תגית: קבלן

כיצד להעריך את העלות העתידית של מדד תשומות הבניה ובכלל, מה ההבדל בין כסף שנקבל/נשלם היום לעומת כסף שנקבל/נשלם בעוד שנה? מאמר חשוב גם למי שאין לו כרגע קשר לרכישת דירה

במאמר הקודם על מדד תשומות הבניה הראיתי שלעתים אלו שהקדימו תשלומים לקבלן בגלל החשש ממדד תשומות הבניה בעצם שילמו בסופו של דבר הרבה יותר. ממליץ לחזור ולקרוא את אותו מאמר וגם מאמר הרבה יותר ישן על הקדמת תשלומים לקבלן.

מעדיפים וידאו? יש בתחתית המאמר.

מבוא

אחת הביקורות על המאמר הקודם הייתה שאולי בדוגמה שהבאתי הקדמת התשלומים אינה משתלמת אך בדוגמה אחרת היא כן משתלמת. שאלה נוספת הייתה האם גם במדד גבוה הרבה יותר, עדיין לא ישתלם להקדים וכו'. אז כהקדמה קטנה חשוב להבין שמטרת המאמר אינה לתת תשובה לכל אחת ואחד מקוראים למקרה הפרטי שלו. אין מאמר שיכול לעשות זאת. מטרת המאמר היא להנחיל דרך חשיבה כלכלית ולהציג אופן חישוב מסוים. באמצעות אופן החישוב – השיטה המוצגת תוכל כל אחת לבצע חישוב בעצמה ולקבל החלטה באופן אישי. לא הצלחת להגיע למסקנה? בשביל זה יש יועצי מימון וכלכלנים איתם גם אני נמנה. אם כבר הולכים ליועץ, אני מציע לדרוש לראות גם חישוב ולא רק הערכות כלליות.

לא רק לרוכשי דירה

היכולת לקחת סכום נוכחי ולדעת כמה הוא יהיה שווה עוד X תקופות בהנחה של תשואה או ריבית דריבית מסוימת או מדד מסוים בעתיד היא מפתח חשוב ביותר לכמעט כל החלטה כלכלית. דוגמה: אם במקום לרכוש מכונית ב- 100,000 שקלים ארכוש מכונית ב- 50,000 שקלים בלבד. כמה חסכתי? אדם שלא קרא מאמר זה עלול לומר שנחסכו 50,000 שקלים. לאחר שתקראו מאמר זה תוכלו לומר לעצמכם שאם ה- 50,000 שנחסכו יושקעו בבורסה עם תשואה (בניכוי מס) חזויה של 6% אז בחמש השנים שהמכונית אצלי ה- 50,000 שקלים יהפכו למעל 67,000 שקלים. כלומר עלות רכישת הרכב היקר יותר לא עלתה לי רק 50,000 אלא גם התשואה שהפסדתי ובסך הכל 67,000 שקלים.

הדרך השגויה לחשב את עלות מדד תשומות הבניה

כאשר אנשים מנסים להעריך את עלות המדד הם עושים את הדבר הבא. מעריכים נניח מדד של 3% ואז כופלים סכום זה בחוב לקבלן, נניח 1,000,000 שקלים ומקבלים 30,000 שקלים. את הסכום הזה הם כופלים ב- 3 עבור שלוש שנים של חוב ומקבלים 90,000 שקלים.

זהו חישוב שגוי. החישוב מתעלם מהעובדה שהמדד פועל כמו ריבית דריבית. כלומר אם בשנה הראשונה החוב היה 1,000,000 והמדד היה 3% אז ה- 30,000 שקלים מתווספים אל המיליון ובשנה השנייה לא עושים 3% ממיליון אלא מ- 1,030,000 שזה כבר 30,900. בשנה השניה 1,060,900 * 3% = 31,827 וכן הלאה…

איך מחשבים את ההצמדה למדד תשומות הבניה

הנוסחה לחישוב תשואה/עלות ריבית דריבית הינה סכום*(1+מדד) בחזקת מספר התקופות.

אם המדד הוא 3% לשנה, החוב הוא 1,000,000 ואנו רוצים לקבל את הערך בסוף שלוש שנים נבצע:

1,092,727 = 3^1.03*1,000,000

המהדרין יזכרו שריבית דריבית כל חודש אינה זהה לריבית דריבית כל שנה ולכן יש היגיון במקרה כזה לחלק את ה- 1.03 ב- 12 ואז להעלות את הכל בחזקת 36. זה ייתן לנו תוצאה מעט שונה עם פער של כ- 1300 שקלים וגם זה בקירוב כי הריבית החודשי אינה בדיוק 3% חלקי 12 אם הריבית השנתית היא 3% אבל למרות שבמבחן במימון אתם תיכשלו עם קירוב זה, בשבילנו זה מספיק טוב. זה דרך אגב ההבדל באישור משכנתה שאתם מקבלים בין הריבית שסוכמה לשנה, נניח 3% לבין הריבית בפועל – הריבית האפקטיבית שתהיה מעט גבוהה יותר אך בצורה שכאמור לדעתי לא משנה כלום בסכומים בהם אנו עוסקים.

איך זה נראה בפועל

נניח שיש לנו לוח תשלומים מהקבלן עם מועדי תשלום וחוב בכל נקודת זמן. אנו שוקלים לשלם הכל היום או לשלם לפי הכתוב בחוזה תוך הסכמה לשלם בתוספת ההצמדה לקבלן. נבנה טבלה דומה לזו שלמטה אשר נלקחה מנתוני עסקה אמתית:

אפשר לראות שתחת הנחת מדד של 3% העלות של ההצמדה לחוב הקיים תהיה 60,000 שקלים, לאחר שהצמדנו כל אחד מהתשלומים לפי מספר החודשים עד שישולם ואז חיברנו את הסכומים. שוב, אם יש בקהל כלכלנים עיצמו עיניים כשאתם רואים אותי פשוט מחבר סכומים מתקופות שונות. זהו לא קורס מימון ובטווח של שנתיים הקירוב מספיק טוב בשביל מאמר זה.

לא כל הקבלנים מחשבים את ההצמדה באופן זה

חלק גדול מהקבלנים לא עושים את החישוב כפי שתואר מעלה אלא פשוט אומרים שאם מחודש החתימה על חוזה הרכישה עד התשלום המדד עלה בערך ב- 2% אז נכפול את החוב ב- 2% וזה יהיה התשלום הנוסף. ראו למשל קובץ אקסל שנתן קבלן ללקוח שלי עם החישוב לתוספת התשלום:

על פי שיטה זו התוספת הינה כאמור קטנה יותר כיוון שלא מכילה את השפעת הריבית דריבית. אינכם חייבים לעדכן את הקבלן שלכם שהוא גבה מעט מידי כסף.

הצטרפו לקהילת צומחים כלכלית ביחד – https://bit.ly/3a0E4P4​ ותוכלו להשפיע על תכנים עתידיים, לראות
דברים לפני כולם ולהיות חלק משיח כלכלי מקדם.
פרקים בחינם מהספר משכנתה יעילה.
תשע תובנות כלכליות משנות חיים להורדה בחינם
קורס דיגיטלי – השקעות נדל"ן ​
ההסכת (פודקאסט) – הון ומיקרופון בכל אפליקציה שיש לכם

וכמובן אפשר לפנות אלי ישירות – 054-5232-799, rimon@effm.co.il או לבלוג www.effm.co.il

לפני כחודש פרסמתי מאמר על רכישת דירה להשקעה בקרית גת. מאמר זה הפך לאחד המאמרים הנקראים באתר. רבים הגיבו למאמר. הייתה גם תגובה בנוסח, אם תקרא את החוזה רכישה של גינדי תבין שטעית.

בדרך כלל איני מגיב לטוקבקים בלתי מנומקים. אבל, אם מציעים לי משהו כל כך מעניין ומאתגר כמו קריאה של חוזה רכישת דירה בן כ- 60 עמודים. מי אני שאסרב לכל הכיף הזה?

אז ראשית כל תודה רבה ל- ד' (השם שמור אצלי) אשר התייעץ איתי על משכנתא לכרמי גת והסכים שאצלם את חוזה הרכישה.

אולי בגלל שאיני עורך דין, לא מאד הופתעתי שאין בחוזה שום דבר שהופך השקעה בלתי כדאית לכדאית. אם לומר את האמת אז דעתי נגד רכישה, לפחות להשקעה, בכרמי גת התחזקה לאחר קריאת החוזה.

אני שמח לשתף אתכם בכמה נקודות מתוך חוזה הרכישה. כאמור, איני עו"ד ואני ממש ממש ממליץ לשכור אחד כזה אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן.

כל כך הרבה "הואילים" ושום ציון לעובדת הבניה על פי היתר בניה. יש לדרוש תוספת הואיל אחד המציין שהבניה תהיה על פי היתר בניה כחוק. חושבים שזה ברור מאליו? חישבו שוב. לדוגמה מגדל בפתח תקווה שאכלוסו עוקב בגלל חריגה מהיתר הבניה (מעט מידי חניות).

כאן אנו כבר מגיעים לשלב היצירתי במיוחד. במאמר על רכישת דירה מקבלן ציינתי שדירה מקבלן הינה מוצר לא ידוע במחיר לא ידוע. נתחיל ממוצר לא ידוע. שימו לב שטח הדירה יכול לקטון ב- 5% ללא פיצוי. חוק המכר מאפשר 2% אך לא ניתפס לקטנות כמו חוקי מדינת ישראל. עניין נוסף הוא הכללת השטחים הציבוריים (חדר מדרגות, לובי, מעלית) כחלק משטח הדירה על פי חלקם היחסי. כלומר אם מישהו קונה דירת 100 וחושב שהוא ישטוף 100 רצפות יש לי חדשות טובות עבורו. יתכן מאד שהוא יצטרך לשטוף רק 80 מטר. כמובן שהמשמעות היא שהוא גם יוכל להשתמש רק בשמונים מטרים. לשם המחשה גודלו של חדר רגיל בגודל 3 על 4 מטרים הוא 12 מטר. כלומר 20 מטרים הם שטח גדול שיורד מהדירה עבור אלו שלא מוכנים לישון בחדר המדרגות או בלובי. הקונה מתחייב להסכים לכך שיתקנו דברים הדדורשים תיקון בדירה לאחר מסירתה. זה חשוב. מה חסר? חלק גדול מהקוראים שוכרים דירות אני מניח. בכל חוזה שכירות ישנו סעיף לוח זמנים לתיקונים. סעדי במרומים שלא פעם ניהלתי שיחה לגבי החובה לתקן מזגן תוך 3 ימי עבודה ולא חמישה כפי שביקשתי. ניחא. גינדי לעומת זאת לא מתחייבים ללוח זמנים לתיקון.

 שינויים בדירה חסכתי מכם את צילום החלק המתאים בחוזה. בהרבה מאד מילים מציין הקבלן ששינויים ידחו את מועד מסירת הדירה בעד חודש ימים כאשר זמן זה גורר עלויות לקבלן בסך 0.5% ממחיר הדירה (5000 שקלים לדירה של מיליון).

חשוב מאד להוסיף לסעיף זה את הקביעה שבזמן בקשת השינוי יציין הקבלן בכתב את משך העיכוב במסירה על מנת שהלקוח יוכל להחליט לבקש את השינוי או לא.

 כמובן שגינדי זו רק דוגמה. במקרה דוקא את החוזה שלהם קיבלתי. אישית לא קניתי מעולם דירה מקבלן אך קראתי כבר מספר חוזים של קבלנים. הנקודות שלעיל אינן ייחודיות לגינדי.

ישנה כמעט מוסכמה חברתית לכך שדרך ההתנהלות על המסלול "הנכון" של ניהול החיים הכלכליים של משפחה הינה:
א. חתונה.
ב. דירה.
ג. צבירת כסף.
ד. "התקדמות" על ידי "שדרוג" הדירה.
ה. חזרה לשלב ג'.

לתחושה של התקדמות על ידי שדרוג דירה אתייחס אולי במאמר אחר כיוון שזהו נושא מספיק גדול לדעתי.

מאמר זה ינסה לשכנע אתכם לקנות דירה משומשת במצב טוב במקום דירה מקבלן.

בבלוג זה דנתי מספר פעמים בהטיות מחשבה שיש לנו כציבור והדרך של אנשי שיווק מתוחכמים להפעיל אותנו באמצעות הטיות אלו לכיוונים שטובים עבור משלמי שכרם אך לאו דוקא לטובתינו. אתייחס הפעם לסיבות בגינם סבורים אנשים רבים שמוטב לקנות דירה מקבלן וכיצד לדעתי כדאי לכם לנהוג.

אלו הטיות נפוצות בגללן אנשים מעדיפים דירה מקבלן:

דירה מקבלן מגיעה במצב טוב יותר מדירה משומשת

או במילים אחרות "אני עובד נורא קשה. איני רוצה לשלם מעל מיליון שקלים על דירה ואז להתחיל להתעסק עם נזילות, חריקות ודליפות".

בבסיס הנחה זו נמצאת ההנחה שדירה כמו כל מוצר צריכה אחר מתיישנת ומתבלה בקו ישר. כלומר, כל שהיא חדשה יותר יש בה פחות בעיות.

נחשוב על מכונית כדוגמה: כל אחד יודע שמכונית חדשה יקרה יותר אך שיש בה פחות הוצאות תיקונים ממכונית בת חמש. הנחה זו לגבי דירות מוטעית לחלוטין. בניגוד לכל מוצר צריכה אחר המיוצר בכמויות על קו ייצור, דירה הינה במקרים רבים מוצר חד פעמי. הקבלן מקבל תכניות עבודה ומבצע אותן.

תכנית מסוימת הינה לעיתים קרובות תכנית שתבוצע פעם אחת בלבד או פעמים ספורות. בנייד בניגוד למכונית או מקרר לא ניתן לייצר בכמות קטנה לצרכי בדיקות ורק לאחר מכן להתחיל במכירה המונית. אפילו בתוך בניין משותף אחד יכולים הדיירים לדרוש שינויים שונים מהקבלן.

התוצאה הינה ליקויי בניה. דירות חדשות נמכרות כאשר יש בהם ליקויים רבים. כמה דירות חדשות נמכרות עם ליקויים? לדעת חוקרי הטכניון התשובה פשוטה: 100% מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה! כלומר, אין אף דירה שנמכרת בישראל במצב תקין. זה נתון כל כך קיצוני עד שהוא נראה מופרך. אבל האם הוא באמת מופרך? דברו עם חברים ומשפחה שקנו דירה מקבלן. תוכלו לשמוע סיפורי אלף לילה ולילה על ליקויי בניה.

לקוח סיפר לי פעם שקבלן אמר לו שהמעלית ננתקעת מפעם לפעם כי היא צריכה "להתרגל לבניין". הפלא ופלא באמת אחרי מספר חודשים המעלית "התרגלה" לבניין והפסיקה להיתקע. האם הייתם מוכנים לקנות מכונית שצריכה "להתרגל" לחום הישראלי ולכן מידי פעם המזגן שלה לא מקרר או האורות שלה לא נדלקים בלילה. בתמונה שלמטה אפשר לראות תמונה של חברה שלנו מפייסבוק. דירה מקבלן בת פחות משנה:

ומה המצב בדירה משומשת?

בדירה משומשת בת מספר מועט של שנים אתם יודעים בדיוק איפה אתם עומדים. בדירה משומשת ישנה, אתם יכולים לבצע באמצעות שיפוץ החלפה של כל התשתית ולקבל משהו שיש לכם שליטה על איכותו. את עלות השיפוץ יש כמובן להוסיף למחיר הרכישה ולקבל החלטה אם הרכישה משתלמת.

רכישת דירה מקבלן משתלמת יותר

קניתי על הנייר דירה מקבלן שקרכשלהו במיליון וחצי שקלים ועכשיו בעת הכניסה לדירה היא שווה כבר 1.8 מיליון. שמעתם משפט כזה מחבר או בת משפחה ? אני מזמין אתכם לחשוב עליו יחד איתי.

הם "הרוויחו" בשלוש שנים 300,000 שקלים. 8,333 שקלים לחודש בלי תוספת של שעת עבודה אחת. כיף.  האמנם?

ראשית תוכלו לשאול אותם איך הם מתכוונים לנצל סכום נכבד זה של מעל רבע מיליון שקלים? אולי טיול בחו"ל? חיסכון לילדים? אף אחד מאלו? מדוע? אה הבנתי זה לא באמת שיש לכם יותר כסף. רק על הנייר יש לכם יותר כסף. אתם רק מרגישים יותר עשירים. אתם לא באמת כאלו. בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בחדות ולכן הייתה תחושה שכל מי שקנה דירה מקבלן הרוויח בשנים עד שקיבל את הדירה. בפועל זוהי כמובן טעות:

א. רוווח אינו נחשב כרווח עד למימושו. כיוון שאין המשפחה עוברת לרחוב כדי לממש את הרווח הוא חסר משמעות (גם דירה אחרת שירצו לקנות אם ימכרו את דירתם, תעלה יותר).

ב. למרות שבחוזה הרכישה מהקבלן כתוב מיליון וחצי שקלים זה לא באמת הסכום ששולם לקבלן. זה רק הסכום שנוח לזוג לזכור כמחיר הדירה. למחיר זה יש להוסיף עלויות שונות שאין בדירה משומשת:

• הצמדות למדד תשומות הבניה אם דחינו תשלומים או עלויות מימון אם שילמנו מראש (טעות אותה תארתי במאמר אחר).
• עלויות שינויים: טובי מומחי המכירות יסבירו לכם שדירתכם לא תהיה ראויה למגורים אם במטבח המגירות לא יכללו מנגנון סגירה שקט. גם אם מעולם לא שמעתם על מנגנון זה, לא תשלמו כולה 5,000 שקלים בשביל ההצלחה? אתם משוגעים, לחיות עם סתם ריצוף? ועוד לא דיברנו על שינויים באמת נחוצים כמו נקודות חשמל, איזה קיר שיש להוריד וכו'.
• מס רכישה בקניה, מס שבח במכירה (בהנחה שיש גם דירת מגורים לזוג).
• עלויות עו"ד בקניה ובמכירה, עלות תיווך.

בפברואר 2015.

בזמן האחרון ישנה מתקפת פרסום רחבה ביותר לפרוייקט שכונת כרמי גת אשר בקרית גת.

מטבעו של קמפיין פרסומי אשר נוצר על ידי בעלי מקצוע טובים, הוא יוצר דעת קהל וגורם לאנשים לחשוב על אפשרויות עליהן הם לא חשבו לפני כן.

אחת השאלות החוזרות בתקופה האחרונה הינה השאלה לגבי רכישת דירה להשקעה בכרמי גת.

למי שאין לו זמן לקרוא עד הסוף אפתח ואומר אני חד משמעית נגד. לכל השאר, אני ממליץ להמשיך לקרוא כדי לגלות מדוע אני נגד "עסקת העשור" של גינדי.

 דרך אגב, את המאמר לא כתבתי נגד כרמי גת, קרית גת או גינדי. זו פשוט דוגמה שעוזרת להמחיש מספר כשלים בקבלת החלטות שמבצעים אנשים הרוצים להשקיע אך לא רוצים להיות משקיעים. אפשר להקיש ממה שאני כותב כאן על פרוייקטים דומים בחריש, אדמות חקלאיות בכל מקום וכו'.

התייחסתי במאמר זה למשקיעים בלבד. לגבי רכישת דירה למגורים השיקולים שונים לגמרי ויתכן שאכתוב על כך במאמר נפרד.

לאחר ההקדמה הארוכה, הגע הזמן להתחיל.

מה מטרת ההשקעה?

מה מטרת ההשקעה? זו נשמעת שאלה פשוטה אך תשובה שגויה כאן מביאה לקבלת החלטות שגויות. משקע מחפש שני דברים בדרך כלל:

1. תשואה שוטפת – קבלת שכר דירה על הדירה שרכש.

2. סיכוי לעליית ערך הנכס – אישית אני בדרך כלל מתעלם כימעט לגמרי מחלק זה כאשר אני בוחן השקעה כיוון שעליית מחיר היא ספקולציה שיכולה להתממש ויכולה שלא. אם עליית ערך נכסים היא משהו שאהיה מוכן להסתכן איתו אז מדד המניות הוא בסיכוי טוב יותר לעליות. יתירה מכך, אני משתדל לפעול לפי העיקרון של רווח על ההשקעה בזמן הרכישה ולא בזמן כלשהו בעתיד הרחוק.

יש לי מאמר שלם על חישוב תשואה בדירה להשקעה. לגבי תשואה שוטפת, אתם שמים לצורך העיניין מיליון שקלים ויש לכם אפשר להתחיל לקבל את הכסף בעוד חודש או בעוד שלוש שנים, מה תעדיפו? רוב האנשים לא יהססו לפני שיחליטו כי עדיף לקבל כסף בעוד חודש ולא בעוד שלוש שנים ובכל זאת, בחירה בדירה להשקעה מקבלן תניב הכנסה רק בעוד מספר שנים (במקרה הטוב) ולא מיד כמו השקעה בדירה משומשת.

אפשר להחיל על הדירה את מבחן המקרר, האם הייתם מוכנים לקנות מקרר ב- 5000 שקלים עם תנאי הרכישה הבאים:

1. סכום הרכישה הסופי אינו ידוע ויכול להשתנות.
2. את המוצר תקבלו עוד מספר שנים אך עם אפשרות חריגה במועד של חודשים ולאחר שתשלמו מראש את כל התמורה.
3. המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח ובאיכות לא ידועה.

נבדוק סעיף אחרי סעיף בהרחבה:

סכום רכישה אינו ידוע כיוון שהוא כולל הצמדות שונות, תשלום לגורמים אחרים כגון עורך דין של הקבלן ותשלום עבור שינויים בדירה כולל שינויים מחוייבי מציאות כאלו ואחרים.

מועד אספקה לא ברור, בדקו בחוזה, הקבלן קובע מועד בעוד מספר שנים אך מרשה לעצמו גם לאחר ללא קנס בעוד חודשים.

המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח גם זה כתוב בחוזה. תוכלו לבדוק ולראות שהקטנת הדירה ב- 3% מותרת. תרשים הסביבה שמוצג לקונים הוא "להתרשמות בלבד" ואינו מחייב.

בעצם אין כל סיבה הגיונית לקנות דירה להשקעה מקבלן ולהמתין לתשואה שנתיים שלוש. אבל ישנם מספר גורמים והטיות מחשבתיות שדוחפות אותנו לכיוון זה:

1. מחיר שנראה לנו זול – "דירה חדשה בפחות ממיליון שקלים?, תביא שתיים…" . התרגלנו לחפש דירות באזור שלנו, פתאום אנו "מגלים" דירות זולות בהרבה במקום אחר. זו נראית לנו עסקה טובה. אבל, בנדל"ן, בניגוד למוצרים אחרים, המחיר אינו נקבע לפי עלויות הייצור אלא בעיקר לפי היצע וביקוש הנובע בישראל מהמיקום של הדירה. לכן, אם בגבעתיים דירת שלושה חדרים עולה שני מיליון שקלים ובקרית גת היא עולה פחות ממיליון, זה אינו אומר מהומה על כדאיות הרכישה.
2. עוד על מחיר שנראה זול ונתונים בלתי רלוונטיים – כאשר אנו מחפשים טלפון סלולארי חדש אנו בודקים השוואות של תכונות המכשיר ומחירים. בסקירות טלפונים רבים מופיעים נתונים כגון כמות המגהפיקסלים של המצלמה במכשיר כאשר כתבי טבנולוגיה שונים מגדילים לעשות וקובעים שטלפון מסוים פחות טוב מטלפון אחר כי יש לו "רק" 10 מגהפיקסלים במצלמה. צלמים יודעים שכמות הפיקסלים במצלמה אומרת מעט מאד על איכות התמונה שתצא ממנה. ברם, לאנשים יש יכולת מוגבלת לעבד מידע וכך פעם היו מודדים מחשבים אישיים לפי "מהירות שעון" ומצלמות מודדים לפי מגה פיקסלים וכו'. דרך אגב, אצלי מרבית שעות הפעילות של הטלפון הינה על GPS וכימעט אין בסקירות טכניות מידע על איכות GPS של מכשירים סלולאריים.
   איך כל זה קשור לגינדי וקרית גת? הסתכלו בטבלה זו – https://gindi-gat.org/index/pp_image  אפשר לראות טבלה אשר הינה בדיוק כמו טבלת ה"מגה פיקסל" דהיינו טבלה עם נתונים פחות או יותר חסרי משמעות אשר אמורה לשכנע אותנו שרכישה בקרית גת היא עסקה טובה. בטבלה רואים את המחיר לפי פרמטר שהומצא לצורך השיווק, זמן נסיעה ברכבת. כלומר אנו אמורים להשתכנע (וכנראה גם נצליח) שהפרמטר היחיד הקשור למחיר דירה הוא זמן נסיעה ברכבת לתל אביב ושבמונחי דקות נסיעה / מחיר בשקלים , גינדי בקרית גת היא עסקה נהדרת. כמובן שזו שטות גדולה ויש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המחיר. מהי למשל איכות החינוך בקרית גת? (אין לי מושג).
3. אירועי עבר – כל אחד מכיר חבר שקנה דירה במקום שאף אחד לא חשב עליו ופתאום מחירה קפץ. כמובן שגם בגינדי מכירים מקומות כאלו ולכן מערך השיווק שלהם מזכיר את מודיעין. בפועל מי שקנה דירה במודיעין באמת נהנה מעלייה חדה בערך דירתו. האם זה בגלל ש"ידע לזהות הזדמנות"? ממש לא, כל השוק עלה בעשור האחרון בצורה חדה. גם במודיעין, גם בקרית אונו גם בחולון וגם בעפולה. באותה מידה אפשר לומר שמה שהיה לא בהכרח יהיה ולכן לפחות בהבט של השקעה הסבירות שערך דירה יגדל בקרית גת יותר מאשר בפתח תקווה אינו ברור כלל.

שלושת ההטיות הרשומות מעלה עלולות להשכיח מאיתנו עובדות פשוטות לגמרי שכל משקיע אמור לזכור:

1. השקעה אמורה להניב תשואה. האם כמשקיע במקום חדש בו אין עדיין גן ילדים, מכולת או רמזור יש לך יכולת להעריך את שכר הדירה שיתקבל? אם נניח שעבור מי שקונה דירה למגורים אגדת ה- 35 דקות ברכבת לת"א מחזיקה מים (עוד אחזור לכך) האם גם מי שרוצה לשכור יסכים לתנאים דומים?
2. ראש לא שקט – אחת הסיבות של אנשים להעדיף דירה מקבלן ולא דירה משומשת הינה המחשבה שבדירת קבלן חדשה מקבלים "ראש שקט". רוב האנשים קנו מקבלן דירה אחת בחיים ולכן אין להם התנסות במשמעות המלאה של זה. הם משווים רכישת דירה לרכישת מכונית למשל. במכונית ככל שהיא חדשה יותר יש פחות קילקולים. בדירה המצב שונה לגמרי.  על פי מחקר של הטכניון 100% (מאה אחוז!) מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה. כלומר אתם רק חושבים שקניתם דירה שבנייתה נגמרה אך בפועל עוד תתראו הרבה עם אנשי הקבלן. בניגוד לדירה משומשת בה אם לא תהיו מרוצים מאיש המקצוע לאחר תיקון נזילה, תוכלו להחליפו בדירת קבלן אתם תמיד עם אנשי המקצוע של הקבלן. אז נכון יש אחריות לעלויות העבודה אך מה עם ימי העבודה האבודים והעצבים ? הרי מלכתחילה העדפתם לשלם יותר דוקא בגלל החשש מבעיות.

בקרוב ייצא מאמר נוסף על כרמי גת ועל שיטות השיווק של פרוייקט זה. למי כן כדאי לקנות שם ולמי כדאי להתרחק משם.

יגעת ומצאת תאמין. מצאתם דירה המתאימה לכם והחל משא ומתן עם הקבלן. אחד הדברים הראשונים שיעלה על השולחן הוא עיתוי התשלומים על הדירה. הקבלן יציע לכם בדרך כלל שלוש אפשרויות:

א. שלמו היום המון כסף ותקבלו את הדירה בעוד שנתיים (כדוגמה)
ב. שלמו היום מקדמה קטנה ועם התקדמות הבניה שלמו סכומים נוספים במועדים קבועים מראש.
ג. שלמו היום מקדמה ואת עיקר הסכום שלמו עם קבלת המפתח.

הצעת הקבלן לשלם את עיקר הכסף בהתחלה כוללת נימוק הגיוני לכאורה – אם תשלמו היום, לא תחשפו לעלייה במחיר הדירה עקב עליה במדד תשומות הבניה. כאשר משלמים מעל מיליון שקלים על מוצר כלשהו, ובמיוחד אם אין לנו את הכסף ואנו לוקחים הלוואה לשנים רבות, עליית מחיר נוספת זה דבר מפחיד. האם יש סיבה לפחד זה? האם ישנם גורמים אחרים אשר עלולים לגרום לעליית מחיר גבוהה אפילו יותר ממדד תשומות הבניה? מאמר זה ינסה לפזר את הערפל מעל המושג מדד תשומות הבניה ולהראות שעל אף החשש הטבעי אותו ינסה איש המכירות של הקבלן ואיש המכירות של המשכנתא בבנק להעצים, כל אחד מסיבותיו, אין השד נורא כל כך.

מה זה מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן?

תשומה הינה משאב כלכלי המשמש ליצירה של משהו כלכלי אחר. למשל: התשומות הנדרשות להכנת גביע מילקי הינן: מים להשקיית החציר שאוכלת הפרה, דלק להנעת הטרקטור שקוצר את החציר, ארנונה על הרפת, שכר עבודה לחולבים, חשמל להפעלת מכון החליבה ולאחר מכן תשומות נוספות לעצם הייצור (סוכר, חומרי טעם וריח, עוד חשמל), הייצור, ההובלה והמכירה.

באותו אופן התשומות לבניית דירה הינן בלוקים, ברזל, מלט, שכר עבודה, דלק, חשמל וכו'. מדד המחירים לצרכן מחושב על פי ממוצע המחירים של המוצרים אותם צורכים משקי הבית (מילקי כאמור, חסה, עגבניה, DVD ועוד על פי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה). מדד תשומות הבניה הוא ממוצע המחירים של המוצרים (התשומות) הדרושות לבניית דירה.

כלומר ההיגיון של הקבלן הוא: אם תיתן לי היום את מלוא עלות הדירה שלך, אני אוכל לקנות כבר היום את כל הברזל והבלוקים הדרושים ולאחר מכן לא יעניין אותי אם המחיר שלהם יעלה. מנגד, אם לא תשלם לי מראש את עלות הדירה, אני אאלץ לדחות את רכישת הדלתות למשל רק לשלב הסיום של הדירה ואז אם מחיר דלת ישתנה, אני, משה הקבלן, אהיה בבעיה. לכן, במידה ואתה רוצה לדחות תשלומים, תבטיח לי שבמידה ומחירי הדלתות והחלונות יעלו, אתה תפצה אותי על עליית מחיר זו.

להקדים תשלום בגלל עליית מדד יכול להיות יקר ולא משתלם

איני נכנס כעת לכל שיקולי הבעד ונגד של הקדמת תשלומים לקבלן. על שיקולים נוספים בעד ונגד הקדמת תשלומים תוכלו לקרוא כאן. אבל מבחינה כלכלית כדאי לדעת שהנזק מעליית מדד תשומות הבניה הינו לעתים קרובות נמוך מהנזק של תשלום מוקדם

נחשוב על זוג הקונה דירה בעלות של מיליון וחצי שקלים ויש לו שתי אפשרויות:

א. 20% ממחיר הדירה היום ו- 80% ממחיר הדירה בעוד שנתיים עם קבלת המפתח.
ב. 80% ממחיר הדירה היום, 20% בעוד שנתיים בעת קבלת המפתח.

אותו זוג אינו מאלו שמאמינים לכל איש מכירות ולכן הם עושים בדיקה עצמאית באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיה ובוחנים את שני הגראפים שלמטה המשווים בין עליית מדד תשומות הבניה לבין המדד הכללי (מדד המחירים לצרכן) :

מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה ב-2021

שימו לב בבקשה לעובדה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא הקלו עלינו את ההשוואה בין הגראפים, המשבצות בגרף העליון מציינות  0.5% בעוד שבגרף התחתון הן מציינות 1%. נעבור להשוואת השנים האחרונות (כל האחוזים כתובים בקירוב על פי הגראפים שלמעלה):

2013: מדד המחירים – קרוב ל- 2%, מדד התשומות 1.5% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2012: מדד המחירים כ- 1.6%, מדד התשומות כ- 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2011: מדד המחירים כ- 2.1%, מדד התשומות כ- 3.8% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2010: מדד המחירים, כ- 2.8% מדד התשומות כ- 4% – מי שפחד ממדד התשומות הרוויח.
2009: מדד המחירים כ- 4%, מדד התשומות כ- 0% (!) – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.
2008: מדד המחירים כ- 3.9%, מדד התשומות 3.4% – מי שפחד ממדד התשומות הפסיד.

בעצם, מדוע אני ממליץ לא לחשוש ממדד התשומות אם ברוב השנים האחרונות, מי שחשש ממנו "הרוויח"?

ההשוואה בין שני המדדים יוצאת מתוך שתי הנחות מקלות אשר בפועל אינן באמת מתקיימות:

א. על החסכונות שלי בבנק אני לא מקבל כלום פרט להצמדה למדד המחירים לצרכן. זה נכון לגבי פקדונות קצרים אבל ממש לא נכון לגבי חסכונות של מאות אלפים כמו שמחזיק מי שמתכונן לרכישת דירה. אם למשל לצורך התשלום המוקדם לקבלן אני פורע קרן השתלמות אשר עושה תשואה צנועה של 5% בשנה, אפשר לראות לפי אחוזי המדד לעיל שזה אף פעם לא כדאי.

ב. על האשראי שלי אני לא משלם ריבית. בפועל אם על מדד המחירים לצרכן אני מוסיף גם 1.5% ריבית לשנה, כפי שמבוצע בהלוואות אמיתיות, ההפרשים בין המדדים, גם בשנים בהם כביכול יש עדיפות למדד התשומות (2012-2010) הופכים לזניחים או שהמגמה מתהפכת לגמרי.

דוגמה מספרית:

ניקח את שנת 2012 בה הייתה עדיפות למהמרים על מדד תשומות הבניה. זוג אשר יכונה תשומי קנה דירה בעלות של 1,500,000 שקלים עם משכנתא של 1,000,000 שקלים. הזוג בחר לשלם 80% בעת החתימה על חוזה הרכישה ועוד 20% בעת הכניסה לדירה שנה לאחר מכן.

סך הוצאות הזוג בשנה זו:

— הפסד הצמדה למדד על 200,000 שקלים (300,000 = 20% הוא היה משלם לקבלן ממילא בחלופה השניה) למשך שנה – 2900 ש"ח.

— נניח שיכולת ההחזר של הזוג הינה 6000 שקלים ולכן הם לקחו משכנתא של קל"צ (קבועה לא צמודה) ל-  18 שנים בריבית 3%. במשך השנה שולמו לבנק 29,400 ש"ח עבור ריבית. בסך הכל ישלמו בני הזוג תשומי לבנק 1,295,400 שקלים עבור המשכנתא שלהם.

מנגד הזוג המכונה מדדי החליט לשלם לקבלן 20% בעת החתימה על החוזה ועוד 80% בעת הכניסה לדירה

העסקה של מדדי נראית כך:

— תשלום של 300,000 והמשך החזקת 200,000 בפיקדון צמוד מדד אשר הניב להם 2,900 שקלים.

— חיסכון חודשי של 6,000 שקלים (הם עדיין לא חייבים בתשלומי משכנתא ולכן יכולים לחסוך כל חודש את סכום ההחזרים.

— בעת הכניסה לדירה לוקח הזוג מדדי משכנתא כדי לשלם את ה- 80% הנותרים ממחיר הדירה. 80% אלו היו צמודים למדד תשומות הבניה אך מצד שני הזוג חסך כל חודש 6000 שקלים. כדי לפשט החישוב הנחתי שהחיסכון החודשי לא נשא כל תשואה. המשכנתא שנדרש הזוג מדד לקחת הינה 965,900 שקלים (כאמור, החוב לקבלן היה צמוד אך מצד שני לזוג נוצר הון עצמי נוסף במהלך השנה). בהנחה שהמשכנתא של הזוג מדדי תהיה בתנאים זהים לזו של הזוג תשומי, סך התשלומים שלהם לבנק יהיה 1,237,054 שקלים.

אז להקדים תשלומים לקבלן או לא?

 ובכן, ראינו כי גם בשנה בה הייתה כביכול עדיפות ברורה להקדמת התשלום לקבלן, עדיין מי ששילם עם הכניסה לדירה וספג את מירב ההצמדה למדד תשומות הבניה, שילם בסופו של דבר פחות כסף מזה שבחר "לא להסתכן" עם מדד תשומות הבניה.

לזוגות רבים אין את היכולת לשלם משכנתא במקביל לשכר דירה ואז אם הם בוחרים להקדים תשלומים לקבלן הם "נהנים" מנזק גבוה יותר – הם נאלצים לקחת הלוואת בלון עד הכניסה לדירה (פינוי הדירה הנוכחית שלהם). הלוואת בלון זו צוברת ריבית דריבית וכך בסופו של דבר גם ביום הכניסה לדירה ולא רק בסיום המשכנתא הם עשויים לגלות ששילמו יותר מאלו שבחרו לשלם מאוחר יותר למרות מדד תשומות הבניה.

הדוגמה לעיל השוותה בין שני מצבים כאשר ההבדל בין המשלמים מוקדם למשלמים מאוחר הוא שנה אחת בלבד. ברוב המקרים מדובר על הבדל של לפחות שנתיים, כאשר קונים דירה על הנייר. כמובן שככל שמשך הזמן מתארך, ההפרש לטובת אלו שבחרו לשלם מאוחר גדל. יתרונם של המשלמים מאוחר יגדל אף יותר אם למשל החיסכון שלהם בשנתיים אלו יגרום לכך שהם יירדו מתחת לאחד מקווי פרשת המים של מחירי המשכנתא. למשל יעברו מאחוז מימון של 65% לאחוז מימון של 59% מערך הדירה.

על כל האמור לעיל יש להוסיף גם את הסיכון הקיים בכל עסקה בה אתה משלם לספק כסף רב מראש. אבל על כך כאמור, כבר דובר באתר זה במקום אחר.

מדוע בעצם כל כך הרבה אנשים מקדימים תשלומים לקבלן, משלמים יותר ומסתכנים בכך שאם תהיה לקבלן בעיה כלשהי, הם יצטרכו להסתדר ללא הכסף ששולם במשך שנים?

לצערי הרב אנשים רבים לא הפנימו את העובדה הפשוטה: אין ייעוץ חינם! כאשר אתה מתייעץ עם פקיד משכנתאות בבנק או עם איש מכירות של הקבלן זהו לא ייעוץ בחינם. אמנם לא שילמתם ישירות אבל תשלמו הרבה יותר בכך שקיבלתם ייעוץ מוטה: איש המכירות של הקבלן כמובן שואף לכך שהקבלן יפגש עם הכסף מהר ככל האפשר (מדוע שהוא ישלם ריבית לבנק אם הלקוח מוכן לשלם ריבית לבנק במקומו ולתת לו הלוואה של מיליון ללא ריבית כלל). פקיד המשכנתאות כמובן רוצה שתיקחו משכנתא היום ולא בעוד שנתיים (עד אז אתם עוד עלולים לשים לב שיש עוד בנקים ולהשוות תנאים או גרוע מכך ללמוד באיזה מסלולי משכנתא להתרחק ובכך להפוך ללקוחות רווחייים פחות, רחמנא ליצלן).

קניית דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שנייה במספר היבטים. מאמר זה יעסוק בשניים מתוך שלל היבטי העסקה מול קבלן:

1. העובדה שהדירה תסופק זמן רב יחסית (שנה-שלוש שנים) לאחר חתימת החוזה.

2. הצעת הקבלן להקדים תשלומים.

עם חתימת חוזה לרכישת דירה מול קבלן, מקבלים בדרך כלל "הצעת ייעול" מהקבלן: במקום לשלם על פי לוח התשלומים הרגיל, קחו היום משכנתא, נצלו את הריביות הטובות, חיסכו את ההצמדה למדד תשומות הבניה ושלמו נניח 80% מעלות הדירה מראש ו- 20% עם קבלת המפתח.

ללקוח החושש מכך שיצטרך לשלם על המשכנתא במקביל לשכר הדירה על הדירה בה הוא גר כרגע, מציע הבנק את הלוואת הגרייס: משכנתא ששנתיים – שלוש שנים אין צורך לשלם את ההחזרים שלה.

ישנן דעות לכאן ולכאן לגבי כדאיות הקדמת התשלומים. אני אישית מתנגד להקדמת תשלומים אך אשתדל להציג גם את צד הזכות של הקדמת התשלומים.

יתרונות הקדמת התשלומים: 

• כאמור, הקדמת התשלומים מאפשרת וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה – הקדמת התשלום מקבעת מחיר מסוים ומבטלת את החשיפה למדד תשומות הבניה. 
• ישנה מחשבה שהריביות לא יכולות לרדת לרמה נמוכה מהרמה הנוכחית ולכן לקיחת משכנתא היום תקבע משכנתא עם ריבית נמוכה יותר.

חסרונות הקדמת תשלומים לקבלן: 

• סיכון:  רוב האנשים לא יסכימו לשלם על מקרר את מלוא התשלום לפני קבלתו. אז אם 8,000 ש"ח לא משולמים לפני קבלת הסחורה שצפויה לעוד שבועיים מדוע לשלם 2 מליון ש"ח על סחורה שאמורה להתקבל עוד שנתיים ? לכאורה, חוק מכר דירות, המחייב ערבות בנקאית מגן על הלקוח. בפועל בנק לא ממש ישמח לשלם ל- 50 רוכשי דירות מקבלן מסויים מליון ש"ח לכל אחד (כדוגמה). כלומר, הליך השבת הכסף יעבור דרך תשלומים לעורך דין והזדקקות לצו בית משפט, דבר שעלול לקחת זמן רב. במקרה של אי קבלת הדירה על פי המובטח בחוזה, מצב הקונים שלא שילמו מראש יהיה טוב בהרבה מאלו שיזדקקו להחזר כספי מהבנק.
• עלות כספית: להקדמת התשלומים ישנה עלות אשר הלקוח, פעמים רבות, אינו לוקח בחשבון. אם ניקח למשל משכנתא של חצי מליון ש"ח עם גרייס חלקי (ריבית והצמדה משולמות, קרן אינה משולמת) לשנתיים סך תשלומי הריבית וההצמדה יהיו בשנתיים אלו כ- 49,000 ש"ח. גרייס מלא יכניס לפעולה את מנגנון הריבית דריבית אשר יגרום לעלות גבוהה אף יותר. אם הלקוח אינו נזקק למשכנתא אלא משלם את התשלום המוקדם מכיסו, הוא מפסיד את הריבית וההצמדה שהיה הבנק משלם לו עבור שנתיים אלו.
  

אם בכל זאת תבחרו להקדים תשלום לקבלן

למרות המלצתי החמה שלא להקדים תשלומים, אני מניח שיהיו כאלו שירצו לעשות זאת. אם בחרתם להקדים תשלומים, אתם צריכים להנות מכך. נחזור לדוגמת המקרר: ברור לגמרי שעל מזומן תבקשו הנחה. מדוע אם כן שעל תשלום גדול של שנתיים לפני הזמן לא תקבלו הנחה? הקבלן כמובן יאמר, ביטול ההצמדה הינה ההנחה שלכם. זוהי הנחה לא מספקת. אפשר לחשוב על זה כך: התשלום המוקדם שלכם איפשר לקבלן לקנות את כל הבלוקים שהוא צריך היום במקום עוד שנתיים ולכן גם הוא לא חשוף לשינויים בעלויות. לשניכם אין סיכון של עליות מחירים אך רק הלקוח שילם את ביטול הסיכון (ראינו קודם שהעלות יכולה להיות בקלות 50,000 ש"ח ואף יותר מכך).

כמה הנחה תוכלו לקבל עבור הקדמת התשלומים? הדבר תלוי כמובן ביכולת המיקוח שלכם מול הקבלן. תוכלו לבדוק מהי עלות ההון של הקבלן, כדי לדעת איזה סדרי גודל תוכלו לבקש ולקבל. כדי לזהות את עלות ההון המשוערת של הקבלן תוכלו לבדוק האם הוא חברה בורסאית שהנפיקה אג"ח. בירור מידע על חברה פרטית, קשה בהרבה אך אפשר להניח שענף מסוים מתנהג באופן דומה, כלומר שאם תיקחו קבלן בגודל דומה לקבלן שלכם אך אגרות החוב שלו נסחרות בבורסה, העלויות יהיו דומות.

אם אנו רואים (אפשר לבדוק באתר הבורסה לניירות ערך או לשאול את יועץ ההשקעות בסניף הבנק שלכם) שאגרות החוב של הקבלן שלכם נסחרות בבורסה עם הבטחת ריבית של 5% לדוגמה, משמעות הדבר היא שהקבלן מוכן לשלם למחזיקי האג"ח שלו ריבית של 5% תמורת כספם. לחילופין, הקבלן יכול לקחת את כספכם ולרכוש את אגרות החוב שלו על מנת להפסיק לשלם את ה- 5%. העובדה שאינו עושה זאת, מעידה שמבחינתו הון במזומן שווה 5%.

אין סיבה שלא תקבלו לפחות 5% אלו בצורת הנחה במחיר בתמורה להקדמת התשלומים לקבלן שלכם.  5% מתוך מליון וחצי שקלים זה 75,000 ש"ח. סכום מכובד אשר תוכלו להתייחס אליו כפיצוי על הסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הקדמת התשלום.

יתירה מכך, בשלבים שונים של הפרויקט, יש לקבלן מערכות לחצים שונות. בדיוק כפי שאתם נלחצים לפני קבלת המשכנתא (עוד נגיע לכך) ונדרשים להציג לבנק את הכנסותיכם כדי להוכיח שתוכלו לשלם את המשכנתא, גם לקבלן הבנק מציג דרישות שונות. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי, הקבלן יודע שיוכל לקבל מהבנק תנאים טובים יותר אם יראה סיכון נמוך יותר. הדרך הטובה ביותר של הקבלן להראות סיכון נמוך הינה על ידי משפט בנוסח: 30% מהדירות כבר נמכרו עוד לפני היתר בניה. לכן, אם הפרויקט בשלבים ההתחלתיים שלו, הקבלן עשוי להיות גמיש יותר כדי להוכיח מכירות גבוהות.