ראשי » בלוג » מסים עליך ישראל – מיסים בנדל"ן

מסים עליך ישראל – מיסים בנדל"ן

מיסים הקשורים לנדל"ן. שיחה שלי עם חברי, עורך דין גיא מנדלסון. מטרת מאמר זה הינה לעשות סדר בעולם המסים הקשורים לרכישת דירה ולקבוע על מי חל כל מס.
בעיסקת נדלן קיימים בד"כ 3 מיסים: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה. למטה אפשר לראות בוידאו את השיחה שלנו, עליה מבוסס מאמר זה.

מס רכישה

לפני קניית הדירה חל על הרוכש. קיימים 2 מסלולים:
א. מסלול זול יותר לבעלי דירה אחת, או לבעלי 2 דירות בלבד, בתנאי שיתחייבו למכור את הדירה שיש ברשותם. המדינה מוכנה לקבל את זה שכרגע אנחנו אוחזים בשתי דירות אם בפועל, בסיום התהליך נישאר עם דירה אחת.
בחישוב גס, במסלול הזה עד 1,600,000 מתקיים פטור ולאחר מכן יש מדרגות מס שמתעדכנות מעת לעת.
באתר רשות המיסים ניתן לגשת למחשבון לרכישת דירה ונקבל חישוב מדויק.

ב. במסלול של דירה נוספת – המס הוא 8% מהשקל הראשון. מדובר בדירות עד סה"כ של 3-4 מליון שח. מעבר לזה מתקיים מס יקר יותר של 10 ו- 12%.

מס שבח

בדומה למס רווחי הון בבורסה, בו המדינה לוקחת למעשה נתח מהרווח שהניבה לנו החזקה במניה, כאן לוקחת המדינה נתח מהרווח שהניבה לנו החזקה בדירה. המס חל על המוכר, לפני המכירה. המס הוא חלק מהרווח שעשינו מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הדירה בניכוי הוצאות כמו תיווך, יועצי משכנתאות, עורכי דין, שיפוצים, ריבית על המשכנתה וכו', אם נציג את הקבלות על ההוצאות.
עושים תחשיב של כמה השקענו בדירה בסך הכל ובכמה אנחנו מוכרים אותה, כרגע ומהסכום הזה המדינה מבקשת לקחת את החלק שלה. גם כאן יש מספר חישובים ופטורים. זה משהו שהוא מאוד דינמי.
אם לדוג' זו הדירה היחידה שלנו לפעמים נהיה זכאים לפטור.
המדינה בתקופה האחרונה נלחמת במשקיעים ולכן היא תספור שנה וחצי מן היום שבו קיבלנו בפועל את מפתח הדירה כדי למנוע מצב שמוכרים מיד לאחר שרוכשים.
כדאי להתייעץ עם עורך דין מומחה בנדלן כי יש כל מיני פטורים, בעיקר בסמוך לרכישה והם מאוד דינמיים. כל פעם שמתחלפת ממשלה יש שינויים. וכדאי לדעת איזה פטורים חלים עלינו ובמקרים מסוימים יש להיעזר ברוח המתמחה במיצוי זכויות מול מס הכנסה.

היטל השבחה

המס הכי מבלבל מבין מיסי הנדל"ן הוא היטל השבחה. אישית מס זה נראה בעיני כסוג של עוקץ. אתה לא עשית כלום אבל העירייה טוענת שקיבלה החלטה שהעלתה את ערך הנכס שלך ולכן אתה נדרש לשלם לה עוד כסף בלי שקרה שום דבר מבחינתך. היטל ההשבחה משולם לעירייה על ידי בעל הנכס בעת מכירתו.
הרעיון הבסיסי של היטל השבחה הוא שנניח יש לך דירת שלושה חדרים בבניין רכבת. העירייה מיוזמתה כינסה צוות מומחים שבדק וקבע שלא יקרה שום נזק אם כל הבניינים יוסיפו חדר לדירות שבהן. מאותו רגע הזכויות הנוספות העלו את ערך הדירה שלך, גם אםלא הוספת את החדר בפועל. עצם האופציה שווה כסף ועל הכסף הזה גובה העירייה כסף אשר למעשה הוא זה שמימן את ועדת המומחים – הועדה המקומית לתכנון ובניה. שיעור המס שתגבה העירייה הוא פעמים רבות מחצית מעליית הערך כפי שקבע שמאי העירייה. על פניו הגיוני. לא עשית כלום וקיבלת מתנה את שלם מחצית מעלותה ואפילו לא בעת שקיבלת אותה אלא רק במכירה כשיש לך כביכול כסף כדי לממש אותה. אם כך, מדוע זהו בעיני סוג של עוקץ פעמים רבות? כאשר מכרתי דירה בחולון נדרשתי לשלם היטל השבחה. הוסבר לי שהעירייה התירה לבנות על גג הבניין עוד חדר ולכן בעלי דירות בקומות העליונות מחוייבים בהיטל. אמרתי לקונה ששווה לו לשלם עוד כסף על הדירה כי יש פוטנציאל לחדר נוסף. הוא צחק לי בפנים בצדק:

א. הגג לא יהיה בבעלותו. כדי לבנות חדר נוסף הוא יצטרך לרכוש אותו משאר הדיירים בעלות לא ידועה.

ב. חשוב מכך – על פי החוק בדירה ללא ממ"ד, הוספת חדר מחייבת הוספת ממ"ד. לממ"ד לעומת זאת אסור להיות חדר עם 4 כיווני אוויר (למעשה חמישה כולל התקרה). כלומר למעשה אל אף היתר העירייה, מבחינה הנדסית לא ניתן לבנות חדר נןסף. כלומר האופציה חסרת ערך ולמרות זאת העירייה דרשה עבורה כסף. יותר מכך. את ההצמדה למדד מחשבת העירייה מרגע שקיבלה את ההחלטה שכביכול מעלה את ערך הדירה. במקרה שלי דובר על הצמדה למדד משך 10 שנים. מאד ייתכן שאילו היו מודיעים לי בזמן אמת על התהוות החוב היתי משלם לפני 10 שנים במקום להיות סוג של תכנית חיסכון עבור עיריית חולון.

חשוב לדעת על מי זה חל. הצד המוכר נדרש להביא אישור עירייה ולמלא סוג של טופס טיולים כמו בצבא,  שאין חובות בארנונה, אין חריגות בניה ולבדוק שאין היטל השבחה ואם קיים לראות שהוא שולם ואז אותו מוכר שצריך לקבל את האישור לא מקבל אותו כי יש חוב בהיטל השבחה ואז מתחיל המשחק על מי הוא חל.
המוכר יטען שזה חל על הקונה, וכשהוא ירצה הוא יוכל לבנות,
הקונה טוען, אני קונה את הדירה כפי שהיא אתה נדרש להביא לי אישור אז תביא לי אותו,
אם עושים את החוזה נכון יש התייחסות בתוכו על מי זה חל אבל יוצאים מנקודת הנחה שזה חל על המוכר
למה?
כי כשהקונה קונה את הדירה הוא קונה אותה עם כל הזכויות כפי שהן ביום המכירה, כלומר מבחינתו הוא שילם עוד כסף בין אם הוא ידע את זה או לא בעבור הזכות הזו,
לכן למוכר חובה להביא אישור עירייה העיצה שלנו היא לבדוק לפני כל עיסקה אם יש היטל השבחה וכך  אנחנו נוהגים במשרד שלנו כדי שאפשר יהיה להציף את הנקודה הזו גם אם אנחנו מייצגים קונה וכתוב בחוזה במפורש שהיטל ההשבחה חל על המוכר יודעים שזה יצוץ ויתחיל ויכוח אם נדע מראש אפשר להתמודד ולהיערך. זה לא מסובך. אפשר לגבות את זה, לתמחר את זה במחיר, כדאי שכולם ידעו את זה מראש ותהיה בהירות. ייתכנו עסקאות שהמוכר והקונה יסכימו שהיטל ההשבחה יחול על הקונה. זה אפשרי וכותבים את זה בתוך החוזה. במקרה כזה חשוב לדעת, שהחובה מבחינת הרשות והמדינה היא עליך המוכר. אם הקונה לא משלם יבואו אליך כי אתה אחראי ולא מעניין אותם החוזה בינכם. אתה יכול לפעול מולו כדי לגבות ממנו את הכסף. דבר נוסף, הכללת היטל ההשבחה במחיר הדירה – העברתו לרוכש, מנפחת את שווי העיסקה. אם מכרתי במליון שקל וההיטל השבחה הוא 10-50 אלף שח שלטונות מס שבח לא מתייחסים אל מחיר הדירה כאל מליון שקל וגם הקונה לא. כלומר הוא קנה דירה במליון וחמישים אלף שח ומזה נגזרים גם המיסים שלנו, מס רכישה ומס שבח גם יתעדכנו.

המאמר נכתב בשיתוף עורך דין גיא מנדלסון. מומלץ בחום לעקוב אחר ערוץ היוטיוב של גיא ןאחר הקבוצה אושר כלכלי בפייסבוק בניהולו.

https://www.youtube.com/watch?v=Ke41HCFU4rU&feature=youtu.be

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: