבריך ולא משנה העלות הכוללת אז זו אפשרות. אפשרות טובה יותר היא כמובן לקחת את ההלוואה מראש ליותר שנים. השאלה מה אחר כך? יש הבדל בין לקנות זמן ואז לפשוט רגל לאחר ששילמת הרבה יותר לבין למשל לשלם הרבה יותר אבל בסוף לקבל ירושה ולסגור החוב.הגב
אהלן רימון,אשמח להסבר של הקטע הבא מתוך הטקסט: ״ובכן בהלוואת שפיצר עם תנאים החזר של 5417 שקלים הורדנו למעלה משנה וההחזר הכולל הוא 574,202 כלומר חיסכון של יותר מאלף שקלים לעומת קרן שווה. בפועל החיסכון יהיה גדול יותר כיוון שהפחתת מספר השנים תשפיע גם על גובה הריבית.״ספציפית על החלק ״בפועל החיסכון יהיה גדול יותר כיוון שהפחתת מספר השנים תשפיע גם על גובה הריבית״.מהיכרותי המאוד דלה, ככלל אצבע, ככל שההלוואה נילקחת לפחות שנים כך הריבית רק עולה (לא סך כל הריבית, אלא תעריף הריבית). נניח אם אקח הלוואה מסוימת ל5 שנים אולי אקבל ריבית 4% (שנתית כמובן) ואם אקח את אותה הלוואה ל10 שנים אוכל לדעתי לקבל ריבית יותר טובה, נניח 3.8% (שנתית כמובן). מכיוון שלבנק (או לגוף שנותן את ההלוואה) יש אינטרס שההלוואות יהיו כמה שיותר ארוכות אז הוא מוכן לבוא לקראתי בתעריף ריבית נמוך יותר ככל שמשך ההלוואה ארוך יותר, ככלל אצבע לפחות. אם זה נכון – אז הרי שהמשפט שלך מבלבל שכן הפחתת מספר השנים למעשה יעלה את הריבית (כלומר ישנה אותה לרעה). מה אני מפספס?הגב
אני מנחש שאת החוקיות שציינת: ככל שתקופת ההלוואה גדלה כך אחוז הריבית גבוה יותר ביססת על סמך בדיקה בשנה האחרונה בלבד. השנה וקצת האחרונות חריגות מאד לעניין זה. אפשר לציין עוד כמה חריגות: 1. עד לפני שנתיים יכולת לקבל הלוואה בריבית משתנה של 1.1% וריבית קבועה של 4.5%. היום תוכל לקבל הלוואה בריבית קבועה של 4.9% ובריבית משתנה של 5.5%. 2. על פיקדון בריבית קבועה לשנתיים תקבל ריבית נמוכה יותר מעל פיקדון בריבית קבועה לחודש. המשותף לשתי דוגמאות אלו ולדוגמה שלך אינו מוטיבציה בנקאית לעסקאות ארוכות טווח(דוגמת הפיקדון ממחישה זאת) אלא תחזית לירידת ריבית עתידית. אם הבנק חושב שהריבית בעתיד תרד והוא נותן לך הלוואה קצרה, הוא יודע שלאחר מכן יקבל ממישהו אחר ריבית נמוכה יותר. לעומת זאת בהלוואה ארוכה יש לדעת הבנק יציבות לכך שיקבל את הריבית שנסגרת היום למשך שנים רבות ולכן הוא מוכן לכתחילה לתת ריבית מעט נמוכה יותר. כאמור, זהו חריג שככל הנראה ייסגר ב- 2024.הגב
הבנתי מה שאתה אומר, למרות שלדעתי טעית במשפט הראשון שלך, החוקיות שציינתי היא שככל שתקופת ההלוואה גדלה כך אחוז הריבית *קטן* יותרהגב
אני חושב שאם תסתכל על הריביות הממוצעות באתר בנק ישראל – https://www.boi.org.il/information/interestrates/mortgage/ נניח בהשוואה של הריבית להלוואה של עד 5 שנים לעומת הלוואה שמעל 25 שנים אז תגלה באוגוסט 2023 משהו מעניין שתואם את מה שכתבתי. את התופעה החריגה שתיארת מכנים הכלכלנים התהפכות העקום והיא מתרחשת כאמור רק מסוף 2023 ועד היום וצפויה להשתנות בקרוב.הגב
היי רימון, תודה על המאמר המעניין. מה שחסר לי בהשוואה, זה מה עושים עם ההפרש שהתפנה. כלומר, מכיוון שתשלום המשכנתא בקרן שווה יורד עם השנים, זה מפנה כסף לחיסכון ארוך טווח. נשואה מלאה יותר תהיה כמה יותר שילמתי במסלול קרן שווה בניכוי כמה רווח הכסף שהתפנה ייצר עבורי (נניח בהשקעה במניות לטווח של 20 שנים).הגב
אהלן אבי ותודה על תגובתך. אם אתה מניח שבשוק ההון תעשה תשואה מריבית המשכנתה, כפי שמשתמע משאלתך אז העניין פשוט בהרבה. וותר לחלוטין על קריאת המאמר, קח הלוואה לשנים הארוכות ביותר שאפשר – כדי להשיג תשלום חודשי נמוך ככל האפשר ואת הפער בין היכולת לשלם לבין התשלום בפועל השקע בשוק ההון. בהלוואה למספר שנים זהה, תקבל תשלומים נמוכים יותר בשפיצר כך שגם ההשקעה בשוק ההון תהיה גדולה יותר. לאורך השנים בשפיצר התשלום יישאר אותו דבר ובקרן שווה יירד ואז ההשקעה בשוק ההון תעלה אבל 100 שקלים שאתה משקיע לשלושים שנים שווים הרבה יותר מ- 200 שקלים שתשקיע לעשר שנים וכו'. בהצלחה.הגב
היי רימון, מוצא האתר שלך מאוד שימושי! תודה רבה. רציתי לשאול האם יש דרך לנרמל/לבצע ממוצע ביחס הקרן מול הריבית בהחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה. מאחר ואנו ידועים כי בהחזרים הראשונים נפח הריבית גדול יותר מנפח הקרן. (בהנחה והריבית קבועה), האם החזר לכל שקל מהווה תשובה לשאלה שלי? לדוג'- תחזית של (יחס 1:2 על כל שקל) מעיד על כך שההחזר החודשי מורכב מקרן וריבית שוות בגודלן? (לאורך כל חיי הלוואה כמובן).הגב
תודה רבה מתן. יחס של 1:2 בין התשלומים להלוואה שלקחת אכן מראה שהריבית שווה לקרן על פני כל תקופת ההלוואה. לגבי לנרמל/לעשות ממוצע, לא בדיוק הבנתי מה בדיוק אתה רוצה להשיג. אם תלך צעד אחורה ותתאר את הבעיה ולא את אחד הפתרונות שחשבת לבעיה זו, אני חושב שאוכל לתת תשובה טובה יותר. בהצלחה.הגב
שאלה נוספת- בהנחה ואני מעוניין במשכנתא עבור נכס, אשר ארצה למכור אותו בעוד חמש/עשר שנים, ולפרוע את ההלוואה. האם יש העדפה ללוח סילוקין אחד על פני השני? (לשם השוואה – לכאורה והשוק יציב והרביות לא משתנות)הגב
אם תבחר בחלופת שפיצר אז במועד סגירת ההלוואה החוב שלך יהיה קטן יותר אם התשלום הראשון זהה בשתי החלופות.הגב
מה שאתה כותב לא שלם כיוון שאותו אדם בשפיצר, ימשיך לשלם 5147 בעוד בהלוואה עפ"י קרן שווה, ישלם פחות ופחות ככל שתתקדם תקופת ההלוואה. קח את מה שהוא חוסך בתקופה הזו ושים בצד בחסכון בריבית מינימלית ומה התוצאה אז? מעבר לכך, כפי שאתה בודאי יודע, מרבית המשכנתאות למגיעות לסיומן במשכנתא הראשונה שלוקחים ובמקרה של מחזור אחרי 5-10 שנים, יוצא שקזזת מהקרן הרבה פחות לעומת הלוואה ששולמה בשיטת שפיצר.הגב
שלום אמיר ותודה על תגובתך. ראשית הגדרה "מה שכתבת אינו שלם" אינה נכונה. אילו היית מוסיף מידע שלא נכתב זה היה מתאים להגדרה זו. בפועל מה שעשית זה להוסיף תרגיל מחשבתי מסוג, אם ההחזר יורד בכל חודש והלווה יגדיל בהתאמה את ההשקעה כל חודש, מה יקרה להונו בסוף התקופה. את התרגיל המחשבתי עשית בצורה לא שלמה. אם נניח בשפיצר ההלוואה מסתיימת חמש שנים קודם אז יש להכניס חמש שנים אלו עם להשקעה של החזר מירבי. מזמינך לעשות את התרגיל ולדווח את התוצאה. בפועל, אתה למעשה מוביל לדיון של האם נניח כדאי לסיים משכנתה ב- 15 שנים אם ניתן או להאריכה ל- 30 שנים, להקטין החזר חודשי ואת הפער להשקיע. יש שני מאמרים אחרים בנושא בבלוג. זה לא ממש קשור לנושא המאמר.ההערה השניה שגויה. החל מהחודש השני להלוואה ובכל חודש נתון בשיטת שפיצר החוב שלך יהיה נמוך יותר עם תשלום חודשי התחלתי זהה. לכן, אין זה משנה אם ההלוואה תסתיים לפני הזמן או במועד הרשמי שלה, עדיין בכל נקודת פירעון שהיא, תצטרך פחות כסף כדי לפרוע או מהצד השני יהיה לך יותר עודף ממכירת הדירה לאחר סגירת המשכנתה.הגב