תגית: דירה להשקעה והשקעה בנדל"ן

על ההוראה החדשה של בנק ישראל בעניין משכון דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת

מעדיפים להקשיב (ולראות נוף) מאשר לקרוא? בסוף המאמר אפשר לראות וידאו.

ב- 6/10/2021 הפעיל בנק ישראל את התקנה הקובעת כי לא ניתן לקחת משכנתה לדיור באמצעות משכון דירה קיימת כדי לרכוש דירה נוספת. על הכוונה להפעיל תקנה זו אפשר לקרוא כאן.

עד להפעלת התקנה אפשר היה למשכן דירה קיימת עד 50% מערכה ולהשתמש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כך למשל מי שהייתה לו דירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתה יכול היה לקחת עליה משכנתה של חצי מיליון שקלים ומשכנתה של חצי מיליון נוספים על הדירה הנרכשת ובסך הכל מיליון שקלים שאפשרו את רכישת הדירה הנוספת ללא הון עצמי (אך עם תשלומים חודשיים לשתי המשכנתאות שהיו בדרך כלל גדולים משכר הדירה שהיה מקבל).

לאחר הפעלת התקנה לא ניתן לבצע פעולה זו באמצעות הבנקים. מה כן אפשר לעשות? אפשר לקחת בבנק משכנתה לכל מטרה על חשבון הדירה הקיימת ובכסף זה להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. הלוואה לכל מטרה אמנם יקרה יותר מבחינת ריבית כך שהמהלך כולו יהיה יקר יותר אך אפשרי.

אפשר גם למשכן את הדירה הקיימת באחד הגופים שאינם כפופים להנחיות בנק ישראל כמו למשל חברות הביטוח או חברות פרטיות אחרות דוגמת טריא.

השפעות המהלך על מחירי הדיור

מהלך זה לא יוריד כלל את מחירי הדיור ואולי אף יגרום לעליה נוספת שלהם. אמירה זו היא כביכול מנוגדת להיגיון. אם קשה יותר לרכוש דירה נוספת, פחות אנשים יעשו זאת, הביקוש יירד והמחירים יירדו. זה לא יקרה מסיבה פשוטה. כמעט אף אחד לא ביצע מהלך זה גם לפני התקנה. על פי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר בנושא נדל"ן, משקיע הנדל"ן הטיפוסי הוא אדם מבוסס, בדרך כלל מהמגזר הציבורי או הצבא עם הכנסה ממוצעת של 69,000 שקלים(!) בחודש. אני מניח שחלק זעיר מתוך אנשים אלו באמת ביצעו מישכון דירה קיימת בשביל הון עצמי לדירה נוספת. יתירה מכך, הכלכלנית מציינת שאם מנטרלים מרכישת הדירות על ידי משקיעים את מכירת הדירות על ידי משקיעים מגיעם לכך שחלקם ברכישת הדירות זעום.

למה אני חושב שאם תהיה השפעה כלשהי למהלך היא תהיה של עליה במחיר? מכיוון שאנשים רבים כלל לא היו מודעים עד היום לאפשרות של מישכון דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת. תקנת בנק ישראל שיצרה כותרות גדולות בעיתונות הביאה למודעות ציבורית של אפשרות ביצוע המהלך מצד אחד וקלות עקיפת התקנה מצד שני יביא למצב שאם כבר יהיה שינוי כלשהו, הוא יבוטא בהגדלת מספר העסקאות שיבוצעו באמצעות מישכון דירה קיימת.

אף אחד לא מקשיב לנו במדינה. זהו שכן מקשיבים

הייתי שמח אם התקנה הזו לא הייתה רואה אור כלל. אני חושב שהיא רעה ולא רק שהיא רעה היא נוצרה בדרך שבה אסור לייצר תקנות במדינה דמוקרטית. כתבתי על זה כאן. באותו מאמר צרפתי את המכתב שכתבתי לבנק ישראל בעניין התקנה וביקשתי מקוראיי לשלוח מכתב זה גם הם לבנק ישראל. כמה עשרות דיווחו לי ששלחו מכתב דומה. אחרים כתבו לי שאין סיבה לטרוח ממילא אף אחד לא יקשיב. העובדה שהתקנה שיצאה לאור בסופו של דבר רכה הרבה יותר מהתקנה המקורית על פי הטיוטה מראה שהיה מי שכן הקשיב. תודה לכל מי שהשתתף ושלח מכתב לבנק ישראל.

מהו השינוי שמתכנן בנק ישראל במשכנתאות

בטיוטת השאלות והתשובות של בנק ישראל שונו הכללים על פיהם ניתן למשכן דירה קיימת כדי לרכוש דירה אחרת. כיום אפשר למשכן את הדירה הקיימת עד 50% מערכה בניכוי משכנתה שיש על דירה זו ועם הכסף הנוסף להשתמש כהון עצמי לרכישת דירה אחרת. על פי השינוי המתוכנן לא ניתן יהיה לעשות זאת יותר כתנאי הלוואה לדיור כפי שהיה עד עכשיו אלא רק בתנאים גרועים הרבה יותר – הלוואה לכל מטרה.

חריג יחיד לעניין זה הוא מישכון דירה קיימת לצורך שדרוג לרכישת דירה אחרת תוך ניסיון התניה שהדירה הקיימת תימכר. ההלוואה תהיה עד 30% משווי הדירה הנרכשת ובתנאי בלון לשנתיים בלבד כלומר הלוואה שכביכול יש לפרוע אותה תוך שנתיים ולכן כביכול מחייבת את מכירת הדירה הקיימת כדי לפרוע הלוואה זו.

למרות שבדרך כלל איני אוהב את כל הטריקים והשטיקים לעקיפת הוראות בנק ישראל, הפעם ההוראה כל כך מקוממת שבעתיד אכתוב איך ניתן להתחמק בקלות מהמגבלה הזו.

איך אתם יכולים לסייע בביטול הורעה (הטעות מכוונת) זו?

בנתיים פרסם בנק ישראל רק טיוטה וביקש לקבל מהציבור הערות במייל. בהמשך פרטתי את הערותיי להוראה. אני מזמין כל אחד מכם לבחור נושא מתוך הדברים אלי (העתקה במקרה זה מתקבלת בברכה), להעתיקו, להוסיף דברים משלכם או לכתוב מייל משלכם באופן עצמאי ולשלוח לכתובת שבנק ישראל הקצה לנושא זה – Prudential@boi.org.il

15/8/2021

לכבוד: בנק ישראל באמצעות מייל  Prudential@boi.org.il

מאת: רימון חייט טל' 054-5232-799

הנדון:  התייחסות לטיוטת שו"ת הלוואות לדיור

שלום רב,

קראתי בעיון את הטיוטה שפרסמתם. כמה הערות:

חשש שההוראה החדשה מנוגדת לחוק

מתוך חוק בנק ישראל התש"ע 2010. כפי שהוא מופיע באתר בנק ישראל:  

פגיעה קשה במשפרי הדיור

משפרי הדיור אינם בהכרח אוכלוסיה אמידה.  רבים משפרים דיור למרות שחייהם הכלכליים לחוצים ביותר בגלל שאין להם ברירה. השינוי שבוצע בתקנה שבתחילה התעלמה ממשפרי הדיור ואז יצרה תלאי מורכב במיוחד עבורם, מראה ניסיון לטפל בהם תוך מתן אפשרות לקחת הלוואה של עד 30% משווי הדירה הנרכשת על הדירה הקיימת(כלומר למשכן דירה קיימת לפי השווי של הדירה הנרכשת) ובאמצעות הלוואה נוספת של 70% על הדירה הנרכשת כביכול טופלה הבעיה והם יוכלו לבצע את הרכישה גם אם אין להם הון עצמי. זה לא נכון! הפיקוח על הבנקים יוצר מצב בו משפרי הדיור ישלמו הרבה יותר על המשכנתה שלהם.

ניקח לדוגמה את משפחת ישראלי אשר בבעלותה דירה בשווי 1.8 מיליון שקלים, 300,000 שקלים במזומן שנחסך והם רוצים לשדרג לדירה בשווי 2.5 מיליון:

במצב הקודם לקחה המשפחה משכנתה של 50% מימון על הדירה הקיימת וכדי להשלים ל- 2.5 מיליון לקחה עוד משכנתה של 1.3 מיליון על הדירה הנרכשת. משכנתה זו מהווה 52% מימון.

במצב החדש יכולה המשפחה לקחת רק 30% מהדירה הנרכשת(עד 50% מהקיימת?) ולכן צריכה משכנתה גדולה יותר על הדירה הנרכשת – 1.66 מיליון המהווים 66% מימון.

כלומר אם תתקבל הטיוטה ייאלצו רבים מתוך המשדרגים דירה לקחת אחוז מימון גבוה יותר ולפיכך לשלם ריביות גבוהות יותר. לא רק זאת אלא גם זאת, לאחר מכירת הדירה, אם ירצו לפרוע חלק מההלוואה על הדירה הנרכשת יצטרכו בסבירות גבוהה לשלם גם עמלת פירעון מוקדם גדולה (הפירעון יהיה זמן קצר לאחר לקיחת ההלוואה).

גרוע מכך, אנשים פועלים לפי ברירות מחדל. הם כבר לקחו את ההלוואה? אז עכשיו במקום להחזירה אולי יחליפו מכונית או ייצאו לחופשה שתמיד חלמו עליה? והנה בנק ישראל עודד את הציבור להלוואה גדולה יותר לטובת צריכה שוטפת. שוב, בניגוד לחוק הקובע ששמירה על יציבות המערכת הפיננסית היא ממטרות בנק ישראל.

הדוגמה שלמעלה היא עוד המצב הטוב יחסית – המשפחה תשפר דיור אך במחירים גבוהים בהרבה ממה שהייתה משלמת לפני השינוי.  מצב שכיח הוא משפחות שלא רק שאין להן חסכונות אלא יש להן עדיין משכנתה על הדירה הקיימת. משפחות רבות כאלו לא יוכלו לשדרג דיור כלל:

למשפחה דירה בשווי 1.8 מיליון עם משכנתה של 150,000 שקלים. במצב הקודם היא יכלה לקחת משכנתה עד 50% משווי הדירה בניכוי המשכנתה הקיימת – 600,000 שקלים אשר יחד עם משכנתה על הדירה הנרכשת איפשרו את ביצוע העסקה.

לאחר השינוי תוכל המשפחה לקחת משכנתה על הדירה הקיימת של 600,000 שקלים בלבד (30%*2,500,000 פחות 150,000) ויחד עם 70% על הדירה הנרכשת המשפחה לא תגיע לשווי הדירה הרצויה ולכן לא תוכל לשדרג.

בידיעה שבנק ישראל חסם את הדרך לשדרוג עתידי של דירה משך שנים, אנשים יקנו מלכתחילה דירות גדולות ויקרות יותר או יקחו ברכישה הראשונה 75% מימון אפילו אם אינם צריכים משכנתה כה גדולה, רק כדי להשאיר כסף בצד לצורך שדרוג עתידי.

שתי החלופות הינן חלופות רעות אשר ישפיעו בצורה לא טובה על מצבן הכלכלי ובעקיפין על יציבות המערכת הבנקאית. חסימה של האפשרות לשדרג ולמשל להוסיף חדר בבית גם תיצור מתחים ולחצים גדולים במשפחה. לחצים אלו עלולים להגדיל את מספר המשפחות שיתפרקו. אפילו אם נתעלם מהיבטים הרגשיים על הזוג והילדים בעת פירוק המשפחה, ברור שגירושין מגדילים את הביקוש לדירות ותורמים לעליית מחירים.

בלבול מושגים, נכסים וערכים

הנוהל שהוצע במסגרת הטיוטה הינו נוהל מבלבל אשר מערבב מחירים של דירות שונות. אפשר למשכן דירה קיימת אך לפי 30% מדירה נרכשת. האם במסגרת זו אפשר לקחת יותר מ- 50% על דירה קיימת? איך אפשר לקבוע את הערך של הדירה הנרכשת אם היא עדיין לא ממושכנת ולכן עדיין לא בוצעה לה שמאות (ופעמים רבות בשלב זה גם לא נחתם חוזה כי את התשלום בעת חתימת החוזה נצטרך לקבל על ידי ביצוע המשכנתה על הדירה הקיימת). האם בשביל משכנתה אחת בה ממשכנים דירה קיימת צריך לבצע שתי שמאויות? על הדירה הקיימת ועל הדירה הנרכשת? ומה אם בסוף לא ייחתם החוזה מסיבה כלשהי?

שליחת הציבור לפתרונות אשראי יקרים

ההוראה של בנק ישראל משפיעה רק על הבנקים. סירוב של הבנקים למשכן דירה קיימת ישלח את הציבור לגופים חוץ בנקאיים אשר נותנים הלוואות יקרות בהרבה. אפשר אולי לחשוב שבעיקר המשקיעים יפגעו מכך, אך לדעתי זה לא המצב. משקיעים ימצאו את הדרכים – ראו "אומת הנוכלים" במאמר זה. אנשים פשוטים אשר רוצים לסייע לילדיהם ימצאו עצמם בדחיפת בנק ישראל ממשכנים בתיהם לכרישי הלוואות כאלו ואחרים.

סיכום

בנק ישראל לא ציין את הסיבות לשינוי המצב. לכן אי אפשר לומר שאולי למרות העלויות הכבדות יש גם תועלות.

לדעתי יש רק עלויות. בכל מקרה המצב בו בנק ישראל יוצר שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות מבלי לטרוח לנמק שינוי זה ולהראות לציבור את הנתונים התומכים בנימוקים אלו הוא מצב רע הגורר אי אמון, מוטיבציה לתכמן על ידי כל השותפים לעסקה (לקוחות ובנקאים)  וחורג באופן כללי ממנהל תקין.

בנק ישראל לא ציין על כמה עסקאות הוא מצפה להשפיע באמצעות שינוי הנוהל ולצד משקיעים, כמה אנשים שרק רוצים לעזור לילדים שלהם או אנשים שרוצים לשדרג דירתם ייפגעו כמפורט מעלה. הבנק גם לא ציין מדוע הוא מתכוון לבצע מהלך אשר גם האקדמיה וגם הוא עצמו חושבים שיביא לעלייה בשכר הדירה.

לצד כל זה, כלל לא ברור איך ניתן לבצע משכנתה אשר הקריטריונים לביצועה תלויים בשתי דירות שונות – עד 50% מדירה קיימת ועד 30% מדירה נרכשת או כל קומבינציה אחרת.

לדעתי מוטב לבנק ישראל לנהוג בדיוק הפוך ולהיות עקבי עם הסרת החסמים והמגבלות עליהן החליט בתחילת השנה עת ביטל מגבלות שונות על המשכנתאות.

תודה רבה על "ההקשבה" .  

בכבוד רב,

רימון חייט טל' 054-5232-799 rimon@effm.co.il

העתקים:

• חברי ועדת הכספים: norbach@knesset.gov.il, vbeliak@knesset.gov.il, hak_taha@KNESSET.GOV.IL, mhalevy@KNESSET.GOV.IL, naamalazimi@KNESSET.GOV.IL, yaelron@knesset.gov.il, ghaidar@knesset.gov.il, nshpak@knesset.gov.il
• חברי ועדת הכלכלה: mbiton@knesset.gov.il, mshir@knesset.gov.il, esova@knesset.gov.il, lmagentelem@knesset.gov.il, rkatz@knesset.gov.il, btoporovsky@KNESSET.GOV.IL, maganaim@knesset.gov.il, sroffe@KNESSET.GOV.IL
• מר יאיר אבידן – המפקח על הבנקים באמצעות מייל  Yair.Avidan@boi.org.il

החלטתם שהשקעה בנדל"ן היא מפתח חשוב לתמיכה ביציבות הכלכלית של משפחתכם היום ובגיל מבוגר יותר. יש לכם הון של מיליון וחצי שקלים ואתם צריכים לקבל החלטה איך להתקדם מכאן.

האפשרויות בהן אדון במאמר זה הן:

1. רכישת דירה אחת ללא משכנתא.
2. רכישת שתי דירות זולות יותר ללא משכנתא.
3. שימוש במשכנתא לרכישת מספר דירות זולות.

לקחת משכנתא או לא לקחת משכנתא זו השאלה

ראשית נקבל החלטה האם לקחת משכנתא או לא. לטעמי אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן הוא היכולת לקבל אשראי זול למימון ההשקעה. משכנתה היא לא הדרך היחידה לממן רכישת נדל"ן, אבל אם אנו משלמים על האשראי הבנקאי (משכנתא) 3% בשנה ומקבלים מהדירה 5% תשואה אזי קיבלנו 2% על כסף שאינו שלנו. דבר זה לא ניתן לעשות עם שום השקעה אחרת. אבל, משכנתא אינה מתאימה לכל אחד.

השאלה הראשונה שצריכה להישאל לפני ההחלטה אם להשתמש במשכנתא הינה: האם אנו רוצים הכנסה חודשית X היום או הכנסה חודשית 2 * X בעוד 20 שנים ? התשובה לשאלה זו תלויה בתזרים המזומנים שלנו (הכנסות פחות הוצאות) היום וכן בגיל שלנו.

ענו על השאלה – אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום בקצת או לשפר את רמת החיים שלנו בעתיד ביותר? אם אנו רוצים לשפר את רמת החיים שלנו היום – נקנה דירה ללא משכנתא ונהנה משכר הדירה שלה. אם אנו מוכנים לוותר על עלייה ברמת החיים בהווה אז ניקח משכנתא, שכר הדירה ישלם אותה ולא נהנה כיום משום הכנסה. אבל בזכות המשכנתא נוכל לקנות שתי דירות במקום דירה אחת (או דירה אחת יקרה) ואז להנות בעתיד משכר דירה כפול.

רכישת דירה אחת יקרה או שתי דירות זולות?

כאן העניין קצת מסתבך. אפשר לומר שיש סיבות טובות לבחור בכל אחת מהחלופות. אקדים את המאוחר ואציין שאני מעדיף את חלופת מספר דירות זולות על אחת יקרה.

מס רכישה

אם למשקיע אין דירה אחרת פרט לדירה שהוא קונה להשקעה או במילים אחרות, אם הדירה להשקעה הינה הדירה הראשונה שקונה המשקיע, אזי יש יתרון בקניית דירה אחת יקרה יותר מאשר שתי דירות זולות. על דירה ראשונה שקונה אדם, ישנו פטור ממס רכישה. ככל שהדירה הראשונה תהיה יקרה יותר (עד גבול של 1.6 מיליון שקלים בקירוב) כך הפטור שיקבל אותו אדם יהיה גדול יותר. מדרגות מס הרכישה המלאות.

עבודה

 לכאורה התשובה פשוטה – אם אני יכול לקבל 4,000 שקלם בחודש מדירה אחת, זה טוב יותר מ- 2,000 שקלים מכל דירה ובסך הכל 4,000 שקלים בחודש. על דירה אחת יש פחות עבודה מאשר על שתי דירות ואם ההכנסה שווה אז עדיף לבחור בחלופה עם העבודה המיזערית (מינימלית).

בפועל המצב מעט שונה:

א. ההכנסה של שתי דירות קטנות בעלות של דירה אחת גדולה תהיה בדרך כלל גבוהה יותר. החדר הראשון בכל דירה הוא החדר שעליו משולמת עיקר השכירות. כלומר אנו אמורים לצפות ששתי דירות יניבו נניח 2,200 * 2 = 4,400 שקלים ולא 4,000 שקלים כמו דירה אחת.

ב. אנשים שלא התנסו בהשכרת דירות ניזונים בדרך כלל מסיפורים של אחרים וממחשבות שליליות של עצמם: "שוכרים יבלבלו לי את המוח", "נזילות פה, נזילות שם", "בעיות חשמל" וכו'. כל הקוראים של מאמר זה גרים בדירות. כמה פעמים בשנה אתם מזמינים איש מקצוע לדירתכם? מדוע אתם חושבים שלשוכרים אין דברים טובים יותר לעשות מלהתקשר אליכם? מניסיון של כ- 60 שנות השכרה מצטברות (על כמה דירות ביחד) אני יכול לקבוע שהזמן הממוצע שאני משקיע בכל דירה הוא כ- שש שעות עבודה בשנה. אם מדובר על כל כך מעט זמן, שיקול זה הופך בעיני לזניח. ובכל מקרה אם תרצו לכמתו אז היתרון של 400 שקלים לחודש * 12 = 4,800 שקלים לחלק ל- 6 שעות עבודה נותן לנו מחיר שעה של 733 שקלים לשעה נטו. במחיר זה או אף מחצית ממנו (זיכרו שמדובר על נטו), העסקה כדאית מבחינתי.

התנסות בהשקעות

האם השקעתם 300,000 שקלים באופן עצמאי בנייר ערך כלשהו? רוב המשקיעים לעתיד שאני פוגש עונים בשלילה לשאלה זו. כאשר היה להם 300,000 שקלים הם שמו אותם בקרן השתלמות, קרן נאמנות או קנו אינדקס כזה או אחר. ובכן, אם לא השקעתם באופן עצמאי סכום של 300,000 שהיה בידכם מדוע על סכום גדול פי שלוש ובתחום שיש לכם פחות ניסיון, אתם מוכנים להשקיע בבת אחת את הכל?

אני ממליץ לקנות דירה זולה במחצית האמצעים שיש לנו על מנת פשוט להתנסות. לא שמים את כל הכסף שיש לנו (ובדרך כלל גם כסף שאין לנו) לפני שעושים ניסיון קטן יותר על מנת לבדוק האם העניין מתאים לנו. על ההשקעה הראשונה שלי הוצאתי מכיסי רק 50,000 שקלים. היה לי יותר אבל לצורך הניסיון זה נראה לי הסכום הנכון לסכן. באמצעות סכום זה יכולתי לקנות יחד עם שותף דירה בשווי 400,000 שקלים. היום כבר לא ניתן לקנות דירה שניה עם 75% משכנתא אבל העיקרון נשאר זהה – התחילו בקטן.

 סיכונים

כאמור, השקעה בדירה (כמו כל השקעה אחרת) כוללת מרכיב של סיכון. לדעתי זהו סיכון קטן אבל עדיין קיים. כאשר קונים דירה אחת עם שכר דירה גבוה, הסיכון שנגרם עקב שוכר בעייתי הוא גדול יותר מאשר יש לנו שתי דירות עם שני שוכרים שמשלמים כל אחד חצי מההכנסה הכוללת שלנו. או במילים אחרות – אם יש שוכר אחד אז יש לו שליטה מלאה על כל ברז ההכנסות שלנו.

ישנה דעה שדירה יקרה במקום שנחשב טוב תביא לשם שוכרים טובים יותר ויהיו פחות בעיות. הניסיון שלי הראה ההיפך. אנשים חלשים פעמים רבות יודעים לתכנן צעדיהם היטב ומפחדים להיזרק לרחוב ולכן מקפידים על תשלומים. לכל אדם יכולה להיות בעיה בשלב כזה או אחר אבל דוקא שוכר חזק (עובד הייטק כדוגמה שאני מכיר) שנקלע לבעיה של כמה חודשים, יכול בנחת להפסיק לשלם שכר דירה בידיעה שלאחר מכן יהיה במקום אחראו אצל הוריו ויוכל להמשיך בחייו. שוכר חזק גם יודע להתגונן טוב יותר בבתי משפט ולמשוך את הדיון לשנים.

סיכויים

דירה מביאה עמה סיכוי לשני סוגים של עליית ערך:

א. עליית שכר דירה חודשי.
ב. עליית מחיר הדירה עצמה.

אתעלם מעליית שכר דירה או עליית ערך שחלה על כלל השוק ואתרכז בעליית ערך שתפקוד, אם ירצה השם, רק את הדירה שלכם או דירות שונות באזור שלכם.

בדרך כלל עליית שכר דירה תגרום לכך שגם מחיר הדירה יעלה – יותר אנשים רוצים לגור בדירה אז גם יותר אנשים ירצו לקנות אותה. עליית שכר דירה תתקיים כאשר הדירה תהפוך למבוקשת יותר. סיבות אפשריות לכך הינן:

1. החלת תכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי – לא סביר בפריפריה בשנים הקרובות אם כי בעתיד בהחלט כן.
2. הקמה של מוסד לימודים אקדמי או מוסד לימודים תיכוני מיוחד (תיכון לאמנויות למשל).
3. שינויים תחבורתיים כגון כביש חדש או רכבת המגיעה לעיר.
4. שיפור פני הרחוב

 לגבי הסעיף הראשון – תמ"א 38 וכו', בשלב זה פרוייקטים כאלו מבוצעים רק במרכז הארץ כיוון שרק במרכז מחיר הקרקע מספיק גבוה כדי להפוך פרוייקטים כאלו לכדאיים. אני מקווה שבשלב כלשהו יבינו קובעי המדיניות שיש טעם לפגם בכך שבבית שאן ובטבריה היושבות על השבר הסורי-אפריקני וככל הנראה יסבלו קשות ברעידת אדמה, אף אחד לא מחזק בתים בעוד שבתל אביב אם סיכוני נזק קטנים בהרבה, מחזקים בתים.

לעומת זאת כל הסעיפים האחרים הינם לדעתי עם יתרון גדול לדירות קטנות בפריפריה:

כאשר יש מספר נכסים יש סיכוי גבוה יותר לתפוס שינוי כלשהו.

סיכום

כפי שכתבתי למעלה, אני מעדיף את חלופת שתי הדירות הזולות על דירה אחת יקרה. לדעתי מוטב להתחיל בקטן, לבדוק התאמה ואז להתקדם. החריג היחיד לעניין זה הוא במידה והדירה הנרכשת להשקעה הינה הדירה הראשונה של המשקיע. שיקולי מס צריכים להילקח בחשבון במקרה זה על מנת לקבל החלטה פרטנית.

והעיקר – לא לפחד כלל בקשו תמיד המלצות רק מכאלו שביצעו ולא מכאלו שיסבירו מדוע הם לא ביצעו.

בפברואר 2015.

בזמן האחרון ישנה מתקפת פרסום רחבה ביותר לפרוייקט שכונת כרמי גת אשר בקרית גת.

מטבעו של קמפיין פרסומי אשר נוצר על ידי בעלי מקצוע טובים, הוא יוצר דעת קהל וגורם לאנשים לחשוב על אפשרויות עליהן הם לא חשבו לפני כן.

אחת השאלות החוזרות בתקופה האחרונה הינה השאלה לגבי רכישת דירה להשקעה בכרמי גת.

למי שאין לו זמן לקרוא עד הסוף אפתח ואומר אני חד משמעית נגד. לכל השאר, אני ממליץ להמשיך לקרוא כדי לגלות מדוע אני נגד "עסקת העשור" של גינדי.

 דרך אגב, את המאמר לא כתבתי נגד כרמי גת, קרית גת או גינדי. זו פשוט דוגמה שעוזרת להמחיש מספר כשלים בקבלת החלטות שמבצעים אנשים הרוצים להשקיע אך לא רוצים להיות משקיעים. אפשר להקיש ממה שאני כותב כאן על פרוייקטים דומים בחריש, אדמות חקלאיות בכל מקום וכו'.

התייחסתי במאמר זה למשקיעים בלבד. לגבי רכישת דירה למגורים השיקולים שונים לגמרי ויתכן שאכתוב על כך במאמר נפרד.

לאחר ההקדמה הארוכה, הגע הזמן להתחיל.

מה מטרת ההשקעה?

מה מטרת ההשקעה? זו נשמעת שאלה פשוטה אך תשובה שגויה כאן מביאה לקבלת החלטות שגויות. משקע מחפש שני דברים בדרך כלל:

1. תשואה שוטפת – קבלת שכר דירה על הדירה שרכש.

2. סיכוי לעליית ערך הנכס – אישית אני בדרך כלל מתעלם כימעט לגמרי מחלק זה כאשר אני בוחן השקעה כיוון שעליית מחיר היא ספקולציה שיכולה להתממש ויכולה שלא. אם עליית ערך נכסים היא משהו שאהיה מוכן להסתכן איתו אז מדד המניות הוא בסיכוי טוב יותר לעליות. יתירה מכך, אני משתדל לפעול לפי העיקרון של רווח על ההשקעה בזמן הרכישה ולא בזמן כלשהו בעתיד הרחוק.

יש לי מאמר שלם על חישוב תשואה בדירה להשקעה. לגבי תשואה שוטפת, אתם שמים לצורך העיניין מיליון שקלים ויש לכם אפשר להתחיל לקבל את הכסף בעוד חודש או בעוד שלוש שנים, מה תעדיפו? רוב האנשים לא יהססו לפני שיחליטו כי עדיף לקבל כסף בעוד חודש ולא בעוד שלוש שנים ובכל זאת, בחירה בדירה להשקעה מקבלן תניב הכנסה רק בעוד מספר שנים (במקרה הטוב) ולא מיד כמו השקעה בדירה משומשת.

אפשר להחיל על הדירה את מבחן המקרר, האם הייתם מוכנים לקנות מקרר ב- 5000 שקלים עם תנאי הרכישה הבאים:

1. סכום הרכישה הסופי אינו ידוע ויכול להשתנות.
2. את המוצר תקבלו עוד מספר שנים אך עם אפשרות חריגה במועד של חודשים ולאחר שתשלמו מראש את כל התמורה.
3. המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח ובאיכות לא ידועה.

נבדוק סעיף אחרי סעיף בהרחבה:

סכום רכישה אינו ידוע כיוון שהוא כולל הצמדות שונות, תשלום לגורמים אחרים כגון עורך דין של הקבלן ותשלום עבור שינויים בדירה כולל שינויים מחוייבי מציאות כאלו ואחרים.

מועד אספקה לא ברור, בדקו בחוזה, הקבלן קובע מועד בעוד מספר שנים אך מרשה לעצמו גם לאחר ללא קנס בעוד חודשים.

המוצר עלול להיות שונה ממה שהובטח גם זה כתוב בחוזה. תוכלו לבדוק ולראות שהקטנת הדירה ב- 3% מותרת. תרשים הסביבה שמוצג לקונים הוא "להתרשמות בלבד" ואינו מחייב.

בעצם אין כל סיבה הגיונית לקנות דירה להשקעה מקבלן ולהמתין לתשואה שנתיים שלוש. אבל ישנם מספר גורמים והטיות מחשבתיות שדוחפות אותנו לכיוון זה:

1. מחיר שנראה לנו זול – "דירה חדשה בפחות ממיליון שקלים?, תביא שתיים…" . התרגלנו לחפש דירות באזור שלנו, פתאום אנו "מגלים" דירות זולות בהרבה במקום אחר. זו נראית לנו עסקה טובה. אבל, בנדל"ן, בניגוד למוצרים אחרים, המחיר אינו נקבע לפי עלויות הייצור אלא בעיקר לפי היצע וביקוש הנובע בישראל מהמיקום של הדירה. לכן, אם בגבעתיים דירת שלושה חדרים עולה שני מיליון שקלים ובקרית גת היא עולה פחות ממיליון, זה אינו אומר מהומה על כדאיות הרכישה.
2. עוד על מחיר שנראה זול ונתונים בלתי רלוונטיים – כאשר אנו מחפשים טלפון סלולארי חדש אנו בודקים השוואות של תכונות המכשיר ומחירים. בסקירות טלפונים רבים מופיעים נתונים כגון כמות המגהפיקסלים של המצלמה במכשיר כאשר כתבי טבנולוגיה שונים מגדילים לעשות וקובעים שטלפון מסוים פחות טוב מטלפון אחר כי יש לו "רק" 10 מגהפיקסלים במצלמה. צלמים יודעים שכמות הפיקסלים במצלמה אומרת מעט מאד על איכות התמונה שתצא ממנה. ברם, לאנשים יש יכולת מוגבלת לעבד מידע וכך פעם היו מודדים מחשבים אישיים לפי "מהירות שעון" ומצלמות מודדים לפי מגה פיקסלים וכו'. דרך אגב, אצלי מרבית שעות הפעילות של הטלפון הינה על GPS וכימעט אין בסקירות טכניות מידע על איכות GPS של מכשירים סלולאריים.
   איך כל זה קשור לגינדי וקרית גת? הסתכלו בטבלה זו – https://gindi-gat.org/index/pp_image  אפשר לראות טבלה אשר הינה בדיוק כמו טבלת ה"מגה פיקסל" דהיינו טבלה עם נתונים פחות או יותר חסרי משמעות אשר אמורה לשכנע אותנו שרכישה בקרית גת היא עסקה טובה. בטבלה רואים את המחיר לפי פרמטר שהומצא לצורך השיווק, זמן נסיעה ברכבת. כלומר אנו אמורים להשתכנע (וכנראה גם נצליח) שהפרמטר היחיד הקשור למחיר דירה הוא זמן נסיעה ברכבת לתל אביב ושבמונחי דקות נסיעה / מחיר בשקלים , גינדי בקרית גת היא עסקה נהדרת. כמובן שזו שטות גדולה ויש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המחיר. מהי למשל איכות החינוך בקרית גת? (אין לי מושג).
3. אירועי עבר – כל אחד מכיר חבר שקנה דירה במקום שאף אחד לא חשב עליו ופתאום מחירה קפץ. כמובן שגם בגינדי מכירים מקומות כאלו ולכן מערך השיווק שלהם מזכיר את מודיעין. בפועל מי שקנה דירה במודיעין באמת נהנה מעלייה חדה בערך דירתו. האם זה בגלל ש"ידע לזהות הזדמנות"? ממש לא, כל השוק עלה בעשור האחרון בצורה חדה. גם במודיעין, גם בקרית אונו גם בחולון וגם בעפולה. באותה מידה אפשר לומר שמה שהיה לא בהכרח יהיה ולכן לפחות בהבט של השקעה הסבירות שערך דירה יגדל בקרית גת יותר מאשר בפתח תקווה אינו ברור כלל.

שלושת ההטיות הרשומות מעלה עלולות להשכיח מאיתנו עובדות פשוטות לגמרי שכל משקיע אמור לזכור:

1. השקעה אמורה להניב תשואה. האם כמשקיע במקום חדש בו אין עדיין גן ילדים, מכולת או רמזור יש לך יכולת להעריך את שכר הדירה שיתקבל? אם נניח שעבור מי שקונה דירה למגורים אגדת ה- 35 דקות ברכבת לת"א מחזיקה מים (עוד אחזור לכך) האם גם מי שרוצה לשכור יסכים לתנאים דומים?
2. ראש לא שקט – אחת הסיבות של אנשים להעדיף דירה מקבלן ולא דירה משומשת הינה המחשבה שבדירת קבלן חדשה מקבלים "ראש שקט". רוב האנשים קנו מקבלן דירה אחת בחיים ולכן אין להם התנסות במשמעות המלאה של זה. הם משווים רכישת דירה לרכישת מכונית למשל. במכונית ככל שהיא חדשה יותר יש פחות קילקולים. בדירה המצב שונה לגמרי.  על פי מחקר של הטכניון 100% (מאה אחוז!) מהדירות נמכרות עם ליקויי בניה. כלומר אתם רק חושבים שקניתם דירה שבנייתה נגמרה אך בפועל עוד תתראו הרבה עם אנשי הקבלן. בניגוד לדירה משומשת בה אם לא תהיו מרוצים מאיש המקצוע לאחר תיקון נזילה, תוכלו להחליפו בדירת קבלן אתם תמיד עם אנשי המקצוע של הקבלן. אז נכון יש אחריות לעלויות העבודה אך מה עם ימי העבודה האבודים והעצבים ? הרי מלכתחילה העדפתם לשלם יותר דוקא בגלל החשש מבעיות.

בקרוב ייצא מאמר נוסף על כרמי גת ועל שיטות השיווק של פרוייקט זה. למי כן כדאי לקנות שם ולמי כדאי להתרחק משם.

אה?

מה הקשר בין עברית לבין כלכלה? ובכן, אם נחשוב על זה מעט נבין שיש קשר. שפת האם שלנו מבטאת את צורת המחשבה שלנו על דברים.

בעברית יש מלה אחת "שלג" לכל מה שיורד מהשמיים ואינו גשם או ברד. לאסקימוסים יש מילים רבות המתארות סוגים שונים של שלג,

כיוון שהדבר קרוב אליהם יותר וכך גם חושב להם יותר (אפילו מאשר לתושבי ירושלים).

בעברית אשר נוצרה בעם של חקלאים,  יש מילים שונות לסוגים שונים של הורדת פירות מהצמח עליו הם צומחים:

קטיף אשכוליות, גדיד תמרים , קציר חיטה, מסיק זיתים, בציר ענבים וכו'.

אני בטח שאצל האסקימוסים אין עושר כזה של פעלים לפעולות חקלאיות דומות פשוט כי אין להם צורך בכך.

איך כל זה קשור לכלכלה?

לאחרונה ראיתי הרצאה פוקחת עיניים בנושא זה.

אני ממליץ בחום להקדיש כעשר דקות ולצפות בפרופסור קית צ'ין מדבר על הנושא במסגרת הרצאות TED.

ההרצאה מתורגמת.

אומרים שהבנת הבעיה הינה צעד ראשון לפתרונה. אם נבין שיש לנו מעצורים מובנים הבולמים את יכולתנו

להשקיע בעתידנו, נוכל לעוברם.

איזה שוכר היית מעדיף בדירה?

זה שבעת חתימת החוזה מתווכח איתך על כל סעיף או

זה שמרפרף, מפטיר "חוזה סטנדרטי…" וחותם.

הפחד הכי גדול של משכירי דירות הוא משוכר

אשר לא משלם את השכירות.

מערכת המשפט איטית ויקרה.

כל שוכר יפונה בסוף אך למשכיר זה יעלה כסף רב

(משאית פינוי ושוטר הם על חשבון המשכיר).

אז איזה שוכר תעדיפו?

אני אישית מעדיף את השוכר אשר מבקש את החוזה עוד לפני

מפגש החתימה, קורא אותו בנחת בביתו, מחזיר לי מייל עם הערות,

שואל לגבי סעיפים לא ברורים ובמקש שינויים.

חלק מהשינויים המבוקשים אין לי בעיה לקבל. שינויים אחרים

אני מסביר מדוע לא אוכל לקבל וכך מתקדמים לאט לאט עד

שיש חוזה מוסכם או שנפרדים כידידים.

חוזה אשר סעיפי החוזה חשובים לו, כנראה שהוא מתכוון

לקיים את החוזה.

זה שאפילו לא קורא את החוזה, יש סיכוי טוב שלא יקיים אותו.

הדבר הכי חשוב בדירה להשקעה הוא התשואה שאפשר לקבל ממנה. מאמר זה יציג את האופן בו מבצעים את חישוב התשואה מדירה להשקעה ואת מושג התשואה באופן כללי

כשמבצעים השקעה כלכלית מסוג כלשהו מצפים שהשקעה זו תביא לכך שבעתיד ההון – העושר שלנו יהיה גדול מסכום ההשקעה שלנו או שלכל הפחות ההשקעה הניבה לנו הכנסה שוטפת שהעלתה את רמת החיים שלנו. אם אנו רואים מול עינינו שתי תכניות חיסכון אז קל לדעת איזו תכנית טובה יותר: נשווה את הריבית שאפשר לקבל בכל תכנית ונראה באיזו מהן הריבית גבוהה יותר. למשל אם בתכנית אחת הריבית 1% ובתכנית אחרת הריבית 0.5% אז ברור שנעדיף את התכנית עם 1% ריבית. ריבית שאנו מקבלים היא למעשה תשואה.

כשאנו בוחנים השקעה בנדל"ן, הדברים אינם כל כך פשוטים. אף אחד לא אומר לנו מדירה א' תשקבלו תשואה של 3% ומדירה ב' תשואה של 3.5% כמו בדוגמת תכנית החיסכון. עלינו לחשב באופן עצמאי את התשואה. חוץ מזה בדירה לעומת תכנית חיסכון יש שני סוגים של תשואות:

1. תשואה שוטפת – תשואה הנובעת משכר הדירה שנקבל מהדירה. נקראת גם תשואה פירותית (מלשון פרי ההשקעה).
2. תשואה הונית – תשואה הנובעת מעליית ערך הדירה.

התשואה השוטפת מחושבת כיחס בין ההכנסה השנתית מהדירה לבין הערך הנוכחי של אותה דירה. לדוגמה אם רכשנו דירה במיליון והיום היא שווה 1,200,000 שקלים עם שכר דירה חודשי של 4,000 שקלים אז התשואה השוטפת תהיה 4000*12 (הכנסה שנתית) חלקי 1,200,000 (שווי נוכחי) = 4%. אם נמכור את הדירה בשלב זה נוכל לדבר גם על תשואה הונית נוספת של 200,000 כלומר בנוסף לתשואה שוטפת של 4%, קיבלנו גם תשואה פירותית או הונית של 20%.

משקיעים כאלו נפוצים מאד בזמן האחרון בגלל שנראה כאילו תמיד ניתן יהיה להרוויח בעסקה כזו בעיקר בגלל שבזמן האחרון השוק הולך כל הזמן בכיוון אחד: למעלה.

בעיני זו לא ממש השקעה אלא יותר סוג של ספקולציה: לקנות בזול ולמכור ביוקר. אפשר להרוויח באופן כזה הרבה כסף במעט זמן. המחיר הוא סיכון גדול יותר להפסד. אני איני משקיע באופן זה אלא משקיע על מנת לקבל זרם תשלומים יציב לאורך שנים.

כאשר מקבלים מהשקעה זרם תשלומים יש צורך לבצע חישוב על מנת לוודא שזרם התשלומים המתקבל הנו מספיק. כלומר שהעסקה טובה. בניגוד לספקולנטים, משקיע לטווח ארוך אינו רואה מיד האם העסקה כדאית: הוא לא מוכר כעבור חודשיים שלושה ורואה אם השיג מחיר טוב יותר במכירה מבקניה. כיצד אם כך ניתן לבדוק עסקה או להשוות בין עסקאות? ראינו באחד המאמרים הקודמים שהדרך השגויה הינה באמצעות שימוש במכשיר העממי "שהשכר דירה יכסה את המשכנתא" . איך אם כן נמדוד את ההשקעה שלנו?

המכשיר הכלכלי באמצעותו נמדדות השקעות הינו מדידת התשואה.

התשואה הינה זרם ההכנסות בשנה אחת חלקי  ההשקעה הכוללת.

לדוגמה אם לצורך רכישת דירה הוצאנו 400,000 ₪ והיא מכניסה לנו 1,800 ₪ בכל חודש אז נוכל לומר שהתשואה הינה:

1,800 * 12 (הכנסה חודשית * שנים עשר חודשים)    לחלק ב-     400,000 (מחיר דירה) = 0.054 = 5%

כלומר עסקה של רכישת דירה ב- 400,000 ₪ אשר מניבה שכר דירה של 1,800 בחודש הינה עסקה בתשואה של 5%.

תשואה של 5% ומעלה נחשבת לתשואה טובה בעסקאות נדל"ן. לשם השוואה בבנק מקבלים היום כ- 1.5% ריבית על פיקדון שאינו צמוד. באמצעות רכישת דירה אנו מקבלים תשואה של 5% צמודה למדד (הדיור הוא כ- 20% ממדד המחירים לצרכן ולכן כאשר המדד עולה, סביר להניח שגם מחיר השכירות יעלה).

בכל מקרה יש לוודא שהתשואה שאנו מקבלים על ההשקעה שלנו גבוהה מעלות ההון שלקחנו מהבנק. אין לבצע השקעה אם אנו משלמים לבנק על ההלוואה יותר כסף ממה שמניבה לנו ההשקעה. כיוון שבהשקעה ישנו גם מרכיב של סיכון, אנו צריכים לוודא להיא נותנת תשואה יותר גבוהה מחיסכון ללא סיכון בבנק.

במהלך ההרצאות שלי אני מדבר רבות על האפשרות של כל אחד ואחת לדאוג לביטחון הכלכלי של המשפחה באמצעות השקעה בנדל"ן.
המודל אותו אנו מקדם הנו השקעת קרן ההשתלמות ברכישת דירה אחת לשש שנים. כלומר, עם השקעת הון עצמי של כ-100,000 ₪, אפשר להגיע לאחר שלושים שנות עבודה לחמש דירות אשר יניבו כ- 10,000 ₪ כל חודש ויבטיחו את רווחת המשפחה בעת הפרישה.
כאשר התחלתי את פעילותי ניתן היה בקלות לקנות באמצעות 100,000 ₪ דירה בגוש דן (חולון וקריית אונו במקרה שלי). כיום זה לא אפשרי ולכן אני מחפש מקומות מעניינים בהם התוכנית עדיין אפשרית.
את השבוע האחרון השקעתי בלימוד של שתי ערים יפות. כל אחת בדרכה המאד שונה אך שתיהן ערי חוף. השקעתי זמן רב בלימוד שתי ערים צפוניות. קרובות אחת לשנייה אך כל כך שונות זו מזו. נהריה ועכו.
נהריה:
נוסדה שנת 1935 על ידי עולי העלייה החמישית מגרמניה. כיום מונה העיר 60,000 תושבים עם תחזית גידול ל- 90,000 תושבים במהלך 20 השנים הבאות. רובה ככולה של הבניה בנהריה הינה בניה נמוכה: עד ארבע קומות. המבנה הטופוגרפי של העיר מאפשר נוף לים גם מהדירות המרוחקות והזולות יותר. נהריה הינה בירת הגליל המערבי וציבור רחב מיישובי הסביבה צורך שירותים שונים בעיר. הרמה הסוציואקונומית הממוצעת של תושבי נהריה גבוהה.
נהריה מהווה אפשרות מצוינת להשקעה בתשואה גבוהה עבור הון עצמי מצומצם. נוף לים או קרבה פיזית לים עשויים לגרום לרווחי הון גבוהים בעתיד בתוספת לתשואת שכר דירה גבוהה בהווה. גורם נוסף לעלייה במחירי הדירות בעיר הינו השטח המצומצם של עתודות קרקע אשר בידי עיריית נהריה לבניה עתידית.

עכו:
עיר בת כ- 4,000 שנים. בעיר כ- 46,000 תושבים. שליש מהם ערבים (מוסלמים ונוצרים) ושני שליש יהודים. בדומה לירושלים ולערים עתיקות אחרות עכו מחולקת לאזור עתיק ולאזור חדש אשר הוקם ברובו לאחר קום המדינה. כעיר חוף, הים נוכח מאד בכל רחבי העיר. העיר עכו העתיקה הוכרזה ב- 2001 כאתר מורשת עולמי של האו"ם. בשנת 2008 הוכרז המקדש הבאהי בתחומי עכו כאתר מורשת עולמי. בכך הפכה עכו לעיר היחידה בישראל שהוכרזה פעמיים כאתר מורשת עולמי. האו"ם מזרים כספים רבים לשימור העיר. העירייה מצידה משקיעה בשנים האחרונות כספים רבים וניכר בהחלט שלאט לאט הבלוקים המיושנים של שנות החמישים משנים את חזותם, נצבעים ומשופצים (על חשבון העירייה והדיירים).
עכו מאופיינת באפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך של כ- 300,000 ₪ ולהשיג תשואה גבוהה על דירה זו.
מכללת הגליל המערבי הנמצאת בעכו מהווה אבן שואבת לסטודנטים מכל הגליל. חלקם שוכרים דירות בעכו וחלקם בנהריה הסמוכה (כ- 5-10 דקות נסיעה ברכב או ברכבת).
גם בעכו וגם בנהריה בחנתי נכסים רבים אשר עלותם עד 400,000 ₪ עם תשואה של מעל 5% להון עצמי.
בשתי הערים תחנת רכבת איתה ניתן להגיע לתל אביב. תחנת הרכבת נמצאת במרחק הליכה קצרה משכונות המגורים.
דוגמאות לדירות להשקעה:
נהריה
1. דירת שלושה חדרים בנהרייה. מחיר 350,000 ₪. נדרש שיפוץ. שכר דירה צפוי: 1,800 ₪:
נוף לים.

2. דירה משופצת ומעוצבת. מרוהטת בריהוט אשר נוצר על ידי נגר ונישאר בדירה. 520,000 ₪ מחיר מבוקש. 2,400 – 2,600 שכר דירה. קומה שניה, קרובה למרכז העיר.

3. שלושה חדרים, מסודרת. סמוכה לטיילת ולקניון. 520,000 ₪ .

עכו
1. 425,000 ₪. שכירות 2,000 ₪ – 2,200 ₪ . קומה 7/7 עם מעלית.

אזור הדירה:

2. בניין רכבת ישן קו ראשון לים. 100 מטרים מהגלים. קומה א' 3 חדרים. 290,000 ₪. שכירות 1,700 – 1,800 ₪ . אופציה לשיפוץ הבלוק או פינוי בינוי.

3. דירת שלושה חדרים. קו שני לים אך עם נוף פתוח. קומה רביעית מתוך ארבע ללא מעלית. 240,000 ש"ח. שכירות צפויה: 1,600 ש"ח.