תגית: תשלומים לקבלן

יגעת ומצאת תאמין. מצאתם דירה המתאימה לכם והחל משא ומתן עם הקבלן. אחד הדברים הראשונים שיעלה על השולחן הוא עיתוי התשלומים על הדירה. הקבלן יציע לכם בדרך כלל שלוש אפשרויות:

א. שלמו היום המון כסף ותקבלו את הדירה בעוד שנתיים (כדוגמה)
ב. שלמו היום מקדמה קטנה ועם התקדמות הבניה שלמו סכומים נוספים במועדים קבועים מראש.
ג. שלמו היום מקדמה ואת עיקר הסכום שלמו עם קבלת המפתח.

הצעת הקבלן לשלם את עיקר הכסף בהתחלה כוללת נימוק הגיוני לכאורה – אם תשלמו היום, לא תחשפו לעלייה במחיר הדירה עקב עליה במדד תשומות הבניה. כאשר משלמים מעל מיליון שקלים על מוצר כלשהו, ובמיוחד אם אין לנו את הכסף ואנו לוקחים הלוואה לשנים רבות, עליית מחיר נוספת זה דבר מפחיד. האם יש סיבה לפחד זה? האם ישנם גורמים אחרים אשר עלולים לגרום לעליית מחיר גבוהה אפילו יותר ממדד תשומות הבניה? מאמר זה ינסה לפזר את הערפל מעל המושג מדד תשומות הבניה ולהראות שעל אף החשש הטבעי אותו ינסה איש המכירות של הקבלן ואיש המכירות של המשכנתא בבנק להעצים, כל אחד מסיבותיו, אין השד נורא כל כך.

מה זה מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן?

תשומה הינה משאב כלכלי המשמש ליצירה של משהו כלכלי אחר. למשל: התשומות הנדרשות להכנת גביע מילקי הינן: מים להשקיית החציר שאוכלת הפרה, דלק להנעת הטרקטור שקוצר את החציר, ארנונה על הרפת, שכר עבודה לחולבים, חשמל להפעלת מכון החליבה ולאחר מכן תשומות נוספות לעצם הייצור (סוכר, חומרי טעם וריח, עוד חשמל), הייצור, ההובלה והמכירה.

באותו אופן התשומות לבניית דירה הינן בלוקים, ברזל, מלט, שכר עבודה, דלק, חשמל וכו'. מדד המחירים לצרכן מחושב על פי ממוצע המחירים של המוצרים אותם צורכים משקי הבית (מילקי כאמור, חסה, עגבניה, DVD ועוד על פי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה). מדד תשומות הבניה הוא ממוצע המחירים של המוצרים (התשומות) הדרושות לבניית דירה.

כלומר ההיגיון של הקבלן הוא: אם תיתן לי היום את מלוא עלות הדירה שלך, אני אוכל לקנות כבר היום את כל הברזל והבלוקים הדרושים ולאחר מכן לא יעניין אותי אם המחיר שלהם יעלה. מנגד, אם לא תשלם לי מראש את עלות הדירה, אני אאלץ לדחות את רכישת הדלתות למשל רק לשלב הסיום של הדירה ואז אם מחיר דלת ישתנה, אני, משה הקבלן, אהיה בבעיה. לכן, במידה ואתה רוצה לדחות תשלומים, תבטיח לי שבמידה ומחירי הדלתות והחלונות יעלו, אתה תפצה אותי על עליית מחיר זו.

להקדים תשלום בגלל עליית מדד יכול להיות יקר ולא משתלם

איני נכנס כעת לכל שיקולי הבעד ונגד של הקדמת תשלומים לקבלן. על שיקולים נוספים בעד ונגד הקדמת תשלומים תוכלו לקרוא כאן. אבל מבחינה כלכלית כדאי לדעת שהנזק מעליית מדד תשומות הבניה הינו לעתים קרובות נמוך מהנזק של תשלום מוקדם

נחשוב על זוג הקונה דירה בעלות של מיליון וחצי שקלים ויש לו שתי אפשרויות:

א. 20% ממחיר הדירה היום ו- 80% ממחיר הדירה בעוד שנתיים עם קבלת המפתח.
ב. 80% ממחיר הדירה היום, 20% בעוד שנתיים בעת קבלת המפתח.

אותו זוג אינו מאלו שמאמינים לכל איש מכירות ולכן הם עושים בדיקה עצמאית באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיה ובוחנים את שני הגראפים שלמטה המשווים בין עליית מדד תשומות הבניה לבין המדד הכללי (מדד המחירים לצרכן) :

מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה ב-2021

חודש	מדד המחירים לצרכן	מדד תשומות הבניה
6/2021	0.1%	0.6%
5/2021	0.4%	0.7%
4/2021	0.3%	0.8%
3/2021	0.6%	0.5%
2/2021	0.3%	0.2%
1/2021	0.1%-	0.6%
סך הכל 2021	1.6%	3.4%

שימו לב בבקשה לעובדה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא הקלו עלינו את ההשוואה בין הגראפים, המשבצות בגרף העליון מציינות  0.5% בעוד שבגרף התחתון הן מציינות 1%. נעבור להשוואת השנים האחרונות (כל האחוזים כתובים בקירוב על פי הגראפים שלמעלה):

2013: מדד המחירים – קרוב ל- 2%, מדד התשומות 1.5% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2012: מדד המחירים כ- 1.6%, מדד התשומות כ- 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2011: מדד המחירים כ- 2.1%, מדד התשומות כ- 3.8% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2010: מדד המחירים, כ- 2.8% מדד התשומות כ- 4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2009: מדד המחירים כ- 4%, מדד התשומות כ- 0% (!) – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2008: מדד המחירים כ- 3.9%, מדד התשומות 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.

בעצם, מדוע אני ממליץ לא לחשוש ממדד התשומות אם ברוב השנים האחרונות, מי שחשש ממנו "הרוויח"?

ההשוואה בין שני המדדים יוצאת מתוך שתי הנחות מקלות אשר בפועל אינן באמת מתקיימות:

א. על החסכונות שלי בבנק אני לא מקבל כלום פרט להצמדה למדד המחירים לצרכן. זה נכון לגבי פקדונות קצרים אבל ממש לא נכון לגבי חסכונות של מאות אלפים כמו שמחזיק מי שמתכונן לרכישת דירה. אם למשל לצורך התשלום המוקדם לקבלן אני פורע קרן השתלמות אשר עושה תשואה צנועה של 5% בשנה, אפשר לראות לפי אחוזי המדד לעיל שזה אף פעם לא כדאי.

ב. על האשראי שלי אני לא משלם ריבית. בפועל אם על מדד המחירים לצרכן אני מוסיף גם 1.5% ריבית לשנה, כפי שמבוצע בהלוואות אמיתיות, ההפרשים בין המדדים, גם בשנים בהם כביכול יש עדיפות למדד התשומות (2012-2010) הופכים לזניחים או שהמגמה מתהפכת לגמרי.

דוגמה מספרית:

ניקח את שנת 2012 בה הייתה עדיפות למהמרים על מדד תשומות הבניה. זוג אשר יכונה תשומי קנה דירה בעלות של 1,500,000 שקלים עם משכנתא של 1,000,000 שקלים. הזוג בחר לשלם 80% בעת החתימה על חוזה הרכישה ועוד 20% בעת הכניסה לדירה שנה לאחר מכן.

סך הוצאות הזוג בשנה זו:

— הפסד הצמדה למדד על 200,000 שקלים (300,000 = 20% הוא היה משלם לקבלן ממילא בחלופה השניה) למשך שנה – 2900 ש"ח.

— נניח שיכולת ההחזר של הזוג הינה 6000 שקלים ולכן הם לקחו משכנתא של קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-  18 שנים בריבית 3%. במשך השנה שולמו לבנק 29,400 ש"ח עבור ריבית. בסך הכל ישלמו בני הזוג תשומי לבנק 1,295,400 שקלים עבור המשכנתא שלהם.

מנגד הזוג המכונה מדדי החליט לשלם לקבלן 20% בעת החתימה על החוזה ועוד 80% בעת הכניסה לדירה

העסקה של מדדי נראית כך:

— תשלום של 300,000 והמשך החזקת 200,000 בפיקדון צמוד מדד אשר הניב להם 2,900 שקלים.

— חיסכון חודשי של 6,000 שקלים (הם עדיין לא חייבים בתשלומי משכנתא ולכן יכולים לחסוך כל חודש את סכום ההחזרים.

— בעת הכניסה לדירה לוקח הזוג מדדי משכנתא כדי לשלם את ה- 80% הנותרים ממחיר הדירה. 80% אלו היו צמודים למדד תשומות הבניה אך מצד שני הזוג חסך כל חודש 6000 שקלים. כדי לפשט החישוב הנחתי שהחיסכון החודשי לא נשא כל תשואה. המשכנתא שנדרש הזוג מדד לקחת הינה 965,900 שקלים (כאמור, החוב לקבלן היה צמוד אך מצד שני לזוג נוצר הון עצמי נוסף במהלך השנה). בהנחה שהמשכנתא של הזוג מדדי תהיה בתנאים זהים לזו של הזוג תשומי, סך התשלומים שלהם לבנק יהיה 1,237,054 שקלים.

אז להקדים תשלומים לקבלן או לא?

 ובכן, ראינו כי גם בשנה בה הייתה כביכול עדיפות ברורה להקדמת התשלום לקבלן, עדיין מי ששילם עם הכניסה לדירה וספג את מירב ההצמדה למדד תשומות הבניה, שילם בסופו של דבר פחות כסף מזה שבחר "לא להסתכן" עם מדד תשומות הבניה.

לזוגות רבים אין את היכולת לשלם משכנתא במקביל לשכר דירה ואז אם הם בוחרים להקדים תשלומים לקבלן הם "נהנים" מנזק גבוה יותר – הם נאלצים לקחת הלוואת בלון עד הכניסה לדירה (פינוי הדירה הנוכחית שלהם). הלוואת בלון זו צוברת ריבית דריבית וכך בסופו של דבר גם ביום הכניסה לדירה ולא רק בסיום המשכנתא הם עשויים לגלות ששילמו יותר מאלו שבחרו לשלם מאוחר יותר למרות מדד תשומות הבניה.

הדוגמה לעיל השוותה בין שני מצבים כאשר ההבדל בין המשלמים מוקדם למשלמים מאוחר הוא שנה אחת בלבד. ברוב המקרים מדובר על הבדל של לפחות שנתיים, כאשר קונים דירה על הנייר. כמובן שככל שמשך הזמן מתארך, ההפרש לטובת אלו שבחרו לשלם מאוחר גדל. יתרונם של המשלמים מאוחר יגדל אף יותר אם למשל החיסכון שלהם בשנתיים אלו יגרום לכך שהם יירדו מתחת לאחד מקווי פרשת המים של מחירי המשכנתא. למשל יעברו מאחוז מימון של 65% לאחוז מימון של 59% מערך הדירה.

על כל האמור לעיל יש להוסיף גם את הסיכון הקיים בכל עסקה בה אתה משלם לספק כסף רב מראש. אבל על כך כאמור, כבר דובר באתר זה במקום אחר.

מדוע בעצם כל כך הרבה אנשים מקדימים תשלומים לקבלן, משלמים יותר ומסתכנים בכך שאם תהיה לקבלן בעיה כלשהי, הם יצטרכו להסתדר ללא הכסף ששולם במשך שנים?

לצערי הרב אנשים רבים לא הפנימו את העובדה הפשוטה: אין ייעוץ חינם! כאשר אתה מתייעץ עם פקיד משכנתאות בבנק או עם איש מכירות של הקבלן זהו לא ייעוץ בחינם. אמנם לא שילמתם ישירות אבל תשלמו הרבה יותר בכך שקיבלתם ייעוץ מוטה: איש המכירות של הקבלן כמובן שואף לכך שהקבלן יפגש עם הכסף מהר ככל האפשר (מדוע שהוא ישלם ריבית לבנק אם הלקוח מוכן לשלם ריבית לבנק במקומו ולתת לו הלוואה של מיליון ללא ריבית כלל). פקיד המשכנתאות כמובן רוצה שתיקחו משכנתא היום ולא בעוד שנתיים (עד אז אתם עוד עלולים לשים לב שיש עוד בנקים ולהשוות תנאים או גרוע מכך ללמוד באיזה מסלולי משכנתא להתרחק ובכך להפוך ללקוחות רווחייים פחות, רחמנא ליצלן).

לסיכום  למרות דעתם של "מומחים" שונים מטעם הקבלן או הבנק, המספרים מראים שאין בסיס מוצק לחשש מפני ההצמדה למדד תשומות הבניה. הקדמת התשלומים לא באמת חסכה לנו כסף אך מעמדיה את הכסף ששילמנו מראש בסכנה. לדעתי מוטב לשלם לקבלן כל תשלום מאוחר ככל שניתן.

קניית דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שנייה במספר היבטים. מאמר זה יעסוק בשניים מתוך שלל היבטי העסקה מול קבלן:

1. העובדה שהדירה תסופק זמן רב יחסית (שנה-שלוש שנים) לאחר חתימת החוזה.

2. הצעת הקבלן להקדים תשלומים.

עם חתימת חוזה לרכישת דירה מול קבלן, מקבלים בדרך כלל "הצעת ייעול" מהקבלן: במקום לשלם על פי לוח התשלומים הרגיל, קחו היום משכנתא, נצלו את הריביות הטובות, חיסכו את ההצמדה למדד תשומות הבניה ושלמו נניח 80% מעלות הדירה מראש ו- 20% עם קבלת המפתח.

ללקוח החושש מכך שיצטרך לשלם על המשכנתא במקביל לשכר הדירה על הדירה בה הוא גר כרגע, מציע הבנק את הלוואת הגרייס: משכנתא ששנתיים – שלוש שנים אין צורך לשלם את ההחזרים שלה.

ישנן דעות לכאן ולכאן לגבי כדאיות הקדמת התשלומים. אני אישית מתנגד להקדמת תשלומים אך אשתדל להציג גם את צד הזכות של הקדמת התשלומים.

יתרונות הקדמת התשלומים: 

• כאמור, הקדמת התשלומים מאפשרת וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה – הקדמת התשלום מקבעת מחיר מסוים ומבטלת את החשיפה למדד תשומות הבניה. 
• ישנה מחשבה שהריביות לא יכולות לרדת לרמה נמוכה מהרמה הנוכחית ולכן לקיחת משכנתא היום תקבע משכנתא עם ריבית נמוכה יותר.

חסרונות הקדמת תשלומים לקבלן: 

• סיכון:  רוב האנשים לא יסכימו לשלם על מקרר את מלוא התשלום לפני קבלתו. אז אם 8,000 ש"ח לא משולמים לפני קבלת הסחורה שצפויה לעוד שבועיים מדוע לשלם 2 מליון ש"ח על סחורה שאמורה להתקבל עוד שנתיים ? לכאורה, חוק מכר דירות, המחייב ערבות בנקאית מגן על הלקוח. בפועל בנק לא ממש ישמח לשלם ל- 50 רוכשי דירות מקבלן מסויים מליון ש"ח לכל אחד (כדוגמה). כלומר, הליך השבת הכסף יעבור דרך תשלומים לעורך דין והזדקקות לצו בית משפט, דבר שעלול לקחת זמן רב. במקרה של אי קבלת הדירה על פי המובטח בחוזה, מצב הקונים שלא שילמו מראש יהיה טוב בהרבה מאלו שיזדקקו להחזר כספי מהבנק.
• עלות כספית: להקדמת התשלומים ישנה עלות אשר הלקוח, פעמים רבות, אינו לוקח בחשבון. אם ניקח למשל משכנתא של חצי מליון ש"ח עם גרייס חלקי (ריבית והצמדה משולמות, קרן אינה משולמת) לשנתיים סך תשלומי הריבית וההצמדה יהיו בשנתיים אלו כ- 49,000 ש"ח. גרייס מלא יכניס לפעולה את מנגנון הריבית דריבית אשר יגרום לעלות גבוהה אף יותר. אם הלקוח אינו נזקק למשכנתא אלא משלם את התשלום המוקדם מכיסו, הוא מפסיד את הריבית וההצמדה שהיה הבנק משלם לו עבור שנתיים אלו.
  

אם בכל זאת תבחרו להקדים תשלום לקבלן

למרות המלצתי החמה שלא להקדים תשלומים, אני מניח שיהיו כאלו שירצו לעשות זאת. אם בחרתם להקדים תשלומים, אתם צריכים להנות מכך. נחזור לדוגמת המקרר: ברור לגמרי שעל מזומן תבקשו הנחה. מדוע אם כן שעל תשלום גדול של שנתיים לפני הזמן לא תקבלו הנחה? הקבלן כמובן יאמר, ביטול ההצמדה הינה ההנחה שלכם. זוהי הנחה לא מספקת. אפשר לחשוב על זה כך: התשלום המוקדם שלכם איפשר לקבלן לקנות את כל הבלוקים שהוא צריך היום במקום עוד שנתיים ולכן גם הוא לא חשוף לשינויים בעלויות. לשניכם אין סיכון של עליות מחירים אך רק הלקוח שילם את ביטול הסיכון (ראינו קודם שהעלות יכולה להיות בקלות 50,000 ש"ח ואף יותר מכך).

כמה הנחה תוכלו לקבל עבור הקדמת התשלומים? הדבר תלוי כמובן ביכולת המיקוח שלכם מול הקבלן. תוכלו לבדוק מהי עלות ההון של הקבלן, כדי לדעת איזה סדרי גודל תוכלו לבקש ולקבל. כדי לזהות את עלות ההון המשוערת של הקבלן תוכלו לבדוק האם הוא חברה בורסאית שהנפיקה אג"ח. בירור מידע על חברה פרטית, קשה בהרבה אך אפשר להניח שענף מסוים מתנהג באופן דומה, כלומר שאם תיקחו קבלן בגודל דומה לקבלן שלכם אך אגרות החוב שלו נסחרות בבורסה, העלויות יהיו דומות.

אם אנו רואים (אפשר לבדוק באתר הבורסה לניירות ערך או לשאול את יועץ ההשקעות בסניף הבנק שלכם) שאגרות החוב של הקבלן שלכם נסחרות בבורסה עם הבטחת ריבית של 5% לדוגמה, משמעות הדבר היא שהקבלן מוכן לשלם למחזיקי האג"ח שלו ריבית של 5% תמורת כספם. לחילופין, הקבלן יכול לקחת את כספכם ולרכוש את אגרות החוב שלו על מנת להפסיק לשלם את ה- 5%. העובדה שאינו עושה זאת, מעידה שמבחינתו הון במזומן שווה 5%.

אין סיבה שלא תקבלו לפחות 5% אלו בצורת הנחה במחיר בתמורה להקדמת התשלומים לקבלן שלכם.  5% מתוך מליון וחצי שקלים זה 75,000 ש"ח. סכום מכובד אשר תוכלו להתייחס אליו כפיצוי על הסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הקדמת התשלום.

יתירה מכך, בשלבים שונים של הפרויקט, יש לקבלן מערכות לחצים שונות. בדיוק כפי שאתם נלחצים לפני קבלת המשכנתא (עוד נגיע לכך) ונדרשים להציג לבנק את הכנסותיכם כדי להוכיח שתוכלו לשלם את המשכנתא, גם לקבלן הבנק מציג דרישות שונות. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי, הקבלן יודע שיוכל לקבל מהבנק תנאים טובים יותר אם יראה סיכון נמוך יותר. הדרך הטובה ביותר של הקבלן להראות סיכון נמוך הינה על ידי משפט בנוסח: 30% מהדירות כבר נמכרו עוד לפני היתר בניה. לכן, אם הפרויקט בשלבים ההתחלתיים שלו, הקבלן עשוי להיות גמיש יותר כדי להוכיח מכירות גבוהות.