הניתוח הצליח והאזרחים משלמים ביוקר: תכניות כלכליות שלא מורידות את מחירי הדיור

למעלה מעשור מעיקה עלינו עלייה חדה במחירי הדירות ועליה מתונה יותר בשירותי הדיור – דירות להשכרה. בתקופה האחרונה חלה גם התייקרות של שכר הדירה והנושא תפס כותרות. במאמר זה אנתח את המדיניות הממשלתית, אראה כיצד הציבור דוחף את הממשלה לגרום לאותו ציבור נזק.

תוכן עניינים:

• המלחמה במשקיעים
• פיקוח שכר דירה
• דיור ציבורי

ציבור המשתמשים בדיור מתחלק לקבוצות שונות של משתמשים. אפשר לפלח אותם גיאוגרפית, אפשר לפלח אותם לפי מצב סוציו־אקונומי ועוד חלוקות שונות. לדיון שלנו הגדרתי שלוש קבוצות של משתמשים בדירות:

1. אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה למגורים.
2. יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה למגורים אך בוחרים מסיבותיהם לגור בשכירות.
3. רוכשי דירה למגורים (שלהם או של אחרים).

המלחמה במשקיעי הנדל"ן הביאה לתוצאה צפויה אך לא רצויה

למיטב זכרוני שר האוצר לשעבר כחלון היה הראשון שסימן את משקיעי הנדל"ן כאחת הסיבות להתייקרות הדירות. לפני ובתחילת כהונתו קבע כחלון את הורדת מחירי הדירות כמדד שיקבע את הצלחתו כשר אוצר.

מהר מאד ראה כחלון שאת מחירי הדירות לא יצליח להוריד ולכן עשה סוג של טוויסט בעלילה וקבע כיעד את הוצאת המשקיעים מהשוק: מס הרכישה הועלה. נקבעו מגבלות על משכנתאות להשקעה והחלו להופיע כתבות כמו זו שלמטה מספטמבר 2016:

מאוחר יותר החלו להופיע כתבות עם נתונים המראים כביכול את יציאת המשקיעים מהשוק כשהציבור היה אמור להאמין שהנה הנה, יוצאים המשקיעים המדושנים עם 4-10 דירות והצעירים שהשתחררו מהצבא עם 100,000 מהחתונה יוכלו לקנות דירות במחיר שווה לכל נפש.

ראשית, יש לשים לב לכך ששר האוצר לשעבר גנב את דעת הקוראים כשנתן את התחושה שיש כאן המוני משקיעים עם מעל 10 דירות אשר מזנבים בצעירים ולוקחים להם את הדירות. המציאות שונה. על פי גלובס היו בשנת 2015 כ- 250 ישראלים בלבד עם עשר דירות או יותר.

שנית (וחשוב מדברים לא מדוייקים של פוליטיקאי כזה או אחר) היא ההשפעה של המלחמה במשקיעים כפי שניסח זאת שר האוצר והמשיכו חלק משרי האוצר ובנק ישראל לבצע על ידי הקשחת תנאי משכנתה והגדלת מס רכישה.

איך תשפיע הקטנת כמות המשקיעים על כל אחת מקבוצות המשתמשים בדיור

הגדרנו קודם שלוש קבוצות של משתמשים בדיור. נראה כעת כיצד הוצאת משקיעים מהשוק תשפיע על כל קבוצה:

• שוכרים שלא יכולים לרכוש
• שוכרים שיכולים לרכוש ומעדיפים לא לרכוש
• רוכשים.

שוכרים שלא יכולים לרכוש

שוכרי דירות שלא יכולים לרכוש תלויים למעשה בכך שיהיו משקיעים. אם למשל הייתה "מצליחה" המלחמה במשקיעים ולא היה אף משקיע בשוק – אז ברור שאף אחד לא יוכל גם לשכור דירה. שוכרי הדירות תלויים בכך שאנשים יקנו דירות להשקעה. במילים אחרות שיהיו בעלי דירות שלא רוצים לגור בדירתם.

1. הקטנת מספר המשקיעים מקטינה את היצע הדירות להשקעה ולכן מקשה את חייהם של שוכרי הדירות. בכל פעם שמשקיע מוכר את הדירה למישהו שרוצה לגור בדירה, יש שוכרת שצריכה לחפש דירה אחרת להשכרה.
2. כשהרבה דירות יוצאות משוק השכירות, שכר הדירה עולה כי קבוצת השוכרים מתקשה יותר למצוא דירה להשכרה. במצב זה השכירות עולה.

בשוק נדל"ן מתפקד, אם השכירות עולה יותר – אנשים מבינים שרכישת דירה להשקעה תהיה עסקה טובה. הם משקיעים בנדל"ן, היצע הדירות להשכרה עולה, השכירות יורדת ויש שיווי משקל חדש. לעומת זאת אם הממשלה חושבת שלא טוב שיהיו משקיעים ומונעת זאת, השכירות עולה עוד. במצב זה שוכרי דירות רבים נפלטים מהעיר.

בדיונים רבים ראיתי שנקודה זו אינה קלה להבנה לאנשים. התגובה הרווחת הינה "לא נורא. השוכר ייצא מהדירה השכורה אך בזכות זה שהרבה משקיעים ימכרו את הדירות אותו שוכר יוכל לקנות במקום לגור בשכירות". זה כמובן לא המצב בפועל.

למה משקיעי נדל"ן טובים לשוכרי דירות

ניקח עיר כמו תל אביב שבה על פי הפרסומים חצי מהדירות מאוכלסות בשוכרים וחצי באנשים שהינם הבעלים של דירתם. אפשר להסתכל על העיר ככזו שיש לעמוד באחד משני ספי כניסה כדי לגור בה:

סף ראשון: יכולת לשלם שכר דירה חודשי של כ- 6,000 שקלים בחודש (לעתים עם שותפים לדירה) כדי לשכור דירה. כלומר נניח שלושה שותפים שישלמו כל אחד 2,000 שקלים.

סף שני: יכולת לגייס ממקורות שונים 5,000,000 שקלים כדי לרכוש דירה. כלומר להחזיק בהון ראשוני של לפחות 1.25 מיליון שקלים במזומן ויכולת להחזיר 3.75 מיליון משכנתה כלומר תשלום חודשי של כ- 18,000 לשלושים שנים שיאושר לבעלי שכר חודשי נטו של כ- 50,000 שקלים. כמובן שאפשר גם החזר חודשי נמוך משמעותית אם יש הון עצמו גבוה יותר וכו'.

בניגוד לאינטואיציה, זה לא שאם דירת המשקיע תימכר, השוכרים יוכלו לרכוש אותה. בדרך כלל מדובר בשתי אוכלוסיות שונות. צעירים ששוכרים דירה בתמורה לתשלום חודשי אינם מסוגלים לרכוש את הדירה שבה הם גרים, ופעמים רבות אינם יכולים לרכוש דירה בכלל.

גם אם מחיר הדירה שבה הם גרים יירד ב- 50% – הם עדיין לא יהיו מסוגלים לרכוש דירה זו.

כך למעשה, אם ייצאו המשקיעים מהעיר, תהיה בפועל החלפת אוכלוסיות. בעקבות המשקיעים ייצאו גם הלקוחות שלהם, השוכרים שיהיו להם פחות דירות לשכור ולכן מחיר השכירות יעלה והם לא יוכלו לעמוד בו. במקום השוכרים הפחות אמידים ייכנסו אנשים שמסוגלים לגייס 5 מיליון שקלים כדי לרכוש את הדירה.

שוכרים שיכולים לרכוש אך מעדיפים שלא לרכוש

מסיבות שונות גם אנשים שיכולים לגייס 5 מיליון שקלים מעדיפים לעתים לא לעשות זאת ולא לרכוש. רכישה ולאחר מכן החלפה של דירה עולים בישראל מאות אלפי שקלים (עו"ד, מתווך, מס רכישה) ולכן אנשים מעדיפים לעתים קרובות לא לרכוש בשלב בו חשוב להם איזה פאב יש ברחוב ולאחר מכן לרכוש בשלב בו חשוב להם איזה בית ספר יש ברחוב. אלו כמובן הכללות גסות לצרכי המחשה בלבד אבל אפשר לראותם גם במציאות. לא בכדי יש בתל אביב המון שוכרי דירה ובקרית אונו רוב הדירות מאכלסות אנשים שקנו אותן.

בעקבות התהליך שתואר למעלה – יציאת משקיעים מהשוק, שכר הדירה של שוכרים אלו עולה כמו של השוכרים הקודמים. בשונה מהשוכרים הפחות מבוססים, שוכרי קבוצת המסוגלים לרכוש לא יוצאים מהעיר.

1. שוכרים שמסוגלים לרכוש שמים לב שמחירי השכירות עולים ועולים
2. לכן הם מחליטים לרכוש את הדירה כעת, לפני שהשכירות המזנקת תפלוט אותם מהעיר.
3. כמות גדולה של שוכרים המסוגלים לרכוש שיעברו משכירות לרכישה יגדילו ביקושים ויגרמו ללחצי מחיר עולה.
4. מחיר עולה של הדירות יגרום למשקיעים שעדיין לא מכרו את הדירה לבקש שכר דירה גבוה יותר. הסיבה לעליית שכר הדירה היא שהם משאילים עתה נכס יקר ולכן זכאים לדמי שימוש גבוהים יותר.
5. השוכרים שלא קונים דירה רואים היצע נמוך יותר של דירות בגלל מאמצי הממשלה להוציא משקיעים מהשוק ונאלצים לשלם יותר או לצאת מהעיר.

רוכשי דירות

אנשים עשירים שיכלו לרכוש אך ויתרו על זה כעת מצרפים לחיפוש הדירה. לא ברור אם המחיר יעלה או לא יעלה בטווח הקצר. בטווח הארוך יותר כשאין את הגורם שממתן ביקושים ומייצר היצע – המשקיעים, כפי שתואר מעלה, ככל הנראה יהיה לחץ של עליית מחיר מצד עשירים עוד יותר שירצו לקחת חלק בחוויית העיר הגדולה אך יוכלו לעשות זאת רק בדרך של רכישה.

זה לא נגמר עדיין

ראינו קודם אך פעולות להוצאת משקיעים מהשוק ייקרו את השכירויות ובהדרגה יוחלפו אנשים שיכולים רק לשכור דירה – באנשים שיכולים לקנות את הדירה. אבל זה עוד לא נגמר. דירות להשקעה הינן פעמים רבות דירות עם מאפיינים שונים מדירות למגורים.

כמה שהדירה קטנה יותר כך, משקיעים יודעים שהתשואה (יחס בין מחיר הדירה להכנסה השנתית ממנה) תהיה גבוהה יותר. לא ניכנס כרגע לסיבה להעדפת דירה קטנה על ידי משקיעים. רוכשי דירה למגורים מעדיפים דירה גדולה יותר. כתבתי קודם שיקר מאד בישראל למכור דירה ולרכוש אחרת. לכן מי שרוכש למגורים אפילו אם אין לו אף ילד – יעדיף דירת 4 חדרים על דירת שני חדרים. זאת כאמור בניגוד לשוכר שפעמים רבות יעדיף דירת שני חדרים או אפילו חדר אחד בגלל הפרטיות שזה נותן לעומת דירה גדולה יותר עם שותף.

אבל… אם אין משקיעים בסביבה הקבלנים יודעים שאין להם טעם לבנות דירות קטנות ולכן לא יבנו דירות כאלו. גם אם בעתיד יעודדו משקיעים להכנס לשוק בחזרה, עדיין הם לא יוכלו להציע דירות קטנות לשוכרים כי דירות כאלו פשוט לא נבנו.

פיקוח על שכר דירה

עוד רעיון שעולה באופן תדיר לגבי כמעט כל מוצר שמתייקר הוא פשוט לפקח עליו. שכר הדירה עלה "יותר מידי", נטיל עליו פיקוח ונאסור העלאתו. זה נראה מאד אינטואיטיבי – המחיר גבוה אז נאסור מכירה במחיר גבוה וכולם ימכרו במחיר נמוך יותר. באמת? לא בדיוק.

למעשה מחיר גבוה של מוצר הוא זה שקובע מי באמת רוצה את אותו מוצר ומי מוכן לוותר עליו כי סדרי העדיפויות שלו שונים. בשוליים יש כאלו שבאמת רוצים/זקוקים למוצר אך אינם יכולים להרשות אותו לעצמם. על קבוצה זו נדבר בהמשך.

אם נחזור לתחום הדיור, את הדרך שתיארתי למעלה עשיתי בעצמי. כרווק יכולתי להרשות לעצמי לגור בתל אביב ולשלם שכירות. כשהמשפחה שלנו החלה לגדול ורצינו לקנות דירה למגורים (אחרי 3 דירות להשקעה) בחרנו להשאיר את הדירות להשקעה, ובמקום לגור בתל אביב לגור בפתח תקווה. אין ים, הרחובות פחות יפים. העוברים ושבים ברחוב פחות צעירים ולבושם פחות מגוון אך מחירי הדירות נמוכים בהרבה מאלו של תל אביב וזה התאים לנו. זה עדיין מתאים לנו למרות שהבנות בחרו ללמוד בתיכון בתל אביב והן נוסעות כל יום שעה לכל כיוון באוטובוס. עכשיו נניח שהמחירים של תל אביב היו מוכתבים מלמעלה כנמוכים יותר. כמובן שהיינו מנסים להישאר בתל אביב. אני מניח שעוד אנשים מעוד הרבה מקומות בארץ היו רוצים לגור בתל אביב אם המחירים היו נמוכים.

מה היה קורה אם היו מפקחים על מחירי הדיור בתל אביב:

1. רבים שהיו רוצים לגור בתל אביב היו פשוט צריכים לחכות בתור. אם לגור בתל אביב יהיה זול כמעט כמו לגור בראש העין או באר יעקב אז אנשים לא יעזבו את תל אביב ואחרים לא יוכלו להכנס. מספר הדירות הרי לא משתנה.
2. שוב, צפוי שינוי באוכלוסיית העיר ויציאה של אוכלוסיה חלשה לטובת כניסה של אוכלוסיה חזקה.
   נניח בעל בית עם דירה עליה הוא חושב שיוכל לקבל 6,000 שקלים לחודש. יש לו אפשרות להכניס לדירה מהנדסת תוכנה המרוויחה 40,000 בחודש או שלושה אמנים שכל אחד מהם מרוויח 5,000 לחודש. אם בעל הבית יכול לגבות תשלום כרצונו אז ודאי יהיו בעלי בתים שיסכימו להשכיר את הדירה לאמנים במחיר של נניח 6,500 שקלים בעוד שאחרים יעדיפו את המהנדסת במחיר של 5,900 בלבד כי לדעתם הסיכון בהשכרת הדירה למהנדסת מבוססת במקום לשלושה אמנים לא מבוססים ובתוספת הבדלים בבלאי הדירה לשוכרת בודדת לעומת שלושה שותפים, שווה את הפחתת השכירות ב- 600 שקלים לחודש. אם כולם יכולים לגבות שכר דירה אחיד של 6,000 בלבד אז האמנים לא יוכלו לשכור דירה בכלל והמהנדסת תשלם 100 שקלים יותר כי יש "מחירון". כלומר גם המבוססת וגם הלא מבוססים לא יקבלו את מה שרצו.

אנו רואים שדווקא אלו עליהם רצו התקנות להגן, פשוט לא יוכלו לשכור.

מה קורה בהולנד ובגרמניה

לפיקוח יש תופעות שליליות נוספות. במצב הנוכחי יש דירות מוזנחות בהן מטבע הדברים אפשר לקבל שכר דירה נמוך מבדירות מטופחות. אם כולם יכולים לגבות את אותו שכר דירה, לאף אחד אין מוטיבציה לטפח את דירתו.

זאת עוד לפני המובן מאליו של התפתחות שוק שחור של השכרה מעל המחירון. במילים אחרות, כמה השכירות על הדירה וכמה השכירות על המזגן והשולחן?
זה בדיוק מה שקורה בגרמניה, מדינה שאזרחיה נתפסים כיותר הולכים בתלם מאזרחי ישראל ועדיין נוהגים להפריד את שכר הדירה והתשלום על הריהוט במקומות בהם יש פיקוח על שכר דירה. לא רק הזקנו לשוק השכירות אלא גם גבינו פחות מס מהשכירות.

בהולנד ישנה שיטת תמחור שכירות מירבית לפי גודל הדירה, מיקומה, איכותה ועוד כמה פרמטרים:

• גודל דירה
• מיקום ושווי רשמי (WOZ).
• סוג החימום
• מרחב בחוץ (אם ישנו)
• בידוד
• אמבטיה, מקלחת, שירותים
• מטבח

מקור: Social housing and private sector rentals – City of Amsterdam.

איך קובעים למשל איכות של דירה? אז די ברור שדירת שלושה חדרים עם יחידת הורים הכוללת מקלחת ושירותים נפרדים ואולי גם שירותי אורחים – טובה מדירה בה כולם על שירותים ומקלחת אחת. ואכן ההולנדים קבעו כפרמטר לאיכות הדירה את מספר הברזים שבה. על פי השמועה, אם תרצו לשכור דירה בהולנד – לא נדיר לראות חדר שינה עם כיור ליד המיטה במקום שידת לילה. גם פחות נוח לדייר וגם מאפשר גביית שכר דירה גבוה יותר. הפסד־הפסד לדייר.

דיור ציבורי

ה"פתרון" האחרון שלעתים מוצע לבעיית חוסר היכולת של כולם לגור במקום ובתנאים שהם רוצים (במילים אחרות – בעיית מחירי הדיור) הינו דיור ציבורי. לכאורה פשוט: אנשים לא יכולים לרכוש מוצר חיוני כמו מקום מגורים אז הם מבקשים מהמדינה שתספק להם מוצר זה.

דיור ציבורי הוא למעשה דירות שנבנו על ידי המדינה ומושכרות במחיר נמוך למי שהמדינה הגדירה כזכאי.

יש עם רעיון זה כמה בעיות. אני משתדל להתרחק מפוליטיקה ורוב הפעמים זה מצליח כי הצעות גרועות והצעות טובות על פי השקפתי יש גם מימין וגם משמאל. חשבתי שכאנקדוטה יהיה מעניין לציין שאת חוק דיור ציבורי – זכויות רוכשים שנועד לצמצם ולבסוף לבטל את הדיור הציבורי היה יוזמה של מפלגת מר"צ ובתמיכת עמותות דוגמת סינגור קהילתי והקשת הדמוקרטית המזרחית. ח"כ חיים אורון ז"ל ממר"צ אמר בדיון בכנסת ב- 1998 כשהוא פונה לחסידי הכלכלה הליברלית – ”הייתם צריכים לבוא ולדבר כאן על מגמה שלמה שמתקיימת היום במשק – שאתם דוגלים בה – הפרטה, שחלקה יכול להיות טוב וחלקה יכול להיות לא טוב… האם צריך לעלות לכאן להפיל הפרטה לדיירי הדירות שכל אחד יקבל את הדירה שלו?“.

מדוע שארגונים המגדירים עצמם חברתיים יתנגדו לדיור ציבורי? מסיבה פשוטה: זה לא עבד ולמען האמת גם לא יכול לעבוד בצורה טובה. אז אותם ארגונים אמנם לא אמרו בריש גלי שהם מתנגדים לדיור ציבורי אבל החוק שיזמו והעבירו אפשר לשוכרי דירות בדיור הציבורי לרכוש במחיר זול את דירות הדיור הציבורי שהם שוכרים ובכך למעשה להוציא דירות אלו משוק השכירות הציבורית, מגמה שנמשכת בהתמדה עד היום.

בעיות של בנייה ציבורית להשכרה או לרכישה במחיר מוזל

בואו נדבר על כמה בעיות של בניה ציבורית להשכרה או לרכישה במחיר מוזל:

דיור בעפולה לא יפתור ביקושים בתל אביב

ראשית, נניח שהמדינה הייתה בונה 100,000 דירות שלושה חדרים להשכרה במחיר של 1,700 שקלים בעפולה. האם אלו המוחים על יוקר השכירות בתל אביב היו מרוצים שהממשלה "פתרה את הבעיה"? אני מנחש שלא. מצד אחד היו בעפולה ככל הנראה הרבה דירות ריקות ומצד שני בתל אביב עדיין מאד יקר לשכור דירה. איך אני יודע? כי לא צריך לבנות בעפולה דירות חדשות להשכרה מסובסדת של 1700 שקלים. בשוק החופשי אפשר כבר היום לשכור בעפולה דירת שלושה חדרים במחיר 1700 שקלים.

פקק בקבלת היתרי הבנייה

אז אולי תבנה הממשלה 100,000 דירות שלושה חדרים בתל אביב, תשכירם במחיר 1700 שקלים ובא לציון גואל? לא כל כך מהר. שנת 2021 הינה שנה חשובה בעולם הנדל"ן. בשנה זו היה שיא של 30 שנים בכמות היתרי הבניה שניתנו – כ-70,000 היתרים. כלומר גם כשהמדינה צריכה רק לבדוק תכנית ולאשר אותה לבניה על מגרש שכבר הוסב לבניה לפני כן, השיא שלה הוא 70,000 דירות.

כמה דירות הייתה מצליחה לדעתכם המדינה להוסיף לשוק אם אותם פקידים שלוקח להם שנים להתיר את תחילת הבניה היו צריכים לנהל גם את פרוייקט הבניה עצמה?

ניסינו במחיר למשתכן – וזה לא עבד

תאמרו, אוקיי, אז שהמדינה לא תבנה אלא תבחר קבלן בשוק החופשי כדי שיבנה. ראשית, יש כמה אלפי זוכי מחיר למשתכן שמחכים שנים כדי שהמדינה "רק תבחר ותאשר" – תעשה מכרז, תקבל החלטה מי זכה במכרז, תתמודד בבית משפט עם אלו שחשבו שהיו אמורים לזכות אך לא זכו, תפקח על הקבלן שזכה שהוא עושה עבודתו נאמנה ועוד ועוד.

"שהמדינה תעשה" = יותר מיסים או פחות שירותים

שנית, וזה הרבה יותר חשוב, פעמים רבות אנשים מציעים שהמדינה תפתור כל מיני קשיים שיש בחיים כמו קושי לרכוש או לשכור דירה בגבעתיים. שמעתי לא פעם גרסאות של האמירה קורת גג היא צורך בסיסי ועל המדינה לספקו. נניח שנסכים עם גישה זו.

אותו אדם שאומר זאת בדרך כלל מתעלם מעובדה פשוטה הראויה אולי למאמר נפרד. למדינה אין כלל כסף. למעשה למדינת ישראל יש נכון ליולי 2022 חובות של למעלה מטריליון (אלף מיליארד או מיליון מיליונים) שקלים. מדינת ישראל משלמת בכל שנה כ- 40 מיליארד שקלים רק ריבית על חובותיה. לשם השוואה שכר כל המורים ביחד בשנה הוא כ- 25 מיליארד שקלים.

כל פעם שאתם שומעים מישהו אומר "שהמדינה תעשה…" המשמעות היא שהמדינה תגבה יותר מיסים או תפחית שירותים במקומות אחרים. בניגוד למה שחושבים המדינה משתמשת במקרה הטוב בכל המסים שהיא גובה בשנה ובמקרה השכיח המדינה מוציאה בשנה יותר מסך המסים שהיא גובה בשנה וזהו הגירעון.

כל מי שנזקק לשירות ממשלתי כלשהו מכיר בעובדה שהמדינה פועלת בדרך כלל בצורה שאינה יעילה. כלומר, סביר להניח שמיליארד שקל שתשקיע המדינה בתכנון ובניה של שכונה ואז השכרתה יניב פחות דירות, ברמה נמוכה יותר של בניה וביחס פחות טוב לדרים באותן דירות לעומת אם השוק הפרטי היה משקיע מיליארד שקלים בבניה של שכונה. ראו את הדוגמה בזעיר אנפין בפרוייקט מחיר למשתכן.

התערבות בשוק הדיור יוצרת נזק

נקודה נוספת היא כמובן אלו שלא "זכו". נניח עיר עם שלושה אנשים ושתי דירות בבעלות משקיעים הגרים בעיר אחרת. לכאורה אותם משקיעים יכולים לבקש שכירות בכל מחיר כמעט.

בפועל זה לא המצב כי אם אחד המשקיעים יבקש מחיר גבוה מידי אז שלושת האנשים ייכנסו כשותפים לדירה אחת והוא יישאר ללא הכנסה כלל. לכן יהיה איזשהו שיווי משקל בו שני אנשים ייכנסו לדירה אחת ואדם נוסף שכנראה פרטיותו חשובה לו יותר ישלם יותר ויגור לבד בדירה השניה. עכשיו נניח שהמדינה מחליטה שעליה לסייע לאזרחים והיא קונה את אחת הדירות ומשכירה אותה בזול לאחד האזרחים שזכו בהגרלה. אותו אדם נכנס לדירה בשמחה רבה אבל שני האזרחים האחרים כעת רואים מולם דירה אחת בלבד אליה הם חייבים להכנס וגם המשקיע רואה מולו שני משקיעים שאין להם יותר שום ברירה והוא יכול לגבות מהם כל מחיר. לא רק שהוא יכול לגבות מחיר הרבה יותר גבוה אלא שהוא גם יכול להתעמר בהם כרצונו, להפסיק לתחזק את הדירה ולדרוש כל דרישה. מה הם יעשו? ילכו למשקיע השני?

כדי להחמיר את הבעיה כלל לא ברור שזה שזכה בהגרלה ונכנס לדירה בשכירות מוזלת הוא זה שהפרטיות הייתה חשובה לו. הוא ביקש להשתתף בהגרלה רק בגלל המחיר, אבל מבחינת פרטיות הוא היה די אדיש לשאלה אם יהיה לבד או לא. כלומר במונחי ממוצע שכירות, יכול בהחלט להיות מצב בו למרות שאחד משלם פחות בדירה הממשלתית, הממוצע כולו גבוה יותר, הפערים גדולים יותר ומה שהכי גרוע הוא שהרווחה הכוללת נמוכה הרבה יותר כי לא זה שבאמת רצה לגור לבד גר לבד. לא רק זאת, בהחלט יכול להיות מצב בו האדם הכי עשיר, הוא זה שקיבל את ההטבה הממשלתית בעוד שהשוכרים הפחות אמידים הם אלו שמשלמים יותר.

לא כל מה שטוב לאירופאים טוב גם לנו

בדיונים על דיור ציבורי שמעתי לא פעם טענה מסוג "אם זה טוב לאירופים למה שלא יהיה טוב לנו?" או "באמסטרדם זה פועל מצוין" ועוד טענות ממשפחה זו. קודם כל, התפיסה כאילו אם משהו קיים באירופה אז הוא כנראה טוב היא תפיסה מיושנת ושגויה. האירופים מפגרים אחרינו בתחומים רבים. בכל פעם שאני חווה עישון במסעדות באירופה והיעדר מיזוג באוטובוסים אני נזכר בכך מחדש.

בכל זאת נתתי לאצבעות ללכת בשבילי לאמסטרדם. מחירי הדירות בישראל (באדום) ובהולנד(כחול) עלו בצורה דומה בשנים האחרונות. בשחור אפשר לראות ממוצע OECD והקווים האחרים הינם שינויים במחירי דירות במדינות אחרות ב- OECD:

כשאנו מסתכלים על מחירי דירות בישראל לעומת הולנד אנו רואים דבר ראשון שבהולנד הייתה התייקרות גדולה בהרבה במחירי הדירות (הגרף מציג אחוזי התייקרות).

אולי תאמרו בצדק שלא נכון להשוות רק את מחירי הדירות אלא יש להתייחס גם לשכר ממוצע? יש בזה הרבה מן האמת. אבל מטרת הגרף אינה להראות שבהולנד קשה או קל יותר לקנות דירה אלא להראות שדיור ציבורי אינו תרופת פלא.

ללא כל קשר להכנסה גבוהה או נמוכה יותר אנו רואים שגם בהולנד זינקו בחדות ואפילו בחדות גדולה יותר מחירי הדירות. אם נמשיך את הטיול שלנו באמסטרדם ונבדוק מה קורה בפועל עם הדיור הציבורי נגלה שכדי להכנס לדיור ציבורי המשפחה צריכה להכניס בחודש פחות מ- 13,000 שקלים (ופחות מכך ליחיד) והיא חייבת לשכור דירה באמסטרדם. כמה זמן תצטרך המשפחה גם להכניס כל כך מעט וגם לשכור דירה בעיר יקרה? 22 שנים(!).

בפועל אנו מקבלים כאן כמה דברים שכולם שליליים:

1. אם אנו מכריחים אנשים להרוויח מעט כדי לזכות בהטבות כאלו ואחרות אנו למעשה דוחפים אותם לעבוד בשחור. ראינו זאת היטב בתקופת הקורונה ודי לחכימא ברמיזא.
2. כשאנו מכניסים אנשים לתוך מסלול של שנים ארוכות בו הם כבולים להבטחה ממשלתית עתידית כלשהי אנו מסבכים את חייהם. ראו את גרף עליות המחירים בהולנד (או בישראל).
   חישבו על הזוג שאומר לעצמו לא ארכוש דירה כדי שאוכל בעוד כמה שנים להכנס לדיור ציבורי. הזוג ממתין 10 שנים ובשנים אלו של הכנסה נמוכה ושכירות גבוהה (כאמור, הכללים מחייבים אותם לגור דוקא בעיר יקרה בזמן ההמתנה). ייתכן והסטטיסטיקה תעשה את שלה ומחצית מהם (מגזר יהודי חילוני) יתגרשו במהלך ההמתנה.
   כלומר, המשפחה לא רכשה דירה כדי להכנס לדיור ציבורי. מסיבה כלשהי השתנו התכניות שלהם במהלך ההמתנה (התגרשו, הילדים כבר יצאו מהבית בשנים ארוכות אלו, השתנה מקום העבודה, רצו להתקרב לסבא וסבתא וכו') ועכשיו הם תקועים. מחיר הדירות התייקרו. הם כבר המתינו עשור, האם עכשיו יעזבו את התור כשיש להם "רק" עוד 10 שנות המתנה?
3. חישבו על אבסורד הזוג שממתין 10 שנים ומוצא עבודה מחוץ לאמסטרדם. במצב רגיל הזוג היה משפר רווחתו בצורה משמעותית. הוא היה יכול לצאת מהעיר היקרה, להתקרב למקום העבודה ולהקטין משמעותית את שכר הדירה שלו. אבל… לבזבז עשר שנות המתנה שכבר עברנו? עוד רגע (או עשור) תהיה לנו דירה במחיר "ממש" זול. אז הזוג ממשיך לגור בעיר, לשלם שכירות גבוהה, לבזבז עוד כסף על נסיעה לעבודה מחוץ לעיר. לייצר עומס על מערכות התחבורה והכל רק בשל ההבטחה שמתישהו בעתיד תהיה להם דירה ממשלתית בשכירות נמוכה. לי זה מזכיר את אנשי שכונות הארגזים למינהם שהעבירו חיים שלמים בדירות (או פחונים) רק בשל ההבטחה שמתישהו בעתיד הם יצליחו לקבל מחיר גבוה יותר ובנתיים החיים עוברים…

כשיש לחץ כל כך גדול של המתנה ארוכה על ידי אנשים בקושי כלכלי משמעותי זה כמובן פתח גדול לשחיתות ציבורית. למעשה בדומה לישראל שהקטינה משמעותית את מספר הדירות בדיוק ציבורי (על ידי מכירת דירות אלו לדיירים) ניסו זאת פעמים רבות גם בשבדיה, דנמרק וניו יורק. הממשלה אינה מגדילה את מספר הדירות למרות שהאוכלוסייה גדלה ואף רוצה לצמצמן כמו המהלך שבוצע בישראל בעבר אך זו סלע מחלוקת פוליטי שהם לא מצליחים לחצוב.

משהו לסיום

אם סיימתם לקרוא את בערך 3500 המילים והגעתם עד לכאן אני מברך אתכם. אני חושב שכלכלה היא נושא ייחודי מכל הנושאים הסובבים אותנו: בגלל שכולם מתעסקים עם כסף ולכולם חשוב כסף וחשובה קבלת החלטות הקשורה לכסף – כך לכולם יש גם דעה.

אזרחית המרגישה פגועה מעליית מחירי הדירות "יודעת" מה צריך לעשות כדי להוריד את מחירי הדירות. אזרח המרגיש שקשה לו לקנות את מה שהיה רגיל לקנות בסופר "יודע" מה צריך לעשות כדי לשפר את המצב וכן הלאה… ההבדל בין שני האזרחים האלו לבין כלכלן או אפילו אתם הוא ההבנה שהמציאות האנושית תמיד מורכבת יותר מ"רק נעשה X נקבל Y".

חברה אנושית אינה מתכון להכנת חביתה ואינה תרגיל במתמטיקה. אותה אזרחית שבטוחה שכל מה שצריך היה לעשות כדי להוריד את מחירי הדירות זה להעלות את הריבית הייתה עלולה למצוא עצמה מול מחירי דירות נמוכים יותר, אבל את בשעה שהיא ובעלה מובטלים (קצרה היריעה מהסבר מלא על כך, אולי בעתיד) אילו בנק ישראל היה מקבל עצתה.

אותו אזרח שבטוח שהממשלה צריכה להפחית את המס על הבנזין כדי להוריד מחירו היה מוצא עצמו משלם מס אחר בשיעור גבוה יותר (עכשיו או בעתיד בתוספת ריבית) ובמקביל עומד הרבה יותר זמן בפקקים איומים כבר היום וכן הלאה.

כלכלן או אדם הבוחר להתעניין בנושא תמיד ישאל עצמו ומה אחר כך? זו התוצאה המיידית אבל מה התוצאה הבלתי צפויה? וחברה אנושית היא דבר שתמיד מייצר גם תוצאות בלתי צפויה. כשאתה מקשיבים לפוליטיקאים, ובעת הזו של חום יולי אוגוסט 2022 לפני הבחירות אפשר לשמוע הרבה פוליטיקאים, התרחקו מאלו שיש להם פתרונות מהירים במקום משהו שיעזור "רק" ב- 10%.

הפתרונות המהירים הינם מזיקים ברוב המקרים. "נטו משפחה" לא שיפר בכלום את מצב המשפחות בטווח הארוך. תכנית זו פשוט העבירה מסים מסעיף אחד לסעיף אחר. לעומת זאת תכנית הסרת חסמי ייבוא למוצרים רבים שהחלה הממשלה הנוכחית כביכול לא שינתה כלום. את מי מעניין התקן הישראלי למזגנים או לקונדומים? אבל… ברגע שישראל מבטלת תקנים ייחודיים לישראל, יצרנים רבים חדשים מוכנים לשלוח מוצרים לישראל. יצרנים אלו לא היו מוכנים לשנות קווי ייצור עבור מדינה בגודל של עיר בינונית (עם כל הכבוד) אבל כעת הם בשמחה ישלחו לכאן סחורה עם יבואנים חדשים שיקלטו אותה. לא בכדי במקביל להסרת החסמים שתי רשתות שיווק בינלאומיות ענקיות ספאר וקארפור הודיעו שיפתחו כאן סניפים. בטווח הארוך זו הוזלת המחיר האמתית. בקרוב(אולי) Primark אשדוד…