השבוע אושרה במועצת מקרקעי ישראל תכנית חיר מטרה. ייקח עוד זמן עד שהתכנית תאושר בפועל אך חשוב לכל מי שמבקש לרכוש דירה מקבלן להיות עם היד על הדופק. פרטים לגבי ה"דופק" וחשיבותו בהמשך המאמר. דרך טובה מאד לקבל עדכונים הינה להירשם מצד שמאל או בהמשך המאמר לקבלת עדכונים שוטפים ישירות ממני.מהי תכנית מחיר מטרה ומה מטרתה ?מטרת תכנית מחיר מטרה הינה להוזיל את הדירות בישראל. כיום הבעלות על רוב הקרקעות בישראל מצוי בידי מנהל מקרקעי ישראל אשר מפעם לפעם מבצע הליך של מכירת מגרשים לבניה לקבלנים השונים. הקבלנים רוכשים את המגרשים לאחר תהליך של מיכרז. ברוב המכרזים של המנהל, הקבלן זוכה במכרז על ידי הצעת המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע שמוכרת המדינה דרך המינהל. כאשר הקבלן שילם את המחיר הגבוה ביותר, הוא כמובן מוכר את הדירות במחיר הגבוה ביותר כדי לכסות את עלויותיו ולהרוויח. כל זה במקרה הטוב. במקרה הפחות טוב, הקבלן שרכש את הקרקע עושה מה שישראלים רבים עושים, מחכה שערכה יעלה. כלומר, קבלנים מחזיקים כיום במשך שנים אלפי דונמים של קרקעות פנויות למכירה מבלי לבנות עליהן. אם המחיר ממילא עולה כל הזמנו, מדוע להיסתכן בבניה? אפשר פשוט לחכות לעליית מחיר ו/או עליית אחוזי הבניה על המגרש ואז למוכרו ברווח לקבלן אחר. תכנית מחיר מטרה הופכת את הפרמידה במקום למכור את הקרקע לקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר, הקרקע תינתן לקבלן שיציע את המחיר הנמוך ביותר לדירות אותן הוא יבנה. כלומר, קבלנים מתחייבים על המחיר הסופי בו הם ימכרו דירות בסוף הבניה.אילו דירות ימכרו במסגר תכנית מחיר מטרה?כיוון שהקבלן מתחייב למכור את הדירות במחיר מסוים ונמוך משאר הקבלנים, המוטיבציה של הקבלן הינה לבנות בזול ולייצר דירות ברמה נמוכה. כדי למנוע מצב זה, כוללת תכנית מחיר מטרה מפרט של הדירה אותה מתחייב הקבלן הזוכה לבנות. על פי משרד השיכון סטנדרט הבניה הנדרש במסגרת התכנית הוא גבוה מדירות קבלן רגילות וכולל רכיבים עליהם הקבלנים דורשים בדרך כלל תוספת תשלום. לקריאת המפרט המלא לחצו כאן שטח הדירות במסגרת תכנית זו יהיה בין 60 מ"ר ל- 150 מ"ר. Optin Architectהיכן ימכרו דירות במסגרת מחיר מטרה?תכנית מחיר מטרה תבוצע בשנה הקרובה ביישובים הבאים:גדרה יוקנעם מודיעין קריית אתא רמלה בית שמשהרצליהירושליםקריית מוצקיןראש העיןבשלב הב צפויה התכנית לכלול יישובים נוספים ובהם תל אביב, קריית אונו, כפר סבא, חולון, ראשון לציון ועוד. מי זכאי לרכישת דירה במסגרת מחיר מטרה?תכנית מחיר מטרה נועדה לחסרי דירה ולמשפרי דיור. כדי להשתתף בתכנית יש להוציא תעודת זכאות של משרד השיכון. תעודות זכאות ניתן להוציא באמצעות הבנקים למשכנתאות אשר מהווים גורם מתווך. בשלב זה לא מנפיק המשרד תעודות זכאות לתכנית. מומלץ להוציא את תעודת הזכאות לאחר שיבחרו הקבלנים לביצוע התכנית. חסר דירה –יחיד בן 35 ומעלה שאין בבעלותו דירה. משפחה עם ילד, שאין לאף אחד מבני הזוג דירה או חלק מדירה בבעלותו ושלא היו להם דירה בעשר השנים שלפני רכישת הדירה במסגרת התכנית. משפרי דיור – משפחה עם ילד או יחיד מעל גיל 35 אשר מתחייבים למכור את דירתם היחידה במהלך 12 החודשים שלאחר הכניסה לדירה במסגרת מחיר מטרה. יחיד או משפחה שאין ברשותם דירה אך שהייתה להם דירה במהלך 10 השנים שלפני התכנית. מתי נוכל לראות דירות מחיר מטרה בשוק?קרקעות במסגרת מחיר מטרה מתוכננות להמסר בשוק בשנים 2015-2019. כיוון שמרגע מסירת הקרקע לקבלן עוברות מספר שנים עד השלמת הבניין, אפשר להניח בביטחון רב, שייקח מספר שנים עד שנראה דירות אלו בשוק.כמה דירות ישווקו במסגרת התכנית? איך יוחלט מי ירכוש אותן?משרד השיכון מדבר על 9,600 דירות שישווקו מידי שנה במסגרת תכנית מחיר מטרה. בכל מקום בו יקבל קבלן קרקע במסגרת התכנית, הוא יוכל למכור בנוסף לדירות מחיר מטרה גם דירות בשוק החופשי אשר יהוו עד 20% מהדירות שמוכר הקבלן. דבר זה מבטיח גם הוא שאיכות הבניה תהיה סבירה. הקבלן צריך לבנות דירות שגם השוק הרגיל, ירצה לרכשן. בארבעת החודשים הראשונים, הדירות ימכרו בשיטת כל הקודם זוכה, במידה והביקוש יעלה על ההיצע. לאחר מכן יקויימו הגרלות בין המבקשים לרכוש.השפעה בפועל על מחירי הדירותבעבר הבעתי את דעתי על תכנית מע"מ אפס. כתבתי שלדעתי תכנית זו אולי תוזיל את הדירות אך בשיעור קטן בהרבה מאשר ה- 18% של המע"מ. הסיבה לכך הינה שהורדת מחירים מגדילה ביקושים. הגדלת ביקושים גורמים לעליית מחירים. בנתיים אנו רואים שהמצב אף חמור יותר. האי וודאות לגבי מע"מ אפס גרם לקבלנים לעצור התחלות בניה וכך גם ההיצע יורד, דבר הדוחף לעליית מחירים. לכאורה, תכנית המחירי המטרה סובלת מבעיה דומה אבל בפועל יש בתכנית זאת גם מרכיב של הגדלת היצע וזה לדעתי החלק החשוב ביותר בתכנית. רבים המתייחסים למחירי הדיור קובעים נחרצות שהמדינה צריכה להפשיר קרקעות נוספות כדי להגדיל את ההיצע. בפועל ישנם אלפי דונמים של קרקעות מופשרות אשר נקנו על ידי קבלנים או גורמים אחרים והבניה עליהם לא מתחילה. לכאורה, אין גם סיבה להתחיל לבנות על קרקעות אלו. חישבו על הקבלן, הוא קנה קרקע ב- 10 מיליון שקלים ועוד לפני שהחל לבנות עלה מחיר הקרקע והמשיך לעלות בכל שנה. הקבלן מבין פתאום שיוכל למכור את הקרקע ברווח מבלי לקחת עליו את הסיכון של פרוייקט בניה. יתירה מכך, ברבות השנים המדינה והעירייה רוצים להגיל את היצע הדירות אז הם מגדילים את אחוזי הבניה לכל דונם קרקע. דבר זה מעלה את ערך הקרקע עוד יותר. עתה הקבלן שלנו ממתין לקונה ובנתיים מפעיל את אנשיו מול הרשויות כדי שיאשרו עוד הגדלה של אחוזי הבניה. כאמור, קרקעות רבות בארץ נמצאות בדיוק במצב זה. תכנית מחיר מטרה עובדת הפוך. הקבלן יודע מלכתחילה באיזה מחיר ימכו הדירות שהוא בינה. עליית מחירי הקרקעות כבר לא משפיעה עליו ולכן אין לו טעם להמתין כדי למכור המגרש ברווח. במצב זה, ירצה הקבלן לבנות מהר ככל האפשר. תכנית מחיר מטרה גם מבטיחה שהקרקע תגיע לקבלן (מכרז התכנית הוא כאמור על מחירי מכירה של הדירות שחייבות להבנות ולא על כמה משלמים עבור הקרקע) ולא למשקיע אשר קונה דירה במטרה להחזיקה כמו שהיא ולמכור אותה ברווח כעבר מספר שנים. לדעתי השילוב של השפעת תכנית זו על היצע הדירות הוא היתרון הגדול שלה מול תכנית מע"מ אפס. מחיר מטרה ומע"מ אפסראשית חשוב להזכיר כי אין כפל מבצעים. דירות במסגרת מחיר מטרה לא יזכו להנחת מלאי אפס. השוואת התכניות:מעמ אפס מחיר מטרה יחיד מעל 35 או זוג עם ילד. העדפה ליוצאי צבאיחיד מעל 35 או זוג עם ילד. אין העדפה ליוצאי צבא אין מגבלה אך התכנון מדבר על 10,000 בשנה.9,600 בשנה בכל ארץ בכפוף למגבלת מחיר של 1.6 מיליון שקליםברשימה סגורה של ישובים. ישובי השלב הראשון רשומים מעלה. אין מגבלת מספר משתתפיםכל הקודם זוכה ולאחר מכן הגרלה. אין מגבלהאיסור מכירת הדירה במשך חמש שנים לאחר קנייתה. 18% 20% בינונית גבוהה מי יכול להשתתף?מספר דירות שמתוכננות להשתתףהיכן ימכרו הדירותאיך יוחלט מי ירכוש במידה והביקוש יעלה על ההיצע?מגבלות על רוכשי דירהאחוז הנחה מהמחיר כולל מע"מהשפעה בפועל על מחירי הדירותלסיכום, אני חושב שריבוי התכניות והתחרות בין האוצר למשרד השיכון על תואר הלוחם הגדול יותר במחירי הדיור היא מבורכת. אני מקווה שאפשר יהיה לראות תוצאות כבר בשנים הקרובות. אני מצטער על כך ששתי התכניות כוללות רק הטבות למי שרוכש דירה מקבלן וכך דוחפות את המשפחות הצעירות לעסקה שלדעתי מסוכנת יותר ופעמים רבות פחות כלכלית. חטעמי יש יתרון גדול בתכנית מחיר מטרה אשר משפרת גם את צד ההיצע ולא רק את צד הביקוש.
שלום מלי, רווקים יכולים לרכוש כמובן דירה לפני גיל 35 אך לא יהנו מההטבות המדוברות.שלא תיפול רוחך, הציפייה היא שהזכאים להטבות יעמדו בתור אצל הקבלנים ולכן יהיה חות ביקוש לדירות יד שניה ומחירן יירד. אישית אני ממליץ ממילא תמיד לרכוש דירה יד שניה וכך לדעתי את מקבלת מוצר טוב יותר ולא פחות טוב כאשר את קונה דירה שאינה מקבלן. בהצלחה.הגב
שלום רב, האם מהתוכניות הנ"ל מחירי דירות יד 2 ירדו גם כן בעקבות שני הגורמים הנל: מחיר מטרה יגדיל את היצע הדירות החדשות בשוק, מע"מ 0 יגדיל את הביקוש לדירות חדשות… כתוצאה משני אלה ניתן להסיק יגדל הביקוש לדירות חדשות על חשבון הביקוש לדירות יד2 , האם ירידה זו בביקוש לדירות יד2 תקרה? והאם הירידה בביקוש לדירות יד 2 תשפיע משמעותית על מחירי הדירות יד 2?הגב
שלום דניאל, מחיר נקבע על ידי מפגש בין היצע לביקוש. הציפייה היא ששתי התכניות אשר מופעלות רק על דירות חדשות, יגרמו לכך שפחות אנשים יפנו לשוק הדירות המשומשות וכך הביקוש לדירות אלו יירד ואיתו המחיר שלהם. ימים יגידו אם זה יקרה.הגב
1. אכן תוכנית מחיר המטרה – אם וכאשר תיושם נכון ומהיר – נראית יסודית, רצינית, עניינית ויעילה. 2. אבל במקביל, גם תוכנית זו גובה מחיר מיידי משוק הדירות, ומהמשק בכלל – בחידלון על פני כל השנים. אז קטר הבניה מאט, המשק מאט, נתוני הכלכלה פסימיים, וכעת ? תנסה להתניע את כל המערכת המורכבת הזו מחדש לתאוצה. ובנתיים ? ענף הבניה והיזמים הולכים לנוח.. שנת צהרים.. על המשתמע מכך להיצע הדירות המצרפי. 3. כמו כן – יחלפו שנים רבות עד לפסיעה הראשונה של האדם הראשון על סף דלת הכניסה של הדירה הראשונה שתגיע לעולם – אי"ה – בעקבות תוכנית מחיר מטרה. התוכנית מציעה פתרון בלתי זמין בטווח זמן סביר. מנקודת הראות של הקונה העכשווי. דוגמא מספרית להפשטה: זוג צעיר משלם שכ"ד במרכז בסך 5 א' ש"ח לחודש. אומרים לו, תמשיך לשלם עוד 4 שנים, נניח, סך הכל 240 א' ש"ח שכירות (48 חודשים כפול 5) ואז תקנה דירה של 1 מ' ש"ח בהנחה של 20%. כלומר הנחה של 200 א' ש"ח. והיכן התועלת ?ברור שאם שכ"ד זול יותר ומחיר הדירה גבוה יותר ויישום התוכנית והבניה מהירים יותר, אז אפשר להדגים, בדוחק רב, גם תועלת כלכלית ויתרון. ועל כל פנים, נמוך דרמטית משיעור מתנה של 20% המוצג בפרסום. 4. זאת ועוד, מי מבטיח לזוג הצעיר שישארו על כנם תנאי המימון החלומיים ששוררים כיום ? הרי חרף יוקר הדירות כיום, מקבל כל נוטל משכנתא כיום סוכריה מאוד גדולה ונדיבה בשיעורי הריבית, יחסית לעבר, מה ששקול גם כן להנחה כלכלית משמעותית במחיר הדירה העכשווית. ומי מבטיח לי שזה ישאר כך לתמיד ? 5. ולכן נראה שהתוכנית נועדה להיאבק במחירי הדיור הגואים בדרך של יצירת ציפיות להוזלת מחיר. ואז יש לשאול, האם הביקושים לדירות כיום בישראל הם מצד ספסרים ? או מצד צרכנים, שדרושה להם באמת דירה למגורים ? לא כמותרות. אלא כצורך. להערכתי צורך. ואז מה יעזרו הציפיות החדשות ? הרי אנשים צריכים בנתיים – עד שכל הגורמים יועילו לזוז – לגור בדירה כלשהיא. 6. והתעלמתי מחיסרון אי הנזילות של דירת מחיר מטרה בשנים העוקבות לרכישה. עוד סוג של חיסרון לתמחור.אמיר דורון כהנא, רו"ח פתרון אופטימאלי – מהיר ויעיל – לכל בעיית מס, נייד 054-7970015 מייל adk8462@walla.comהגב
אמיר תודה על התגובה המפורטת, ככלל, כל תכנית בענף הנדל"ן ייקח מספר שנים עד יישומה. לדעתי אין זה אומר שאין להתחילה אלא שיש להתחילה מוקדם ככל האפשר כדי להגיע בהקדם לנקודת ההפעלה. תכנית מע"מ אפס הייתה אמורה להיות תכנית עם השפעה מיידית אך הסתבכה פוליטית מצד אחד ומקצועית מצד אחר. את דעתי (השלילית) על תכנית מע"מ אפס כתבתי במאמר אחר.לגבי תנאי המימון, על פי כל המדדים המשק צועד למיתון. תנאי מיתון תומכים בהשארת המדד והריביות הנמוכות. כמובן שאין בכך וודאות וכל אחד צריך לעשות את ניהול הסיכונים לעצמו בעזרת ייעוץ או באופן עצמאי.חיסרון אי הנזילות הוא חיסרון קטן. אני חושב שאחוז לא גבוה של רוכשי דירה ראשונה מוכר אותה במשך החמש שנים הראשונות להחזקתה. בכל מקרה, ברור שאם המדינה נותנת מתנה זה לא כדי שמישהו יספסר במתנה זו.שוב תודה. רימוןהגב
שלום רציתי לשאול בנוגע להגדרת משפרי דיור כיום כלפי מס רכישה יכול אדם שמחזיק בשתי דירות למכור אחת ולקנות דירה ואז להצהיר שהוא מוכר את הדירה השניה תוך 12 חודש והינו זכאי לפטור ממס רכישה שבח כמו דירה ראשונה [אגב לפני התקנון 2014 החדש ואמרו לי 3 עו"ד שגם כיום אפשר להשתמש אם סעיף49ה כלפי מכירת 2 דירות בשביל דירה אחת גדולה פטור ממס שבח.רכישה] בכל מקרה זה ודאי שאם קודם מוכר אחת וקונה ושוב מוכר אזי הינו פטור ממס רכישה ושבח [כיום החישוב הוא לינאלי כך שכלפי שבח אין נפק"מ בין מכירת דירה יחידה לבין מכירת עשרה דירות בו זמנית]בכ"א האם יש איזו צורה או דרך לזכאות במכרז של מחיר מטרה תודה רבה.הגב
שלום צחי, לעל פי כללי תכנית מחיר מטרה, משפר דיור הוא רק מישהו שיש לו דירה בודדת והוא מתחייב למכור אותה במהלך 12 החודשים שלאחר הכניסה לדירה החדשה או לפני הכניסה לדירה החדשה.התכנית נועדה לעודד משפחות אשר מתקשות ברכישת דירה ראשונה או בשיפור תנאי חייהן. מקריאת התכנית, אני חושב שאם תמכור היום 3 דירות, תישאר עם דירה בודדת ותתחייב למוכרה במהלך 12 החודשים שלאחר הכניסה לדירה חדשה, הנך עומד בתנאי התכנית. אישית, איני בטוח כלל שהמהלך שווה לך. בהצלחה.הגב
יש לך טעות קטנה בנוגע לקריטריונים. תא משפחתי מוגדר: זוג נשוי, על פי קביעת משרד הפנים, או זוג ידוע בציבור, או הורה לילד אחת לפחות, מתחת לגיל 21, המצוי בחזקתו. ע"פ ההגדרה גם זוג נשוי ללא ילדים רשאי לקנות דירה במחיר מטרה.הגב
אני בת 38 נשואה פלוס שלושה מכרנו דירה לפניי 3 שנים ועדיין לא רכשנו דירה האם אנחנו יכולים להשתתף במחיר מטרה? אשמח אם תענוהגב
שלום תמר, התכנית כוללת דירות למשפרי דיור ולרוכשי דירה ראשונה. אתם נחשבים משפרי דיור (כאלו שהייתה בבעלותם דירה בעשר השנים האחרונות) ובמסגרת זו יכולים להשתתף בתכנית. בהצלחה.הגב
שלום וברכה רצתי לשאול , באם משהו קונה במחיר מטרה ולא מצליח לכמור את דירתו ב12 החודשים אזי מה קורה?לנו יש דירה קטנה ובונים לידינו במחיר מטרה, אך יש לנו את החשש שמא לא נצליח למכורהגב
שלום גלי. איני יודע את התשובה המפורשת אך יכול לעשות הנחה לפי השיטה הנהוגה במקרה דומה עם מס רכישה. רוכשי דירה יחידה משלמים סכום נמוך מרוכשי דירה שניה. לאלו שבבעלותם דירה אחת אך מתכוונים למכור אותה יש אפשרות להצהיר על כך ולשלם מס רכישה כאילו יש להם דירה אחת בלבד. אם תוך 18 חודשים לא ימכרו את הדירה הקיימת, ישלמו את המס הגבוה בתוספת ריבית והצמדה. במקרה של מחיר מטרה, אני מניח שאם למרות הצהרת המכירה לא תמכרו את הדירה תחויבו במחיר המלא על הדירה הנרכשת בתוספת כלשהי. במאמר מוסגר, אין כל בעיה למכור כל דירה בתוך שבוע. השאלה באיזה מחיר. כלומר, יש לכם נניח שנה וחצי למכור ואם אתם לא מצליחים אז אתם מורידים מחיר וכן מצליחים. הנזק הוא המחיר הנמוך לעומת ההנחה שקיבלתם. בהצלחה.הגב