Tag: בניה עצמית

חלק ב' של היומן

בחלק הקודם של היומן כתבתי על בחירה של שיטת בניה מבחינת ההיקשרות העסקית: קבלן מפתח, מנהל פרוייקט או ניהול עצמי מלא של הבניה. בחלק זה אדבר על שיטות בניה מבחינה פיסית, הבלוקים, הברזלים וכו' שירכיבו את הבית.

אם בחרתם קבלן מפתח אז לכאורה חלק זה של היומן מיותר עבורכם כי בחירת הקבלן קובעת את אופן הבניה – זה שהקבלן מתמחה בו. אם אתם בוחרים מנהל פרוייקט או מחליטים לבנות לבד מגיעה מייד לאחר מכן ההתלבטות לגבי שיטת הבניה עצמה. מהו החומר ממנו יורכבו הקירות שלכם. בעבר התשובה לשלאה זו הייתה פשוטה. קירות נבנו מבלוקים. כיום ישנן כמה שיטות בניה מהן עלינו לבחור.

אגע בהמשך בתכנון הכלכלי של הבניה אך בנתיים, אחת ההתלבטויות הראשונות בנושא בניה היא התקציב הכולל בצורה גסה. עם תחילת הבירורים ראינו הצעות לכל מיני שיטות בניה שעל פניו אמורות להניב בית בעלות נמוכה משמעותית מעלות בניה "רגילה". בניה מעץ, בניה מתועשת, בניה בשיטה חדשה X ושיטה חדשה Y וכו'.

יש לזכור כי לא משנה איזו שיטת בניה תיבחר, כל ההגדרה של "שיטת בניה" קשורה רק לשלד – המעטפת החיצונית של הבית – הקירות. השלד הוא בערך שליש מהעלות הכוללת. כלומר גם אם נמצא שיטת בניה שתפחית את עלות השלד ב- 50%, ההשפעה על המחיר הסופי תהיה 50%*33% = 16.5% מהעלות הכוללת של הבית. זה הגיוני. גם בבית עץ או בבית פאנלים או כל שיטה אחרת עדיין צריך אותן אסלות, אותם כיורים, אותם חוטי חשמל, צינורות ביוב ומים וכמובן אותו ממ"ד יצוק בטון. לכן אחד הדברים הראשונים שלמדתי הוא הצורך לקחת בעירבון מוגבל רעיונות להוזלה משמעותית על ידי בחירת שיטת בניה. זה לא ש- 16% מתוך 2 מיליון(כ- 300,000) זה מעט כסף אבל זה פער קטן בהרבה לעומת ההבטחות.

הטבלה שלמטה הוכנה על ידי מנהל הפרוייקט שלנו רונן קולן ומשווה בין שלוש חלופות ששקלנו:

1. בלוק איטונג
2. בלוק רביד דור 3
3. GSB

שתי החלופות הראשונות הינן חלופות שעקרונית הינן חלופות רגילות בהן פועל מניח בלוק על בלוק אך יש הבדל בטכנולוגיה בה בנויים הבלוקים ובתכונות הבידוד שלהם עניין שלנו היה חשוב בגלל הסביבה החמה והרצון לחיות עם מינימום צורך במיזוג. החלופה השלישית, GSB הינה מה שמכונה בניה קלה או בניה מתועשת. בבניה כזו אין בשטח פועל המניח בלוק על בלוק אלא מפעל מכין את כל הקירות במפעל ובשטח מבוצעת רק ההרכבה. סוג של ארון איקיאה אבל גדול.

אם ניתן לכל קריטריון בכל שורה ציון מאחד עד 3 לפי הזכיה של כל שיטה בכל מאפיין נקבל ציון גבוה ביותר לשיטת GSB. למרות ששיטה זו זכתה לציון גבוה ביותר בחרנו לבסוף לעבוד עם בלוקים של רביד דור שלוש:

אפשר לראות שהבלוק הינו בלוק רחב יותר מהרגיל עם שכבה של קלקר בתוך הבלוק לשיפור הבידוד. לבחירה בחלופה שקיבלה את הציון השני משלושת השיטות ולא את הציון המרבי היו כמה סיבות:

1. בתמונה רואים את גג הקומה הראשונה שעליה יבנו קירות הקומה השניה. סימנתי בחיצים אדומים את קירות הקומה הראשונה הנמצאים למעשה בתוך האדמה. החלק שבתוך האדמה לא יכול להבינות בכל מקרה ב- GSM ומשמעות הבחירה בשיטה זו הייתה למעשה שילוב של שתי שיטות.
2. נפגשנו עם מנהל החברה המשווקת את שיטת ה- GSM. בכנות, פשוט לא הייתה לנו כימיה טובה. קורה. זה ודאי לא אומר עליו או על השיטה שום דבר.
3. חלק הקריטריונים נראו לנו כלא רלונטיים. למשל חשיפה לסדקים עתידיים. הבית שלנו נבנה על סלע יציב מעין כמותו. בית הורי שנמצא בשכונה סמוכה לא סבל מסדק מאז בנייתו לפני יותר מחמישים שנים ועוד עם טכנולוגיות בניה פחות מתקדמות.
4. עמידות טרמית אמנם חשובה לנו מאד אבל כשלמדנו את הנושא ראינו שהעיקר הוא בכלל בידוד הגג וספציפית בבית שלנו יש חשיבות פחותה לבידוד הקירות כי בחרנו לעשות חלונות מאד גדולים בקומה העליונה(הקומה התחתונה מוצלת ברובה).

חלונות גדולים בסלון ובמטבח המיועדים.

אז לאחר שתוכנן הבית, נבחרה שיטת הבניה, נבחר מנהל הפרוייקט, בזכות כתב הכמויות, נבחר קבלן שלד הגיעה העת לתיכנון הכלכלי של הפרוייקט. בחרתי להכניס בפרק ד' את הפרק על התכנון אבל זה כמובן לא מדויק מבחינת ניהול הפרוייקט כולו. התכנון והביצוע הכלכלי מלווים את כל הפרוייקט. למשל עוד לפני התכנון צריך לדעת מהו תקציב הפרוייקט ואת זה עושים באמצעות המתכננת הכלכלית עוד לפני הפגישה עם האדריכלית כדי שהתכנון יהיה בתוך התקציב.

לפני כעשור התחלנו תהליך שבסופו יהיה לנו בית בקיבוץ תל־יוסף בו גדלתי ובו גרים הוריי. בדובר על שכונה בתוך הקיבוץ בה נמכרו 20 מגרשים לכל דורש. בערך שליש מהרוכשים היו עם קשר כזה או אחר לקיבוץ ושני שליש מבחוץ. ביומן זה אציג את תהליכי התכנון והבניה עם תובנות שלי. מרגע ששמענו על האפשרות לרכוש מגרש בקיבוץ ועד שאפשר היה להתחיל בבניה עברו כמעט עשר שנים. בהמשך אולי אכתוב על שנים אלו. על גבי יומן זה אכתוב החל מהרגע בו המגרש עבר לחזקתנו, קיבלנו את התכניות שלו לאחר ששילמנו על הפיתוח ולמעשה יכולנו להתחיל לתכנן את הבית. בניית בית היא למעשה סדרה מאד ארוכה של החלטות שבעלי הבית, אשתי ואני צריכים לקבל לאורך הדרך.

החלטה א' – מי יתכנן את הבית?

תכנון הבית מבוצע על ידי אדריכלית(או אדריכל). המילה אדריכל היא הלחם של המילים האכדיות ארדו־אקלי (משרת ההיכל) עם המילה ארדקלוטו(בנאי ראשי). המילה אדריכל מופיעה במקורות כמתכנן הבית. בתלמוד בבלי, מסכת בבא מציעא, דף קי"ח, עמוד ב' מופיע האדריכל כבעל אחריות למלאכת התכנון שהופקדה בידיו: "הבנאי שמסר לאדריכל, אדריכל חייב", ובמקום מפרש רש"י כי Responsibility האדריכל ("אבי האומנין") לפקח על יציבות המבנה וגימורו. בימינו פוצל התפקיד לשני גורמים נפרדים: אדריכל עוסק בעיקר בתכנון צורת הבית בעוד שאת יציבות המבנה מבטיח המהנדס. עוד על כך בהמשך.

תפקיד האדריכלית הוא לגשר בין גורם פיסי לבין שני גורמים אנושיים. הגורם הפיסי הוא כמובן המגרש עצמו המבוטא על ידי תכנית שמקבלים ממי שעשה את הפיתוח או ממי שמכר לנו את המגרש / רשות מקומית. הגורמים האנושיים הם המשפחה שבונה מצד אחד והמגבלות של הרשות המקומית על הבניה מצד שני. בין מגבלות הרשות שהיו עלינו היו:

1. מגבלה לגודל הבית – מעבר לגודל מסוים צריך לשלם "קנס" על כל מטר וגם לאחר הקנס יש מגבלה לגודל כולל.
2. מגבלה על גובה הבית.
3. חובת חניה למכונית במקום מסוים במגרש.
4. הגדרה שבמפלס הרחוב חייבת להיות דלת כניסה לבית
5. חובת קיום מרחב מוגן ליום של הפצצה
6. מרווח מינימום של הבית מהשכנים ומקצוות הרחוב
7. ועוד… כל מיני מגבלות שאפילו לא עורבתי בהם אך האדריכליות פעלו על פיהן.

רצונות המשפחה הבונה צריכים בסיוע התיווך האדריכלי להתכנס בין הרצוי לאפשרי מבחינת הרשויות כאמור מעלה והמצוי מבחינת תקציב. בשלב זה כדאי לדעתי לערב גם את יועץ המימון / יועץ כלכלי / יועץ משכנתה כדי לקבל מושג לגבי תקציב הבניה. מניסיוני, רבים חושבים על תקציב מסוים אך בפועל התקציב שלהם נמוך בהרבה. אנשים חושבים למשל על כמה כסף יוכל הבנק לאשר להם ולא על כמה כסף בפועל, התנהלותם הכלכלית תאפשר להחזיר בכל חודש.

בחירת האדריכלית מורכבת משלושה רכיבים:

1. מחיר – הכי קל להשוואה ולדעתי (בתוך תחום הסביר) הכי פחות משמעותי.
2. מקצועיות – ניסיון, כימיה אישית וכו'
3. היקף העבודה – סעיף זה הוא הטריקי מכולם. נניח שיש מולנו שני אדריכלים עם יכולת ומחיר דומים. לכאורה אפשר להטיל מטבע. לא משנה במי נבחר. בפועל זה לא כך. כל אדריכל מגדיר את גבולות הגיזרה של עבודתו בצורה שונה. יכול להיות שאדריכל אחד מגדיר את עבודתו כתכנון הבית וליווי הגשת ההיתר עד קבלתו. אדריכל שני יבקר באתר הבניה כמה פעמים במהלך הבניה כדי לוודא שהדברים פועלים לפי התכנון ואדריכל שלישי כולל בעבודתו גם את תכנון הארונות, שאר עבודות הנגרות, מיקום שקעי החשמל, התאורה ובגדול את עיצוב הבית. ברור שהאדריכל שבאותו מחיר כולל את עיצוב הבית הוא למעשה זול בהרבה כי אם בחרנו את האדריכל הראשון נצטרך לאחר הבניה לשלם לעיצוב הבית או לוותר על מעצב מקצועי.

אנו בחרנו כאדריכליות לפרויקט את קרן שוהם וחמוטל שדות שהינן שותפות. שוהם ושדות עובדות במתווה של מהציור (שרטוט בשפתן) על הנייר ועד מסירה של הבית כולל ארונות, נורות ותשתית לגינון(אביזרי השקיה ותאורה בחוץ). כדאי לבדוק מראש האם עלות עבודת התכנון כוללת את כל בעלי המקצוע הקשורים לתכנון או שמלבד התשלום לאדריכלית תשלמו בנפרד גם למהנדסת. מבחינת חלוקת העבודה בין המהנדסת לאדריכלית: האדריכלית מציירת את הבית והמהנדסת קובעת מהם חומרי הבניה (כמות עמודים, כמות ברזל וכו') הדרושים כדי שהבית לא יתמוטט על יושביו.

עבודה עם האדריכליות

המתכננות צריכות להיות עם הכרות טובה של המשפחה שאמורה לגור בבית, העדפותיה, רצונותיה ואורח חייה. לדוגמה, יש אנשים שקונים בעיקר אוכל מוכן ומבשלים מעט. אנשים אלו יצטרכו מטבח קטן יותר מאנשים שבישול הינו חלק מהתחביב המשפחתי שלהם. מי שמאד אוהב לבשל יצטרך גם מזווה גדול יותר. מי שרוצה לבשל עם הפרדת בשר וחלב יצטרך יותר אחסון לכלים. יש אנשים המעדיפים גינה גדולה, אחרים מעדיפים בית גדול. האם מעדיפים לאכול מול הטלוויזיה או שכלל אין טלוויזיה בבית? וכן הלאה. במקרה שלנו הפירוט הגיע עד הרגלי השימוש באסלות אך את הפירוט אשאיר לכם ולאדריכל שלכם. אני ממליץ שלפחות חלק מהפגישות עם מתכנני הבית יהיו בבית הנוכחי שלכם תוך שאתם מתארים מה אתם אוהבים בו ומה לדעתכם היה טוב יותר אם היה אחרת. לנו היה במקרה זה יתרון כיוון שקרן, אחת האדריכליות הינה מהמשפחה ולכן יש לה הכרות ארוכה אתנו.

על אף שאת עבודת התכנון יכולה לעשות האדריכלית על המחשב בלבד לאחר קבלת תכנית המגרש, אני חושב שיש יתרון גדול בביקור האדריכלית במגרש עצמו. יכולים להיות שיקולי נוף. יכולים להיות שיקולי אור, צל, קרינה שמשפיעים גם על מיקום החלונות וגם על מיקום התאורה בתוך הבית. אם שיחקתם Sims אתם יודעים על מה אני מדבר. עם סיום שלב תכנון הבית, מטפלות האדריכליות בתהליך קבלת היתר הבניה שהינו תהליך בירוקרטי הכולל מספר רשויות שלטוניות: רשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, רשות העתיקות, מועצה אזורית/מקומית/עירייה ולפיכך הינו מייגע, בלתי יעיל ומעצבן. לתהליך זה יש השפעה גדולה על מחירי הדירות באופן כללי בישראל אך על כך בפעם אחרת.

במקביל לתהליך קבלת היתר הבניה ולשינויים הדרושים בתכניות אם דרושים עוסקות האדריכליות בכתב כמויות. אני מאד ממליץ לתת את התכניות גם לאנשים אחרים המכירים אתכם ויש להם יכולת להבין את התכניות. לפעמים הערה קטנה כמו לגבי גודל המטבח או מיקום שירותי האורחים יכולה להיות משמעותית לחיים בבית.

כתב כמויות

כשאני רוצה להכין מרק עדשים אני מתחיל מחיפוש מתכון באינטרנט. המתכון מתחיל מרשימת המצרכים הדרושים: 3 שיני שום, בצל בינוני, גזר, חצי כפית מלח, קמצוץ פלפל, כוס עדשים, 4 כוסות מים וסיר. בניית בית מעט מסובכת יותר מהכנת מרק עדשים אך גם היא מתחילה ברשימת מוצרים שיידרשו לבניה. בניגוד למרק העדשים בו העבודה עצמה אינה חלק מרשימת הקניות וניתנת על ידי בחינם, בבניה, חלק גדול מרשימת המכולת הוא העבודה של בעלי המקצוע השונים. אולי דימוי טוב לעניין זה הוא חשבונית על טיפול במכונית במוסך בו רואים עלויות של חומרים(שמן), מוצרים (דיסק למעצורים) ועבודה.

בהמשך אגע בהרחבה בנושא הניהול הכלכלי של הבניה אך בשלב זה אפשר לומר שכתב כמויות מפורט ומדויק הוא למעשה ההבדל בין חיים עתידיים של מחסור בגלל לקיחת התחייבויות גדולות מידי לבין חיים כלכליים שלווים בבית החדש שלנו. כתב הכמויות גם מראה את רמת ה"פינוק" שתהיה לנו בבית. למשל, האם יש בחדרי השינה מפסק אור כפול? האם גם בחדרי הילדים או רק להורים? האם מפזר החום בתוך המקלחת יודלק על ידי משיכת חוט או שיהיה לו מפסק ייעודי. האם יהיו לנו מאווררי תקרה בבית ואם כן כמה? האם יהיה מיזוג מרכזי או יחידות מזגם נפרדות בכל הבית וכן הלאה…

The last day of the Hebrew year 5778 and the entry into the year 5779 were spent at the home of a man who knew how to dream, and dream big, whose name was not Joseph but David. Even before the concepts of mentor or New Age existed, Ben-Gurion knew that if you have a dream, you can turn it into a plan and eventually into reality. Just 18 years old, the young Ben-Gurion confronted the most important man at the fund The Bond The Polish (the fact that the name of the Bund's representative or the Bund itself is unknown to anyone today indicates the outcome of the debate). The title of that assembly was "Zionism as a False Maxim.".

Two things amazed me at the Ben-Gurion Hut Museum in Sde Boker, which has developed significantly since I was last there as a child:

1. A letter from an Israeli Arab (photo below) to his Arab countrymen urging Ben-Gurion not to resign as prime minister, and Ben-Gurion's reply. An optimistic letter.
2. Ben-Gurion's vision (in 1953) regarding Solar energy production And on this I wish to focus in this article.

As a financial advisor for the construction and purchase of houses and apartments, I naturally encounter various issues and different ways of thinking among families. In this article, I want to offer families planning to purchase Or to build a private house, to introduce another factor into their considerations – The option to generate electricity using solar energy Installing solar panels for electricity generation. When I suggest this to families I consult with, I often encounter a common cognitive bias – Now is not the time. This bias postulates that if the electric company previously paid more than double for privately generated electricity than it will pay for panels installed today, then installing panels today is not profitable. This intertwines with the desire not to be taken advantage of. In other words, if I could have earned 5 in the past and can only earn 3 today, then many people will forgo any profit altogether just to avoid being "ripped off." This is a completely uneconomical perception. Past profits have no relevance; the only question is What can be earned in the future? Moreover, in economic decisions, the amount of money coming in has no value. What matters is the profit or return, meaning the ratio between the money spent to generate an investment and the amount of money that investment generated. If in the past, the Electric Company paid double the tariff but a solar panel cost more than double the money. Investment feasibility should be based on present data and future expectations, and not on past performance. 

In general, we humans tend towards passivity. There are evolutionary reasons for this that are too extensive to describe here, but in brief: for most of our developmental years, we were literally starving. We are "trained" by nature to perform only actions that will bring us benefit (food) in the short term (the next meal, the coming winter, etc.). Thinking about an investment that will benefit us in 7 years is beyond the horizon for those who haven't been trained to think this way, and therefore not worthwhile. But, guess what? Most of us will indeed face financial challenges in seven, eight, and twenty years. However, this article is not just intended to encourage the installation of solar panels for those who own a private home. This article is intended so that anyone planning a private home will at least consider the future possibility of generating electricity from solar energy and plan their home accordingly. For those who do not heed this advice, it could be a great regret for years if in the future the technology improves even further, the potential income will be much greater, but the roof will be designed in a way that it cannot be used (for example, with a slope facing north instead of south).

Solar panels will bring two additional benefits to their installer. Besides a steady income:

a. Shading the roof with surfaces placed on it will make the house cooler.

B. The electricity we consume from burning oil, coal, or gas kills us twice: once through air pollution and a second time by funding those who fight against us. The transition of more and more people to clean energy that does not perpetuate terror is an important act on a national level as well.

Wishing you a Happy New Year, a year of fulfilled vision, a year of growing and spreading peace and brotherhood, many deeds and successes.

More photos from the visit to Ben Gurion's Hut and Mitzpe Ramon