מסמכים הדרושים לביצוע משכנתה

כדי לייצר עבורכם את המשכנתה המתאימה לכם ביותר אני מנהל משא ומתן עם הבנקים השונים. משא ומתן זה בשמכם דורש הכנה של תיק משכנתה מסודר מבחינת מסמכים ויפוי כח שלכם. מטרת מאמר זה הינה לפרט את המסמכים הדרושים. במקרים מסוימים מבקש הבנק מסמכים נוספים.

דגשים חשובים: 

• חישבו על הבנקאי כלקוח חשוב במקום העבודה שלכם. אמנם אתם הלקוחות אבל ככל שתעשו את החיים קלים לבנקאי כך הרצון ללכת לקראתכם אחר כך יהיה גדול יותר. כולנו בני אדם. ארגנו את המסמכים היטב
• שמות המסמכים לא יהיו scan123 אלא "תעודת זהות משה", "תלוש יעל 12/2018" וכן הלאה. 
• צילום המסמכים יהיה איכותי ככל האפשר – מומלץ להשתמש בסורק ולא בטלפון.
• אם משתמשים בטלפון לצילום המסמכים הקפידו:
  • להוציא מסמכים ממעטפה שקופה ולא לשים אותם בערימה בעת הצילום
  • להשתמש באפליקציה ייעודית דוגמת CamScanner ולא סתם במצלמת הטלפון. 
  • לדאוג לאור מספיק
  • תוכלו להדפיס הצילומים כדי לראות שהם קריאים. 
• הקפידו שהמסמך מוצג בשלמותו. 

רשימת המסמכים הדרושים לביצוע משכנתה

1. זיהוי לווים
2. הכנסת לווים
3. מסמכי התנהלות בנקאית
4. זיכוי נכס נרכש או אישור זכויות
5. יפוי כוח ליועץ המשכנתה
6. עצמאים: הצהרת רואה חשבון
7. לבעלי חברה: הצהרת הכנסות בעל חברה

זיהוי לווים:

תעודת זהות יש לצלם כולל ספח פתוח כך שרואים את כל המקומות בהם אמורים להירשם ילדים. תעודת זהות ביומטרית יש לצלם משני הצדדים.

כדאי להוציא את התעודה מהנרתיק הכחול לפני הסריקה.

הכנסות לווים:

שכירים: צילום של תלושי משכורת שלושה חודשים אחרונים – כל דפי התלוש. וודאו שרואים את שמכם. 

עצמאים צריכים לספק שומת מס אחרונה והצהרת רואה חשבון עבור הכנסתם מאז שומת המס ועד היום.

אם יש הכנסות ממקורות נוספים יש לספק מסמכים מתאימים. למשל אם יש דירה מושכרת, יש לספק חוזה השכרה, אם מקבלים מזונות, יש לספק הסכם גירושין.

ובהרחבה:

כדי לתת הלוואה צריך הבנק לגבש דעה לגבי יכולת הלווה להחזיר את ההלוואה. לשם כך מברר הבנק מהן הכנסות הלווה. אצל שכיר העניין פשוט יחסית. אצל עצמאי העניין מעט מסובך יותר. בנקים שונים מפעילים שיטות שונות כדי להתייחס להכנסות העצמאי. בכל הבנקים נקבעת הכנסת העצמאי על ידי שילוב בין בין שומת מס הכנסה אחרונה (או שתי שומות אחרונות לעתים) יחד עם הצהרות רואה החשבון לגבי ההכנסות מאז השומה האחרונה ועד יום בקשת המשכנתה. 

דוגמה לשומת מס הכנסה

אפשר לראות בשומה שלמעלה את סך ההכנסות של כל אחד מבני הזוג, את תשלומי המסים ואת ההכנסה נטו. חלוקה של ההכנסה נטו לשנה ב- 12 (מספר החודשים) היא ההכנסה החודשית בשנת השומה. 

לעתים לא נשמרה השומה כפי שמוצגת למעלה והגיעה אל העוסק בדואר לאחר קליטת הדיווח של אותה שנה. במקרה כזה יכולה רואת החשבון של העוסקת להוריד שומה ישירות ממחשבי רשות המסים. רואת החשבון תחתום שהשומה שהורדה נאמנה למקור. דוגמה לשומה שהורדה ידנית ממחשבי רשות המסים:

כיוון שהשומה ניתנת לתקופה שהסתיימה בעבר, נדרשים העצמאים לספק גם הצהרות רואי חשבון לגבי התקופה שמהשומה האחרונה ועד היום. לצערם של רואי החשבון ויועצי המשכנתאות הפרטיים, כל בנק מבקש את הצהרת רואה החשבון על טופס שונה למרות שהתוכן די דומה. 

התנהלות בנקאית:

1. תנועות חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים. וודאו שרואים את מספר החשבון, הסניף ותאריכי התנועות. 

אין לשלוח קובץ אקסל אלא קובץ PDF עם לוגו הבנק, מספר ושם החשבון. זקוקים לעזרה בהפקת הקובץ? הביטו בסרטון זה: 

דוח הלוואות

2. דו"ח הלוואות קיימות אם ישנן: יתרה, תאריך סיום ותשלום חודשי. גם כאן יש להוציא קובץ PDF או לסרוק נייר של הבנק.

במידה ויש בחשבון הבנק שלכם הלוואה כלשהי, יבקש הבנק לראות דו"ח הלוואות. דו"ח זה צריך להכיל את סכום החוב הנוכחי – היתרה, את התשלום החודשי ואת מועד סיום ההלוואה. דוגמה לדו"ח כזה:

שימו לב שיש כל מיני דו"חות מהם ניתן להסיק את נתוני התשלום החודשי כמו למשל דו"ח תנועות בו רואים את התשלום בכל חודש ואת מספר התשלומים שנשארו. דו"חות אלו אינם מתאימים משני טעמים:

1. אנו רוצים לעשות את הדברים בצורה פשוטה. כשאנו מגישים משהו שממנו ניתן אולי להסיק X, הבנקאי עלול שלא לרצות לטרוח כדי להסיק את אותו דבר וחשוב מכך, יכול להיות שהבנקאי יסיק דווקא Y במקום X.
2. דו"ח תנועות לא מאפשר לנו לדעת האם באמת יש רק הלוואה אחת או יותר מכך. בדו"ח הלוואות אנו רואים את כל ההלוואות שיש בחשבון.

זיהוי נכס נרכש / אישור זכויות:

נסח טאבו של הדירה אם כבר יש דירה מסוימת. אם אין נסח טאבו, אישור מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת לנכסים שעדיין אינם רשומים. ביהודה ושומרון יש להביא אישור מהמנהל האזרחי.

חוזה רכישה אם כבר יש חוזה רכישה.

יפוי כח

כדי שנוכל לעבוד בשמכם, עליכם ליפות את כוחינו באמצעות המסמכים שלמטה. לצערי כל בנק הוציא יפוי כח בנוסח שונה ולכן צריך לחתום כמה פעמים.

יפוי כוח הבינלאומי
יפוי כח לאומי
יפוי כח מזרחי ואחרים
יפוי כח פועלים
יפוי כח דיסקונט

מחיר למשתכן – הוסיפו גם את הודעת הזכייה

רשימת מסמכים לפי סוג העסקה

הטבלה שלמטה מפרטת את המסמכים השונים הדרושים לכל סוג עסקת רכישה או בניה. מומלץ להדפיס את הטבלה ולסמן ב- V כל מסמך שאספתם במסגרת ההכנסה למשכנתה.

מקרא לסוגי עסקאות בטבלה שלמטה:

• י2ט – דירת יד שניה הרשומה בטאבו
• י2 – דירת יד שניה הרשומה בחברה משכנת
• ק – דירה מקבלן – דירה חדשה
• מל – מחיר למשתכן
• בע – בניה עצמית
• ת – עסקת תמ"א
• מי – מיחזור משכנתה

	י2ט	י2	ק	מל	בע	ת	מי
תעודת זהות עם ספח פתוח	O	O	O	O	O	O	O
יפויי כח חתומים	O	O	O	O	O	O	O
דפי תנועות חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים	O	O	O	O	O	O	O
צילום שיק או אישור ניהול חשבון	O	O	O	O	O	O	O
דוח יתרות כולל	O	O	O	O	O	O	O
אישורים על הכנסות
שכיר: שלושה תלושי שכר אחרונים	O	O	O	O	O	O	O
עצמאי: עדות להכנסות שנתיים מלאות – שומת מס	O	O	O	O	O	O	O
עצמאי – הצהרת רואה חשבון לשנה שוטפת	O	O	O	O	O	O	O
עדות להכנסות נוספות אם ישנן	O	O	O	O	O	O	O
אישור מעסיק על חזרה לעבודה לאחר חופשת לידה	O	O	O	O	O	O	O
שכיר בחברה בבעלותו – דו"ח מבוקר אחרון ומאזן בוחן	O	O	O	O	O	O	O
בן זוג שעובד אצל בת זוגו והפוך – דוח 106 שנתיים	O	O	O	O	O	O	O
הוצאות
גרוש/ה: הסכם מזונות	O	O	O	O	O	O	O
דו"ח הלוואות קיימות אם ישנן	O	O	O	O	O	O	O
דו"ח יתרות משכנתה קיימת							O
דו"ח התנהלות משכנתה קיימת שנתיים אחרונות							O
מידע על הנכס
נסח טאבו	O					O	O
אישור זכויות מרמ"י או המנהל האזרחי					O
אישור זכויות חברה משכנת		O
חוזה חכירה מול המנהל					O
הסכם תמ"א						O
חוזה רכישה	O	O	O	O		O
תכניות והיתר בניה					O
הודעת משרד השיכון על אישור להשתתף בהגרלה				O
הודעת זכיה				O
מסלול זכאות – רק אם הוגדר שימוש במסלול זה
תצהיר אחים	O	O	O	O	O	O	O
אישור שירות צבאי / שירות לאומי	O	O	O	O	O	O	O
תשלומים שבוצעו עבור הנכס	O	O	O	O	O	O
שוברים ששולמו			O	O		O
אישור דיווח למס שבח – מש"ח	O	O	O	O	O	O
דיווח על רכישת מגרש					O