ראשי » בלוג » הקטנת מס שבח במכירת דירה

הקטנת מס שבח במכירת דירה

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת דירה. הרעיון מאחורי המס הוא שאם הפקתי רווח מנכס הוני כלשהו, עלי לשלם על כך מס. כפי שעל רווח ממניות משלמים מס, כך על רווח ממכירת דירה משלמים מס.

בגדול המס מחושב כרבע מתוך הרווח במכירת הדירה. רווח הוא ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות. למס אפשרויות לפטורים ותכנונים רבים אשר קצרה היריעה של מאמר זה כדי לתארם. מאמר זה מניח שעליכם לשלם מס אשר את סכומו חישב עבורכם עורך הדין שלכם.

מניסיוני עורכי דין רבים עושים עבודה קלה בעת חישוב מס השבח: הם מבקשים את חוזה הרכישה של הדירה, בפניהם חוזה המכירה וכך על דירה שנרכשה במיליון ונמכרה ב- 1.4 מיליון הם פוסקים שיש לשלם נניח 100,000 שקלים מס שבח. בפועל, כפי שהמלצתי בעבר להיות עירני בעת הכנת חוזה הרכישה או המכירה על ידי עורך הדין כך אני ממליץ כעת לבדוק את חישוב מס השבח על ידי עורך הדין שלכם. כאמור, עורך הדין שלכם עלול "לשכוח" לנכות את ההוצאות שלכם על הדירה.

רשימה חלקית של הוצאות המותרות בניכוי מתוך הרווח אפשר לראות במחשבון מס השבח של רשות המסים:

רשימת ניכויי מס שבח מותרים

מהרשימה ניתן ללמוד שני דברים חשובים:

  1. כדאי לשמור את כל המסמכים והקבלות מרכישת הדירה. שימו לב ששכר המתווך ועורך הדין למשל הינם הוצאה מוכרת.
  2. ריבית המשכנתה הינה הוצאה מוכרת.

ניכוי הוצאות

ניקח את אותה דירה ממקודם עליה חושב מס של 100,000 שקלים ונפחית הוצאות עורך דין ומתווך על הרכישה והקניה:

עורך דין רכישה: 0.5% * 1,000,000 * 1.17 (מע"מ) = 5850

עורך דין מכירה: 0.5% * 1,400,000 * 1.17 = 8190

מתווך רכישה: 2% * 1,000,000 * 1.17 = 23400

מתווך מכירה: 2% * 1,400,000 * 1.17 = 32760

סך הכל: 70,200.

כלומר הרווח אינו 400,000 אלא 329,800 והמס אינו 100,000 אלא 82,450.

שמרנו כמה קבלות וחסכנו כמעט 20,000 שקלים. עכשיו אנו מגיעים להוצאה נוספת אשר ניתנת לקיזוז ואפילו אין צורך בשמירת מסמכים כאלו ואחרים בשבילה – ריבית המשכנתה אם רכישת הדירה מומנה באמצעות משכנתה. כדי לדעת כמה ריבית שילמנו על המשכנתה בכל שנה כל מה שצריך לעשות הוא לפנות למוקד השירות של הבנק בו עשינו את המשכנתה ולבקש זאת. נקבל מהבנק דו"ח אשר נראה כך:

דוח תשלומי ריבית משכנתה

כלומר – סך הריבית ששולמה בין רכישת הדירה ב- 2008 למכירתה ב- 2016 היא 48,567 שקלים. ולפיכך הרווח ממכירת הדירה מופחת שוב והוא 329800 פחות 48567 = 281,233. ולפיכך המס לתשלום אינו 100,000 כפי שחושב בתחילה אלא רק 70,308. 

כמה מסמכים, טלפון ותזכורת לעורך הדין שלנו, חסכו לנו כ- 30,000 שקלים בתשלום מס.

כמובן שבדירות יקרות יותר, החיסכון יכול להיות גבוה בהרבה.

 

סיכום

אתם לקראת רכישת דירה? שמרו את הקבלות על כל התשלומים הקשורים לרכישת הדירה:

  • עורך דין
  • מתווך
  • יועץ משכנתא (כמובן)
  • שיפוצים ותיקונים ועוד

אתם לקראת מכירת דירה? הביאו את כל הקבלן לעורך הדין יחד עם אישור מהבנק על סך תשלומי הריבית ששילמתם.

תגובות על: “הקטנת מס שבח במכירת דירה

  1. האם גם תוספות ששולמו לקבלן ולספקים שלו בעת רכישת דירה וקיבלתי עליהם קבלות נחשבות בעניין זה ? (שדרוג חלונות, שדרוג מטבח,שדרוג שיש, שדורג כיור)

    האם גם מס ששימתי כנגד טאבו פרסילציה של שטח הדירה והבניין נחשבת ?

  2. תודה רבה על המאמר
    שאלה :
    מה לגבי התשלום הנוסף עבור מדד תשומות הבניה , בחוזה הרכישה ההתייחסות הינה למחיר הבסיס ולא למחיר בפועל אחרי הוספת המדד?

    1. שלום לך לואי,
      המס מחושב על פי מחיר הדירה צמוד למדד לא רק על סיום
      התשלומים כמו מדד תשומות הבניה אלא עד מועד המכירה.
      כלומר אם דירה נרכשה ב- 100 שקלים ובמועד המכירה היא נמכרה ב- 110
      שקלים, לא יהיה מס כלל אם בתקופה זו המדד עלה ב- 10% כי למעשה לא נוצר רווח ריאלי
      על אף שנומינלית יש רווח של 10 שקלים.

  3. הי רימון,
    נהנה כרגיל מהידע הרב שלומד ממך..
    לדעתי ניתן לקזז גם פחת על הדירה. להבנתי יש מחשבון ברשות המיסים שאומר כמה פחת ניתן להוריד מהרווח.
    האם יש משהו בזה?
    איתי

  4. שלום רב,
    נאמר לי כי הוצאות המימון על המגרש שאני מוכרת אינן מוכרות לצורך חישוב מס שבח. ורק הריבית הריאלית. האם זה נכון? או האם כל הריבית במשכנתא שנלקחה ניתן לנכות בחישוב

    1. שלום לך,
      הוצאות המימון הינן הריבית.
      לפיכך לא ממש הבנתי את שאלתך.
      כתבת שאמור לך. מי שאמור לומר כאלו דברים הם רק אחד משני בעלי תפקיד
      עד גבול מסוים – עורך דין המתמחה בנדל"ן ומשלב מסוים (למשל כשרוצים לקזז הפסדים במניות
      עם מס שבח או אם לא עבדנו מספר חודשים במשך השנה שלפני המכירה) אז יש צורך להיוועץ
      ברואה חשבון. כל שאר ה"אמרו לי" הם מתכון גדול להפסד כספי.
      בהצלחה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *


תגובות מפייסבוק: