ברקע המלחמה בעזה וחורבן יישובי עוטף ישראל יצרו הבנקים מספר הטבות ומבצעים. מטרת מאמר זה היא לעשות סדר בין הטבות אמיתיות לעומת הצעות שיווקיות בתחפושת של הטבות שמהן כדאי להתרחק.

רשימת ההטבות המלאה שונה מבנק לבנק ומשתנה באופן תדיר ולכן מאמר זה יעסוק בעקרונות ולא בפרטי הפרטים של כל הטבה של כל בנק.

חשוב, נשאלתי בשבועות האחרונים על ידי אנשים מדוע אינם מקבלים תשובות ברורות מהבנקאים לגבי עלות או יותר נכון ההשלכות של ההטבות והמבצעים השונים. זיכרו: קורס יועצי משכנתאות בבנקים נמשך כשלושה שבועות. עיקר שלושת השבועות האלו הוא עניינים פרוצדורליים, מסמכים וכו'. בנקאי משכנתאות אינו נדרש ליידע כלכלי כלשהו. לפיכך, אפילו אם מדובר באח שלכם שהינו בנקאי משכנתאות, סביר שלא יוכל לתת לכם תשובה מלאה לשאלותיכם בתחומים אלו. פנו אל יועץ או יועצת המשכנתה הפרטיים שמלכתחילה עזרו לכם לקחת את המשכנתה כדי לקבל תשובות מבוססות חישובים והתאמה אישית למצבכם.

קבוצות מוטבים שונות

הבנקים מבחינים בין שלוש קבוצות אוכלוסייה:

1. אנשי עוטף עזה. כדי לא להסתבך בהגדרות נתייחס ליישובים שאליהם הגיעו מחבלים.
2. אנשים הגרים עד 30 ק"מ מעזה, אנשים שפונו בצו ממשלתי מבתיהם(בדרום או בצפון), משפחות שכולות, משרתי מילואים בזמן המלחמה.
3. שאר אזרחי ישראל.

בקבוצה הראשונה שהיא גם זו שחוותה את מירב הזוועות חלק מהבנקים לקחו על עצמם מספר תשלומי משכנתה. כלומר אם למשל יש לכם משכנתה בפועלים או לאומי, הבנק לוקח על עצמו לשלם עבורכם את המשכנתה שלושה חודשים. מזרחי טפחות לוקח על עצמו ארבעה תשלומים. כלומר אם התשלום החודשי הוא למשל 5,000 שקלים אז מדובר על מתנה מהבנק בגובה 20,000 שקלים. יש לשים לב כי את תושבי העוטף קל לבנק לזהות כי הוא יודע את כתובת הדירה. במזרחי כללו בהטבה גם את משפחות החטופים שנמצאות בכל הארץ. משפחות אלו, אני מניח, יצטרכו לפנות אל הבנק. כאמור הטבות אלו משתנות עם הזמן ושונות מבנק לבנק. בהקשר להטבה זו יש לשים לב שבנק ישראל לא כפה אותה על הבנקים בתקנה מחייבת אלא התחרות עשתה את שלה. בנק אחד נתן הטבה לחודש, אחר העלה לשלושה חודשים ואחר כך זה שודרג לארבעה חודשים. לתחרות יש כאן משמעות. נשאלתי על ידי מישהו שאלה שרבים שואלים במקרים כאלו – מה האינטרס של הבנק? ובכן, הנה אני כותב מילים טובות על הבנקים שעשו זאת. כמוני גם אחרים. לחילופין מצב בו הבנק היה מנסה לגבות משכנתה מאנשים שמשפחתם התרסקה, בתיהם נשרפו והם אינם יודעים לאן חייהם יילכו מעתה ובכן זה היה גורר גל הדף גדול. מעבר לכך, זה אולי יפתיע אבל בנקאים הם בני אדם, הם ישראלים והם פטריוטים. אנו רואים התגייסות גדולה של כל שכבות העם וחברות מסחריות רבות לתת סיוע ובכלל זה הבנקים. אפשר גם להיות מעט ציניים יותר ולומר שניסיון לגבות משכנתה ממי שביתו נשרף ומשפחתו נחטפה או נרצחה לא היה מתקבל ציבורית היטב. בהקשר לזה כדאי לזכור גם להימנע מפופוליזם. פעמים רבות אנשים ופוליטיקאים דורשים שהבנקים "יכנסו מתחת לאלונוקה" וכל מיני ביטויים שבדרך כלל אנשים אומרים לגבי אחרים יותר מאשר על עצמם. אם נסתכל על לאומי ופועלים השולטים על החלק הארי של המערכת הבנקאית, שניהם בנקים ללא גרעין שליטה. כלומר ללא איזה טייקון שהם בבעלותו. הבעלות של שני הבנקים האלו היא בעיקר בידי חברות הביטוח כלומר קרנות הפנסיה וההשתלמות שלכם ושל הוריכם. כשהבנק "נכנס מתחת לאלונקה" כלשהי המשמעות המיידית היא הקטנת קצבת הזיקנה של הוריכם והתשואה בקרן ההשתלמות שלכם. יתירה מכך, במשחק קטאן (מומלץ מאד כדי לחנך כלכלית) שהבנות שלי ואני אוהבים יש סוג של קנס למי שמחזיק בידו יותר מידי הון(חיטה, עצים, מתכת או כבשים) במקום לבנות משהו יצרני. הסתכלות על רווחי הבנקים באותה צורה: הם מרוויחים כל כך הרבה אז אולי ניקח מהם קצת יכולה להביא לתוצאה הפוכה מהרצוי. לבנק אין בעיה להרוויח פחות. כל מה שהוא צריך זה להיות פשוט פחות יעיל. הבעיה שחוסר היעילות הזו לא ישפיע רק על רווחי הבנק וכאמור על הצבירה שלכם לפנסיה אלא שחוסר יעילות ישפיע גם על עסקים רבים אחרים. הוותיקים זוכרים שהעברה מחשבון לחשבון שהיום עושים בשניה באתר הבנק, פעם היו עושים בפקס עם פקיד שבודק ולעתים דורש שנבוא פיסית לסניף וכו'. במצב כזה לא רק הבנק פחות יעיל ורווחי אלא כל העסקים בארץ פחות יעילים. בקיצור, היזהרו במה שאתם מאחלים.

הקבוצה השניה היא המעניינת ביותר לדעתי כי חברי קבוצה זו יכולים לקבל הטבה יחסית משמעותית אך רק אם ינקטו פעולה מתאימה. קבוצה זו כוללת את מגוייסי המילואים, אלו הגרים 30 ק"מ מרצועת עזה ולא נכללים בקבוצה הראשונה, משפחות שכולות ומפונים בצו ממשלתי מצפון או דרום.

בקבוצה זו הציעו הבנקים דחיה של כמה חודשים בתשלום המשכנתה ללא ריבית נוספת. כלומר אם יש לי הלוואה של מיליון שקלים עם תשלום חודשי של 6000 שקלים ואני משתמש בהטבה זו ודוחה את שלושת התשלומים, סך הכל התשלומים שאשלם לבנק לא ישתנה. חריג למשפט האחרון הוא במידה ויש מסלולים צמודים למדד אך לצורך הדיון נתעלם מכך ומשאלות של עלות נומינלית ועלות ריאלית. בנקים שונים מבצעים הטבה זו באופנים שונים. אפשרות ראשונה היא שהמשכנתה פשוט מתארכת בשלושה חודשים ולמעשה כל התשלומים זזים שלושה חודשים קדימה. במקום שהמשכנתה תיגמר נניח בינואר 2035, היא תיגמר באפריל 2035. אפשרות שניה היא שהסכום שלא שולם יהפוך להלוואה נוספת שאינה נושאת ריבית למשך כמה שנים וכך המשכנתה המקורית תסתיים במועד המתוכנן אך למשך זמן קצוב התשלום החודשי לאחר הדחיה יהיה גבוה יותר. למשל דחיתי שלושה תשלומים של 6000 ולפיכך סכום התשלומים שלו שולמו הוא 18,000 שקלים. הבנק יפרוס סכום זה להלוואה חדשה ללא ריבית לחמש שנים, 60 חודשים ולפיכך התשלום החודשי יגדל בחמש השנים הבאות ב- 18000 חלקי 60 = 300 שקלים.

אני ממליץ להשתמש בהטבה של הקבוצה השניה רק בשני מקרים:

1. אין לכם ברירה אחרת – ההכנסה נפגעה משמעותית, אינכם מצליחים להקטין הוצאות בשיעור הקיטון בהכנסה ואתם מתחילים סחרור חובות אז אפשר להשתמש בהטבה. אם הבנק שלכם נוקט בשיטה המגדילה את התשלום החודשי שלאחר ההטבה ואתם חושבים שתוכלו לשלם סכום חודשי זה אני ממליץ לכם לפעול כך: נצלו ההטבה, שלמו לאחריה את התשלום החודשי הגדול יותר ובסיום התשלומים החודשיים הגדולים יותר נצלו את העובדה שהתרגלתם לשלם תוספת 300 שקלים והמשיכו לחסוך 300 שקלים חודשיים אלו. לעולם אל תזלזלו בחיסכון חודשי קטן וקבוע באפיק נושא תשואה. חיסכון זה יכול בהחלט יכול להיות זה שיקפיץ אתכם מדרגה למעלה מבחינת התקדמות כלכלית או יגדיל את האיתנות הפיננסית שלכם כך שבפעם הבאה שיקרה משהו רע ומפתיע תהיו הרבה יותר עמידים ובטווח הרחוק אמידים.
2. אתם יכולים לנצל הזדמנות אם מצד אחד אתם מסוגלים לשלם את המשכנתה כסידרה אך מצד שאני אתם קוראים מאמר זה אז יש לכם אפשרות להשתמש בדחיית המשכנתה להשגת תועלת כלכלית מסויימת. נניח משכנתה עם יתרת חוב של מיליון שקלים ל- 25 שנים עם מסלול בודד בריבית קבועה לא צמודה 5.2%. במשכנתה כזו התשלום החודשי הוא 6,000 שקלים. סך התשלומים שתשלמו עד סוף התקופה הוא:

כ- 1.8 מיליון שקלים. אם לעומת זאת תדחו שלושה תשלומים אבל תחסכו את אותם תשלומים כך שבעוד שלושה חודשים יהיה לכם חיסכון של 18,000 שקלים. במצב זה תוכלו להפקיד בתשלום האחד את אותם 18,000 שקלים ולמעשה להיות במצב בו יש לכם לשלם לעוד 25 שנים הלוואה קטנה ב- 18,000 שקלים. במצב כזה התשלום החודשי והתשלום הכולל יהיו:

כלומר אנו יכולים לראות שהתרגיל הזה הקטין את התשלום החודשי ב- 108 שקלים ואת התשלום הכולל בכ- 34,400 שקלים על פני כל 25 השנים. אני מתעלם מסכנת עמלת פירעון מוקדם כי לאור עליית הריבית לרוב האנשים לא תהיה עמלה כזו. כמובן שכדאי לבדוק זאת מראש באמצעות הוצאות דו"ח יתרות משכנתה. כאמור כדאי להשתמש בשיטה זה רק אם באמת נשתמש בכסף כדי להקטין המשכנתה ולא נניח כדי לצאת לחופשה. חופשות כדאי לממן מניהול קבוע של ההוצאות, החיסכון וההשקעה המשפחתית. אני משאיר לכם את הדיון המוסרי האם ראוי לקבל הטבה בגלל מלחמה והחשש שתמוטטו כלכלית כדי לשפר מצבכם בשעה שמבחינה כלכלית כלל לא נדרשתם להטבה.

הקבוצה השלישית – כל אזרחי ישראל שאינם חלק משתי הקבוצות הקודמות או במילים אחרות בני ובנות מזל, גם אם אינם מרגישים כך כעת. לאלו מציעים הבנקים את אותן הצעות שלפחות בנושא משכנתה הוצעו גם בשגרה. דחיית תשלומים הנושאת ריבית כך שבסך הכל תשלמו יותר לבנק. לא כדאי לקבל הצעה זו אלא אם אין שום ברירה אחרת. הנטיה של הבנקים לקחת הטבה קבועה פחות או יותר ולמתגה כהטבה בגלל הקורונה, המלחמה או כל סיבה אחרת נותנת תחושה מוטעית שיש בזה משהו מיוחד. זה לא המצב. דחיית התשלומים היא כלקיחת הלוואה נוספת. הלוואה נוספת תעלה עוד כסף. לא כדאי.

מעבר לאמור מעלה, הגדילו הבנקים באופן יזום את מסגרות האשראי הרגילות בחשבון העובר ושב של לקוחותיהם. ראו למשל מכתב שקיבלתי:

זהירות! מסגרת אשראי זה עניין טריקי ודרך אגב מיוחד לישראל. זוהי הלוואה אבל הלוואה מחופשת למשהו שאינו הלוואה. קלות לקיחת הלוואה זו, למעשה פשוט הוצאת יותר כסף מההכנסה נותנת את התחושה שלהיות במינוס זה דבר שונה מללכת ולבקש הלוואה.

נניח שלאדם יש מסגרת של 50,000 שקלים והוא במינוס של 45,000 שקלים. מינוס זה אינו גדל מחודש לחודש כי אז הוא היה חורג מהמסגרת והבנק היה בולם אותו. ראיתי לאורך השנים אנשים רבים כאלו. אם אתן לאותו אדם במתנה 45,000 שקלים, בסבירות נמוכה הוא יישאר מאותו זמן עם חשבון מאוזן על אפס ובסבירות גבוהה יחזור למינוס של סביב ה- 45,000 שקלים כי מבחינתו זה ה"אפס". איני מדבר עליך או עלייך כמובן, אני מדבר על אנשים רבים אחרים. עכשיו נתאר את אותו אדם עם מינוס של 45,000 וירידה מסויימת בהכנסות בגלל המצב. באופן טבעי זה היה אמור להכניסו למשטר חירום, לחתוך הוצאות למינימום גם אם בשוטף הוצאות אלו נראות חיוניות. אבל… אם הבנק מגדיל את המסגרת אפילו בלי שביקשנו זה מאפשר לאותו אדם לדחות את תכנית החירום ולהגדיל את החוב עוד יותר. יש פה שתי בעיות:

א. זה נורא יקר. על מינוס של 45,000 ישלם האדם בשנה 45,000 * 12% = 5400 שקלים או 450 שקלים לחודש. אם יגדיל את המינוס ישלם אפילו יותר. שימו לב שאותו אדם, אם היה מקבל ממני את מתנת ה- 45,000 ונשאר על אפס במקום לייצר מינוס חדש היה יכול ללכת כל חודש לעוד ארוחה במסעדה או כל דבר אחר בשווי 450 שקלים. כלומר המינוס לא מאפשר "לחיות" יותר כפי שרבים חושבים אלא גורם לפחות "חיים".

ב. המסגרת הוגדלה לתקופה זמנית. ראו במכתב. ההגדלה הינה עד סוף נובמבר בלבד. מי שיגדיל את המינוס בתקופה זו עלול למצוא את עצמו לאחר מכן בחריגה כשהמסגרת תוקטן מחדש. זהירות.

אחת התפיסות השגויות והנפוצות ביותר הינה על הקשר בין המדד והריבית. רבים חושבים למשל שהלוואה לא צמודה בריבית 4% שקולה להלוואה צמודה בריבית שלושה אחוז אם יהיה מדד של אחוז אחד. שאלות כמו השאלה שלמטה הינן שאלות נפוצות. זה הזמן לנפץ מיתוס זה.

מבחינה מתמטית – מתי מסלולי משתנה צמודה כל 5 ומשתנה לא צמודה כל 5 שווים בערכם? כאשר המדד הוא הפרש הריביות בין המסלולים כל שנה או לאורך כל התקופה?
אתן דוגמה. 1. נגיד ואקח מסלול משתנה כל 5 צמודה  בריבית 2%. או שאקח מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית 3.5%. בתום 5 השנים ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל שנה ב 1.5% או ההחזר יהיה שווה אם המדד עלה כל ה 5 שנים ב 1.5% ?

במייל שלמעלה שאותו קיבלתי היום יש בדיוק שאלה זו ואני עונה עליו כאן כדי שכולם ירוויחו. אז קודם כל תודה לשאול.

ריבית ההלוואה בשקלים נקבעת כאחוז מסוים מתוך החוב אותו צריך לשלם בשנה. ההצמדה כשלעצמה אינה מגדילה כלל את התשלום החודשי. ההשפעה של ההצמדה הינה על הגדילה של החוב וכיוון שהריבית הינה אחוז מהחוב יש גם גידול בתשלום החודשי. אבל שני הגורמים משפיעים באופנים שונים ולכן כלל לא ניתן לבצע את ההשוואה הקיימת בשאלה.

נניח חוב של 100,000 שקלים אותו יש לפרוע בתשלום אחד בסוף השנה בתוספת ריבית.

בהלוואה לא צמודה עם ריבית של 4% נצטרך לשלם בנוסף לחוב גם 4,000 שקלים על הריבית כלומר נשלם בסוף השנה 104,000 שקלים.

בהלוואה צמודה בריבית 3% עם מדד 1%, החוב יעלה ל- 101,000 שקלים בסוף השנה ועליו נשלם ריבית של 3% – 3030 שקלים בתוספת 1000 שקלים לפירעון הקרן הגדולה יותר, כלומר בסך הכל 4,030 שקלים.

אפשר לראות כי על התשלום הכולל מדד של 1% השפיע יותר מאשר פער הריביות ועל התשלום החודשי ללא הקרן, הוא השפיע פחות.

בנק ישראל מפרסם בכל חודש את הריביות הממוצעות של משכנתאות. הדו"ח של בנק ישראל לוקה אמנם בחסר רב בגלל עירוב של הלוואות כתוצאה מרכישה לעומת מיחזורים, חלוקהק לא מספקת לפי אחוזי מימון, סוגי לקוחות או תדירות שינוי ריבית. לצורך הדוגמה, הלוואות פריים נספרות בממוצע כהלוואות לא צמודות יחד עם המשתנה כל חמש שנים לא צמודה. ראוי יותר היה שבנק ישראל במקום לפרסם גליונות אקסל, היה מפרסם את המידע הגולמי וכך חברות פרטיות היו יכולות לנתחו כרצונן. ברם, זה מה שיש וניתן לקבל מושג לפחות לגבי מגמות בדוחו"ת אלו.

ריבית ממוצעת משכנתאות צמודות למדד

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx

ריבית ממוצעת הלוואה שאינה צמודה

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx

אוסף דוחו"ת על ריביות משכנתאות

דו"ח מעט מורכב יותר אך מדבר רק על משכנתאות לדיור בניגוד לקודמים המחברים יחדיו הלוואות לדיור ולכל מטרה

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/HousingLoan.aspx

האם בסוף שנה אפשר לקבל ריביות טובות יותר

בכל דצמבר מתמלאים הפורומים, קבוצות הפייסבוק ושאר אמצעי הפצת המידע בהמלצות לקחת את המשכנתה בסוף השנה כי אז הריביות נמוכות יותר. – ריביות סוף שנה.

זה נשמע הגיוני, רוב האנשים אשר יש להם יעדי ביצוע כאלו ואחרים, מתאמצים לקראת סוף השנה לשפר עמדות כדי לקבל בונוסים גדולים יותר או להמנע מנזיפה לאחר אי עמידה ביעדים.

גם לבנקאים יש יעדי מכירות למשכנתאות ולכן על פניו זה נראה טיעון הגיוני. ישנה רק בעיה אחת עם הרצון להקדים תשלום ולקחת משכנתה בדצמבר עבור "מחיר סוף שנה/עונה". זה פשוט לא נכון.

אספתי את הריביות ארבעה חודשים לפני "ריבית סוף שנה"  וארבעה חודשים אחרי "ריבית סוף שנה", בין השנים 2017 – 2013. בנק ישראל מציג את הנתונים לפי התאריך בו החלה הריבית. כך שלמעשה יש בכל שנה חודשיים שאפשר לכנות כ"ריבית סוף שנה" – מאמצע נובמבר ועד סוף אמצע ינואר.

בטבלה שמשמאל, הצבעים הינם ייצוג יחסי של הריבית כאשר אדום משמעות הריבית הגבוהה ביותר והירוק משמעו – הריבית הנמוכה ביותר.

במסגרת נמצאים חודשי "סוף שנה". כבר במבט ראשון אנו רואים שלמעט ירוק בהיר אחד (ריבית כמעט הכי נמוכה) ב- 2014 לא הייתה אפילו שנה אחת בה היו ריביות נמוכות במיוחד בסוף השנה.

בשנת 2017 בה הייתה לדעתי התרגשות מיוחדת מעניין ריבית סוף שנה, אנו רואים כי מי שהקשיב להמלצה זו קיבל ריבית גבוהה יותר מאשר יכול היה לקבל בינואר.

אז איך נוצר מיתוס ריביות סוף שנה?

הגיוני

זוכה פרס נובל לכלכלה, פרופ' דניאל כהנמן לימד אותנו יחד עם פרופ' עמוס טברסקי ז"ל כי המוח מנסה לחסוך במשאבים. כאשר מספרים למוח שלנו סיפור שנשמע הגיוני – בסוף השנה יש לעמוד ביעדים ולכן הריבית נמוכה יותר, רוב האנשים (המוחות) יקבלו סיפור זה מבלי לבדוק אותו.

אינטרס

כדי שסיפור מסוים יסופר שוב ושוב ויהפוך למיתוס מישהו צריך להיות בעל אינטרס לספרו. במקרה של ריבית סוף שנה כולם מרוויחים חוץ מהלקוח:

• הקבלן ־ יאיץ בלקוח לקחת משכנתה במהירות בגלל ריבית סוף שנה כי הוא רוצה לפגוש כסף מהר ככל האפשר. [spacer height="20px"]
• הבנקאי ־ ככל סוחר, הבנקאי רוצה להגיע לסגירת עסקה. עוד לא נולד המוכר שכשבאים לרכוש ממנו נעליים הוא יאמר, עדיף לך לרכוש את הנעליים בעוד חודשיים ולא כעת. לבנקאי יש יעדים חודשיים והוא צריך למלאם. סוף שנה או לא סוף שנה, מבחינת הבנקאי עדיף שתיקחו את המשכנתה עכשיו.
• יועץ המשכנתה הפרטי – אני אוהב שהתשלום על ייעוץ לא תלוי בתוצאות הייעוץ. ברם, הרבה אנשים באים לפגישה חינם ואז תפקיד היועץ לשכנע אותם לתת לו לבצע עבורם את המשכנתה. במצב זה מצוי היועץ, בדומה לבנקאי, בסוף של ניגוד עניינים. הוא רוצה לבצע את המשכנתה ללקוח היום ולא בעוד כמה חודשים כי שכרו תלוי בזה.

כדי שלא יהיו אי הבנות, איני חושב שיועץ המשכנתה, הבנקאי או הקבלן נותנים במודע מידע לא נכון. אני חושב שהם מאמינים כי זו עצה נכונה לקחת משכנתה דוקא בסוף שנה. רוב האנשים כאמור לעיל, אינם משקיעים זמן בבדיקת עובדות שנראות הגיוניות. זוהי בדיוק משמעות המיתוס – סיפור אשר אינו מגובה בעובדות וגורם לאנשים להתנהגות מסוימת.

המלצה שלי

בכל פעם שאתם שומעים מהבנקאי, יועץ המשכנתאות או כל אחד אחר שמסייע לכם בנושא המשכנתה איזושהי "עובדה", בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת עובדה זו. למשל אם ממליצים לכם לקחת משכנתה עכשיו ולא בעוד חצי שנה כי הריבית תעלה, שאלו כמה ישתנה ההחזר הכולל אם מצד אחד הריבית תעלה בחצי אחוז אך מצד שני נוכל לקחת משכנתה קטנה יותר כי חסכנו עוד 6 חודשים או לחילופין ויתרנו על גרייס לעוד שישה חודשים.

אם אומרים לכם כי הריבית תעלה כי הריבית בארה"ב הולכת לעלות, אל תתביישו לשאול איך זה קשור אחד לשני ומדוע בשנה שעברה הריבית בארה"ב עלתה בעוד שריבית המשכנתה בישראל ירדה. לפי איכות ההסבר שתקבלו, תדעו מיד האם זהו האדם ממנו אתם רוצים להמשיך לקבל עצות.

השבוע הופעתי בתכנית כלכלי בלילה בערוץ 20

אחת השאלות שנשאלתי הייתה לגבי המשך עליית הריבית. בטלויזיה הוקצו לי כשתי דקות. אני כותב מאמר זה כדי להרחיב מעט את היריעה.

אז, האם הריבית תמשיך לעלות? לדעתי אין בכך כל וודאות.

כתבתי בעבר על הסיבות לעליית הריבית מסוף 2015 ועד עתה. ציינתי בפשטות כי הריבית עלתה למרות שתשואת האג"ח אשר אמורה להיות הבסיס לקביעת הריבית לא עלתה ואף ירדה בחלק מהתקופה בה הריבית המשיכה לעלות.

במקביל כפה בנק ישראל תנאים כאלו ואחרים אשר הגבילו את יכולתם של הבנקים  למכור כסף או אם תרצו, לתת משכנתאות. כשאפשר למכור פחות, מעלים את המחיר. אבל יש שני דברים שמפריעים להשתמש בתיאוריה זו כדי להסביר את עליית הריבית. מגבלות בנק ישראל לא בוצעו בהדרגה. היו אלו סדרה של החלטות שניתנו בפעם אחת והן שקולות למשל לעליית מחיר העץ עבור נגר שמייצר שולחנות. מה יעשה אותו נגר? יעלה את מחיר השולחן. לא בהדרגה, אלא בפעם אחת אל המחיר החדש בו הוא חושב שיוכל למכור ולהרוויח בכבוד.

העובדה שהריבית עולה משך כמעט שנתיים בהדרגה סותרת את טענת "בנק ישראל גרם לעלייה".

עניין נוסף שסותר את טענת בנק ישראל כגורם לעליית הריבית היא העובדה שבמרץ הייתה דווקא ירידה בריבית בחלק מסלולי המשכנתאות.

ראו כאן את נתוני בנק ישראל לגבי ריבית קבועה לא צמודה:

כלומר, בשביל שהסיבה "בנק ישראל" תספיק כדי להסביר עליה צריך הקלות של בנק ישראל כדי להסביר עצירה בעליה או  אף ירידה.

הקלות כאלו כמובן שאינן קיימות. לדעתי הסיבה לעליית הריבית היא כאמור מצד אחד רצון פשוט של הבנקים להרוויח יותר והצפיה שלהם חודש אחרי חודש בכך שלא משנה באיזה מחיר, הציבור ממשיך לרכוש את הסחורה שלהם ולכן אפשר להמשיך לייקרה.

משיחות עם גורמים במערכת הבנקאית אני יודע שבתקופה האחרונה הם בהחלט שמים לב להתקררות ולירידה ברצון (או יכולת) הציבור לקנות משכנתאות במחירים הנוכחיים. הסבר זה מתחבר גם עם עצירת עליית המחירים או ירידתם.

טיעון נוסף שמושמע חדשות לבקרים לגבי עליית ריבית צפויה הוא עניין הריבית שעולה בארצות הברית. גם כאן, נדרשת זהירות מעט גדולה יותר. נניח שהריבית בארצות הברית תעלה. במצב זה קרוב לודאי שמשקיעים יעדיפו להשקיע בפקדונות בארה"ב לעומת ישראל. לצורך העברת כסף מישראל לארה"ב הם ירכשו דולרים. כלומר מחיר הדולר יעלה – שער הדולר יעלה – יהיה פיחות בשקל. בנק ישראל חושב ששער הדולר הנוכחי נמוך מידי וגורם לפגיעה בייצוא. כדי להעלות בצורה מלאכותית את שער הדולר, משקיע בנק ישראל מאות מיליוני שקלים ברכישת דולרים (העלאת ביקוש גורמת לעליית מחיר). כלומר, ריבית גבוהה בארה"ב ללא עליית ריבית בישראל תגרום דוקא לתגובה רצויה מבחינת הכלכלה הישראלית ולכן כלל לא בטוח שבנק ישראל יעלה את הריבית בישראל לאחר עליית ריבית בארה"ב. לעומת בנק ישראל, השואף לכלכלה ישראלית בריאה, למשקיעים אין סנטימנטים. במידה והמדינה תרצה ללוות כסף מהציבור היא תצטרך לגייסו בריבית גבוהה יותר, אם לציבור המשקיעים תהיה חלופה טובה יותר בארה"ב. לפיכך, אם המדינה לא תשמור על מסגרת התקציב ותזדקק להלוואות נוספות, תשואת האג"ח הממשלתיות תעלה וזה יגרום באופן מיידי לעליית ריבית המשכנתאות.

האם להקדים רכישת דירה בגלל החשש מעליית ריבית?

כפי שאמרתי בראיון, יש הרבה סיבות לרכישת דירה. לא הייתי מקדים רכישה בגלל ספקולציה על ריבית. דחיית רכישה יכולה להביא למצב שיש למשל עוד הון עצמי ואז גם בריבית גבוהה יותר, תשלמו פחות בסופו של דבר. עלייה משמעותית בריבית עשויה בהחלט להביא לירידה במחירי הדירות ואז גם עם משכנתא יקרה יותר, תשלמו פחות.

האבסורד הכי גדול שאני רואה אצל אנשים השכם וערב הוא רצון לרכוש במהירות כי "הריבית כל הזמן עולה" ואז תכנון הלוואה עם מרכיב ריבית משתנה גבוה. מי שחושש מעליית ריבית אמור לקחת הלוואה עם מרכיב גדול של ריבית קבועה. כן, אפשר לקבל משכנתא עם 100% ריבית קבועה. 

לסיכום

• כלל לא בטוח שהריביות ימשיכו לעלות.
• לא עושים עסקה עצומה כמו רכישת דירה כספקולציה על אירוע כלכלי ש"כולם אומרים שיקרה".
• לרכישת דירה יש בכל רגע נתון יתרונות וחסרונות רבים מבחינת המשפחה והדיון צריך להיות כולל ולא להתמקד בנושא אחד כמו מחיר המשכנתא או מחיר הדירה.
• לכל מסלול משכנתא יש יתרונות וחסרונות. בחירת מסלול משכנתא צריכה להיות מתאימה לתחזיות שלנו לגבי העתיד והתכניות המשפחתיות שלנו

הערה שמחוץ למסגרת המאמר

מדוע שער דולר (כמות השקלים שצריך לשלם עבור דולר אחד) צריך להיות גבוה (יותר שקלים עבור דולר בודד) יותר לדעת בנק ישראל?

נניח שאני חברת טבע ואני מייצר קופסת אספירין אשר נמכרת בחו"ל בדולר אחד. הוצאות השכר והחשמל שלי מבוצעות בסכום קבוע אשר לצורך הדוגמה מהווה 1 שקלים עבור קופסת אספירין בודדת.

אם דולר אחד = 4 שקלים אזי על קופסה אחת אני ארוויח 3 שקלים ואוכל להפחית את מחיר הקופסא בחו"ל ל- 0.5$ וכך להתחרות טוב יותר עם אספירין שמיוצר נניח ביוון.

אם דולר אחד = 2 שקלים אז אהיה חייב להמשיך למכור את האספירין בחו"ל בדולר אחד וכך אנשים עשויים להעדיף אספירין מיוון.

כמובן שאם כחברת אדע להתייעל ולייצר קופסת אספירין ב- 0.5 שקלים במקום 1 שקל אז ארוויח יותר בכל מקרה וזהו בדיוק ההבדל בין חברה תחרותית לחברה תחרותית פחות. אני מאחל לטבע ולמשק הישראלי כולו את מציאת הנתיב הנכון בהקשר זה.

האם כדאי לקחת משכנתא בריבית אפס? מאמר זה מראה שריבית אינה משמעותית לחיסכון במשכנתא. לפעמים דוקא הלוואה בריבית נמוכה או אפילו בריבית אפס היא ההלוואה היקרה

לכאורה שאלה פשוטה, אם התשלומים תלויים בריבית אזי ככל שנשיג הלוואה עם ריבית נמוכה יותר, כך נשלם פחות. נכון? לא ממש.

ראשית כל מבין שלושת הגורמים המשפיעים על סך התשלומים שלנו לבנק, הריבית הינה במקום האחרון. לפני הריבית נמצאים ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא. 

לא נתעכב הפעם על ההחזר החודשי ותמהיל המשכנתא אלא רק בריבית. נניח שקבענו החזר חודשי כלכלי ונכון וגם תמהיל משכנתא מסוים. האם יתכן שהפחתת ריבית תזיק לנו?

ודאי שכן. הבנק יודע שאנו לא מסוגלים לחשב בקלות את סך התשלומים לבנק אבל את הריבית קל לנו לראות מול העיניים. לכן הבנק כסוחר מיומן, מנסה למשוך אותנו לתוך הסופרמרקט שלו עם הצעה של מוצר אחד במחיר נמוך ביותר. לצורך העניין, בנק הפועלים יצא לפני כמה חודשים עם מבצע של 30,000 שקלים בריבית אפס. מה יכול להיות טוב יותר מהלוואה בריבית אפס? למשל הלוואה בריבית 3%.

 לקוח שלי היה צריך 600,000 משכנתא. לאחר שקבע את התמהיל, הבנק הציע לו לשלב הלוואה באפס אחוזי ריבית. נפלא לא?

הנה השוואה של ההלוואה עם "מתנת הבנק" או אם תרצו "התפוח המורעל" לעומת ההלוואה ללא המתנה או כפי שאמרו חכמינו, שונא מתנות ישלם פחות:

אפשר לראות כי במשכנתא ללא ה"מתנה" למרות שלא קיבלנו אף חלק מההלוואה בריבית אפס, שילמנו לבנק כ- 40,000 שקלים פחות.

כלומר, ה"מתנה" שהעניק לנו הבנק יצרה לנו נזק של 40,000 שקלים. מדוע נוצר נזק זה? ההלוואה באפס אחוזי ריבית ניתנה למספר מועט של שנים. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלה גבוה. כיוון שסך התשלומים החודשיים שלנו לא משתנים, אנו מסוגלים לשלם רק 4,000 שקלים בחודש, אז תשלום גבוה על חלק קטן מהמשכנתא מחייב הקטנת התשלומים בשאר המסלולים וכפועל יוצא, מסלולים אלו נמתחים לשנים רבות יותר.

נסתכל שוב על המשכנתא עם ה"מתנה": מסלול הקל"צ שבה נמתח לכמעט 17 שנים וסך ההחזרים במסלול זה הוא כ- 490,000 שקלים.

במסלול הקל"צ ללא "מתנה", מסלול הקל"צ נמשך לכ- 12 שנים וסך ההחזר במסלול זה הוא כ- 479,000 שקלים. כלומר, למרות שמסלול זה נלקחו 30,000 שקלים יותר, סך ההחזרים בו נמוך יותר, בגלל שמשך הלוואה זו קצר יותר.

בפועל הנזק של "מתנת" הבנק גדול יותר מאשר רק הפרש בסך התשלומים לבנק כפי שחושב לעיל. כאשר הבנק נותן לנו רכיב הלוואה באפס אחוז ריבית, לעתים קרובות הדבר מעוור אותנו ואנו מפסיקים לבדוק האם המסלולים האחרים מתאימים לנו והאם הריבית בשאר המסלולים היא ריבית מיטבית. דומה הדבר לעוף בשקל שהציע פעם רמי לוי. הלקוחות עמדו בתור בשביל "עוף בשקל" ולא שמו לב כלל למחירי שאר המוצרים.

אם אתם לפני לקיחת משכנתה, מוזמנים להוריד במתנה פרק מהספר שלי משכנתה יעילה:

לפחות אחת ליום אני רואה את השאלה שבכותרת, מי הבנק שנותן היום את הריביות הכי טובות?

השאלה הזו מגיעה בטלפונים של לקוחות פוטנציאליים שמתלבטים על בחירת יועץ משכנתה, מגיעה אלי במייל או שאני רואה אותה בפורומים ציבוריים בהם אני תורם מזמני. אנו רגילים לרכוש מוצרים לפי מיתוג של מחיר / איכות.

לדוגמה, יונדאי ומרצדס, שתיהן יביאו אותנו מנקודה X לנקודה Y. בהנחה שאנו לא עוברים את המהירות המותרת, שתי המכוניות יעבירו אותנו בין שתי הנקודות באותו זמן. עדיין, רבים משלמים יותר על מרצדס מתוך אמונה מוצדקת שחווית הנסיעה מחיפה לתל אביב במרצדס תהיה שונה מחוויית אותה נסיעה ביונדאי. אם ההבדל בחוויה שווה את המחיר זה כבר עניין של טעם ותדמית ושאלה זו נמצאת מחוץ למסגרת מאמר זה.

כיוון שהלקוח רגיל שספקים שונים מספקים מוצרים במחירים שונים, הם מחפשים את אותה חוקיות גם בעולם המשכנתאות. אבל עולם המשכנתאות מתנהג באופן שונה. בניגוד למרצדס אשר יכולה למכור 100 מכוניות זהות ובכל מקרה מספקת את המכונית לאחר קבלת הכסף ולכן אין לה סיכון. יתירה מכך, אם יבואן מרצדס מזמין 1000 מכוניות מדגם מסוים, הוא יקבל את כולן באותו מחיר.

עולם המשכנתאות מתנהג אחרת לגמרי. כל משכנתא הינה עסקה שונה מבחינת סיכון ומבחינת עלות המוצר הנמכר.

באמצעות משכנתא אנו רוכשים כסף מהבנק, מחזירים אותו בחלקים חודש אחרי חודש ובנוסף משלמים בריבית עבור הכסף שרכשנו. נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 שקלים. אפשר להסתכל על זה כעסקה בה כל חודש מחדש אנו רוכשים כסף לפי גובה החוב באותו חודש. לאט לאט אנו גם מקטינים את החוב ולכן משלמים פחות ריבית.

ניקח דוגמה: במשכנתא של 500,000 אשר נלקחה במסלול קבועה לא צמודה בלבד (לשם פישוט הדוגמה) בריבית 4% לשנה.

בחודש הראשון אנו רוכשים מהבנק 500,000 שקלים ומשלמים 500,000 * 4%/12 = 1,667

בחודש השני החוב יורד ל- 498,637 ואפשר לראות זאת כעסקה חדשה לרכישת כסף והתשלום עליה יהיה: 498,637 * 4%/12 = 1,662

וכך הלאה בכל חודש.

כיצד קובע הבנק באיזו ריבית לתת את ההלוואה?

או במילים אחרות באיזה מחיר הוא מוכן למכור את כספו בכל חודש?

לבנק יש חמישה קריטריונים על פיהם הוא מדרג כל משכנתא. ארבעת הקריטריונים הראשונים נקבעים על ידי הבנק והקריטריון החמישי נקבע על פי בנק ישראל:

1. איכות הלווה – הבנק בודק מהי איתנותו הפיננסית של הלווה. הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי, אשראי בעייתי וכו'. דרך אגב ישנם לקוחות שאומרים לי "מעולם לא לקחתי הלוואה ולא הייתי במינוס" ובטוחים שזה מבטיח שהם לווים טובים. האמת מורכבת יותר, אם לא לקחת הלוואה מעולם אתה לווה עם אי וודאות גדולה יותר מלווה שלקח הלוואה והחזירה כנדרש. 
2. איכות הבטוחה שנותנים לבנק – במידה ולא תשלמו את ההלוואה הבנק יצטרך למכור את הדירה. הבנק מעריך שדירה בקומה רביעית ללא מעלית בכרמיאל תימכר יותר בקושי מדירת בקומה שלישית עם מעלית במרכז תל אביב.
3. איכות העסקה – עסקת רכישת דירה יד שניה ממוכר פרטי הינה עסקה פשוטה בהרבה מעסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכן בעסקת רכישת דירה יד שניה הבנק לוקח סיכון קטן יותר ומוכן לתת משכנתא בתנאים טובים יותר.
4. עלות גיוס הכסף של הבנק – כדי שהבנק יוכל למכור כסף כמשכנתא הוא חייב לגייס כסף מהציבור ומבנק ישראל. יכול להיות שבחודש מסוים בנק X יהיה קרוב לקו האדום אשר לא יאפשר לו לתת הלוואות יותר ולכן יעלה את המחיר כסימן ללקוחות לעבור לבנק אחר. מנגד בבנק Y בדיוק החודש פרע לקוח הלוואה של 100 מיליון שקלים לפני הזמן ועכשיו בנק Y צריך למכור כסף זה ללקוחות אחרים. הוא יהיה מוכן לכן למכור במחיר נמוך יותר. 
5. אחוז המימון של המשכנתא – אחוז המימון הוא היחס בין מחיר הדירה לבין גודל המשכנתא. בנק ישראל כפה על הבנקים התייחסות למשכנתא כמשכנתא מסוכנת ככל שאחוז המימון עולה, על פי מדרגות שקבע בנק ישראל. לכן גם ללווה מצוין, משכנתא באחוז מימון 70% תיחשב מסוכנת יותר ממשכנתא באחוז מימון של 44%. 

כיוון שכל בנק מודד כל אחד משלושת הקריטריונים בצורה שונה, כל בנק נותן לכל קריטריון משקל שונה בציון שהוא ייתן למשכנתא מסוימת ולסיום לכל בנק בחודשים שונים יש מוטיבציה שונה לתת משכנתא, אי אפשר לדעת אם בעסקה מסוימת תקבלו מבנק X תנאים טובים יותר מאשר מבנק Y ולהפך בעסקה אחרת.

מה חשוב חוץ מהריבית

עכשיו חידדנו שאין דבר כזה "הבנק שנותן את הריבית הכי טובה". כדאי להזכיר גם שכדי לקחת משכנתה אופטימלית עבורנו חשוב לדעת כי הריבית שקיבלנו להלוואה היא החלק הפחות משמעותי לעניין סך התשלומים שלנו לבנק. חשיבות גדולה בהרבה יש לעצם בחירת מסלולי הלוואה מתאימים ללווים את אורך חיי ההלוואה ואת כושר ההחזר שלכם.

סיכום

מה בעצם גורם לריבית המשכנתא שלנו לעלות ולרדת?

אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה, אז אנו צפויים לשינויים בריבית כל X חודשים, כפי שרשום בחוזה המשכנתא שלנו. שינויים בריבית מחושבים על פי נוסחאות שונות אשר המשותף לכולן הוא שימוש ב- עוגן. עוגן הוא איזשהו פרמטר חיצוני באמצעותו הבנק מחשב את הריבית. לדוגמה הפריים הוא עוגן לחישוב ריבית קצרת מועד. הפריים מחושב מחדש בכל חודש כריבית בנק ישראל + 1.5%. מהעוגן מוריד או מעלה הבנק אחוז מסוים (כפי שנקבע בחוזה המשכנתא כאמור) וכך מחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

יש הרחבה על הנושא בסרטון הזה שלי:

אחד מעוגני חישוב המשכנתא הוא תשואת אג"ח ממוצעת או עלות גיוס ההון. שמות שונים משמשים לדברים דומים בבנקים שונים.

כדי להבין איך משפיעה תשואת האג"ח על ריבית המשכנתא שלכם, יש לקחת צעד אחד אחורה ולבדוק מהיכן מגיע הכסף שאותו מלווה לכם הבנק. הבנק "מגייס" את הכסף שהוא מלווה מהציבור. כאשר אנו פותחים תכנית חיסכון או שמים כסף בפיקדון, הבנק יכול לקחת כסף זה ולהלוותו למישהו אחר.

במקביל, גם המדינה לוקחת על בסיס קבוע הלוואות מהציבור. אנו כציבור מלווים כסף למדינה על ידי רכישה של איגרות חוב (אג"חים). איגרות חוב הן למעשה חוזה הלוואה רגיל הקובע שכל מי שירכוש את איגרת החוב בסכום X, יקבל בכל מספר חודשים (כפי שכתוב באיגרת החוב) סכום Y הכולל תשלום ריבית וקרן (אחוז מסוים מהכסף ששילם מלכתחילה כדי לרכוש את איגרת החוב), בדיוק כמו בכל הלוואה אחרת.

הלוואה

א. כל התנאים ידועים מראש וקבועים. אני צריך 1000 שקלים אז אני הולך לבנק ומקבל ממנו הסכם שיאפשר לי לקבל 1000 שקלים עבור תשלום חודשי של נניח 85 לחודש משך 12 חודשים או במילים אחרות, החזר של הקרן + ריבית של 3% (85*12=1020). כל המספרים מעוגלים.

ב. שני הצדדים לעסקה נשארים קבועים לאורך חיי ההלוואה – לקחתי הלוואה מהבנק או מחבר, אני יודע מי הוא הצד שהלוואה ומי הצד שיקבל את הכסף כל חודש.

אגרת חוב

א. תנאי התשלום של הלווה ידועים אך כמות הכסף שהוא יקבל אינה ידועה. נניח שמדינת ישראל צריכה כסף והיא רוצה ללוותו מהציבור באמצעות אגרת חוב. המדינה אינה מפרסמת כמה כסף היא צריכה (זה לא ממש מעניין בשלב זה) אלא מהם התנאים של אגרת החוב שלה. לדוגמה המדינה מפרסמת שהיא מוכנה לשלם לכל מחזיק אגרת חוב שלה 85 שקלים לחודש למשך שנה. בשלב זה אגרת החוב עוברת לבורסה וכל אחד יכול להציע מחיר עבור אגרת החוב. מי שיציע את המחיר הגבוה ביותר, ירכוש את אגרת החוב ויזכה בזרם התשלומים של 85 שקלים * 12. אלו הצעות יציעו אנשים או גופים?

אם נסתכל על הדוגמה שלמעלה אזי אפשר להניח שבמידה ואפשר לקבל בשוק פחות מ- 3% לשנה על הכסף, ההצעות למחיר אגרת החוב יהיו מעל 1000 שקלים (זיכרו את הדוגמה הקודמת) וכך בפועל תשואת אגרת החוב תהיה פחות מ- 3% והמדינה תקבל יותר מ- 1000 שקלים. מחיר איגרת החוב נקבע בפועל על ידי הריבית החלופית שניתן לקבל או אם תרצו תשואה חליפית וכן הביטחון של מחזיק איגרת החוב בכך שהלווה באמת ישלם את מה שהבטיח. לדוגמה אילו אני הייתי מנהל קרן פנסיה ותשובה היה מבטיח על איגרת החוב שלו 3% לשנה, הייתי מוכן לקנות אותה במחיר נמוך כך שהתשואה בפועל תהיה 5% לשנה. מדוע? כי בעבר תשובה הפר את הבטחתו ולא שילם את המובטח או בשפת העם, עשה תספורת.

ב. הצדדים לעסקת ההלוואה אינם קבועים לכל משך ההלוואה – נניח איגרת חוב המבטאת הלוואה של 10 שנים למדינה. איגרת החוב כאמור נרכשת עם יצירתה על ידי מספר אנשים דרך הבורסה. כל אחד ממחזיקי איגרת החוב יכול למוכרה בכל עת בבורסה וכך למעשה להעביר את זרם התשלומים של איגרת החוב למישהו אחר – מלווה אחר.

איך הכל מתחבר?

כל הכבוד למי שהגיע עד לכאן. זה היה מסע ארוך.

הבנק רוצה להלוות למישהו 500,000 שקלים. הוא צריך שמישהו אחר ייתן (ילווה) לו 500,000 שקלים. המלווים מהצד השני צריכים לבחור בין הלוואה לבנק לבין הלוואה למדינה. אם איגרות החוב של המדינה נותנות תשואה של 2% אזי הבנק צריך להציע למלווים שלו לפחות 2%. אם הבנק משלם 2% למלווים שלו אזי מהלווים שלו הוא יגבה לדוגמה 3% ויחיה בנחת מהמרווח של 1% בין מה שהוא משלם למלווים למה שהוא גובה מהלווים.

עכשיו נניח שתשואות אגרות החוב של המדינה עלו ל- 2.5%. מייד עלות גיוס ההון של הבנק תעלה ל- 2.5% (הוא ממשיך להתחרות במדינה) ובהתאם הסכום שהוא ירצה על ההלוואות שלו יעלה ל- 3.5%.

במשכנתאות עם ריבית משתנה עם עוגן תשואת אג"ח מופיע הכיתוב בחוזה ההלוואה:

במשכנתא זו הבנק יבדוק בכל פעם שיש צורך לשנות את ריבית ההלוואה (בדרך כלל אחת לחמש שנים) מהי תשואת האג"ח הממוצעת ולפיה יחשב מחדש את ריבית ההלוואה.

בהלוואה עם ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), הבנק ינסה לחזות את תשואת האג"ח בעתיד ולפיה יקבע את ריבית ההלוואה. לכן, כאשר תשואת האג"ח עולה, ריבית ההלוואה עולה.

בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל על הפחתה של רבע אחוז (0.25%) בריבית הפריים.
במסלול הפריים של המשכנתא, הריבית מחושבת מחדש בכל חודש ולכן הפחתה זו משפיעה באופן מיידי על חלק הפריים של המשכנתא גם במשכנתאות קיימות וגם במשכנתאות חדשות.

בחלקי ההלוואה עם ריביות לזמן ארוך (קבועות ומשתנות כל חמש שנים) השפעת הורדת הריבית אינה מידית ואינה מחויבת המציאות. ברם, ניסיון העבר הראה שכחודש לאחר הפחתת הפריים יורדות גם הריביות לטווח ארוך.

לקוחות אשר יכולים לדחות את לקיחת המשכנתא מתלבטים באופן טבעי,  האם לקחת אותה היום או לחכות להפחתת הריבית?

פרוטוקול ישיבת הועדה המוניטרית של בנק ישראל, אשר פורסם היום, עונה על שאלה זו, כדרכם של יהודים בשאלה אחרת.  האם יהיו הגבלות חדשות על משכנתאות בעתיד הקרוב? בנק ישראל אינו עונה על שאלה זו אך מציין שהוא מודאג מאד משיאי המשכנתאות הנשברים שוב ושוב והיקף החוב העולה של משקי הבית.  לבנק ישראל ברור שהורדת הריבית תביא לקפיצה נוספת במחירי הדיור וכדי לצמצם קפיצה זו הוא "שוקל" צעדים להקטנת המשכנתאות.

לפיכך, אני חושב שמי שיכול לדחות קבלת משכנתא ושאין סיכוי שמגבלה כזו או אחרת תפריע לו לקבל משכנתא, עשוי להרוויח מדחיית המשכנתא בכחודש. בכל מקרה מומלץ בחום להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים כבר היום. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ובדרך כלל תקנות חדשות של בנק ישראל אינם תקפים לכאלו שכבר יש בידם אישור עקרוני, אשר מהווה כמעין התחייבות של הבנק למשל לסכום משכנתא מסוים. לקוחות אשר לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים או לצורך רכישת דירה שניה, הייתי לוקח את המשכנתא מיד כדי לא להסתכן בכך שיהיו גזירות אשר ירעו את מצבכם.

יש לכם שאלות? אני כאן כדי לענות. השאירו תגובה למאמר או צרו קשר

22/8/2013

השנים האחרונות אופיינו בריבית ואינפלציה נמוכות מאד. במקביל מחירי הדיור עלו משמעותית.

שתי מגמות אלו בתוספת מסעות פרסום של בנקים וקבלנים ובתמיכתם של פקידי בנקים חסרי ידע או אחריות יצרו את תופעת המתאבדים הכלכליים:

אנשים שלוקחים משכנתא עם החזר שמתחזה  לנמוך אך מבלי להבין שבעתיד החזר זה יהיה גבוה מכפי שהמשפחה תוכל לשלם וכך תיווצר קריסה כלכלית של המשפחה.

כנגד תופעה זו ניסיתי להלחם רבות בשנים האחרונות והיו מספר משפחות אשר באו לייעוץ והמלצתי להן פשוט לא לבצע את העסקה.

אתמול החליט המפקח על הבנקים שהוא אינו יכול לסמוך על הבנקים שימנעו מאנשים לקחת הלוואות מסוכנות, אותן לא יהיה באפשרותם להחזיר.

כדי להלחם בהלוואות המסוכנות קבע המפקח על הבנקים מספר כללים והגדרות חדשים.

ריבית משתנה – עד אתמול ריבית משתנה בעיני הפיקוח על הבנקים הייתה ריבית שמשתנה בתדירות של פחות מאחת לחמש שנים. כלומר פריים נחשבה כריבית משתנה אך הלוואה צמודה עם ריבית משתנה כל חמש שנים נחשבה כריבית קבועה. עתה, אין חשיבות לתדירות השינוי: אם הריבית משתנה במהלך ההלוואה היא נחשבת ריבית משתנה.

הכללים החדשים בהן צריכות לעמוד משכנתאות:

1. ההחזר החודשי יהיה נמוך או שווה ל- 50% מההכנסה החודשית. אם ההחזר גבוה מ- 40% ההכנסה החודשית, ההלוואה תסומן כמסוכנת (ותינתן בריבית פחות טובה).
2. ריבית משתנה –  הלוואה לא תינתן כאשר יותר משני שליש שלה בריבית משתנה (כאמור, ללא קשר לתדירות השינוי). מגבלה כזו אינה קיימת כלל כיום.
3. ריבית משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים (לדוגמה פריים) – המגבלה הקיימת של מקסימום שליש מההלוואה בריבית המשתנה לעיתים קרובות (פחות מחמש שנים, נשארת).
4. תקופת ההלוואה – בנק לא יאשר משכנתאות ליותר משלושים שנה.

חידוש נוסף הוא החלת הכללים לעיל על מיחזור משכנתא. עד היום כל מגבלה שהוטלה על משכנתאות חלה על הלוואות חדשות בלבד. עתה, קבע בנק ישראל שגם הלוואות אשר מבצעות מיחזור יצטרכו לעמוד במגבלות לעיל.

הלוואות שלא נדרשות לעמוד בתנאים אלו: 

1. הלוואה במט"ח לתושב חוץ.
2. הלוואה לכל מטרה של פחות מ- 100,000 ש"ח.
3. הלוואת גישור למשך פחות משלוש שנים. 

 לחצו כאן כדי לקרוא את מסמך ההנחיות המלא של המפקח על הבנקים

הבוקר התבשרנו על הורדת ריבית נוספת, השנייה במהלך החודש האחרון. בנק ישראל הפחית את הריבית ב- 0.25% לאחר הפחתה דומה לפני כשבועיים.

להפחתת ריבית בנק ישראל על פיה מחושבת ריבית הפריים ישנה השפעה רבה על המשכנתא ועל כלל המשק.

במאמר זה אנסה לבדוק את הסיבות שהביאו להפחתת הריבית וכן את ההשפעה של צעד זה על בעלי המשכנתאות מצד אחד ובעלי המשכנתאות לעתיד, אלו המתכננים רכישת דירה, מצד שני.

ראשית השפעת ריבית בנק ישראל על רכיב הפריים בהלוואות קיימות או חדשות (מתוכננות):

רכיב הפריים של המשכנתא מחושב כל חודש מחדש. המונח פריים מתייחס לריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. לפיכך אם לאדם יש הלוואת פריים בריבית של פריים פחות 0.9% אזי למעשה הריבית שתשולם הינה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ובחיסור של 0.9%. ריבית זו כאמור מחושבת מחדש בכל חודש ולכן פוחתת (ועולה) אוטומטית עם שינוי הריבית של בנק ישראל.

בעלי משכנתאות קיימות עם מסלולים בריבית קבועה שאינה צמודת מדד

השינוי לא ישפיע כלל על מסלול קבועה לא צמודה. בטווח הארוך יותר, יש לבחון האם סביבת הריבית הפכה לנמוכה מזו שהייתה בעת לקיחת המשכנתא שלכם. במידה והתשובה חיובית, תוכלו לחסוך כסף רב באמצעות מחזור משכנתא.

בעלי משכנתאות צמודות מדד בריבית משתנה או קבועה

בטווח המיידי אין לשינוי השפעה על החזרי ההלוואה שלכם. אחת ממטרות הפחתת הריבית, כפי שיוסבר בהמשך, הינה להגדיל את האינפלציה. הגדלת האינפלציה תגדיל את החוב שלכם לבנק (החוב צמוד למדד במסלולים אלו) ואת ההחזרים החודשיים שלכם. בעלי הלוואות בריבית משתנה עשויים להרוויח במידה ומועד שינוי הריבית שלהם חל בתקופה זו.

אנשים המתכננים לרכוש דירה בעתיד אך עוד לא חתמו על חוזה רכישה לדירה מסוימת:

כאשר הריבית נמוכה יש לאנשים  הרגשה של יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה יותר. לדוגמה: על החזר של 5000 ₪ בחודש אפשר לקחת כ- 930,000 שקלים בריבית פריים של 5% ו- 1.2 מיליון  שקלים על ריבית פריים של 2.5% (ל- 30 שנים). כלומר על אותו החזר חודשי, המשכנתא הנלקחת יכלה להיות גדולה בכ- 300,000 ₪. כאשר יש לאנשים יותר יכולת לשלם על דירה, הם מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר וכך למעשה נוצרה עליית המחירים התלולה של השנים האחרונות. אנשים אשר רוצים לרכוש דירה סובלים אמנם מהמחירים הגבוהים אך מרוויחים ממשכנתא זולה יותר. הריבית כיום הינה כשליש הריבית שהייתה לפני כעשור. הסיכון במצב זה הוא לקיחת הלוואות אשר הינן גדולות מידי יחסית ליכולת ההחזר של המשפחה במצב של חזרת הריבית למצב נורמלי ממצב השפל הקיצוני של ימים אלו. סיבה נוספת לעליית המחירים הינה משקיעי הנדל"ן אשר מצד אחד מקבלים על כספם ריבית נמוכה מאד בבנק ומצד שני יכולים לקבל אשראי זול וכך,  רבים מהם בוחרים לחסוך באמצעות רכישת דירה במקום באמצעות תוכנית חיסכון בבנק לצורך הדוגמה.

מחירי הדיור הינם אחד הגורמים המרכזיים לקושי של משפחות צעירות לנהל את חייהן הכלכליים. מצד אחד, מחירי הרכישה הגבוהים מקשים ואף הופכים את הרכישה לעסקה בלתי כלכלית, מצד שני חוסר היציבות בתשלומי השכירות דוחפים את המשפחה לרכישת דירה למרות מחירי הפסגה הנוכחיים.

מחירי הדיור הגבוהים היו בין הגורמים המרכזיים למחאת קיץ 2011. מדוע עם כן מוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך אשר כאמור עלול לגרום לקפיצה נוספת במחירי הדיור?

בנק ישראל מספק מספר נימוקים להחלטתו:

• ·         מדד המחירים לצרכן עלה ב- 12 החודשים האחרונים ב- 0.8% בלבד. שיעור עליית מחירים זה נמוך מהיעד התחתון של הממשלה ומעיד על כניסה למיתון. הורדת ריבית גורמת לאנשים לחסוך פחות (החיסכון אינו משתלם אם לא מקבלים עליו ריבית) ולרכוש יותר מוצרים. פעולה זו מגדילה את הביקוש לסחורות ושירותים ועל ידי כך ממריצה את המשק. אשראי זול לעסקים וביקוש גובר למוצרים מאפשרים לעסקים להגדיל את היקף הייצור ולהקטין את האבטלה.
• ·         שוק מטבע החוץ – ישנה התחזקות של השקל מול הדולר. כלומר צריך פחות שקלים כדי לקנות דולר. מגמה זו מתגברת כאשר במדינות אחרות ישנה ריבית נמוכה מהריבית בישראל. התחזקות השקל מול מטבעות אחרים מהווה קושי ליצואנים ומקלה על היבואנים (על חשבון יצרנים מקומיים). שתי מגמות אלו הינן שליליות וכדי להקטינן יש להשוות את הריבית לריבית הנהוגה במדינות אחרות.