החוק לביטול (חלק) מההצמדה למדד יעלה לכם ביוקר

השבוע, יולי 2022, אישרה ועדת הכספים להעביר את ההצעה לשינויים בחוק מכר הדירות. במאמר זה אסקור את השינויים שאושרו ומדוע ההשפעה ככל הנראה תהיה הפוכה מזו שחושב הציבור הרחב.

הגבלת הצמדה למדד תשומות הבניה

על מדד תשומות הבניה כתבתי בעבר. במאמר זה לא אתייחס להגדרות אלא למטרת ההצמדה באופן כללי. בעסקאות הנפרסות על פני זמן רב חשוף המוכר לסיכון עליית מחירים. נניח שעשיתי היום עסקה עם בעל קייטרינג שיאכיל את 500 אורחי החתונה שלי בעוד שנה. אנו מסכמים על מחיר של נניח 300 שקלים למנה ונפרדים לדרכנו. אם במהלך 12 החודשים האלו יעלו מחירי החשמל, המים, הפסטה, האורז, הקטניות, הירקות ושאר מרכיבי המנה ב- 10%, ייקטן הרווח של בעל הקייטרינג. הקיטון עלול להיות כזה בו עדיף לקייטרינג לא לקיים כלל את האירוע. לפיכך בסביבה של מחירים עולים מבקשים סוחרים של מוצרים שונים להבטיח את ערך כספם בעסקאות ארוכות תווך. כשאנו התחתנו לפני כ- 17 שנים מחיר המנה (והדירה) לא ננקב בשקלים אלא בדולרים. אם במקום 300 שקלים למנה קובע הקייטרינג מחיר של 85 דולרים ודולר הוא מטבע יציב יותר משקל (נכון לאותה תקופה) אז בעל הקייטרינג למעשה מניח שגם אם העגבניות, הקטניות, המים וכו' יהיו יקרים יותר בעוד שנה, בדולרים המחיר שלהם יהיה דומה וכך הוא בטוח שיוכל לקנות חומרי גלם כדי לבשל את המנות שרכשנו. עד לפני 20 שנים בערך, כמעט כל העסקאות ארוכות הטווח היו צמודות למשהו: למדד המחירים לצרכן, לדולר, ליורו (בעסקת רכישת רכב מאירופה) וכו'. מחירי הדירות (לשכירות ולרכישה) גם הם ננקבו בדולרים. אני עוד זוכר את בעל הדירה שלי מגיע בכל כמה חודשים עם פנקס קטן בו חישובים שונים ומבקש בנוסף לשכר הדירה ששולם גם את ההצמדה.

בכל המשק פחות או יותר הפסיקו להצמיד חובות למדד בשנים האחרונות. בעת שהמדד אפסי לבעל הבית עולה יותר להגיע עם הפנקס כדי לבקש הצמדה מסכום הכסף שהוא יקבל. כך גם לבעל הקייטרינג וכו'. חריג לעניין זה נשאר בענף הבניין בו העסקאות הינן לזמן ארוך במיוחד (לעתים למעלה משלוש שנים) והסכומים גדולים כך ששינוי קטן באחוזים יכול להסתכם לעשרות מיליונים בצד ההחברה הבונה דירות. חוזי מכירת דירות נשארו צמודים למדד תשומות הבניה וזה לא ממש השפיע על הרוכשים או הקבלן כל עוד המדד היה אפסי.

עתה, כשהמדד עלה ואנשים שלא נערכו לכך מראש מוצאים את עצמם חייבים לקבלן עוד 100,000-200,000 שקלים שלא תכננו ועלתה זעקה. זעקה של אזרחים לפני בחירות היא כר פורה לחוקים שחלקם מזיקים. לנוכח הבעיה יכול היה המחוקק לעשות כמה דברים:

1. לא לעשות כלום מלבד לעודד את הציבור להתכונן טוב יותר לרכישת דירה למשל על ידי תכנון כלכלי בעזרת ייעוץ מימון שלא קשור לבנק או לקבלן.
2. לקבוע שההצמדה אסורה – המחיר שסוכם עם אשת המכירות של הקבלן הוא המחיר שישולם וכל הסיכונים של התייקרות הברזל, המלט וכו' הינם בעיית הקבלן.
3. לייצר פשרה עלפיה חלק מהחוב לקבלן צמוד וחלק אחר אינו צמוד.

אישית אני בעד האפשרות הראשונה (תוך עידוד הציבור לרכוש דירה יד שניה במקום דירת קבלן). לכל עסקה יש סיכונים וסיכויים וכל אחד בוחר את מה שמתאים לו. האם ראוי לחייב נהג מונית להפעיל מונה בכל נסיעה או שזה בסדר שבהסכמה עם הנוסע לעתים יהיה מונה ולעתים מחירון? (ללא כפיה כמובן). האם יש לחייב את הבנקים להפסיק למכור הלוואות בריבית משתנה (פריים כדוגמה) אלא רק ריבית קבועה כי עליית הריבית עלולה לעלות ביוקר ללווה בעתיד? אני חושב שלא ושלכל אחד מותר לקחת סיכונים כרצונו. לאחד מתאים ריבית התחלתית נמוכה עם סיכון לעלייה עתידית ולאחר לא מתאים. כך לקוחות יכלו לבחור לקנות מקבלן או מיד שני על בסיס היתרונות והחסרונות של כל עסקה.

אני יכול להתחבר גם לחלופת איסור הצמדה כלל. נניח שהממשלה חושבת שהלקוחות לא מסוגלים לחשב בעצמם או לשכור יועץ כדי שיסייע להם בתכנון הכלכלי של העסקה ולכן יש למנוע את הסיכונים. מקובל עלי (בדוחק).

החלופה השלישית היא זו שנבחרה וזו החלופה הגרועה מכולן.

השינוי בחוק המכר הנוגע להצמדה למדד תשומות הבניה

השינוי שאושר בוועדת הכספים ויועבר לכנסת קובע ש- 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד ו-60% לא יוצמד. ההיגיון שעמד מאחורי החלטת ה- 40% הוא כזה. חברי הכנסת טענו שגם אם ההסבר שנתתי מעלה על כך שהברזלים, הסולר, המים וכו' מתייקרים לאורך 3 שנות הבניה וכדי שהקבלן לא יתמוטט במהלך הבניה (אינטרס בעיקר של הרוכשים), את מרכיב חומרי הבניה והעבודה יוכל הקבלן להצמיד אך את מרכיב הקרקע והרווח היזמי לא יוכל להצמיד. על פניו נראה הגיוני אבל פשוט לא בר ביצוע. החישובים המנסים להפריד את מחיר הקרקע והרווח מסך עלויות הבניה התבררו כמסובכים מידי (האם היטל ביוב לעירייה זה מחיר קרקע או עלות בניה? וכו'. לכן נבחר כלל אצבע של 40% בלוקים, עבודה וכו' ו- 60% עלויות קרקע + רווח עליו אין הצמדה.

הכינו את הארנקים – אתם הולכים לשלם הרבה יותר

כבר חודש אני עובד על מאמר אחר בשם הניתוח הצליח והחולה ישלם ביוקר. אימרה זו מתאימה גם כאן. חישבו כמה אנשים נפגעים בכל שנה בגלל כח המשיכה. אופנוענים המתהפכים, אנשים שנופלים וכו'. מדוע שהכנסת לא תחוקק חוק נגד כח המשיכה ותפתור את הבעיה?

זה בערך מה שמנסה הכנסת לעשות כאן. הגיעה אינפלציה שאנו לא יודעים בנתיים איך לטפל בה אז נחוקק חוק נגד השפעת האינפלציה. זה לא יכול לעבוד. חוקי הכלכלה אינם כפופים לחוקי הכנסת כמו שחוקי הפיסיקה לא כפופים לכנסת ישראל.

אז מה יקרה בפועל כשהצמדת מחיר תשומות הבניה לחוב הקונים תוגבל? קל מאד. אפשר לראות את זה בכל שוק בו יש שילוב של סיכונים. נישאר בעולם הנדל"ן ונסתכל על משכנתה בריבית קבועה וצמודה למעל 25 שנים. הריבית במאי 2022 הייתה בממוצע – 2.74%. באותו חודש הריבית הקבועה על משכנתה לא צמודה לאותה תקופה הייתה 4.28%. פער הריביות בין 2.74 ל- 4.28 בסך 1.54% מבטא את המחיר (בתוספת מרווח ביטחון) שרואה הבנק לרווחיו על ידי מדד המחירים לצרכן.

מה היה קורה אם היו מגיעים כמה חברי כנסת ואומרים שהצמדת החוב למדד אינה טובה ללקוחות ולכן הם מבטלים אותה בחוק? קל מאד לדעת. כבר יש מוצר כזה לבנק. הלוואות צמודות (שדרך אגב נדירות בעולם) היו נמחקות ול- 25 שנים ומעלה היה אפשר לקחת רק הלוואה בריבית של 4.28% לא צמודה במקום 2.74% צמודה למדד.

באותו אופן בדיוק הקבלנים שיידרשו לקחת על עצמם סיכון עתידי להתייקרות חומרי הבניה ישקללו סיכון זה לתוך מחיר הדירה. לא בגלל שהם רשעים או תאווי בצע. אני די בטוח שאם בראיון העבודה הבא שלכם ישאלו עם איזו משכורת חשבתם אבל עם תנאי שמשכורת זו לא תשתנה 3 שנים ושגם אסור לכם לעזוב למקום אחר אז תבקשו שכר יותר גבוה ממה שהייתם מבקשים ללא מגבלה זו. לסיכון יש מחיר.

תאמרו, אוקיי, הכנסת החליטה שאנו נשלם יותר היום במקום לשלם יותר בעתיד אם המדד יעלה וכך לפחות תהיה שקיפות ונדע לאיזו עסקה אנו נכנסים ולא תהיה לנו הפתעה בעתיד. מה הבעיה? אז… הסיפור מסובך יותר.

שלוש המכות שינחתו על רוכשי הדירות בעקבות השינוי

1. כאמור מחיר דירה גבוה יותר בגלל שקלול הסיכון על ידי הקבלן. שקלול הסיכון למחיר יבוצע על ידי גוף ששקלול סיכונים אינו מומחיותו ולכן ככל הנראה יגבה מרווח ביטחון גדול יותר או לחילופין ישקלל סיכון נמוך מידי ולא יצליח לסיים את הפרוייקט. שני הדברים רעים ללקוחות.
2. בנוסף למחיר הדירה משלמים הקונים עוד עלויות שונות התלויות במחיר הדירה: מס רכישה, עריכת דין ולעתים תיווך גם ברכישה מקבלן. עד היום המחיר היה נמוך ועליו התווספו ההצמדות שלא נכללו בכל העלויות המדוברות. כעת אם למשל מחיר הדירה יעלה ב- 200,000 כדי לכסות עלויות של הצמדה עתידית אז בנוסף ל- 200,000 ישלמו הקונים 3.5% מ- 200,000 (אם הדירה עולה יותר מ- 1.8 מיליון) – 7,000 שקלים. עריכת דין – חצי אחוז מ- 200,000 בתוספת מע"מ – 1,170. תיווך אם יש – 2%+מע"מ – 4680 ובסך הכל – 12,850 שקלים תוספת מעבר למחיר הדירה.
3. דירות יד שניה בסביבה ובכלל – כל מי שרוצה למכור דירה מסתכל באתר רשות המסים בכמה נמכרו דירות בסביבה. אם דירות קבלן יימכרו כעת ב- 200,000 יותר בגלל ביטול ההצמדה אז גם מי שמוכר דירה יד שניה יראה מחיר שוק גבוה יותר וקל להבין איך זה ישפיע עליו.

הגרוע עוד לפנינו

שלוש המכות שיחטפו הרוכשים כפי שפורט לעיל הינן מכות שעדיין אפשר לטעון ששוות את הבטחון בכך שיקבלו דירה במחיר שחשבו. אפשר להתווכח ובין השאר להזכיר לחברי הכנסת ולציבור שכשבנק ישראל פעל עם אותו היגיון והגביל את אחוז הפריים בהלוואה כדי למנוע סיכונים אז גם הציבור וגם חברי הכנסת ראו בכך גזירה יקרה למרות שהם עצמם פועלים באותה צורה כעת. לא נורא. זה כנראה נזק קטן יחסית של כמה עשרות אלפי שקלים לכל רוכשת. ישנה בעיה גדולה הרבה יותר. במקומות בהם קראתי על התקנה הייתה אי בהירות לגבי אופן החישוב. נאמר שמותר להצמיד 40% ממחיר הדירה בלבד. אם רכשתי דירה בשווי 2 מיליון ושילמתי מיליון ביום הרכישה אז ההצמדה תהיה על 800,000 מתוך המיליון הנותר (40% משווי הדירה) ועל עוד 200,000 לא תהיה הצמדה? נניח. עברו שלושה חודשים ושילמתי עוד 300,000 לקבלן. האם כעת ההצמדה היא על 700,000 או על 500,000 (כלומר האם התשלום השני גרע מהחוב הצמוד או מהחוב הלא צמוד)? לוועדת הכספים פתרונים. מה שברור הוא שחישוב ההצמדה שכבר היה מורכב יהיה מורכב הרבה יותר. ל"מורכב" יש שלוש בעיות:

1. צריך צוות יותר מיומן כדי לנהל את החישובים. אולי צריך להגדיל את המחלקה הכלכלית אצל הקבלן כדי להתמודד עם חישובי ההצמדה של 50 רוכשים שכל אחד משלם במועד אחר?
2. חשיפה לתביעות עקב חישובים לא מדוייקים
3. לציבור אולי תהיה חשיפה עתידית נמוכה יותר אבל קשה הרבה יותר לחיזוי בגלל שיטת חישוב מסובכת יותר.

לא קשה לנחש מי ישלם על העובדה שהמחלקה הכלכלית והמחלקה המשפטית של הקבלן יגדלו אבל זה לא הנזק הגדול. הנזק הגדול הוא שרף הכניסה של קבלנים חדשים לשוק עולה. ככל שיש יותר רגולציה ויותר חשיפה לתביעות בעקבות אי עמידה ברגולציה כך יותר קשה למתחרים חדשים להכנס לשוק והמחירים עולים מחוסר תחרות. אנו רואים למשל שרגולציה עצומה על ענף בתי הקפה גורמת לכך שהוא נשלט כיום על ידי מספר קטן של רשתות שלהן מומחיות ויכולת להתמודד עם רגולציה שלבעל בית קפה בודד קשה עד בלתי אפשרי להתמודד מולה. אם אותו בעל בית קפה קטן מצליח לעמוד ברגולציה אז מחיר הכריך בסוף משקף את "הצלחתו" לשכור מומחי רגולציה מיוחדים. בין כלכלנים יש ויכוח האם ריכוזיות טובה או רעה לצרכנים אך מה שברור ומוזר שבישראל רבים מאלו שנגד ריכוזיות הינם גם בעד מהלכי הגדלת רגולציה שתוצאתם הברורה היא הגדלת הריכוזיות.

בהקשר לזה אפשר ללמוד מבנק ישראל שבחר לא לבטל את הריביות המשתנות וההלוואות הצמודות כדי למנוע סיכונים ובקום זאת קבע את האופן בו הסיכון יוצג לציבור כך שיוכלו כולם לקבל החלטה נבונה. אני חושב שרגולציה רכה על אופן הדיווח יעילה וטובה הרבה יותר מכפיית אופן עריכת חוזה.

ומה לגבי איחורים?

נקודה שנראתה הגיונית וחשובה נוגעת לאיחורים במסירת הדירה. לכאורה שינוי הגיוני. הקבלן התחייב לספק דירה בעוד שנתיים ולא עמד בכך?

א. ההצמדה לחובות שעוד נותרו לא תיגבה.

ב. הקבלן יתחיל לשלם באופן אוטומטי את קנסות האיחור מבלי שיהיה צורך ללכת לבית משפט.

הגיוני אלא אם נזכרים שאנו במדינת ישראל. במסגרת תמ"א שופצה דירה שלי בנוסף לשיפוץ הכללי של הבניין. החוזה קבע שעבודות השיפוץ יארכו שנה. העבודות הסתיימו בפועל כעבור חצי שנה והחשמל חובר לדירה כעבור שנה וחצי. דוגמה שניה בהליך בו אני מעורב יותר. אני בתהליך בניה של בית. שלב הבניה מספיק מתקדם כדי שאוכל לומר בוודאות יחסית שהליך השגת היתר הבניה ואישור האכלוס לאחר הבניה ייקחו יותר זמן מזמן הבניה עצמה. פתאום הדרישה לקנוס את הקבלן על אי עמידה בחוזה נראית שונה כשמבינים שחלק משמעותי מהאיחור במסירה לא תלוי בהשלמת הבניה אלא בעבודה מול הבירוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה. חברי הכנסת הלכו למסלול הקל של קניסת הקבלן במקום ללכת בנתיב הקשה אך המשמעותי הרבה יותר של שיפור מערכות הבירוקרטיה הממשלתיות.

סיכום

פעמים רבות נשאלתי האם לדעתי מחירי הדירות יירדו. תשובתי הייתה אותה תשובה. איני יודע אבל אני יודע שממשלות ישראל לדורותיהן עושות מהלכים שהמשמעות הברורה שלהם היא העלאה של מחירי הדירות.

במדד קלות עשיית העסקים שהינו משמעותי ביותר להתפתחות כלכלית נמצאת ישראל במקום 35 בעולם. אם מסתכלים על סעיפי המדד אז בקלות רישום נדל"ן נמצאת ישראל במקום 75(!).

הלוואי והייתי רואה חבר כנסת או שר שבמקום לדווח בגאווה על חוק חדש שחוקק, היה מדווח על חוק או תקנה שנמחקו. לא מגיע לנו להיות במקום 75 בשום דבר.

מוזמנים בחום להגיב למאמר. אני קורא כל תגובה ומודה עליה.

תכנים נוספים שלי אפשר למצוא בקהילת צומחים כלכלית בפייסבוק, בערוץ היוטיוב שלנו, בהסכת (פודקאסט) הון ומיקרופון וכמובן אישית ב- rimon@effm.co.il או 054-5232-799.

תוספת שלאחר הפרסום

מאמר זה שותף מספר פעמים על ידי אנשים שונים ובקבוצות שונות בפייסבוק. קודם כל תודה למשתפים. שנית, במסגרת הדיונים הופניתי לקטע בדיון בועדת הכספים בו מדבר חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ יוזם החוק וביקשו התייחסותי. כיוון שדבריו של ח"כ סמוטריץ או דומים עלו גם בדיונים אני שם את הוידאו כאן ואחר כך אתייחס

מוזמנים לצפות בוידאו כאן – https://fb.watch/d-ZaIGvMu0/

חבר הכנסת עו"ד סמוטריץ שהינו משפטן מדבר כמו משפטן – במונחים של צדק. "אין זה צודק שרוכש הדירה ישלם על כשלים של מישהו אחר". אין לי אלא להסכים. זה לא צודק שרוכש דירה ישלם על כשלים של הכבאות, של רמ"י, של העירייה, של חברת חשמל או של הקבלן. באותו אופן לא צודק שמי שרוכש מכונת כביסה ישלם על הכשלים של נמל אשדוד או חיפה לפרוק מכולות בקצב מספק או של מכון התקנים לבדוק את המכונה או שישלם על העובדה שרוסיה פלשה לאוקראינה ובגלל זה הסולר יקר יותר. מה מעניין את רוכש מכונת הכביסה בישראל מה קורה באוקראינה. זה לא צודק!

ככלכלן איני מתעסק בצדק. אני מתעסק בהתנהגות של פרטים וחברות (שבתורן מורכבות מפרטים). אמרו לי נכון לגבי המאמר – מי אמר לך שעד היום הקבלנים לא גבו מחיר מקסימלי שהם יכלו ולפיכך המחיר לא יעלה? יש בזה משהו. כל סוחר מנסה לגבות מחיר מקסימלי. אבל הסוחר גובה מחיר מקסימלי שבו הלקוחות לא יילכו למתחרים. אם הממשלה יוצרת תקנה שמייקרת לכל היצרנים בשוק את המוצר אז יהיו כאלו שמסוגלים למכור במחיר יקר יותר ויהיו כאלו שייצאו מהשוק אם אינם יכולים למכור במחיר יקר יותר. במצב של תחרות קטנה עליית המחיר יכולה להיות אף גדולה יותר.

ח"כ סמוטריץ אמר בישיבה דבר שהיה לדעתי אמור להיות כותרת ראשית בעיתונים אך איכשהו עבר בלי לעורר שום תגובה והוא לדעתי לב העניין. לדברי סמוטריץ רשויות המדינה: כיבוי אש, רמ"י וחברת חשמל מתנהגות כארגון פשע. מצד אחד הן נותנות שירות איום לאזרחים (קבלנים במקרה זה אולם אוכל להעיד מנסיוני כמה זמן חיכתה מערכת סולארית על הגג שלי ללא פעולה עד שהגיע איש חברת חשמל כדי להשקיע 60 דקות בחיבורה) ומצד שני מנהלות מול הקבלן מאזן אימה על פיו אם יעז להתלונן אז בפרוייקט הבא שיבנה יקבל שירות אפילו גרוע יותר. הראיתי למעלה את הדוגמה על הדירה שלי שבנייתה הושלמה והיא חיכתה שנה לחיבור לחשמל. חברי הכנסת עושים לעצמם עבודה קלה. במקום לדאוג שרשויות המדינה ייתנו שירות הולם או פיצוי הולם. למשל שאם חברת חשמל לא מגיעה לביקורת תוך שבועיים היא זו שתשלם פיצוי, מסכסכת הכנסת בין אזרחים לאזרחים או בין קונים למוכרים. הרעיון שפי שניסח אותו סמוטריץ שעל פיו הכנסת יודעת שרשויות המדינה מתעמרים בלקוחותיהם והוא מצפה מהקבלן לנהל לתבוע את הכבאים, חברת חשמל וכו' במקום שהכנסת תחוקק חוקים שיטפלו באלו הכפופים לכנסת הוא בעיני בזיון. לא תפקידו של הקבלן לנהל את נציב הכבאות. זהו תפקידו של השר לבטחון פנים ושל הכנסת שנתנה לו את המנדט לעשות זאת.

ח"כ סמוטריץ אמר משפט שכבעל חברה קומם אותי מאד. משהו בנוסח "מה אכפת לקבלן לאחר אם במילא משלמים לו כסף"? איני יודע אם חבר הכנסת ניהל פעם עסק. מדבריו אני מנחש שלא. מי שמנהל עסק מתייחס מאד בכובד ראש לשביעות הרצון של לקוחותיו. לקוחות כועסים דורשים תשומות רבות של תחזוקה, גורמים לצוות שלך עול כבד, גורמים לכך שיהיה לך קשה יותר למכור סחורתך בעתיד וכו'. אין לי ספק שקבלנים רוצים למסור דירה במועד.

תוספת נוספת לאחר הפרסום – נ.ב.ב

לאחר שפרסמתי את המאמר הזה שזכה להד משמעותי, הפנה את תשומת ליבי חברי עו"ד גיא מנדלסון לראיון שערך עם הממונה על חוק המכר, למעשה הרגולטור שאמור לאכוף את כל האמור מעלה, עמית גריידי. אני חושב שיהיה לכם מעניין לצפות.