השבוע, יולי 2022, אישרה ועדת הכספים להעביר את ההצעה לשינויים בחוק מכר הדירות. במאמר זה אסקור את השינויים שאושרו ומדוע ההשפעה ככל הנראה תהיה הפוכה מזו שחושב הציבור הרחב.

הגבלת הצמדה למדד תשומות הבניה

על מדד תשומות הבניה כתבתי בעבר. במאמר זה לא אתייחס להגדרות אלא למטרת ההצמדה באופן כללי. בעסקאות הנפרסות על פני זמן רב חשוף המוכר לסיכון עליית מחירים. נניח שעשיתי היום עסקה עם בעל קייטרינג שיאכיל את 500 אורחי החתונה שלי בעוד שנה. אנו מסכמים על מחיר של נניח 300 שקלים למנה ונפרדים לדרכנו. אם במהלך 12 החודשים האלו יעלו מחירי החשמל, המים, הפסטה, האורז, הקטניות, הירקות ושאר מרכיבי המנה ב- 10%, ייקטן הרווח של בעל הקייטרינג. הקיטון עלול להיות כזה בו עדיף לקייטרינג לא לקיים כלל את האירוע. לפיכך בסביבה של מחירים עולים מבקשים סוחרים של מוצרים שונים להבטיח את ערך כספם בעסקאות ארוכות תווך. כשאנו התחתנו לפני כ- 17 שנים מחיר המנה (והדירה) לא ננקב בשקלים אלא בדולרים. אם במקום 300 שקלים למנה קובע הקייטרינג מחיר של 85 דולרים ודולר הוא מטבע יציב יותר משקל (נכון לאותה תקופה) אז בעל הקייטרינג למעשה מניח שגם אם העגבניות, הקטניות, המים וכו' יהיו יקרים יותר בעוד שנה, בדולרים המחיר שלהם יהיה דומה וכך הוא בטוח שיוכל לקנות חומרי גלם כדי לבשל את המנות שרכשנו. עד לפני 20 שנים בערך, כמעט כל העסקאות ארוכות הטווח היו צמודות למשהו: למדד המחירים לצרכן, לדולר, ליורו (בעסקת רכישת רכב מאירופה) וכו'. מחירי הדירות (לשכירות ולרכישה) גם הם ננקבו בדולרים. אני עוד זוכר את בעל הדירה שלי מגיע בכל כמה חודשים עם פנקס קטן בו חישובים שונים ומבקש בנוסף לשכר הדירה ששולם גם את ההצמדה.

בכל המשק פחות או יותר הפסיקו להצמיד חובות למדד בשנים האחרונות. בעת שהמדד אפסי לבעל הבית עולה יותר להגיע עם הפנקס כדי לבקש הצמדה מסכום הכסף שהוא יקבל. כך גם לבעל הקייטרינג וכו'. חריג לעניין זה נשאר בענף הבניין בו העסקאות הינן לזמן ארוך במיוחד (לעתים למעלה משלוש שנים) והסכומים גדולים כך ששינוי קטן באחוזים יכול להסתכם לעשרות מיליונים בצד ההחברה הבונה דירות. חוזי מכירת דירות נשארו צמודים למדד תשומות הבניה וזה לא ממש השפיע על הרוכשים או הקבלן כל עוד המדד היה אפסי.

עתה, כשהמדד עלה ואנשים שלא נערכו לכך מראש מוצאים את עצמם חייבים לקבלן עוד 100,000-200,000 שקלים שלא תכננו ועלתה זעקה. זעקה של אזרחים לפני בחירות היא כר פורה לחוקים שחלקם מזיקים. לנוכח הבעיה יכול היה המחוקק לעשות כמה דברים:

1. לא לעשות כלום מלבד לעודד את הציבור להתכונן טוב יותר לרכישת דירה למשל על ידי תכנון כלכלי בעזרת ייעוץ מימון שלא קשור לבנק או לקבלן.
2. לקבוע שההצמדה אסורה – המחיר שסוכם עם אשת המכירות של הקבלן הוא המחיר שישולם וכל הסיכונים של התייקרות הברזל, המלט וכו' הינם בעיית הקבלן.
3. לייצר פשרה עלפיה חלק מהחוב לקבלן צמוד וחלק אחר אינו צמוד.

אישית אני בעד האפשרות הראשונה (תוך עידוד הציבור לרכוש דירה יד שניה במקום דירת קבלן). לכל עסקה יש סיכונים וסיכויים וכל אחד בוחר את מה שמתאים לו. האם ראוי לחייב נהג מונית להפעיל מונה בכל נסיעה או שזה בסדר שבהסכמה עם הנוסע לעתים יהיה מונה ולעתים מחירון? (ללא כפיה כמובן). האם יש לחייב את הבנקים להפסיק למכור הלוואות בריבית משתנה (פריים כדוגמה) אלא רק ריבית קבועה כי עליית הריבית עלולה לעלות ביוקר ללווה בעתיד? אני חושב שלא ושלכל אחד מותר לקחת סיכונים כרצונו. לאחד מתאים ריבית התחלתית נמוכה עם סיכון לעלייה עתידית ולאחר לא מתאים. כך לקוחות יכלו לבחור לקנות מקבלן או מיד שני על בסיס היתרונות והחסרונות של כל עסקה.

אני יכול להתחבר גם לחלופת איסור הצמדה כלל. נניח שהממשלה חושבת שהלקוחות לא מסוגלים לחשב בעצמם או לשכור יועץ כדי שיסייע להם בתכנון הכלכלי של העסקה ולכן יש למנוע את הסיכונים. מקובל עלי (בדוחק).

החלופה השלישית היא זו שנבחרה וזו החלופה הגרועה מכולן.

השינוי בחוק המכר הנוגע להצמדה למדד תשומות הבניה

השינוי שאושר בוועדת הכספים ויועבר לכנסת קובע ש- 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד ו-60% לא יוצמד. ההיגיון שעמד מאחורי החלטת ה- 40% הוא כזה. חברי הכנסת טענו שגם אם ההסבר שנתתי מעלה על כך שהברזלים, הסולר, המים וכו' מתייקרים לאורך 3 שנות הבניה וכדי שהקבלן לא יתמוטט במהלך הבניה (אינטרס בעיקר של הרוכשים), את מרכיב חומרי הבניה והעבודה יוכל הקבלן להצמיד אך את מרכיב הקרקע והרווח היזמי לא יוכל להצמיד. על פניו נראה הגיוני אבל פשוט לא בר ביצוע. החישובים המנסים להפריד את מחיר הקרקע והרווח מסך עלויות הבניה התבררו כמסובכים מידי (האם היטל ביוב לעירייה זה מחיר קרקע או עלות בניה? וכו'. לכן נבחר כלל אצבע של 40% בלוקים, עבודה וכו' ו- 60% עלויות קרקע + רווח עליו אין הצמדה.

הכינו את הארנקים – אתם הולכים לשלם הרבה יותר

כבר חודש אני עובד על מאמר אחר בשם הניתוח הצליח והחולה ישלם ביוקר. אימרה זו מתאימה גם כאן. חישבו כמה אנשים נפגעים בכל שנה בגלל כח המשיכה. אופנוענים המתהפכים, אנשים שנופלים וכו'. מדוע שהכנסת לא תחוקק חוק נגד כח המשיכה ותפתור את הבעיה?

זה בערך מה שמנסה הכנסת לעשות כאן. הגיעה אינפלציה שאנו לא יודעים בנתיים איך לטפל בה אז נחוקק חוק נגד השפעת האינפלציה. זה לא יכול לעבוד. חוקי הכלכלה אינם כפופים לחוקי הכנסת כמו שחוקי הפיסיקה לא כפופים לכנסת ישראל.

אז מה יקרה בפועל כשהצמדת מחיר תשומות הבניה לחוב הקונים תוגבל? קל מאד. אפשר לראות את זה בכל שוק בו יש שילוב של סיכונים. נישאר בעולם הנדל"ן ונסתכל על משכנתה בריבית קבועה וצמודה למעל 25 שנים. הריבית במאי 2022 הייתה בממוצע – 2.74%. באותו חודש הריבית הקבועה על משכנתה לא צמודה לאותה תקופה הייתה 4.28%. פער הריביות בין 2.74 ל- 4.28 בסך 1.54% מבטא את המחיר (בתוספת מרווח ביטחון) שרואה הבנק לרווחיו על ידי מדד המחירים לצרכן.

מה היה קורה אם היו מגיעים כמה חברי כנסת ואומרים שהצמדת החוב למדד אינה טובה ללקוחות ולכן הם מבטלים אותה בחוק? קל מאד לדעת. כבר יש מוצר כזה לבנק. הלוואות צמודות (שדרך אגב נדירות בעולם) היו נמחקות ול- 25 שנים ומעלה היה אפשר לקחת רק הלוואה בריבית של 4.28% לא צמודה במקום 2.74% צמודה למדד.

באותו אופן בדיוק הקבלנים שיידרשו לקחת על עצמם סיכון עתידי להתייקרות חומרי הבניה ישקללו סיכון זה לתוך מחיר הדירה. לא בגלל שהם רשעים או תאווי בצע. אני די בטוח שאם בראיון העבודה הבא שלכם ישאלו עם איזו משכורת חשבתם אבל עם תנאי שמשכורת זו לא תשתנה 3 שנים ושגם אסור לכם לעזוב למקום אחר אז תבקשו שכר יותר גבוה ממה שהייתם מבקשים ללא מגבלה זו. לסיכון יש מחיר.

תאמרו, אוקיי, הכנסת החליטה שאנו נשלם יותר היום במקום לשלם יותר בעתיד אם המדד יעלה וכך לפחות תהיה שקיפות ונדע לאיזו עסקה אנו נכנסים ולא תהיה לנו הפתעה בעתיד. מה הבעיה? אז… הסיפור מסובך יותר.

שלוש המכות שינחתו על רוכשי הדירות בעקבות השינוי

1. כאמור מחיר דירה גבוה יותר בגלל שקלול הסיכון על ידי הקבלן. שקלול הסיכון למחיר יבוצע על ידי גוף ששקלול סיכונים אינו מומחיותו ולכן ככל הנראה יגבה מרווח ביטחון גדול יותר או לחילופין ישקלל סיכון נמוך מידי ולא יצליח לסיים את הפרוייקט. שני הדברים רעים ללקוחות.
2. בנוסף למחיר הדירה משלמים הקונים עוד עלויות שונות התלויות במחיר הדירה: מס רכישה, עריכת דין ולעתים תיווך גם ברכישה מקבלן. עד היום המחיר היה נמוך ועליו התווספו ההצמדות שלא נכללו בכל העלויות המדוברות. כעת אם למשל מחיר הדירה יעלה ב- 200,000 כדי לכסות עלויות של הצמדה עתידית אז בנוסף ל- 200,000 ישלמו הקונים 3.5% מ- 200,000 (אם הדירה עולה יותר מ- 1.8 מיליון) – 7,000 שקלים. עריכת דין – חצי אחוז מ- 200,000 בתוספת מע"מ – 1,170. תיווך אם יש – 2%+מע"מ – 4680 ובסך הכל – 12,850 שקלים תוספת מעבר למחיר הדירה.
3. דירות יד שניה בסביבה ובכלל – כל מי שרוצה למכור דירה מסתכל באתר רשות המסים בכמה נמכרו דירות בסביבה. אם דירות קבלן יימכרו כעת ב- 200,000 יותר בגלל ביטול ההצמדה אז גם מי שמוכר דירה יד שניה יראה מחיר שוק גבוה יותר וקל להבין איך זה ישפיע עליו.

הגרוע עוד לפנינו

שלוש המכות שיחטפו הרוכשים כפי שפורט לעיל הינן מכות שעדיין אפשר לטעון ששוות את הבטחון בכך שיקבלו דירה במחיר שחשבו. אפשר להתווכח ובין השאר להזכיר לחברי הכנסת ולציבור שכשבנק ישראל פעל עם אותו היגיון והגביל את אחוז הפריים בהלוואה כדי למנוע סיכונים אז גם הציבור וגם חברי הכנסת ראו בכך גזירה יקרה למרות שהם עצמם פועלים באותה צורה כעת. לא נורא. זה כנראה נזק קטן יחסית של כמה עשרות אלפי שקלים לכל רוכשת. ישנה בעיה גדולה הרבה יותר. במקומות בהם קראתי על התקנה הייתה אי בהירות לגבי אופן החישוב. נאמר שמותר להצמיד 40% ממחיר הדירה בלבד. אם רכשתי דירה בשווי 2 מיליון ושילמתי מיליון ביום הרכישה אז ההצמדה תהיה על 800,000 מתוך המיליון הנותר (40% משווי הדירה) ועל עוד 200,000 לא תהיה הצמדה? נניח. עברו שלושה חודשים ושילמתי עוד 300,000 לקבלן. האם כעת ההצמדה היא על 700,000 או על 500,000 (כלומר האם התשלום השני גרע מהחוב הצמוד או מהחוב הלא צמוד)? לוועדת הכספים פתרונים. מה שברור הוא שחישוב ההצמדה שכבר היה מורכב יהיה מורכב הרבה יותר. ל"מורכב" יש שלוש בעיות:

1. צריך צוות יותר מיומן כדי לנהל את החישובים. אולי צריך להגדיל את המחלקה הכלכלית אצל הקבלן כדי להתמודד עם חישובי ההצמדה של 50 רוכשים שכל אחד משלם במועד אחר?
2. חשיפה לתביעות עקב חישובים לא מדוייקים
3. לציבור אולי תהיה חשיפה עתידית נמוכה יותר אבל קשה הרבה יותר לחיזוי בגלל שיטת חישוב מסובכת יותר.

לא קשה לנחש מי ישלם על העובדה שהמחלקה הכלכלית והמחלקה המשפטית של הקבלן יגדלו אבל זה לא הנזק הגדול. הנזק הגדול הוא שרף הכניסה של קבלנים חדשים לשוק עולה. ככל שיש יותר רגולציה ויותר חשיפה לתביעות בעקבות אי עמידה ברגולציה כך יותר קשה למתחרים חדשים להכנס לשוק והמחירים עולים מחוסר תחרות. אנו רואים למשל שרגולציה עצומה על ענף בתי הקפה גורמת לכך שהוא נשלט כיום על ידי מספר קטן של רשתות שלהן מומחיות ויכולת להתמודד עם רגולציה שלבעל בית קפה בודד קשה עד בלתי אפשרי להתמודד מולה. אם אותו בעל בית קפה קטן מצליח לעמוד ברגולציה אז מחיר הכריך בסוף משקף את "הצלחתו" לשכור מומחי רגולציה מיוחדים. בין כלכלנים יש ויכוח האם ריכוזיות טובה או רעה לצרכנים אך מה שברור ומוזר שבישראל רבים מאלו שנגד ריכוזיות הינם גם בעד מהלכי הגדלת רגולציה שתוצאתם הברורה היא הגדלת הריכוזיות.

בהקשר לזה אפשר ללמוד מבנק ישראל שבחר לא לבטל את הריביות המשתנות וההלוואות הצמודות כדי למנוע סיכונים ובקום זאת קבע את האופן בו הסיכון יוצג לציבור כך שיוכלו כולם לקבל החלטה נבונה. אני חושב שרגולציה רכה על אופן הדיווח יעילה וטובה הרבה יותר מכפיית אופן עריכת חוזה.

ומה לגבי איחורים?

נקודה שנראתה הגיונית וחשובה נוגעת לאיחורים במסירת הדירה. לכאורה שינוי הגיוני. הקבלן התחייב לספק דירה בעוד שנתיים ולא עמד בכך?

א. ההצמדה לחובות שעוד נותרו לא תיגבה.

ב. הקבלן יתחיל לשלם באופן אוטומטי את קנסות האיחור מבלי שיהיה צורך ללכת לבית משפט.

הגיוני אלא אם נזכרים שאנו במדינת ישראל. במסגרת תמ"א שופצה דירה שלי בנוסף לשיפוץ הכללי של הבניין. החוזה קבע שעבודות השיפוץ יארכו שנה. העבודות הסתיימו בפועל כעבור חצי שנה והחשמל חובר לדירה כעבור שנה וחצי. דוגמה שניה בהליך בו אני מעורב יותר. אני בתהליך בניה של בית. שלב הבניה מספיק מתקדם כדי שאוכל לומר בוודאות יחסית שהליך השגת היתר הבניה ואישור האכלוס לאחר הבניה ייקחו יותר זמן מזמן הבניה עצמה. פתאום הדרישה לקנוס את הקבלן על אי עמידה בחוזה נראית שונה כשמבינים שחלק משמעותי מהאיחור במסירה לא תלוי בהשלמת הבניה אלא בעבודה מול הבירוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה. חברי הכנסת הלכו למסלול הקל של קניסת הקבלן במקום ללכת בנתיב הקשה אך המשמעותי הרבה יותר של שיפור מערכות הבירוקרטיה הממשלתיות.

סיכום

פעמים רבות נשאלתי האם לדעתי מחירי הדירות יירדו. תשובתי הייתה אותה תשובה. איני יודע אבל אני יודע שממשלות ישראל לדורותיהן עושות מהלכים שהמשמעות הברורה שלהם היא העלאה של מחירי הדירות.

במדד קלות עשיית העסקים שהינו משמעותי ביותר להתפתחות כלכלית נמצאת ישראל במקום 35 בעולם. אם מסתכלים על סעיפי המדד אז בקלות רישום נדל"ן נמצאת ישראל במקום 75(!).

הלוואי והייתי רואה חבר כנסת או שר שבמקום לדווח בגאווה על חוק חדש שחוקק, היה מדווח על חוק או תקנה שנמחקו. לא מגיע לנו להיות במקום 75 בשום דבר.

מוזמנים בחום להגיב למאמר. אני קורא כל תגובה ומודה עליה.

תכנים נוספים שלי אפשר למצוא בקהילת צומחים כלכלית בפייסבוק, בערוץ היוטיוב שלנו, בהסכת (פודקאסט) הון ומיקרופון וכמובן אישית ב- rimon@effm.co.il או 054-5232-799.

תוספת שלאחר הפרסום

מאמר זה שותף מספר פעמים על ידי אנשים שונים ובקבוצות שונות בפייסבוק. קודם כל תודה למשתפים. שנית, במסגרת הדיונים הופניתי לקטע בדיון בועדת הכספים בו מדבר חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ יוזם החוק וביקשו התייחסותי. כיוון שדבריו של ח"כ סמוטריץ או דומים עלו גם בדיונים אני שם את הוידאו כאן ואחר כך אתייחס

מוזמנים לצפות בוידאו כאן – https://fb.watch/d-ZaIGvMu0/

חבר הכנסת עו"ד סמוטריץ שהינו משפטן מדבר כמו משפטן – במונחים של צדק. "אין זה צודק שרוכש הדירה ישלם על כשלים של מישהו אחר". אין לי אלא להסכים. זה לא צודק שרוכש דירה ישלם על כשלים של הכבאות, של רמ"י, של העירייה, של חברת חשמל או של הקבלן. באותו אופן לא צודק שמי שרוכש מכונת כביסה ישלם על הכשלים של נמל אשדוד או חיפה לפרוק מכולות בקצב מספק או של מכון התקנים לבדוק את המכונה או שישלם על העובדה שרוסיה פלשה לאוקראינה ובגלל זה הסולר יקר יותר. מה מעניין את רוכש מכונת הכביסה בישראל מה קורה באוקראינה. זה לא צודק!

ככלכלן איני מתעסק בצדק. אני מתעסק בהתנהגות של פרטים וחברות (שבתורן מורכבות מפרטים). אמרו לי נכון לגבי המאמר – מי אמר לך שעד היום הקבלנים לא גבו מחיר מקסימלי שהם יכלו ולפיכך המחיר לא יעלה? יש בזה משהו. כל סוחר מנסה לגבות מחיר מקסימלי. אבל הסוחר גובה מחיר מקסימלי שבו הלקוחות לא יילכו למתחרים. אם הממשלה יוצרת תקנה שמייקרת לכל היצרנים בשוק את המוצר אז יהיו כאלו שמסוגלים למכור במחיר יקר יותר ויהיו כאלו שייצאו מהשוק אם אינם יכולים למכור במחיר יקר יותר. במצב של תחרות קטנה עליית המחיר יכולה להיות אף גדולה יותר.

ח"כ סמוטריץ אמר בישיבה דבר שהיה לדעתי אמור להיות כותרת ראשית בעיתונים אך איכשהו עבר בלי לעורר שום תגובה והוא לדעתי לב העניין. לדברי סמוטריץ רשויות המדינה: כיבוי אש, רמ"י וחברת חשמל מתנהגות כארגון פשע. מצד אחד הן נותנות שירות איום לאזרחים (קבלנים במקרה זה אולם אוכל להעיד מנסיוני כמה זמן חיכתה מערכת סולארית על הגג שלי ללא פעולה עד שהגיע איש חברת חשמל כדי להשקיע 60 דקות בחיבורה) ומצד שני מנהלות מול הקבלן מאזן אימה על פיו אם יעז להתלונן אז בפרוייקט הבא שיבנה יקבל שירות אפילו גרוע יותר. הראיתי למעלה את הדוגמה על הדירה שלי שבנייתה הושלמה והיא חיכתה שנה לחיבור לחשמל. חברי הכנסת עושים לעצמם עבודה קלה. במקום לדאוג שרשויות המדינה ייתנו שירות הולם או פיצוי הולם. למשל שאם חברת חשמל לא מגיעה לביקורת תוך שבועיים היא זו שתשלם פיצוי, מסכסכת הכנסת בין אזרחים לאזרחים או בין קונים למוכרים. הרעיון שפי שניסח אותו סמוטריץ שעל פיו הכנסת יודעת שרשויות המדינה מתעמרים בלקוחותיהם והוא מצפה מהקבלן לנהל לתבוע את הכבאים, חברת חשמל וכו' במקום שהכנסת תחוקק חוקים שיטפלו באלו הכפופים לכנסת הוא בעיני בזיון. לא תפקידו של הקבלן לנהל את נציב הכבאות. זהו תפקידו של השר לבטחון פנים ושל הכנסת שנתנה לו את המנדט לעשות זאת.

ח"כ סמוטריץ אמר משפט שכבעל חברה קומם אותי מאד. משהו בנוסח "מה אכפת לקבלן לאחר אם במילא משלמים לו כסף"? איני יודע אם חבר הכנסת ניהל פעם עסק. מדבריו אני מנחש שלא. מי שמנהל עסק מתייחס מאד בכובד ראש לשביעות הרצון של לקוחותיו. לקוחות כועסים דורשים תשומות רבות של תחזוקה, גורמים לצוות שלך עול כבד, גורמים לכך שיהיה לך קשה יותר למכור סחורתך בעתיד וכו'. אין לי ספק שקבלנים רוצים למסור דירה במועד.

תוספת נוספת לאחר הפרסום – נ.ב.ב

לאחר שפרסמתי את המאמר הזה שזכה להד משמעותי, הפנה את תשומת ליבי חברי עו"ד גיא מנדלסון לראיון שערך עם הממונה על חוק המכר, למעשה הרגולטור שאמור לאכוף את כל האמור מעלה, עמית גריידי. אני חושב שיהיה לכם מעניין לצפות.

משכנתה הינה הלוואה בה ממושכן לבנק נכס נדל"ן כלשהו אשר במידה והמשכנתה לא תשולם, יוכל הבנק לעקל את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את חובות המשכנתה. לכאורה לבנק לא אמור להיות אכפת למי הוא נותן משכנתה. במידה והיא לא תשולם, הוא תמיד יוכל למכור את הנכס. ולהחזיר לעצמו את כספו. ברם, לקיחת בית ממשפחה והוצאתה לרחוב אינן פעולות שמצטלמות היטב בתקשורת והבנק תמיד יעדיף לא לתת הלוואה כלל ומלתת למישהו שלדעתו יש סיכוי גבוה שלא ישלם אותה. לפיכך נקבעו תנאים לקבלת משכנתה  על פיהם הבנק קובע האם לאשר את המשכנתה. 

תנאי קבלת משכנתה מחולקים לסיכונים הנובעים מהכנסת הלווים, מהנכס ומבריאות הלווים ומתייחסים כאמור גם לשיקולי יחצי ציבור של הבנק. 

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים להכנסות הלווים

הבנק מסתכל על הכנסות הלווים מכל המקורות ומפחית מהם תשלומים קבועים. לדוגמה אם אחד הלווים משלם מזונות או הלוואות קודמות שנשאר יותר משנה וחצי עד פירעונן, תשלומים אלו יופחתו מהכנסות הלווים. הכנסות שכר דירה מדירות קיימות בידי הלווה המיועד נכנסות לחישוב אך ההכנסות הצפויות מהדירה הנרכשת בדרך כלל לא נכללות. 

מהי הכנסה? 

הכנסה היא כסף שמקבל הלווה באופן קבוע ושהוא יכול להציג שתי אסמכתאות לקיומו: 

• אישור לקבלת הכסף – למשל תלוש משכורת, חוזה השכרת דירה או אישור על קבלת מלגה לאורך כל השנה. קצבת נכות קבועה להורה או לילד נכללת ברוב המקרים בהכנסות. 
• תנועה של כניסת הכסף לחשבון הבנק – מקבל שכר דירה או שכר עבודה במזומן ולא מכניסן לחשבון הבנק שלך? הכנסות אלו לא יחושבו במניין ההכנסות. במסגרת ההכנות למשכנתה חודשים מראש, יש לקחת זאת בחשבון
• עבור עצמאים הבנק ידרוש במקום תלוש שכר שומת מס אחרונה והצהרה של רואה חשבון על הההכנסות משומת המס האחרונה ועד יום המשכנתה.

הזהרו משגיאה נפוצה – רבים חושבים שאם הבנק מבקש שלושה תלושי שכר אז אפשר להביא תלוש מחבר שיעשה כאילו הוא מעסיק אותם למשך שלושה חודשים. זוהי שגיאה. הבנק אמנם מבקש שלושה תלושי שכר אך הוא גם מסתכל בתלוש על תאריך תחילת העבודה. אם העבודה החלה לפני שלושה חודשים יבקש הבנק גם תלושים מהמקום הקודם או הסברים. 

על פי הוראות בנק ישראל תשלום המשכנתה החודשי צריך להיות על מחצית השכר החודשי. רוב הבנקים מחמירים יותר מאשר הוראת בנק ישראל ובונים משכנתאות בהן התשלום החודשי הוא עד שליש מההכנסה החודשית. 

שימו לב!  זה שהבנק אישר את המשכנתה עם תשלום של שליש מההכנסה לא אומר שהמשכנתה לא תרסק אתכם. זה רק אומר שמבחינת עלות תועלת של בדיקת הלווים הבנק מוכן להמשיך. כאשר אתם מתכננים את המשכנתה יש לבדוק האם אתם באמת מסוגלים לשלם את התשלום החודשי אליו אתם מתכוונים להתחיים. אמירות כמו, "נהדק חגורה", "נעשה מה שצריך" או "נעבוד שעות נוספות" הן בדיוק האמירות בהם משתמשים אנשים כדי לבצע רמיה עצמית אשר עלולה להביא לחורבנם הכלכלי. 

כדאי לדעת שאם ההכנסה החודשית אינה מספיקה אפשר להוסיף למשכנתה ערב משלם. מישהו מקרבה משפחתית מדרגה ראשונה (אחים, הורים) אשר חותם על המשכנתה יחד עם המשפחה וכל חודש חלק מהתשלום החודשי יורד מחשבונו האישי. במידה והמשפחה לא תשלם את המשכנתה הבנק יוכל לדרוש את התשלומים מהערב לפני מכירת הבית. 

סיכום – מבחינת הלווים, ההכנסה הכוללת שלהם צריכה להיות בערך פי שלוש מהתשלום החודשי למשכנתה או במילים אחרות, תשלום המשכנתה צריך להיות עד שליש מההכנסה החודשית. 

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לבריאות הלווים

במסגרת המשכנתה דורש הבנק ביטוח חיים לכל אחד מהלווים. זוכרים את מחלקת יחסי הציבור של הבנק? היא לא רוצה להתמודד עם זה שהבנק יעקל דירה של אלמנה צעירה עם ילדים (או אלמן כמובן). כדי למנוע זאת דורש הבנק ששני הלווים יעשו ביטוח חיים על סכום המשכנתה. אם אחד מהלווים יילך לעולמו טרם זמנו, כלומר לפני סוף המשכנתה, חברת הביטוח תפרע את המשכנתה.

אם כבר יש ביטוח חיים זה לא יעזור כי בביטוח הקיים היורשים מקבלים את הכסף בעוד שבביטוח חיים למשכנתה הבנק מקבל את הכסף. אבל, אם כבר יש ביטוח חיים על מיליון שקלים למשל ועבור המשכנתה עושים ביטוח נוסף של מיליון שקלים. יש לשקול לבטל את הביטוח הראשון כדי לא להיות בכפל ביטוחים. 

לווים שהינם נכים לא מקבלים משכנתה הרבה פעמים למרות שמצבם אינו מסכן את חייהם.   

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לאחוז המימון

אחוז המימון הוא סכום המשכנתה חלקי שווי הנכס הממושכן. על פי הוראות בנק ישראל יש שלוש מדרגות אחוזי מימון: 

1.  בדירה ראשונה – עד 75% מימון. כלומר סכום המשכנתה חלקי שווי הדירה יכול להיות עד 0.75. 
2. משפרי דיור  – כאלו שמוכרים דירה ורוכשים אחרת במקומה – עד 70% מימון
3. משקיעים –  עד 50% מימון
   

למעט במחיר למשתכן, שווי הדירה הוא המחיר בחוזה או קביעת שמאי הבנק הנמוך משניהם. בהלוואות עם אחוז מימון גבולי מומלץ לבצע שמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה. ברכישה מקבלן אין צורך בשמאי ומחיר החוזה הוא שווי הדירה. בבניה עצמית שווי הנכס הוא מחיר המגרש בתוספת עלות הבניה. 

במחיר למשתכן שווי הדירה יכול להיות גבוה מהמחיר בחוזה (על אף שמדובר ברכישה מקבלן). אם שמאי הבנק קובע ערך דירה גבוה ממחיר החוזה אזי קביעת השמאי תשמש כשווי הדירה ובתנאי שלא תהיה גדולה מ- 1,800,000 שקלים. 

תנאים לקבלת משכנתה הקשורים לנכס

הבנק מסתכל על הנכס הממושכן בעיניים של מי שיצטרך להתמודד עם מכירתו במידה והמשכנתה לא תשולם כשורה. לפיכך, הבנק לא ייתן משכנתה אם בנכס יש חריגות בניה (תלוי אילו חריגות וכו') או שאין היתר בניה לנכס. נכסים כאלו יהיו בעייתיים במכירה ולכן הבנק לא ייכנס להלוואה שלהם. בנכסים אשר ביהודה ושומרון הבנק בוחן כל מקרה לגופו. כך גם במקרים בהם רישום הנכס אינו מושלם כמו למשל במידה והנכס נמצא על מגרש במושעא, שיטת רישום נכסים מימי התורכים בארץ אשר עדיין רווחת בישובים וותיקים מסוימים. במידה ויש חשש לגבי היכולת למשכן את הנכס, יש לעשות שמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה. 

3/12/2016

תכנית החיסכון לכל ילד של ביטוח לאומי והאוצר

חלק א' – דעתי על התכנית

מי שחלק זה אינו מעניין אותו, מוזמן לעבור ישר לחלק ב' המכיל המלצות לבחירת החיסכון לילד.

לאט לאט המדינה מחליטה שאנו, אזרחיה, איננו כשירים לקבל החלטות בתחומים שונים והיא צריכה להחליט בשבילנו. אז קודם כל רבים מאתנו כנראה איננו כשירים לקבל החלטות, כולל החלטות פשוטות. נסו רגע לדמיין איזה אחוז מהנהגים היו משתמשים בחגורות בטיחות אילו הדבר לא היה חובה על פי חוק. כדי לקבל מושג אני נזכר בשיחה שניהלתי פעם עם סמנכ"ל שיווק של אחד מיבואני הרכב. הוא סיפר שהם הביאו דגם חדש עם מבצע בו אפשר לקבל בחינם גלגלי מגנזיום או בקרת החלקה ממוחשבת. אפילו לקוח אחד לא בחר בבקרת החלקה. אמצעי בטיחות מציל חיים זה הוא היום חובה בכל רכב חדש.

אז נניח שבהחלטות של חיים ומוות שאינן עולות כסף למדינה (את אכיפת חגורות הבטיחות אפשר לממן על ידי אלו שלמרות החוק נוסעים בלי ומשלמים דוחו"ת), יש הגיון שהיא תחליט בשבילנו. כעת מרחיבה המדינה את מוטת כנפיה ומחליטה שחובה עלינו לחסוך עבור ילדינו. המדינה עושה זאת בצורה מחוכמת אשר אמורה לגרום לנו לחשוב לא שכפו עלינו לחסוך אלא שקיבלנו מתנה מהוד נדיבותו ביטוח לאומי אשר חוסך בשבילנו. זו כמובן שטות. אילו היו אומרים לאזרחים, מהיום אתם חייבים להפקיד בחיסכון 50 שקלים לחודש עבור כל ילד הייתה קמה זעקה. מי אתם שתחליטו שאנו חייבים לחסוך ואף תקבעו לנו איפה מותר לחסוך? אז ביטוח לאומי כזרוע של הממשלה עשה דבר מחוכם, קודם גובים כספים אלו ואז כביכול במנותק מהגביה מפקידים לילדים לחיסכון.

יש בתכנית החיסכון הזו התחכמות נוספת. קצבת ילדים היא דבר טעון פוליטית אשר גורם באופן היסטורי לזעם רב של הציבור החילוני ממעמד הביניים המאופיין בתשלומים גבוהים לביטוח לאומי ומעט ילדים לעבר הציבור החרדי המאופיין בתשלומים נמוכים לביטוח לאומי והרבה ילדים.

בעבר נתניהו כשר אוצר הקטין משמעותית את קצבאות הילדים. עתה, במקום להגדיל חזרה את הקצבאות, עשו מהלך של חיסכון לכל ילד אשר משמעותו בפועל שקולה להגדלה של הקצבאות.

חלק גדול מההורים לילדים משלמים משכנתא. בספרי משכנתא יעילה תיארתי הורים אשר רוצים לחסוך לילדיהם כסף לחתונה משך 20 שנים. לא אחזור על כל החישוב אך בגדול חלופת החיסכון במקביל למשכנתא הניבה כ- 100,000 שקלים פחות מאשר אילו היו מפקידים למשכנתא 500 שקלים יותר בכל חודש, מקצרים את שנותיה ואז מפקידים משך שנתיים בלבד את מלא תשלום המשכנתא לילדים.

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יש בישראל כשלושה מיליון ילדים. הפקדה של 50 שקלים לחודש לכל ילד תעלה בכל שנה 50 * 3,000,000 * 12 =  1.8 מיליארד שקלים בשנה לפני הוצאות ניהול כל המערכת הזו. אם המדינה חושבת שאזרחיה כל כך בורים כלכלית עד שהיא צריכה לקחת אחריות על החיסכון לילדים שלהם, טוב הייתה עושה אם הייתה לוקחת את 1.8 מיליארד השקלים האלו ומשפרת את יכולתם של ילדיה ומבוגריה להבין טוב יותר את העולם הכלכלי כך שלא יצטרכו "מתנות".

אם המדינה כבר נותנת מתנה לילדים היה הגיוני שאת השימוש בה תפנה לצרכים שהגשמתם הם אינטרס של המדינה. למשל מימון רכישת מקצוע. משונה בעיני שכאשר המדינה נותנת סכום דומה כאות תודה ללוחמיה (פקדון חייל משוחרר ללוחם שסיים שלוש שנים הוא 28,414 שקלים נכון ל- 2016) היא מאפשרת להם להשתמש בו לשש מטרות מוגדרות בלבד לדוגמה: לימודים, הכשרה מקצועית, דיור, והקמת עסק בעוד שאת הסכום שהיא נותנת לכולם ללא קשר לתרומתם היא אינה מגבילה מבחינת מטרות.

לאחר שאמרתי את כל מה שאני חושב על חלוקת המתנות לאזרחים על ידי שר האוצר שנכון לעכשיו הוא כישלון על פי המדד שהוא עצמו קבע – "אם מחירי הדירות לא יירדו, לא אתמודד שוב" הגיע שלב המעשים.

חלק ב' – מה נדרש מאיתנו ההורים

עכשיו מגיע החלק שבו אנו יכולים לקחת אחריות ולקבוע לאן להפנות את הכסף. יש לנו כהורים אפשרות להחליט ארבע החלטות הנוגעות לחיסכון זה:

א. האם לחסוך בבנק או בקופת גמל

ב. אם בחרנו בקופת גמל עלינו לבחור מסלול השקעה.

ג. אם בחרנו בקופת גמל עלינו לבחור קופה.

ד. האם להגדיל ב- 1.99 ? או יותר נכון ב- 50 שקלים?

קופת גמל או בנק

חד משמעית קופת גמל:

• בבנק הריבית שואפת לאפס.
• בקופת גמל אפשר להחליף מסלולי השקעה.
• אפשר להחליף קופת גמל במהלך השנים

מסלול השקעה

בקופות הגמל יש אפשרות לבחור בין ארבעה מסלולי השקעה:

• א. לפי ההלכה היהודית
• ב. לפי ההלכה המוסלמית
• ג. בסיכון גבוה
• ד. בסיכון נמוך

לשני המסלולים הראשונים לא אתייחס כי איני מבין בהם. שני המסלולים האחרונים (סיכון גבוה / סיכון נמוך) הינם מסלולים עם שם מטעה. באותה מידה שאומרים סיכון גבוה, אפשר לומר סיכוי גבוה לרווח.

המלצתי לגבי סיכון גבוה – רווח גבוה לעומת סיכון נמוך – רווח נמוך היא לבחור בסיכון הגבוה עם הסיכוי הגבוה לרווח שני השלישים הראשונים של ההפקדות. אם נניח לילד שנולד יש 18 שנות הפקדה אז ב- 12 השנים הראשונות כדאי בוודאות לבחור בסיכוי גבוה לרווח עם סיכון גבוה להפסד ובשש השנים האחרונות להקטין את רמת הסיכון והסיכוי. מאחורי בחירת מסלולים זו הקרויה גם המודל הצ'יליאני עומד ההיגיון שגם אם יהיה הפסד של 30% בשנים הראשונות, יהיה מספיק זמן על מנת לקזזו חזרה.

אישית, אני אבחר את המסלולי בסיכון הגבוה עם סיכוי גבוה לכל שנות ההפקדה לחיסכון זה. אבל זו כאמור החלטה אישית. לדוגמה: בשנת 2008 הפסידו קופות השתלמות רבות 50% (!) מערכן. האם אובדן של 50% מהחיסכון הוא משהו שתוכלו לישון אם יתרחש? אז נכון זהו תרחיש עם סיכוי נמוך להתממשות אך מי שבשום אופן לא יכול לספוג נזק מסוג זה, עדיף לו לבחור במסלול עם סיכון נמוך יותר.

מבחינתי אני מקווה שכפי שקורה לעתים במחוזותינו, הממשלה הבאה תבחר לבטל חיסכון זה ופשוט להקטין את גבית הביטוח לאומי מכל המשפחות בישראל.

בחירת החיסכון בקופת הגמל

בחרו את זו עם התשואה ההיסטורית הגבוהה ביותר ועקבו כדי לוודא את תשואתה בהמשך. לרשימת קופות הגמל המשתתפות והתשואה שלהן, הקליקו כאן – https://hly.gov.il/ProvidentFunds.html

אפשר לראות כי אלטשולר שחם השיגו בחמשת השנים האחרונות את התשואה המירבית ובהם אבחר.

האם להגדיל את החיסכון

כאן אנו כבר נדרשים להשקיע מכיסנו כדי להגדיל את החיסכון לילד. הדיון על כדאיות צעד זה הוא מעבר למאמר זה. למעשה אם אתם חושבים שצריך להפקיד לחיסכון עבור הילד, לא הייתם אמורים לחכות לביטוח לאומי ואתם כבר מפקידים. העובדה שכעת מציעים לנו "להגדיל" במקום פשוט לחסוך היא חסרת משמעות. חושבים שאתם רוצים לחסוך לילד? מדוע להעביר כספים אלו לתכנית ממשלתית על מגבולותיה במקום פשוט לפתוח לילד חיסכון כזה או אחר ולהפקיד לשם 50-5000 שקלים לחודש? מהצד השני, בתכנית הממשלתית אין דמי ניהול. יעשה כל הורה את חשבונו.

המלצתי הינה לא להגדיל את החיסכון.

לבחירת קופת גמל / בנק ואפשרות להגדלת החיסכון הקליקו כאן – http://bit.ly/IsraelKidsSave

עוד כמה שאלות

עד מתי עלי להחליט איזה מסלול השקעה?

עד ה- 1.3.2017. אם לא תחליטו עד אז, ישויכו הכספים על פי מנגנון ברירת המחדל:

לילד שגילו פחות מ- 15 שנים – קופת גמל. לילד שגילו מעל 15 שנים – בנק.

האם יש דמי ניהול?

דמי הניהול לכספים משולמים על ידי המדינה ולכן לעניין ההחלטה איזה גוף ינהל את הכספים, אנו אדישים לדמי הניהול ורק התשואה והסיכון חשובים. במאמר מוסגר יש לציין כי הגופים שינהלו כספים אלו וודאי יגבו דמי ניהול. האוצר לא פרסם מהם דמי הניהול שהוא או נכון יותר משלם המסים ישלם על תכנית זו בכללותה.

האם אפשר לעבור בין קופות גמל

אפשר לעבור בין קופות גמל ובין מסלולים בתוך הקופה. מי שיבחר בבנק, לא יוכל לעבור בנק או לעבור לקופת גמל אך בחלק מהמסלולים שבבנק ניתן לעבור למסלולים אחרים.

האם אפשר למשוך את הכספים לפני שהילד בן 18?

רק במקרה והילד במצב רפואי קשה אשר יאושר על ידי רופא הביטוח הלאומי

האם כדאי להשאיר את הכסף לאחר שהילד מגיע לגיל 18? 21?

למעשה אין כל חובה למשוך את הכסף. אפשר להשאירו כחיסכון בקופת הגמל. זהו אפיק השקעה סביר. בתשואה של 6% לשנה הכסף יכפיל את עצמו כל 12 שנים וכך 50,000 שקלים בגיל 21 יכולים להפוך ל- 100,000 שקלים בגיל 33 ו- 200,000 שקלים בגיל 45.

הליך הבחירה והדיווח בפועל

מבוצע כאמור מהקישור הזה – http://bit.ly/IsraelKidsSave . יש צורך בתעודת הזהות של האם לצורך הבחירה.

שלב 1 – הזדהות

שלב 2 – פרטי יצירת קשר

בשלב זה אפשר לבחור האם לעדכן לכל הילדים מדיניות השקעות אחידה או לכל אחד קרן אחרת, רמת סיכון שונה וכו'. אני בחרתי לכולן את אותה קרן ולכן השלב הבא מיותר עבורי.

שלב 4 – הבחירה

שלב 5 – סיכום

שלב 6 – אישור פעולה

בהצלחה.

ראשית כל, כדי לתקן טעות רווחת, מחיר למשתכן אינה תכנית חדשה. לפני כשנה אפילו סייעתי במשכנתא של זוג אשר רכש דירה במחיר למשתכן בראש העין. באתר שהקים משרד הבינוי עבור מחיר למשתכן, מכונה התכנית מחיר למשתכן במתכונתו החדשה.  מה חדש במתכונת החדשה? שר השיכון ושר האוצר חדשים. הרי לא

יעלה על הדעת שתכנית אשר הופעלה על ידי השרים הקודמים תזכה בקרדיט את מפעיליה. לכן, יש מתכונת חדשה לשרים חדשים ובא לציון גואל.

מהו מחיר למשתכן?

מחיר למשכן הינה שיטת שיווק קרקעות שונה מהמקובל. בשיטה המקובלת, המדינה, אשר הינה בעלת הקרקעות, מוכרת אותן לקבלן אשר הציע בעבור הקרקע את המחיר הגבוה ביותר. בשיטת מחיר למשתכן, הקרקע אינה נמכרת לקבלן אשר הציע מחיר גבוה אלא הפוך: המדינה קובעת מחיר קרקע נמוך ממחיר השוק. הקבלן שזוכה לקנות את הקרקע מהמדינה הוא זה אשר מציע למכור את הדירה הבנויה לאזרחים במחיר הנמוך ביותר, תוך שמירה על מפרט בניה מזערי שקבעה המדינה.

המדינה מצידה מסבסדת מעבר למחיר הקרקע גם את הוצאות הפיתוח של המגרשים.

כלומר, בתכנית מחיר למשתכן יימכרו דירות מתחת למחירן בשוק לקהל היעד שהגדיר משרד השיכון.

קהל היעד לתכנית מחיר למשתכן

• זוגות נשואים או ידועים בציבור
• יחידים מעל גיל 35.
• חד הוריים עם ילד אחד בחזקתם.
• נכים

תנאים נוספים בהם צריך קהל היעד לעמוד

• לא החזיקו בבעלות על דירה או חלק מדירה בששת השנים הקודמות. חריג לתנאי זה הינו מי שהחזיק בדירה אך נאלץ למוכרה במסגרת הסכם גירושין.
• ללא זכויות בדירה אשר בשלבי בניה
• ללא זכויות במשק חקלאי

מאפייני בניינים במחיר למשתכן

מחיר למשתכן נועד עבור בניה רוויה. בנייני מחיר למשתכן חייבים לכלול לפחות 6 דירות בשתי קומות ומעלה ולפחות דירה אחת בכל קומה.

מפרט הדירות במחיר למשתכן

כיוון שהתחרות בין הקבלנים על זכיה בקרקע הייתה לגבי השאלה מי ימכור את הדירה במחיר נמוך יותר, ישנו חשש שהקבלנים יבנו במפרט ירוד. משרד השיכון פרסם מפרט מינימום לדירות מחיר למשתכן. בין השאר הוגדרו חלונות בזיגוג כפול, מספר שקעים במטבח, חשמל תלת פאזי, סוגי ריצוף ועוד. את המפרט המלא ניתן לקרוא כאן

פרויקטים לדוגמה

המחירים מתייחסים לדירת 100 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, מחסן וחניה.

ניקח לדוגמה, את ראש העין. דירות חדשות בשטח דומה נמכרות בכמיליון וחצי שקלים. כלומר, הטבת מחיר למשתכן מבטאת הנחה של כחצי מיליון שקלים.

זה עוד לא הכל…

 הטבות נוספות

בפריפריה יינתנו מענקי מקום בסכום התלוי בערך הקרקע:
ערך מ- 0 עד 50,000              – מענק רכישה בגובה 60,000
ערך קרקע 50,001 – 100,000 – מענק רכישה בגובה 40,000

משכנתא לדירת מחיר למשתכן

בדירה רגילה ניתן לקחת (עבור דירה ראשונה), עד 75% משכנתא. מחיר הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא על פי המחיר בחוזה או קביעת שמאי הבנק, הנמוך משניהם. עבור דירות מחיר למשתכן קבע בנק ישראל סייג חשוב. המחיר לצורך אחוז המימון יהיה על פי קביעת השמאי או מחיר השוק ולא מחיר הדירה.

ניקח שוב את הדירה בראש העין כדוגמה. אם מחיר השוק לדירה דומה הוא 1,500,000 שקלים והדירה נמכרה במסגרת מחיר למשתכן ב- 975,856 שקלים. המשכנתא שתוכל המשפחה לקבל אינה 75% * 975856 = 731,892 שקלים אלא 1,500,000 * 75% = 1,125,000 שקלים. כלומר בפועל המשכנתא מתוך מחיר הדירה בפועל לא תהיה 75% אלא 90% (סף אותו קבע בנק ישראל).

אז מה היה לנו עד עתה…

חסרי דיור יכולים לקנות דירה במחיר נמוך, עם מענק ועם משכנתא ב- 90%.

את דירות מחיר למשתכן לא ניתן למכור משך 5 שנים אך אפשר להשכירן.

תביא לי 2 או איך נרשמים?

כדי להירשם יש להצטייד בתעודת זכאות. בנתים לא פורסם איך מקבלים תעודת זכאות ואיך נרשמים. בישראל כמו בישראל, כל שר חושב שהממשלה עלולה ליפול בחודש הבא ולא יזכרו מה הוא עשה. לכן מסע הפרסום למחיר למשתכן לא כלל פרטים אלו אשר כנראה לא הוחלט עליהם. משרד השיכון מסתפק בהודעה שימו לב לפרסומים. ובכן, זו הזדמנות טובה להירשם לרשימת הדיוור שלי על מנת לקבל עדכונים.

לא הכל וורוד

למחיר למשתכן יש תנאים מעולים. ככל הנראה הביקוש יעלה על ההיצע. הבחירה בין כל המשפחות שירצו לקנות בפרויקט מסוים, במידה ויהיו יותר משפחות מאשר דירות תבוצע באמצעות הגרלה. ההגרלה תקבע את המשפחות שיורשו לקנות בפרויקט מסוים ואת סדר בחירת הדירות על ידי המשפחות השונות.

עדכון 22/2/2016

ההגרלה הראשונה של דירות מחיר למשתכן תתקיים לדירות בעפולה.

כדי להשתתף בהגרלה יש להוציא תעודת זכאות. הוצאת תעודת זכאות מבוצעת באחת מחברות הדיור הציבורי:

• עמידר – טלפון: *6266
• מילגם – טלפון: 1599-563-007
• מ.ג.ע.ר – טלפון: 1599-500-301 (ניתן למלא שאלון מקוון באתר מרכז אלונים)

יש לתאם מועד הגעה באמצעות הטלפונים לעיל ואז להגיע עם 240 שקלים לאגרה והמסמכים הבאים:

• אישור זהות: מקור + צילום
• זוגות נשואים יידרשו להציג אישור נישואים
• גרושים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות צריכים להמציא תעודת גירושין
• אלמנים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות צריכים להמציא תעודת פטירה של בן הזוג.
• הורים עצמאיים (משפחות חד-הוריות) צריכים להמציא: תעודת גירושין; הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין; תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
• זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג מחזיקים ב "תעודת זוגיות" מטעם ארגון "משפחה חדשה", אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין אלא רק בפני מנהל הסניף,וכן להציג את התעודה ואת העתק התצהיר שנחתם בארגון משפחה חדשה מול עורך דין.

תעודת זכאות בתוקף למשך שנה מיום הפקתה.

עדכון 24/2/2016 – רישום להגרלה

את הרישום להגרלת מחיר למשתמש מבצעים באתר האינטרנט:

כניסה לאתר מבוצעת עם מספר זהות ומספר אישור הזכאות בתור סיסמא ראשונית.

הערה חשובה: 

אתר האינטרנט של האוצר ומשרד הבינוי למערכת מחיר למשתכן אינו מכיל חלק גדול מהמידע לעיל. עושה בהחלט רושם שחשוב למשרדי הממשלה לעשות רעש בתקשורת יותר מאשר להקל על לקוחות פוטנציאליים או בשמם המקובל, אזרחים. המידע לעיל נאסף על ידי ממקורות שונים. מידע מוסמך יש לקבל במשרד הבינוי. אשמח לקבל הערות על אי דיוקים במידה וישנם כאלו. 

מטרת העל של האתר הינה שיפור רווחתכם הכלכלית. אחת ההוצאות הגדולות של המשפחה הינה על מגורים ואני אכן מתמחה בסיוע לקבלת החלטות בנושא נדל"ן – משכנתא וכו'.

ברם, לעתים ישנם נושאים נוספים חשובים מאד שאני שמח לדווח עליהם על מנת שיביאו לרווחה.

כזו היא רפורמת סוכני הביטוח לפנסיה. דורית סלינגר, הממונה על שוק ההון, הביטוח והחיסכון באוצר אישרה את רפורמת סוכני הביטוח לפנסיה. גברת סלינגר הינה חלק מה"כח הנשי" שמינה יאיר לפיד לרשות כמעט כל הצמרת הכלכלית של ישראל. בניגוד לעבר בה הרגולטורים צמחו באוצר ואז חיפשו עבודה בשכר גבוה בחברות הביטוח, גברת סלינגר הגיעה לאוצר לאחר שאת הקריירה שלה עשתה במגזר העסקי.

לאחר שמזה מספר שנים יכול כל עובד לבחור עם איזו חברת ביטוח ומוצר ביטוחי הוא רוצה לחסוך לפנסיה, על פי הרפורמה הנוכחית יוכל העובד גם לבחור מי יהיה סוכן הביטוח שלו.

Optin Architect

ככל שזה יישמע מוזר, עד היום היה כבול העובד לסוכן הביטוח אותו קבע המעסיק. נניח שיש מעסיק קטן עם 50 עובדים (אותו עיקרון בדיוק פועל על מעסיק עם 500 או 5000 עובדים). המעסיק יכול היה להעביר סכום אחד בחודש לסוכן הביטוח שעובד אתו. סוכן הביטוח נתן למעסיק שירות "בחינם" ופיצל את התשלומים לקרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים השונים של העובדים. הבעיה?

1. אין בחיים ארוחות חינם. המעסיק לא הוציא כסף מכיסו והעובדים שילמו על שירות סוכן הביטוח דרך דמי הניהול על הפנסיה שלהם אשר חולקו בין סוכן הביטוח לחברת הביטוח.
2. חינם כבר לא מספיק ולכן כדי לפתות מעסיקים לעבוד עם סוכן מסוים יכלו הסוכנים לתת הטבות נוספות לדוגמה הנחה בביטוחי רכבים של החברה או על מבנה משרדי החברה. מי שילם על הטבות אלו למעסיק אתם כבר יודעים.
3. לא כל סוכני הביטוח עובדים עם כל חברות הביטוח. כל סוכן ביטוח בוחר חברות איתן הוא עבוד על פי גובה התשלום שהן מעבירות אליו עבור מבוטחים חדשים. כאשר חברת ביטוח בוחרת לגבות על מוצר מסוים דמי ניהול נמוכים, אפשר להיות בטוחים שדוקא מוצרים אלו לא יוצעו ללקוחות על ידי סוכן הביטוח של המעסיק.
4. סוכנויות הביטוח הגדולות, אלו שהמסיקים אוהבים הינן פעמים רבות בבעלות מלאה או חלקית של חברת ביטוח כזו או אחרת. סוכן הביטוח הוא גם היועץ של העובד בנושא ביטוח. כקוראים של בלוג זה אתם כבר יודעים מה שווה ייעוץ על ידי מי שמרוויח יותר ככל שהוא מוכר יותר.
5. החובה לשלם עמלה לסוכן הביטוח גרמה כאמור לדמי הניהול להיות גבוהים יותר. כעצמאי אני לא חייב כלום לאף אחד ולכן חברות הביטוח הציעו לי דמי ניהול נמוכים במיוחד בתנאי שאעביר להן כספים ישירות ולא דרך סוכן ביטוח. עד היום שכירים היו כבולים ומעתה הם יוכלו לנהוג כמוני ולעשות הוראת קבע ישירות אל חברת הביטוח וכך לחסוך עוד דמי תיווך.

עדיין לא הכל וורוד

הרפורמה המדוברת משפיעה על יוקר המחיה הרבה יותר מאלף גביעי מילקי. ברם, דמי ניהול הם סוג של עלות חבויה ולכן אין אף הפגנה או מחאה בגללם. השינוי המדובר כעת היה אמור להכנס לתוקף ב- 2013 וזה לא יצא לפועל בגלל הבחירות.

הרפורמה עברה בועדת השרים לחקיקה לקראת חוק ההסדרים שהינו חלק מדיוני התקציב. הרפורמה עדיין לא אושרה על ידי הכנסת אולם כבר עכשיו נמעים קולות רבים ועוצמתיים של מנהלי חברות הביטוח אשר מודיעים כי העובדים יפגעו מהמהלך. אני זוכר את אותם קולות בדיוק על ידי מנהלי חברות הסלולר אשר טענו לפני כמה שנים כי השירות ללקוח יינזק קשות אם תוכנס תחרות לשוק שנשלט על ידי חברות אפ"ס (אורנג', פלאפון וסלקום). האם מישהו זוכר ששילמנו 300 שקלים בחודש על קו + מכשיר "בחינם" ותמורת הזכות למרכזי שירות בהם בכל עת יכולת לבוא ולשמוע לקוחות צועקים שרימו אותם ושהחשבונית בת 5 דפי החיוב זיכוי אינה מה שהבטיחו להם? אישית אני שמח ש"השירות" הזה נפגע.

אני מקווה שהכנסת תאשר רפורמה חשובה זו. אעקוב.

בעלי משכנתאות רבים מחזיקים ב"הלוואת זכאות" ובטוחים שהם קיבלו מתנה ממדינת ישראל. למעשה מתנה זו, הלוואה צמודת מדד בריבית 4% הייתה בהחלט מתנה גדולה בעת שהריבית הצמודה בארץ הייתה 5%-6% לפני עשור.
כיום התפוח שניתן כמתנה אז, הפך לתפוח מורעל היום.

הריבית להלוואות צמודות הינן כ- 1.5% בשנה. כלומר מי שנישאר עם הלוואת זכאות מפסיד בכל חודש שעובר הרבה מאד כסף.

למשל לווה שיש לו חוב של 500,000 שקלים. ריבית הזכאות שישלם כל חודש הינה :

12 / 4% * 500,000 = 1,666 שקלים בחודש עבור ריבית בלבד – ללא הקטנת החוב שלו אפילו בשקל.

אותו לווה שימחזר הלוואה זו ישלם בחודש 12 / 1.5% * 500,000 = 625 שקלים בלבד.

חיסכון של כאלף שקלים בחודש בתמורה למספר שיחות טלפון ובילוי של שעה בסניף הבנק. לדעתי עיסקה טובה. כמובן שאפשר לנצל את המיחזור למעבר למסלולים אחרים אשר מתאימים יותר למצבו הנוכחי של הלווה ולתנאים הכלכליים במדינה.

Optin Architect

אבל, משרד הבינוי אולי בצדק מסוים מניח שמי שלא מיחזור עד היום למרות סכומי החיסכון העצומים, כנראה נמצא בחוסר מודעות מוחלט. לפיכך החליט משרד הבינוי לנקוט בשני צעדים:

1. קמפיין להגדלת המודעות.

2. הקלה על תהליך המיחזור – הלקוח לא צריך להגיע כלל לסניף ולא צריך להתמקח על תנאי ההלוואה החדשה. משרד הבינוי עשה בשביל הלקוח את העבודה ויצר הסכמה עם הבנקים על תנאי משכנתא חדשים לכל ה"זכאים" שיבקשו למחזר את המשכנתא שלהם. לווים אלו יוכלו להרים טלפון לפקיד הבנק, לבקש מיחוזר הלוואת זכאות והפקיד ללא שאלות נוספות ימחזר להם את המשכנתא ללא פרוצדורה ובירוקרטיה.

אולם אַלְיָה וְקוֹץ בָּהּ הבנקים הסכימו אמנם למחזר הלוואת זכאות ללא משא ומתן וללא פרוצדורות כאלו ואחרות אך מצידם אמרו, אם אנו מסכימים על ריבית אוטומטית, זו לא תהיה הריבית המיטבית אלא הריבית הממוצעת. כלומר ניתן אמנם להשיג ריבית של 1.5% על הלוואות צמודות אך ישנם לקוחות שלוקחים הלוואות בריבית גבוהה בהרבה. לכן ללווים שיילכו במסלול המהיר של משרד הבינוי תהיה ריבית מסוכמת מראש של 2.22% – 2.92% בהתאם למספר השנים שנותר עד לסיום כל המשכנתא (ככל שנותרו יותר שנים כך הריבית תהיה גבוהה יותר).

קוראי אתר זה אינם אנשים ממוצעים אלא כאלו שטורחים ומשקיעים זמן בשיפור והתקדמות כלכלית. אם יש לכם הלוואת זכאות, אתם תקבלו מהבנק בחודשים הקרובים מכתב הקורא לכם למחזר את ההלוואה היקרה שלכם. אל תלכו בדרך הקלה של מיחזור אוטומטי אלא טירחו והשיגו תנאים טובים יותר באמצעות משא ומתן תכליתי מול הבנק שלכם.

שימו לב אם יש לכם הלוואה עם מרכיב זכאות, ככל הנראה זו הלוואה וותיקה ולכן גם מרכיבי ההלוואה שאינם קשורים לזכאות דורשים מיחזור למען רווחתכם הכלכלית. את זה הבנקים "ישכחו" לומר לכם.

להודעת דובר משרד הבינוי לחצו כאן

השבוע אושרה במועצת מקרקעי ישראל תכנית חיר מטרה. ייקח עוד זמן עד שהתכנית תאושר בפועל אך חשוב לכל מי שמבקש לרכוש דירה מקבלן להיות עם היד על הדופק. פרטים לגבי ה"דופק" וחשיבותו בהמשך המאמר. דרך טובה מאד לקבל עדכונים הינה להירשם מצד שמאל או בהמשך המאמר לקבלת עדכונים שוטפים ישירות ממני.

מהי תכנית מחיר מטרה ומה מטרתה ?

מטרת תכנית מחיר מטרה הינה להוזיל את הדירות בישראל. כיום הבעלות על רוב הקרקעות בישראל מצוי בידי מנהל מקרקעי ישראל אשר מפעם לפעם מבצע הליך של מכירת מגרשים לבניה לקבלנים השונים. הקבלנים רוכשים את המגרשים לאחר תהליך של מיכרז. ברוב המכרזים של המנהל, הקבלן זוכה במכרז על ידי הצעת המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע שמוכרת המדינה דרך המינהל. כאשר הקבלן שילם את המחיר הגבוה ביותר, הוא כמובן מוכר את הדירות במחיר הגבוה ביותר כדי לכסות את עלויותיו ולהרוויח. כל זה במקרה הטוב. במקרה הפחות טוב, הקבלן שרכש את הקרקע עושה מה שישראלים רבים עושים, מחכה שערכה יעלה. כלומר, קבלנים מחזיקים כיום במשך שנים אלפי דונמים של קרקעות פנויות למכירה מבלי לבנות עליהן. אם המחיר ממילא עולה כל הזמנו, מדוע להיסתכן בבניה? אפשר פשוט לחכות לעליית מחיר ו/או עליית אחוזי הבניה על המגרש ואז למוכרו ברווח לקבלן אחר. תכנית מחיר מטרה הופכת את הפרמידה במקום למכור את הקרקע לקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר, הקרקע תינתן לקבלן שיציע את המחיר הנמוך ביותר לדירות אותן הוא יבנה. כלומר, קבלנים מתחייבים על המחיר הסופי בו הם ימכרו דירות בסוף הבניה.

אילו דירות ימכרו במסגר תכנית מחיר מטרה?

כיוון שהקבלן מתחייב למכור את הדירות במחיר מסוים ונמוך משאר הקבלנים, המוטיבציה של הקבלן הינה לבנות בזול ולייצר דירות ברמה נמוכה. כדי למנוע מצב זה, כוללת תכנית מחיר מטרה מפרט של הדירה אותה מתחייב הקבלן הזוכה לבנות. על פי משרד השיכון סטנדרט הבניה הנדרש במסגרת התכנית הוא גבוה מדירות קבלן רגילות וכולל רכיבים עליהם הקבלנים דורשים בדרך כלל תוספת תשלום. לקריאת המפרט המלא לחצו כאן שטח הדירות במסגרת תכנית זו יהיה בין 60 מ"ר ל- 150 מ"ר.

Optin Architect

היכן ימכרו דירות במסגרת מחיר מטרה?

תכנית מחיר מטרה תבוצע בשנה הקרובה ביישובים הבאים:

גדרה 

יוקנעם 

מודיעין 

קריית אתא 

רמלה   

בשלב הב צפויה התכנית לכלול יישובים נוספים ובהם תל אביב, קריית אונו, כפר סבא, חולון, ראשון לציון ועוד.  

מי זכאי לרכישת דירה במסגרת מחיר מטרה?

תכנית מחיר מטרה נועדה לחסרי דירה ולמשפרי דיור. כדי להשתתף בתכנית יש להוציא תעודת זכאות של משרד השיכון. תעודות זכאות ניתן להוציא באמצעות הבנקים למשכנתאות אשר מהווים גורם  מתווך. בשלב זה לא מנפיק המשרד תעודות זכאות לתכנית. מומלץ להוציא את תעודת הזכאות לאחר שיבחרו הקבלנים לביצוע התכנית. חסר דירה –יחיד בן 35 ומעלה שאין בבעלותו דירה. משפחה עם ילד, שאין לאף אחד מבני הזוג דירה או חלק מדירה בבעלותו ושלא היו להם דירה בעשר השנים שלפני רכישת הדירה במסגרת התכנית. משפרי דיור – משפחה עם ילד או יחיד מעל גיל 35 אשר מתחייבים למכור את דירתם היחידה במהלך 12 החודשים שלאחר הכניסה לדירה במסגרת מחיר מטרה. יחיד או משפחה שאין ברשותם דירה אך שהייתה להם דירה במהלך 10 השנים שלפני התכנית.

 מתי נוכל לראות דירות מחיר מטרה בשוק?

קרקעות במסגרת מחיר מטרה מתוכננות להמסר בשוק בשנים 2015-2019. כיוון שמרגע מסירת הקרקע לקבלן עוברות מספר שנים עד השלמת הבניין, אפשר להניח בביטחון רב, שייקח מספר שנים עד שנראה דירות אלו בשוק.

כמה דירות ישווקו במסגרת התכנית? איך יוחלט מי ירכוש אותן?

משרד השיכון מדבר על 9,600 דירות  שישווקו מידי שנה במסגרת תכנית מחיר מטרה. בכל מקום בו יקבל קבלן קרקע במסגרת התכנית, הוא יוכל למכור בנוסף לדירות מחיר מטרה גם דירות בשוק החופשי אשר יהוו עד 20% מהדירות שמוכר הקבלן. דבר זה מבטיח גם הוא שאיכות הבניה תהיה סבירה. הקבלן צריך לבנות דירות שגם השוק הרגיל, ירצה לרכשן. בארבעת החודשים הראשונים, הדירות ימכרו בשיטת כל הקודם זוכה, במידה והביקוש יעלה על ההיצע. לאחר מכן יקויימו הגרלות בין המבקשים לרכוש.

השפעה בפועל על מחירי הדירות

בעבר הבעתי את דעתי על תכנית מע"מ אפס. כתבתי שלדעתי תכנית זו אולי תוזיל את הדירות אך בשיעור קטן בהרבה מאשר ה- 18% של המע"מ. הסיבה לכך הינה שהורדת מחירים מגדילה ביקושים. הגדלת ביקושים גורמים לעליית מחירים. בנתיים אנו רואים שהמצב אף חמור יותר. האי וודאות לגבי מע"מ אפס גרם לקבלנים לעצור התחלות בניה וכך גם ההיצע יורד, דבר הדוחף לעליית מחירים. לכאורה, תכנית המחירי המטרה סובלת מבעיה דומה אבל בפועל יש בתכנית זאת גם מרכיב של הגדלת היצע וזה לדעתי החלק החשוב ביותר בתכנית. רבים המתייחסים למחירי הדיור קובעים נחרצות שהמדינה צריכה להפשיר קרקעות נוספות כדי להגדיל את ההיצע. בפועל ישנם אלפי דונמים של קרקעות מופשרות אשר נקנו על ידי קבלנים או גורמים אחרים והבניה עליהם לא מתחילה. לכאורה, אין גם סיבה להתחיל לבנות על קרקעות אלו. חישבו על הקבלן, הוא קנה קרקע ב- 10 מיליון שקלים ועוד לפני שהחל לבנות עלה מחיר הקרקע והמשיך לעלות בכל שנה. הקבלן מבין פתאום שיוכל למכור את הקרקע ברווח מבלי לקחת עליו את הסיכון של פרוייקט בניה. יתירה מכך, ברבות השנים המדינה והעירייה רוצים להגיל את היצע הדירות אז הם מגדילים את אחוזי הבניה לכל דונם קרקע. דבר זה מעלה את ערך הקרקע עוד יותר. עתה הקבלן שלנו ממתין לקונה ובנתיים מפעיל את אנשיו מול הרשויות כדי שיאשרו עוד הגדלה של אחוזי הבניה. כאמור, קרקעות רבות בארץ נמצאות בדיוק במצב זה. תכנית מחיר מטרה עובדת הפוך. הקבלן יודע מלכתחילה באיזה מחיר ימכו הדירות שהוא בינה. עליית מחירי הקרקעות כבר לא משפיעה עליו ולכן אין לו טעם להמתין כדי למכור המגרש ברווח. במצב זה, ירצה הקבלן לבנות מהר ככל האפשר. תכנית מחיר מטרה גם מבטיחה שהקרקע תגיע לקבלן (מכרז התכנית הוא כאמור על מחירי מכירה של הדירות שחייבות להבנות ולא על כמה משלמים עבור הקרקע) ולא למשקיע אשר קונה דירה במטרה להחזיקה כמו שהיא ולמכור אותה ברווח כעבר מספר שנים. לדעתי השילוב של השפעת תכנית זו על היצע הדירות הוא היתרון הגדול שלה מול תכנית מע"מ אפס.

 מחיר מטרה ומע"מ אפס

ראשית חשוב להזכיר כי אין כפל מבצעים. דירות במסגרת מחיר מטרה לא יזכו להנחת מלאי אפס. השוואת התכניות:

מעמ אפס
מחיר מטרה
יחיד מעל 35 או זוג עם ילד. העדפה ליוצאי צבאיחיד מעל 35 או זוג עם ילד. אין העדפה ליוצאי צבא
אין מגבלה אך התכנון מדבר על 10,000 בשנה.9,600 בשנה
בכל ארץ בכפוף למגבלת מחיר של 1.6 מיליון שקליםברשימה סגורה של ישובים. ישובי השלב הראשון רשומים מעלה.
אין מגבלת מספר משתתפיםכל הקודם זוכה ולאחר מכן הגרלה.
אין מגבלהאיסור מכירת הדירה במשך חמש שנים לאחר קנייתה. 

18%
20% 

בינונית
גבוהה   

לסיכום,  אני חושב שריבוי התכניות והתחרות בין האוצר למשרד השיכון על תואר הלוחם הגדול יותר במחירי הדיור היא מבורכת. אני מקווה שאפשר יהיה לראות תוצאות כבר בשנים הקרובות. אני מצטער על כך ששתי התכניות כוללות רק הטבות למי שרוכש דירה מקבלן וכך דוחפות את המשפחות הצעירות לעסקה שלדעתי מסוכנת יותר ופעמים רבות פחות כלכלית. חטעמי יש יתרון גדול בתכנית מחיר מטרה אשר משפרת גם את צד ההיצע ולא רק את צד הביקוש.

לאחרונה הוצגה על ידי שר האוצר תכנית להקלה במיסוי רכישת דירה ראשונה לזוגות צעירים. במסגרת התכנית המוצעת, לא יגבה מע"מ על רכישת דירה מקבוצות אוכלוסיה שונות של רוכשי דירה ראשונה:

1. זוגות עם ילד אחד שאחד מבני הזוג שירת בצה"ל או בשירות אזרחי.

2. רווקים מעל גיל 35 אשר שירתו בצה"ל או בשירות אזרחי.

יש לציין כי התכנית אינה בגדר הצעת חוק עדיין' אלא רק כותרת בעיתון ואין לדעת מה יאושר בסופו של דבר ומה לא. שר האוצר לפיד מעודד בדרך כלל ביקורת רבה, אשר לדעתי האישית, רובה ככולה אינה עניינית כלל. בעניין התכנית הזו, אני חושב שהיא פשוט גרועה. לטעמי יש מספר נקודות עליהן לא חשבו עד הסוף בעת הכרזת התכנית.

1. הורדת מחירי הדיור –  לתכנית מטרה מוגדרת, הוזלת דירות. אם אכנס לראשו של לפיד, אני מניח שאראה משהו בנוסח: אני אפחית את המע"מ ב- 18%, המחיר יוזל ב- 18%. יש עם זה רק בעיה קטנה אחת, זו הנחה שמנוגדת לכללים הכלכליים ולהיגיון. ניקח לדוגמה את הקבלן משה בונה בניינים בע"מ. קבלן זה בנה בניין והצליח למכור חלק מדירותיו ב- 1.8 מיליון שקלים. עכשיו אומרים לו, אנו מאפשרים לך להפסיק לגבות מע"מ. מה יעשה הקבלן? הוא רואה שאנשים מוכנים לקנות את הדירות ב- 1.8 מיליון, אז הוא פשוט ימשיך למכור באותו מחיר וירוויח עוד 18%. כל עוד יש ביקוש לסחורה במחיר מסוים, היא תמשיך להימכר במחיר זה, ללא קשר לעלות הייצור שלה. למדינת ישראל יש ניסיון עם מע"מ אפס. באילת אין מע"מ. כל מי שהסתובב שם ראה שהמחירים לא בהכרח זולים יותר. אנשים מוכנים לשלם אז הסוחרים מרוויחים יותר. במקרה של אילת, זה בסדר, כי המטרה הייתה לעודד את תושבי המקום, והם אכן מרוויחים יותר. האם זה מביא תועלת ללקוחות? האם האינטרס הציבורי הוא שהקבלנים ירוויחו יותר?

2. שוק שחור – התכנית מחייבת את מי שקיבל הקלה במע"מ לחכות 5 שנים לפני שימכור את הדירה. איך בדיוק מתכוון האוצר לבדוק שדירות שנקנו ללא מע"מ לא ימכרו שוב לאחר בכן ?

3. עידוד רכישה מקבלנים –  קבלנים מוכרים דירות עם מע"מ. מוכרי דירות יד שניה אינם מתעסקים במע"מ אך כיוון שאותה דירה נמכרה עם מע"מ במקור, ערכה נגזר ממחירה כולל מע"מ ומחיר דירות דומות באותו אזור. בא עכשיו האוצר ואומר למשפחות הצעירות: את הטבת המע"מ תקבלו רק בעת קניה מקבלנים. זה מטופש משתי סיבות:

• קניה מקבלן הרבה יותר מסוכנת והרבה יותר יקרה. אישית, אני ממליץ לא לקנות כלל דירה ראשונה מקבלן. בעתיד אולי אכתוב על כך מאמר שלם. מוזר שהאוצר יוצר העדפה לקבלנים.
• מחיר עולה כאשר הביקוש עולה על ההיצע. עד ביום הביקוש של זוגות צעירים התחלק על פני שני סוגי שווקים: דירות מקבלן ודירות יד שניה. כעת האוצר דוחף את הצעירים רק לדירות קבלן. ביקוש עולה –> מחירים עולים. הפוך מהמטרה המקורית.

 4. קבלנים או בלשים  –  אם תאושר הצעת לפיד, ידרשו הקבלים להציג שני מחירונים לדירות: עם מע"מ וללא מע"מ. הקבלנים ידרשו לקבל הצהרות כאלו ואחרות מהרוכשים ועל פיהן לדעת איזה מחיר לגבות מהם. האם בתוך עמו חי האוצר? קבלנים רוצים לבנות ולמכור. מה להם כל הבלאגן של מצב משפחתי של הרוכשים, יש ילד ? אין ילד? זה מעניין אותם ?

5. למה דוקא דירות? מע"מ משלמים על מים, חשמל, לחם, אינסולין ומגוון מוצרים אחרים. מע"מ אפס משלמים כיום רק על ירקות ופירות. מידי כמה שנים מנסה האוצר לבטל הפטור ממע"מ על ירקות ופירות ונכשל בכך. קשה להבין מדוע חושב האוצר שדירה היא מוצר חשוב יותר מאשר כסא גלגלים, לחם, מים או חשמל. מדוע על כל אחד ממוצרי היסוד יילקח מע"מ ועל דירה לא?

6. עידוד לרכישת דירה גדולה – אחת הטעויות הגדולות ביותר של זוגות צעירים היא המחשבה של רכישת בית חלומות  שישמש אותם כל החיים.  קניה של דירת 5 חדרים (כדוגמה), כאשר יש צורך בפועל בשלושה חדרים תעלה לזוג עשרות או מאות אלפי שקלים בתשלומי ריביות והצמדה מיותרים. הרבה יותר נכון הוא לקנות דירה צנועה בפעם הראשונה ואז לשדרג כשנוצר הצורך האמתי. בא האוצר ונותן תמריץ בדיוק לדבר הלא נכון כלכלית: ככל שהזוג ירכוש דירה יקרה יותר, כך יקבל יותר כסף "במתנה" עקב ביטול המע"מ. ההטבה ניתנת רק לדירה ראשונה ולא למשפרי דיור ולכן יש כאן דחיפה לביצוע צעד כלכלי שגוי ומאד מסוכן.

7. לפעמים לא יכולים להחזיק בדירה 5 שנים –  הצעת האוצר מדברת על החובה להחזיק בדירה 5 שנים. ראינו בסעיף הקודם שישנו תמריץ לזוג לקחת סיכון מיותר בהצעה זו. סיכון מיותר יכול להביא גם לקריסה. יכולות להיות גם סיבות נוספות לרצון הזוג למכור הדירה לפני תום 5 שנים. נניח שמזובר בזוג ישר אשר יצהיר שזו כוונתו, מה יעשו? יבקשו מהקבלן לבוא לגבות ממנו מע"מ ? מע"מ יחסי? ישלחו את הזוג לעמוד יום שלם בתור במשרדי המע"מ כדי לשלם במזומן ?

8. הצעת לפיד פשוט מיותרת – יש למדינה מכשיר מוכן, פעיל ויעיל בהרבה. קוראים לו משכנתת זכאות. רוצים להקל על זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה? למדינה יש כבר מנגנון שלם הכולל את בדיקות השירות הצבאי, קריטריונים כלכליים, מספר ילדים וכו' ואז מאשר הלוואת זכאות. הבעיה, תנאי הלוואת זכאות לא עודכנו כבר שנים וכך היא למעשה עוקרה מתוכן – תנאי הלוואת הזכאות גרועים מתנאי השוק הרגילים.

מדוע הלוואת זכאות עם תנאים משופרים כגון מענק מותנה מתאימה יותר להשגת המטרה של עזרה לזוגות צעירים:

1. בנושא הגדלת הביקושים, הלוואת זכאות אינה שונה ממע"מ אפס אך לפחות היא מחלקת את הביקוש גם לדירות יד שניה ולא שולחת את הזוגות דוקא אל זרועות הקבלנים על שלל התוספות, ההצמדות וליקויי הבניה שלהם.

2. הלוואת זכאות אינה מאפשרת מכירת הדירה. הלוואה זו הניתנת כמענק עומד כלולה במשכנתא. לא ניתן לפרוע את המשכנתא כל עוד לא מחזירים את הכסף שניתן כמענק עומד לתקופה של נניח 5 שנים.

3. כאמור, ברגע שמטפלים בנושא ההקלות דרך מנגנון הלוואת הזכאות, אין זה משנה היכן בוחרת המשפחה וממי לקנות את ביתה.

4. איסוף המידע – הוצאת תעודת זכאות מבוצעת על ידי הבנק למשכנתאות. בניגוד לקבלן, הבנק למשכנתאות ממילא אוסף מידע רב על הלווה, כדי לאשר לו משכנתא. הבנק למשכנתאות מיומן הרבה יותר מהקבלן באיסוף מידע זה וגם נכון יותר שגוף אחד בלבד יאסוף את המידע של הקונים. הבנק מפוקח על ידי הפיקוח על הבנקים ויש למדינה הרבה יותר סנקציות אפשריות כנגד בנק מאשר כנגד קבלן במידה וזוג ללא ילדים "יגלה" ילד חדש בעת רכישת הדירה.

בשולי הדברים, אני חייב להתייחס גם לטענות ההפליה כביכול שיש בהצעה זו כנגד אוכלוסיות שונות. זו בעיני טענה מוזרה. כל דבר שעושה המדינה כולל בתוכו הפליה לטובת או לרעת משהו שהיא רוצה לעודד או לצמצם.

העובדה שהמדינה לקחה אותי לחמש שנים בצבא (3 סדיר + חודש*20 שנים במילואים) היא אפליה. העובדה שאשה עובדת מקבלת חצי נקודת זיכוי היא אפליה. גבר המשלם מזונות מקבל נקודת זיכוי זו אפליה. הקלות במס ליישובי קו עימות זו אפליה, נפילת קסאמים על שדרות זו אפליה, סבסוד לימודי התמחות של רופאים מרדימים זו אפליה. כאמור, כל קביעת מדיניות כלשהי משמעותה אפליה כזו או אחרת.

אני לא רואה כל רע בכך שהמדינה תיצור אפליה מתקנת לאלו אשר תרמו לה. בעבר השירות בצה"ל היה חסום לחלק מהאוכלוסיות ולכן נטען שזה לא הוגן לא לתת למשל לערבי להתגייס ובמקביל לקנוס אותו על אי גיוס. כיום האפשרות להתנדבות אזרחית פתוחה לכולם. צעיר ערבי יכול להעביר חוג כדורגל לנוער בסיכון מישובי המגזר ולזכות להטבות של יוצא צה"ל.  טוב עושה המדינה כשהיא מתגמלת (בתגמול זעום ביחס להשקעה) את אלו שנענים לקריאתה אל הדגל.

תודה על הקריאה.

חושבים שיש משהו במה שכתבתי למעלה? תוכלו לומר זאת גם לשר האוצר. כתבתי זאת בפייסובק שלו, תוכלו להוסיף הערות ול"חבב" הודעתי.

לחצו כאן למעבר להודעת הפייסבוק שלי לשר האוצר.