הלוואת זכאות הינה הלוואה שניתנת מכוח חוק אשר נחקק בשנת 1992. על פי החוק מאפשרת המדינה לרוכשי דירה ראשונה לקבל הלוואה בסכום משתנה אשר נקבע לכל משפחה על פי מספר הנקודות שצברה במחשבון הזכאות של משרד השיכון. ניתן לחשב את הזכאות שלכם במחשבון הזכאות. 

מעט היסטוריה (אפשר גם לדלג)

בשנת 1992 החליטה הממשלה לסייע לזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה. אופן הסיוע שנקבע היה הענקת הלוואה בתנאים מועדפים וקבועים על ידי המדינה או אף מתן מענק. סכום ההלוואה השתנה ממשפחה למשפחה על פי קריטריונים שונים אשר קבעו את הניקוד של המשפחה. הקריטריונים התבססו כמו דברים רבים אחרים על פשרות פוליטיות: מצד אחד תוספת ניקוד למשרתים בצבא או בשירות לאומי ומצד שני תוספות לפי מספר ילדים ואחים של ההורים.

באותן שנים הלוואת הזכאות ביטאה הטבה עצומה למשפחה. הריבית שלה הייתה 4% צמודה למדד לעומת ריבית שוק של כ- 6% צמוד למדד. סכום ההלוואה היה משמעותי. למעשה רוכשי דירה ראשונה הסתפקו לא פעם בהלוואת הזכאות בלבד בשעה שההלוואה הרגילה מהבנק כונתה הלוואה משלימה.

את הלוואת הזכאות קיבל הלווה דרך אחד הבנקים למשכנתאות אשר היווה צינור של המדינה להעברת הכסף אל הלווה מצד אחד וגביית התשלומים מצד שני. זה היה הגיוני באותן שנים. ניהול הלוואה בימים של מחשבים לא מתוחכמים היה עניין מסובך וממילא הבנקים שהעניקו משכנתאות, לאומי, פועלים וטפחות היו עדיין בבעלות המדינה לאחר שהולאמו (משבר 1983) כדי למנוע קריסתם בעקבות פעולות בלתי תקינות שביצעו ראשי הבנקים (ויסות המניות, הביא להעמדה לדין של ראשי הבנקים ולאובדן של כ- 10 מיליארד דולר). וכך המדינה שבבעלותה היו הבנקים למשכנתאות החליטה לנצלם (בתמורה לתשלום, לא לדאוג) כדי לנהל את הלוואות הזכאות מול הציבור.

שיטת הניקוד

שיטת הניקוד קובעת האם תוכל לקבל הלוואת זכאות ובאיזה סכום על פי קריטריונים שקבעה המדינה (שנות נשואים, מספר ילדים, מספר אחים של ההורים, שנות שירות צבאי ועוד). למשל שנות נשואים "מתומחרות" כך:

מספר ילדים "מתומחר" כך:

למען הסר ספק, שנתיים נישואין שוות 300 נקודות ולא 550 (250+300); אם יש שני ילדים מקבלים 500 נקודות ולא 850 (350+300).

שנות שירות צבאי מוסיפות 1% עבור כל שנת שירות לכל סכום הלוואה שאליו הביא החישוב הקודם.

כדי להיכנס למסלול הלוואת זכאות יש להשיג מינימום של 1,000 נקודות ולאחר מכן סכום ההלוואה נקבע על פי סך הנקודות שהושגו. המנגנון מסובך, מעצבן וכמקובל במקומותינו משתנה על פי העדפות הממשלה המכהנת באותו רגע (מה עדיף למדינה לתגמל: שירות צבאי או מספר ילדים במשפחה? תלוי כמובן את מי שואלים). את סך הכללים המקובלים כעת ניתן לראות באתר משרד הבינוי.

ככל שיש יותר נקודות כך סכום הלוואת הזכאות עולה.

עד שנת 2016

הרבה בלוקים הונחו מאז 1992 והרבה דירות נבנו. הסביבה הכלכלית השתנתה מקצה לקצה:

• המדינה מכרה את הבנקים לגורמים פרטיים ועתה בעיקר שורת הרווח התחתונה מעניינת אותם.
• הריבית במשק ירדה וכך משך שנים הלוואת זכאות (כזכור 4% צמודה למדד) הפכה לבלתי רלוונטית כיוון שהלוואות רגילות ניתנו בריבית נמוכה בהרבה. .
• סכומי הלוואת הזכאות לא עודכנו בשעה שמחירי הדירות עלו בצורה משמעותית.

משך שנים לא השתלם כלל לקחת הלוואת זכאות ואכן אף לווה לא השתמש במכשיר זה אשר "התנוון" עם השנים והוחלף בתכניות ממשלתיות אחרות כגון מחיר מטרה, מע"מ אפס ז"ל ומחיר למשתכן כאמצעי לסייע לרוכשי דירה ראשונה.

למה לבנק לא משתלם להציע לכם הלוואת זכאות

בחזרה לימינו. את המאמר אני כותב לאחר שהסתבר לי כי לקוחות רבים כולל כאלו שהיו בבנק לפני שהגיעו אלי אינם מכירים את נושא הזכאות. אותי אין הדבר מפתיע. ראשית כל יש תחלופה די גבוהה של בנקאי משכנתאות בסניפים. לאחר שנים בהן לא היה כדאי לקחת הלוואת זכאות, קם דור בנקאים חדש אשר לא ביצע זאת בעבר ומלא מכיר זאת. מעבר לחוסר ידע יש עוד כמה סיבות בגללן למוכר המשכנתאות של הבנק אין סיבה להציע ללקוחות את הלוואת הזכאות:

זה לא כלכלי

לו אתם הייתם מוכרים בחנות נעליים והמדינה הייתה מחליטה שכדי להוריד את יוקר המחיה היא תפתח ליד חנותכם חנות נעליים של המדינה עם מחירים נמוכים יותר, האם הייתם שולחים לשם קונה שהגיע אליכם? הבנק כאמור הוא עסק ששואף להרוויח הרבה ככל האפשר. אין לו כל סיבה למכור ללקוח את הלוואת הזכאות המגיעה מהמדינה במקום את הלוואת הבנק עצמו. בניגוד לעבר בו הבנק היה בבעלות המדינה וסר למרותה, כיום הבנק בניגוד עניינים עם המדינה.

זה מסורבל

השגת תעודת הזכאות דורשת הליכים בירוקרטיים נוספים:

• אישור על שירות צבאי לכל אחד מבני הזוג
• אישור על אחים ואחיות של בני הזוג
• בדיקה האם מקום הרכישה מזכה במענק מקום
• בדיקת המסמכים והפקדת התעודה.

כל התהליכים האלו הינם באחריות פקיד הבנק אשר נדרש לבצעם רק כדי שהבנק למעשה ירוויח פחות. זאת ועוד, פקידים נמדדים על פי כמות המשכנתאות שהם מוכרים. ככל שהפקיד יסיים את ההסבר למשפחה במהירות גבוהה יותר הוא יתקרב מהר יותר לעמידה ביעדיו או סתם יוכל להקדיש זמן רב יותר לקבוצת הווטסאפ של הגן("יוווו, איזה מתוקיים!!!!!!"). כך נוצר תמהיל השליש-שליש-שליש שלקוחות רבים חושבים שהוא הוראה של בנק ישראל. להסביר למשפחה על דבר נוסף שנקרא זכאות עם היתרונות, החסרונות ושעות הקבלה בקריה בתל אביב (אישור שירות צבאי) מהווה נטל מיותר בעיני הפקיד והבנק.

כמו שצויין למעלה, לבנק אין סיבה ללמד את פקידיו על יתרונותיה של הלוואת הזכאות עבור חלק מלווי המשכנתה. גם אם הועברה הדרכה כזו או אחרת לפקידים, הם יעדיפו פעמים רבות לא להציע את הלוואת הזכאות מהסיבות שפורטו מעלה. לכם לעומת זאת כדאי מאד להכיר מכשיר זה אשר נועד בסופו של דבר כדי לסייע לכם לרכוש דירה.

מתי להשתמש בהלוואת הזכאות

כדאי לכם לשקול להשתמש בהלוואת הזכאות במקרים מסוימים. זה יחולק לשלושה חלקים: הטוב הרע והמכוער. ראשית כל, כדאי לבדוק אם יש לכם זכאות להלוואה זו. תוכלו לבדוק זאת במחשבון הזכאות.

הלוואת זכאות – הטוב

ריבית

ההלוואה מבוצעת במסלול בריבית קבועה צמודה למדד. קצרה היריעה מכדי לסקור את היתרונות והחסרונות של שימוש במסלול זה אבל אם החלטתם שצמודה קבועה מתאימה לכם אזי בהלוואת זכאות אתם עשויים לקבל ריבית שהינה טובה ביחס לשוק. הגדרת התנאים הינה הנמוך מבין 3% והריבית הממוצעת פחות חצי אחוז. לווים חזקים יכולים אולי לקבל בכוחות עצמם ריבית טובה יותר. מן הסתם כשיש ממוצע יש גם רבים שנמצאים ממילא מתחת לממוצע.

מיחזור

פעם אחת בחיי ההלוואה ניתן למחזר אותה ללא הליך מיחזור רגיל אלא מזורז כלומר בגדול, להודיע לבנק שרוצים להמיר אותה בהלוואה רגילה. בנוסף אפשר לקצר הלוואה זו ולהגדיל החזר חודשי (למשל אם עלתה המשכורת או אם הסתיים מסלול אחר והתפנה תקציב חודשי לתשלום להלוואה זו.

פירעון מוקדם

בהלוואת זכאות מובטחת האפשרות לפירעון מוקדם בכל עת ללא עמלת היוון (קנס פירעון מוקדם).

ועדת חריגים

בהלוואת זכאות בנוסף לבנק הנותן את ההלוואה הרגילה, שותף למימון הדירה גם משרד השיכון. במידה והלווה לא מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתה ישנו הליך נוסף לפני תחילת הליך פינוי מהדירה. במסגרת הליך זה מתכנסת ועדת חריגים בהשתתפות הבנק ונציגי משרד השיכון. ברוב הפעמים מחליטה הועדה (ככל שניתן) לפרוס את ההלוואה מחדש כך שהתשלום החודשי יקטן (והתשלום הכולל יגדל). יש לציין כי גם בהלוואות רגילות הבנק כמעט תמיד מעדיף פריסה מחדש על פני עיקול.

הלוואת זכאות – הרע

סכום ההלוואה

הלוואת זכאות ניתנת בסכומים שהינם קטנים ביחס למחירי הדירות הממוצעים. ישנם לווים שיקבלו סכומים מעט גדולים יותר, נניח 200,000 שקלים ויקנו בפריפיריה דירות זולות ואז נתח הלוואת הזכאות מתחיל להיות משמעותי. לרוב הרוכשים מדובר על הלוואה קטנה.

בירוקרטיה

בשביל הלוואת הזכאות יש לעבור הליכים בירוקרטיים נוספים כגון אישור על שרות צבאי ומספרי זהות של אחים ואחיות שחיים בארץ לצורך הוצאת תעודת זכאות. תעודת הזכאות מונפקת על ידי הבנק ממנו לוקחים את המשכנתה. למעשה יוצר שלאחר שסיימנו לנהל משא ומתן עם הבנק וסיכמנו באיזה בנק נבצע את המשכנתה פתאום התעורר צורך בהליך נוסף לצורך שילוב הלוואת זכאות. זה עלול לסבך את כל המשא ומתן בגלל תוקף הריביות הקצר של המשכנתה.

הלוואת זכאות – המכוער

המדינה נתנה למעשה לבנקים את הזכות לייצג אותה במכירת מוצר אשר מתחרה במוצר הבנק ובמחיר זול יותר. כלומר, עובד הבנק אמור למכור את הלוואת הזכאות של המדינה אשר מקטין את רווחי אותו בנק. כדי להפוך את העניין ליותר אי-גיוני אפילו, לעובד עצמו גורמת הלוואת הזכאות ליותר עבודה.

כלומר אם לסכם, הבנק אמור לעודד אזרחים להשתמש במוצר שמקטין את רווחיו ומי שעושה זאת בפועל אמור להיות בנקאי שהלוואת הזכאות תגרום לו לעבודה עודפת לעומת משכנתה רגילה.

נחשו מה התוצאה? מעט הלוואות זכאות. אז יש בנקים שכדי שלא יגידו שהם לא בעד האזרחים מחתימים יחד עם מסמכי המשכנתה גם על מסמך וויתור להלוואת זכאות. כלומר, הלקוח שחתם כבר על 50 מסמכים, חותם על עוד מסמך בלי לקרוא ושם כתוב שהוא יודע שיש דבר כזה הלוואת זכאות אך בוחר לא להשתמש בו. כאמור, מכוער.

מסמכים להלוואת זכאות

סכום הלוואת הזכאות נקבע לפי הנתונים של הלווה על פי פרמטרים שונים כגון חודשי שירות בצה"ל, מספר ילדים, מספר אחים וכו'. את חישוב הסכום תוכלו לבצע ממחשבון הזכאות שכאן. החלק הזה נועד כדי להציג את המסמכים להלוואת זכאות כך שתוכלו להשיג את כולם בקלות ובפעם אחת.

לשם קבלת ההלוואה יש למלא תצהיר אחים:

ובאישור שירות בצה"ל אותו ניתן לקבל מכאן –
https://ishurim.prat.idf.il/Account/Login?ReturnUrl=%2f או בטלפון 1111 (ארבע פעמים 1).

או אישור על שירות לאומי בעמותה.

תעודת נשואין. זוג שאינו נשוי אך ידוע בציבור נדרש למלא הצהרת ידועים בציבור:

את תעודת הזכאות אפשר להוציא בכל סניף בנק עם דלפק משכנתאות. כיוון שהפקת התעודה לוקחת זמן, כדאי להוציאה עוד לפני שבוחרים בנק ואז להעבירה לבנק המתאים. זה מסורבל אבל זה המצב.

סיכום

לא לכולם מתאימה הלוואת זכאות. היא ניתנת בסכום קטן. במסלול שספק אם כדאי לקחת אותו בכלל (קבוע צמוד) ובתוספת עבודה ובירוקטיה אשר עלולה לפגוע במשא ומתן.

בכל מקרה, כדאי להכיר מוצר זה כדי לקבל החלטה מושכלת האם להשתמש בו.

בהצלחה.

רוב המשכנתאות ניתנות לצורך רכישת דירה או בניית בית. ברם, המונח  משכנתא אינו נגזר ממטרת ההלוואה אלא מהבטוחה להלוואה. כל הלוואה בה  ממשכנים דירה לצורך הבטחת החזר ההלוואה נקראת משכנתא. ניתן לקחת  משכנתא גם למטרות אחרות ולא רק לרכישת דירה.

אם למשל אני רוצה לעשות טיול סביב העולם עם משפחתי ואין לי כסף לכך,  אוכל למשכן את בייתי ולקחת 200,000 שקלים הלוואה למימון הטיול. כמובן  שאת הלוואה זו יש להחזיר בתשלומים כמו כל הלוואה.

[table id=2 /]

כדאי לשים לב למספר דברים:

א. למרות שמשכנתא ניתנת בריבית זולה יותר היא לא בהכרח זולה יותר. אנו  הולכים למכולת עם שקלים ולא עם אחוזי ריבית. השוואה בין שתי חלופות צריכה להתבצע במונחי סך תשלומים בשקלים ולא על פי ההפרש באחוזי ריבית. משכנתא כרוכה בהשקעת ימי עבודה של שני בני הזוג לצורך המנהלות השונות. ובנוסף כאמור תשלומים לגורמים שונים. אפילו בעת רכישת דירה אני ממליץ לעיתים לא לקחת משכנתא אלא הלוואה רגילה. עוד על נושא זה אפשר לקרוא במאמר אולי לא צריך משכנתא שכתבתי בעבר.

ב. סיבת לקיחת ההלוואה הנוספת – זוהי לדעתי הפסקה החשובה ביותר במאמר – השאלה מדוע נדרשת משכנתא לכל מטרה. ברוב הפעמים שנדרשתי לייעוץ בנושא משכנתא לכל מטרה, הסיבה הייתה חוסר יכולת לעמוד בהלוואות קודמות שנלקחו בחשבון.

Optin Architect

אזהרה חמורה! אם בעבר לקחתם הלוואה אחת או יותר ועתה אתם מתקשים להחזיר אותה, הבנק עשוי להציע לכם כוס תרעלה בתחפושת של תרופת פלא. אתם תשמעו את הבנקאי שלכם אומר משהו כמו במקום הלוואה ב- 7% ריבית לשנה קחו משכנתא ב- 3% ריבית בלבד וככה תקטינו את ההחזר החודשי ותוכלו לאזן את עצמכם. ברוב המקרים זוהי עצת אחיתופל מהסוג הגרוע ביותר. את ההלוואה הראשונה לקחתם כי לא עמדתם בתשלומים השוטפים שלכם. אם הייתה סיבה חד פעמית, המשך הפסקה אינו מיועד לכם. לאחר שלא עמדתם בתשלום החודשי, לקחתם הלוואה ועכשיו יש הוצאה נוספת – הוצאת ריבית. יותר קשה לעמוד בתשלומים החודשיים והמינוס גדל. אתם ממירים את ההלוואה במשכנתא. תשלום הריבית יורד מעט אך עדיין ההוצה גדולה מזו שהייתה בתחילת ההתדרדרות. מהר מאד תמצאו עצמכם גם עם משכנתא וגם עם הלוואה רגילה חדשה. זהו כבר סחרור חובות שמביא לאובדן הבית. לפני שאתם ממירים הלוואה במשכנתא כדי להקל בתשלומים, עשו בדק בית והקטינו את כל שאר ההוצאות כך שתהיו בטוחים במאה אחוזים שלאחר לקיחת המשכנתא, לא תזדקקו לעוד הלוואה או מינוס בחשבון הבנק.

  תודה ל ע.ל. על הבקשה למאמר זה. תודה רבה לעמית מ. על תיקון שגיאת כתיב במאמר :-).

מה זה הלוואת בוליט ?

הלוואה זו נושאת את השם הלועזי Bullet (קליע, כדור) והיא מבטאת הלוואה בה בכל חודש אנו משלמים רק את הריבית ואת החוב נשלם בתשלום אחד בסוף התקופה. הלוואה זו הינה הלוואה זהה להלוואה בגרייס חלקי. לעתים מכונה הלוואה זו גם הלוואת בלון. במקרים מסויימים אפשר לא לשלם שום דבר במהלך חודשי הבלון והריבית שלא שולמה בכל חודש, תתווסף לחוב ותגדילו. במצב זה בחודש שלאחר מכן הריבית שתחושב תהיה על החוב הגדול יותר (ריבית דריבית) מה שגורם לבלון (או הקליע) להתנפח יותר ויותר.

נניח שאנו זקוקים למאתיים אלף שקלים למשך שנתיים ורוצים בשנתיים אלו   החזרים מזעריים. תרחיש מתאים הוא למשל במצב בו אנו משלמים משכנתא על    הדירה הקיימת שלנו אך רכשנו דירה חדשה אליה נעבור עוד שנתיים. תשלום עבור שתי המשכנתאות קשה לנו ולכן עד מכירת הדירה הקיימת נרצה למזער את תשלומי ההלוואה החדשה.

אם ריבית השוק הינה 3% לשנה (קבועה לא צמודה) אז עבור הלוואה של 200,000 שקלים לשנתיים נשלם כל חודש:

בהחזרים על פי שיטת שפיצר – 8,596 שקלים ובסך הכל התשלומים שלנו לבנק הינם 206,310.

בבוליט לשנתיים נשלם כל חודש רק 500 שקלים אבל בסוף השנתיים נישאר חייבים לבנק 200,000 שקלים. יחד עם פירעון ה- 200,000 שקלים, יצא ששילמנו לבנק 212,000 שקלים.

כלומר הרצון לשלם משך השנתיים 500 שקלים במקום 8500 בערך, עלה לנו כ- 5,700 שקלים עבור 200,000 שקלים.

איטואיטיבית אמור להיות לנו ברור שככל שנשלם פחות בכל חודש, כך התשלום הכולל יגדל. כאשר אנו משלמים בכל חודש, החוב יורד ואז הריבית של החודש העוקב מחושבת על פי חוב קטן יותר.

נקודה זו הינה חשובה ביותר. רבים אינם לוקחים בחשבון את עלות המימון כאשר הם בוחרים למשל לשלם לקבלן שלוש שנים לפני קבלת הדירה. בשנים אלו אי אפשר לשלם גם שכירות וגם משכנתא ולכן בוחרים בהלוואת בלון. החישובים למעלה בוצעו על הלוואה שאינה צמודה. הלוואה צמודה הייתה מייקרת את המהלך אף יותר.

על הקדמת תשלומים לקבלן כתבתי מספר מאמרים ניתן לקרוא אותם כאן:

• האם כדאי להקדים תשלום לקבלן?
• מדד תשומות הבניה

השבוע פרסם האוצר שתי החלטות אשר מאפשרות לכם לחסוך המון כסף.

שתי ההחלטות נוגעות למבצעים אשר פורסמו בעבר ולצערי לא זכו להיענות של הציבור למרות היתרונות שיש בהם:

1. מבצע מיחזור משכנתאות זכאות

הלוואות זכאות הינן הלוואת שניתנו בעבר בריבית צמודה למדד + 3%-4% (תלוי בשנה). ריביות אלו היו ריביות נמוכות דאז אך כיום הן כימעט כפולות מריבית השוק. האוצר הנחה את הבנקים לפנות לכל הלקוחות ולהציע למחזר הלוואות אלו להלוואות זולות יותר באמצעות פגישה אחת בסניך. העובדה שכל כך מעט לקוחות מימשו אפשרות זו הינה נושא למחקר חברתי מקיף לדעתי.

כעת הודיע בנק ישראל שהוא מאריך את תוקף המבצע בשלושה חודשים. אם יש לכם הלוואה כזו, אנא מחזרו אותה. אני בטוח שיש לכם דברים טובים יותר לעשות עם הכסף מאשר לשלמו לבנק. לפרטים נוספים על המבצע הקליקו כאן

2. מבצע משיכת כספים מקופות גמל ללא חיוב במיסים (עד 7000 שקלים מכל קופה) –

לרבים מאיתנו יש כספים רבים אשר נצברו בקופות גמל, השתלמות ופנסיה כאלו ואחרות. בעבר בכל מקום עבודה היו מפקידים לקרן על פי בחירת המעסיק. או במילים אחרות, המעסיק היה בוחר קרן על פי ההטבות שהוא היה מקבל על חשבון דמי הניהול של העובדים. בנוסף, ישנם הורים שהפקידו עבור ילידהם בקופות גמל. בפועל ישנם אנשים עם כספים המפוזרים במקומות שונים מבלי שהם מודעים לכך. הדבר נוח מ א ד לקרן ההשתלמות / קופת הגמל: כאשר הלקוח לא מודע לכספים שיש לו, הוא לא מתעניין בדמי הניהול וגם לא מושך כספים אלו.

ראשית חוכמה על כולם לדעת את כל המקומות בהם יתכן ויש להם כסף. לצורך כך פתח האוצר אתר אינטרנט באמצעותו ניתן לקבל דו"ח ובו רשימה של כל הגופים המחזיקים כסף בבעלות אדם (מספר זהות) כלשהו. כתובת האתר לאיתור כספים: https://itur.mof.gov.il/לאחר ההקדמה הארוכה, לעסק. בקופות הגמל דמי הניהול המקסימליים הינם כ- 1% לשנה. כאשר יש בקופה מעט כסף על שם חוסך מסוים, דמי ניהול אלו לא מכסות את העלויות לטענת חברות הביטוח המחזיקות בקופות הגמל.

האוצר נקט בשני צעדים:

א. אישר לקופות הגמל לגבות מינימום של 6 שקלים בחודש במקום 1% לשנה.

ב. איפשר לחוסכים שיש להם פחות מ- 7,000 שקלים למשוך כספים אלו בשלושת החודשים הקרובים ללא תשלום מיסים.

אפשר להסתכל על זה ככה, אם יש לכם פחות מ- 7000 שקלים בקופת הגמל, כסף זה לא יגיע לפנסיה בכל מקרה. אתם יכולים לבחור כעת האם למשוך אותו ולהשתמש בו כרצונכם, או להשאיר אותו בקופת הגמל ולאפשר לקופה למוסס אותו באמצעות דמי הניהול החודשיים עד לאיפוס כל החיסכון. מה אתם מעדיפים? זו נראית החלטה קלה לביצוע אבל באוצר התאכזבו לגלות שרק 12% מכספים אלו (300 מיליון מתוך 2.5 מיליארד שלקים) נמשכו. לכן ניתנה ארכה לביצוע המשיכות. אל תחכו לרגע האחרון. הקרנות לא מתלהבות לשחרר 2.5 מיליארד שקלים ולא מקלות על התהליך. חבל!

 [table id=1 /]

Optin Architect

בעלי משכנתאות רבים מחזיקים ב"הלוואת זכאות" ובטוחים שהם קיבלו מתנה ממדינת ישראל. למעשה מתנה זו, הלוואה צמודת מדד בריבית 4% הייתה בהחלט מתנה גדולה בעת שהריבית הצמודה בארץ הייתה 5%-6% לפני עשור.
כיום התפוח שניתן כמתנה אז, הפך לתפוח מורעל היום.

הריבית להלוואות צמודות הינן כ- 1.5% בשנה. כלומר מי שנישאר עם הלוואת זכאות מפסיד בכל חודש שעובר הרבה מאד כסף.

למשל לווה שיש לו חוב של 500,000 שקלים. ריבית הזכאות שישלם כל חודש הינה :

12 / 4% * 500,000 = 1,666 שקלים בחודש עבור ריבית בלבד – ללא הקטנת החוב שלו אפילו בשקל.

אותו לווה שימחזר הלוואה זו ישלם בחודש 12 / 1.5% * 500,000 = 625 שקלים בלבד.

חיסכון של כאלף שקלים בחודש בתמורה למספר שיחות טלפון ובילוי של שעה בסניף הבנק. לדעתי עיסקה טובה. כמובן שאפשר לנצל את המיחזור למעבר למסלולים אחרים אשר מתאימים יותר למצבו הנוכחי של הלווה ולתנאים הכלכליים במדינה.

Optin Architect

אבל, משרד הבינוי אולי בצדק מסוים מניח שמי שלא מיחזור עד היום למרות סכומי החיסכון העצומים, כנראה נמצא בחוסר מודעות מוחלט. לפיכך החליט משרד הבינוי לנקוט בשני צעדים:

1. קמפיין להגדלת המודעות.

2. הקלה על תהליך המיחזור – הלקוח לא צריך להגיע כלל לסניף ולא צריך להתמקח על תנאי ההלוואה החדשה. משרד הבינוי עשה בשביל הלקוח את העבודה ויצר הסכמה עם הבנקים על תנאי משכנתא חדשים לכל ה"זכאים" שיבקשו למחזר את המשכנתא שלהם. לווים אלו יוכלו להרים טלפון לפקיד הבנק, לבקש מיחוזר הלוואת זכאות והפקיד ללא שאלות נוספות ימחזר להם את המשכנתא ללא פרוצדורה ובירוקרטיה.

אולם אַלְיָה וְקוֹץ בָּהּ הבנקים הסכימו אמנם למחזר הלוואת זכאות ללא משא ומתן וללא פרוצדורות כאלו ואחרות אך מצידם אמרו, אם אנו מסכימים על ריבית אוטומטית, זו לא תהיה הריבית המיטבית אלא הריבית הממוצעת. כלומר ניתן אמנם להשיג ריבית של 1.5% על הלוואות צמודות אך ישנם לקוחות שלוקחים הלוואות בריבית גבוהה בהרבה. לכן ללווים שיילכו במסלול המהיר של משרד הבינוי תהיה ריבית מסוכמת מראש של 2.22% – 2.92% בהתאם למספר השנים שנותר עד לסיום כל המשכנתא (ככל שנותרו יותר שנים כך הריבית תהיה גבוהה יותר).

קוראי אתר זה אינם אנשים ממוצעים אלא כאלו שטורחים ומשקיעים זמן בשיפור והתקדמות כלכלית. אם יש לכם הלוואת זכאות, אתם תקבלו מהבנק בחודשים הקרובים מכתב הקורא לכם למחזר את ההלוואה היקרה שלכם. אל תלכו בדרך הקלה של מיחזור אוטומטי אלא טירחו והשיגו תנאים טובים יותר באמצעות משא ומתן תכליתי מול הבנק שלכם.

שימו לב אם יש לכם הלוואה עם מרכיב זכאות, ככל הנראה זו הלוואה וותיקה ולכן גם מרכיבי ההלוואה שאינם קשורים לזכאות דורשים מיחזור למען רווחתכם הכלכלית. את זה הבנקים "ישכחו" לומר לכם.

להודעת דובר משרד הבינוי לחצו כאן

משכנתת נדוניה

זוגות המעוניינים לרכוש דירה ראשונה נדרשים להביא מהבית 25% מערך בדירה הנרכשת. כלומר, המשכנתא המירבית יכולה להיות על פי הנחיות בנק ישראל בגובה 75% מערך הדירה.

לזוגות אשר אין ביכולתם לממן מכיסם את ההון העצמי הדרוש (כאמור, 25% מערך הדירה הנרכשת), ובמקביל יש להם הורים עם דירה ללא משכנתא המעוניינים לסייע, ישנה אפשרות נוספת. משכנתת נדוניה הינה למעשה אפשרות של הורים לסייע במימון ה- 25% באמצעות הלוואה שהם יקחו תוך מישכון הדירה הקיימת שלהם.

 לדוגמה, נניח זוג המעוניין לרכוש דירה במיליון שקלים. זוג זה יוכל לקחת משכנתא של 750,000 שקלים ויידרש לממן מכיסו 250,000 שקלים. במידה ולזוג אין יכולת להוציא מכיסו 250,000 שקלים אלא רק 150,000 שקלים, הוא יוכל לנהוג באופן הבא:

1. הורי הזוג יקחו הלוואה של 100,000 שקלים תוך משכון דירת המגורים של ההורים. תשלומי הלוואה זו יירדו מחשבון הבנק של הזוג הצעיר (אלא אם ההורים רוצים לשלם בעצמם את ההלוואה).

2. ההלוואה שלקחו ההורים יחד עם החסכונות של הזוג הצעיר יביאו אותו אל סף ההון העצמי הדרוש וכך יוכל הזוג לקחת גם משכנתא רגילה של 750,000 שקלים ולרכוש את הדירה.

כלומר: בסיכומו של דבר הדירה במחיר מיליון שקלים מומנה על ידי :

• 150,000 – חסכונות הזוג הצעיר.
• 100,000 שקלים – משכנתת נדוניה של ההורים.
• 750,000 שקלים – משכנתא רגילה של הזוג

דגשים חשובים למשכנתת נדוניה

1. גידול באחוזי המימון – לקיחת הלוואה גדולה יותר ומשכון שתי דירות, מגדילה את הסיכון. יש לוודא היטב שהמשפחה תוכל להחזיר את כל החובות מתוך הכנסתה הנוכחית והכנסתה העתידית (בניכוי הוצאות אשר עלולות לגדול למשל עקב הגדלת המשפחה).
2. יש להבין היטב שאי עמידה בתשלומי המשכנתא תביא לעיקול לא רק של דירת הזוג אלא גם של דירת ההורים.
3. הכנסת ההורים של צד אחד לתוך ענייניה הכלכליים של המשפחה עלולה לגרום לבעיות. יש לחשוב היטב האם בכלל להכנס לכך או להמתין עם רכישת הדירה. זוג אשר יכול לממן משכנתא באחוזי מימון גבוהים, יכול בדרך כלל גם לחסוך כסף כל חודש. ייתכן וכדאי פשוט להמתין לגידול בהון העצמי.
4. זה לא רומנטי אבל כדאי לזכור שכשליש מהזוגות מתגרשים. לדעתי במגזר החילוני האחוזים גבוהים בהרבה. במקרה של פרידה, לא תרצו את ההורים כשותפים לחלוקת הרכוש.

נשאלתי פעמים רבות לגבי האפשרות להתחיל לשלם על המשכנתא בעוד מספר שנים. המוטיבציה לצעד כזה הינה במידה ואנו סבורים שבעוד כמה שנים יהיו לנו הכנסות גבוהות יותר או הוצאות קטנות יותר. לדוגמה: קנינו דירה מקבלן, אנו נדרשים לשלם עבורה היום אך בעוד שנתיים כשניכנס אליה נפסיק לשלם שכירות של 3000 ש"ח ואז נוכל להתחיל לשלם את המשכנתא. 

לכאורה זה נראה צעד הגיוני. בפועל זהו צעד מסוכן מאד. במשך השנתיים שאיננו משלמים החוב גדל. על החוב חלים ריבית והצמדה אשר אנו לא משלמים ולכן הם נצברים לתוך החוב. בכל חודש גדל החוב והריבית של החודש הבא הינה על החוב הגדול יותר (ריבית דריבית) וכך הוא מתנפח. 

בשפת העם נקראת הלוואה זו הלוואת בלון: החוב מתנפח ומתנפח ועלול להתפוצץ. מדוע בעצם שיתפוצץ? הרי הבנק אמר לנו מהי תחזית ההחזר בעוד שנתיים. מממ… 

אבל אם יקרה אירוע לא צפוי כמו למשל איחור במסירת הדירה? האם נוכל לשלם גם שכירות וגם את המשכנתא? איחורים במסירת דירה הינם שכיחים. 

אם בכל זאת אתם רוצים הלוואה כזו היא נקראת הלוואת גרייס. המלה Grace באנגלית משמעותה חסד . למשה נותן ההלוואה מוותר על החזרים לפרק זמן מסויים אך כפי שראינו זה לא ממש גמילות חסדים. ישנם שני סוגים של גרייס: 

* גרייס מלא: לא תשלמו במשך תקופת הגרייס כלום והחוב יצבור את ההצמדה והריבית. 

* גרייס על הקרן: בתקופת הגרייס לא תחזירו כלום לקרן ההלוואה אך תשלמו ריבית. עקב תשלומי הריבית החוב יגדל רק בשיעור עליית המדד אך בלי הוספת הריבית לתוכו. אפשר להסתכל על אוברדראפט בחשבון הבנק כסוג של הלוואה עם גרייס על הקרן: הבנק אינו דורש את החזרת הכספים אך גובה ריבית כל חודש. 

אשמח להערותיכם בתחתית מאמר זה