שאלות ותשובות מהקהל

אני מזמין אתכם לכתוב בתגוביות (טוקבקים) לפוסט זה שאלות כלכליות מכל סוג ומין. אענה בשמחה על כל מה שאדע לענות וכך גם אחרים יוכלו להפיק מהשאלה והתשובה תועלת. כמובן שאפשר לכתוב את שמכם האמתי או כל שם אחר שתחפצו.

מימון מדד תשומות הבניה על ידי משכנתה

10/5/2020 – מירי וטל

האם אפשר לממן את מדד תשומות הבניה על ידי משכנתה?

הבנק משלים את הכסף שלכם אל מחיר החוזה. נניח שחוזה הרכישה מציין מחיר של 1,500,000 שקלים ואתם מודיעים לבנק שתשלמו בעסקה מיליון מהון עצמי ועוד חצי מיליון במשכנתה אז הבנק ייתן לכם משכנתה של חצי מיליון. במצב זה אם כל ההון העצמי שלכם הוא מיליון אז באמת לא יהיה לכם כסף כדי לשלם את מדד התשומות כמו גם רכישת מזגנים, ריהוט, ועלויות נוספות שצריך לשלם בעת כניסה לדירה חדשה.

אז אפשר לומר באופן "יבש" שהבנק לא ממן את מדד תשומות הבניה. מה שאנו צריכים לעשות לפני שאנו מבקשים משכנתה זו הערכה של כל עלויות הכניסה ובמידה ואנו חושבים שנצטרך נניח 100,000 שקלים להוצאות כניסה לדירה, מלכתחילה נודיע לבנק שאנו בדוגמה הקודמת, מתכוונים להכניס לעסקה רק 900,000 שקלים מהון עצמי וזקוקים למשכנתה של 600,000 שקלים.
תכנון מסוג זה הוא תפקידכם אם אתם מחליטים לבצע תכנון כלכלי לבד או אם החלטתם לשכור מתכנן כלכלי (יועץ משכנתה) הוא יעשה זאת עבורכם. חשוב לציין שיועץ משכנתה פרטי יש לשכור *עוד לפני החתימה על החוזה* ולא כשצריך את המשכנתה כי כמו בדוגמה למעלה, זה עלול להיות מאוחר מידי.

השקעה בנפט

16/4/2020- אפי

שלום רימון,
אני עוקב אחר המיילים והפוסטים שלך.

אני שוקל להשקיע סכום של כ 50 אלף שח וחשבתי על תעודות סל שעוקבות אחר מחיר הנפט.
לדעתי המחיר נמוך עקב ביקוש נמוך מאוד בעקבות משבר הקורונה. וזאת לאחר שנחתם הסכם בין רוסיה לסעודיה יש סיכוי טוב שהמחיר יעלה באופן משמעותי.
כמובן שיש סיכון , אבל יש לי סבלנות של 3-5 שנים.
השקעה נוספת שחשבתי עליה היא, השקעה בקרנות מחקות (תא 35, s&p 500 וכו')

אשמח לדעתך

שלום אפי,
אני מניח שאתה מתכוון באמת לקנות מדד מחיר הנפט כפי שכתבת ולא מדד על חברות נפט.
אז קודם כל איך אפשר להרוויח (או להפסיד) על מחיר הנפט? – הדרך הכי פשוטה היא לרכוש מיכל גדול,
לרכוש היום כמה אלפי ליטרים של נפט וכשהמחיר יעלה (אם יעלה) למכור. זה הכי פשוט להבנה
ומעט קשה לביצוע.
אפשרות נוספת היא לקנות אופציה על מחיר הנפט. אופציה היא למעשה ביטוח נגד עלייה או ירידת
מחיר עתידית. נניח שאני יודע שאזדקק לאלף חביות נפט עוד חודשיים כדי לייצר משהו. את מחיר
המוצר כבר קבעתי ואני רוצה להבטיח שלא אצא בהפסד ולכן סוגר חוזה עתידי עם מישהו שמוכן למכור
במחיר X מסוים בעוד חודשיים. האופציה הזו לא ניתנת בחינם אלא אני משלם עליה כמו שאני משלם
על כל ביטוח. אם נניח מחיר החבית היום הוא 20$ ואני רוכש אופציה לרכישה במחיר 22$ עוד חודש
המחיר שלה יהיה נניח 5$. אם מחיר החבית עוד חודשיים יהיה 24$ אז הפסדתי כסף – אוכל לרכוש ב- 22$
, למכור ב- 24$ כביכול הרווחתי 2$ אך האופציה עלתה 5$ ולכן הפסדתי.
כלומר אם אתה קונה קרן על מחיר הנפט והמחיר עולה מ- 20$ ל- 40$ בעוד שנתיים אז לא הרווחת 100% תשואה
כי במהלך שנתיים אלו כל חודש נרכשה אופציה שעלתה כסף.

זה נראה כעת כאילו אם המחיר ירד בשיעור כל כך חד אז אי אפשר להפסיד. בטוח המחיר יעלה אם רק נחכה מספיק
זמן. אני חושב שזה לא המצב. מחיר הנפט נקבע כמו מחיר כל מוצר על ידי הביקוש וההיצע..
שני צדדים אלו יעברו לדעתי שינוי משמעותי:
הביקוש – כאשר נשבר מחסום העבודה מהבית אפילו בארגונים שמרניים כמו בנקים, אני די בטוח שפחות שבעולם ייסעו הרבה
פחות קילומטרים לעבודה. אין לי מושג איזה אחוז מהנפט הולך לרכבים אבל זה לא נעצר כאן – ב- 4/4/2020 נשבר שיא בישראל
כאשר 27% מהחשמל הופק מהשמש והרוח במקום על ידי שריפת נפט וגז. ביומום 10% מהחשמל בישראל מופק מהשמש ומבחינת
אנרגיה אחוז גדול בהרבה אם מכניסים גם את חימום המים למשוואה. מגמה זו תלך ותתרחב. נוסיף על כך מכוניות חשמליות במקום
מכוניות נפט. ועוד ועוד.

ההיצע – ארה"ב צורכת כרבע מהנפט העולמי. בשל כך היא הייתה צריכה משך עשרות שנים לתמוך במדינות הנפט במפרץ הפרסי (בעקבות
הסכם בשנת 1945 עם המלך הסעודי). בתוך כך היה קרטל אופ"ק אשר יחד עם רוסיה היה אופ"ק+. קרטל זה ניסה לווסת את מחיר הנפט באמצעות
הגבלת הפקה. רוב מדינות אופ"ק הן מדינות של טריק אחד או כמעט אחד והן מתקיימות רק על הכנסות מנפט. סעודיה למשל צריכה מחיר חבית של כ- 80$
כדי שתקציבה יהיה מאוזן. תחזיות שונות מדברות על כך שבמחיר הנוכחי תוך פחות מעשור סעודיה פושטת רגל. לכאורה הקרטל יכול בקלות להגביל ייצור
ולחזור למחיר ה"נכון". זה לא קורה. בשנים האחרונות ארה"ב לא צריכה את הנפט הערבי ובמקום לייבא נפט ארה"ב הפכה לאחת היצואניות הגדולות באמצעות
הפקה מפצלי שמן. בנוסף סעודיה, רוסיה ואירן הן אוייבות אחת של השניה (רוסיה תומכת בשיעים וסעודיה היא מנהיגת הסונים). כלומר כל מדינה גם רוצה
לחסל את השניה ולמרות "הסכמים" כאלו ואחרים הם לא מצליחים להגביל ייצור וכשהם מנסים הם רק מעבירים עוד שווקים לארה"ב.

אפשר להמר על עליית מחיר כזו אחרת אבל כמו כל הימור – יש לבצעו עם אחוז מאד קטן מההון שלנו.
אישית אני מעדיף את ה- SP500.
בהצלחה.

מחירי נדל"ן

אהלן ר' רימון
אני שואל בנוגע לעולם הנדלן לאחר תקופת הקורונה,
אמנם לא ידוע כמה זמן זה ייקח
והנבואה לא ניתנה לך.

אבל האם ניתן להעריך או לפחות לתת מס אופציות להשפעות הקורונה על עולם הנדלן,
בנוסף להסתכל על עליות וירידות שהיו בעבר בתחום הנדלן (קראתי באחד האתרים שהיו כבר 5 פעמים שהנדלן הושפע מאוד מאז קום המדינה) ומתוך כך לנסות ללמוד.

אשמח לשמוע על ההשפעות האפשריות על תחום הנדלן והנשכנתאות

תשובה: תודה רבה על השאלה. אני חושב שאנו נראה שתי מגמות: בתקופה הקרובה – ירידת מחירים מסויימת. אנשים מבוהלים. חלקם לא יחזרו למקום העבודה שלהם. אחרים שהיו גבוליים מבחינת רכישה עוד לפני משבר זה פתאום יגלו שיכול להיות מצב בו שני בני הזוג לא עובדים תקופה מסויימת ביחד ולכן לא ירצו לקחת על עצמם התחייבות גדולה כמו רכישת דירה. במצב זה הביקוש יירד ואיתו המחירים. תתרום לכך גם הריבית הגבוהה יותר בשוק המשכנתאות וההקפדה של הבנק למי הוא נותן כסף לאחר שגם הבנקאים גילו עולם חדש בו 25% מהעובדים במדינה יכולים להפסיק לעבוד מהיום למחר. בטווח הרחוק יותר נניח בעוד שנתיים אנו נראה המשך עליה מתונה של מחירי הדירות בגלל שהנתונים הבסיסיים של עליית המחיר לא משתנים: מצד אחד לא בונים מספיק ומצד שני כלכלת ישראל חזקה, השכר עולה ולאנשים יש יכולת לרכוש במחיר גבוה יותר.

בנוסף, בתקופת הקורונה גילו ארגונים וחברות רבות שהן לא צריכות את העובדים במשרד לפחות חלק מהשבוע. אילו היו אומרים למנהל אבטחת מידע באחדה הבנקים לפני חודשיים שיתארגן לעבודת מחצית מעובדי הסניף מהבית הוא היא תולש שערותיו עם זעקות שבר על אבטחת מידע וכו'. בגלל הקורונה תוך חודש בלבד זה בדיוק מה שקרה לפחות בתחום המשכנתאות בבנקים. העובדים פועלים מהבית ללא כל בעיה. בחברות הייטק הדבר בולט הרבה יותר כמובן. פתאום הרעיון של בילוי שעה וחצי (במקרה הטוב) כל יום על הכביש כדי להגיע למשרד בתל אביב (נניח) נראה די מוזר. אם כשהילדים בבית אפשר לעבוד מהבית, קל וחומר כשהילדים בבית ספר. לפיכך ערי הלווין של מקומות התעסוקה הגדולים לדעתי יהפכו למושכים יותר. אנו נראה עליית מחירים במקומות כמו ראש העין על חשבון רמת גן או גבעתיים. אם אני צריך להגיע למשרד רק יומיים בשבוע נניח אז גם מקומות רחוקים יותר כמו גדרה או חדרה כבר באים בחשבון כשאני עובד במרכז וכן הלאה.

הגדלת תשלומים למשכנתה

קראתי בספר המיליונר האוטומטי של דייויד באך שתשלום משכנתא כל שבועיים מקצר את משך ההחזר בכ-7 שנים בערך. מחלקים את התשלום החודשי לשניים ובכל מוסיפים תשלום נוסף כל שנה.השאלה אם הבנקים בארץ מאשרים דבר כזה?

תשובה: קודם כל, כל הכבוד שאתה קורא ספרים על התפתחות כלכלית. אין לי ספק שזו התחלה ממש טובה. בארה"ב מקבלים משכורת כל שבועיים ולכן אולי מתאים גם לשלם משכנתה כל שבועיים. בארץ אפשרות זו לא קיימת. ברם זה לא כל כך משנה. משנה העיקרון: ככל שתשלם יותר בכל חודש תשלם פחות בסך הכל ואם תקבע תשלום חודשי גבוה מידי, תיכנס לצרות כלכליות שיעלו לך עוד הרבה יותר. כלומר קביעת גובה התשלום החודשי הוא בהחלט אחד הדברים החשובים למשכנתה שלך. בבנקים עובדים לפי כלל אצבע של שליש מההכנסה למשכנתה. זוהי שטות גמורה להשתמש בכלל זה. הוא נוסח כדי שהבנקאי לא יבזבז זמן ויוכל לטפל בכמה שיותר לקוחות בחודש, תוך הבנה שלבנק לא ממש משנה אם כמה אלפי משפחות יתפרקו בגלל תשלום חודשי גבוה מידי או ישלמו עשרות או מאות אלפי שקלים יותר בגלל תשלום חודשי נמוך מידי. זוהי אחריות הלקוח לעשות את התכנית הטובה ביותר עבורו תוך הבנת השינויים העתידיים במצבו ובתשלומי המשכנתה , ועם תכנית זו ללכת לבנק.

לקיחת הלוואה למימון הון עצמי לרכישה

היי רימון , אני מתעסק כמה שנים בנדל"ן .
דבר ראשון אני ממש מהופנט מכל הסירטונים שלך וממש כייף ללמוד מבנאדם כמוך …
רציתי לדעת בבקשה מה אתה חושב על מהלך כזה…
בעבר קניתי כמה דירות – השבחתי ואז מכרתי ברווח .
לצערי כל הליך המימון שלי נעצר וחשבתי ללכת לקחת הלוואה בבנק מסחרי ולאחר מכן ללכת בעזרת הכסף (שיהיה ההון ) ולקחת משכנתא ….
לדעתך זה צעד נכון לשלם גם על ההלוואה וגם על משכנתא ?
תודה מראש על ההתייחסות.

תשובה: ראשית כל תודה רבה רבה לך. שמחתי מאד לקרוא את ההודעה שלך. ההודעה שלך לא כל כך ברורה לי. אם הצלחת לרכוש דירות ולמכור אותן ברווח, לאן הלך הכסף שהרווחת? מה משמעות הליך המימון נעצר? מזמין אותך לכתוב למטה הבהרות. מתוך המידע שיש לי: אין נכון ולא נכון בכמעט אף החלטה כלכלית. יש יתרונות וחסרונות וצריך לבדוק האם עבוד אדם מסוים נכון לבצע מהלך מסוים. במקרה שלך יש לבדוק שני דברים:

א. האם תוכל להחזיר את ההלוואה והמשכנתה? האם הבנק יאשר לך את שתי ההלוואות?

ב. האם הרווח שתשיג מהמהלך יהיה גבוה מסך כל עלויות המימון שלך?

אם התשובה לשתי השאלות חיובית ולאחר כל הוצאות הרכישה, השיפוץ והמכירה עדיין תרוויח יותר מאשר עלות ההלוואות אז כדאי לבצע את המהלך במידה והבנק יאפשר לך. שים לב שרוב האנשים לא יודעים לחשב נכון את עלות ההלוואה ואת הסיכון בכך שבסופו של דבר לא יצליחו למכור במחיר שחשבו. בגלל שעל פניו נראה שהרווחים שלך מתפוגגים איכשהו ולכן בעבר הי לך הון עצמי וכיום אין לך, זו נורת אזהרה גדולה לגבי ההתנהלות. בהצלחה.