כמה משכנתה לקחת?

לכאורה שאלה פשוטה. יש לנו את הכסף שלנו. נפחית ממנו את הוצאות הרכישה ואת הפער הדרוש כדי לסגור את העסקה ניקח עם משכנתה. לדוגמה, אם אנו רוצים לקנות דירה בשני מיליון שקלים, יש לנו 800,000 שקלים אז נפחית מההון שלנו 150,000 שקלים הוצאות רכישה וניקח משכנתה של 2,000,000 פחות 650,000 (ההון שלנו בניכוי הוצאות רכישה). יוצא משכנתה של 1,350,000 שקלים.

האתגר הראשון הוא שרבים לא מחשבים היטב את הוצאות הרכישה מצד אחד ואת היכולת להתמודד לאורך שנים עם משכנתה של 1,350,000 כמו בדוגמה לעיל. לא על זה אני רוצה לדבר הפעם. כדי לא לשגות בשלב קריטי זה, אל תוותרו על ייעוץ כלכלי איכותי עוד לפני חיפוש הדירה, כדי למצוא דירה שבתקציבכם.

איך לא לקבל החלטה?

אם נניח מצאתי דירה בשווי 2,000,000 שקלים ויש לי 2,200,000 שקלים נזילים או יותר. האם לקחת משכנתה? אם תשאלו את הסובבים אתכם או את הרשתות תקבלו תשובות שונות התלויות בדרך כלל בהשקפת עולמו של העונה. לדוגמה: קחו משכנתה, זו ההלוואה הזולה ביותר. או מנגד, אל תיקחו משכנתה, למה להשתעבד לבנק?

על אף ששתי התשובות מנוגדות במסקנתן אחת מהשניה, שתיהן תשובות גרועות מאד. אם לקיחת הלוואה אינה מתאימה למטרותיי הכלכליות אז לא אקח הלוואה/משכנתה רק כי מצאתי אחת במחיר זול. באותה מידה אם אמצא ספק של סיגריות או קוקאין בזול לא אתחיל להשתמש באף אחד מהם. לצרוך משהו כי הוא זול ולא כי צריך אותו זו פרקטיקה גרועה אם מדובר על משכנתה או כל מוצר אחר שאינו נדרש על פי התכנון שלי ולא יקדם אותי.

התשובה השניה, אל תשתעבדו לבנק גם היא תשובה גרועה. מי שעונה זאת מרגיש מועקה כל חודש כשתשלום המשכנתה יורד מחשבונו , מרגיש "משועבד" ומתוך חלומו שהשיעבוד ייפסק הוא ממליץ גם לאחרים לא לקחת משכנתה. אחד הדברים שלא כדאי לנו לעשות לפני החלטות כלכלית זה להוסיף משקל רגשי מעבר לצורך על ההחלטה שלנו. אני לגמרי מציע לקחת בחשבון היבט רגשי של כל החלטה. בסופו של דבר האושר שלנו הוא דבר שראוי לשמר ולפתח ולא נרצה לעשות דברים שיפגעו בו. העניין הוא שהאושר או הפגיעה באושר של אנשים שונים נוצרת על ידי גורמים שונים. לאחר מיליון שקלים חוב לבנק הוא עול מדיר שינה ולשני זה דבר חסר משמעות. התשלום החודשי לא מטרידו ועצם היותו בעל חוב, ממש לא מציק לו. כשאנו מקשיבים לעצות מבוססות רגש מזרים אנו עלולים לקבל החלטה לפי המערכת הרגשית של אותם זרים שיכולה להיות שונה מאד משלנו ובכך ניפגע אולי פעמיים: גם נשיג פחות הון כלכלי שחשוב לנו וגם נהיה פחות מאושרים כי פעלנו על פי עקרונות האושר של אחרים. בקיצור, כל אחד "משתעבד" לדברים אחרים ודברים אחרים מפריעים לו. לא הייתם מקבלים אני מניח את העצה אל תשתעבדו לחופשות בחו"ל או לארוחה במסעדה. אנו מבינים שבחופשות ובילויים נפסיד משהו אך מבינים גם באופן ברור מהי התמורה ובהנחה שקיבלנו החלטות מושכלות(למשל לא לצאת לחופשה שלא יכולנו לממן מכספינו באמצעות הלוואה-אפילו באפס ריבית).

האם לקחת משכנתה כשאיני חייבת?

כאמור, על פי הדוגמה יש לי יכולת לקחת משכנתה של 1,350,000 שקלים אך איני חייב לקחת משכנתה זו. גם אם משכנתה מלחיצה אותי, אני יכול לבחור בשתי דרכים, לקחת למרות הלחץ או שלא לקחת. כאמור, אני לא מאילו שחושבים שהמערכת הרגשית נחותה, ויש לקחת החלטות בצורה רציונלית בלבד. ייתכן שאשתי חושבת אחרת ממני לאור החולצה שקנתה לי פעם אבל אני באמת מנסה לשלב בין שני הדברים.

אבל וזהו אבל מאד חשוב, כדי לשלב רגש עם רציונליות צריך להחזיק בנתונים על שני הדברים. לדעת את תג המחיר של כל החלטה. נניח שאנו חושבים שהמשכנתה תפגע באיכות חיינו באופן, כלשהו. האם משהו ייגרע מאיתנו במידה ולא ניקח אותה? נניח ש- 1,350,000 השקלים המדוברים נמצאים כעת בשוק ההון ועושים תשואה של 7% בממוצע בשעה שעל המשכנתה אשלם 5% ריבית. "רציונליים" אך שטחיים יסתכלו על הנתונים ויאמרו, התשואה מההשקעה עולה על ריבית ההלוואה ולכן כדאי לקחת משכנתה כדי לשמר את ההשקעה. מנגד יבוא מישהו ויאמר לא רוצה להשתעבד או המשכנתה מדאיגה אותי. ברוב המקרים הדיון יישאר ברמה זו של נפנופי ידיים כי אין לרוב האנשים את היכולת להראות את התועלת בכסף בהחלטת לקיחת המשכנתה ולכן לא יודעים כמה "שוות" הדאגות. דיון של נפנופי ידיים הוא מסוכן אם אנו מקבלים החלטה לבד כי אנו עלולים לקבל החלטה גרועה ומסוכן עשרות מונים כשאנו מקבלים החלטה זוגית כשכל צד מסתכל על הדברים מצד אחר שלהם. האשה אומרת אם לא ניקח משכנתה נפסיד פוטנציאל ל"רווח גדול" ובן זוגה אומר, "לא רוצה להשתעבד". זו החלטה עם נתונים במישורים שונים לגמרי ולכן כל כיפוף ידיים שמישהו יעשה, ישאיר את הצד השני בהכרח כמעט בלתי מרוצה כולל אם יחליטו נניח לקחת מחצית מסכום המשכנתה האפשרי.

אני מציע דרך שונה, לא משנה מה מחליטים, כדאי לעשות זאת כשיודעים לכמת את ההשלכות העתידיות של ההחלטה. אם ניקח למשל משכנתה של 1,350,000 לעשרים שנים זה יגרום לתשלום חודשי של כ- 8900 שקלים. נניח שאיננו לוקחים את המשכנתה אך משקיעים כל חודש את 8900 השקלים האלו? מה יהיה פער ההון שלנו בעוד 20 שנה? התשובה היא 700,000 שקלים. או ב- 30 שנים 1.8 מיליון. בשביל 700,000 או 1.8 מיליון מוכנים להשתעבד? חלק כן, וחלק לא. אין החלטה טובה או גרועה כי לכל אחד מטרות שונות. מה שחשוב הוא שההחלטה תתרום להגעה אל המטרה שלכם. רוצים לחשב בעצמיכם?

הכניסו במחשבון שלמטה בו אני גאה מאד נתונים שלדעתכם מתאימים יותר עבורכם:

מחשבון כמחשבון בסופו של דבר נותן תשובה מספרית. החולשה של תשובה מספרית היא הקושי שלנו לחוש בה פיסית ולכן פעמים רבות אנו נותנים לה משקל חסר. מזמינכם לראות במאמר הקודם איך השתדלתי לתת מענה לחולשה אנושית זו.

במאמר מוסגר שבעת הקמת התאחדות יועצי המשכנתאות היה ויכוח איך לקרוא לעמותה. הייתי בצד שתמך ב"יועצי מימון לדיור" ולא יועצי משכנתאות. זה אכן השם שנבחר לעמותה אך לחיים יש כח רב יותר מלהחלטות רשמיות וכך התקבע השם יועצי משכנתאות. אני עדיין חושב שיועצי מימון לדיור זה שם עדיף כי כאמור, לעתים מטרת הייעוץ היא בכלל להראות שעל פי הערכים, הרצונות והמטרות של המשפחה, עדיף כלל לא לקחת משכנתה והפוך.