קניית דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שנייה במספר היבטים. מאמר זה יעסוק בשניים מתוך שלל היבטי העסקה מול קבלן:1. העובדה שהדירה תסופק זמן רב יחסית (שנה-שלוש שנים) לאחר חתימת החוזה.2. הצעת הקבלן להקדים תשלומים.עם חתימת חוזה לרכישת דירה מול קבלן, מקבלים בדרך כלל "הצעת ייעול" מהקבלן: במקום לשלם על פי לוח התשלומים הרגיל, קחו היום משכנתא, נצלו את הריביות הטובות, חיסכו את ההצמדה למדד תשומות הבניה ושלמו נניח 80% מעלות הדירה מראש ו- 20% עם קבלת המפתח.ללקוח החושש מכך שיצטרך לשלם על המשכנתא במקביל לשכר הדירה על הדירה בה הוא גר כרגע, מציע הבנק את הלוואת הגרייס: משכנתא ששנתיים – שלוש שנים אין צורך לשלם את ההחזרים שלה.ישנן דעות לכאן ולכאן לגבי כדאיות הקדמת התשלומים. אני אישית מתנגד להקדמת תשלומים אך אשתדל להציג גם את צד הזכות של הקדמת התשלומים.יתרונות הקדמת התשלומים: כאמור, הקדמת התשלומים מאפשרת וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה – הקדמת התשלום מקבעת מחיר מסוים ומבטלת את החשיפה למדד תשומות הבניה. ישנה מחשבה שהריביות לא יכולות לרדת לרמה נמוכה מהרמה הנוכחית ולכן לקיחת משכנתא היום תקבע משכנתא עם ריבית נמוכה יותר. חסרונות הקדמת תשלומים לקבלן: סיכון: רוב האנשים לא יסכימו לשלם על מקרר את מלוא התשלום לפני קבלתו. אז אם 8,000 ש"ח לא משולמים לפני קבלת הסחורה שצפויה לעוד שבועיים מדוע לשלם 2 מליון ש"ח על סחורה שאמורה להתקבל עוד שנתיים ? לכאורה, חוק מכר דירות, המחייב ערבות בנקאית מגן על הלקוח. בפועל בנק לא ממש ישמח לשלם ל- 50 רוכשי דירות מקבלן מסויים מליון ש"ח לכל אחד (כדוגמה). כלומר, הליך השבת הכסף יעבור דרך תשלומים לעורך דין והזדקקות לצו בית משפט, דבר שעלול לקחת זמן רב. במקרה של אי קבלת הדירה על פי המובטח בחוזה, מצב הקונים שלא שילמו מראש יהיה טוב בהרבה מאלו שיזדקקו להחזר כספי מהבנק. עלות כספית: להקדמת התשלומים ישנה עלות אשר הלקוח, פעמים רבות, אינו לוקח בחשבון. אם ניקח למשל משכנתא של חצי מליון ש"ח עם גרייס חלקי (ריבית והצמדה משולמות, קרן אינה משולמת) לשנתיים סך תשלומי הריבית וההצמדה יהיו בשנתיים אלו כ- 49,000 ש"ח. גרייס מלא יכניס לפעולה את מנגנון הריבית דריבית אשר יגרום לעלות גבוהה אף יותר. אם הלקוח אינו נזקק למשכנתא אלא משלם את התשלום המוקדם מכיסו, הוא מפסיד את הריבית וההצמדה שהיה הבנק משלם לו עבור שנתיים אלו.אם בכל זאת תבחרו להקדים תשלום לקבלןלמרות המלצתי החמה שלא להקדים תשלומים, אני מניח שיהיו כאלו שירצו לעשות זאת. אם בחרתם להקדים תשלומים, אתם צריכים להנות מכך. נחזור לדוגמת המקרר: ברור לגמרי שעל מזומן תבקשו הנחה. מדוע אם כן שעל תשלום גדול של שנתיים לפני הזמן לא תקבלו הנחה? הקבלן כמובן יאמר, ביטול ההצמדה הינה ההנחה שלכם. זוהי הנחה לא מספקת. אפשר לחשוב על זה כך: התשלום המוקדם שלכם איפשר לקבלן לקנות את כל הבלוקים שהוא צריך היום במקום עוד שנתיים ולכן גם הוא לא חשוף לשינויים בעלויות. לשניכם אין סיכון של עליות מחירים אך רק הלקוח שילם את ביטול הסיכון (ראינו קודם שהעלות יכולה להיות בקלות 50,000 ש"ח ואף יותר מכך).כמה הנחה תוכלו לקבל עבור הקדמת התשלומים? הדבר תלוי כמובן ביכולת המיקוח שלכם מול הקבלן. תוכלו לבדוק מהי עלות ההון של הקבלן, כדי לדעת איזה סדרי גודל תוכלו לבקש ולקבל. כדי לזהות את עלות ההון המשוערת של הקבלן תוכלו לבדוק האם הוא חברה בורסאית שהנפיקה אג"ח. בירור מידע על חברה פרטית, קשה בהרבה אך אפשר להניח שענף מסוים מתנהג באופן דומה, כלומר שאם תיקחו קבלן בגודל דומה לקבלן שלכם אך אגרות החוב שלו נסחרות בבורסה, העלויות יהיו דומות.אם אנו רואים (אפשר לבדוק באתר הבורסה לניירות ערך או לשאול את יועץ ההשקעות בסניף הבנק שלכם) שאגרות החוב של הקבלן שלכם נסחרות בבורסה עם הבטחת ריבית של 5% לדוגמה, משמעות הדבר היא שהקבלן מוכן לשלם למחזיקי האג"ח שלו ריבית של 5% תמורת כספם. לחילופין, הקבלן יכול לקחת את כספכם ולרכוש את אגרות החוב שלו על מנת להפסיק לשלם את ה- 5%. העובדה שאינו עושה זאת, מעידה שמבחינתו הון במזומן שווה 5%. אין סיבה שלא תקבלו לפחות 5% אלו בצורת הנחה במחיר בתמורה להקדמת התשלומים לקבלן שלכם. 5% מתוך מליון וחצי שקלים זה 75,000 ש"ח. סכום מכובד אשר תוכלו להתייחס אליו כפיצוי על הסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הקדמת התשלום.יתירה מכך, בשלבים שונים של הפרויקט, יש לקבלן מערכות לחצים שונות. בדיוק כפי שאתם נלחצים לפני קבלת המשכנתא (עוד נגיע לכך) ונדרשים להציג לבנק את הכנסותיכם כדי להוכיח שתוכלו לשלם את המשכנתא, גם לקבלן הבנק מציג דרישות שונות. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי, הקבלן יודע שיוכל לקבל מהבנק תנאים טובים יותר אם יראה סיכון נמוך יותר. הדרך הטובה ביותר של הקבלן להראות סיכון נמוך הינה על ידי משפט בנוסח: 30% מהדירות כבר נמכרו עוד לפני היתר בניה. לכן, אם הפרויקט בשלבים ההתחלתיים שלו, הקבלן עשוי להיות גמיש יותר כדי להוכיח מכירות גבוהות.
במחילה, הערה קטנה: אין דבר כזה "ריבית דה ריבית", אלא "ריבית דריבית" – זה בארמית, לא בצרפתית… תודה רבה על האתר המצויין וכל העזרה בפורום בתפוז.הגב
לכבוד רימון , אני צופה במספר סרטונים וידע שאתה מעלה, אני שמח ללמוד ממך המון תודה רבה יישר כוח וכן בריאות בכדיי להמשיך בעבודה הטובה.שאלתי היא: אני חושב שאני נוגע כאן בסקטור של אנשים מתבגרים בגילאים 30-40 , (אני בן 34) לאחר תואר ושכר סביר , אין לי הון עצמי כי ההון העצמי והחובות הלכו בכדיי להוציא תואר. הרצון שלי הוא להקצות 25 אחוז מהשכר נטו שלי לטובת דירה , האם יש יכולות לבצע זאת היום? או שאני סתם חולם? והאם להמתין להתפתחויות מחיר למשתכן והוזלת מחירי הדיור? (בועה שסופה להתפוצץ לדעתי..).אשמח לתגובותיך ודעותיך המקצועיות,בברכה, אבירןהגב
שלום אבירן, תודה רבה על המילים החמות. לא ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי או משכורת ממש גבוהה אשר תוכל לממן 100% משכנתא / הלוואות נוספות. מימון מלא לדירה זהו דבר מסוכן בכל מקרה.תכננת 25% משכרך למשכנתא? מצוין, ראשית שים 25% משכרך בחיסכון. אם אין לך קרן השתלמות מעבודה, תוכל להפקיד בעצמך לקרן השתלמות וכך גם להפחית את נטל המס שלך וגם להשיג חיסכון בתשואה גבוהה.לגבי שינויים במחירי הדירות העתיד, דעתי טובה כשלך.המון הצלחות, רימוןהגב
היי רימון. אני בחור בגילאי 30 ומשהו. בעל הון עצמי של אזור 350 k/ מחפש משהו להשקעה. בינתיים שמתי את הכסף בהשקעה דרך יועץ השקעות. אני רוצה לקנות דירה אולם לא רוצה לקחת משכנתא. מוכן לקחת הלוואה של בערך 100 K. משהו שאפשר לסגור יחסית מהר. לפי דעתך- איפה אזור ההשקעה העדיף היום בסכומים כאלו?הגב
שלום לך, לא ציינת מהן הסיבות לכך שאינך רוצה משכנתה אך יש לדעת כי היכולת להשיג תשואה שהינה מעבר לעלות ההון (הריבית) הינה אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן. ככל שאינך רוצה משכנתה ותקציב הרכישה שלך הוא כ- 400,000 שקלים, אנו מדברים יותר במונחים של היכן אפשר מאשר היכן כדאי. המזל הוא שאפשר וכדאי מתחברים לא פעם. לקוחותיי רכשו בהצלחה רבה דירות במחירים דומים במקומות כמצפה רמון מצד אחד, קרית שמונה מצד שני, גבעת המורה (שכונה של עפולה) והקריות. בהצלחה רבה.הגב
היי רימון, רק רציתי לדעת ברשותך, רכשתי דירה לאחרונה, ולפתע נחת עלי בסוף סכום רציני של מדד תשומת הבניה, זה היה בערך 70.000 על סכום של כמליון וחצי לשנתיים וחצי. כך זה אמור להיות? בתודה מראש.הגב
שלום אלי, אין דבר כזה "כך זה אמור להיות". יש את מה שנכתב בחוזה הרכישה אשר הוא תוצאה של הסכמה בין המוכר לקונה. אם בחוזה כתוב שיש הצמדה ותוצאת החישוב סבירה (איני יודע שום פרט לכן לא יכול לחוות דעה) על פי בדיקת עורך הדין שלך, אז זה מה שעליך לשלם. ישנם חוזים שבהם אין הצמדה למדד תשומות הבניה ואז כמובן לא צריך לשלמו. ישנם אנשים החושבים כי דירה על הנייר זולה יותר. בדרך כלל הם לא לקחו בחשבון את מכלול העלויות שקיימות בעסקה כזו ולא קיימות בעסקת יד שניה.כאשר עושים תכנון כלכלי לרכישת הדירה בהחלט יש לקחת נקודה זו בחשבון כמו גם עלויות נוספות כמו למשל התקנת מזגנים, שדרוג מטבח וכו'.תמיד מומלץ לבצע תכנון כלכלי עוד לפני רכישת הדירה ולא למשל כאשר צריך משכנתה. תמיד כדאי שמי שעושה את התכנון הכלכלי יראה את כל התמונה ולא (שוב) רק את המשכנתה ורק את הצד של רווחיות הבנק במשכנתה.הגב
היי רימון, האם נושא ההנחה עדיין רלוונטי? האם קבלנים ״גדולים״ עדיין מספקים הנחות כאלו תמורת תשלום מוקדם של הכספים?הגב
ומשא ומתן הוא תמיד הליך של תן וקח. ככל שאתה נותן דברים, הצד השני ייתן לך דברים. אין קשר לתקופה או לגודל הקבלן. בעת האחרונה דוקא רואים התקררות של השוק ולכן אני בהחלט רואה גם חוזים ללא הצמדה למדד התשומות בכלל.הגב
היי שלום מה אפשרי היום לקחת משכנתא עם בת זוגי חלתה בסרטן והיא מקבלת היום קצבת אובדן כושר עבודה בגלל נכות שמוגדרת כרגע באופן זמני 100 אחוז נכות .הגב
אין כל בעיה לקחת משכנתה. יש לבקש פטור מביטוח חיים עבור אשתך. בקביעת סכום המשכנתה ותנאיה הבנק יתייחס רק להכנסה שלך. המון בריאות וכח.הגב
רימון שלום רב, בדוגמה שהצגת בעניין הקדמת תשלומים לקבלן, יש התייחסות בעיקר לרוכשים שאין באפשרותם לשלם את המשכנתא באופן מלא והם נאלצים להשתמש בגרייס ובכך בעצם משלמים רק את הריבית ולא את הקרן ולכך יש משמעויות נוספות וכמובן עלויות. מה קורה לגבי זוג אשר מסוגל לשלם את המשכנתא כבר מרגע החתימה על חוזה ובכך לפסוח על מדד תשומות הבנייה וגם להתחיל בפועל "לנגוס" במשכנתה.. אשמח לדעתך המלומדת בנושא?הגב
שלום לירוי, ראשית כל אם אתה דוחה את תשלום המשכנתה ואת התשלום החודשי שהיית אמור לשלם למשכנתה אתה חוסך אז בפועל "אכלת" מהמשכנתה הרבה יותר – תוכל לקחת משכנתה קטנה יותר במלוא סכום הכסף שחסכת לעומת המצב בו לקחת את המשכנתה וחלק גדול מהתשלום החודשי הלך לתשלום ריבית ולא להקטנת החוב. אבל אתה יכול לומר לי בצדק כי חוץ מהקטנת החוב גם מנעת את מדד תשומות הבניה. ובכן, נניח המדד הוא 1% בשנה ובשביל לחסוך אותו שילמת ריבית של 3% בשנה. אני מניח שכעת ברור שזו לא עסקה משתלמת. הסיבה היחידה שהמדד נראה לנו מאיים יותר מהריבית היא בגלל שהמדד משולם בשתלום אחד של נניח 30,000 שנראים מאיימים בעוד שהריבית היא חלק מהתשלום החודשי ואנו בכלל לא יודעים שייתכן והיא הייתה 50,000 שקלים באותה שנה (תוך כדי שאנו מניחים שאכלנו מהחוב). בהצלחה.הגב
שלום רב אני מעוניין להקדים תשלום לקבלן ע"ס חצי מיליון כדי לחסוך את המדד אני כרגע משלם גרייס לא הבנתי לעמקם של דברים מה שכתבתם שאני עלול לשלם ע"כ ריבית דריבית תודה רבה!הגב
היי רימון אנחנו רק עכשו רואים את המידע הנפלא שאתה מגיש לקוראים בכל מקרה אנחנו כבר רכשנו דירה ושלימנו הכל ולא ביקשתי הנחה כמו שאמרת וחבל אבל השאלה שלי היא כזאת הקבלן רוצה לחייב אותי תושאות הבניה מיום הרשמה לדירה ואני טוען כי החוק אומר שמתחילים לחייב מרגע חתימה החוזה אצל העורך דין אשמח ליידע שלך שיוכל לפתור לי סןגיה זאת ואם מנסיןנך הרב אני יוכל לנסות לפנות לקבלן ובכלל לבקד ממנו וויתר על 3 חודשים של תושאןת הבנייה שאני צריך לשלם בגלל ששילמתי את כל מחיר הדירה לקבלן תודה מראשהגב
שלום לך, ראשית כל תודה רבה. שנית, החוק שקובע מגבלות על הצמדות נקבע רק עכשיו. בעת שחתמתם על החוזה לא היה כל חוק המדבר על אופן ההצמדה ומה שסיכמו עו"ד מטעמכם יחד עם עו"ד הקבלן הוא מה שעליכם לשלם. בהצלחה.הגב
היי רימון רכשתי דירה במסגרת מחיר למשתכן, והקדמתי תשלומים לקבלן כ80% ממחיר הדירה. והקבלן קיבל את התשלום. לאחר זמן התקשרו אליי מהחברה ואמרו שהקדמתי תשלומים בניגוד לחוזה שבו רשום שאין אפשרות להקדים תשלומים. האם אני אהיה חשוף למדד תשומות הבנייה על הכסף שכבר העברתי קבלן. ומה ההשלכות יהיו מול הקבלן כרגע?הגב
שלום רב, הפרת חוזה מאפשרת לצד שסובל מההפרה לעשות כל מיני דברים. בין השאר לבטל את החוזה ולגבות את דמי הביטול. לא מאמין שהקבלן יילך לשם. בכל מקרה, הקבלן ציפה לקבל הצמדה וככל הנראה יקבל את ההצמדה. חשוב: — לא קראתי את החוזה — איני עורך דין. בהצלחה.הגב