ראשי » בלוג » ריביות משכנתה ממוצעות

ריביות משכנתה ממוצעות

בנק ישראל מפרסם בכל חודש את הריביות הממוצעות של משכנתאות. הדו"ח של בנק ישראל לוקה אמנם בחסר רב בגלל עירוב של הלוואות כתוצאה מרכישה לעומת מיחזורים, חלוקהק לא מספקת לפי אחוזי מימון, סוגי לקוחות או תדירות שינוי ריבית. לצורך הדוגמה, הלוואות פריים נספרות בממוצע כהלוואות לא צמודות יחד עם המשתנה כל חמש שנים לא צמודה. ראוי יותר היה שבנק ישראל במקום לפרסם גליונות אקסל, היה מפרסם את המידע הגולמי וכך חברות פרטיות היו יכולות לנתחו כרצונן. ברם, זה מה שיש וניתן לקבל מושג לפחות לגבי מגמות בדוחו"ת אלו.

ריבית ממוצעת משכנתאות צמודות למדד

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx

ריבית ממוצעת הלוואה שאינה צמודה

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx

אוסף דוחו"ת על ריביות משכנתאות

דו"ח מעט מורכב יותר אך מדבר רק על משכנתאות לדיור בניגוד לקודמים המחברים יחדיו הלוואות לדיור ולכל מטרה

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/HousingLoan.aspx

 

ראשי » בלוג » מיתוס ריביות סוף שנה במשכנתה

מיתוס ריביות סוף שנה במשכנתה

האם בסוף שנה אפשר לקבל ריביות טובות יותר

בכל דצמבר מתמלא הפורומים, קבוצות הפייסבוק ושאר אמצעי הפצת ה*מידע בהמלצות לקחת את המשכנתה בסוף השנה כי אז הריביות נמוכות יותר.

זה נשמע הגיוני, רוב האנשים אשר יש להם יעדי ביצוע כאלו ואחרים, מתאמצים לקראת סוף השנה לשפר עמדות כדי לקבל בונוסים גדולים יותר או להמנע מנזיפה לאחר אי עמידה ביעדים.

גם לבנקאים יש יעדי מכירות למשכנתה ולכן על פניו זה נראה טיעון הגיוני. ישנה רק בעיה אחת עם הרצון להקדים תשלום ולקחת משכנתה בדצמבר עבור "מחיר סוף שנה/עונה". זה פשוט לא נכון.

אספתי את הריביות ארבעה חודשים לפני "ריבית סוף שנה"  וארבעה חודשים אחרי "ריבית סוף שנה", בין השנים 2017 – 2013. בנק ישראל מציג את הנתונים לפי התאריך בו החלה הריבית. כך שלמעשה יש בכל שנה חודשיים שאפשר לכנות כ"ריבית סוף שנה" – מאמצע נובמבר ועד סוף אמצע ינואר.

האם ריבית סוף שנה נמוכה יותר
מקור הנתונים – בנק ישראל

בטבלה שמשמאל, הצבעים הינם ייצוג יחסי של הריבית כאשר אדום משמעות הריבית הגבוהה ביותר והירוק משמעו – הריבית הנמוכה ביותר.

במסגרת נמצאים חודשי "סוף שנה". כבר במבט ראשון אנו רואים שלמעט ירוק בהיר אחד (ריבית כמעט הכי נמוכה) ב- 2014 לא הייתה אפילו שנה אחת בה היו ריביות נמוכות במיוחד בסוף השנה.

בשנת 2017 בה הייתה לדעתי התרגשות מיוחדת מעניין ריבית סוף שנה, אנו רואים כי מי שהקשיב להמלצה זו קיבל ריבית גבוהה יותר מאשר יכול היה לקבל בינואר.

אז איך נוצר מיתוס ריבית סוף שנה?

הגיוני

זוכה פרס נובל לכלכלה, פרופ' דניאל כהנמן לימד אותנו יחד עם פרופ' עמוס טברסקי ז"ל כי המוח מנסה לחסוך במשאבים. כאשר מספרים למוח שלנו סיפור שנשמע הגיוני – בסוף השנה יש לעמוד ביעדים ולכן הריבית נמוכה יותר, רוב האנשים (המוחות) יקבלו סיפור זה מבלי לבדוק אותו.


Optin Architect

אינטרס

כדי שסיפור מסוים יסופר שוב ושוב ויהפוך למיתוס מישהו צריך להיות בעל אינטרס לספרו. במקרה של ריבית סוף שנה כולם מרוויחים חוץ מהלקוח:

  • הקבלן ־ יאיץ בלקוח לקחת משכנתה במהירות בגלל ריבית סוף שנה כי הוא רוצה לפגוש כסף מהר ככל האפשר. [spacer height="20px"]
  • הבנקאי ־ ככל סוחר, הבנקאי רוצה להגיע לסגירת עסקה. עוד לא נולד המוכר שכשבאים לרכוש ממנו נעליים הוא יאמר, עדיף לך לרכוש את הנעליים בעוד חודשיים ולא כעת. לבנקאי יש יעדים חודשיים והוא צריך למלאם. סוף שנה או לא סוף שנה, מבחינת הבנקאי עדיף שתקחו את המשנכתה עכשיו. [spacer height="20px"]
  • יועץ המשכנתה הפרטי – אני אוהב שהתשלום על ייעוץ לא תלוי בתוצאות הייעוץ. ברם, הרבה אנשים באים לפגישה חינם ואז תפקיד היועץ לשכנע אותם לתת לו לבצע עבורם את המשכנתה. במצב זה מצוי היועץ, בדומה לבנקאי, בסוף של ניגוד עניינים. הוא רוצה לבצע את המשכנתה ללקוח היום ולא בעוד כמה חודשים כי שכרו תלוי בזה.

כדי שלא יהיו אי הבנות, איני חושב שיועץ המשכנתה, הבנקאי או הקבלן נותנים במודע מידע לא נכון. אני חושב שהם מאמינים כי זו עצה נכונה לקחת משכנתה דוקא בסוף שנה. רוב האנשים כאמור לעיל, אינם משקיעים זמן בבדיקת עובדות שנראות הגיוניות. זוהי בדיוק משמעות המיתוס – סיפור אשר אינו מגובה בעובדות וגורם לאנשים להתנהגות מסוימת.

המלצה שלי

בכל פעם שאתם שומעים מהבנקאי, יועץ המשכנתאות או כל אחד אחר שמסייע לכם בנושא המשכנתה איזושהי "עובדה", בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת עובדה זו. למשל אם ממליצים לכם לקחת משכנתה עכשיו ולא בעוד חצי שנה כי הריבית תעלה, שאלו כמה ישתנה ההחזר הכולל אם מצד אחד הריבית תעלה בחצי אחוז אך מצד שני נוכל לקחת משכנתה קטנה יותר כי חסכנו עוד 6 חודשים או לחילופין ויתרנו על גרייס לעוד שישה חודשים.

אם אומרים לכם כי הריבית תעלה כי הריבית בארה"ב הולכת לעלות, אל תתביישו לשאול איך זה קשור אחד לשני ומדוע בשנה שעברה הריבית בארה"ב עלתה בעוד שריבית המשכנתה בישראל ירדה. לפי איכות ההסבר שתקבלו, תדעו מיד האם זהו האדם ממנו אתם רוצים להמשיך לקבל עצות.

 

 

 

 

 

 

ראשי » בלוג » האם הריבית תמשיך לעלות?

האם הריבית תמשיך לעלות?

השבוע הופעתי בתכנית כלכלי בלילה בערוץ 20

אחת השאלות שנשאלתי הייתה לגבי המשך עליית הריבית. בטלויזיה הוקצו לי כשתי דקות. אני כותב מאמר זה כדי להרחיב מעט את היריעה.

אז, האם הריבית תמשיך לעלות? לדעתי אין בכך כל וודאות.

כתבתי בעבר על הסיבות לעליית הריבית מסוף 2015 ועד עתה. ציינתי בפשטות כי הריבית עלתה למרות שתשואת האג"ח אשר אמורה להיות הבסיס לקביעת הריבית לא עלתה ואף ירדה בחלק מהתקופה בה הריבית המשיכה לעלות.

במקביל כפה בנק ישראל תנאים כאלו ואחרים אשר הגבילו את יכולתם של הבנקים  למכור כסף או אם תרצו, לתת משכנתאות. כשאפשר למכור פחות, מעלים את המחיר. אבל יש שני דברים שמפריעים להשתמש בתיאוריה זו כדי להסביר את עליית הריבית. מגבלות בנק ישראל לא בוצעו בהדרגה. היו אלו סדרה של החלטות שניתנו בפעם אחת והן שקולות למשל לעליית מחיר העץ עבור נגר שמייצר שולחנות. מה יעשה אותו נגר? יעלה את מחיר השולחן. לא בהדרגה, אלא בפעם אחת אל המחיר החדש בו הוא חושב שיוכל למכור ולהרוויח בכבוד.

העובדה שהריבית עולה משך כמעט שנתיים בהדרגה סותרת את טענת "בנק ישראל גרם לעלייה".

עניין נוסף שסותר את טענת בנק ישראל כגורם לעליית הריבית היא העובדה שבמרץ הייתה דווקא ירידה בריבית בחלק מסלולי המשכנתאות.

ראו כאן את נתוני בנק ישראל לגבי ריבית קבועה לא צמודה:

כלומר, בשביל שהסיבה "בנק ישראל" תספיק כדי להסביר עליה צריך הקלות של בנק ישראל כדי להסביר עצירה בעליה או  אף ירידה.

ריבית קבועה לא צמודה מרץ 2017
מקור: בנק ישראל

הקלות כאלו כמובן שאינן קיימות. לדעתי הסיבה לעליית הריבית היא כאמור מצד אחד רצון פשוט של הבנקים להרוויח יותר והצפיה שלהם חודש אחרי חודש בכך שלא משנה באיזה מחיר, הציבור ממשיך לרכוש את הסחורה שלהם ולכן אפשר להמשיך לייקרה.

משיחות עם גורמים במערכת הבנקאית אני יודע שבתקופה האחרונה הם בהחלט שמים לב להתקררות ולירידה ברצון (או יכולת) הציבור לקנות משכנתאות במחירים הנוכחיים. הסבר זה מתחבר גם עם עצירת עליית המחירים או ירידתם.

טיעון נוסף שמושמע חדשות לבקרים לגבי עליית ריבית צפויה הוא עניין הריבית שעולה בארצות הברית. גם כאן, נדרשת זהירות מעט גדולה יותר. נניח שהריבית בארצות הברית תעלה. במצב זה קרוב לודאי שמשקיעים יעדיפו להשקיע בפקדונות בארה"ב לעומת ישראל. לצורך העברת כסף מישראל לארה"ב הם ירכשו דולרים. כלומר מחיר הדולר יעלה – שער הדולר יעלה – יהיה פיחות בשקל. בנק ישראל חושב ששער הדולר הנוכחי נמוך מידי וגורם לפגיעה בייצוא. כדי להעלות בצורה מלאכותית את שער הדולר, משקיע בנק ישראל מאות מיליוני שקלים ברכישת דולרים (העלאת ביקוש גורמת לעליית מחיר). כלומר, ריבית גבוהה בארה"ב ללא עליית ריבית בישראל תגרום דוקא לתגובה רצויה מבחינת הכלכלה הישראלית ולכן כלל לא בטוח שבנק ישראל יעלה את הריבית בישראל לאחר עליית ריבית בארה"ב. לעומת בנק ישראל, השואף לכלכלה ישראלית בריאה, למשקיעים אין סנטימנטים. במידה והמדינה תרצה ללוות כסף מהציבור היא תצטרך לגייסו בריבית גבוהה יותר, אם לציבור המשקיעים תהיה חלופה טובה יותר בארה"ב. לפיכך, אם המדינה לא תשמור על מסגרת התקציב ותזדקק להלוואות נוספות, תשואת האג"ח הממשלתיות תעלה וזה יגרום באופן מיידי לעליית ריבית המשכנתאות.

האם להקדים רכישת דירה בגלל החשש מעליית ריבית?

כפי שאמרתי בראיון, יש הרבה סיבות לרכישת דירה. לא הייתי מקדים רכישה בגלל ספקולציה על ריבית. דחיית רכישה יכולה להביא למצב שיש למשל עוד הון עצמי ואז גם בריבית גבוהה יותר, תשלמו פחות בסופו של דבר. עלייה משמעותית בריבית עשויה בהחלט להביא לירידה במחירי הדירות ואז גם עם משכנתא יקרה יותר, תשלמו פחות.

האבסורד הכי גדול שאני רואה אצל אנשים השכם וערב הוא רצון לרכוש במהירות כי "הריבית כל הזמן עולה" ואז תכנון הלוואה עם מרכיב ריבית משתנה גבוה. מי שחושש מעליית ריבית אמור לקחת הלוואה עם מרכיב גדול של ריבית קבועה. כן, אפשר לקבל משכנתא עם 100% ריבית קבועה. 

לסיכום

  • כלל לא בטוח שהריביות ימשיכו לעלות.
  • לא עושים עסקה עצומה כמו רכישת דירה כספקולציה על אירוע כלכלי ש"כולם אומרים שיקרה".
  • לרכישת דירה יש בכל רגע נתון יתרונות וחסרונות רבים מבחינת המשפחה והדיון צריך להיות כולל ולא להתמקד בנושא אחד כמו מחיר המשכנתא או מחיר הדירה.
  • לכל מסלול משכנתא יש יתרונות וחסרונות. בחירת מסלול משכנתא צריכה להיות מתאימה לתחזיות שלנו לגבי העתיד והתכניות המשפחתיות שלנו

 

הערה שמחוץ למסגרת המאמר

מדוע שער דולר (כמות השקלים שצריך לשלם עבור דולר אחד) צריך להיות גבוה (יותר שקלים עבור דולר בודד) יותר לדעת בנק ישראל?

נניח שאני חברת טבע ואני מייצר קופסת אספירין אשר נמכרת בחו"ל בדולר אחד. הוצאות השכר והחשמל שלי מבוצעות בסכום קבוע אשר לצורך הדוגמה מהווה 1 שקלים עבור קופסת אספירין בודדת.

אם דולר אחד = 4 שקלים אזי על קופסה אחת אני ארוויח 3 שקלים ואוכל להפחית את מחיר הקופסא בחו"ל ל- 0.5$ וכך להתחרות טוב יותר עם אספירין שמיוצר נניח ביוון.

אם דולר אחד = 2 שקלים אז אהיה חייב להמשיך למכור את האספירין בחו"ל בדולר אחד וכך אנשים עשויים להעדיף אספירין מיוון.

כמובן שאם כחברת אדע להתייעל ולייצר קופסת אספירין ב- 0.5 שקלים במקום 1 שקל אז ארוויח יותר בכל מקרה וזהו בדיוק ההבדל בין חברה תחרותית לחברה תחרותית פחות. אני מאחל לטבע ולמשק הישראלי כולו את מציאת הנתיב הנכון בהקשר זה.

ראשי » בלוג » איך משפיעה תשואת האג"ח על המשכנתא שלך ומה כדאי לעשות?

איך משפיעה תשואת האג"ח על המשכנתא שלך ומה כדאי לעשות?

לאחרונה חלו שינויים מהירים במחירי איגרות החוב (אג"חים) ובעקבותיהם שינויים בריבית המשכנתא. בסרטון שלמטה אני מתאר את המנגנון שמשפיעה על הריבית דרך מחירי האג"חים וכן את הדברים שלדעתי כדאי לעשות.


Optin Architect

    

ראשי » בלוג » לקחת משכנתא היום או לחכות?

לקחת משכנתא היום או לחכות?

בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל על הפחתה של רבע אחוז (0.25%) בריבית הפריים.
במסלול הפריים של המשכנתא, הריבית מחושבת מחדש בכל חודש ולכן הפחתה זו משפיעה באופן מיידי על חלק הפריים של המשכנתא גם במשכנתאות קיימות וגם במשכנתאות חדשות.

בחלקי ההלוואה עם ריביות לזמן ארוך (קבועות ומשתנות כל חמש שנים) השפעת הורדת הריבית אינה מידית ואינה מחויבת המציאות. ברם, ניסיון העבר הראה שכחודש לאחר הפחתת הפריים יורדות גם הריביות לטווח ארוך.

לקוחות אשר יכולים לדחות את לקיחת המשכנתא מתלבטים באופן טבעי,  האם לקחת אותה היום או לחכות להפחתת הריבית?

פרוטוקול ישיבת הועדה המוניטרית של בנק ישראל, אשר פורסם היום, עונה על שאלה זו, כדרכם של יהודים בשאלה אחרת.  האם יהיו הגבלות חדשות על משכנתאות בעתיד הקרוב? בנק ישראל אינו עונה על שאלה זו אך מציין שהוא מודאג מאד משיאי המשכנתאות הנשברים שוב ושוב והיקף החוב העולה של משקי הבית.  לבנק ישראל ברור שהורדת הריבית תביא לקפיצה נוספת במחירי הדיור וכדי לצמצם קפיצה זו הוא "שוקל" צעדים להקטנת המשכנתאות.

לפיכך, אני חושב שמי שיכול לדחות קבלת משכנתא ושאין סיכוי שמגבלה כזו או אחרת תפריע לו לקבל משכנתא, עשוי להרוויח מדחיית המשכנתא בכחודש. בכל מקרה מומלץ בחום להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים כבר היום. אישור עקרוני תקף לשלושה חודשים ובדרך כלל תקנות חדשות של בנק ישראל אינם תקפים לכאלו שכבר יש בידם אישור עקרוני, אשר מהווה כמעין התחייבות של הבנק למשל לסכום משכנתא מסוים. לקוחות אשר לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים או לצורך רכישת דירה שניה, הייתי לוקח את המשכנתא מיד כדי לא להסתכן בכך שיהיו גזירות אשר ירעו את מצבכם.

 חשוב לזכור ! שינויים בריבית אמנם מקטינים את ההחזר החודשי אך בשיעור קטן יחסית. לעומת זאת הרכב המשכנתא (תמהיל המשכנתא) יכול להיות בעל השפעה דרמטית על ההחזרים החודשיים ועל סך ההחזרים. לפעמים ההפרש אינו ניכר ביום לקיחת המשכנתא ולכן חובה עליכם לבקש מהבנק  (או אפילו טוב מכך, מיועץ המשכנתאות הפרטי שלכם) סימולציה של ההחזרים בעוד חמש שנים בהנחת מדד של 2.5% בשנה ועלייה של הריביות ב- 2%.

 

יש לכם שאלות? אני כאן כדי לענות. השאירו תגובה למאמר או צרו קשר